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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2286號 原　　　告　泰和不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　王國添 訴訟代理人　鄭森元 　　　　　　章智皓 被　　　告　楊雅瑩 上列當事人間給付報酬事件，本院於民國103 年5 月28日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾萬元。 原告其餘之訴及該部分假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執 行。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告經合法通知而未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款之情形，應依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠被告於民國101 年6 月18日與中信房屋師大加盟店即原告簽 訂「一般委託銷售契約書」（下稱系爭契約），委託銷售被 告所有位於臺北市○○區○○○路○ 段○○號9 樓之3 之房地 （下稱系爭房地），委託銷售期間自101 年6 月18日至同年 9 月18日，再於同年9 月18日簽定「委託銷售／出租契約內 容變更同意書」，並將委託期間延長至102 年1 月30日。在 委託銷售期間內，被告於101 年10月2 日與原告配對覓得買 方許瓊慧成交並簽定系爭房地「不動產買賣契約」（下稱系 爭不動產買賣契約），為促進成交與居間折衝，買賣雙方約 定以新臺幣（下同）1,100,000 元為原告仲介之服務報酬。 嗣因可歸責被告事由無法排除系爭房地產權查封而未能辦理 過戶買方產權登記，買方以系不動產買賣契約內容違約向被 告提出給付違約金之訴訟。原告已完成居間任務，爰依民法 第565 條、第568 條規定、系爭契約第3 條第4 款約定請求 被告給付服務報酬1,100,000 元。 ㈡並聲明：⑴被告應給付1,100,000 元；⑵願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告則以： ㈠依系爭契約第6 條約定，系爭房地之「委託銷售期間」為10 1 年6 月18日起至101 年9 月18日止，而被告與訴外人許瓊 慧就系爭房地簽訂系爭不動產買賣契約之日期為101 年10月 2 日，當時兩造間已無委託銷售關係，是原告依據委託銷售 契約第3 條第4 款規定請求給付報酬云云，顯無理由。又被 告否認有口頭承諾同意給付原告500,000 元，蓋原告業務員 於101 年10月2 日下午一直拜託被告到店裡，被告才於當晚 7 時前往師大店，當時仲介、買方及中信所屬代書均知悉系 爭房地於101 年4 月3 日已被法院查封，被告必須給付前夫 30,000,000元，而其他銀行的狀況必須隔日詢問書記官才能 確定，被告根本無法確認或保證系爭房地之買賣得否順利完 成，此亦為原告所明知，故被告不可能承諾給予任何服務報 酬。此外，被告於簽約當時在系爭房地標的現況說明書註明 日期同年10月2 日仍有查封狀況，無法保證一定可成交，許 倩芬代書表示簽買賣不動產契約是保障房屋可撤銷查封後， 所要進行過戶和交屋程序，且契約已附上房屋謄本並註明系 爭房地有查封記錄，若無法撤銷查封與過戶，此交易便自動 取消，歸還土地及建物權狀，許倩芬代書並表示必須由其親 自處理賣方法院所有程序，以至於在契約上寫「負責撤銷查 封」字句，並由其與書記官接洽處理。況代書有承認當時疏 忽沒有記載「若無法塗銷登記，就買賣不成立」等字眼。嗣 元大銀行於同年10月18日要求多三千萬元才肯撤銷查封，以 致於系爭房地買賣及過戶無法完成，依約定系爭房地買賣交 易必須取消。是以，系爭房地買賣沒有成立，被告不用給付 報酬。再者，姑不論原告請求有無理由，根據原告之自認， 可知其所得請求之服務報酬至多應為500,000 元，而非1,10 0,000 元。 ㈡並聲明：駁回原告之訴。 三、兩造不爭執之事項： ㈠被告於101 年6 月18日與原告簽訂系爭契約，委託銷售被告 所有系爭房地，委託銷售期間自101 年6 月18日至同年9 月 18日，再於同年9 月18日簽定「委託銷售／出租契約內容變 更同意書」（本院卷第104 頁至第108 頁）。 ㈡被告與訴外人許瓊慧於101 年10月2 日就系爭房地簽訂系爭 不動產買賣契約（本院卷第109 頁至第117 頁）。 四、得心證之理由： 原告主張被告委託銷售其所有系爭房地，被告與買方許瓊慧 簽訂系爭房地不動產買賣契約，原告已完成居間任務，嗣因 可歸責被告事由無法排除系爭房地產權查封而無法過戶買方 產權登記，爰依民法第565 條、第568 條規定、系爭契約第 3 條第4 款約定請求被告給付服務報酬1,100,000 元等情， 為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為 ： ㈠被告與訴外人許瓊慧就系爭房地是否成立買賣契約？