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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第5071號 原　　　告　李劉幼 訴訟代理人　陳國雄律師 複　代理人　曾憲忠律師 被　　　告　李祥龍 兼上一人 訴訟代理人　李長遠 被　　　告　天鑫投資開發股份有限公司 法定代理人　陳文濱 上　一　人 訴訟代理人　楊明廣律師 上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國104 年1 月26日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土 地（下稱系爭272 號土地）及其上同小段387 號建物（後因 分割增加建號3561、3562，即門牌號碼臺北市○○區○○○ 路○ 段○○○○ 號1 樓、2 樓、3及4樓，下稱系爭房屋）（系 爭272 號土地及系爭房屋下稱系爭房地）為原告所有，因訴 外人李祥剛即被告李長遠（下稱李長遠）之父、被告李祥龍 （下稱李祥龍）之弟向原告佯稱系爭房地可與周圍不動產合 併整合進行都市更新或改建成新大樓（下稱系爭整建事宜） ，惟其除以建商代表外，更需具地主身分，俾利協助系爭整 建事宜之辦理，而要求原告配合將系爭房地以假買賣方式過 戶予李祥剛之指定人頭。原告因此就系爭房地與李祥剛於民 國98年8 月18日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約1 ）約定買賣總價新臺幣（下同）35,300,000元、同年月19日 簽訂附買回之不動產買賣契約（下稱系爭買回契約1 ）約定 買回總價45,300,000元，最遲買回日期為100 年6 月30日， 即李祥剛應於100 年6 月30日前完成系爭房地之整建事宜， 如逾期無法完成，則需將系爭房地返還原告，李祥剛並將上 開契約之差價10,000,000元交予原告所授權之人即訴外人李 耕宇保管，以平衡中間之價差。後原告即於98年11月5 日將 系爭房地1 樓、3 樓及4 樓移轉登記予李長遠，將系爭房地 2 樓移轉登記予李祥龍。又李祥剛雖以系爭房地向銀行抵押 貸款66,000,000元（下稱系爭貸款）後，分別於98年11月11 日自其帳戶匯款10,000,000元（下稱系爭匯款1 ）、以訴外 人即其女李知遠名義各匯款10,000,000元（下稱系爭匯款2 ）至原告帳戶，再於同年11月13日以李長遠名義匯款9,243, 337 元（下稱系爭匯款3 ）至原告帳戶，加計簽約時所給付 1,000,000 元及代繳土地增值稅5,056,663 元，合計為35,3 00,000元作為系爭買賣契約1 之買賣價金，惟此係為完成系 爭買賣契約1 之資金流，且其就系爭貸款餘額21,700,000元 並未返還原告。又雙方於簽訂系爭買回契約1 同時，李祥剛 即以其實際經營之訴外人創意世家建設公司（下稱創意公司 ）所推出之建案「帝圖」中11樓（下稱系爭11樓）出售予原 告，並約定買賣價金30,000,000元，分簽約款1,000,000 元 、備證款29,000,000元（下稱系爭買賣契約2 ），實際上即 是配合返還李祥剛於系爭買賣契約中所給付之1,000,000 元 及系爭匯款1、2、3 之資金流，原告因此於98年11月25日將 30,000,000元匯還至李祥剛所指定之帳戶。李祥剛為取信原 告，復就系爭11樓簽訂附買回不動產賣賣契約（下稱系爭買 回契約2 ），約定由李祥剛於100 年6 月30日前以49,000,0 00元回系爭11樓，其並簽署承諾書（下稱系爭承諾書）提供 坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 號地上建案「芥川賞」 1 至3 樓及3 個車位作為契約履行之擔保。詎於100 年6 月 30日屆期時，系爭房地根本未有任何整建跡象，李祥剛於10 0 年5 月2 日即將系爭房地信託登記（下稱系爭信託）予其 人頭公司即被告天鑫投資開發股份有限公司（下稱天鑫公司 ），甚於101 年10月8 日出售予天鑫公司（下稱系爭買賣） 並為移轉所有權登記（下稱系爭移轉登記），而從未知會原 告系爭信託行為及系爭買賣行為。然原告與李祥剛間就系爭 房地所為系爭買賣契約1 及移轉登記予李長遠、李祥龍之行 為，均係基於通謀虛偽意思表示所為之法律行為，應屬無效 。李長遠、李祥龍為系爭房地之登記名義人，即屬無法律上 之原因而受利益，致他人受損害之不當得利行為，渠等即應 依民法第179 條之規定，返還其受附表1、2所示之不動產有 權登記之利益予原告，原告亦得主張依民法第113 條規定， 請求渠等將附表1、2所示之不動產有權回復登記予原告所有 。