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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第504號 原　　　告　智遊廣告有限公司 法定代理人　陳游龍 訴訟代理人　王怡惠律師 複代理人　　林孝璋律師 被　　　告　正華開發建設有限公司 法定代理人　陳薈如 訴訟代理人　黃瑞真律師 複代理人　　何盈蓁律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國102年5月27日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告依兩造間之報告居間契約，於民國99年間向 被告報告坐落新北市○○區○○路0段000號之3號1樓、228 號8至16樓「華中大樓」之訂約機會，雙方並約定被告應給 付買賣總價款2％予原告做為居間報酬。原告除多次帶同被 告前往華中大樓看屋外，並與賣方即訴外人新耀資產管理股 份有限公司（下稱新耀公司）洽談買賣條件。嗣因新耀公司 表示有意購買華中大樓之買家眾多而改採標售方式出賣，標 售標的為新北市○○區○○路0段000號之3號1樓、228號5樓 、8至16樓及其坐落土地應有部分（下稱系爭不動產），被 告亦委任原告為上開標售案之唯一不動產仲介，並於100年1 月11日以新臺幣（下同）8億9,880萬元標得系爭不動產。詎 被告事後竟否認曾允為給付報酬，拒絕給付買賣總價款2％ 即17,976,000元予原告。退步言之，縱認兩造間未約定以成 交金額2％為居間報酬，原告亦得依不動產仲介交易實務之 習慣，請求被告給付買賣成交價2％之金額為居間報酬。爰 依報告居間之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告 應給付原告17,976,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告 假執行。 二、被告則以：兩造於99年8月間雖曾有媒介居間契約關係，惟 因新耀公司拒絕被告所提出之買賣要約而未能成立買賣契約 ，兩造間之媒介居間契約即因買賣契約不成立而於99年8月 25日終了。嗣新耀公司於100年間標售系爭不動產時，被告 係透過新耀公司之通知而獲悉標售訊息，並非經由原告之報 告，故兩造間並無報告居間契約關係。縱認兩造間有報告居 間契約存在，惟被告未曾同意給付買賣總價款2％之金額予 原告做為報酬，反係原告向被告表示報酬部分由新耀公司支 付即可，且新耀公司事後並已如數給付居間報酬予原告。又 依契約自由原則及市場交易機制，不動產交易之買方非必然 有給付居間報酬之義務，況事實上亦無買方必須給付成交金 額2％做為居間報酬之習慣存在等語，資為抗辯，並聲明： ㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠、訴外人立華室內裝修有限公司（下稱立華公司）於99年6月 17日出具如本院卷㈠第34頁所示之「不動產購買意願書」。 ㈡、被告於99年8月18日出具如本院卷㈠第7頁所示之「要約書」 ，並交付如本院卷㈠第74頁所示之斡旋金支票乙紙（票據金 額為600萬元）。嗣該斡旋金支票因新耀公司未於要約有效 期間即99年8月25日以前依要約書所定條件出售不動產而作 廢。 ㈢、兩造於99年12月31日出具如本院卷㈠第8頁所示之「仲介委 任確認書」予新耀公司，確認原告為被告就系爭不動產標售 案所委任之唯一不動產仲介，委任期間自99年12月20日起至 100年4月15日止。 ㈣、被告與久郡建設股份有限公司（下稱久郡公司）共同出資購 買系爭不動產，並約定以被告為投標名義人。