該買賣 契約是否係於系爭契約存續期間內所成立？ ㈡原告依民法第565 條、第568 條規定、系爭契約第3 條第 4 款約定請求被告給付服務報酬1,100,000 元，有無理由？ 茲分別論述如下： ㈠被告與訴外人許瓊慧就系爭房地是否成立買賣契約？該買賣 契約是否係於系爭契約存續期間內所成立？ ⑴查被告與訴外人許瓊慧於101 年10月2 日，就系爭房地簽 立系爭不動產買賣契約，有中信房屋編號L0000000之不動 產買賣契約書影本1 份在卷可稽（見本院卷第109 頁至第 117 頁），並為被告所不爭執（見本院卷第99頁反面）， 且訴外人許瓊慧就系爭房地買賣契約另案起訴請求被告給 付違約金乙節，經本院於103 年1 月3 日，以102 年度重 訴字第296 號判決被告應給付訴外人許瓊慧違約金8,000, 000 元，亦有前開民事判決影本1 份存卷可參（見本院卷 第65頁至第71頁），依民法第153 條規定，被告與訴外人 許瓊慧就就系爭房地業已成立不動產買賣契約，堪信為真 實。 ⑵被告雖辯稱：依系爭契約第6 條約定，系爭房地之「委託 銷售期間」為101 年6 月18日起至101 年9 月18日止，而 被告與訴外人許瓊慧就系爭房地簽訂系爭不動產買賣契約 之日期為101 年10月2 日，當時兩造間已無委託銷售關係 ，是原告依據系爭契約第3 條第4 款規定請求給付報酬， 顯無理由。另被告於簽約當時在系爭房地標的現況說明書 註明日期同年10月2 日仍有查封狀況，無法保證一定可成 交，代書表示簽買賣不動產契約是保障房屋可撤銷查封後 ，所要進行過戶和交屋程序，且契約已附上房屋謄本並註 明系爭房地有查封記錄，若無法撤銷查封與過戶，此交易 便自動取消，歸還土地及建物權狀，代書並表示必須由其 親自處理賣方法院所有程序，以至於在契約上寫「負責撤 銷查封」字句，並由其與書記官接洽處理；況代書有承認 當時疏忽沒有記載「若無法塗銷登記，就買賣不成立」等 字眼。嗣元大銀行於同年10月18日要求多三千萬元才肯撤 銷查封，以致於系爭房地買賣及過戶無法完成，依約定系 爭房地買賣交易必須取消；是以，系爭房地買賣沒有成立 ，被告不用給付報酬云云（見本院卷第32頁反面至第33頁 、第79頁至第80頁、第125 頁至第128 頁）。惟查被告於 101 年9 月18日就系爭房地之委託銷售，與原告簽立委託 銷售／出租契約內容變更同意書（見本院卷第108 頁）， 約定延長委託期間至102 年1 月30日，復為被告所不爭執 （見本院卷第99頁反面），是被告與訴外人許瓊慧於 101 年10月2 日，就系爭房地簽立系爭不動產買賣契約顯係於 系爭契約存續期間內為之，洵堪確定。又契約文字業已表 示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解（最高法院102 年度台上字第2477號判決意旨參 照）。經查系爭不動產買賣契約第16條「其他約定事項」 第3 款明文記載：「本房地產於簽約時有查封登記之情事 ，乙方（即被告）應於過戶前負責撤銷該查封登記」等字 綦詳（見本院卷第112 頁），且被告亦自陳：「代書有承 認當時疏忽沒有記載『若無法塗銷登記，就買賣不成立』 等字眼」等語（見本院卷第33頁），足認系爭不動產買賣 契約簽立時，並未以系爭房地無法撤銷查封登記為解除條 件（民法第99條第2 項參照），更何況系爭房地嗣未撤銷 查封登記，實係肇因於「元大銀行於101 年10月18日要求 多三千萬元才肯撤銷查封」所致（見本院卷第100 頁）， 此應與系爭不動產買賣契約之成立無涉，系爭不動產買賣 契約顯無被告指稱之「若無法撤銷查封與過戶，此交易便 自動取消」等情甚明。故被告辯稱簽訂系爭不動產買賣契 約時，兩造間已無委託銷售關係，及無法撤銷查封與過戶 ，系爭房地交易便自動取消等云云，於法應屬無據，不足 採信。 ㈡原告依民法第565 條、第568 條規定、系爭契約第3 條第 4 款約定請求被告給付服務報酬1,100,000 元，有無理由？ ⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人以契約因 其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止 條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第 565 條、第568 條分別定有明文。依民法第565 條所定之 居間有2 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂 約之媒介居間（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參 照）。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬， 其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49 年台上字第1646號判例意旨參照）。