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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2396號 原　　　告　周家嵐 　　　　　　張家齊 共　　　同 訴訟代理人　劉昌崙律師 　　　　　　謝佳芸律師 被　　　告　江金熖 訴訟代理人　陳守文律師 複代理人　　顏寧律師 被　　　告　昇昱不動產股份有限公司 法定代理人　李明達 被　　　告　李毅甫 共　　　同 訴訟代理人　陳守文律師 複代理人　　郭千華律師 　　　　　　李易哲律師 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國一百零三年十二月十 七日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告江金熖應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零二年四 月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告江金熖負擔三分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告江金熖供擔保後 ，得假執行。但被告江金熖如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保 ，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，依原告與被告江金熖簽訂之不動 產買賣契約書（下稱系爭契約）第11條約定，雙方合意以臺 灣臺北地方法院為第一審管轄法院，另被告昇昱不動產股份 有限公司營業所、被告李毅甫之所在地在本院管轄之臺北市 ○○區○○路○段○○○號，是依前揭法條規定，本院自應有管 轄權，合先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此項。民事訴訟法第25 5條第1項但書第7款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為 ：（一）被告等應連帶給付原告周家嵐、張家齊新臺幣2,00 0,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准予 以宣告假執行。民國102年8月23日變更聲明為：（一）被告 等應連帶給付原告周家嵐、張家齊2,000,000元，及自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。（二）被告昇昱不動產股份有限公司與李毅甫 應連帶給付周家嵐、張家齊二人160,000元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。（三）願供擔保，請准予以宣告假執行。核原告所 爭執者均係基於兩造間因買賣系爭房地所衍生之糾紛，所調 查之證據資料仍得相互援用，應認不甚礙被告之防禦及訴訟 之終結，依上揭規定，原告所為聲明之追加變更，應予准許 。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： （一）原告二人於民國101年4月21日透過被告昇昱不動產股份有 限公司（台灣房屋中正特許加盟店，下稱昇昱不動產公司 ），由其業務員即被告李毅甫仲介與被告江金熖就坐落於 台北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍393/1 0000，面積902平方公尺），及其上門牌號碼為台北市○ ○區○○街○○○巷○○○號4樓之房屋（下稱系爭房地）成立 買賣契約（本院卷㈠第19至28頁），買賣價金為新台幣（ 下同）22,500,000元，原告二人業已如數繳納前述價金， 並且就系爭房屋進行裝潢整修，然於裝潢期間，經鄰居處 輾轉得知系爭房地係為訴外人冠德建設股份有限公司（下 稱冠德公司）所建造，而冠德公司於建造時，未依據契約 進行妥善施工，有大樓結構嚴重瑕疵之情事，此有鑑定報 告書在案可稽（本院卷㈠第29至45頁），且另查系爭房屋 曾有嚴重漏水之情事，惟被告等人明知前開事實，卻故意 隱匿未告知原告二人，甚至於房屋現況說明書上記載系爭 房屋未曾有滲漏之情形（本院卷㈠第46、47頁），影響原 告二人對系爭房屋價格之誤判，仍買受系爭房屋，造成原 告二人之損害甚鉅。依據買賣契約書約定，被告等人應擔 保其所提供之標的即系爭房地，為完整無瑕疵之狀況，經 原告二人以存證信函（本院卷㈠第48至53頁），要求被告 等人出面解決，渠等皆置之不理，甚至原告二人亦向消保 官依法申訴，被告等人亦無解決之誠意。 （二）被告江金熖故意隱匿系爭房屋有結構重大瑕疵及嚴重漏水 之情事，仍將系爭房屋出售與原告二人，顯已違反契約約 定，並應依民法第184條、第359條規定，請求損害賠償及 減少價金： 1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」民 法第354條定有明文。次按民法第359條規定：「買賣因物 有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」另按系爭合約第十條第七項明 定：「乙方依法對甲方負瑕疵擔保之責」。末按民法第18 4條第一項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人權 立者，負損害賠償責任。」依據系爭建物之鑑定報告書（ 本院卷㈠第29至45頁）內容記載，系爭建物之地下二、三 層之抗壓強度低於規定標準值（本院卷㈠第43頁），且地 下室有裂縫、連續壁滲水、混凝土剝落、鋼筋腐蝕（原本 院卷㈠第44、54、55頁）等情形，係屬於結構安全之重大 瑕疵，就此重大瑕疵本棟大樓住戶與冠德公司之訴訟紛爭 自85年起長達十五年，其後冠德公司關於該重大瑕疵曾向 住戶給付補償金新台幣數百萬元，為被告江金熖所知悉（ 此有被告參與會議之紀錄內容可資為證，本院卷㈠第56至 60頁），依據一般常理，如果買方知悉有重大瑕疵及上開 訴訟情形，將無購買意願，然被告江金熖為了使原告二人 誤認系爭房屋並無該重大瑕疵，而不為告知，顯屬惡意， 且該重大瑕疵經原告二人詢問現任管委會主任委員、經歷 訴訟之原住戶(6-2號4樓、6-3號2樓、6-3號3樓)，皆表示 冠德公司自85年開始打訴訟後就未再進入大樓內進行修繕 ，且管委會亦無冠德公司申請進行修繕之記錄(依據公寓 大廈管理條例規定，大樓如有重大修繕應先經管委會同意 及登記)，如有必要請函查本大樓管理委員會調閱相關紀 錄。另原告二人亦曾電詢冠德公司，該公司亦表示尚無進 入本大樓社區進行修繕之記錄，此有電話錄音可資為憑， 原告二人也曾詢問本大樓現任簡姓管理員，該管理員表示 上任迄今逾6年期間亦無冠德公司進行修繕之記錄，是以 足見系爭重大結構安全瑕疵情形迄今仍存在至明。承上， 原告二人係於101年5、6月間得知大樓過去有訴訟及瑕疵 情形，旋即於當年7月透過被告昇昱公司通知被告江金焰 ，請求被告江金焰賠償及說明，此有昇昱公司於答覆台北 市政府時，自承已在101年7、8月間將此一通知已轉達予 被告江金焰知悉，並且確定其已知悉此該通知(本院卷 ㈠第61、62頁)，另原告二人亦於101年12月以存證信函方 式通知被告江金熖，表示要解除契約或以瑕疵擔保或損害 賠償買方新臺幣300萬元（本院卷㈠第48至53頁），意即 原告二人已依據民法第365條規定於法定期限內主張權利 ，被告江金熖應履行其瑕疵擔保責任，賠償原告二人。 2、另查系爭房屋除了上開整棟大樓之結構體重大瑕疵外，房 屋本身亦有長期漏水之情事，然被告江金熖卻故意於房屋 現況說明書上記載系爭房屋無滲漏之情形（本院卷㈠第46 、47頁），在在證明被告係故意侵害原告之權利甚明。 （三）被告李毅甫身為專業不動產經紀人員，明知系爭房屋有重 大瑕疵，卻於仲介簽約時未如實告知瑕疵問題，致使原告 二人買受系爭房屋，亦應負損害賠償之責： 1、查仲介人員於處理仲介案件，負有調查及審核之義務，依 據內政部房地產委託銷售契約書範本第七條第一、三、五 款規定（本院卷㈠第63至81頁）：「受託人於簽約前，應 據實提供該公司近三個月內之市場成交行情，供委託人訂 定售價之參考。受託人對委託人所簽認之房地產標的現況 說明書，負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，由受 託人自負一切法律責任，因而致委託人損害者，受託人應 負賠償責任。受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報 告銷售狀況」。是以仲介人如就相關之信用、房屋瑕疵等 重大事宜因仲介人不實之查證或應調查而未調查，足以影 響委託人之定價或委託人之購買意願及陷入錯誤之購買判 斷時，應由仲介人負損害賠償責任。次按「無法律上原因 而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律 上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條定有 明文。民法第567條之規定：「居間人關於訂約事項，應 就其所知，據實報告於各當事人。」末按「我國民法規定 於第224條：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行 有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責 任。」查本件被告李毅甫為系爭房地買賣之承辦人員，其 受被告江金熖及原告之委託媒合仲介推銷出售系爭房地， 被告李毅輔明知該系爭建物有前開所述重大結構瑕疵及房 屋本身漏水之情事，卻隱匿該交易上重要訊息，仍向原告 二人仲介買受系爭房地，顯然未盡善良管理人之居間義務 ，嚴重造成原告二人之損害，況實際上原告買受之系爭房 屋之住戶，即曾因中間樓板有嚴重漏水情形，向鈞院提起 訴訟，且據現任簡姓管理員指稱當時法官為此亦曾親自到 現場勘查，後來5樓住戶即係委託被告李毅甫雇請工人進 行修繕，此亦有被告李毅甫在北市府消保官第一次調解時 當場坦承不諱，足見被告李毅甫對於系爭房屋本身曾有漏 水之情事，知之甚詳，然其為貪圖較高之售價利潤竟然與 被告江金焰共同隱匿曾有漏水之事實，而於房屋現況書中 登載不實之內容，造成原告二人誤認而買受系爭房屋，顯 已有侵權行為存在。