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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第68號 上　訴　人　龍鄉貿易股份有限公司 法定代理人　陳怡慶 訴訟代理人　柯惠娟 被上訴人　　中崙公寓大廈管理委員會 法定代理人　黃任賢 訴訟代理人　周立仁律師 上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於民國 101年11月15日 本院臺北簡易庭101年度北簡字第10308號第一審判決提起上訴， 經本院於民國102年5月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 被上訴人起訴主張： ㈠上訴人乃中崙公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，其 所有建物之門牌號碼為臺北市○○路○ 段○○○ 號地下室建物（ 下稱系爭建物），總坪數130 坪，按照公寓大廈管理條例之規 定，及系爭大廈民國94年12月17日訂定之系爭大廈住戶規約（ 下稱系爭規約）第10條第2 項：「管理費由各區分所有權人依 照區分所有權人會議之決議分擔之。每戶每坪為新臺幣（下同 ）65元整，坪數計算以建物登記謄本上登記的為依據，1 樓營 業用之區分所有權人之收費方式亦同。收費時間為每個月1 日 至7 日，地下1 樓之區分所有權人依建物登記謄本上登記的坪 數收費，每坪亦是65元整。」之規定，及99年11月28日系爭大 廈99年度第2 次區分所有權人會議決議（下稱系爭決議）所通 過之為求收費公平性，恢復上訴人每月每坪65元之管理費收費 方式，並從99年12月份收費日開始實施之決議，以每月每坪65 元計算，每月應繳納8,450 元之管理費，惟上訴人僅繳納1,75 0 元，總計自99年12月起至101 年9 月止，共22個月，上訴人 共短繳147,400 元之管理費，雖經被上訴人催繳後仍未繳納。 為此，爰依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第10條第2 項 、系爭決議之規定提起本訴等情。 ㈡上訴人雖辯稱兩造曾於95年9 月20日簽訂和解書（下稱系爭和 解書），約定自95年4 月份起，上訴人每月應繳交之管理費為 1,750 元云云。惟按公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員 會之權責僅在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理 維護工作，超過前述範圍即無權就區分所有權人私法上糾紛進 行和解，而被上訴人當時之主任委員並未經區分所有權人會議 或依照規約規定，就逕行減免上訴人之管理費，且上訴人亦係 系爭大廈之區分所有權人，明知減免管理費未經區分所有權人 會議通過或修改規約，故該和解條件應無可取，上訴人無從資 為減少管理費給付之依據。 ㈢並聲明：上訴人應給付被上訴人147,400 元及自101 年9 月19 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 上訴人則抗辯： ㈠系爭大廈固於99年11月28日以系爭決議通過以每月每坪65元計 算，向上訴人收取管理費，惟兩造前於94、95年間曾因公共管 線漏水問題致上訴人貨物受損，上訴人自行雇工修繕，因被上 訴人不願給付修繕費用，故上訴人暫時拒絕給付管理費，嗣被 上訴人提起給付管理費訴訟（本院95年度訴字第7555號），兩 造於95年9 月20日簽訂系爭和解書，約定自95年4 月份起，上 訴人每月應繳交之管理費為1, 750元，後上訴人即依此和解書 給付管理費，被上訴人均無異議，嗣97年間系爭大廈公共管線 又發生漏水事件致上訴人貨品受損，經上訴人反應，被上訴人 亦不處理，上訴人不得已乃再次暫停給付管理費，被上訴人對 被上訴人再次提起給付管理費訴訟，係請求上訴人應按月給付 管理費1,750 元（本院98年度北小字第2739號），上開和解書 既經被上訴人主任委員蓋用被上訴人大章及主任委員私章代表 被上訴人與上訴人簽訂，自為有效成立之和解書，且上訴人亦 自願受其拘束，則被上訴人所得請求上訴人給付之管理費，自 不得超過每月1,750元。 ㈡系爭大廈99年11月28日99年度第2 次區分所有權人會議決議上 訴人每月每坪65元之管理費收費方式，乃違反誠信原則，對上 訴人不生效力；按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害 他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法 ；民法第148 條有所明文；被上訴人前既與上訴人約定每月管 理費為1,750 元，該和解內容亦係經區分所有權人同意或默示 同意，則被上訴人自不得未經上訴人同意片面增加上訴人之負 擔，否則即違反誠信原則，況且本件情形類似公寓大廈管理條 例第33條第3 款所規定約定專用部分變更之情形，故如欲變更 上訴人應繳納管理費之金額，應類推適用公寓大廈管理條例第 33條第3 款之規定，應經上訴人之同意始得為之。 ㈢系爭和解既經兩造合意，對於兩造均有拘束力，自不容被上訴 人一方片面變更之，再者，兩造於簽訂系爭和解書時，均業已 全盤考量系爭和解書內容所生法律效果對自身之影響，是除有 法律規定或契約約定，契約一方不得以日後情事變更，而片面 更改和解書之內容，是被上訴人內部所形成之系爭決議，對兩 造已成立之外部關係（即系爭和解書）內容，應不生拘束力。 再者，被上訴人前既與上訴人約定每月管理費為1,750 元，該 內容亦係經區分所有權人同意，並已考量上訴人前因系爭大廈 漏水所生之損害，及系爭建物係屬地下室、有獨立出入口、未 經公共區域，被上訴人所獲之利益與減免管理費之損失等情， 是被上訴人不應片面變更而增加上訴人之負擔。 ㈣聲明：被上訴人之訴駁回。 原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並 聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人 則聲明：上訴駁回。 