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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第3309號 　　原　　　告　貴鳳不動產經紀有限公司 　　法定代理人　林暉凱 　　訴訟代理人　謝興勛 　　被　　　告　劉芬蘭 　　訴訟代理人　林東乾律師 上列當事人間請求給付仲介費等事件，經本院於中華民國103年2 月14日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 一、原告起訴主張：兩造於民國102年2月28日簽立「不動產一般 委託銷售契約書（下稱系爭契約書）」，約定由被告將其所 有之臺北市○○區○○街○○○○號2樓房地（下稱系爭房地） ，以新臺幣（下同） 1,680萬元之價格委託伊公司仲介出售 ，底價為 1,600萬元，委託銷售期間自102年2月28日起至同 年 5月31日止。嗣伊公司於102年5月11日覓得訴外人洪文琴 同意以 1,600萬元承購系爭房地，訴外人洪文琴並先給付10 萬元之斡旋金，因102年5月11日為星期六，故伊公司於 102 年 5月13日星期一上班日立即以電話告知被告成交之事實， 詎料被告竟以系爭契約書中約定之服務報酬過高為由而不願 履約，伊公司遂於 102年5月13日、5月20日寄發存證信函請 被告於 3日內履約，然均未獲置理，而被告則於102年5月16 日寄發律師函謊稱已於102年5月11日將系爭房地經由其他不 動產經紀公司仲介出售予他人，並且質疑伊公司未依系爭契 約書約定於24小時內告知已尋獲交易相對人，所收取之斡旋 金金額亦不足不動買賣斡旋契約書所約定之承購總價款 3％ （即48萬元），然伊公司人員於102年5月13日與被告電話聯 繫時，並未告知系爭房地已經出售，此顯係不欲給付服務報 酬之藉口。而依據民法有關居間契約規定及系爭契約書約定 ，伊公司既已依被告指定之銷售條件，於102年5月11日覓得 買方承購系爭房地，被告即應於伊公司通知簽約事宜後 5日 內出面與買方簽訂買賣契約，並給付伊公司成交價 4％（即 64萬元）之服務報酬，惟被告迄未給付之，伊公司自得依系 爭契約書第5條第1項及民法第568條第1項之規定，請求被告 給付仲介費。並聲明：㈠被告應給付伊公司64萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日（即102年7月25日）起，至清償日止按年 息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠兩造所簽定之系爭契約書係不動產銷售之一般委託契約，而 非專任銷售委託契約，依約伊可在委託原告公司銷售系爭房 地期間，自行或委託第三人出售系爭房地。另依系爭契約書 約定，如有買方簽立要約書或交付定金，原告公司應於24小 時內將該要約書及定金轉交伊，原告公司主張已於102年5月 11日覓得訴外人洪文琴同意以 1,600萬元承買系爭房地，然 遲至102年5月13日始以電話通知伊，顯已逾24小時期限，且 被告公司亦未將要約書或定金（斡旋金）於24小時內交付予 伊，則伊適於102年5月11日與訴外人張采蘅經由安信建築經 理股份有限公司（下稱安信公司）仲介簽定系爭房地之買賣 契約，自無違系爭契約書約定。 ㈡又原告公司係房屋仲介業者，星期六、日係業務最為繁忙之 時，業界向無於假日休假之慣例，且處於通訊設備及技術發 達之現代社會，竟未以電話、簡訊或其他電訊文字方式通知 伊，所辯適逢星期六，方於102年5月13日上班日始以電話通 知伊，顯係有違常情。且觀之原告公司所提出之兩造間「LI NE」電訊文字內容，原告公司並未明確告知伊已有買方簽署 給付服務報酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書之情事，亦未 告知已收取訴外人洪文琴交付之10萬元斡旋金，難認原告公 司已於102年5月11日覓得買方承買系爭房地，僅可認定原告 公司未於系爭契約書約定之24小時內通知伊，則伊適於同日 將系爭房地出售於他人，自無支付服務報酬於原告公司之義 務。 ㈢此外，因訴外人張采蘅向銀行申請貸款之金額尚無法付清買 賣價金，故系爭房地所有權尚未辦理移轉登記，就此爭議伊 與訴外人張采蘅於 102年8月7日達成付款方式變更協議，約 定由買方自行籌措自備款，至遲於103年1月25日前交付第二 期用印款80萬元，並將交屋期限延展至103年6月30日，但已 由安信公司辦理履約保證，且買方迄今已給付 320萬元，並 將部分買賣價金（即 260萬元）給付予伊，足證伊與訴外人 張采蘅之買賣契約屬實。 ㈣綜上，被告既未依約於24小時內交付書面及定金，伊自行將 系爭房地出售於他人自無違系爭契約書約定，亦無需給付服 務報酬予原告公司。