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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2611號 原　　　告　宋意萱 訴訟代理人　林哲健律師 　　　　　　林宗德律師 被　　　告　林許碧霞 訴訟代理人　蔡雅蓯律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國103 年2 月19日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、程序方面： ㈠按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。所 謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之 主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認 為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理中予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決 ，避免重複審理，進而統一解決紛爭，此有最高法院90年度 台上字第16號判決意旨可供參照。 ㈡本件原告起訴時係主張被告未依債之本旨為給付，所交付之 系爭房屋（詳後述），因被告增建及拆除樑柱，致存有無法 修復漏水及結構危險之損害，未依債之本為給付，且被告於 買賣契約簽立時完全未告知上情，被告應負不完全給付之責 任，爰依民法第199 條第1 項、第227 條第1 項、第231 條 第1 項及第216 條規定，請求被告給付修補樑柱及漏水樓板 之費用、賠償漏水所生之損害、原告因而額外支出之遷入、 遷出費用，及未修補樑柱前原告不能使用上開房屋須另租房 屋之所失利益共新臺幣（下同）209 萬9,250 元。嗣於民國 102 年7 月12日以民事準備㈠狀，就其主張上開房屋有漏水 及缺少樑柱之結構危險之事實，追加民法第360 條規定為其 請求權基礎（見本院卷第102 頁），雖被告曾具狀表示不同 意（見本院卷第136頁 ），惟查原告追加之訴核與原訴之請 求基礎事實同一，依照上開說明，原告所為訴之追加合於民 事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准許。 ㈢又本件原告起訴原係請求被告給付209 萬9,250 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣 於103 年2 月12日具狀減縮其聲明為請求被告給付207 萬 0,150 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，此部分變更，核屬減縮應受判決事項之聲明 ，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，亦應准許，合 先敘明。 二、原告起訴主張： ㈠原告於98年4 月25日經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（ 下稱永慶房屋）八德店仲介人員之仲介，向被告購買坐落臺 北市○○區○○段0 ○段000 地號土地所有權應有部分10分 之1 及其上同小段859 建號建物即門牌號碼臺北市○○區○ ○路0 段00巷0 弄00號5 樓房屋及頂樓加蓋（即6 樓）房屋 （下合稱系爭房屋，並與坐落基地合稱系爭不動產），兩造 並有簽立不動產買賣契約書，原告已依約付清被告買賣價金 新臺幣（下同）970 萬元，且經被告將上開房地所有權移轉 登記給原告，兩造並於98年6 月29日完成交屋手續。嗣於 101 年1 月初，原告發現系爭房屋之5 樓客廳、餐廳、主臥 室之天花板及6 樓臥室側邊牆面滲水，廁所天花板嚴重漏水 ，原告自101 年2 月11日起，邀請多位專家到場勘察漏水原 因，才發現系爭房屋除嚴重漏水外，並有樑柱遭拆除短少之 重大瑕疵。原告為確認系爭房屋瑕疵情況，於101 年2 月21 日至臺北市建築管理工程處申請調閱系爭房屋結構平面圖， 確認被告出售予原告之系爭房屋結構原本應有之C4柱位斜上 樑柱，於出售當時早已遭拆除，並於101 年3 月30日另委託 訴外人富川檢測有限公司就系爭房屋進行結構鑑定，再次確 認前揭事實。被告不顧安全隱憂，竟隱瞞原告此等重大瑕疵 。原告發現系爭房屋有結構上之重大瑕疵後，多次要求永慶 房屋通知被告出面處理，永慶房屋卻一再拖卸責任，僅表示 會代轉與連絡被告出面與原告協商。原告不得已於101 年3 月28日向臺北市政府消費者保護官申訴，嗣臺北市政府地政 局於101 年4 月9 日發函予永慶房屋，永慶房屋方於101 年 4 月27日回函說明，惟其函文中所言兩造已詳細確認屋況云 云，與前述房屋樑柱缺空之事實明顯不符，更遑論使買方深 思熟慮後始同意簽立買賣契約。於101 年5 月25日，被告協 同永慶房屋出面與原告協商，卻一改過去所謂對房屋情況知 之甚詳之態勢，時至當日永慶房屋仍告知原告：被告為第一 手屋主，但被告卻改口稱係向前手購屋及當初購屋情況與嗣 後售屋交付予原告之屋況相同，未作任何變動。原告為查明 被告是否有前手屋主，向地政事務所查閱登記異動索引，發 現被告確實為第1 次保存登記後的第1 順位買主，可知系爭 房屋樑柱係遭被告增建時拆除甚明。被告所交付之系爭房屋 ，因被告增建及拆除樑柱，致存有無法修復漏水及結構危險 之損害，原告得依民法第199 條第1 項規定，請求被告依債 之本旨給付無漏水及樑柱完好之房屋，並賠償因此所生之損 害（即請求被告應修補漏水及樑柱）。又被告增建並將房屋 樑柱拆毀，致系爭房屋產生無法修復漏水及結構危險之損害 ，且被告於買賣契約簽立時故意不告知，被告應負不完全給 付及瑕疵擔保之責任，原告自得依民法第227 條第1 項、第 231 條第1 項、第360 條及第216 條規定，請求被告賠償原 告下列損害： ⒈修補樑柱及漏水樓板費用共112 萬0,650 元：包括漏水修 復費用44萬4,150 元、水電及油漆粉刷工程費用7 萬元、 設計及監工費用5 萬元、結構補強工程費用34萬2,500 元 、C4柱修復費用21萬4,000 元。 ⒉因漏水所生裝潢費用之損害共11萬2,500 元：包括5 樓吊 櫥因漏水腐蝕損壞回復原狀所需費用7,000 元，5 樓客廳 、餐廳、主臥室天花板、主臥室門前木板牆、玄關玻璃櫃 拆除（含清運）費用1 萬6,500 元，及6 樓木地板因漏水 腐蝕損壞回復原狀所費用8 萬9,000 元。 ⒊額外支出之遷入及遷出費用共6 萬9,000 元：包括98年8 月4 日遷入費用4 萬4,000 元、101 年2 月25日遷出費用 2 萬5,000 元。 ⒋未完成修補樑柱前，原告不能使用系爭房屋，須另租房屋 的所失利益共76萬8,000 元：自101 年3 月1 日遷出時起 至103 年2 月28日止，共24個月，原告每月支出房租3 萬 2,000 元（計算式：24個月×32,000元/月=76萬8,000 元 ）。 ㈡並聲明： ⒈被告應給付原告207 萬0,150 元，及自起訴狀繕本送達翌 日即102 年5 月11日起至清償日止，按年利率百分之五計 算之利息。 ⒉並願供擔保，請准宣告假執行。 ㈢對被告之抗辯則陳述以： ⒈原告主張被告為第一手屋主，係基於兩造於買賣時被告多 次自稱為第一手屋主，絕口不提尚有前手一事，且永慶房 屋亦向原告表示被告為第一手屋主。