裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第267號 原　　　告　豐城汽車有限公司 法定代理人　邱豐美　　住臺北市○○區○○○路○○號 訴訟代理人　莊涵雯律師 複代理人　　潘兆偉律師 被　　　告　郭熙光　　住臺北市○○區○○街○○○號 　　　　　　郭培本　　住臺北市○○區○○街○○○號 　　　　　　郭勇志 　　　　　　郭威志 共　　　同 訴訟代理人　楊延壽律師 複代理人　　吳永鴻律師 上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國102年10月25 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應返還如附表所示之支票參紙予原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，依兩造簽訂之土地租賃契約第20 條約定，雙方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院， 是依前揭法條規定，本院自應有管轄權，合先敘明。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明為：「 被告應連帶給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴 狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息。被告應 將新光銀行林森北路分行支票號碼TC0000000、TC0000000、 TC0000000之支票3紙（下稱系爭3紙支票）連帶返還予原告 」，嗣於本院審理中變更為：「被告應給付原告100萬元 ，及自起訴狀繕本最後送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算利息。被告應將系爭3紙支票返還予原告」（見本 院卷第113、209頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸 前開規定，核無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）兩造於民國87年3月26日起簽訂租賃契約，約定由原告 向被告承租被告所共有及分管坐落於臺北市○○區○○ 段0○段000地號土地（面積約341平方公尺）及其上門 牌號碼臺北市○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），作 為原告之辦公營運處所使用，租賃期間自87年4月1日起 至88年3月31日止，並於契約第4條明定：「本契約訂立 時，乙方（即原告）應給付甲方（即被告）押租金100 萬元整」，嗣兩造採逐年續約之模式，建立長期之土地 房屋租賃關係，直至97年3月14日再簽訂土地租賃契約 （下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自97年4月1日起 至102年3月31日止，為期5年，每月租金5萬元，雙方並 於契約第4條約定：「本契約訂立時，乙方（即原告） 應給付甲方（即被告）押租金壹佰萬元整（由前次契約 中承接）」，是原告自87年3月26日兩造簽訂第1次租約 起，即已依約給付被告押租金100萬元，租約延續迄今 已14年餘，被告仍未返還之。 （二）兩造間之系爭租賃契約實於101年8月20日即已合意終止 ，原告並於該日應被告之要求，將系爭房屋之電費收據 交付被告，被告復於同年8月24日完成電表使用人之過 戶程序；原告並於101年9月13日將系爭房屋清理完畢遷 讓交還予被告，被告於原告遷出後，隨即將系爭房屋出 租予訴外人劉錦村所經營之鴻騰開發有限公司（下稱鴻 騰公司），租賃期間自101年10月1日至102年3月31日， 鴻騰公司並於10月上旬即進入系爭房屋為營業使用，基 此，原告於101年10月15日發函被告，請求被告返還原 告前已預付101年11月1日至102年3月31日之系爭3紙租 金支票，並請求被告返還押租金100萬元，詎被告竟於 101年10月23日委請律師回函，飾詞推托，拒絕原告之 請求，後經原告多次催討均無善意回應，原告遂起訴請 求被告等返還押租金100萬元及前已預付之101年11月1 日至102年3月31日之系爭3紙租金支票，為此，爰依民 法第179條、第259條規定提起本件訴訟等語。