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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第193號 上　訴　人　戴姆樂開發股份有限公司 法定代理人　蔡幃昌 訴訟代理人　黃照峯律師 複　代理人　林程佳 被　上訴人　林睿雄 上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國102年3月 14日本院臺北簡易庭101年度北簡字第14917號第一審判決提起上 訴，本院於102年8月14日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序部分： 上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條所列各款情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯 論而為判決。 乙、實體部分： 壹、上訴人主張： 一、被上訴人於民國96年7月6日與上訴人簽訂土地及房屋預定買 賣契約書（下合稱系爭買賣契約），向上訴人以新臺幣（下 同）786萬元購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號上、 建案名稱為中央公園編號E2-2F房屋（下稱編號E2-2F房屋） ，及以665萬元購買同地號上、建案名稱為中央公園編號E1- 2F房屋（下稱編號E1-2F房屋）。房屋建造完成兩造針對相 關費用結算後，被上訴人就編號E2-2F房屋應再給付上訴人 25萬8948元、編號E1-2F房屋應再給付23萬46元之尾款，嗣 即簽訂交屋結算明細表。惟被上訴人以公共水景噴泉建設（ 下稱系爭噴泉建設）尚未完工為由，拒絕交付尾款。經兩造 於99年5月28日簽立協議書（下稱系爭協議書），協議被上 訴人將上開二筆尾款，開立銀行本票，抬頭署名受款人為上 訴人，交付見證人即聖榮地政士聯合事物所代書黃秋香保管 ，俟上訴人於99年9月30日前完成系爭噴泉建設及點交後， 由上訴人直接向黃秋香領取，被上訴人並依約交付中國國際 商業銀行為發票人之支票二紙予黃秋香收執。後因時間超過 一年，被上訴人另行交付由兆豐銀行土城分行所簽發之銀行 支票兩紙（面額均為24萬4497元、發票日為100年5月6日； 下稱系爭支票），並將原交付之支票取回。 二、經上訴人完成公共設施，並於99年7、8月間陸續交付中央公 園公寓大廈管理委員會（下稱管委會），管委會對於點交雖 有部分爭議，然與系爭協議書有關系爭噴泉建設相關事項業 於99年9月8日前已點交完畢，上訴人自得向黃秋香領取系爭 支票，然上訴人屢次向黃秋香領取系爭支票，被上訴人均加 以阻擋，且被上訴人一方面以臺灣新北地方法院101年度板 簡字第135號起訴向黃秋香請求返還系爭支票，另一方面於 101年5月2日通知黃秋香，以黃秋香所保管之系爭支票追索 權及將到期為由，要求黃秋香將系爭支票交回給被上訴人， 被上訴人另行交付二紙銀行支票給交黃秋香保管，黃秋香遂 與被上訴人約定於10 1年5月4日上午10時至兆豐銀行土城分 行進行換票事宜，不料，被上訴人竟將黃秋香所交付之支票 存入自己之帳戶，隨即表示不再交付新的支票，此經黃秋香 委託周宜隆律師事務所於101年5月4日以101律隆字第000000 0000號函通知上訴人，上訴人始發現此事。上訴人既已交屋 ，並將系爭噴泉建設相關事項於99年9月8日點交完畢，上訴 人自得請求被上訴人給付尾款。 三、兩造簽訂之上證房屋預定買賣契約書第19頁特約條款（下 稱系爭特約條款）第條第㈣項手寫文字部分為「以宣傳資 料為主」，而原審卷第44頁廣告屬上開手寫部分之「宣傳資 料」。惟系爭特約條款謂：「在下列情形下，乙方有權更 改同級品或更高級之建材設備：…㈣、乙方為維護整體建築 物外觀之精緻格調，保有各項立面、結構、庭園、公共設施 之修改權，以達盡善盡美。」，而上訴人約定此條款係因公 共設施乃全體住戶所共有，無法僅與個別住戶約定修改，否 則無法施做。