被告稱其所有權係由 訴外人陳秋霞移轉予張淑玲後，由張淑玲移轉予其云云， 惟倘如被告主張，於張淑玲出售系爭房屋與被告時，已時 隔1 年半，何以陳秋霞仍設籍於該地？顯然不合常理。至 於被告以其前手張淑玲於臺灣臺北地方法院檢察署102 年 度偵字第112 號案件（下稱北檢102 年度偵字第112 號案 件）證述其前手陳秋霞將斜坡式設計牆面及屋頂變更成方 正格局並屋推陽台，而將樑柱拆除云云，顯非真實。依被 告提出之系爭房屋建築改良物登記簿、張淑玲與陳秋霞間 之買賣契約書，系爭房屋於69年4 月28日為新建總登記， 而於69年5 月26日辦理移轉登記予張淑玲，何以短短不到 1 個月間，足以完成變更設計牆面及屋頂，並外推陽台之 工程？可見張淑玲於前揭案件偵查中所為證述並不可採。 且於北檢102 年度偵字第112 號案件偵查時，訴外人即被 告之配偶林賢德曾證述頂樓加蓋及內梯增設為其所建，且 樑柱位置與通往頂樓之內梯位置同（此樑柱周圍目前漏水 嚴重），且天花板裝潢亦為配合內梯增設後之包覆，對於 樑柱短缺之情事，被告豈有不知之理？ ⒉原告於98年4 月看屋時，屋內已有裝潢，且被告仍居住於 系爭房屋內，故傢俱繁雜，而無法得知是否有瑕疵（例如 建物現況確認表上被告勾選無鋼筋外露、水泥剝落部分， 經原告拆除裝潢後，發現有嚴重鋼筋外露及水泥剝落）， 故原告對房屋現況確實無法知之甚詳。 ⒊雖兩造契約書中載明日後房屋內外有任何漏水情事，概由 原告處理之約定，惟系爭房屋於98年4 月原告看屋至同年 月25日簽約時，因屋內尚有裝潢及傢俱，原告無法得知系 爭房屋詳細屋況及漏水情形，是以當時雙方並無房屋漏水 相關免責約款。而至被告於交屋前將傢俱清空後，原告始 知5 樓主臥室牆面有漏水之瑕疵，要求應由被告修復。上 開瑕疵，經委由訴外人金鑫工程顧問有限公司負責修繕完 成並附保固情況下，於98年6 月25日在永慶房屋進行交屋 手續時，兩造因而同意於不動產買賣契約書上就該修漏部 分補充簽訂免責約款。是以上開約款並不包括房屋其他漏 水部分，及至交屋止買賣雙方並無被告就房屋漏水全部免 責之約定。再兩造於98年8 月18日另就交屋後發現系爭房 屋5 樓廚房陽台外推天花板及主臥室天板等漏水瑕疵為修 復一事，另簽立修漏協議書，更可見兩造於98年6 月25日 交屋時就房屋買賣契約書上增訂之免責約款，僅針對5 樓 主臥室牆面，否則兩造何須於98年8 月復簽立修漏協議書 ？被告抗辯不論房屋內外之任何漏水情形，均由原告負責 云云，並非真實。另系爭房屋漏水之處為5 樓之客廳、餐 廳、主臥室及6 樓之臥室、廁所，而被告於標的物現況說 明書中載明有屋頂漏水部分，係原告於購屋前看屋時，被 告告知之6 樓水錶間公共區有些微滲水之情事，與現漏水 處，亦非相同。 ⒋原告於101 年初發現漏水情事，即請多位專家查找漏水原 因，並將天花板裝潢予以拆除後，發現天花板裝潢內木板 舊有之漏水痕跡，且木條多處早已發霉長斑，顯見先前就 有長年漏水之情事，可見早於原告承買前，即存有漏水之 狀況，並非交屋後始存在。 ⒌標的物現況說明書及建物現況確認表中，被告對於違建部 分曾被拆除或接獲拆除通知一事均予以否認，惟依據臺北 市建築管理工程處之違建查報案件明細表，可知系爭房屋 曾於86年12月1 日被拆除違建，而被告有故意不告知之情 事。又標的物現況說明書記載屋頂漏水，惟建物現況確認 表卻記載無滲漏水之情形，被告對於有無漏水一事前後不 一。惟兩造曾簽訂修漏協議書，可見有漏水尚未修復之情 形，而被告明知有漏水，卻於建物現況確認表中勾選無漏 水，益徵被告有故意不告知瑕疵之情事。再頂樓係由被告 之配偶林賢德所建，其通往頂樓之內梯和樑柱位置同，且 天花板裝潢係配合內梯增設後所為之包覆，被告抗辯不知 有樑柱短少情事，顯非事實，可見被告確有故意不告知瑕 疵之情事。被告交付短缺樑柱之系爭房及未告知原告有此 情形，顯屬可歸責於被告之情事。縱兩造曾約定就5 樓主 臥室牆面漏水部分於修繕並附保固後由原告自行處理，但 不包括欠缺樑柱及其他部分之漏水責任，故原告自得依民 法第227 條第1 項、第360 條規定，向被告請求損害賠償 。 ⒍兩造簽訂之不動產買賣契約書，並無現況交屋之約定。依 最高法院94年度台上字第1112號裁判及臺灣高等法院臺中 分院101 年度重上字第92號判決見解，瑕疵發生於契約成 立，亦不免除出賣人應負擔之不完全給付之債務不履行責 任。被告雖援引最高法院77年第7 次民事庭會議決議之內 容為抗辯，惟依該決議之內容，僅提及出賣人就其所交付 之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵於契約成 立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣 人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務 不履行責任。上開決議並未論及瑕疵發生於契約成立前是 否負不完全給付之責任。是被告上開辯解，難謂有理由。 ⒎原告依據民法第199 條併同兩造之契約主張被告應給付無 漏水及樑柱結構完好之房屋，並非依民法第199 條請求因 此而生之損害，被告以原告依據民法第199 條規定主張損 害賠償部分應有部分。再者，民法第199 條為契約履行請 求權之概括規定，原告併同兩造間之契約主張被告應依債 之本旨給付系爭房屋，則被告以「民法第199 條非完全法 條，故非請求權」為抗辯，洵不足採。 ⒏被告以屋頂水塔及其牆面為公共設施，且為房屋老舊之自 然耗損云云，然縱為公共設施仍屬買賣標的，被告即需依 契約及法律負擔責任，怎可以其為公共設於而為其脫免責 任之詞？雖被告援引不動產說明書而稱原告已知頂樓違建 之屋頂有漏水情事，且約定以現況交屋云云，然被告當初 僅告知6 樓水錶間地面積水一事，並表示無其他滲漏水情 事，故該不動產說明書所載「本案建物現況屋頂有滲漏水 情形，買方已確實知悉」一事，僅針對6 樓水錶間地面， 而不及於屋頂水塔和6 樓屋頂鐵皮部分。退萬步言，縱認 原告已知有上開情事，並約定現況交屋，但不等同免前開 處所漏水引起系爭房屋5 樓之責任，被告上開主張實無理 由。雖兩造之98年8 月18日修補協議書載有「不得就上述 瑕疵及頂樓加蓋處為任何主張」等語，惟標的物現況說明 書及建物現況確認表中，對於有無漏水一事前後不一，而 由兩造曾簽定修漏協議書觀之，顯見有漏水尚未修復之情 形，被告明知有漏水，卻於建物現況確認表中勾選無漏水 ，可見有故意不告知瑕疵之情事。且由上開協議書為修補 廚房陽台外推天花板、主臥室天花板等漏水瑕疵，竟於修 補協議書中，偷渡並非修補標的之頂樓加蓋處免責約款， 顯見被告已明知頂樓加蓋處有瑕疵存在，否則何須於修補 契約書中，追加非修補標的部分之免責約款？又由臺北市 建築師公會於鑑定報告第4 頁第4 點載有「6 樓屋簷排水 溝有切割成一缺口以利排水，但缺口週邊未作任何補強或 保護措施，研判此處容易造成滲漏水。」等語，而該排水 溝係被告設置，並切割缺口而欲使排水分流。其排水溝有 瑕疵導致漏水，被告自難其咎。且由原證21所示系爭房6 樓房間牆面拆除前、後之照片，被告針對排水溝旁（R1、 R2）之房間，均用防水之塑膠板和牆面直接隔絕，以遮掩 牆壁漏水及壁癌情事，顯見被告明知前開房間有漏水問題 而欲隱瞞。綜上，被告顯有蓄意不告知瑕疵之情況，依民 法第366 條規定，兩造買賣契約書第15條之特約免責約款 載明日後房屋內外有任何漏水情事，概由買方處理之約定 ，應屬無效。 ⒐鑑定報告就漏水維修部分，表列屋頂水塔內牆重新七厘石 粉刷、6 樓屋頂鐵皮修補及屋簷排水整修、6 樓給水管整 修等費用共14萬6,168 元，惟原告委請訴外人禾之家有限 公司針對鑑定報告內之漏水瑕疵做出估價，其修復金額需 44萬4,150 元，和鑑定報告內之金額相差甚遠，且禾之家 有限公司估價人員亦對鑑定報告內指示之工程施作方式， 究竟得維持多久，持疑問態度，且鑑定報告中，並未說明 是否有漏水導致房屋之其他瑕疵做出修補估價，諸如漏水 導致之裝潢毀損，又鑑定報告就樑柱修補部分，估計修補 所需費用為11萬5,170 元，然原告委請訴外人世宏工程有 限公司針對鑑定報告內之樑柱修補做出估價，其金額亦有 21萬4,000 元，仍和鑑定報告內有一定差異，是該鑑定報 告是否可採，有待商榷。 ⒑被告以原告追加民法第360 條瑕疵擔保損害賠償請求權， 已民法第365 條除斥期間，應有誤會，蓋民法第365 條僅 針對解除契約及減少價金部分，並不包括損害賠償，自無 罹於除斥期間問題。 三、被告則以： ㈠被告出售系爭不動產予原告時，並不知悉系爭房屋有樑柱短 缺情形，且原告所主張短缺之C4柱樑柱亦非被告所拆除，原 告主張被告故意不知系爭房屋有短缺樑柱乙情，顯非有據： ⒈被告並非系爭房屋之原始起造人，系爭房屋係於69年4 月 28日辦理建築改良物第1 次總登記，登記原因為新建，所 有權人為訴外人陳秋霞，嗣陳秋霞於69年5 月26日出售系 爭房地予訴外人張淑玲，張淑玲再於70年12月15日將系爭 房屋出售予被告，並於71年2 月5 日辦妥所有權移轉登記 ，被告確非系爭房屋第一手屋主，原告主張被告為房屋第 一順位買主，即屬有誤。被告屬第三手屋主，且自始至終 從未自稱為第一手屋主，實不知原告所謂何來？ ⒉被告於70年12月向前手張淑玲購買系爭房屋時，即屬平整 之方正格局並有外推設置陽台，被告從不知悉系爭房屋之 原始設計係5 樓牆面及屋頂為斜坡式設計，此亦經證人張 淑玲於北檢102 年度偵字第112 號案件檢察官偵訊時證稱 ：伊購買系爭房屋時就已經有陽台，房屋是方方正正的， 屋頂及牆壁並沒有如設計圖斜坡式設計所看到的傾斜，裝 潢是伊裝潢的，伊只記得天花板有噴漆等語，復佐以被告 向林務局農林航空測量所調閱68年7 月3 日拍攝空照圖可 知，當時系爭房屋5 樓牆面及屋頂已是正方平整格局（尚 可清楚看到大樓外之鷹架圍籬），足被告於70年12月25日 購買系爭房時，系爭房屋業已外推陽台，且原本位於陽台 位置之C4樑柱業經拆除，故C4樑柱並非被告所拆除，至屬 明確。又系爭樑柱有無短缺，涉及土木結構專業知識之判 斷，尚無非無專業背景者所能一望即知，而被告僅係單純 家庭主本，向前手買受系爭房屋時，自無從得知有樑柱短 缺情形，是原告主張被告蓄意隱瞞C4柱遭拆除事實云云， 即非有據。且上開事實業經刑事案件認定明確，並經檢察 官對被告為不起訴處分，且經臺灣高等法院檢察署駁回原 告再議聲請，復經鈞院102 年度聲判字71號裁定駁回原告 交付審判之聲請。原告空口無憑主張被告有故意不告知瑕 疵云云，自不足採。 ⒊有關原告指稱被告前手張淑玲、陳秋霞間之設籍問題或變 更如牆面工程等事宜，係發生在被告購屋之前，實非被告 所能知悉，亦與被告無，原告執此謂被告明知樑柱短缺情 形，至無可採。另原告購買系爭房屋時，被告事前即告知 有頂樓加蓋及樓層內梯增建乙情，且上開工程之施工均與 變更系系爭房屋陽台結構無關，另被告配偶林賢德增建時 均未更動屋內任一樑柱，頂樓增建自與發現C4樑柱業經拆 除一事在客觀上顯無倀何因果關係。此外，原告復未舉證 證明，被告出售系爭房屋時明知C4柱已拆除並意隱瞞之其 他事證，是原告主張被告有故意不告知瑕疵云云，即非有 據，自不足採。 ㈡原告看屋及簽訂系爭不動產買賣契約時，對於系爭房屋現況 、頂樓增建、陽台外推及漏水修復等情，均知之甚詳，並詳 為確認，且被告於交屋時業依債之本旨交付無漏水及符合現 況之房屋，雙方並未別約定房屋漏水之免責條款，故原告主 張被告應負修補漏水之損害賠償責任，自無理由： ⒈就屋頂滲漏水部分，被告於交屋前即僱工修復完成，並經 原告確認無誤，兩造並於不動產買賣契約書第15條「特別 約定事項」第5 項（被告誤為第5 點）後方加註第6 項約 定：「⒍賣方已將房屋漏水問題處理完畢，並已於交屋時 買方驗收確認，日後房屋內外若有任何漏水情形概由買方 自行處理」等語，並經兩造用印簽署無誤，並為原告所是 認。雖原告主張被告上揭免責部分，僅針對5 樓主臥室牆 面漏水維修部分，然此為原告片面之詞。蓋觀諸契約書上 係清楚載明「日後房屋『內外』若有任何漏水情形概由買 方自行處理」，其字義明確表示系爭房屋日後所有漏水問 題皆由原告自行負責，未有絲毫含義指向被告免責僅限於 「5 樓主臥室牆面漏水部分」，原告臨訟說詞，實難採信 。 ⒉又上述被告免責之特別約款，並非原買賣契約之條款，係 經由兩造合意後，由仲介人員以手寫方式載明，乃兩造切 磋商議後之約定條款，而原告係高知識份子，並非目不識 丁，且原告於購屋事宜至為謹慎小心，此由原告購屋前即 多次看屋並要求進行海砂屋檢測，可見一斑，足證前揭免 責條款原告確認系爭房屋已無任何漏水問題，深思熟慮後 所同意之特別約定。倘果如原告所言，被告免責部分僅限 5 樓主臥室牆面，可以當初不予載明，反而同意日後所有 漏水問題全攬由原告自行處理？顯與經驗法則至違，故原 告主張顯無可取。 ⒊再原告主張交屋後之98年8 月間因廚房陽台外推之天花板 及主臥室天花板有漏水，兩造曾簽立協議書修復乙情，此 乃因交屋後原告發現前2 處天花板有稍滲漏水，即屢透過 仲介人員要求被告仍需修復，被告本拒絕，但原告不斷催 促並向仲介人員施壓，被告在不堪其擾下，基於交屋後不 久之道義責任，且修復費用不名，始例外同意分擔部分之 修理費用，而由原告自行僱工修復。倘果如原告主張，被 告日後仍需負漏水修復全責，則原告又何需負擔部分之98 年8 月修復費用？實與常理不符，足見該次之漏水修復， 被告係基於道義責任而勉為其難同意負擔部分費用，此為 協商後被告退讓之例外情形，故原告以此即推論或擅自解 釋買賣契約書第15條第6 項特別約定之免責約款僅針對5 樓主臥室牆面而言，顯非的論，無足可採。 ⒋實則，原告於購屋前曾多次前往系爭房屋看屋，並進行海 砂屋測量，對於系爭房屋有頂樓增建、陽台外推、上下樓 層內梯是否有漏水等現況均知之甚詳，此亦經永慶房屋仲 介公司函覆說明「上述房地於簽約前，本公司服務人員曾 偕同申訴人（即原告）至房屋室內詳細確認屋況，且賣方 （即被告）也協同買方（即原告）介紹屋況、裝潢及增建 等部分，買方經深思熟慮後始同意簽立本買賣契約」等語 。其中房屋漏水部分，亦經被告於交屋前僱工修復完成， 並於交屋時經原告驗收無漏水問題並確認屋況無誤，有兩 造契約書第15條「特別約定事項」加註載明，已如前述。 從而，本件成屋買賣雙方同意依現況交屋，則原告既在確 認屋況無誤下同意點交房屋，並免除被告日後房屋漏水修 復責任，足證被告於交屋時確已依債之本旨交付無漏水及 符合現況之房屋甚明。而今，原告於交屋近4 年後，始主 張系爭房屋有漏水情形，退萬步言，縱認有漏水瑕（惟被 告仍否認），依原告自承其於101 年2 月11日已確認有漏 水及C4柱拆除短少之重大瑕疵，惟原告卻遲至102 年5 月 3 日始起訴請求損害賠償，已逾瑕疵擔保請求權6 個月除 斥期間，故被告亦不負物之瑕疵擔保責任。原告主張被告 應負修補漏水之損害賠償責任，自無理由。 ⒌依臺北市建築師公會鑑定報告書第5 頁第8 點之鑑定結果 ，就系爭房屋漏水點及原因認以：系爭房屋漏水點依現場 檢測有客廳平頂、餐廳平頂、臥室平頂等3 處，研判漏水 原因略為：①屋頂水塔防水功能欠佳；②6 樓屋頂鐵皮屋 老樓，防水功能欠佳；③位於6 樓地板的給水管線有滲漏 之情形。 ⑴其中「屋頂水塔及其牆面」係坐落於5 樓樓頂，屬整棟 樓房之公共設施，並非本件買賣之標的範疇，被告自不 負擔保責任。