並聲明： ㈠被告應給付原告100萬元，及自起訴狀送達之翌日起 至清償日止，按年息5％計算利息。㈡被告應將系爭3紙 支票返還予原告。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）被告原將系爭房屋出租予李俊城獨資經營之原告公司， 李俊城死亡後，其配偶邱豐美辦理繼承登記為原告之法 定代理人，並出面表明願與其親戚王建家繼續原有租約 ，被告見其頗有誠意乃不疑有他而應允依原條件繼續租 約，嗣被告發現原告有轉租之違約情事（轉租予基地台 、檳榔攤、招牌出租等），依兩造簽訂之系爭租賃契約 約定，被告本得終止租約並沒收押租金，惟邱豐美及王 建家2人出面誠意道歉並願賠償懲罰性違約金36萬元（ 分成12期給付，每月3萬元），且表明決不再犯，雙方 並於101年4月1日簽立協議書（下稱系爭協議書），被 告乃同意繼續租約，詎渠等所交付每月3萬元之懲罰性 違約金尚未全部兌現，101年8月初王建家突消匿無蹤並 委託友人出面，被告始赫然得悉，王建家根本非原告法 定代理人邱豐美之親戚，而係邱豐美轉租之房客，且每 月轉租租金高達11萬元，原告見違約之事證明確，乃自 願終止租約並介紹訴外人劉錦村先生於000年0月00日晚 於『集客』洽談承租事宜，9月29日被告明確表示不同 意出租予劉錦村，然而事後發現邱豐美卻逕自將該處鎖 匙交付予劉錦村，劉錦村並於10月2日在該處燒金紙， 經隔鄰之承租人江阿龍等人通知，被告郭熙光於10月3 日至現場，當場發現劉錦村之員工在該處已更改遙控器 及變更電路，乃當場再次明確表示不同意出租予劉錦村 ，經劉錦村邀約，兩造於101年10月4日共同會面，邱豐 美代表承租方之原告與被告郭熙光代表出租方，當場達 成押租金100萬元充作違約金、前次違約而交付之未兌 現支票5張以現金15萬元換回、並約定租金計算至101年 9月底止，故原告應交付101年1至9月之租金扣繳憑單予 被告，被告則同意於交付同時，返還3張面額均為9萬元 之未屆期租金支票，此事實有在場多人可證，孰料，原 告事後不僅遲未持現金與扣繳憑單前來換票，原告法定 代理人邱豐美反而至派出所誣告被告一屋二租，經警方 調查認定子虛烏有，未再受理後，如今復編造不實情節 提起本訴訟，實令人氣憤。 （二）依系爭租賃契約第7條約定：「乙方（即原告）於租賃 期間，不得將租賃物或租賃權轉租他人，或使他人承頂 ，或為債務抵押品，乙方亦不更改公司名稱，或以合夥 方式、或其他巧妙方法，形成變相轉租頂讓他人。乙方 如違上述規定，應給付懲罰性違約金壹佰萬元予甲方（ 即被告），並視為終止本租賃契約」，原告將系爭房屋 轉租予王建家經營中古汽車銷售，從中獲取高額轉租租 金，其違約事實甚明，原告自應依系爭租賃契約之約定 給付懲罰性違約金100萬元，且押租金充作懲罰性違約 金由被告沒收及備妥15萬元現金、扣繳憑單再與被告交 換系爭3紙租金支票及5紙違約金支票，此乃雙方協議後 經原告所同意，則被告以其押租金抵充之，自無不當得 利可言。 （三）原告主張101年4月1日被告已知悉轉租王建家一事，約 定36萬元違約金有包括此違約事實在內，並聲請傳喚證 人林茂揚為證，證人林茂揚亦稱原告有轉租給基地台、 檳榔攤、王建家，則原告之違約事實已甚明確，至於林 茂揚雖稱101年3月被告郭熙光夫婦認為原告轉租給檳榔 攤、基地台、還懸掛廣告招牌，又轉租給王建家，所以 才跟王建家討論原告1個月要賠3萬元，1年總共罰36 萬 元，才沒有沒收100萬元押租金云云，惟查： ⒈證人林茂揚原係原告之員工，嗣受雇於王建家經營之鑫 盛隆公司，其立場明顯偏頗，所述已難期客觀，且經質 之證人林茂揚是否曾將轉租王建家之租金狀況告知被告 ，證人亦稱「沒有」，而租金多寡乃租賃契約中最直接 利害關係之重點，衡諸常情，若被告確實如證人所述於 101年3月已知悉原告轉租王建家之情事，豈有不詢問轉 租租金等詳情之理？其所言不實，已可想見。況乎，依 證人所述原告向王建家收取之租金97年為每月7萬，98 年1到5月每月7萬5000元，98年6月起每月11萬元，僅計 算至101年3月底，其轉租之租金收入已高達418萬5000 元（計算式：7萬元+7萬5000元X5+11萬元X34=418萬500 0元），此尚不包括轉租檳榔攤、基地台、懸掛招牌之 不法利得，試問，被告若明知，豈可能僅與原告約定區 區36萬元，尚不到原告不法利得10分之1之違約金？