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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第49號 上　訴　人　虹廷建設股份有限公司 法定代理人　鄭金鴻 訴訟代理人　鍾周亮律師 被上訴人　　洪欣如 訴訟代理人　藍弘仁律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國101 年12月17日本院臺北簡易庭101年度北簡字第13616號第一審判決 提起上訴，經本院於102年5月2日辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：訴外人陳素瑩前於民國95年8月20日分別與 上訴人、訴外人王書煌簽訂「房屋預定買賣合約書」（下稱 系爭房屋買賣契約）及「土地預定買賣契約書」（下稱系爭 土地買賣契約），購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地 號土地之「信義VISTA」甲棟4樓D戶房地（房屋部分下稱系 爭房屋，土地應有部分下稱系爭土地），系爭房地之總價款 為新臺幣（下同）480萬元（土地應有部分價款360萬元、房 屋價款120萬元）。陳素瑩就系爭房屋已依約繳付包括定金 、簽約金、開工款、工程期款合計64萬元予上訴人，另就土 地部分，依系爭土地買賣契約附件㈡繳款明細表記載，應繳 交之期款於辦理銀行貸款時方一次繳付全額價款，即於辦理 銀行貸款前無須繳付任何價金。嗣陳素瑩因未繳付系爭房屋 之第15、17、18期款，經上訴人發函解除系爭房地買賣契約 。陳素瑩將契約標的轉讓予訴外人楊嘉玲，楊嘉玲再於98年 3月9日轉讓予被上訴人，由被上訴人承受上開契約之權利義 務，並經上訴人同意。上訴人及王書煌復發函促請被上訴人 於函到7日內依約繳付第15、17、18期款共計6萬元，否則將 以該函為解除系爭房地買賣契約之意思表示，嗣因被上訴人 未繳付上開期款而沒收已繳付之64萬元。惟依系爭房屋買賣 契約第17條第2項約定，被上訴人未依約繳付系爭房屋期款 而違約，所須繳付之違約金應按系爭房屋總價款20%計算僅2 4萬元，就系爭土地買賣契約並未違約，自無須給付違約金 ，則上訴人沒收已繳付之系爭房屋價款64萬元中40萬元之差 額，自屬不當得利。且依內政部99年8月公告「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4款規定，系 爭房屋買賣契約約定按總價20%計算違約金顯屬過高，應酌 減為15%，上訴人應再返還被上訴人6萬元。爰依不當得利之 法律關係請求上訴人給付46萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、上訴人則以：依系爭房屋買賣契約第22條第1項、第17條第2 項及系爭土地買賣契約第9條第2項、第10條第2項及契約附 件之貸款委託書約定，違反系爭房屋買賣契約等同違反系爭 土地買賣契約，被上訴人未依約繳交房屋第15、17、18期款 ，且就土地價款未配合辦理完成貸款約定，已違反系爭房屋 買賣契約及土地買賣契約，被上訴人未依上訴人與王書煌之 定期催告履行，系爭房地買賣契約業已解除，是懲罰性違約 金應以系爭房地總價480萬元為計算依據，被上訴人應給付 按20%計算之違約金為96萬元，上訴人得一併沒收系爭房地 買賣價金64萬元。又法院依民法第252條酌減違約金時，應 力求契約自由與契約正義間之調和，系爭買賣契約以總價款 20%為計算違約金依據，法院應予尊重，被上訴人所提內政 部預售屋買賣定型化契約乃100年編訂，係於被上訴人98年3 月9日受讓契約權利義務之後，自無適用餘地等語，資為抗 辯。 三、原審判決命上訴人應給付46萬元及其中40萬元自101年9月8 日起，另6萬元自本判決確定翌日起，均至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，駁回其餘請求，被上訴人就其敗訴部 分未聲明不服已告確定，上訴人就其敗訴部分提起上訴，並 聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執之事實（見本院卷第79頁背面、第80頁）： ㈠陳素瑩前於95年8月20日購買系爭房地，分別與上訴人、王 書煌簽訂系爭房屋、土地買賣契約，總價款為480萬元（土 地部分價款360萬元、房屋價款120萬元），陳素瑩已繳付定 金、簽約金、開工款、工程期款合計64萬元。 ㈡陳素瑩未繳付系爭房屋之第15、17、18期款，上訴人於97年 9月24日以台北建北郵局第3630號存證信函作為解除系爭房 屋、土地買賣契約之意思表示。