綜上，被告李毅甫明知被告江金熖在 屋況說明書中有關產權持有期間是否有滲漏水情形勾選為 否，係為不實的虛偽隱匿，然其知情卻未予以糾正、補正 或將事實轉達予原告二人，反而協助被告江金熖虛偽隱匿 ，顯屬隱匿影響交易之重大資訊，嚴重造成原告二人之損 害。 2、而依法居間人如違反其對於委託人之義務，而為利於委託 人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收 受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。本件被告 李毅甫已向原告二人收取仲介費用160,000元，然未盡其 善良管理人之責任，依法應返還已收取仲介費。 3、被告昇昱不動產公司與李毅甫係為房屋仲介專業人士，受 江金熖及原告之委託，處理房屋買賣事宜，並收受仲介費 用，然被告昇昱不動產公司與李毅輔，違反其對於委託人 之義務，為如實揭露、告知交易上重要訊息，顯已違反忠 實義務，是以被告昇昱不動產公司與李毅輔已無法律上原 因得收取仲介費用160,000元，故原告亦得依不當得利之 規定，依法請求被告昇昱不動產公司與李毅輔，返還已收 取仲介費。 （四）被告李毅甫係被告昇昱不動產股份有限公司（台灣房屋中 正特許加盟店）之員工，昇昱公司應就其因執行職務所造 成之損害，應負連帶賠償責任：按「受僱人因執行職務， 不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠 償責任。」民法第188條第1項前段定有明文。末按「民法 第188條第1項規定之僱用人連帶賠償責任，係為保護被害 人，避免其於向一般經濟能力較差之受僱人請求賠償時， 無法獲得賠償而設。故此之所謂受僱人，並非僅限於僱傭 契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受 其監督者，均係受僱人。」（最高法院57年度台上字第 1663號判例意旨參照）。查本件被告李毅甫係為被告昇昱 不動產股份有限公司（台灣房屋中正特許加盟店）之店長 ，應為其受雇人，而被告李毅甫故意隱匿交易上重大訊息 ，而讓原告二人買受存有重大瑕疵之系爭房地，造成嚴重 損失，依據上開規定，被告昇昱不動產股份有限公司應與 被告李毅甫負連帶賠償之責。 （五）被告昇昱不動產股份有限公司身為專業不動產銷售公司， 卻違反其注意義務，嚴重造成原告之損失，應依據消費者 保護法第51條規定，負損害賠償之責：按「從事設計、生 產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通 進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當 時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有 危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯 處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前 二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償 責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠 償責任。」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意 所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償 金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰 性賠償金。」消費者保護法第7條、第51條分別定有明文 ；次按最高法院101年台上字第744號裁判要旨揭櫫：「消 費者保護法第五十一條關於懲罰性賠償金之規定，旨在促 使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲 罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。本條 所謂『依本法所提之訴訟』，於當事人提起之訴訟，倘係 消費者與企業經營者間，就商品或服務所生爭議之法律關 係，而依消費者保護法之規定起訴者即屬之。又從事提供 服務之企業經營者，如違反消費者保護法第七條第一項或 第二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠 償責任，此觀同法條第三項之規定自明。準此，消費者保 護法第七條似已具備構成要件及法律效果，要非不得作為 給付之訴在實體法上之請求權基礎。」查本件被告昇昱不 動產股份有限公司係以提供仲介房屋買賣服務之企業體， 依據前開消費者保護法之規定，應該提供具有專業水準可 合理期待之安全性，對於「不動產狀況說明書」所列各狀 況之義務，應有調查之義務，惟被告昇昱不動產股份有限 公司及其業務員對於系爭標的有前開重大瑕疵問題存在， 卻仍故意隱瞞未予說明，使得原告以超過系爭標的價值之 價金買受系爭標的，應賠償原告之損失，另外，被告昇昱 不動產股份有限公司及被告李毅輔身為仲介專業人士，卻 沒有盡到調查房屋現況的責任，甚至忽略不予調查或惡意 隱瞞，未詳細向原告說明，其行為應已屬故意違反「據實 報告與調查義務」之情形，是以原告依據前開規定，除請 求被告昇昱不動產股份有限公司及被告李毅輔應返還160, 000元之仲介費用外，亦應依據消費者保護法第51條負懲 罰性賠償金。 （六）被告等人因共同侵害原告二人之權益，應負連帶賠償之責 ：按不動產經紀業管理條例第26條規定：「經紀業因經紀 人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」次按民 法第185條規定：「數人共同不法侵害他人之權利者，連 帶負賠償責任。」查系爭房地係由被告江金焰委由被告昇 昱不動產股份有限公司（台灣房屋中正特許加盟店）之仲 介營業員李毅甫代為銷售，並約定受有報酬，是以被告李 毅甫與被告昇昱不動產股份有限公司自應負善良管理人之 注意義務。然而在系爭房屋銷售過程中，被告李毅甫對於 系爭房地有結構上重大瑕疵及漏水之情事，皆隻字未提， 其行為實已違反忠實義務，而被告江金熖於簽約時，亦於 房地標的現況說明書上記載不實之內容，故意隱匿上開重 大瑕疵存在之情事，是以被告等人應屬共同不法侵害原告 二人權利之情形。為此，依民法第184條第1項前段、第18 5條、第188條、第224條、第359條、第571條、第567條、 不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第7條、第 51條規定，提起本件訴訟。並聲明：1被告等應連帶給付 原告周家嵐、張家齊2,000,000元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。2、被告昇昱不動產股份有限公司與李毅甫應連帶給 付周家嵐、張家齊二人160,000元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。3、願供擔保，請准予以宣告假執行。 （七）對被告抗辯之陳述： 1、被告等人惡意隱瞞系爭房地之重大瑕疵，又辯稱就該部份 不知情，然依據相關事證，皆足以證明，被告等人就該重 大瑕疵知之甚祥，渠等所辯，蓋屬推諉卸則之詞，洵不足 採信： ⑴被告江金熖辯稱：「就系爭會議記錄，並無討論或決議 事項觀於系爭大樓有瑕疵…，自無法以此證明系爭大樓 有瑕疵存在且為被告所明知。」云云，然依據臺北市政 府地政局於中華民國101年12月12日所發出北市地權字第 00000000000號函（本院卷㈠第145至148頁）所示，其附 件有關昇昱不動產股份有限公司回覆臺北市地政局函中 ，第二頁提及「賣方於85年購入本屋時並不知情大樓部 分住戶與冠德建設有訴訟之事，後也只於該年85年參與 開會一次，爾後即與絕大部分住戶一樣退出與冠德建設 之訴訟」。就該信函內容可證明被告江金熖於101年下半 年已向房仲說明其曾於85年參與社區討論提告冠德建設 之相關會議，足證賣方自85年即已知悉社區住戶與冠德 建設將訴訟之相關情事。又查鈞院另案牯嶺冠園與冠德 建設間訴訟案的卷証資料中，法官周美雲、書記官王宜 玲曾於民國92年3月10日上午9時30分在台北地院民事協 商室(一)之調查筆錄有詳細之記載（本院卷㈠第149至 165頁），該筆錄顯示當時法官主要係針對牯嶺冠園社區 住戶於民國87年7月15日、91年12月13日召開大廈區分所 有權人會議內容進行訊問，足見此二次會議因有討論到 與冠德建設訴訟內容所致；且於該筆錄第6頁法官問原告 洪秀華：「87年7月15日會議你是否有參加?當天討論何 事項?」。原告洪秀華答覆法官：「我是委託我先生去參 加的，我本人沒有去，我先生告訴我當天是討論與被告 訴訟的事情，我們是看到公告才知道要開會的。」。從 上開社區住戶的答覆中，足證87年7月15日的大廈區分所 有權人會議是確實有討論到對冠德建設訴訟的事情；再 者，於87年7月15日大廈區分所有權人會議的簽到簿確實 有被告江金熖的簽章（本院卷㈠第56至60頁），故足證 被告江金熖確係知悉87年7月15日的大廈區分所有權人會 議討論對冠德建設訴訟的事情，其辯稱不知情云云，顯 係推諉卸責之詞，實不足為信。 2、本件原告確係因被告等人惡意隱瞞重大瑕疵之行為，受有 損害，其價額遠超過請求之二百萬元，而被告等人辯稱原 告並無任何權利受損云云，並不足採： ⑴民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依 第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人 並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」次 按民法第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條 第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重 大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未 保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者 ，不在此限。」