其 顯不相當，任人皆知，已徵原告所主張之不實。 ⒉依原告及證人林茂揚所述，101年4月1日所約定之36 萬 元違約金，不僅是針對先前轉租檳榔攤、基地台及王建 家之賠償，尚包括容任原告繼續轉租王建家，此不合理 之甚，荒謬至極，更徵其所言不實，被告與原告間約定 之租金每月為5萬元，原告轉租之租金則高達11萬元， 若依原告所述，每月給付3萬元，共12期36萬元是包括 轉租王建家之賠償，無異係指被告於知悉原告違約轉租 後，不僅未終止租約、沒收押金及罰款，反而還每月奉 送3萬元予原告（原告每月收取11萬，繳房租5萬，賠償 3萬，尚餘3萬元），申言之，原告不僅未受任何違約罰 款，反而還每月坐收3萬元之獲利，既不用繳稅亦無任 何成本，如此荒誕無稽之詞，明顯背離常理，有違常情 ，誰人置信？證人林茂揚指稱101年4月1日協議時被告 已知悉原告轉租王建家之事，且罰款之範圍乃包括此部 份，顯非事實，亦與情理不符，洵無足採。 ⒊原告又主張轉租租金每月11萬元，係因涵蓋王建家欲回 報原告前負責人李俊城所移轉之無形資產計6萬元，此 無形資產包括李俊城之客戶資源、在全國汽車公會、臺 北市中古車協會、全國商業總會累積之人脈資源云云， 但觀諸原告所提出原證10即李俊城與王建家之租約，完 全未論及上開內容，是原告之主張已嫌無據，況乎，依 原告主張王建家乃另以「佳德汽車」為名經營，則又何 來移轉無形資產之說？原告為合理化其坐收高額轉租租 金之事實，而編造無形資產之說，顯屬無稽，事實上， 系爭房屋店面之租金行情即係以得擺置汽車之數量作為 租金標準，每1車位約8000至1萬元，系爭房屋可置放約 12部汽車，每月11萬元之租金乃行情市價，此觀諸原告 所提原證3租約，兩造早於87年間之租金即為每月7萬63 00元可證，而原告乃因長期承租，後來陸續遭逢SARS風 暴、金融海嘯等因素，原告苦苦央求，被告乃善意將租 金調降為每月5萬元，詎被告如此誠意、善意之對待， 原告卻利用將之不當賺取轉租高利，實令人氣憤。 ⒋綜上，證人林茂揚指稱101年4月1日簽訂系爭協議書時 ，被告已知悉原告轉租王建家之事，且罰款之範圍包括 此部分，顯非事實，亦與情理不符，洵無足採。又原告 稱王建家經營「佳德汽車」的招牌自98年至101年長達 3年，被告豈可能均未發現，欲以此作為被告容任其轉 租之推論，惟若依原告之邏輯，被告早於98年即知原告 轉租王建家之事，並且無意見，則為何101年4月簽訂系 爭協議書之罰款尚需包括轉租王建家之事？其所辯自相 矛盾，益徵其不實。事實上，原告前任法定代理人李俊 城死亡後，被告即曾與其遺孀邱豐美討論是否要終止租 約，惟邱豐美表示伊個人雖不懂汽車，但這是先夫的事 業，且有親戚願意幫忙，所以他要承繼先夫的事業繼續 經營，後來即介紹王建家說是來幫忙經營的親戚，被告 亦完全相信，詎料，原告竟是利用被告對其之信賴而違 約轉租並坐取差額租金，事後甚至誣指被告乃明知並容 任其違約轉租之行為，如此顛倒事實，誠非可採。 （四）原告主張被告早自97年起，即明知原告轉租予王建家經 營佳德汽車之事實並默許之，且101年3月19日與其簽訂 補充契約，由王建家無條件承受原告與郭熙光等人所簽 訂之原租約，實則即等同對於原告轉租予王建家一事書 面明示同意，即該當於民法第443條規定，承租人經出 租人之承諾，得將租賃物轉租予他人云云。但查： ⒈證人林孟萱就101年3月19日補充契約書之簽立過程明確 證稱：「有看過，簽立契約時我在場。因為基地台事件 處理很久，簽立的緣由是我們發現有基地台、檳榔攤」 ，至於補充契約書上也有王建家之簽名則是因為「邱豐 美說王建家是他的親戚，他說本身對汽車是外行，所以 找王建家幫忙」，由此可見被告係一直相信原告法定代 理人邱豐美所言王建家是他親戚來幫忙經營之說詞，而 並不知悉王建家竟是向原告承租系爭房屋之人，原告所 稱被告早已明知轉租事實，要非事實，且如上所述，被 告若明知有轉租之事實，且租金高達11萬元，豈可能容 任原告坐收遠高於被告之租金收益？ ⒉101年4月1日簽立系爭協議書之過程，據證人林孟萱證 述乃因「剛簽完補充契約，約定不要再轉租，但過沒幾 天45之1號房客打電話給我們，告知我們林茂揚帶了人 準備要在45號房屋懸掛環美凱特的招牌....我們認為邱 豐美不守信用，所以打算要解約....