又系爭樓房屋齡已有33年，水塔外觀老舊 ，長年使用下形成滲漏情形，乃自然之損耗及老化現象 ，倘若造成系爭房屋5 樓內部平頂漏水之因，亦非可歸 責於被告所致。再者，屋頂水塔及其內牆係屬公共設施 ，縱需維護亦屬全體住戶合意修繕並予分擔費用。況且 ，被告於98年7 月初依現況交屋時，5 樓房屋內部並無 滲漏水情形，亦經原告確認無誤，兩造合意交屋後，被 告對於漏水問題有免責規定，是原告請求被告賠償即無 理由。 ⑵有關「6 樓屋頂鐵皮屋」老舊防水功能欠佳及「6 樓地 板給水管線」滲漏而造成系爭房屋5 樓平頂有漏水情形 ，被告亦不負擔修繕及賠償之責： ①依系爭房屋「不動產說明書」第肆點產權相關事項一 、買賣雙方就本標的物買賣事宜，已確知以下事項， 並知悉其權利義務：「本案現況有頂樓增建情事，增 建部分依現況移轉」、「本案建物現況屋頂有滲漏水 情形，買方確已知悉」等文字，並經兩造於該記載頁 右側空白處簽名蓋章之情，足徵被告出售系爭房屋時 ，原告明知頂樓增建部分係依現況移轉，且知悉屋頂 有滲漏水乙情，故被告並無故意隱瞞屋頂漏水瑕疵情 形，倘日後因使用老舊問題而造成5 樓內部平頂漏水 ，亦非可歸責於被告所致。 ②依兩造98年8 月18日簽署之協議書第2 條規定：「本 協議書簽訂後，甲、乙各不得向他方及永慶房屋就本 件買賣上述瑕疵及頂樓加蓋處為其他任何請求」，依 此而論，原告無頂樓加蓋部分（含6 樓屋頂鐵皮屋、 6 樓地板給水管線、6 樓屋內漏水部分）及5 樓主臥 室天花板之漏水瑕疵，自不得再向被告請求修繕及賠 償之責。 ③更遑論兩造業於買賣契約第15條「特別約定事項」第 6 項約定「日後房屋內外若有任何漏水情形概由原告 自行處理」等情，已如前述，該免責約定既係原告確 認系爭房屋已無任何漏水問題，深思熟慮後所同意之 特別約定，對兩造自生效力。是原告於交屋完成後4 年，始以系爭房屋漏水為由，請求原告負損害賠償之 責，即屬無據。 ⑶實則，系爭房屋已有33年餘之屋齡，在使用數十年後， 產生公共水塔、增建物屋頂鐵備及給水管線風化老舊、 樓板壁體防漏水功能欠佳，原則上屬極為自然及必然之 損耗及老化現象，因此老舊房屋更需不定期之維護及保 養。更迫論6 樓增建物並無產權登記，非本件買賣標的 ，兩造既約定依現況移轉，被告自無負瑕疵擔保責任。 再被告於98年7 月初交屋時，房屋現況良好並無漏水之 處，惟今系爭房屋在原告疏於保養、大肆拆除並棄之不 顧下，致使灰塵堆積、牆板木質腐極、髒亂不堪，更加 速屋況老舊惡化，故原告於交屋4 年後始主張有漏水乙 情，自屬可歸責於原告對系爭房屋及增建物未盡維護保 養所致。 ⒍綜上所述，依兩造簽署之不動產買賣契約書、不動產說明 書、協議書以觀，兩造於交屋時「頂樓增建物」既約明依 現況移轉，且其內容係經兩造事前確認真意及字句無誤後 ，始予以簽署或用印，而其上原告之簽名亦經原告所自認 ，當不容原告事後以前揭證據所未記明之文字，予以臨訟 編篡而無端否認，是原告主張不動產說明書所載「本案建 物現況屋頂有漏水情形，買方已確實知悉」等語，僅針對 6 樓水錶間地面，而不及於屋頂水塔及6 樓屋頂鐵皮屋部 分，不動產買賣契約書就日後房屋內外漏水被告免責之特 別約定，僅係針對5 樓主臥室牆面，及協議書記載頂樓加 蓋處之免責約款，係被告已明知頂樓處有瑕疵存在云云， 自無可取。況且不動產買賣契約書、協議書係有關交屋後 被告就房屋漏水免責之特別約定，即系爭5 樓房屋及6 樓 增建物日後之漏水問題，概由原告自行處理，既經原告思 慮並確認內容無誤後，予以同意而為簽署，則此免責之特 別約定對兩造自生效力。兩造交屋時，就頂樓增建物既約 明依「現況移轉」，則原告對於當時頂樓水塔、6 樓鐵皮 屋及管線使用情形、屋頂漏水等狀況均已明瞭，縱若原告 疏未查看，亦非可歸責於被告所致，被告自無故意隱瞞瑕 疵之情。且兩造協議明定被告對於頂樓增建物不負漏水修 修繕之責，原告不得就此為任何請求。兩造交屋時，系爭 房屋標的漏水問題已處理完成，並經原告驗收確認無漏水 ，則日後系爭房屋內屋發生任何情形，概由原告自行修復 處理，被告自不負漏水修繕及損害賠償責任。原告係於交 屋4 年後，始主張系爭房屋有漏水情形，已逾瑕疵擔保請 求權6 個月除斥期間，故被告不負物之瑕疵擔保責任。再 依鑑定結果所示，系爭房屋漏水原因為公共水塔、6 樓增 建物鐵皮屋及給水管線，因年久老舊長期滲漏所致，顯見 系爭房屋漏水原因於契約成立即已存在，頂樓增建物及使 用陳舊情形為原告購買系爭房屋時所明知，被告並無隱瞞 ，又交屋時亦經原告確認系爭房屋無漏水情形，故被告依 現況交付即屬依債務本旨而為給付，自不構成不完全給付 ，是原告依民法第360 條、第227 條及第231 條第1 項規 定請求被告負損害賠償責任，即無理由。 ㈢原告追加民法第360 條物之瑕疵擔保責任，請求不履行之損 害賠償，顯無理由： ⒈被告於訴狀送達後為訴之追加，被告表示不同意，合先敘 明。 ⒉縱認原告得以追加，惟： ⑴依最高法院83年度台上字第1205號裁判要旨，買受人得 向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出 賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有 特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請 求減少價金，而不得請求損害賠償。又物之瑕疵，出賣 人雖應負一般之擔保責任，即擔保標的物於危險移時無 滅失或缺少其價值之瑕疵，惟買受人就此一般之擔保責 任，依民法第359 條及第365 條規定，僅得於物交付後 6 個月除斥期間內解除契約或減少價金。而於買賣之物 缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵 者，買受人方得依民法第360 條規定請求不履行之損害 賠償，倘出賣人未就物之品質有特殊之保證或故意不告 知物之瑕疵者，買受人即不得依民法第360 條規定有所 請求，亦有臺灣高等法院86年度上字第1471號民事判決 要旨可參。 ⒉雖臺北市建築師公會鑑定報告書第5 頁第8 點之鑑定結 果認「系爭房屋C4頁拆毀後，其現況與原設計之樑柱結 構系統已不相符合，研判C4柱之拆毀會影響柱樑結構桿 件應力分配，對房屋結構安全有影響」等語。惟縱認系 爭房屋存有C4樑柱短少產生房屋疑慮之瑕疵，然C4樑柱 並非被告所拆除，自非可歸責於被告事由所致，且兩造 締約時，被告對C4柱短少乙情毫無所悉，並無蓄意隱匿 該瑕疵之故意或過失，原告既無法舉證明被告有故意不 告知瑕疵之情事，當不得依民法第360 條規定請求損害 賠償。 ㈣原告主張被告應負不完全給付損害賠償責任，顯無理由： ⒈原告依據民法第199 第1 項規定，請求被告給付無漏水及 樑柱完好之房屋並賠償因此所生損害，惟在給付之訴，訴 訟標的係指在實體法業上須可以作為請定權基礎之視全性 條文，即具備構成要件及法律效果之法條始足當之，是原 告以民法第199 條第1 項作為損害賠償之請求權基礎，顯 非適法。 ⒉原告主張被告將房屋樑柱拆毀，致系爭房屋產生無法修復 漏水及結構危險之損害，另依民法第227 條第1 項規定， 請求被告負不完全給付損害賠償責任，洵非有據： ⑴原告所主張系爭房屋有C4樑柱已遭他人拆除，及系爭房 屋因公共水塔老舊、增建物屋頂鐵皮屋及地板給水管線 風化老舊、防水功能欠佳所產生之長期滲漏導致，以上 均係兩造買賣契約訂立前就已存在之瑕疵，且均非可歸 責於被告，依最高法院77年4 月19日77年度第7 次民事 庭會議決議要旨、86年度台上字第1471號、87年度台上 字第575 號、92年度台上字第653 號、92年度台上字第 1733號及93年度台上字第695 號民事裁判意旨，尚不構 成不完全給付問題，自非民法第227 條不完全給付所欲 規範之對象，故原告據此對被告主張不完全給付之損害 賠償責任，要無足取。 ⑵雖原告列舉最高法院94年度台上字第1112號及臺灣高等 法院臺中分院101 年度重上字第92號民事判決，而主張 瑕疵發生於契約成立後前，亦不免除出賣人應負擔不完 全給付之債務不履行責任，惟此屬少數見解，且依最高 法院94年度台上字第1112號判決要旨所載「買賣標的物 如係特定物，於契約成立前已生發瑕疵，而出賣人於締 約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人 不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符 合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任」， 顯見前開民事判決係認定於契約成立前之瑕疵，仍須「 出賣人因故意或過失未告知該瑕疵於買受人」，致給付 之內容不符合債務本旨時，始應負不完全給付之債務不 履行責任。詎原告竟掩除此要件而誤導視聽，實不可取 。 ⑶承上，本件被告向前手購屋以來，並不知悉系爭房屋原 設計圖有C4柱存在之情，而系爭房屋樑柱短少並非被告 所拆除，且兩造締約時，被告C4柱短少乙情毫無所悉， 實無蓄意隱匿該瑕疵之故意或過失，自非可歸責於被告 事由所致。再者，原告主張系爭房屋因缺少樑柱而引發 多處漏水，惟該C4樑柱既非被告所拆除，則引發漏水情 形亦非可歸責於被告之事由；況且，被告於交屋時已修 復滲漏水，業經原告驗收確認後同意交屋，被告何來有 故意或過失不告知漏水瑕疵之情事？故原告援引前揭判 決主張依民法第227 條第1 項規定，請求被告負不完全 給付損害賠償責任，自屬有誤。 ㈤臺北市建師公會鑑定結果認系爭房屋C4柱拆毀後，其現況與 原設計之樑柱結系統已不相符合，會影響柱樑結構桿件應力 分配，產生房屋結構安全疑慮，當有外力來襲時，容易造成 房屋龜裂、傾斜、變形等之損害，甚或危及公共安全等語。 然系爭C4柱原設計為直立轉斜向柱，原告指稱遭拆除之部分 ，實屬斜向柱，而原本豎立在下方之「直立柱」並未拆除。 由於第一手屋主（即起造人）於出售時已外推陽台，將原本 位於陽台位置之C4斜向柱拆除，另構築四邊牆面取代原斜向 柱之單方支撐，顯見斜方柱拆除後仍有其他取而代之的支撐 力量。詎鑑定單位單純僅以比對原結構圖方式，未進行任何 結構安全檢測，即逕認對房屋結構有安全疑慮云云，明顯率 斷。更遑論C4柱遭拆毀之事實，係早於68年7 月間即已發生 ，而系爭房屋33年來曾歷經無數次之地震、強烈颱風等外力 侵襲，未有任何龜裂、傾斜、變形等情形，此由被告居住該 屋達27年餘亦可證明。倘依鑑定報告認定，何以歷經全台最 嚴重之921 大地震、迄至近年來多次6 級以上地斷之外力來 襲時，系爭房屋結構仍無任何傾斜、變形而損及安全之情形 ？是鑑定結果之認定顯屬疑義。再者，有關鑑定單位採「水 分計」量測系爭客廳平頂、餐廳平頂、臥室平頂3 個漏水點 之含水量，在測量前建築師於「柱面」探測數值為5 ，惟當 時被告代理人於現場立即提出異議表示，原告主張之漏水處 均屬「平頂」，並非在「柱子」，檢測之基準備不同，如何 能作為採樣數值基礎比對？嗣建築師亦同意，並當場在室內 平頂處「未漏水點」處進行探測數值約為9-10，是鑑定報告 載明：「『水分計』測量前在沒有爭議的柱面位置探測數值 為5 （以此數值為比較基礎數值）」等語，明顯與事實不符 ，為此，被告在此提出陳明並異議。又測量含水量時，被告 代理人曾要求建築師就未漏水之平頂或上樑處檢測其含水量 ，以作為對照組，嗣建築師隨即在進門處未漏水平頂取樣， 結果測量值亦高達「15」，詎建築師在鑑定報告上對此均隻 字未提，亦未加以說明為何「未漏水處」之含水量值亦高達 「15」？足見鑑定報告之說明認定明顯有疏漏。姑不論鑑定 報告內容有以上之疑義，然如前所述，縱認系爭房屋存有瑕 疵情事，惟此均非可歸責於被告所致，故原告依法仍不得向 被告有所請求。 ㈥縱認被告應負瑕疵擔保責任或不完全給付之責，就原告請求 之修補樑柱及漏水樓板費用部分，不論是原告所提原證7 所 示由禾之家有限公司於102 年3 月25日出具之工程明細單， 或原證22、23所示分別由禾之家有限公司於103 年1 月7 日 出具之工程明細單及世宏工程有限公司出具之報價單，其性 質上僅屬原告單方委由訴外人自行出具之估價單，明顯浮報 及高估，被告否認其真實性及正確性。況估價單內記載之修 繕事項多為不必要之項目，與鑑定報告之修復費用明細表， 在工程項次及費用上相差甚遠，故原告主張顯不可採。就原 告請求賠償之漏水所生損害，被告否認原告所提單據之真正 及必要性，況系爭房屋漏水原因既非可歸責於被告所致，則 因漏水所生之裝潢損害等費用，原告自不得向被告請求。再 被告否認原告受有額外支出遷移費用及租屋費用所失利益部 分之損害，蓋系爭房屋C4柱遭拆毀之事實，係早於68年7 月 間即已發生，而被告居住其內亦長達27年，迄今未曾發生有 任何傾斜、變形等對居住安全有重大危險之情事，況鑑定報 告亦僅指明須行「補強復原」即可，並未記載系爭房屋係屬 「危樓」，因有立即性危險無法居住而需搬遷之認定。從而 ，原告主張系爭房屋因已不能使用致需另租他屋之所失利益 ，並未舉證以實其說，故原告主張自無所據，不足採信。 ㈦並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、查兩造對於原告經訴外人永慶八德店仲介人員之仲介，向被 告購買系爭不動產，兩造並於98年 4月25日簽立不動產買賣 契約書，原告已依約付清被告買賣價金970 萬元，且經被告 將上開不動產所有權移轉登記給原告，並於98年6 月29日完 成交屋手續，因於簽約時系爭房屋有屋頂漏水之問題，經被 告將漏水問題處理完畢，業經原告於交屋時驗收確認，由永 慶房屋仲介人員於不動產買賣契約書第15條第 6項手寫加註 兩造約定：「賣方已將房屋漏水問題處理完畢，並已於交屋 時買方驗收無誤，日後房屋內外若有任何漏水情形，概由買 方自行處理」等語，並經兩造簽名蓋章確認，嗣因交屋後， 原告發現系爭房屋有廚房陽台外推天花板、主臥室天花板等 滲漏水瑕疵，故雙方於98年8 月18日簽定協議書約定：「 經甲方（即原告，下同）請人估價後上述瑕疵之修復費用需 新台幣（下同）壹萬元整，乙方（即被告，下同）同意負擔 柒仟元，差額部分由甲方負擔；而甲方同意自收受款項後就 本買賣標的該處之漏水瑕疵自負修漏之責。本協議書簽訂 後，甲、乙各不得再向他方及永慶房屋就本件買賣上述瑕疵 及頂樓加蓋處為其他任何請求。…」等語，嗣於101 年1 月 初，原告發現系爭房屋之5 樓客廳、餐廳、主臥室之天花板 及6 樓臥室側邊牆面滲水，廁所天花板嚴重漏水，原告自 101 年2 月11日起，邀請多位專家到場勘察漏水原因，才發 現系爭房屋除嚴重漏水外，並有C4樑柱遭拆除短少之重大瑕 疵，於102 年間，原告以被告故意不告知系爭房屋有C4樑柱 短少之重大瑕疵，致其陷於錯誤而以970 萬元買受系爭不動 產，認被告詐欺取財罪嫌，向臺灣臺北地方法院檢察署提出 告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以102 年度偵字第 112 號不起訴處分書對被告不起訴處分，原告不服，聲請再 議，經臺灣高等法院檢察署檢察官於102 年3 月12日以102 年上聲議字第2003號駁回聲請再議之處分，原告聲請交付審 判，亦經本院於102 年7 月26日以102 年度聲判字第71號裁 定駁回其聲請等事實均不爭執，並有系爭不動產買賣契約書 、標的物現況說明書、98年8 月18日協議書、富川檢測有限 公司於101年4月19日出具之損害安全評估報告書、臺北市建 師公會出具之鑑定報告書在卷可證（見本院卷第7 至11頁及 第85頁、第119頁、第12至41頁，鑑定報告書併放於卷外） ，上開事實堪認為真實。 