陳素瑩於97年10月20日將系 爭契約標的轉讓予楊嘉玲，權利義務由楊嘉玲承受，經被上 訴人同意。楊嘉玲於98年3月9日再將系爭契約標的轉讓予被 上訴人，由被上訴人承受上開契約之權利義務，亦經上訴人 同意。 ㈢上訴人及王書煌曾以台北建北郵局第01236號存證信函催告 被上訴人於函到7日內依約繳付第15期款2萬元、第17期款2 萬元及第18期款2萬元，共計6萬元，否則將以該函作為解除 系爭房屋、土地買賣契約之意思表示。嗣因被上訴人未繳付 上開期款，經被上訴人沒收已繳付之64萬元價金。 五、被上訴人主張其僅違反系爭買賣契約，上訴人只得沒收按系 爭房屋買賣總價15%計算之違約金18萬元，上訴人沒收已付 價金64萬元，就超過之46萬元係屬不當得利，應返還予被上 訴人等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩 造爭點即為：㈠上訴人得否沒收土地買賣契約之懲罰性違約 金？㈡被上訴人得沒收之懲罰性違約金是否過高而應予酌減 ？上訴人得請求之違約金金額？㈢上訴人有無不當得利？應 返還利益若干？茲析述如下： ㈠上訴人得否沒收土地買賣契約之懲罰性違約金？ 1、依系爭房屋買賣契約第22條第1項：「…本契約不得單獨 成立，應與買方與本約房屋（停車位）坐落之基地所有權 利人就其應有持分另行簽署之土地買賣契約書共同履行始 生法律效力」（見原審卷第16頁）及系爭土地買賣契約第 9條第2項：「本契約不得單獨成立，應與第1條第2款所稱 房屋（車位）之預定買賣契約書及其附件共同簽署，並應 併同履行使生法律效力，其解除時亦同」之約定（見原審 卷第47頁），系爭房屋之買賣契約及系爭土地之買賣契約 不得單獨成立其中之一，其生效及解除應一體視之，不得 割裂。又依系爭房屋買賣契約第20條及系爭土地買賣契約 第13條約定：「本契約之附件視為本契約之一部分」（見 原審卷第16、48頁），而依系爭房屋買賣契約附件四代辦 貸款委託書第8條約定及系爭土地買賣契約附件三代辦貸 款委託書第8條：「本委託書應與房屋（停車位）土地買 賣契約書及其附件內之各項規定同時履行，任何一部分不 履行時，視為全部違約。」（見原審卷第27、52、53頁） ，堪認買受人如有違反系爭房屋買賣契約之情形時，即視 為系爭土地買賣契約之違反。再依系爭房屋買賣契約第17 條第2項及系爭土地買賣契約第10條第2項約定：「如買方 違反本契約含附件之各項規定時，賣方得逕行解除本約， 並得沒收房屋總價款20%計算之懲罰性違約金額。」（見 原審卷第15頁），而關於付款分配明細表及辦法，則為系 爭房屋買賣契約第4條及系爭土地買賣契約第3條所明定， 是倘買方未依付款明細表之規定，於接獲賣方繳款通知7 日內繳清者，即屬違反系爭買賣契約之規定，上訴人自得 解除買賣契約及沒收已付價款作為違約金。 2、經查，上訴人及王書煌曾定期7日催告被上訴人於繳付第1 5、17、18期款共6萬元與完成貸款約定，否則將以該函為 解除系爭買賣契約之意思表示，有台北建北郵局第01236 號存證信函在卷可稽（見本院卷第71至74頁），被上訴人 自承逾期並未履行，則上訴人依上開約定解除系爭房屋買 賣契約，固非無據。惟債權契約為特定人間之權利義務關 係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以 外之第三人，此為債之相對性原則。本件縱認被上訴人違 反系爭房屋買賣契約，土地出賣人王書煌得一併解除系爭 土地契約，或被上訴人亦有違反系爭土地買賣契約，王書 煌已解除系爭土地買賣契約等情為可採，因兩造間買賣契 約之標的為系爭房屋，上訴人並非系爭土地之出賣人，上 訴人得依系爭房屋買賣契約主張被上訴人違約而沒收者， 僅有系爭房屋部分之違約金，系爭土地部分之價金則不及 之。準此，上訴人依系爭房屋買賣契約第17條第2項約定 沒收懲罰性違約金，僅得以房屋總價款120萬元為計算依 據，上訴人主張應以系爭房地總價款480萬元為準而得沒 收土地買賣契約部分之違約金，洵無足採。 ㈡被上訴人得沒收之懲罰性違約金是否過高而應予酌減？上訴 人得請求之違約金金額？ 1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之金額，民法第250條、第252條定有明文。又當 事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第 252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準。 2、經查，系爭房屋買賣契約第17條第2項雖約定：「如買方 違反本契約含附件之各項規定時，賣方得逕行解除本約， 並得沒收房屋總價款20%計算之懲罰性違約金額。」