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷第97頁反面至第98頁）： ㈠兩造於102年2月28日簽訂系爭契約書，由被告將其所有之系 爭房地委託原告公司仲介出售，委託銷售價格為 1,680萬元 ，賣方底價為 1,600萬元，委託銷售期間為102年2月28日至 102年5月31日止，服務報酬為總成交價之 4％，即為64萬元 。 ㈡依據系爭契約書第7條第5款、第 8款約定「如買方簽立『要 約書』，乙方（即原告公司）應於24小時內將該要約書轉交 甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。但如因甲方之事由致無 法送達者，不在此限」、「受託人應於收受定金後24小時內 送交委託人，但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限 」。 ㈢原告公司於102年5月13日、20日以存證信函告知被告已覓得 買方之事實，被告於102年5月16日寄發律師函予原告公司表 示已於102年5月11日將系爭房地出售予他人。 四、本件原告公司起訴主張於102年5月11日居間介紹訴外人洪文 琴承買系爭房地，並於同年月月13日通知被告履約，惟被告 以兩造間約定之服務報酬過高為由拒絕履約，且謊稱已將系 爭房地出售予他人，拒絕依約給付居間報酬64萬元，惟原告 公司上開主張為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥 為：㈠原告公司是否於102年5月11日覓得買方即訴外人洪文 琴並收受斡旋金10萬元？㈡原告是否於覓得買方後之24小時 內通知被告，並將要約書、定金交予被告？㈢被告是否已於 102年5月11日將系爭房地出售予訴外人張采蘅？有無將此一 事實於24小時內通知原告公司？㈣原告公司得否依系爭契約 第8條第4款、第 5款約定，請求被告給付服務報酬64萬元？ 茲析述如下： ㈠原告公司已於102年5月11日覓得訴外人洪文琴承買系爭房地 並收受定金10萬元： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第 565條 定有明文。所謂「報告訂約之機會」，即居間人受他人之 委託，尋覓及指示其可與之訂約之相對人，而提供訂約之 機會，學說上稱之為報告居間或指示居間；至所謂「訂約 之媒介」，乃居間人受契約當事人雙方之委託，斡旋於雙 方當事人之間，促使渠等訂立契約，學說上稱此為媒介居 間；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得 請求報酬，同法第568條第1項亦有明文。又按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法 第 277條前段定有明文。是原告主張對被告有居間報酬請 求權，自應就兩造間系爭契約書中居間報酬請求權之給付 條件業已成就之事實，負舉證之責任。 ⒉經查，原告公司於102年5月11日覓得訴外人洪文琴同意以 1,600 萬元承購系爭房地，訴外人洪文琴並先給付10萬元 斡旋金之事實，有原告所提出之買方給付服務報酬承諾書 、不動產買賣斡旋契約書、存證信函、證明書附卷可稽（ 見本院卷第12至16頁、第85頁），並有證人洪文琴證稱伊 曾於102年1月11日透過原告公司簽署買方給付服務報酬承 諾書、不動產買賣斡旋契約書欲購買系爭房地，承諾書上 之簽署時間「102年5月11日」係伊所親簽的，伊付了10萬 元斡旋金，這是仲介建議的金額，伊當時願意出價 1,600 萬元來購買系爭房地，後來仲介告知系爭房地已經出售， 仲介表示會上網查詢確認是否出售等詞（見本院卷第 113 頁反面至第 114頁反面），足認原告公司確實於102年5月 11日依據系爭契約書約定覓得系爭房地之買方。 ㈡原告並未於覓得買方後之24小時內通知被告，並將要約書、 定金交予被告： ⒈按依據系爭契約書第2條第1款、第7條第5款、第 8款約定 ：「除本契約另有約定外，委託銷售期間甲方（即被告） 仍可自行出售或委託第三人出售，惟若因此而與他人達成 委託標的買賣之合意時，應於合意達成後或收受定金後24 小時內以書面通知乙方，以避免重複成交之情形。」、「 如買方簽立『要約書』，乙方（即原告公司）應於24小時 內將該要約書轉交甲方（即被告），不得隱瞞或扣留。但 如因甲方之事由致無法送達者，不在此限。」、「受託人 應於收受定金後24小時內送交委託人，但如因委託人之事 由致無法送達者，不在此限。」（見本院卷第 9頁），是 兩造所簽定之系爭契約書係不動產銷售之一般銷售委託契 約，而非專任銷售委託契約，依約被告可在委託原告公司 銷售系爭房地期間內，自行或委託第三人出售系爭房地不 動產，但為避免重複成交情況發生，雙方如覓得買方時， 均需於24小時內通知對方。 ⒉經查，原告公司雖主張伊雖於102年5月11日已經覓得訴外 人洪文琴願意以 1,600萬元承購系爭房地，並收受10萬元 之斡旋金，但因102年5月11日為星期六，故遲至102年5月 13日方以電話告知被告成交，並未逾24小時之通知期限云 云，然原告公司既係房屋仲介業者，星期六、日應係帶看 物件、聯絡客戶最為繁忙之際，應無於該等假日休假以致 無法聯繫被告之理，況且處於通訊設備及技術發達之現代 社會，原告公司自可以電話、簡訊或其他通訊媒體聯絡、 通知被告成交事實，且事實上原告公司人員亦曾多次使用 「LINE」於102年3月23日（星期六）、 102年5月5日（星 期日）、102年5月11日（星期六）與被告聯繫，此有原告 公司所提出之行動電話畫面列印資料附卷可餐（見本院卷 第86至90頁），是原告主張因適逢星期日以致無法聯繫被 告，顯與社會交易慣例及卷內事證不符，不足採信。 ⒊次查，依據證人洪文琴之證詞及原告公司與證人洪文琴所 簽立之買方給付服務報酬承諾書、不動產買賣斡旋契約書 所示，雙方係於102年5月11日下午 3時簽立上開給付服務 報酬承諾書、斡旋契約書，並收受斡旋金10萬元（見本院 卷第12至13頁、第113頁反面至第114反面），然對照原告 公司人員於同日晚間8時34分及翌（12）日下午4時33分僅 以「LINE」通訊軟體告知被告：「三福街買方拜託您，房 子千萬不要賣給別人了，等您大案忙完，這個月15日可以 來談談嗎？」、「買方問：五月15日前，可以和你約見面 談嗎？」之文字訊息內容（見本院卷第89頁），並未清楚 、明確告知已依系爭契約書覓得買方簽立要約書與收受定 金，而原告公司所提出之通聯紀錄僅有受話號碼與通話時 間，而無對話內容，此亦有通聯紀錄附卷可稽（見本院卷 第91頁），是原告主張已依系爭契約書第7條第5款、第 8 款約定於24小時內將成交事由告知被告，亦難採信。 ㈢再按，原告公司雖主張被告與訴外人張采蘅所簽訂之買賣契 約內容、形式與付款過程不符常規云云，然查被告業已於10 2年5月11日將系爭房地出售予訴外人張采蘅，嗣因銀行核貸 金額不足，故尚未辦畢系爭房地所有權移轉登記，雙方因而 另行付款方式變更協議，將交屋期限延展至103年6月30日， 訴外人張采蘅迄今已給付 260萬元等事實，有不動產買賣契 約書、買賣價金履約保證申請書、付款方式變更協議書、大 眾銀行存摺影本、價金履約保證動用專戶款項協議書在卷可 按（見本院卷第46至54頁、第77頁），另詢之地政士許淑美 亦函復曾親自辦理被告與訴外人張采蘅就系爭房地之買賣契 約，簽約時間係於102年5月11日下午 2時許，而因買方（即 訴外人張采蘅）申請之銀行房屋貸款核准金額一直未達1,36 0萬元，賣方於102年8月7日同意買方先行籌備自備款，最遲 於103年1月25日前交付第 2期用印款及辦理所有權相關事宜 等詞，此有地政士許淑美回函在卷可參（見本院卷第 111頁 ），足認被告確實已於102年5月11日將系爭房地出售予訴外 人張采蘅，原告雖主張被告並未102年5月13日晚間與原告公 司人員電話聯繫時均未曾提及已將系爭房地出售予他人，並 提出電話錄音光碟譯文為證（見本院卷第92頁），但兩造所 簽訂之系爭契約書並非專任銷售委託契約，被告可自行或委 託他人出售系爭房地，亦無須告知原告公司有無另行委託他 人出售系爭房地，況且即使被告未能清楚告知系爭房地已出 售，亦不足以反推被告與訴外人張采蘅間之系爭房地買賣契 約為虛偽。 ㈣承上，兩造所簽定之系爭契約書既係一般銷售委託契約，而 非專任銷售委託契約，被告自可於委託原告公司銷售系爭房 地期間自行或委託第三人出售系爭房地不動產，而原告公司 既未依系爭契約書約定於簽立要約書與收受定金後之24小時 內，將定金、要約書轉交被告，亦未舉證有何因可歸責於被 告之事由致無法通知或送達，而被告適於102年5月11日已將 系爭房地出售予他人，原告公司即無由依系爭契約書約定向 被告請求給付服務報酬。 五、綜上所述，原告公司對被告既無報酬給付請求權存在，從而 ，原告本於居間報酬給付請求權之法律關係，訴請被告應給 付原告64萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止按 年息 5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論述， 附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 103 年 3 月 5 日 民事第三庭 法 官 張志全 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 3 月 5 日 書記官 洪王俞萍