查以大台北地區不動產買賣而言，一般交 易價金皆超過千萬元，就一般百姓而言屬於重大買賣行為 ，許多人終其一生，胼手胝足，就只能買下一棟房子，因 此如果因此買到有結構瑕疵的房屋，對買受者所造成權利 侵害，實屬重大，就原告二人而言，因為被告等人惡意隱 瞞重大瑕疵，不只實質上造成住的安全疑慮，另外因為被 告等人的侵權行為，嚴重造成被告二人心理上沈重的負擔 ，甚至引發家庭革命，這些都不是用金錢能夠衡量，再者 ，基於安全考量，原告二人恐面臨將系爭房地轉售，然未 來如原告二人出售時系爭房地時，就會面臨到是否需揭露 訴訟情事，但若不揭露，對未來後手之買方並不公平，只 是若揭露，價格減損之損失，卻轉嫁由原告二人承擔，對 原告二人損失顯屬重大，況且系爭房地一旦揭露結構瑕疵 及訴訟等汙名化情事後，相信對系爭房地未來之房價，肯 定造成嚴重減損之衝擊，原告二人努力許久，才謀得一棲 身之所，但卻因被告等人之惡意隱瞞行為，及事後消極處 理之態度，自買入系爭房地迄今所共同耗費的時間、心力 及同時承擔負面心情，這是無法用金錢衡量及彌補的。 ⑵而一般實務上，就物之減損價值，除了房屋本體價值之「 直接損害」外，就「間接損害」亦應包括之，而本件系爭 房地，因結構安全瑕疵已造成之價值減損外，尚應包括因 訴訟十餘年所造成之「間接減損」，實務上又稱為污名化 減損，被告等人依法令規定不動產交易過程中，本應提出 不動產說明書，其內容應揭露建物屋況等重要資訊，而縱 使系爭房地在正常使用下，目前可能暫時無居住安全顧慮 ，然未來買賣交易時，必仍會造成市場買方存有瑕疵心理 ，導致交易價格減損之損害，是以原告認為此污名化減損 ，亦應於損害賠償數額上作為計算基礎，以填補原告之損 之。 ⑶而實際上，依據台北市土木技師公會87年之鑑定報告第A- 12頁有關「1.鑽心試體抗壓強度」最後一段「價值之瑕疵 」之文字報告：「不論效用評估之結果為何，混凝土強度 不足，依建築成規，其材料價值已折減。」。由於混凝土 強度不足系為社區住戶控訴冠德建設之重點，且第三方公 正鑑定單位台北市土木技師業於上開鑑定報告中提及因混 凝土強度不足而對材料價值已折減之結論。原告二人於買 受當時如知悉，系爭大樓過去曾有結構瑕疵的訴訟情形時 ，是絕對不會買這個房屋，因此原告二人於獲悉系爭大樓 過去曾有結構瑕疵的訴訟情形時，即積極請求被告以原價 購回、或擬以成本價對外銷售(低於成本價之差價由被告 負擔，高於成本價之差價歸被告所有)、或與房仲、被告 積極討論各種可能解決本爭端事件方式便可得證。然原告 二人在不知有結構瑕疵訴訟情形下購入系爭房地，被告卻 怠為處理，甚至置之不理，渠等對原告二人造成在房屋價 值的損失，猶如以市場行情價格買到膺品，誠如87年鑑定 報告第A-12頁所載社區大樓的價值已因混凝土強度不足而 有價值之減損。依據系爭房地社區與建商之訴訟中，相關 鑑定報告內容及住戶委任律師約於98年提供予鈞院之請求 減少價金項目明細（原證廿二）可知。據原告耗費心力統 計，鈞院歷年相關購屋瑕疵糾紛的判賠統計，平均至少在 成交金額10%以上(本院卷㈠第166、167頁)，另據房仲經 紀人員方面得知社區大樓(131巷8號5樓)住戶在100年底買 到52.1坪、單坪價格46.94萬元(總價2,156萬元，車位10 坪市價180萬元，扣除車位後每坪約46.94萬元)(本院卷㈠ 第168、169頁)，這戶賣方在交易時就已經揭露大樓過去 曾有訴訟。是以，如以此交易單價，套用到於本件系爭房 地之坪數為48.6坪，其合理市價應是1,992萬元(車位10坪 市價180萬元，加上38.6坪約1,812萬元，合計1,992萬元) ，與本件系爭房地當時成交金額2,250萬元差距約258萬元 。 ⑷另參酌內政部地價指數：http://statis.moi.gov.tw/mic st/stmain.jsp?sys=100台北市100年下半年為119.34、 101上半年為122.59（詳附件Excel檔），變動比例為( 122.59－119.34) /119.34＝2.72%。內政部不動產資訊平 台/仲介成交價http://pip.moi.gov .tw/Net/A-Price/A5 .aspx。台北市中正區100年第4季電梯大樓及華廈仲介成 交均價為71.56萬元、101年第1季為67.11萬元，台北市○ ○區○○街附近街道在100年第4季電梯大樓及華廈仲介成 交均價為61.70萬元、101年第1季為57.69萬元，同樣呈現 不漲反跌的情形。內政部不動產資訊平台/中古屋房地價 http://pip.moi.gov .tw/Net/A-Price/A2.aspx台北市中 正區100年第4季華廈住宅中古屋房地均價為71.30萬元、 101年第1季為69.85萬元，呈現不漲反跌的情形。台北市 中正區100年第4季廈門街附近街道的華廈住宅中古屋房地 均價為69.00萬元、101年第1季為65.21萬元，同樣呈現不 漲反跌的情形。是以足見，系爭房地之價金減損金額的 合理區間應為225萬元至258萬元左右，故原告二人請求被 告之損害價額200萬元，顯屬合理。 ⑸依據系爭房地社區與建商之訴訟中，相關鑑定報告內容及 住戶委任律師約於98年提供予鈞院之請求減少價金項目明 細（本院卷㈠第238至240頁）可知。系爭房地之重大瑕疵 ，包含地下室三樓至二樓混凝土強度不足(原證二，台北 市土木技師公會鑑定報告書)、電機修復費用（本院卷㈠ 第241至247頁）、其他結構安全修補費用（本院卷㈠第 238至240頁）等可知。系爭房屋之重大瑕疵，包含混凝土 強度不足、電機修復費用、其他結構安全修補費用等，另 外就實務上認為污名化對於房屋價值亦產生相當之影響， 就上開各項重大瑕疵之金額及參酌物價通膨指數計算，以 表格方式說明損害之金額（附表一），合計已高達370餘 萬元，是以原告等人請求200萬元之損害，為有理由。 3、被告江金熖辯稱系爭房地並無重大瑕疵及漏水情事存在， 顯與事實不符： ⑴據被告江金熖辯稱：「然查，系爭鑑定報告並無有關系爭 大樓有上開瑕疵存在之記載……」云云，實與事實不符， 依上開87年台北市土木技師公會87年之鑑定報告第A-12頁 至第A-16頁所載，分別揭露對大樓鑑定之方式、過程、結 果及建議，鑑定報告揭露大樓瑕疵情形確為地下室二~三 樓混凝土鑽心試體抗壓強度偏低、連續壁滲水、地下室混 凝土剝落、地下室鋼筋腐蝕。另921地震或許會影響建築 物樑柱龜裂情形，且也只會加重上開房屋瑕疵，況不管有 無921影響，在101年上半年被告賣方將房屋拿出來銷售時 ，即應確保房屋產品並無上開任何瑕疵情形，是以被告答 辯受921地震影響並無理由。再者，經原告向冠德建設、 北市府建管單位(本院卷㈠第170頁)及臺北市建築師公會( 網站設有查詢系統)查詢(本院卷㈠第171至176頁)，系爭 大樓自85年與冠德建設訴訟迄今並無修繕記錄；另原告亦 口頭向鄰居、大樓管理員詢問(本院卷㈠第177至180頁)， 渠等亦皆表示大樓自85年與冠德建設訴訟迄今並無修繕記 錄，是以足證系爭重大瑕疵存在已久，且從未修繕，其結 構問題只有日益嚴重之情形，此亦有現況照片在案可稽（ 本院卷㈠第54、55頁參見原證五）。又被告於答辯狀第4 頁辯稱：「鑑定報告闡述混凝土強度不足對結構安全可能 有3種影響…。」云云，然由於混凝土強度不足已是瑕疵 情形，也已無庸置疑，且鑑定報告亦揭露對房屋價值已有 折減，概如前述，而至於被告答辯狀辯駁對建築結構可能 僅屬無關重要而不影響結構安全等語，不足採信。 ⑵另被告江金熖又辯稱主張其並無收到101年12月原告之存 證信函云云，惟依101年12月27日原告發給被告之存證信 函（台北信維郵局存證信函第8961號）所示(本院卷㈠第 181至185頁)，信中最後一段即明確提及請求對方：「對 本人賠償損害或減少交易價金新台幣300萬元整」，是以 原告早已向被告提出減少價金之請求，昭然若揭。另依據 被告於102年1月3日被告所回應的存證信函所示(參見本院 卷㈠第186、187頁)，其內容明載：「台端101年12月27日 所寄發於本人存證信函（台北信維郵局存證信函第8961號 ）之內容…」。足證被告確時已收到原告101年12月27日 所寄發之存證信函，是以被告辯稱並未收到存證信函云云 ，顯與事實不符。 ⑶又被告江金熖辯稱否認有長期漏水等情形，然依據現況之 情形，系爭大樓地下室3樓到現在還有漏水情形(本院卷㈠ 第188至190頁)，且原告買受之系爭房地，確實有漏水情 形，而就該漏水部份，被告江金熖先生曾以其兒子名義向 鈞院對5樓林姓住戶提告，後來5樓住戶才請本案被告之一 房仲業者李毅甫先生委外雇請工人修繕，此有管理員(本 院卷㈠第177至180頁)之說詞證明可資為證，亦可傳訊證 人到庭證述，以釐清事實，然被告賣方江金熖、房仲業者 李毅甫，卻惡意於本交易案的屋況說明書上，對於過去是 否有滲漏水情形皆勾否，確有虛偽作假之情事。 ⑷承上，系爭房地確實4、5樓間過去有滲漏水、系爭地下室 3樓到現在還有漏水情形，另外系爭大樓有無混凝土剝落 或鋼筋外露，等重大瑕疵，然被告昇昱不動產及李毅甫於 仲介出售系爭房地予原告二人當時，卻惡意隱瞞不告知， 甚至迄今仍於書狀中否認知悉系爭房屋之情事，被告李毅 甫明知系爭房地有上開重大瑕疵情形，卻仍於屋況說明書 中，皆勾選「否」，以有虛偽不實記載之內容，瞞騙原告 ，已如前述。況且當時，被告江金熖的兒子江浚弘名義向 鈞院對5樓林姓住戶提告時，該住戶即係請被告李毅甫委 外雇請工人修繕，但被告李毅甫竟諉為不知，足證其惡意 隱瞞之行為，而實際上，102年上半年期間，原告及被告 李毅甫參與由北市府消保官主持之調解會議時，被告李毅 甫於調解會議上業已坦承其個人確實知悉4~5樓間過去亦 有漏水情形，也是其個人幫忙請工人進行修繕，此有台北 市政府消費者保護官陳信誠在場可為證明。 