本來要罰款100萬 元，討價還價結果是36萬元，邱豐美說沒有錢，要分期 付款，就開了面額3萬元的12張支票」、「系爭協議書 沒有包含原告違約轉租王建家，因為簽協議的時候我們 還不知道轉租王建家，是在101年8月的時候我們才知道 原告違約轉租王建家的事情」，益徵原告主張被告郭熙 光早已知悉轉租王建家之事，並非事實；再依被告要求 原告處理檳榔攤、基地台等事件之過程可知，被告就違 約轉租之立場均係要求其停止違約狀態，而非收取違約 金後即容任原告繼續違約，申言之，違約金之性質本在 懲罰原告違約轉租，則被告豈可能在明知原告轉租王建 家之情形下，容任其繼續違約？此不合常理之甚，任人 皆知，益徵原告所述之不實。 （五）被告郭熙光與原告法定代理人邱豐美曾於101年10月4日 達成沒收押租金100萬元之合意： ⒈原告雖否認101年10月4日曾於小歇茶坊達成沒收押租金 100萬元之合意，並以證人邱淑娟之證詞為證，但證人 邱淑娟乃原告法定代理人邱豐美之胞妹，其為迴護邱豐 美而為不實陳述，顯無足採，且邱淑娟自始至終未曾參 與系爭租賃契約事宜，僅於當日第1次陪同邱豐美到場 ，其就兩造租賃關係之理解程度本屬甚低，且觀諸邱淑 娟之證詞其就雙方之爭點細節尚屬不明，何能期待其明 確證述當日之全部事實過程？相較於證人林孟萱乃長期 參與系爭租賃契約，對全案事實過程均親自參與且願具 結證詞，故證人林孟萱所言自應較證人邱淑娟可採。 ⒉依證人林孟萱所述，101年10月4日是劉錦村約邱豐美出 來，在農安街小歇，結論是押租金100萬元沒收，扣繳 憑單1到9月要給被告，且邱豐美用15萬元換回他之前開 的沒有兌現之5紙面額各3萬元支票，另外還有3張面額 各9萬元還沒有到期的租金支票還給邱豐美，邱豐美一 開始不同意，後來有同意，顯見沒收押租金亦為原告法 定代理人邱豐美所同意，如今復反悔而起訴請求，如此 背信毀約正如原告於租約期間一再違約轉租般，顯無誠 信可言。事實上，沒收100萬元押租金之數額看似不少 ，但相較於原告歷年來違約轉租所收取高達約500萬元 之數額，顯見被告對原告已甚為寬厚，而未進一步要求 其返還不當得利，詎原告不思自身違約之事實，竟編造 不實情節，濫行起訴實令人氣憤等語置辯。並聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： （一）兩造於87年3月26日簽訂租賃契約，約定由原告向被告 承租被告所共有之系爭房屋，作為原告之辦公營運處所 使用，租賃期間自87年4月1日起至88年3月31日止，原 告並依約給付被告押租金100萬元，嗣兩造採逐年續約 之模式，建立長期之租賃關係，直至97年3月14日簽訂 系爭租賃契約，約定租賃期間自97年4月1日起至102年3 月31日止，每月租金5萬元。 （二）原告前已預付被告101年11月1日至102年3月31日之租金 支票3紙（發票人為原告、付款人為新光銀行林森北路 分行、支票號碼TC0000000、TC0000000、TC0000000， 即系爭3紙支票）。 （三）系爭租賃契約於101年9月30日經兩造合意終止。 四、本件之爭點為： （一）系爭協議書約定原告法定代理人邱豐美應給付被告違約 金36萬元之範圍為何？是否包括原告轉租予王建家之違 約事由？ （二）兩造於101年10月4日進行協商時，是否達成沒收押租金 100萬元之合意？原告依民法第179條、第259條規定， 請求被告返還押租金100萬元及系爭3紙支票，是否有據 ？ 五、得心證之理由： （一）系爭協議書約定原告法定代理人邱豐美應給付被告違約 金36萬元之範圍為何？是否包括原告轉租予王建家之違 約事由？ ⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人； 但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其 一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉 租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明 文。 ⒉經查，依兩造於87年3月26日、97年3月14日簽訂之租賃 契約第7條均約定：「乙方（即原告）於租賃期間，不 得將租賃物或租賃權轉租他人、或使他人承頂，或為債 務抵押品，乙方亦不更改公司名稱、或以合夥方式、或 以其他巧妙方法，形成變相轉租頂讓他人。