五、原告主張被告故意不告知系爭房屋有前揭所述之滲漏水及C4 樑柱遭拆除短少影響房屋結構安全之重大瑕疵，且被告於標 的物現況說明書記載屋頂漏水，卻於建物現況確認表記載無 滲漏水之情形，被告對於有無漏水一事前後不一，雖兩造於 不動產買賣契約書第15條第6 項及98年8 月18日有就系爭房 屋日後漏水概由原告自負修漏之責約定，惟不動產買賣契約 書第15條第6 項係針對5 樓主臥室牆面漏水部分，協議書係 針對廚房陽台外推天花板、主臥室天花板等滲漏水瑕疵，並 不包括欠缺樑柱及其他部分之漏水責任，爰依民法第360 條 、民法第227 條第1 項、第231 條第1 項、第216 條規定， 依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求被告負損害 賠償責任等情，則為被告所否認，並以揭情詞置辯。是本件 主要爭點為：㈠系爭房屋於交屋時是否有原告主張之漏水瑕 疵存在？被告是否曾以特約保證系爭房屋無漏水之瑕疵？被 告就系爭房屋現存漏水瑕疵是否應負瑕疵擔保責任？如是， 原告得向被告請求賠償金額為何？㈡系爭房屋於交屋時是否 即有原告主張之C4樑柱遭拆除短少之重大瑕疵存在？系爭房 屋安全結構完整是否經被告為保證品質之特約？被告就樑柱 短少之瑕疵是否應負瑕疵擔保責任？如是，原告得否向被告 請求賠償金額為何？㈢系爭房屋若有原告所稱之瑕疵，原告 得否依不完全給付之法律關係請求債務不履行之損害賠償？ 本院判斷如下： ㈠就系爭房屋現況漏水部分： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少 之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條定有明 文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效 用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具 備者為限。是出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有 擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用， 或契約預定效用之瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物 有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。又買 受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出 賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知 其瑕疵者，不在此限。而以特約免除或限制出賣人關於權 利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵， 其特約為無效，民法第355 條及第366 條亦有有明文。 ⒉經查： ⑴本院就系爭房屋現況漏水點及原因、系爭樑柱拆毀後有 無結構安全之疑慮及影響為何、修繕之方法及費用等， 於審理中經兩造同意囑託臺北市建築師公會派員鑑定， 經鑑定人於102 年10月29日與兩造至系爭房屋現場5 樓 及6 樓之頂樓加蓋現場勘查，就系爭房屋5 樓3 處平頂 滲漏水之原因，認定係因6 樓給水管有破損漏水、6 樓 鐵皮屋面板現況老舊，並在屋簷排水溝有切割成一缺口 以利排水，但缺口周邊未做任何補強或保護措施，亦造 成滲漏水，滲漏至6 樓牆壁、地板，及屋頂水塔外觀老 舊，水塔下方之牆壁有潮濕脫漆之情形，牆壁底部之地 板亦長期累積潮濕情形，而造成系爭房屋5 樓3 處平頂 滲漏水之原因（見鑑定報告書第4至5頁，「九、鑑定分 析及結果」之第2 、4 、5 點），並認定「a.屋頂水塔 防水功能欠佳，長期滲漏並沿著牆壁滲漏至地板造成5 樓客廳、餐廳平頂之潮濕滲漏。b.6 樓屋頂鐵皮老舊， 防水功能欠佳，長期滲漏至6 樓之牆壁地板造成5 樓臥 室平頂之潮濕滲漏。c.位於6 樓地板的給水管線有滲漏 之情形。」，有臺北市建築師公會鑑定系爭標的之鑑定 報告書附卷可稽（見外放之鑑定書），並原告提出之系 爭房屋現況照片在卷可憑（見本院卷第185 頁），堪認 系爭房屋現況有上開漏水情形存在。而系爭房屋之通常 效用係供人居住使用，其發生上述漏水情事，必影響原 告居住品質及安全，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵。 ⑵惟依前開規定，出賣人所應擔保標的物之瑕疵，須於危 險移轉時存在始可，而前開鑑定結果，僅能證明系爭房 屋現況漏水之原因，至於系爭房屋現況漏水之瑕疵，是 否係於系爭房屋交付時（即危險移轉時）即已存在，則 尚屬有疑。且查本件被告於出售系爭房屋時，於房地產 標的現況說明書項次9「建物現況是否有滲漏水情形」 欄位，勾選「是」之選項，漏水位置則勾選「屋頂」， 此有標的物現況說明書在卷可證（見本院卷第84頁）。 且查原告已於系爭房屋之標的物現況說明書中簽名，應 可認其已詳閱系爭標的物現況說明書，且於確認系爭房 屋存有屋頂漏水之情狀後，始簽訂系爭買賣契約。且查 於簽約前就系爭房屋屋頂有滲漏水情形，原告確已知悉 乙節，並經載明於不動產說明書之建物現況與管使用情 形內，且經兩造簽名確認（見本院卷第169 頁）。又原 告主張其簽約後交屋前已將屋頂滲漏水情形修復，於交 屋時經原告驗收確認，並由永慶房屋仲介人員於不動產 買賣契約第15條第6 項手寫加註兩造約定：「賣方（即 被告）已將房屋漏水問題處理完畢，並已於交屋時買方 （即原告，下同）驗收確認，日後房屋內外若有任何漏 水情形概由買方自行處理。」，兩造並於該特別約款上 蓋章等情，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書第 15條第6 項約定在卷可證（本院卷第85頁）。是被告既 已修復系爭房屋交屋前存在之漏水瑕疵部分，並經原告 於交屋時驗收確認，堪認被告並無隱瞞系爭房屋於兩造 買賣時存在屋頂漏水之瑕疵，則原告主張被告故意不告 知系爭房屋漏水瑕疵一事，顯無可採。 ⑶再原告自承其係於101 年1 月始發現系爭房屋現況漏水 之瑕疵，是原告既於交屋（98年6 月29日交屋）後時隔 近3 年6 個月後始發現系爭房屋有鑑定報告所載之滲漏 水情形，自難認現況所存漏水情形係於被告交屋前即已 存在之瑕疵。是原告主張系爭房屋現況漏水情形係存在 於系爭房屋交付前，尚不足採。 ⑷雖原告另以系爭買賣契約第15條第6 項之約定，係針對 系爭房屋5 樓主臥室牆面之漏水所為修復，而簽定之免 責約款，及兩造於98年8 月18日另就系爭房屋陽台外推 天花板及主臥室天花板漏水部分之修復，簽訂協議書， 主張系爭買賣契約第15條第6 項所約定被告免責部分， 僅針對交屋前系爭房屋5 樓主臥室牆面漏水之瑕疵，而 不包括系爭房屋於交屋前已存在而於交屋後始發現之漏 水云云。惟系爭買賣契約簽定前，原告已知悉系爭房屋 屋頂有漏水之情形，被告修復後，系爭買賣契約第15條 第6 項另約定：「賣方（即被告）已將房屋漏水問題處 理完畢，並已於交屋時買方驗收確認，日後『房屋內外 若有任何漏水情形』概由買方自行處理。」等。