4、被告等人明知系爭標的存有重大瑕疵且曾因此與建商冠德 建設纏訟十餘年，但卻惡意隱瞞上情，讓原告買受系爭標 的，顯屬侵權行為：查系爭標的因地下室嚴重漏水、鋼筋 外露、連續壁裂縫、混泥土強度不足等影響結構安全之重 大瑕疵，曾由管委會向冠德建設提起民事訴訟（鈞院85年 重訴字第711號、台灣高等法院97年度重上字第307號）， 期間長達十餘年，而在訴訟過程中，管理委員會曾多次就 此召開會議，並將會議之內容公告與住戶週知，此有會議 記錄、開會公告等在案可稽（本院卷㈠第216至229頁）， 且被告江金熖之子江浚弘，即曾參與管委會討論系爭訴訟 之會議，此有江浚弘於91年12月13日管委會討論訴訟的會 議簽到簿上簽名資料可資為證（本院卷㈠第230至235頁） ，是以被告江金熖，並不能諉為不知，而被告昇昱不動產 股份有限公司及被告業務員李毅輔多年來皆有代為仲介銷 售該大樓之房屋，對於該大樓曾有重大瑕疵及訴訟等事件 ，亦應知之甚詳，況依據系爭標的大樓現況仍可見地下室 嚴重漏水、鋼筋外露、連續壁裂縫、混泥土強度不足等嚴 重影響結構安全之重大瑕疵（本院卷㈠第54、55頁），但 被告等人對於該重大瑕疵，卻都惡意隱瞞，未告知與原告 等人知悉，另就系爭標的本身之嚴重漏水情事亦未告知， 反而於系爭標的現況表上，填具「否」之不實內容，足見 被告等人應屬故意之情形，按民法第184條第一項明文規 定「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同 。」另民法第359條亦規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人 依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人 僅得請求減少價金。」而本件原告二人如知悉有前開重大 影響結構安全之瑕疵及嚴重漏水之情事，依據常情將不會 購買系爭標的，更不會以新台幣22,500,000元如此之價格 ，作為買賣之對價。查另案，就系爭建物因抗壓強度低於 規定標準值（本院卷㈠第43頁），且地下室有裂縫、連續 壁滲水、混凝土剝落、鋼筋腐蝕（本院卷㈠第44頁）等情 事，係屬於結構安全之重大瑕疵，在鑑定報告上認為，各 區分所有權人之個別房屋因此所受之損害平均約為200萬 元上下（本院卷㈠第238至240頁），另就鑑定報告內容中 ，亦提及建商在機電等其他重要方面的工程，有嚴重失施 工之缺失，在在證明系爭建物之價值早有所減損（本院卷 ㈠第241至247頁），況依據情事變更原則及房地產價值變 動，在經過十餘年後，系爭標的減損之價值恐早已超過 200萬元，是以足證原告因被告等人之惡意隱瞞行為，買 受系爭標的，已造成超過200萬元之財產損害。 5、原告因被告等人之行為，而產生精神上之損害，被告等人 亦應對原告所受之精神損害給付相當之慰撫金：按「債務 人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第一 百九十二條至第一百九十五條及第一百九十七條之規定， 負損害賠償責任。」、「不法侵害他人之身體、健康、名 譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益 而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償 相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當 處分。」民法第227條之一、第195條分別定有明文。承上 所述，本件被告等人明知系爭標的存有重大瑕疵，仍以高 價將系爭標的出售與原告，造成原告對於系爭標的價值之 誤判而買受，且該重大瑕疵仍持續存在，甚至將繼續擴大 ，而原告二人費盡了多年的努力，才存有小小積蓄，為了 有良好的居住環境，而向被告等人買受系爭標的，詎料該 標的竟有結構上之安全疑慮，讓原告二人居住於此，精神 上飽受威脅，況且亦因被告等人置之不理，而肇生本件訴 訟，導致原告二人感情不睦，經常吵架、煩惱、失眠，每 天身心接受到摧殘，嚴重侵害原告之人格權至明，原告所 受之精神損害實非金錢足以彌補與衡量，而原告就財產及 非財產上之損失，一併僅向被告等人請求二百萬元之損害 賠償，顯有理由。 6、被告等人主張原告及親屬於系爭房地交易時多次前往現場 察看，因此應以現況交屋而不能再主張瑕疵擔保等云云， 然查原告及親屬如同被告指稱多次前往系爭房地察看，各 次察看皆係由房仲人員陪同及引領帶看，足證原告已克盡 相當之注意而仍未發現此等瑕疵之存在，致實屬非因重大 過失而不知瑕疵之存在；況退萬步而言，倘原告於交易時 已知悉上開多項瑕疵情形，必定於當下進一步詢問被告昱 昇公司或賣方相關情節，致昱昇公司或賣方若稱原本不知 有瑕疵情形，亦將因為原告或其親屬之詢問而知悉，此一 情形除與被告江金熖及房仲李毅甫迄今仍皆主張渠等交易 當下不知有瑕疵之說法豈不互為矛盾，且被告江金焰及其 房仲資歷近二十載之經紀人李毅甫與昱昇公司皆必定會主 張於買賣契約書上之特別條款，加以註明及約定原告知悉 且同意上開瑕疵情形以現況交屋，以避免原告日後再針對 此等瑕疵情形主張權益，惟查本次系爭房地交易時之「不 動產買賣契約書」，並未有此方面之任何約定，故綜上之 舉證，皆足以證明原告確實係處於不知系爭房地有多項瑕 疵、被告亦未誠信告知之情形下而與被告進行交易。 7、另有關原告進行瑕疵通知、及請求價金減少或損害賠償等 時間方面，同為被告之昇昱公司於答覆台北市政府時，自 承已在101年7、8月間將此一通知已轉達予被告江金焰知 悉，並且確定其已知悉此該通知（本院卷㈠第56至60頁） ，原告亦於101年12月27日以存證信函同時通知被告江金 焰及裕昇公司（台北信維郵局存證信函第8961號）所示（ 本院卷㈠第181至185頁），又依據被告於102年1月3日被 告所回應的存證信函所示（本院卷㈠第186、187頁），其 內容明載：「台端101年12月27日所寄發於本人存證信函 （台北信維郵局存證信函第8961號）之內容…」，原告亦 提供郵局寄發存證信函後經被告親自簽名或蓋章之回執聯 文件證明（本院卷㈠第281、282頁），皆足證被告確實已 收到原告101年12月27日所寄發之存證信函，是以被告辯 稱並未收到存證信函云云，顯與事實不符；且依101年12 月27日原告發給被告之存證信函，信中最後一段即明確提 及請求對方：「對本人賠償損害或減少交易價金新台幣 300萬元整」，是以原告早已向被告提出減少價金之請求 。 8、被告等人抗辯瑕疵擔保已逾除斥期間及渠等皆不知悉相關 瑕疵及訴訟存在云云，顯不足採信：查被告等人於買賣系 爭房屋時，故意未告知前開各項重大瑕疵，因其惡意隱瞞 之行為，依據民法第365條並無除斥期間之適用，已如前 述，是以被告等人抗辯已逾除斥期間，顯無理由。再者， 被告等人抗辯就重大瑕疵、訴訟糾紛等皆不知情，實屬推 諉卸責之詞，查同為被告之昱昇不動產已指稱被告江金熖 曾於85年參與管委會討論對建商之訴訟會議（本院卷㈠第 56至60頁），又查被告江金熖亦曾親自參加87年度區分所 有權人會議，此有會議簽到簿在案可稽，又依據另案證人 證稱87年度之區分所有權人會議中，即係討論與建商間之 訴訟糾紛處理情形，而事實上系爭大樓與建商自85年訴訟 以來，皆有張貼相關公告、會議記錄與住戶知悉，而被告 江金熖之子江浚弘亦曾參加管委會討論與冠德建設之訴訟 糾紛，此亦有會議記錄資料及出席簽名影本乙份可資為證 （本院卷㈠第149至165頁），已詳如歷次書狀所載，被告 曾指稱江浚弘長久居住於系爭房地，因此日常出入於系爭 房地社區，自然對於相關公告及訴訟緣由知之甚詳，且被 告亦曾指稱本次系爭房地交易之房屋現況說明書非為其本 人親自填寫，而係由其子江浚弘代為填寫，復以上述已舉 證江浚弘曾參加委會討論與冠德建設之訴訟糾紛，致由此 等實質行為表現皆足證被告已授權其子江浚弘代理，而江 浚弘實為被告之代理人，若非被告及管委會將其視為代理 人，怎會皆同意非為系爭房地所有權人之江浚弘代理出席 會議及簽名？若非代理人或使用人，被告及房仲怎會皆同 意非為系爭房地所有權人之江浚弘代被告江金熖填寫房屋 現況說明書呢？故江浚弘代理被告處理於系爭房地相關權 益之行為及實質意含已至為明確，被告豈可再誆稱對於系 爭房地多項瑕疵及社區與建商訴訟情事全然不知，依民法 第244條規定，江浚弘所為之效力等同於被告，亦不容被 告再推諉應負之責任。而如前所述，目前系爭大樓之結構 安全、鋼筋外露、混凝土剝落、滲漏水、混凝土強度不足 等情形仍存在，亦未有修繕之紀錄，足見該瑕疵仍未予以 修復，是以雖被告等人辯稱其並未收到建商之補償費云云 ，而拒絕給付相關瑕疵減損之費用，但被告等人明知有該 重大瑕疵及隱匿此等影響交易之重大資訊，仍將系爭房屋 轉售與原告等人，自應負瑕疵給付之義務，基於債之相對 性，與建商是否給付補償費無涉，被告仍應負瑕疵擔保之 責。 9、依據台北市不動產估價師公會103年07月01日（103）台北 估價師字第143號函內容，陳報意見如下： ⑴台北市不動產估價師公會評估內容認為，因提供之技師報 告未提及結構安全之疑慮，或影響結構安全之程度，且機 電之瑕疵已包含在說明（3）之價損評估內，故鈞院來函 說明（4）不予評估云云。然查依據另案台北市土木技師 公會87年就系爭建物出具之鑑定報告所示，該鑑定報告自 第A-10頁起為「建築結構部分」之檢測記載，其中第A-11 頁針對鑽心試体抗壓強度檢測報告記載地下三層、及二層 試体抗壓強度低於當時法訂規定值，同頁記載：「地下二 、三層之混凝土試体，抗壓強度未達規範合格標準，為工 程品質之瑕疵」；第A-12頁記載對價值瑕疵之結論：「不 論效用評估之結果為何，混凝土強度不足，依建築成規， 其材料價值已折減」。其次，依據該鑑定報告第A-12頁至 第A-14頁之記載，該建築物尚有連續壁裂縫、鋼筋保護層 厚度不足、鋼筋腐蝕等建築結構瑕疵，鑑定報告並分別針 對上開各項建築結構瑕疵提及有關「效用之瑕疵」之說明 。上開各項瑕疵明確記載於土木技師公會出具鑑定報告中 之「建築結構部分」，因此歸類為系爭建物之建築結構瑕 疵應屬無虞，且如同上述鑑定報告已分別說明「效用之瑕 疵」；再者依據鈞院97年2月25日對85年度重訴字第711號 民事判決文「陸、四、(四)」之記載：「而此些缺失，經 鈞院陸續命土木技師公會及電機公會為鑑定后，究中除混 凝土強度確有不足，但未進一步鑑定減少之價值究為若干 金錢外，餘均經相關單位鑑定出缺失確屬存在及損害額為 若干，自不容被告空言否認云云。」，足見鈞院於97年針 對過去系爭建物社區住戶與建商間之訴訟，已做出混凝土 抗壓強度確有不足，且與其他被鑑定出之缺失確屬存在之 判決。職是之故，土木技師公會87年出具之鑑定報告已明 確記載系爭建物存有多項建築結構瑕疵，並對各項建築結 構瑕疵可能產生之影響作了說明，進而與台北市不動產估 價師公會認為未提及結構安全之疑慮、或影響結構安全之 程度仍有顯著之差異。另依本院103年6月10日北院木民文 102年度訴字第2396號函文說明段第二點第(4)項請求估價 項目所示，其係指過去社區大樓曾因結構安全瑕疵及電機 瑕疵而發生過長達15年之「訴訟官司」，因而請求針對 101年4月21日買賣系爭不動產時，受該「訴訟官司」所產 生之價金減損金額進行估價，致相較於台北市不動產估價 師公會103年7月1日第143號函文第三點說明，指稱「技師 報告未提及有結構安全之疑慮、或影響結構安全之程度， 且機電之瑕疵已包含在說明（3）之價損評估內」，其請 求估價之內容仍有明顯之差異。 ⑵衡諸房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產， 而有重要之交換價值；系爭房屋之各項建築結構瑕疵，在 市場資訊越來越透明、對稱之情形下，有導致潛在購屋者 無承購意願之虞；於成本層面將需定期確認各項建築結構 瑕疵現象是否惡化及結構安全修補之成本；於使用層面因 系爭房屋之各項建築結構瑕疵，因此縮減房屋耐用年限， 且造成不舒適感；於風險層面恐使未來結構安全添加變數 ，且考量系爭房屋竣工年限逐漸增加，皆將徒增日後再行 出售之困難度。簡言之，建築結構之瑕疵對於房屋價值減 損之影響甚多，例如：1.居住使用之不便利性、2.居住使 用之恐懼性、3.不具備市場競爭性、4.建物維修費用之增 加、5.建物折舊率之加速；將造成房屋價值直接與間接之 減損，尤其汙名化減損造成買方存有瑕疵心理，導致交易 價格減損，失去房屋保值之價值。 10、就社團法人臺北市不動產估價師公會（下稱「鑑定人」 ）103北估公會字0000000號不動產估價報告書（下稱「 鑑定報告」）表示意見如下： ⑴鑑定報告低估修復費用之損失：鑑定報告關於「修復費用 損失」（包括混凝土抗壓強度不足及電機設備瑕疵）之金 額，係依臺北市電機技師公會87年及88年03月12日鑑定報 告結果所認定之瑕疵修復費用金額推估。惟該鑑定報告作 成後迄至101年交屋時止業經十餘年，關於修復費用損失 之推估當考量台北市及國內營造工程物價指數等資料為之 ，鑑定人未就此為審酌，其所認定修復費用損失之金額恐 有低估之情事。 ⑵鑑定報告受訪對象中，有應迴避之利害關係人：鑑定報告 就「五、瑕疵情況價格評估（滲漏水）」及「七、瑕疵情 況價格評估（電機設備瑕疵）」污名價值減損部分接採用 「深度訪談法」，惟9位受訪對象中竟包括「臺灣房屋中 正特許加盟店（即本件被告昇昱不動產股份有限公司）店 長」（鑑定報告第54頁及第83頁），顯與訪談原則中「d. 訪談者與受訪談者對於研究調查結果，皆無利益關係。」 「e.在訪談過程中，不告知訪談目的，以確保受訪者的中 立客觀性。」（鑑定報告第53頁及第82頁）有背。且訪談 原則亦要求「f.確實紀錄訪談內容，並誠實揭露訪談結果 」，然鑑定報告中並未見訪談紀錄，陳報人無法判斷9位 受訪對象是否同時或先後受訪，即臺灣房屋中正特許加盟 店（即本件被告昇昱不動產股份有限公司）店長是否有影 響其他受訪談對象之可能。 ⑶鑑定報告就訴訟官司本身是否會造成價值減損乙節之推論 過於速斷：查鑑定報告就本件委託之4項鑑定事項中「系 爭建物於85年至99年間有長達15年結構安全及電機瑕疵之 訴訟官司，因此於101年04月21日減少系爭房屋價格之污 名損害金額為何？」乙項，作出「訴訟官司本身並不會造 成價值減損」之結論（鑑定報告第95頁），惟縱觀鑑定報 告全文並未就此結論之依據提出說理，其所得之結論恐過 於速斷。且一般房屋買受人倘知悉買賣標的物曾因房屋瑕 疵而長年涉訟，實難逕認於具體個案中之成交金額無影響 。 ⑷四至五樓嚴重滲漏水應有汙名減損： ①鑑定報告P17指稱滲漏水具修復性，故不具汙名價值減損 ：本案標的買賣時房仲業者臺灣房屋所用的屋況說明書 即有設計詢問賣方於產權持有期間是否有滲漏水情形之 項目，由於各家房仲業者編製之屋況說明書係參酌內部 部訂定版本，並增加各家業者本身長久以來實際交易經 驗中認為較有影響價格或買賣意願之項目，足見交易前 已修復的滲漏水情形對房屋買賣價格仍具負面影響性； 且已修復的滲漏水情形若真不具負面影響性，本案標的 交易時，賣方及房仲業者臺灣房屋亦無需懼怕揭露此一 訊息，而大可在屋況說明書中開誠布公的揭露。 ②經查臺灣臺北地方法院100年度訴字第2651號民事判決文 之記載，臺灣臺北地方法院囑託宏邦估價師事務所就系 爭房屋之漏水瑕疵於修復後，是否造成交易價格貶損乙 節鑑定結果，該次以問卷調查方式，向臺北市、新北市 不動產估價師公會會員進行調查，共發出28份問卷，由 問卷調查結果，在買方未知悉房屋曾因漏水而維修過之 前提下，認為交易價格無貶損者為最多，達67.9%，在買 方知悉房屋曾因漏水而維修過之前提下，交易價格貶損 率落在0-5%之區間為最多，達50%，綜合觀之0-5%區間之 偏低值2%應為在買方知悉房屋曾因漏水而維修過之前提 下合理之貶損率，故決定交易價格合理之貶損率為2%， 亦足見普遍專業估價師仍認定交易前已修復的滲漏水情 形對房屋買賣價格仍具負影響性。 ③報告P17指稱汙名價值減損，係指不動產發生瑕疵問題後 ，投入修復費用進行修復，「仍無法恢復至瑕疵發生前價 值水準」之差額；上開100年度訴字第2651號民事判決文 亦記載估價師事務所曾訪查系爭房屋附近地區仲介人員 之結果，均認房屋之漏水瑕疵於修復後，不會造成交易 價格貶損等語。惟本案標的自交易以來雖尚無漏水情形 ，然自交屋以來後方二間臥房及客廳上方之水泥天花板 已陸續有多處明顯隆突，且猶記當初甫交屋裝修之際， 泥作師傅亦曾針對客廳及客房天花板隆突處進行先挖除 後填補之修繕，當泥作師傅挖除隆突處時即表示天花板 內部仍有潮濕現象，當下即決定須待多日自然晾乾後再 行填補，原以為經此次修繕後應可永保無虞，可自修補 後迄今仍陸續有天花板多處隆突情形，而這情形卻足以 證明本案標的房屋四五樓間地板過去嚴重滲漏水情形雖 有經修繕，惟實際迄今仍未完全達到瑕疵發生前水準， 且本次估價師實際勘查時亦親眼目睹此一實情。由於並 未達到瑕疵發生前水準，因此即應有報告P17所稱仍無法 恢復至瑕疵發生前價值水準之汙名價值減損差額。 ⑸電機方面應有汙名減損：鑑定報告同樣假設未來可以被修 復，但自85-99年、乃至於交易時，社區並未有電機修復 的紀錄，僅在今年初有裝修消防設備，其他的電機設備也 沒補強，也就是電機鑑定報告所載應修繕的項目，其執行 修復的可能性截至目前是很低，因此與估價報告認定可被 修繕的假設是有重大差異，換言之，若經過那麼久以後都 還沒修，那就應該如同估價書上所寫的應該還有汙名減損 的空間。 ⑹訴訟應有汙名減損：混凝土抗壓強度的比較樣本案情相對 較為單純，三個樣本都是屬於結構方面的案例，這些案例 在當下並無訴訟記錄，且在後面的訪談問題中也沒看到有 問到有關訴訟的問題，而本案標的案情尚有過往14年訴訟 紀錄，因此所評估的8.14%減損比例應僅止適用於混凝土 抗壓強度部分。 11、被告以103年12月17日民事陳述意見狀稱系爭建物瑕疵係 存在於地下室2樓及3樓之共用部份，非被告江金熖出售 之系爭房屋專有部份，並稱共用部份瑕疵之修繕責任應 由自冠德公司收受修繕費用之管委會負擔云云，惟查： ⑴區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部 分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之;專 有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離 而為移轉或設定負擔，民法第799條第4項及第5項定有明 文。另依陳報人與被告江金熖間就系爭房屋所簽訂之不 動產買賣契約書第1條（不動產標示及買賣權利範圍）第 2項亦載明共同使用部份之面積及權利範圍。顯見被告江 金熖諉稱地下室2樓及3樓之共用部份非屬本件之買賣標 的，而無須就其惡意隱匿該瑕疵之情事負損害賠償責任 ，並不可採。 ⑵系爭建物瑕疵之修繕責任為誰並不影響陳報人因被告等 惡意隱匿買賣標的瑕疵之損害賠償請求權，況據悉冠德 公司雖於99年間與管委會等就賠償金額達成和解【附件 一】並於同年支付該賠償金【附件二】，然其金額係由 管委會以外之其他上訴人受領分配（此觀管委會99年間 並無自冠德公司收受賠償金之紀錄自明【附件三】）。 系爭建物瑕疵迄今確實存在為被告等所明知（詳原證2、 3、5、7、9、20及歷次書狀之說明），被告江金熖惡意 於原證3之標的現況說明書上為不實之勾選，被告李毅甫 及昇昱不動產股份有限公司違背報告義務，怠不告知買 賣標的之瑕疵，依法當負損害賠償及返還報酬之責。 ⑶鑑定報告已清楚說明買賣標的於締約時不考量各項瑕疵 之推估金額為新台幣2,243萬4,950元（與本件實際成交 價格2,250萬元相當），而於考量各項瑕疵時則推估金額 為1,997萬9,917元，其差額達245萬5,033元，自得援為 本件所受損害之判斷依據，請按民事訴訟法第222條第2 項之規定審酌一切情況定損害賠償之數額。 二、被告江金熖則抗辯以： （一）原告主張被告應依民法第184第1項前段侵權行為規定負20 0萬元損害賠償責任並無理由： 1、被告出賣系爭房屋予原告並無故意隱瞞或不告知系爭房屋 有滲漏水及大樓有結構安全之瑕疵： ⑴查原告主張被告明知系爭房屋所在大樓地下室建物有裂縫 、連續壁滲水、混凝土剝落、鋼筋腐蝕等影響結構安全之 瑕疵，卻於出售時故意隱瞞未告知原告，並舉原證六所示 之區分所有權人會議紀錄為證。惟觀之系爭會議紀錄，並 無討論或決議事項關於系爭大樓有瑕疵而冠德公司因此願 向住戶給付數百萬元補償金，自無法以此證明系爭大樓有 瑕疵存在且為被告所明知。況且被告否認曾出席原證6所 示系爭大樓87年區分所有權人會議，蓋被告長期居住苗栗 縣，並不關心亦不知住戶與冠德建設公司係有何訴訟糾紛 ，原證6後附之「江金熖」印文並非被告所有，該次會議 住戶出席紀錄有偽造之可能，此觀系爭出席人員簽到簿各 住戶名字筆跡均屬一致，而簽章處卻一致以蓋章取代，想 見住戶出席會議均有攜帶印章出席而無一人未帶印章而以 親筆簽名代之已有可疑，再從原證10所示台北地方法院85 年重訴字第711號筆錄內容均係關於住戶有無實際出席區 分所有權會議之爭議，顯然原證6出席人員簽到簿之真正 更非無可疑之處，被告否認有在原證6出席人員簽到簿上 為蓋印簽到，更未有領取冠德建設公司給付之賠償金，亦 不知系爭大樓住戶與冠德公司有訴訟爭議，更未曾見過原 證二所示之鑑定報告，是以系爭大樓縱有原告所述之瑕疵 情形(此僅為假設語，被告仍否認有瑕疵)，被告完全不知 ，原告係根據所知事項來出賣所有系爭房屋，並無故意隱 瞞原告已知瑕疵情形，則原告自應對原告故意隱瞞乙節負 舉證責任。 ⑵原告一再指稱被告曾參加87年7月17日之區分所有人會議 ，然被告未曾出席該次會議，系爭區分所有人會議簽到簿 編號19固蓋有被告名稱之印章，然該印章並非被告所有且 非被告所蓋，該次會議出席紀錄顯屬偽造，此觀同次會議 紀錄「游月明」印章與出席簽到簿所蓋「游月明」印章不 同，如游月明當次確有出席，何以同一人需用不同之印章 ，足見87年7月17日之區分所有人會議出席簿簽到之真實 性顯然可疑。