又天鑫公司為李祥剛之人頭公司，是系爭房地雖經李長遠 、李祥龍以買賣為原因移轉登記予天鑫公司，亦係基於通謀 虛偽意思表示，無非為脫免返還系爭房地之所有權而為，系 爭移轉登記行為既係基於通謀虛意思表示所為之法律行為， 應屬無效，天鑫公司為系爭房地之登記名義人，即屬無法律 上之原因而受利益，致他人受損害之不當得利行為；又天鑫 公司受讓系爭房地1 樓、3 樓及4 樓，而天鑫公司於100 年 1 月31日實收資本額為190,000,000 元，購買系爭房地1 樓 、3 樓及4 樓之價金為120,000,000 元，占公司實收資本額 58.95%，對公司營運有重大影響，卻未經股東會特別決議， 應屬無效，即應依民法第179 條之規定，返還其受附表1、2 所示之不動產有權登記之利益予李長遠、李祥龍，本件同時 亦有民法第113 條規定之適用，天鑫公司亦應將附表1、2所 示之不動產有權回復登記予李長遠、李祥龍所有。為此，原 告爰依民法第87條、第767 條及第179 條規定提起本件訴訟 ，並聲明：㈠天鑫公司應將如附表1 所示土地及房屋於101 年10月8 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷， 並回復登記為李長遠所有。㈡李長遠應將如附表1 所示土地 及房屋之所有權移轉登記為原告所有。㈢天鑫公司應將如附 表2 所示土地及房屋於101 年10月8 日以買賣為原因所為之 所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為李祥龍所有。㈣李 祥龍應將如附表2 所示土地及房屋之所有權移轉登記為原告 所有。㈤原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告李祥龍、李長遠則以： ㈠原告與李祥剛間就系爭房地所為買賣為一般普通之買賣關係 ，雙方已依系爭買賣契約1 為系爭房地所有權之移轉登記， 並付清買賣價金，原告主張虛偽買賣並無理由。李祥剛雖以 系爭房地貸得66,000,000元，然此與原告無關，上開貸款之 利息係由李祥剛自行給付，原告並未為任何給付，其主張李 祥剛應返貸款餘額顯無理由。又系爭買回契約1 第2 條約定 「買賣總價款議定為新臺幣45,300,000元。」；第10條第5 款亦僅約定「買賣雙方最遲應於民國100年6月30日前辦妥買 賣續並交屋完成。」，即原告得以45,300,000元買回系爭房 地，並未有原告所主張若於100 年6 月30日前未完成系爭整 建事宜時需將系爭房地返還原告等情，參以系爭買賣契約1 與系爭買回契約1 為98年8 月所簽訂，而履約期限為100 年 6 月30日，李祥剛為投資求利而購買系爭房地，系爭買回契 約1 所約定價金高於系爭買賣契約1 並不違背常理。況李祥 龍、李長遠將系爭房地出售移轉予天鑫公司之日期係101 年 10月8 日，亦在系爭買回契約1 所約定之買回期屆後，並未 影響原告之權益，原告當時復未為任何履約之主張，亦即原 告並無依約給付亦當無損及之處。 ㈡原告雖主張李祥剛於簽訂系爭買回契約1 時，交付10,000,0 00元予李耕宇保管，以平衡系爭買賣契約1 與系爭買回契約 中間價差，惟系爭承諾書僅記載「芥川賞」房屋及10,000,0 00元支票為李祥剛履行購買「帝圖」房地之擔保，並未載明 為上開差額給付。若原告所言為真，何以其未給付李祥剛系 爭買賣契約2 及系爭買回契約2 之差價19,000,000元。且原 告主張將1,000,000元及系爭匯款1、2、3之匯回部分，其係 匯予創意公司，與李祥剛無涉。綜上事實，可證系爭承諾書 及系爭買賣契約2 均係與本案無關另案，原告顯將此張冠李 戴逆事實。 ㈢此外，系爭房地之買賣均係建物與基地合併出售，原告於本 案中就系爭土地部分僅為一部請求，致建物及基地分離，顯 有違公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定等語。並聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、被告天鑫公司則以： ㈠被告天鑫公司為訴外人天剛資訊股份有限公司（下稱天剛公 司）百分之百轉投資之子公司，並非李祥剛之人頭公司。又 系爭房地天鑫公司委託鑑價公司鑑價後經董事會決議購買， 並依法由母公司交易事實公告於主管機關網站。買賣期間為 節省奢侈稅之課徵，且為控制出賣人一屋二賣之風險，故要 求出賣人先將系爭房地信託登記予天鑫公司。未料，出賣人 之債權銀行於期間內聲請拍賣，為免拍賣價格低於市價而債 權不保，始代出賣人清償銀行所有債務後，解除查封。原告 與李祥剛、李祥龍、李長遠間之買賣、買回等關係繁複，非 第三人所能得知，天鑫公司因信賴土地登記而進行交易，自 應受保護。 ㈡又原告於本案中就系爭土地部分僅為一部請求，致建物及基 地分離，顯有違公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定等語 。