惟依 消費者保護法第17條第1、2項規定，中央主管機關得選擇 特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事 項，違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效 。而內政部於90年9月3日發布之「預售屋買賣定型化契約 應記載及不得記載事項」第24條第2項違約之處罰約定， 買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收 依房地總價款最高不得超過15%計算之金額（見原審卷第 116頁背面），上開定型化契約約定乃內政部考量各該行 業之利潤及損失而為違約金之規範，自得據為本院審酌違 約金是否過高之依據。爰審酌系爭違約金之性質、社會經 濟狀況、被上訴人履約情形、上訴人因被上訴人違約所受 損害及上開契約範本之規範等情狀，認系爭房屋買賣契約 第17條第2項約定之違約金尚屬過高，應予酌減至以系爭 房屋總價15%計算，始為適當。從而，上訴人得請求之違 約金金額應為18萬元（1,200,00015%=180,000）。 ㈢上訴人有無不當得利？應返還利益若干？ 1、按契約一經解除，契約即溯及歸於消滅，與自始未訂立契 約同。因此契約解除後，當事人在契約存續期間所受領之 給付，即成為無法律上之原因，自亦構成不當得利，該受 損害者倘捨解除契約後回復原狀請求權而行使不當得利請 求權，應非法所不許，此觀民法第179條後段立法理由揭 櫫：「其先雖有法律上之原因，而其後法律上之原因已不 存在（如撤銷契約、解除契約之類），亦應返還其利益」 自明。是當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之 數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已 先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關 係請求債權人返還。 2、查被上訴人購買系爭房地後已繳交系爭房屋部分價金64萬 元，嗣因被上訴人違約未繳納系爭房屋期款，經上訴人催 告後解除系爭房屋買賣契約，上訴人得主張沒收系爭房屋 買賣契約之違約金為18萬元等情已如前述。則就上訴人所 受領價金超過其得沒收之違約金部分，因系爭房屋買賣契 約業經解除，上訴人取得該部分價款即欠缺法律上之原因 ，揆諸前開說明，被上訴人主張依不當得利法律關係請求 上訴人返還46萬元（640,000-180,000=460,000），洵屬 有據。 3、另依民法第252條規定可知，應待法院依職權為酌減違約 金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為 酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之 法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定 發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題。準 此，本件被上訴人就上訴人經本院酌減後應返還之違約金 6萬元（240,000-180,000=60,000），其請求權於本件訴 訟確定時始告發生，並於斯時屆其清償期，是被上訴人就 此部分法定遲延利息之請求，應自本件訴訟之判決確定翌 日起算，被上訴人主張應自起訴狀繕本送達翌日即101年9 月8日起算遲延利息，尚無足採。至上訴人另應返還之其 餘價金40萬元部分，其請求權於契約解除時已發生，被上 訴人主張自起訴狀繕本送達翌日即101年9月8日（見原審 卷第89頁）起算法定遲延利息，應為可取。 六、綜上所述，被上訴人本於不當得利之法律關係請求上訴人給 付46萬元，及其中40萬元自101年9月8日起，其餘6萬元自本 判決確定翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，洵屬有據，逾此所為請求，則無理由。原審就上開應准許 部分，命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，尚無不合。 上訴意旨指摘該部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 5 月 23 日 民事第四庭審判長法 官 張瑜鳳 法 官 梁夢迪 法 官 劉又菁 以上為正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 102 年 5 月 23 日 書記官 陳玉鈴