至於原告另稱被告之子江俊弘曾出席91年12 月13日會議，然被告否認系爭簽到簿所載「江俊弘」為被 告之子所簽，況且縱然被告之子曾出席亦不代表被告知悉 會議討論事項，蓋系爭房屋係被告借予兒女居住，被告長 期住在苗栗住所鮮少與兒女聯絡，不能逕謂被告知悉住戶 與冠德建設公司之間訴訟情事，再觀之原證十二所載個別 戶損害修復並無被告或系爭房屋(臺北市○○區○○街○○○ 巷○○○號4樓)，除證明系爭房屋並無原告所述之瑕疵以外 ，更能證明被告根本不知悉上開訴訟，否則被告何以不參 加住戶對冠德建設公司求償， 2、原告並無權利受到侵害：查原告主張被告故意隱瞞系爭房 屋有瑕疵情形，致侵害原告之權利，然從起訴狀全文被告 並無從得知原告係何種權利因此受到侵害，且原告並未說 明被告係有何不法行為致使原告有何權利受損，且原告亦 未證明因此與原告受有200萬元損害之間有何因果關係， 原告既主張民法第184條第1項前段侵權行為請求權，自應 說明有何權利受損，否則原告主張侵權行為損害賠償請求 權實無理由。 3、原告並未舉證受有200萬元之損害：原告雖聲明主張被告 應給付200萬元，然原告並未證明請求200萬元損害之依據 ，原告是否確實受有損害並非無疑，參照民事訴訟法第 277條之規定，此有利原告之事項應請原告負舉證責任。 （二）原告主張依民法第359條之規定減少價金200萬元並無理由 ： 1、系爭房屋並無通常效用或價值減損之瑕疵：查原告主張被 告所出售之系爭房屋所在大樓地下室建物有裂縫、連續壁 滲水、混凝土剝落、鋼筋腐蝕等情形，係屬於結構安全之 重大瑕疵，依其主張無非係以原證二所示之臺北市土木技 師公會所出具之鑑定報告為證。然查，系爭鑑定報告並無 有關系爭大樓有上開瑕疵存在之記載，又系爭大樓縱歷經 88年921大地震迄今亦仍然屹立不搖或者出現樑柱龜裂現 象，顯然系爭大樓並無存在原告所述之影響結構安全瑕疵 。再者，系爭鑑定報告係87年5月20日作成，而原告出售 系爭房屋是在101年3月17日，前後相差已有14年之久，14 年間建設公司或管委會亦可能曾加以補強修復，自不應以 14年前之鑑定報告來認定系爭大樓之結構現狀。況且，依 系爭鑑定報告亦僅可認為系爭大樓地下室混凝土抗壓強度 偏低，惟並不足以據此斷定因混凝土材料瑕疵而有影響建 物結構安全，此亦為系爭鑑定報告：「九、結論與建議… 2.建築結構體部分經由混凝土鑽心試體抗壓強度之檢測結 果，地下二、三樓之強度偏低，此部分建議委由專業技師 評估設計規畫處理。」(本院卷㈠第43頁)、「本次鑑定結 果可視為「鑽心體試驗如有疑問，可以重試」階段，由於 混凝土材料有瑕疵，可依規範規定進行「對結構安全影響 」之評估分析，因此，效用之瑕疵仍需進一步評估「混凝 土強度不足與結構安全之影響」，評估結果可能如下：(1 )對結構安全無影響。(2)對結構安全有影響，且需借助其 他工法，補強混凝土不足之強度，以達到結構安全所需。 (3)對結構安全有影響，而結構補強有困難，須限制使用 或拆除重建。此評估分析不屬本報告受委託鑑定之範圍。 」(本院卷㈠第40頁)等語可稽，是混凝土強度偏低對於建 築結構可能僅屬無關重要而不影響結構安全，則系爭房屋 是否有原告所稱之瑕疵存在，應請原告負舉證之責。 2、原告依民法第359條主張減少價金請求權已逾六個月法定 除斥期間： ⑴按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者 ，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後 六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」民 法第365條第1項定有明文。 ⑵查原告主張於101年5、6月間得知系爭房屋有漏水及大樓 有結構性瑕疵後旋即於同年7月透過被告昇昱公司通知被 告，惟原告直到本件起訴（102年4月2日）始主張減少價 金請求權，顯然已逾瑕疵擔保請求權六個月除斥期間。 雖原告主張曾於101年12月27日以原證16所示之存證信函 主張解除契約或瑕疵擔保，然觀之系爭存證信函內容並無 主張減少價金300萬元之意思表示，況且被告未曾收受上 開存證信函，原告應提出被告收受存證信函之回執以茲證 明。故原告主張瑕疵擔保請求權之意思表示未到達被告自 應不生效力，故原告遲至本案起訴時始主張減少價金請求 權，已逾六個月除斥期間而不得再主張。 ⑶至於原告主張被告曾發送原證17所示之存證信函以證被告 已收悉原告於101年12月27日為請求減少300萬元價金之意 思表示，然被告否認原證17之台北南海郵局第1號存證信 函為被告所寄發，該存證信函內容不能代表被告之意思， 換言之，被告根本未知悉原告於101年12月27日主張減少 價金之意思表示，從而原告遲至本案起訴時始主張減少價 金請求權，已逾六個月除斥期間。 3、原告主張減少買賣價金200萬元並無理由：查原告主張系 爭房屋除整棟大樓有重大結構性瑕疵外，房屋本身亦有長 期漏水情事，惟此被告否認有上開瑕疵已如前述，且逾越 瑕疵擔保請求權除斥期間。退步言，縱系爭房屋及其大樓 有原告所述之情形(此為假設語)，原告主張減少200萬元 之數額並無任何依據而顯然過高，此有利原告之事實自應 由原告負舉證責任。 （三）系爭房屋有無滲漏水及大樓有無結構安全之瑕疵？ 1、關於系爭房屋有無漏水部分：原告主張被告所出賣之系爭 房屋(即專有部分)有漏水之瑕疵，然原告並未就系爭房屋 有漏水情事提出證明，原告一再主張被告曾與5樓住戶就 漏水問題曾互為訴訟，然被告否認之，況且被告出售系爭 房屋予原告至今未見有漏水情形發生，4樓與5樓之間縱有 所糾紛，亦與系爭房屋現今有無漏水無關，又原告所提出 系爭大樓地下室照片數張(本院卷㈠第54、55頁、第188至 190頁)不僅無法斷定屬於滲漏水現象，亦與系爭房屋無關 ，系爭大樓地下室縱有漏水(假設語)亦不影響系爭房屋之 居住效用，蓋地下室僅係供防空避難及停車而非供住戶居 住之用，地下室有無漏水並不會影響住戶對於專有部分之 使用居住效能及品質。 2、關於系爭大樓有無結構安全之瑕疵部分： ⑴系爭鑑定報告並無有關系爭房屋有滲漏水及大樓有結構安 全之瑕疵記載，又系爭大樓縱歷經88年921大地震迄今亦 仍然屹立不搖或者出現樑柱龜裂現象，顯然系爭大樓並無 存在原告所述之影響結構安全瑕疵。系爭鑑定報告亦僅可 認為系爭大樓地下室混凝土抗壓強度偏低，惟並不足以據 此斷定因混凝土材料瑕疵而有影響建物結構安全，此亦為 系爭鑑定報告：「九、結論與建議…2.建築結構體部分經 由混凝土鑽心試體抗壓強度之檢測結果，地下二、三樓之 強度偏低，此部分建議委由專業技師評估設計規畫處理。 」(本院卷㈠第54、55頁)、「本次鑑定結果可視為「鑽心 體試驗如有疑問，可以重試」階段，由於混凝土材料有瑕 疵，可依規範規定進行「對結構安全影響」之評估分析， 因此，效用之瑕疵仍需進一步評估「混凝土強度不足與結 構安全之影響」，評估結果可能如下：(1)對結構安全無 影響。(2)對結構安全有影響，且需借助其他工法，補強 混凝土不足之強度，以達到結構安全所需。(3)對結構安 全有影響，而結構補強有困難，須限制使用或拆除重建。 此評估分析不屬本報告受委託鑑定之範圍。」(參見原證 二A-12頁)等語可稽，是混凝土強度偏低對於建築結構可 能僅屬無關重要而不影響結構安全。 ⑵至於原告主張依鑑定報告A-12頁有關「1.鑽心試體抗壓強 度」最後一段「價值之瑕疵」之文字報告：「不論效用評 估結果為何，混凝土強度不足，依建築成規，其材料價值 已折減。」等語，然此不過說明系爭大樓建材 用料價值有所減損，不足以證明影響系爭大樓建築結構安 全，否則一般老舊房屋其建材用料隨年數折舊減損已不若 新建能否即謂老舊有結構安全上之瑕疵？是以系爭大樓是 否有安全結購之瑕疵原告應提出更多證明，原告若不能證 明自應受不利之判斷。 （四）對於台北市不動產估價師公會不動產估價報告書，陳述意 見： 1、系爭不動產估價報告書指稱系爭建物地下室2樓及3樓之混 凝土抗壓強度不足而存有污名之價值減損182萬6,205元、 修復費用之損失25萬5,299元，以及系爭建物有電機設備 瑕疵而有修復費用之損失37萬3,529元，惟查： ⑴原告持台北市土木技師公會87年8月11日鑑定報告而主張 系爭建物地下室2樓及3樓之混凝土抗壓強度不足，並存有 鋼筋外露、連續壁裂痕、混凝土剝落、滲漏水及電機設備 等瑕疵，然查，台北市土木技師公會87年8月11日鑑定報 告內容並不足以證明上述瑕疵確實有影響系爭建物建築結 構安全之情形，業如被告歷次書狀所載，於茲不贅；又上 述瑕疵均係存在於系爭建物地下室2樓及3樓之共用部分， 而非存在於被告江金?出售之系爭房屋專有部分，先予敘 明。 ⑵次查，系爭建物之管委會因系爭建物地下室2樓及3樓之共 用部分上開瑕疵而與建商冠德建設股份有限公司(下稱冠 德公司)訴訟多年，雙方最終於民國100年間達成和解，冠 德公司並支付數百萬元修繕費用予管委會(此為原告起訴 狀第5頁所載，被告江金熖並無參與該訴訟，故對於該訴 訟詳情並不清楚)，是以，既然冠德公司業已支付系爭建 物共用部分上開瑕疵之修繕費用予管委會，則上開瑕疵之 修繕責任自應由收受修繕費用之管委會負責，實不應將管 委會應負擔之修繕義務責令於被告江金熖上，故雖系爭不 動產估價報告書指稱系爭建物地下室2樓及3樓之混凝土抗 壓強度不足而存有污名之價值減損182萬6,205元、修復費 用之損失25萬5,299元，以及系爭建物有電機設備瑕疵而 有修復費用之損失37萬3,529元云云，然既被告江金?並無 修繕系爭建物共用部分上開瑕疵之責任，則此部分之價值 減損金額自非被告江金熖所應負擔。 ⑶退萬步言之，縱設若被告江金熖應就系爭建物共用部分上 開瑕疵價值減損金額負責(僅為假設語氣，被告仍否認之) ，然被告江金熖出售之系爭建物共同使用部分權利僅有1 萬分之405(即405/10,000)，則被告江金?就系爭建物共用 部分上開瑕疵價值減損金額自應僅就1萬分之405部分負責 。 2、關於系爭不動產估價報告書說明訴訟官司本身並不會造成 建物有污名價值減損以及系爭建物之電機設備瑕疵修復後 不會有污名價值減損之部分，深表贊同。並聲明：1、原 告之訴駁回。