得心證之理由： ㈠被上訴人主張上訴人為系爭大廈之區分所有權人（所有建號為 坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○號，面積為419.58平方 公尺，門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段000 號地下室）， 系爭大廈住戶規約第10條第2 項約定：「管理費由各區分所有 權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。每戶每坪為新台幣 六十五元整，坪數計算以建物登記謄本上登記的為依據，一樓 營業用之區分所有權人之收費方式亦同。收費時間為每個月一 日至七日（七天），地下一樓之區分所有權人依建物登記謄本 上登記的坪數收費，每坪亦是六十五元整。另位於十三樓加蓋 建物之住戶，仍須繳交管理費，每坪亦是六十五元整，坪數以 實際加蓋坪數計算」，系爭大廈99年11月28日99年度第2 次區 分所有權人會議討論事項第二案：「因第一任主委擅自和龍鄉 公司約定，將其管理費打折，但龍鄉公司長期欠繳管理費，為 求收費公平性，龍鄉公司之管理費是否應恢復為原價，即每月 每坪收費新台幣65元，請表決」，經決議為：「通過恢復龍鄉 公司每月每坪新台幣65元整的收費方式，並從99年12月份收費 日開始實施」之情，業據被上訴人於原審提出中崙公寓大廈住 戶規約、建物登記謄本、中崙公寓大廈九十九年度第二次區分 所有權人會議會議記錄各1 份在卷為證，且為上訴人所不爭執 ，自可信為真實。而上訴人主張兩造曾於95年9 月20日簽訂和 解書，內容約定：「茲因乙方（即被上訴人）以甲方（即上訴 人及訴外人王紅桃）未支付中崙公寓大廈之大樓修繕費用及積 欠管理費，向台北地方法院起訴在案，今雙方同意和解，約定 和解條款如下：一、乙方同意甲方共以二十二萬元整，償還上 開所指大樓之修繕費用，其餘請求拋棄。二、乙方同意甲方自 民國95年4 月份起，支付大樓管理費，合計每月五千元整，其 餘請求拋棄。三、甲方同意以後每月繳納管理費五千元整。四 、乙方應於本和解契約成立之同時，向台北地方法院撤回95年 度訴字第7555號，對甲方之起訴。五、本和解書壹式兩份，雙 方各執乙份為憑」，上訴人即依據該和解書內容給付管理費， 被上訴人並曾提起本院98年度北小字第2739號給付管理費訴訟 ，請求上訴人應給付97年4 月至98年5 月按每月1,750 元之管 理費總計24,500元而勝訴之情，則據上訴人於原審提出和解書 、本院98年度本小字第2739號判決各1 份為證，且被上訴人未 否認，自亦可信為真實。 ㈡按區分所有權人會議，指區分所有權人為共同事務及涉及權利 義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。管理 委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理 維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立 之組織。管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議 事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般 改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住 戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相 關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、 會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施 、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查 及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九 、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告 及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部 分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委 員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之 執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。公寓大廈管理條 例第3 條第7 款、第9 款及第36條有所明文。又管理委員會會 議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議 。公寓大廈管理條例第37條亦有規定。另公寓大廈應設置公共 基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年 內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳 息。四、其他收入。公寓大廈管理條例第18條第1 項復有規定 。由上開公寓大廈管理條例之規定可知，管理委員會之職務內 容，或為執行區分所有權人會議之決議，或是履行公寓大廈管 理維護工作，然無論如何，其執行職務內容均不得逾越區分所 有權人會議之決議，且有關公寓大廈公共基金之繳納，應經由 區分所有權人會議決議繳納，如管理委員會就區分所有權人會 議所為公共基金繳納之決議予以變更，如減少或增加管理費之 繳納金額，已屬逾越其法定之職務內容，又公寓大廈管理條例 既已明文規範區分所有權人會議、管理委員會之職務內容，更 規定管理委員會決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約 或區分所有權人會議決議，上述規定自屬法律之強制規定，如 有違反，其所為之法律行為依據民法第71條前段有關法律行為 違反強制規定應無效之規定，自應屬無效。 ㈢查系爭大廈既經區分所有權人會議決議通過訂立系爭規約，且 規約第10條第2 項已經明載約定：「管理費由各區分所有權人 依照區分所有權人會議之決議分擔之。每戶每坪為新台幣六十 五元整，坪數計算以建物登記謄本上登記的為依據，一樓營業 用之區分所有權人之收費方式亦同。收費時間為每個月一日至 七日（七天），地下一樓之區分所有權人依建物登記謄本上登 記的坪數收費，每坪亦是六十五元整。