乙方如違上 述規定，應給付懲罰性違約金100萬元予甲方（即被告 ），並視為終止本租賃契約」，有租賃契約在卷可稽（ 見本院卷第11、23、24頁），然原告向被告承租系爭房 屋後，原告前負責人李俊城（已歿）於97年12月5日復 將系爭房屋轉租予訴外人王建家，租期自97年12月5日 起至99年11月30日止，第1年租金每月7萬元，第2年起 租金每月7萬5000元，98年5月間李俊城死亡後，由其配 偶邱豐美擔任原告負責人，並繼續將系爭房屋轉租予王 建家，約定租期至102年3月31日止，租金自98年6、7月 間起調整為每月11萬元，業據證人林茂揚證述明確（見 本院卷第126頁背面、第127頁），並有房屋租賃契約書 乙份可佐（見本院卷第135頁），且為原告所是認（見 本院卷第183頁），衡情自屬轉租，而構成違約情事。 ⒊原告雖主張被告於97年間即知悉原告轉租予王建家經營 佳德國際車業之事實並默許之，被告並於101年3月19日 要求王建家及邱豐美與其簽訂補充契約，由王建家無條 件承受系爭租賃契約，等同對於原告轉租王建家一事書 面明示同意，兩造並透過王建家之居中斡旋，於101年4 月1日簽訂系爭協議書，達成合意對原告處以違約金36 萬元云云，惟證人即被告郭熙光之配偶林孟萱就雙方簽 立系爭補充契約及協議書之過程，證稱：邱豐美於101 年3月19日簽立補充契約書時我有在場，簽立的緣由是 我們發現有基地台、檳榔攤，我們認為邱豐美不了解租 賃契約的內容，所以我們好心的拿了合約給他看，條文 有約定不能頂讓、轉租等約定也有印給他，所以才簽訂 補充契約書，邱豐美說王建家是他的親戚，他說本身對 汽車是外行，所以找王建家來幫忙。邱豐美於101年4月 1日簽立協議書時我有在場，這是林茂陽代邱豐美簽的 ，他有拿委託書，因為3月19日才剛簽完補充契約書， 約定不要再轉租，但過沒有幾天45之1號房客打電話給 我們，告知我們林茂陽帶了人準備要在45號房屋懸掛環 美凱特的招牌，45之1號房客制止他，我與被告郭熙光 趕到現場制止他，我們認為邱豐美不守信用，所以我們 打算解約，林茂陽就說不要解約，我們說這次一定要罰 款，本來是罰款100萬元，討價還價結果是36萬元，邱 豐美說沒有錢，要分期付款，就開了面額3萬元的12張 支票，支票都到期，一部分有兌現，一部分沒有兌現， 我有與環美凱特的老闆蔡先生聯繫過，他說有付租金給 邱豐美。101年4月1日簽立協議書當時我與郭熙光不知 道王建家是原告轉租的承租人，邱豐美說是他親戚，直 到101年8月間邱豐美帶林思齊來的那一天，林思齊說要 我們退王建家的押租金給他，我們才知道邱豐美轉租給 王建家，租金是11萬元等語（見本院卷第147至150頁） ，足見雙方簽立系爭協議書之目的係為處理原告違約轉 租基地台、檳榔攤及招牌出租等情事，再佐以系爭補充 契約載明：「即日起至民國102年3月31日止，邱豐美女 士及王建家先生無條件承受豐城汽車有限公司與郭熙光 等人所訂立之契約，絕無異議」等語（見本院卷第85頁 ），而原告係於97年12月5日即將系爭房屋轉租予王建 家，約定租期至102年3月31日止，已如前述，則衡諸常 情，倘被告於原告違約轉租王建家之初即已知情，必然 立即出面制止，當無可能迄至發現原告另有違約轉租基 地台、檳榔攤及招牌出租等情事時，再一併向原告請求 違約金，又倘被告知悉並同意原告轉租王建家一事，何 以要求王建家承受系爭租賃契約？且王建家於承受系爭 租賃契約後，原告與王建家之租賃關係並未因而終止， 亦有悖於常情，自難從王建家簽立系爭補充契約，即認 被告已知悉並同意原告將系爭房屋轉租予王建家。 ⒋證人林茂揚雖證稱：原告轉租給王建家經營的佳德汽車 ，97年12月份就因為李俊城癌症末期就將一半的地方租 給王建家，98年5月李俊城死亡後，就全部轉租給王建 家，因為原告法定代理人邱豐美是教師退休無法經營原 告公司，所以就把場地都讓給王建家經營佳德汽車，後 來被告郭熙光夫婦發現後，就直接找王建家談這件事情 ，101年3月被告郭熙光夫婦認為原告轉租給檳榔攤、基 地台、還懸掛廣告招牌，又轉租給王建家，所以他跟王 建家討論原告1個月要賠3萬元，1年總共罰36萬元，才 沒有沒收100萬元押租金。