雖兩造簽約時，尚約定以宣傳資料為主，然此 約定仍不影響原特約條款效力；況中庭之系爭噴泉建設，外 觀工程均為一致，僅將噴泉改為流水模式，作微小規模之修 正，自符合上開特約條款之約定，為上訴人得修正之範圍。 又從系爭特約條款增訂之第㈤項略謂：「乙方若無法與社區 管理委員會完成公共設施點交時，甲方得不予交付乙方交屋 款。」，亦可推知，兩造同意公共設施係由管委會點交、非 由被上訴人點交。而依上訴人所提出之公共設施移交清冊影 本，足證系爭噴泉建設已由管委會總幹事李佩徽於99年8月7 日驗收完成，則公共設施既已由管委會驗收，即符合兩造特 約條款之約定，被上訴人自應給付尾款。再，公共設施係全 體住戶所有、而由管委會管理，則公共設施之變更，上訴人 自需與管委會協調。上訴人施工測試中庭噴水池時，發現水 池設計係於中庭走道兩側，寬度較窄，因此，如維持廣告示 意圖向上噴泉之方式，水花將濺濕走道，可能使走道產生青 苔、濕滑，容易造成住戶滑倒，為此將中庭噴水池改為蓄水 池；參照上訴人於99年10月22日發給管委會之上證函中說 明謂：「另針對99年9月8日會議中討論中庭水池水位高度 問題，目前水位高度約為40公分，請回覆需調整之水位高度 。」，足以說明，管委會並未要求施作噴水設備，甚至管委 會還要求上訴人協助將水池改種植栽。被上證101年2月18 日決議中僅提到水池設計、而未提到噴泉設計，可以推論管 委會對噴泉設計不需要再施作。因此，依兩造之系爭特約條 款第條第㈣項，及公共設施是由管委會負責點交，而管委 會點交時並未對噴泉部分提出意見，則事後要求上訴人改為 植栽，足證管委會合意修改此部分，即噴泉設備已非屬應給 付之公共設施，上訴人得不依系爭協議書約定完成。 貳、被上訴人則以下列情辭，資為抗辯： 一、上訴人要求交付前述購屋尾款，惟此款項之發生係被上訴人 向上訴人購屋，上訴人於銷售當時承諾公共造景水池並裝置 水池定時器濾水器，嗣交屋時該設施仍未完成。上訴人為求 順利拿到上開尾款，同意被上訴人保留部分尾款作為履行造 景工程之保證，而於99年5月28日簽訂系爭協議書，約定上 訴人需於99年9月30日前完成建設與點交，否則視為被上訴 人尾款已交付；同時要求被上訴人應購買銀行同額支票交由 見證人黃秋香保管，若上訴人如期完成則可直接向黃秋香領 取兌現。被上訴人遵約交付二紙支票予黃秋香，上訴人卻遲 未完成，突於100年12月執管委會完成驗收之書面主張被上 訴人應給付尾款，上訴人完成點交日為101年3月，已逾系爭 協議書約定之最後時間15個月；且上訴人於系爭買賣契約及 協議書中承諾之水池建設必須包括之項目（如定時器、濾水 器及相關管路電路等）迄今仍未完成，該協議書之條件既已 成就，上訴人請求尾款當無理由。 二、被上證房屋預定買賣契約書第14頁「各戶門窗」第條後 所手寫公共設施項目，含中庭水景噴泉及定時器（含水電管 線）、過濾器等公共設施造景，並非只是噴泉。又系爭特約 條款第條第㈣項手寫文字部分為「以宣傳資料為主」，而 原審卷第44頁廣告屬上開手寫部分之「宣傳資料」，上訴人 於96年7月6日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，時至系爭協議 書約定之最後完工日即99年9月30日，有三年多時間均未完 成承諾之系爭噴泉建設，復以管委會或其他代替方案為藉口 ，合理化其未依約給付之原因，仍無法推免其應負之給付義 務。上訴人所提上證、函文日期各為99年10月22日、10 0年4月20日，均已超過系爭協議書約定之最後期限，且其中 考慮植栽是因上訴人一直不完成噴泉，住戶擔心積水造成登 革熱，並耳聞上訴人開始脫產及更換負責人，而為之自救選 項。況，管委會之上證函文是管委會之會議記錄，效力不 及被上證100年2月20日第二屆區分所有權人會議紀錄、及 被上證101年2月18日第三屆區分所有權人會議紀錄，而該 被上證、被上證就「中庭花園水池，改為植栽區」乙案 ，係分別決議「不通過」、「擱置處理」；且區分所有權人 會議於101年2月18日後再對水池部分做決定，仍未通過。被 上證會議之結論未提到噴泉設計，不表示管委會已決議不 要噴泉；上訴人利用變更設計的合同條款，狡辯來符合自己 的利益。