嗣新耀公司標 售系爭不動產乙案，由被告於100年1月11日得標，並於同年 4月間以買賣為原因，移轉登記予被告，再於同年4月、6月 間，分別以被告或久郡公司為委託人，信託登記予兆豐國際 商業銀行股份有限公司。 ㈤、新耀公司因標售系爭不動產，已於100年4月20日依本院卷㈠ 第107至109頁所示之協議書，給付居間報酬即買賣總價金1 ％（898萬8,000元）予原告。 四、兩造之爭點及論述： 原告主張兩造間有報告居間契約存在且被告允為報酬，原告 得依契約或依習慣請求被告給付買賣總價款2％之報酬等節 ，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為： ㈠兩造間有無報告居間契約存在；㈡若有，則兩造是否約定 被告應給付買賣總價款2％之金額予原告做為居間報酬；㈢ 不動產仲介交易實務上，是否有買方必須支付居間報酬予居 間人之習慣存在。現就本件之爭點析述如下： ㈠、關於兩造間有無報告居間契約存在部分： 按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會 之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以訂 約時周旋於他人之間說合為必要，僅以為他方報告訂約之機 會為已足；至於媒介居間，則係指居間人於契約雙方當事人 間斡旋，以促使契約成立而為訂約之媒介者而言。又報告居 間或媒介居間，均以契約係因居間人之報告或媒介而成立者 為限，居間人始得請求報酬，民法第568條第1項規定甚明。 經查： ⒈被告於99年8月18日出具要約書予新耀公司，欲向新耀公司 購買系爭不動產除5樓、8樓28個停車位外之其餘部分，有該 要約書附卷足憑（見本院卷㈠第7頁），惟該買賣因新耀公 司拒絕接受被告所提出之要約而確定買賣契約不成立，且為 兩造所肯認，是縱然兩造於99年8月間曾有居間契約關係存 在，該居間契約亦因買賣契約確定不成立而消滅，且該買賣 既未因原告之報告或媒介而契約成立，依民法第568條第1項 之規定，原告自無報酬請求權，合先敘明。 ⒉嗣被告為參與系爭不動產之標售案，於99年12月31日另出具 「仲介委任確認書」予新耀公司，確認原告為被告所委任之 唯一不動產仲介，委任期間自99年12月20日起至100年4月15 日止，此有仲介委任確認書在卷可稽（見本院卷㈠第8頁） ，堪認兩造於99年8月原居間契約消滅後，再於99年12月20 日另成立一居間契約。參以證人即被告就系爭不動產買賣之 承辦人陳惠玲證稱：99年11月左右，我們有打電話給新耀公 司詢問系爭不動產出售之進度，新耀公司表示系爭不動產已 改為標售案，並希望被告透過原告與新耀公司接洽買賣事宜 。99年12月左右，原告法定代理人陳游龍有向被告報告系爭 不動產標售案，被告有請陳游龍代為購買投標書，經被告評 估並找到久郡公司與被告合作後，被告將填好之投標書交給 陳游龍，請陳游龍送交康德國際法律事務所（下稱康德事務 所）等語（見本院卷㈠第131頁背面），證人即康德事務所 法務連慧芬具結證稱：康德事務所受新耀公司委託辦理系爭 不動產之招標事宜，新耀公司提供給康德事務所之可能投標 人及仲介名單上，有記載原告為被告之仲介，且關於被告就 系爭不動產之投標事務，如領取及投遞標單等，均係由原告 與康德事務所接洽等語（見本院卷㈠第136、137頁），足認 兩造間於99年12月20日所成立居間契約之性質為「報告居間 」，且被告與新耀公司間就系爭不動產成立買賣契約，係肇 因於原告之報告。 ⒊至被告辯稱原告就被告標得系爭不動產一事，除代被告購買 及遞送投標書外，並無其他積極助益之行為云云。然依前揭 說明，原告於系爭不動產買賣契約之成立，僅居於報告居間 人之地位，祇需為被告報告訂約之機會為已足，本不以周旋 於被告與新耀公司間媒介、說合雙方買賣條件合致以促使契 約成立為必要，故本件被告雖係透過投標方式而購得系爭不 動產，就買賣契約之成立並無原告居中斡旋之餘地，亦與兩 造間確有報告居間契約存在乙事無涉。 ㈡、關於兩造是否合意被告應給付買賣總價款2％之金額予原告 做為居間報酬部分： 按居間契約固以有償為原則，惟基於契約自由原則，當事人 以特約約定居間契約為無償，既與公共秩序或善良風俗無違 ，亦未違反強制或禁止之規定，應認該約定為合法、有效。 又契約之成立，必以當事人明示或默示互相表示意思一致為 要件，此觀民法第153條第1項之規定自明，是當事人意思表 示不合致者，縱然契約文書經雙方簽名或用印，亦難認其契 約已成立。經查： ⒈被告與久郡公司100年1月6日會議紀錄記載：「陳游龍先生 回覆，我方（即被告，下同）已出具仲介委託書，故本案如 能得標，可向新耀資產請領仲介費用，故我方不必再給付任 何費用」，有該會議紀錄附卷可佐（見本院卷㈠第88頁）， 證人陳惠玲證稱：系爭不動產買賣於新耀公司改採標售案後 ，伊為計算被告投標出價之成本，曾不止一次向陳游龍確認 被告是否需給付佣金予原告，陳游龍則答稱關於佣金部分係 由新耀公司支付等語（見本院卷㈠第132頁），證人即久郡 公司員工楊鈞豪亦具結證稱：久郡公司與被告就系爭不動產 買賣合作過程中，久郡公司曾詢問陳惠玲是否要將佣金認列 在成本內，陳惠玲均表示不需要等語（見本院卷㈠第133頁 背面），足認兩造間關於居間報酬部分，因被告標得系爭不 動產後，原告依其與新耀公司間之約定，可向新耀公司請求 買賣總價金1％之報酬，故特約約定被告無庸給付居間報酬 予原告。是被告抗辯系爭居間契約為無償等語，洵堪採信。 ⒉至原告雖以證人陳銘英、李君健之證詞及不動產購買意願書 （下稱系爭意願書）第6條記載：「簽約完成時，買方需支 付總價款2％之金額作為仲介服務費。」作為兩造間確有約 定居間報酬為買賣總價款2％之證據方法，惟查： ⑴系爭意願書所載之買方為「立華公司」，有系爭意願書在卷 可參（見本院卷㈠第34頁），顯與原告主張系爭意願書之買 方當事人為「被告」，有所不同。再證人陳惠玲證稱：立華 公司負責人黃朝賢是我丈夫，系爭意願書上立華公司之大、 小章是我代黃朝賢蓋的，簽立當時我曾就2％仲介服務費一 事向陳游龍提出質疑，陳游龍回稱這只是契約標準格式，而 且我們提出之價格新耀公司不可能會接受，所以該2％仲介 服務費之記載沒有實益，因此我才於系爭意願書上用印等語 （見本院卷㈠第132頁），證人陸家淦亦證稱：簽立系爭意 願書時我有在場，當時我及陳惠玲均曾向陳游龍就2％仲介 服務費之記載提出質疑，陳游龍答稱該仲介服務費之記載僅 是制式格式，我也沒有同意要給付原告2％佣金等語（見本 院卷㈡第9頁），堪認陳惠玲、陸家淦對於2％仲介服務費之 約定並未與原告達成意思合致，則不論陳惠玲、陸家淦是否 為被告之代理人，因雙方意思表示不一致，契約不成立，原 告自無從請求按買賣總價金2％給付報酬。況新耀公司對於 系爭意願書之內容即要約已表示拒絕接受，為兩造所不否認 ，亦即原告居間媒介之買賣契約已確定不成立，依民法第56 8條第1項之規定，原告無從請求給付居間報酬，要屬當然。 ⑵證人陳銘英、李君健雖均陳述陸家淦同意按買賣總價款2％ 計算居間報酬予原告云云。惟證人陳銘英亦證稱其於原告與 陸家淦討論時並未在場，係事後聽聞自陳游龍轉述等語（見 本院卷㈡第8頁），則陳銘英既非在場親見親聞陸家淦確有 同意給付報酬予原告之意思表示，陳銘英所為之證詞之憑信 性核與原告自陳無異，尚難為有利於原告之認定。另證人李 君健則證稱其係以呈暘建設開發股份有限公司（下稱呈暘公 司）代理人之身分與陸家淦「個人」簽訂不動產買賣合作意 願書，且該合作意願書首頁立意願書人欄甲方所載「正華」 二字，係陳游龍所寫等語（見本院卷㈡第67頁），參以上開 不動產買賣合作意願書末頁立意願書人簽名欄記載「甲方」 當事人為「陸家淦」，有該不動產買賣合作意願書附卷足憑 （見本院卷㈡第83至85頁），是該合作意願書之甲方當事人 應為「陸家淦」而非被告，應堪認定。