又如因契約成立後發 生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則居間 人不負返還居間報酬之義務（司法院83.12.14.(83) 廳民 一字第22562號函意旨參照）。 ⑵次按，當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯 論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認 之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經 他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第 3 項定有明文。當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自 認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力 ，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未 經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相 反之認定（最高法院101 年度台上字第1029號判決意旨參 照）。亦即法院不得就當事人自認之事實調查證據，另為 與其自認事實相反之判斷，並應以其自認為認定事實及裁 判之基礎（最高法院97年度台上字第2570號判決意旨參照 ）。 ⑶經查，被告與原告於101 年6 月18日簽訂系爭契約，依第 2 條「乙方（即原告）義務」規定，原告負有代為收受定 金及協助辦理有關過戶及貸款手續之義務（見本院卷第10 5 頁），為兩造所不爭執（見本院卷第99頁反面），是兩 造簽訂之系爭契約乃屬訂約之媒介居間，應可確定。 ⑷被告與訴外人許瓊慧於101 年10月2 日，就系爭房地成立 不動產買賣契約，已如前述說明。而被告於本院審理時亦 稱：「元大銀行將我還款之金額突然增加，多了三千萬元 ，在101 年10月18日才以電話告知我要再增加三千萬元現 金才能撤銷本件不動產的查封，我與許瓊慧是101 年10月 2 日簽約的，故法院就無法撤銷查封，因為無法撤銷查封 ，所以後來無法辦理過戶」、「我與許瓊慧簽約時，當時 沒有這三千萬元的事情，但後來元大銀行於101 年10月18 日通知我，我才知道又多了這三千萬元」等語（見本院卷 第100 頁）。則原告於系爭不動產買賣契約因其媒介而成 立時，即得請求報酬，至因系爭不動產買賣契約成立後始 發生之無法撤銷查封情事，參諸前開說明，原告自不負返 還居間報酬之義務。 ⑸再查，原告訴訟代理人於本院審理時陳稱：「原本是約定 要收取報酬百分之4 ，但實際成交的時候，可能會將仲介 費用降低，所以會有份確認單，確認最後實際要給我們的 錢，但當時被告表示不簽，只有口頭承諾願給500,000 元 ，我們認為有口頭承諾也可以，才沒有再叫被告簽確認單 」等語（見本院卷第33頁），而被告亦稱：「當時是仲介 說要我給500,000 元，我說房子有簽約、買賣成立才會給 ，若沒有買成，就不會給，所以我就沒有簽確認單」等語 （見本院卷第33頁反面）。足證原告就系爭房地之媒介居 間服務報酬金額，已明確自認係500,000 元，而非其起訴 主張之1,100,000 元，此外，原告就前開之自認，復未依 法撤銷之，準此，本院即不得另為與原告自認事實相反之 判斷，並應以其自認為認定事實及裁判之基礎。故原告依 民法第565 條、第568 條第1 項、系爭契約第3 條第4 款 規定請求被告給付服務報酬500,000 元部分，於法有據， 為有理由，其超過500,000 元部分，則屬無據，為無理由 。 五、綜上所述，原告依民法第565 條、第568 條第1 項、系爭契 約第3 條第4 款規定，請求被告給付500,000 元，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，於法無據，應予駁回。 六、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核與法律規定 相符，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第 392 條第2 項依職權宣告免為假執行。至原告其餘假執行之聲請 ，因其餘之訴已經駁回而失所附麗，併駁回之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述， 併予敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 19 日 民事第七庭 法 官 詹慶堂 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 19 日 書記官 李云馨