管委會總幹事李佩徽於99年8月7日驗收部分，實際 上並非驗收，此點李佩徽亦有證述。 叁、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，為上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人48萬8994元， 及自起訴狀繕本送達翌日即101年7月18日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。 肆、本院協商兩造確認爭點如下（見本院卷第40頁正反面）： 一、不爭執事項： ㈠、兩造於96年7月6日簽訂系爭買賣契約，被上訴人分別以786 萬元向上訴人購買編號E2-2F房屋、及以665萬元購買編號E1 -2F房屋。 ㈡、上開房屋建造完成，雙方針對相關費用結算後，被上訴人於 編號E2-2F房屋需再給付上訴人25萬8948元、編號E1-2F房屋 則需再給付上訴人23萬46元。 ㈢、嗣被上訴人以系爭噴泉建設尚未完工理由，拒絕交付尾款， 兩造於99年5月28日簽訂系爭協議書，被上訴人將尾款25萬 8948元及23萬0046元二筆，開立銀行本票，抬頭署名收款人 為上訴人，交付見證人即聖榮地政士聯合事物所代書黃秋香 保管，待上訴人於99年9月30日前完成系爭噴泉建設及點交 後，由上訴人直接向黃秋香代書領取，被上訴人並依約將中 國國際商業銀行為發票人之支票二紙，交付黃秋香收執。 ㈣、兩造於96年7月6日所簽系爭買賣契約書約定如本院卷第20頁 之特約條款及手寫部分內容，被上訴人所提原審卷第44頁廣 告即屬上開手寫部分之「宣傳資料」。又兩造於99年5月28 日簽訂之系爭協議書所指之房屋買賣合約即為系爭買賣契約 書。又系爭協議書中所指之「公共水景噴泉建設」有包括中 庭兩側水道之噴泉。 ㈤、上訴人迄未完成如原審卷第44頁所示廣告之「中庭兩側水道 之噴泉建設」，故被上訴人前述房屋社區管委會，亦未就「 噴泉設備」部分為點交，而現中庭水池部分已於99年8月7日 由管委會總幹事李佩徽於移交清冊上簽名。 以上事實，有系爭買賣契約、交屋結算明細表、系爭協議書 、以中國國際商業銀行為發票人之支票二紙、公共設施移交 清冊在卷可按（見調字卷第8-33、36、39-40頁，原審卷第3 4頁），並經證人即管委會總幹事李佩徽於原審證述屬實（ 見原審卷第39頁反面），且為兩造所不爭，堪認真正。 二、爭執事項： 上訴人依系爭買賣契約，向被上訴人請求給付尾款48萬8994 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 ，有無理由？ 伍、得心證之理由： 一、按為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費 者保護法認定契約責任及於廣告的內容，於該法第二十二條 規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之 義務不得低於廣告之內容。依該法施行細則第二十三條規定 廣告之型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、 雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電 子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內 容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時， 既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋，衡諸常情，購 屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內空間及格 局高度及房屋品質將如同廣告上所載，準此而論，預售屋之 建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內 容與建商洽談該屋之性質時，則該廣告之說明應成為契約內 容之一部。