而不論陸家淦是否確 曾同意允為給付報酬予原告，被告既否認有授權陸家淦代表 或代理被告而與呈暘公司簽訂不動產買賣合作意願書，陸家 淦亦未與新耀公司成立買賣契約，是證人李君健之前揭證詞 亦不足以證明兩造間確有2％居間報酬之約定。 ⑶況原告既以經營不動產仲介經紀為業，倘兩造間確曾就被告 應給付居間報酬予原告乙節達成意思合致，衡情，原告理應 會提供或擬具書面契約令被告簽名以明定雙方之權利義務關 係，參以本院卷㈠第7、34頁之「要約書」、「不動產購買 意願書」均係由原告提供或擬定之制式文書，為原告所不爭 執，則兩造就被告投標購買系爭不動產一事既未以書面約定 被告應給付報酬予原告，益見兩造間報告居間契約之性質為 無償契約。 ㈢、關於原告是否得依習慣請求被告給付居間報酬部分： 次按，所謂習慣，係指在社會上普通一般人多年慣行之事實 ，確信具有法之效力，並不違背公共秩序及善良風俗者而言 。本件原告又主張依不動產仲介經紀業之習慣，買方應給付 2 ％（或以上）之報酬予居間人乙節，既為被告所否認，原 告自應此部分之主張負舉證責任。查，原告固以中華民國不 動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會101年12月26日房仲 全聯榮字第101252號函（下稱仲介公會函文，見本院卷㈡第 36、37頁）作為其主張不動產仲介交易實務上確有買方應給 付總價金2％之居間報酬予居間人之習慣之證據方法，惟該 仲介公會函文說明二記載：「㈠不動產經紀業或經紀人員經 營仲介業務者，其向買賣或租賃之『一方』或雙方收取報酬 ...。㈡前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規 定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於『自由市場 公平競爭原則』個別訂定明確之收費標準...。」，顯見買 賣契約因居間而成立者，居間人收取報酬之對象可能為買方 或賣方「其中一方」或為買賣雙方，買方非必然需給付報酬 予居間人，故前揭仲介公會函文自無從做為不動產仲介交易 實務上確有「買方必須給付報酬予居間人」此一習慣存在之 佐憑。此外，原告復未能舉他證以實其說，則其主張於不動 產仲介交易實務上有買方應按成交金額2％以上支付報酬予 居間人之習慣存在云云，洵無可採。 五、綜上所述，兩造間於99年12月20日固成立報告居間契約，惟 關於居間報酬部分，兩造約定被告無庸給付，且於不動產仲 介交易實務上並無買方必須給付居間報酬之習慣存在。從而 ，原告依報告居間之法律關係請求被告給付17,976,000元及 法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回 ，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。 六、本件事證已臻明確，被告雖聲請本院再次訊問證人陸家淦， 然此部分係為證明被告未曾同意給付居間報酬予原告一事， 本院就此部分既已得對被告有利之心證，自無再訊問證人之 必要。又兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不 生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 6 月 19 日 民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉 法 官 吳佳樺 法 官 黃媚鵑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 6 月 19 日 書記官 林欣諺