另位於十三樓加蓋建物 之住戶，仍須繳交管理費，每坪亦是六十五元整，坪數以實際 加蓋坪數計算」等語，則系爭大廈之區分所有權人自均應受其 拘束，管理委員會亦僅能執行區分所有權人之上述決議，不得 逾越或變更該決議，自無自行減收管理費之權利；被上訴人雖 曾於95年9 月20日與上訴人簽訂和解書，約定上訴人及訴外人 王紅桃自95年4 月份起，支付大樓管理費，合計每月五千元整 ，其餘請求拋棄，且同意上訴人與訴外人王紅桃以後每月繳納 之管理費為5,000 元，即上訴人自95年4 月起每月繳交之管理 費為1,750 元（訴外人王桃紅每月繳納管理費3,250 元），惟 上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○號即門牌號 碼為臺北市○○區○○路0 段000 號地下室建物之面積419.58 平方公尺，如加計共有部分其總坪數約為13 0.5676 坪之情， 業據被上訴人陳述在卷，且為上訴人所不爭執，如以系爭規約 之約定，計算每月之應繳納管理費為8,450 元（130 坪×65元 / 坪＝8,450 元），上開和解內容約定上訴人每月應繳納之管 理費變更為1,750 元，實際每月減少收取上訴人之管理費 6,700 元，可見該部分之和解內容已經變更區分所有權人會議 決議之管理費之計算基準，上訴人復未陳明該減收管理費究係 有何其他法律關係存在（例如抵銷），則該部分和解內容顯然 違反公寓大廈管理條例強制規定，依民法第71條前段之規定， 應屬無效，並無拘束兩造之效力；是上訴人以該和解內容作為 抗辯，否認被上訴人有權請求每月之管理費差額6,700 元，即 屬無據。 ㈣再者，系爭大廈99年11月28日99年度第2 次區分所有權人會議 業經決議為：「通過恢復龍鄉公司每月每坪新台幣65元整的收 費方式，並從99年12月份收費日開始實施」之情，已如上述， 且上訴人並未舉證該決議有無效或已經撤銷之情形，則依據公 寓大廈管理條例之規定，上訴人亦有依據該決議繳納管理費之 義務。至於上訴人雖抗辯該決議乃違反誠信原則，對上訴人不 生效力云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他 人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 民法第148 條固有明文；惟上訴人與被上訴人間之上開和解內 容有關減少管理費繳納之約定既屬無效，上訴人未曾取得任何 得減少繳納管理費之權利，則上開區分所有權人會議決議上訴 人應按照系爭規約約定繳納管理費，僅係回復上訴人原應繳納 之管理費金額，並無以損害上訴人為目的；再者，民法係以私 法自治為原則，承認當事人間得自主創造其相互間私法關係， 故當事人間所創設之法律關係，除有違反公共秩序及善良風俗 或違反強制禁止規定之情事而被認為無效外，均有拘束當事人 之效力，而有關公寓大廈之管理更是此種私法自治的具體表現 ，蓋以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境 及居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該 參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是 最適當，而且最具效率，因此區分所有權人會議決議，只要不 違反公共秩序、善良風俗、強制禁止規定，其決議自有拘束區 分所有權人及住戶之效力，且區分所有權人所為決議之拘束力 ，既為公寓大廈管理條例所明文承認，而系爭決議係將上訴人 之管理費回復為系爭規約第10條第2 項約定之按月每坪65 元 之價格，與其他區分所有權人應繳納之管理費，並無差別，要 難認為該區分所有權人會議作成系爭決議有以損害上訴人為目 的，或未依誠實及信用方法所為，是上訴人此部分之抗辯自不 足採。 ㈤上訴人另抗辯本件係類似公寓大廈管理條例第33條第3 款之情 形，若欲變更上訴人應繳付管理費之金額，應經上訴人同意始 得為之云云。惟查，公寓大廈管理條例第33條第3 款之規定係 在規範依公寓大廈管理條例第56條第1 項規定成立之約定專用 部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意， 而本件事實為有關管理費應繳納金額之決議，兩者事實迥不相 同，自難比附援引，況且上訴人並未取得減少繳納管理費之權 利，已如上述，自無有何類似前揭規定之情形，是上訴人之此 部分抗辯，亦非可採。 ㈥按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾二期以上或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文。本 件被上訴人主張上訴人所有系爭建物總坪數為130 坪，以每坪 65元計算，每月應繳8,450 元之管理費，上訴人每月僅繳納1, 75 0元之管理費，自99年12月起至101 年9 月止共計22個月， 上訴人共短繳147,400 元管理費之情，業據被上訴人陳明在卷 ，上訴人對該計算之金額並未爭執，且上訴人前開拒絕給付之 抗辯既不可採，從而，被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條 之規定，請求上訴人應給付管理費147,400 元及以年息5%計算 之法定遲延利息，自屬依法有據，應予准許。 綜上所述，被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條規定、系爭 規約第10條第2 項約定及系爭決議內容，請求上訴人應給付被 上訴人147,400 元及自101 年9 月19日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人 勝訴判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄， 為無理由，應予駁回。 本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判 決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3 項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 5 月 31 日 民事第三庭 審判長法 官 林玲玉 法 官 汪怡君 法 官 陳杰正 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 102 年 5 月 31 日 書記官 黃紹齊