查，兩造於96年7月6日所簽訂之系爭買賣契約書 約定如本院卷第20頁之特約條款及手寫部分內容，被上訴人 所提原審卷第44頁廣告即屬上開手寫部分之「宣傳資料」； 又兩造於99年5月28日簽訂之系爭協議書所指之房屋買賣合 約即指系爭買賣契約書，故系爭協議書中所指之「公共水景 噴泉建設」應包括中庭兩側水道之噴泉（即系爭噴泉建設） 等情，均如前不爭事項㈣所述，揆諸前揭說明，系爭噴泉建 設既已列入兩造上述契約之內容，自為契約之一部，此情至 為灼然。又兩造協議給付尾款之條件，為上訴人應於99年9 月30日前完成有如原審卷第44頁所示廣告之系爭噴泉建設及 點交，被上訴人始有給付該等尾款之義務，否則即視為上訴 人已交付該等尾款，而上訴人迄未完成系爭噴泉建設，且被 上訴人之房屋社區管委會，亦未就該噴泉設備部分為點交等 情，復為前不爭事項㈤所述，足徵上訴人並未於99年9月30 日前完成與被上訴人間系爭協議書之約定，被上訴人自已無 再給付上開尾款之義務。 二、至上訴人雖辯稱系爭特約條款約定：「在下列情形下，乙 方有權更改同級品或更高級之建材設備：…㈣、乙方為維護 整體建築物外觀之精緻格調，保有各項立面、結構、庭園、 公共設施之修改權，以達盡善盡美。」，故兩造簽約時雖約 定以宣傳資料為主，但仍不影響上揭特約條款效力云云，惟 系爭特約條款固有如上約定，惟隨後即以手寫部分約定：「 但以宣傳資料為準」等語，亦即約定上訴人固保有之公共設 施之修改權，但仍應以宣傳資料為準，此項但書之效力，因 屬前文之例外規定，自應優先於前文之適用；且上訴人亦未 舉證證明系爭噴泉建設於系爭協議書約定之99年9月30日前 ，已有上開條款約定之修改原因，且經上訴人依約加以修改 等事實，前開所辯，要無可採。另上訴人復辯稱管委會要求 將水池改種植栽，可見管委會合意修改此部分，系爭噴泉建 設即非屬應給付之公共設施，而得不依系爭協議書約定完成 云云，惟查：上訴人所提上證100年4月20日管委會函中就 「中庭12個水池請建商協助改種植栽，以維社區兒童安全」 乙事，僅係決議：「將水池改種植栽問題點轉達給陽明營造 公司討論…」等語（見本院卷第22頁），即改植摘案尚待評 估、仍無明確之決定，另觀之被上訴人所提被上證100年2 月20日第二屆區分所有權人會議紀錄、及被上證101年2月 18日第三屆區分所有權人會議紀錄（見本院卷第32-36頁） ，就「中庭花園水池，改為植栽區」乙案，則分別為「不通 過」、「擱置處理」等決議，足見被上訴人之房屋社區管委 會及區分所有權人會議，尚未通過對水池部分為改種植栽之 決定，況該等會議均係發生於系爭協議書所定上訴人應於99 年9月30日完成系爭噴泉建設之期限後，而上訴人並未依約 於期限內完成該等建設乙情，業為前述，則不論該等會議結 論如何，亦與被上訴人依約已解免給付尾款之義務乙節無涉 ，即上訴人此部分所辯，亦無足取。是以，本件上訴人既未 依系爭協議書之約定，於99年9月30日前完成系爭噴泉建設 ，則其請求被上訴人給付該等買賣尾款，洵屬無據，不應准 許。 陸、綜上所述，上訴人本於系爭買賣契約之法律關係，請求被上 訴人給付尾款48萬8994元及自起訴狀繕本送達翌日即101年7 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。原審駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴 。 柒、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳 述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再 一一論述。 捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 9 月 11 日 民事第七庭 審判長法 官 匡偉 法 官 吳俊龍 法 官 游悅晨 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 102 年 9 月 11 日 書記官 謝達人