足見原 告所免除之範圍，係系爭房屋內外其他漏水瑕疵（含系 爭房屋現況漏水之瑕疵）。則縱兩造就系爭房屋交付後 部分區域（系爭房屋廚房陽台外推天花板、主臥室天花 板等滲漏水）之漏水瑕疵，另簽訂修復之協議書，亦難 認系爭房屋之現況漏水為被告所擔保之範圍。且系爭協 議書僅係被告於系爭房屋交付後，就非其擔保範圍之瑕 疵，所為修復之承諾，不得因此即擴張被告應負擔保之 範圍至系爭房屋交付後，所發生之所有瑕疵，否則被告 豈不於買賣標的物危險移轉後，仍負擔無止盡之擔保義 務，而顯失公平。況系爭協議書第2 條約定「本協議書 簽訂後，甲（即原告）、乙（即被告）各不得再向他方 及永慶房屋就本件買賣上述瑕疵及頂樓加蓋處為其他任 何請求。」，此有系爭協議書附卷可證（見本院卷第 119 頁），顯見被告並無欲負擔系爭房屋交付後，所產 生之所有瑕疵之意，則原告以其與被告另簽訂系爭協議 書，指系爭房屋現況漏水之瑕疵部分，亦為被告應負擔 之範圍等語，自不足採。 ⑸再兩造就被告所應負擔系爭房屋瑕疵之擔保責任，係約 定被告應就交屋「前」之瑕疵負瑕疵擔保責任，就交屋 後所產生之瑕疵，並未有特約約定屬被告擔保之範圍， 此由不動產買賣契約第8 條第5 項約定：「本買賣標的 物於交屋『前』如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海 砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除 本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任 。」可知（見本院卷第9 頁）。而被告於交付系爭房屋 時，系爭房屋之漏水瑕疵已經除去，原告又未能證明系 爭房屋現況漏水之瑕疵，係於被告交付時即存有，已如 前述。兩造間就系爭房屋交付後所生之漏水瑕疵，又未 約定由被告負擔保責任，則原告主張被告就交屋後3 年 6 個月發現之滲漏水情形，應由被告負瑕疵擔保責任一 事，應屬無據。況系爭房屋之現況漏水，縱係因前開鑑 定報告所載之原因所致，亦因該等原因均為時間演進致 房屋老舊而可能產生之瑕疵，原告於買受系爭房屋時， 既已知悉系爭房屋為逾30年之老屋，就系爭房屋可能因 老舊而再度產生漏水之瑕疵，當無不知之理。且兩造又 就交屋後之漏水瑕疵，已經特約（即系爭買賣契約第15 條第6 項）約定，交屋後系爭房屋內外之漏水瑕疵，均 由原告自行處理，被告又未於簽訂系爭買賣契約時刻意 隱瞞系爭房屋之漏水問題，反係於交屋前積極修復系爭 房屋之漏水問題後，復再由原告驗收確認已無漏水情形 ，並於98年6 月29日交屋後，就原告立即發現之系爭房 屋廚房陽台外推天花板、主臥室天花板等滲漏水瑕疵， 與原告另於98年8 月18日在永慶房屋仲介人員見證下， 另簽立協議書約定就上開瑕疵修費所需費用1 萬元，由 被告負擔7,000 元，餘由原告負擔，並約定兩造不得再 向他方及永慶房屋就本件房屋上述瑕疵及頂樓加蓋處為 其他任何請求，已如前述。是兩造既以特約約定免除被 告於交屋後就系爭房屋其他漏水之修繕義務，被告又未 曾保證系爭房屋嗣後必無滲漏水之問題，則原告當不得 再以系爭房屋現況漏水之瑕疵，要求被告負擔保責任。 是原告依民法第360 條規定，請求被告就系爭房屋現況 漏水之瑕疵，負損害賠償責任，難認有理由，不應准許 。 ㈡C4樑柱遭拆除短少部分： ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣 人所保證之品質者，買受人得不請求減少價金，而請求不 履行之損害賠償，民法第359 條前段、第360 條前段分別 定有明文。然「出賣人與買受人間有無此項保證品質之特 約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證 據資料為其判斷之標準」，最高法院83年度台上字第1707 號判決意旨可資參照。又當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。 ⒉經查，前開鑑定報告書認定C4樑柱原設計為直立轉斜向柱 ，為原設計結構系統之主要桿件之一，不可隨意拆毀，但 現況已拆毀，與原設計之梁柱結構系統已不相符合，研判 會影響柱樑桿件應力分配，產生房屋結構安全疑慮（見鑑 定報告書「九、鑑定分析及結果」第6 點，即鑑定報告書 第5 頁））。且該鑑定報告書鑑定結果並認有「系爭房屋 C4柱拆毀後，其現況與原設計之樑柱結構系統已不相符合 ，且柱為主要結構桿件，研判C4柱之拆毀會影響柱樑結構 桿件應力分配，對房屋結構安全有影響。依一般建築工程 實務，C4柱拆毀後，因缺乏柱之支撐，當有外力來襲時， 容易造成房屋龜裂、傾斜、變形等之損害，甚或危及公共 安全。」等情（見外放之鑑定書第5 至6 頁）。又房屋應 具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者 ，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房 屋效用，而有物之瑕疵存在。是系爭房屋之樑柱遭拆毀， 如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少 一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵，且兩 造對於該該瑕疵於被告交屋予原告時即已存在乙節均不爭 執。惟縱系爭房屋有系爭樑柱遭拆毀之瑕疵，因原告係依 民法第360 條規定向被告請求短少系爭樑柱之損害賠償， 而民法第360 條前段，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之 特別規定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，就物 之品質有特殊保證，而其物又欠缺所保證之品質時，買受 人始得依該條規定向出賣人請求債務不履行之損害賠償。 參以兩造簽立之不動產買賣契書第8 條約定：「…乙方 （即被告）『保證』本標的物周邊無其它土地妨害本標的 物之進出及使用。本買賣標的物於交屋前如有存在物之 瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結 構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告 ）應負瑕疵擔保責任。…。」（見本院卷第9 頁），除第 4 項之事項，被告有為特殊之保證外，並未見兩造就系爭 房屋之結構，有為保證需安全無虞之約定。雖前開約定第 5 項就影響系爭房屋結構安全之瑕疵，約定由被告負瑕疵 擔保責任，然由系爭買賣契約第8 條第4 項及同條第5 項 ，就不同瑕疵所約定之方式觀之，被告就有特殊保證必要 之情事（於系爭買賣契約中為「系爭房屋周邊無其它土地 妨害本標的物之進出及使用」一事），係以明文登載「保 證」二字於契約之方式為約定，系爭買賣契約第8 條第5 項則未特別載明係「保證」系爭房屋無結構瑕疵存在，可 見，應僅係重申系爭房屋交屋前之瑕疵應由出賣人（即被 告）負擔一事，並未因此就系爭房屋結構，另為安全無虞 之特殊保證，與民法第360 條所規定有「出賣人所保證之 品質」之特殊保證之情形不同。且系爭房屋之現況說明書 、現況確認表等，亦無詢問有關系爭房屋有無樑柱缺少之 項目，此有標的物現況說明書、建物現況確認表在卷可稽 （本院卷第84頁、第120 至121 頁），是尚難認被告就系 爭房屋安全結構有品質保證之表示。而原告又未另行舉證 證明被告曾明確就系爭房屋安全結構為品質保證，自無從 認為被告曾對原告保證系爭房屋之結構安全無虞。 ⒊又原告以系爭房屋於69年4 月28日為第一次保存登記，至 訴外人陳秋霞辦理移轉登記予被告之前手即訴外人張淑玲 時（即69年5 月26日），尚未滿1 個月，應難以完成變更 牆面及屋頂之設計及將陽台外推等工程，主張系爭樑柱為 被告所拆除，並以被告之配偶即訴外人林賢德亦曾於系爭 樑柱附近，增建系爭房屋之頂樓加蓋及內梯，應知系爭樑 柱遭拆除，而有故意不告知原告該瑕疵等云云，然此為被 告所否認，是應由原告就被告於交屋前已明知系爭樑柱遭 拆除一事，負舉證責任。而原告稱訴外人林賢德曾於系爭 樑柱附近，增建系爭房屋之頂樓加蓋及內梯，應知系爭樑 柱遭拆除等情。惟本件被告係於70年12月15日向訴外人張 淑玲買受系爭房屋，而訴外人張淑玲曾於原告告訴被告詐 欺案件之檢察官訊問時證稱系爭房屋於其出售予被告時， 已有陽台，且房屋方正，屋頂無原始結構平面圖上所示之 傾斜情形，系爭房屋之裝潢係其所為，其有在天花板上噴 漆等語，此為兩造所不爭執，並有本院102 年度聲判字第 71號裁定在卷可憑（見本院卷第176 頁），且依被告提出 為原告所不爭執其真正之林務局農林航空測量所於68年7 月3 日所拍攝系爭房屋空照圖觀之（見本院卷第140 頁） ，當時系爭房屋通樓牆面及屋頂已是正方平整格局，且可 清楚看到大樓外牆之鷹架圍牆，已非原來斜坡式設計。另 原告雖提出69年11月15日空照圖，主張系爭房屋於當時5 樓內縮、斜面L 型露台無頂，當時無平台外推、頂樓加蓋 ，然觀諸原告所提空照圖並無拍攝單位、拍攝日期及拍攝 地點，則原告所提上開空照圖是否確係69年11月5 日所拍 系爭房屋之空照圖，顯有疑問，不足採信。是系爭房屋於 被告購買時，其5 樓既已經改建為方正屋頂，無傾斜情形 ，則系爭樑柱當無由被告拆除之可能。又因系爭房屋屋內 之裝潢係由訴外人張淑玲所為，原告又未舉證證明被告除 增建內梯及頂樓加蓋外，有變更過系爭房屋之5樓樑柱及 外牆，且係被告拆除C4樑柱，自難僅以被告之配偶於被告 買受系爭房屋後，曾增建頂樓加蓋及內梯一事，遽認被告 因此確知系爭房屋有樑柱遭拆除之瑕疵。況系爭樑柱短缺 所造成之結構安全疑慮，是否為被告可輕易察覺，本屬有 疑，且被告於買屋後，尚雇工進行增建頂樓及內梯，且原 告係於被告交屋近3 年6 個月後，始因漏水檢查，而得知 C4樑柱被拆除而短少，足認C4樑柱縱遭拆除，而造成系爭 房屋有結構安全之疑慮，亦非一般人於通常居住使用過程 所可察覺，原告亦未另行舉證證明被告確已知悉系爭樑柱 短少，空言臆測被告明知系爭樑柱遭拆毀之瑕疵，要無可 採。 ⒋綜上，原告依民法第360 條請求被告負不履行之損害賠償 責任，自屬無據。 ㈢原告得否依不完全給付之法律關係請求債務不履行之損害賠 償： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民 法第227 條定有明文。而所謂特定物之買賣，係指契約成 立時，該物已存在，當事人並合意以之為買賣標的，於清 償期以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付者而言（最 高法院84年臺上字第757 號判決要旨參照）。是即使該特 定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍 屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。復按給付 特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔 保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可 歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保 責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍 於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之， 即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時， 買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求。（最高法 院77年4 月19日77年度第7 次民事庭會議決議㈠意旨參照 ）。 ⒉就系爭房屋現狀漏水部分： 本件原告與被告係以系爭房屋為標的而訂立買賣契約，苟 被告以系爭房屋之現狀交付之，即應係依債之本旨而為給 付，而不構成不完全給付。而如前所述，原告就系爭房屋 於系爭買賣契約成立前之漏水狀況本已知悉，且被告已於 系爭房屋交付前修復，復亦經原告驗收確認，此由標的物 現況說明書、系爭買賣契約第15條第6 項及不動產說明書 第肆點【產權相關注意事項】買賣雙方就本標的物買賣 事宜載有：「本案建物現況屋頂有滲漏水情形，買方確已 知悉」等可知（見本院卷第84至85頁、第169 頁）。是縱 系爭房屋有現狀漏水之瑕疵，亦應係發生於系爭房屋交付 之後，而被告既已依買賣契約所約定之房屋狀態，交付系 爭房屋予原告，應足認被告交付予原告之系爭房屋，已符 合系爭賣賣契約之債務之本旨，應無債務不履行可言，並 不構成不完全給付。況兩造就系爭房屋交付後之漏水瑕疵 ，亦於系爭買賣契約第15條第6 項約定免除被告之責任， 因此原告以被告所交付之系爭房屋，有現狀漏水之瑕疵， 主張被告應依民法第227 條之規定，向原告負損害賠償責 任，實無理由。 ⒊就C4樑柱遭拆除之瑕疵： 依前揭所述，C4樑柱遭拆除之瑕疵係98年4 月25日兩造簽 訂系爭買賣契約之前業已存在，參以系爭房屋之不動產說 明書第肆點【產權相關注意事項】買賣雙方就本標的物 買賣事宜所載：「本案現況有頂樓增建情事，增建部分依 現況移轉」、「本案現況有陽台外推情事，增建部分依現 況移轉」等情，堪認兩造係約定被告依現況交屋，且被告 並無明知系爭樑柱短少之瑕疵，而有故意不告知或者過失 未告知原告之情，亦如上述，則該等樑柱短少瑕疵之發生 ，實難認係因可歸責於出賣人之事由所致。是依上述之說 明，自不合不完全給付之要件。準此，原告主張被告就系 爭樑柱短少部分，並應負不完全給付之損害賠償責任云云 ，亦無可採。 ⒋承上，被告已於系爭房屋交付前修復漏水狀況，並已經原 告免除交付後之漏水瑕疵擔保責任，而系爭樑柱短少之瑕 疵，於系爭買賣契約簽定前已存在，且又係不可歸責於被 告，因此，原告就上開瑕疵不得對被告主張不完全給付之 債務不履行損害賠償責任，應甚為明確。 六、從而，原告就系爭房屋現況漏水及C4樑柱遭拆除之瑕疵，依 民法第360條、第227條之規定，請求被告給付修補樑柱及漏 水樓板之費用、因漏水所生之損害回復原狀所需費用、額外 支出之搬家費用暨原告因不能使用系爭房屋須另租外之損害 共207萬0,150元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年5月11日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回 。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失附麗，併駁回 之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 3 月 14 日 民事第二庭 法 官 陳慧萍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 103 年 3 月 14 日 書記官 蘇冠璇