臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　 102年度事聲字第2196號 異　議　人 即 承租 人　建開物業企管股份有限公司 法定代理人　劉伯鑫 異　議　人 即 債務 人　王貞几 相　對　人 即 債權 人　新華開發股份有限公司 法定代理人　潘思源 上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國102年7 月22日本院民事執行處司法事務官所為101年度司執字第123624 號裁定聲明異議，本院裁定如下： 主 文 異議駁回。 理 由 一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之 效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得 於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出 異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分 ；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認異議為有 理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁 回之，民事訴訟法第240條之3及第240條之4分別定有明文， 並為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法 事務官於民國102年7月22日以101年度司執字第123624號裁 定，駁回異議人之異議，異議人於該裁定送達後10日內具狀 提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，有 本院101年度司執字第123624號卷宗可查，核與上開規定相 符，合先敘明。 二、異議意旨略以：依民法第866條規定，法院得除去租賃權之 前提要件為抵押權人實行抵押權受有影響者，始有除去之必 要。而所謂抵押權人實行抵押權受有影響者，應係指該不動 產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而使不動產 之價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者 ，亦即抵押物之拍賣價格上有不足清償抵押債權之虞者，法 院始得據以為除去租賃或其他權利。本件異議人即不動產所 有人王貞几於101年4月23日將新北市○○區○○段○○○○號 、416建號、417建號之建物出租予異議人建開物業企管股份 有限公司（下稱建開公司），約定租賃期限為20年，嗣前開 建物經抵押權人行使抵押權，並聲請拍賣抵押物裁定及強制 執行，經本院以底價新台幣（下同）3,840萬元為第1次拍賣 ，於無人應買後，執行法院依職權除去異議人建開公司之租 賃權後，訂於102年8月5日上午9時30分以底價3,074萬6,000 元進行第2次拍賣。惟前開建物及其坐落土地設定抵押予債 權人之最高限額抵押權為630萬元、630萬元、605萬元，合 計1,865萬元，然本件抵押物減價拍賣後之底價為3,074萬 6,000元，仍遠超過債權人聲請強制執行最大可受償金額 1,865萬元，債權人之抵押權所擔保之債權尚未處於不能受 滿足清償之狀況，核與民法第866條所規定之「抵押權人實 行抵押權受有影響者」之要件不合，執行法院遽為除去該抵 押權，顯然違反民法第866條之規定。原裁定駁回異議人之 異議，實有不當，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定，更為 裁定等語。 三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、第2項定有明文。所謂抵押權受影響 ，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上 有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致 無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是應於執 行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於 底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時， 即得認影響抵押權（台灣高等法院暨所屬法院97年法律座談 會民執類提案第16號參照）。查系爭抵押物於102年7月8日 第1次拍賣時無人應買，有本院民事執行處拍賣不動產筆錄 （第1次拍賣）附於本院依職權調取之101年度司執字第 123624號執行卷宗可查，足認其上之租賃關係已影響系爭抵 押物之交換價值，而該當於抵押權人實行抵押權受有影響， 執行法院依職權除去該租賃關係，核無違誤，原裁定駁回異 議人異議，尚無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄 ，為無理由，應予駁回。 四、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、 民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。 中 華 民 國 102 年 8 月 20 日 民事第二庭 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳 納抗告費新台幣1,000元。 中 華 民 國 102 年 8 月 20 日 書記官 李瑞芝