1個月罰3萬元是王建家與被 告郭熙光夫婦討論的，王建家跟我講，我再跟原告法定 代理人邱豐美講，邱豐美為了不要押租金100萬元被沒 收，所以接受1個月罰3萬元，在3月底我、王建家及被 告郭熙光夫婦在興盛隆辦公室將12張支票，每張面額3 萬元，票交給被告郭熙光夫婦，支票是邱豐美是先開立 ，委託我交給被告郭熙光夫婦，有寫委託書，被告郭熙 光夫婦當場有講以後不能再轉租，否則要沒收押租金 100萬元，王建家、我及被告郭熙光都有在協議書上簽 名等語（見本院卷第126頁），惟查，觀諸系爭協議書 之內容記載：「茲因豐城汽車有限公司違反與郭熙光等 人所訂立之契約規定，本應給付懲罰性違約金新臺幣壹 佰萬元予郭熙光等人，並終止該租賃契約，經雙方協調 溝通後，邱豐美女士及王建家先生保證今後決不再有違 反契約內容之情事發生」（見本院卷第83頁），並未提 及轉租王建家一事，自無從認定協議之範圍包括原告轉 租王建家之違約事由，證人林茂揚之證述與事實不符， 已難認可採，又倘依原告所言，系爭房屋上方懸掛「佳 德國際」之巨型招牌，一望即知係由佳德汽車所經營， 被告不可能不知原告轉租予王建家經營之事實，則何以 於雙方簽訂系爭協議書後，被告並未出面要求原告拆除 招牌，反而容認原告繼續轉租王建家經營佳德汽車？顯 不合常理，亦與系爭協議書約定「保證今後決不再有違 反契約內容之情事發生」相違背，自無從以系爭房屋上 方懸掛「佳德國際」之招牌，即謂被告默許原告轉租予 王建家，是原告主張系爭協議書約定違約金36萬元之範 圍包括原告轉租予王建家之違約事由云云，洵非可採。 （二）兩造於101年10月4日進行協商時，是否達成沒收押租金 100萬元之合意？原告依民法第179條、第259條規定， 請求被告返還押租金100萬元及系爭3紙支票，是否有據 ？ ⒈被告抗辯：兩造於101年10月4日在小歇茶坊達成沒收押 租金100萬元之合意等語，固據證人林孟萱到庭證稱：1 01年10月4日劉錦村約邱豐美出來，在農安街的小歇， 時間是上午10點半，在場有劉錦村、彭先生、邱豐美、 邱豐美的妹妹、我與我先生郭熙光，9月的時候邱豐美 帶劉錦村來租，我們拒絕，因為林思齊說如果邱豐美帶 來的人承租，必須付他100 萬元的頂店費，我們覺得很 複雜，所以拒絕。10月3日我們發現彭先生在系爭房屋 換遙控器及整理房間，我們認為很奇怪，有制止他，所 以才會在10月4 日由劉錦村約邱豐美與我們在小歇碰面 洽談解約的事情，結論是押租金100 萬元沒收，扣繳憑 單1到9月要給我們，且邱豐美用15萬元換回他之前開的 沒有兌現的5張面額都是3萬元支票，另外還有3張面額 各9萬元還沒有到期的租金支票還給邱豐美，邱豐美他 一開始不同意，後來有同意等語（見本院卷第149頁） ，惟與證人即原告法定代理人邱豐美之胞妹邱淑涓證稱 ：我於101年10月4日陪同邱豐美至位於臺北市○○街之 小歇泡沫紅茶店與被告郭熙光討論系爭租賃契約的相關 事宜，邱豐美認為他沒有違約，郭熙光不應該沒收押租 金，雙方吵的很兇沒有達成和解，不歡而散等語不符（ 見本院卷第161頁），參以證人林孟萱係被告郭熙光之 配偶，與本件利害關係甚深，其所為之證述難免偏頗， 復無其他積極證據可資佐證，自難以遽採。 ⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適 當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請 求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當 方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有 明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效 力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之 賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效 力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支 付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償 。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思 定之（最高法院86年度臺上字第1620號判決參照）。準 此，懲罰性違約金係以強制債務之履行為目的，確保債 權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之 債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求。