2、如受不利之判決，被告願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、被告昇昱不動產股份有限公司、李毅甫則抗辯以： （一）按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與 委託人交易之相對人解說，前項說明書於提供解說前，應 經委託人簽章。」、「居間人關於訂約事項，應就其所知 ，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其 無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者， 關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有 調查之義務。」不動產經紀業管理條例第23條、民法第 567條分別定有明文。查，本件被告江金熖委託被告公司 出售其所有系爭房屋時，被告公司即首就房屋買賣交易常 見訂約事項著手調查，其方式亦即先提供不動產標的物現 況說明書予出賣人即被告江金熖簽署(本院卷㈠第46、47 頁)，而江金熖並就上開說明書第14欄「是否有滲漏水情 形？產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」、第16欄 「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事？」乙事 為『否』之告知。被告江金熖為上開告知後，再次被告公 司即派員至系爭房屋查看屋況，經勘驗調查被告江金熖所 告知之屋況並無不實之情形，並無原告所述滲漏水情形發 生，其屋況堪稱良好。嗣被告公司向原告二人銷售時，原 告亦曾在被告李毅甫帶看下多次至系爭房屋現場看屋，被 告李毅甫亦根據上開被告江金熖所簽署之說明書及被告公 司調查所觀察之現象向原告做屋況解說，依法並無不合之 處，被告李毅甫並無任何故意明知卻隱瞞系爭房屋有漏水 情事，而系爭房屋若有漏水情事，原告看屋時勢必可得知 悉馬上向被告等人反應或拒絕出價買受，然本件從被告江 金熖委託被告公司銷售，被告公司確實至現場作屋況調查 ，直到原告買受入住前皆未有原告所述之漏水情形，故被 告公司及被告李毅甫實已善盡產權調查之義務並無未盡善 良管理人之注意義務可言。 （二）至於原告所主張系爭房屋所在之大樓地下室建物有裂縫、 連續壁滲水、混凝土剝落、鋼筋腐蝕等屬於結構安全之重 大瑕疵，惟查被告公司及李毅甫於居間仲介過程並不知系 爭大樓地下室有上開情形，被告等二人又未曾參與大樓住 戶與冠德建設公司之間訴訟，又公寓大廈地下室係屬於全 體區分所有人所共同使用，已不能苛求每一住戶對於共用 部分之現況情形有如專用部分般熟識，若無大樓住戶主動 告知，被告實無從查證知悉14年前大樓住戶與冠德建設公 司之訴訟爭議情形，再者公寓大廈之房屋買賣，共用部分 顯不如專有部分之屋況為買賣雙方所注重，共用部分通常 居間人僅就使用情形，例如有無共用部分約定專用或住戶 間訂有分管契約等情形之調查為已足。況且從原告所提供 之鑑定報告亦僅認該地下室混凝土強度低於標準，即該鑑 定報告亦無法肯定系爭大樓地下室存有安全結構性之瑕疵 ，而被告公司及李毅甫等二人並非土木建築結構之專家， 系爭大樓是否有安全結構上之問題，必須由具有專業知識 之專家技師以儀器檢測判定，被告二人僅為一般不動產經 紀業者並無如此之設備及檢測能力，又居間之目的在促成 買賣交易，當不能苛求被告尚須具備除一般居間仲介以外 之專業知識能力，故被告公司實已窮盡一切調查之能事而 仍不能知悉系爭房屋之大樓有安全結構上之瑕疵，自無違 背善良管理人之注意義務。綜上所述，被告二人於本件買 賣居間過程並未違反居間人所應盡之調查注意義務而造成 原告之損害。 （三）至於原告主張被告李毅甫曾雇工修復5樓漏水，然被告否 認之，況且原告所舉原證15之錄音檔不僅無法得知對話人 身份，訴外人於法院外之書面陳訴若不符民事訴訟法第 305條所定證人得於法院外以書狀為陳述之要件，已不得 作為證據更何況該錄音檔僅口頭陳述，更不得作為證據， 況且原告並未證明系爭房屋現有漏水情形，則5樓有無漏 水或曾否修復亦與系爭房屋現在狀態無關，故不能據此認 定被告李毅甫早已知悉系爭房屋有漏水而仍故意不告知。 。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利之判決，被告 願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執之事項： （一）原告於民國１０１年３月１７日透過被告昇昱不動產股份 有限公司及被告李毅甫之居間，由被告江金熖以總價新台 幣２２５０萬元出售坐落臺北市○○區○○段○○段○○ ○地號土地及同上小段１８０３號建號建物即門牌號碼臺 北市○○區○○街○○○巷○○○號４樓房地予原告，原 告已給付全部買賣價金２２５０萬元予被告，而被告江金 熖亦已將上開房屋所有權移轉登記予原告並交屋交畢。 （二）原告於民國１０１年７月間透過昇昱不動產股份有限公司 曾通知被告江金熖系爭房屋有漏水及大樓有影響安全結構 之瑕疵。 （三）系爭房地所在大樓曾委請臺北市土木技師公會於８７年５ 月２０日作成損壞修復鑑定報告書。 五、兩造爭執事項及得心證之理由論述如下： （一）系爭大樓有無混凝土抗壓強度不足等之瑕疵？系爭房屋有 無滲漏水瑕疵？ 1、依卷附台北市土木技師工會87年8月11日鑑定報告書內容 所載，系爭大樓地下二、三樓混凝土抗壓強度不足之情況 ，造成有鋼筋外露、連續壁裂痕、混凝土剝落、滲漏水情 形，因此系爭大樓確實因為混凝土抗壓強度等瑕疵情形， 至被告雖抗辯，系爭大樓管委會「可能」有就上述瑕疵進 行補強修復云云，然被告並未提出任何證據資料以實其說 ，為不可採。足見系爭大樓地下二、三樓有混凝土抗壓強 度不足，造成有鋼筋外露、連續壁裂痕、混凝土剝落、滲 漏水之瑕疵。 2、至系爭房屋內有無滲漏水之瑕疵？ 原告雖提出原證五照片，惟原告稱原證五照片係系爭大樓 地下室，並非系爭房屋內部情形。另原告雖提出原證15錄 音檔，惟與原告對話者之姓名僅記載「簡先生」，無法得 知對話人身份，且該錄音檔無法證明系爭房屋有滲漏水之 瑕疵，原告復未提出其他證據資料以實其說，是原告主張 系爭房屋有滲漏水之瑕疵為不足採。 （二）原告得否依民法第359條請求減少價金？該請求權是否已 逾六個月法定除斥期間或被告江金熖故意不告知而無除斥 期間之適用？ 1、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視 為承認其所受領之物，民法第356條定有明文；又按買受 人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除 權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間 不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個 月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之， 民法第365條定有明文。 2、依台北市政府101年12月12日北市地權字第00000000000號 函附被告昇昱不動產公司回覆台北市地政局函上載，「說 明：（二）（2）房屋訴訟部分賣方（即被告江金焰）於 85年購入本屋時並不知情大樓部分住戶與冠德建設有訴訟 之事，後也只於該年85年參與開會一次，爾後即與絕大部 分住戶一樣退出冠德建設之訴訟」等語（本院卷㈠第61至 62頁），另參以上開系爭大樓住戶與冠德建設公司間本院 85年度重訴字第711號判決、該案件法院委託鑑定之台北 市土木技師工會鑑定報告書內容所載，系爭大樓地下二、 三樓混凝土抗壓強度不足之情況，造成有鋼筋外露、連續 壁裂痕、混凝土剝落、滲漏水情形，可知被告江金熖應於 出售系爭房屋時已知悉系爭房屋有上開混凝土抗壓強度不 足之瑕疵，是被告江金熖出售系爭房地時有故意不告知上 開混凝土抗壓強度不足瑕疵。依民法第365條第2項規定， 6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用 之。是原告主張依民法第359條請求減少價金之請求權並 未逾六個月法定除斥期間。 （三）原告主張減少價金或損害賠償200萬元有無理由？ 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定 有明文。而民法第354 條所規定之物的瑕疵擔保責任，為 一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373 條 之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出 賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須 負其責任。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物 之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院著有73 年台上字第1173號判例可資參照。按買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。 而減少價金之規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，故法 院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之 應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減 （最高法院72年度台上字第726號判決意旨參照）。 2、依社團法人臺北市不動產估價師公會103北估公會字00000 00號不動產估價報告書（下稱「鑑定報告」）最終之評估 結果：①正常情況估價金額，（系爭）不動產總時值：新 台幣22,434,950元（含停車位價值：1,800,000），②滲 漏水不會瑕疵污名之價值減損；③混凝土抗壓強度不足部 分：污名之價值減損：1,826,205元、修復費用之損失：2 55,299元，（至機電設備部分之瑕疵，原告並未請求此部 分瑕疵，故予省略），故本件因混凝土抗壓強度不足部分 瑕疵價值減損金額共計2,081,504元，依正常情況估價金 額，（系爭）不動產總時值2,081,504元與系爭房地買賣 價金22,500,000元之比例0.9972，故依比例上開混凝土抗 壓強度不足部分瑕疵價值減損金額2,075,676元（計算式 ：2,081,504元×0.9972＝2,075,676元，四捨五入），故 原告請求被告江金熖賠償200萬元為有理由。 （四）被告昇昱不動產股份有限公司、被告李毅甫有無違反不動 產經紀業管理條例而有故意或過失侵害原告之權利？是否 應與被告江金熖連帶負損害賠償責任？ 1、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事 人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，債務人 之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務 人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第567條、第 224條前段定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中， 應以不動產說明書向與委託人為交易之相對人解說，管理 條例第23條第1項亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如 買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知， 據實報告於各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項 並有調查之義務，此觀民法第567條之規定自明，不動產 仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者 委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲 介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業 務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務。又按善 良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當 知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台 上字第865號判例要旨），故如已施予必要注意，即難認 有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。 2、依臺北市土木技師公會鑑定建築結構體部分經由混凝土鑽 心試體抗壓強度之檢測結果，地下二、三樓之強度偏低； 標的物地下室及樓梯間樓版部分混凝土剝落及鋼筋腐蝕， 經鑑定結果研判應為混凝土保護層不足所致，此有台北市 土木技師公會於87年間就系爭大樓所做鑑定報告附卷可稽 （本院卷㈡第29至44頁），足見檢測混凝土強度，需具備 專業知識與設備，被告李毅甫、昇昱不動產公司為不動產 仲介經紀公司與業務員，自不具前揭專業能力。又被告江 金熖就不動產標的物現況說明書第16欄「是否現有或曾有 鋼筋外露或水泥塊剝落之情事？」乙事為『否』之告知， 有標的現況說明書影本附卷可稽（本院卷㈠第46頁）。 原告所提證據資料並不足以證明被告江金熖有告知被告李 毅甫系爭大樓地下二、三樓混凝土有抗壓強度不足之瑕疵 ，且混凝土抗壓強度不足並非外觀即知之瑕疵，另原告所 提出原證五地下室照片，上開照片雖有顯示油漆剝落情形 ，但油漆剝落情形因素眾多，無法從外觀認係因何種因素 導致；參以被告李毅甫、昇昱不動產公司既未曾參與大樓 住戶與冠德建設公司之間訴訟，且系爭大樓與冠德建設公 司間訴訟係於85年間，有本院85年度重訴字第711號判決 可稽。是難認被告李毅甫明知系爭房屋有混凝土抗壓強度 不足之瑕疵。且依據一般交易觀念，當時既無跡象得以推 認或預見系爭房屋有混凝土抗壓強度不足之瑕疵，即無從 課以被告李毅甫、昇昱不動產公司有調查系爭大樓混凝土 抗壓強度不足之義務，被告李毅甫、昇昱不動產公司遵循 上開方式觀察系爭房屋與現況說明書相符，依據現況說明 書向原告說明並交付說明書與原告，應認被告李毅甫、、 昇昱不動產公司已盡管理條例第22條至24條義務，且被告 李毅甫、昇昱不動產公司並無違反善良管理人注意義務之 過失。 （五）原告對被告昇昱不動產公司有無債務不履行損害賠償請求 權？對李毅甫、昇昱不動產公司有無民法第184條第2項、 第188條規定之侵權行為損害賠償請求權？ 承上所述，被告昇昱不動產公司並未違反民法第567條規 定之調查義務，其履行輔助人李毅甫亦無過失，則原告主 張其對被告李毅甫、昇昱不動產公司有民法第567條、第 224條、第227條規定之債務不履行損害賠償請求權，應非 可採。又被告李毅甫已盡管理條例第22條至第24條規定之 義務，已如前所述，是原告主張被告李毅甫違反上開規定 屬違反保護他人之法律，應與被告昇昱不動產公司依據民 法第184條第2項、第188條規定負侵權行為連帶賠償責任 ，即難謂有據。 （六）原告對被告昇昱不動產公司有無管理條例第26條第1項之 損害賠償請求權？對被告李毅甫、昇昱不動產公司有無同 條第2項之損害賠償請求權？ 按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人 受損害時，由該經紀業負賠償責任，經紀業因經紀人員執 行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者， 該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，管理條例第26條 第1項、第2項有明文規定。原告雖因購入系爭房屋有混凝 度抗壓強度不足之瑕疵，然依前所述，被告昇昱不動產公 司並無可歸責事由，李毅甫亦無過失可言，則原告主張安 被告李毅甫、昇昱不動產公司應依上開規定負賠償責任， 即非有理由。 （七）原告對被告昇昱不動產公司有無消保法第7條第3項、第51 條之損害賠償請求權？ 按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者， 於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品 或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。 商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可 能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企 業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時 ，應負連帶賠償責任；但企業經營者能證明其無過失者， 法院得減輕其賠償責任；依本法所提之訴訟，因企業經營 者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲 罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以 下之懲罰性賠償金，消保法第7條、第51條分別有明文規 定，惟該第7條法條規定受保護之財產，雖包括財產權， 但不包括具有瑕疵商品本身的損害及其他純粹上經濟損失 ，原告買受系爭房屋具混凝土抗壓強度不足之瑕疵，價值 因而貶損，應屬經濟上損失，即非消保法第7條第2項所指 稱之財產上損害，且被告昇昱不動產公司並無「故意」或 「過失」所致原告受損害之情形，原告依消保法第7條規 定請求損害賠償及依據第51條請求懲罰性賠償金，不能准 許。 （八）原告請求被告昇昱不動產公司、李毅甫連帶給付仲介費用 有無理由？ 按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相 對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益 者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定 有明文，承上所述，原告既未舉證被告昇昱不動產公司、 李毅甫有違反其對於原告之義務，而為利於被告江金熖之 行為，或違反誠實及信用方法，由被告江金熖收受利益者 ，是原告請求被告昇昱不動產公司、李毅甫連帶給付仲介 費用16萬元為無理由。 （九）綜上所述，原告請求被告李毅甫、昇昱不動產公司連帶給 付200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按 年息5％計算之利息，以及請求16萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起，至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無 理由。 六、綜上所述，原告請求被告江金熖給付200萬元及自起訴狀繕 本送達翌日即102年4月13日（見本院卷㈠第85頁）起，至清 償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予以准許， 逾此範圍之請求，為無理由，應駁回之。至原告請求被告李 毅甫、昇昱不動產公司連帶給付200萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起，至清償日止，按年息5％計算之利息，以及請求 16萬元及自起訴狀繕本送達翌日，至清償日止，按年息5％ 計算之利息，均為無理由，應予駁回。 七、兩造所提攻擊、防禦方法及提出之證據，經核不影響判決結 果，爰未逐一論述。 八、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假 執行，經審核後分別酌定相當擔保金額准許之。至原告之敗 訴部分假執行聲請，均因訴之駁回而失附麗，故併予駁回。 九、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟 法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 14 日 民事第二庭 法 官 王育珍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 1 月 14 日 書記官 林淑卿