觀之系 爭租賃契約第7條約定：「乙方於租賃期間，不得將租 賃物或租賃權轉租他人、或使他人承頂，或為債務抵押 品，乙方亦不得更改公司名稱、或以合夥方式、或其他 巧妙方法，形成變相轉租頂讓他人。乙方如違上述規定 ，應給付懲罰性違約金壹佰萬元予甲方，並視為終止本 租賃契約」（見本院卷第11頁）及系爭協議書載明：「 若再有違約之情事發生，即視為終止租賃契約並應給付 懲罰性違約金壹佰萬元予郭熙光等人」（見本院卷第83 頁），可知如原告違約轉租時，即須支付違約罰金，依 前開說明，堪認兩造前開違約金之約定，係屬懲罰性違 約金，不以被告實際受有損害為必要。 ⒊次按約定之違約金過高者，法院固得減至相當之數額， 民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客 觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟 酌之標準（最高法院79年臺上字第1915號判例意旨參照 ）。而民法第252 條之規定，乃係賦與法院得依兩造所 提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而 為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調 查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因 此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所 應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契 約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱 衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損 害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自 主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而 顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是 否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社 會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院 亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約 時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減， 無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不 僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序 之維護。原告雖主張系爭房屋租金行情為每月6至7萬元 ，原告因轉租導致被告減損之租金收入至多僅每月2萬 元，則自97年12月原告轉租王建家計算至101年3月，被 告因原告轉租導致減損之租金收入至多僅68萬元，被告 請求違約金100萬元，自屬過高，爰請求依法酌減云云 ，惟查，原告係於97年4月1日起以月租5萬元向被告承 租系爭房屋，再於97年12月5日起將系爭房屋轉租予王 建家，約定第1年月租為7萬元（即97年12月5日至98年 12月5日），自98年6、7月間起調整為每月租金11萬元 ，已如前述，是原告主張系爭房屋之租金行情僅6至7萬 元乙節，已難認可採，復參諸原告自97年12月5日轉租 時起至101年9月30日兩造合意終止系爭租約時止，轉租 獲利共約245萬2200元【計算式：2萬元X6（97年12月5 日至98年6月5日共6個月）+6萬元X38.87（98年7月5日 至101年9月30日共38.87個月）=245萬2200元】，足見 系爭房屋之價值甚高，原告使用收益系爭房屋可獲得之 利益亦屬非淺，本院審酌原告違約轉租系爭房屋，係將 被告所有之不動產交付未經被告同意之第三人使用收益 ，顯有增加被告管理財產之風險及勞費；而原告違約轉 租系爭房屋之收益，扣除其應給付被告之租金5萬元後 ，獲取之違約利益共約200餘萬元等情，認兩造約定原 告違約轉租之懲罰性違約金為100萬元，並未過高，核 無酌減之必要。 ⒋又按給付押租金之目的在於擔保承租人就租賃關係所生 之債務之履行，包括租金債務、未盡善良管理人之注意 致租賃物毀損滅失之賠償義務等。租賃關係結束後，押 租金於扣除承租人未付之租金及應負責之損害賠償後， 應返還給承租人。實務上並認為，租賃關係消滅後，承 租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金 ，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631 號判決意旨參照）。查系爭租賃契約業經兩造於101年9 月30日合意終止，被告於租賃關係消滅後本應返還押租 金予原告，然被告收取之押租金100萬元，經抵充違約 金100萬元後，已無餘額可供返還，是以，原告主張依 不當得利法律關係，請求被告返還押租金100萬元，即 屬無據。又被告受領之系爭3紙支票均係原告基於租賃 關係所預付，系爭租賃契約既經兩造合意終止，被告即 負有返還之義務，從而，原告依契約終止後之回復原狀 請求權，請求被告返還系爭3紙支票，即無不合，應予 准許。 六、綜上所述，系爭協議書約定原告給付違約金36萬元之範圍不 包括原告轉租予王建家之違約事由，原告未經被告之同意， 擅自將系爭房屋轉租予王建家，自屬違約，且兩造約定之懲 罰性違約金100萬元，並未過高，核無酌減之必要，是原告 交付之押租金100萬元經扣抵違約金後，已無餘額可供返還 ，又被告受領之系爭3紙支票均係原告基於租賃關係所預付 ，系爭租賃契約既經兩造合意終止，被告即負有返還之義務 。從而，原告依民法第259條第1款規定，請求被告返還系爭 3紙支票，為有理由，應予准許，至原告依民法第179條規定 ，請求被告返還押租金100萬元，及自起訴狀繕本最後送達 之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為無理 由，應予駁回。 七、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經 核如主文第1項所示部分，所命被告返還支票之面額未逾50 萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職 權宣告假執行，原告雖聲請本院依職權為假執行之宣告， 惟此僅係促請本院依職權為之，依首揭說明，自應由本院 依職權宣告假執行，並依被告之聲請，准被告預供如主文 第4項所示擔保金額免為假執行，至原告敗訴部分，其假執 行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 11 月 15 日 民事第二庭 法 官 鍾素鳳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 11 月 15 日 書記官 林玗倩 附表： ┌──┬──┬─────┬────┬──────┬─────┬─────┐ │編號│票據│發 票 人│付 款 人│發 票 日 期 │ 票據號碼 │ 票面金額 │ │ │種類│ │ │ （民國） │ │（新臺幣）│ ├──┼──┼─────┼────┼──────┼─────┼─────┤ │ ⒈ │支票│豐城汽車有│新光銀行│101年11月1日│TC0000000 │ 9萬元 │ │ │ │限公司 │林森北路│ │ │ │ │ │ │ │分行 │ │ │ │ ├──┼──┼─────┼────┼──────┼─────┼─────┤ │ │ │豐城汽車有│新光銀行│ │ │ │ │ ⒉ │支票│限公司 │林森北路│102年1月1日 │TC0000000 │ 9萬元 │ │ │ │ │分行 │ │ │ │ ├──┼──┼─────┼────┼──────┼─────┼─────┤ │ │ │豐城汽車有│新光銀行│ │ │ │ │ ⒊ │支票│限公司 │林森北路│102年3月1日 │TC0000000 │ 9萬元 │ │ │ │ │分行 │ │ │ │ ├──┴──┴─────┴────┴──────┴─────┴─────┤ │以上合計票面總金額為新臺幣27萬元 │ │ └───────────────────────────────────┘