並聲明⒈原告之訴駁回。⒉如受敗訴判決，請被告供擔保 免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。 四、經查： ㈠按「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用 上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之 建築物及其基地」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部 分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為 移轉或設定負擔。」，公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第 4 條第2 項定有明文；又按公寓大廈管理條例第4 條第2 項 規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分 及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負 擔」，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有 權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分 所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開 不得分離轉讓之限制（最高法院100 年度台抗字第338 號判 決意旨參照）；另「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建 築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建 築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」、「前項專有 部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單 獨為所有權之標的者。」、「區分所有人就區分所有建築物 共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分 總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」、「專有 部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移 轉或設定負擔。」，民法第799 條第1 項、第2 項前段、第 4 項、第5 項亦有明文，準此，符合公寓大廈管理條例定義 之公寓大廈或民法第799 條定義之區分所有建築物，其區分 所有建物所有權人於移轉專有部分，不得與所屬基地之應有 部分分離而為移轉。 ㈡稽之臺北市中山地政事務所103 年4 月28日北市中第資字第 00000000000 號函暨所附系爭房地歷次分割、所有權移轉及 他向權利登記資料內容（見本院卷卷二全卷），可知系爭房 地原為4 層樓建物，建號為臺北市○○區○○段○○段○號 387 號即系爭房屋，於54年7 月16日辦理第一次登記所有權 予原告，系爭房屋之基地為坐落於臺北市○○區○○段○○ 段000 號即系爭272 號土地，亦於54年7 月26日以買賣為登 記原因，移轉所有權登記予原告，權利範圍為全部（見本院 卷卷二第11頁至第14頁、第34頁）；後於98年8 月27日，原 告向臺北市中山地政事務所申請將系爭房屋分割為⒈一層及 騎樓即原建號387 號，面積為101.39平方公尺之建物（下稱 系爭房屋1 樓）；⒉二層建物即建號為臺北市○○區○○段 ○○段0000○號，面積為101.39平方公尺之建物（下稱系爭 房屋2 樓）；⒊三層及四層建物即建號為臺北市○○區○○ 段○○段0000○號，面積為202.78平方公尺之建物（下稱系 爭房屋3 樓）（見本院卷卷二第36頁至第44頁）。原告再於 98年10月26日以買賣為登記為原因，向臺北市中山地政事務 所申請將系爭房屋1 樓併同系爭272 號土地權利範圍1/4 所 有權移轉登記予李長遠，該次土地登記申請書並記載義務人 即原告殘土地持分3/4 ，義務人於本案地號另有其他建物； 另於同日以買賣為登記為原因，由原告將系爭房屋2 樓併同 系爭272 號土地權利範圍1/4 所有權移轉登記予李祥龍，該 次土地登記申請書並記載義務人即原告殘土地持分1/2 ，義 務人於本案地號另有其他建物；又於同日以買賣為登記為原 因，由原告將系爭房屋3 樓併同系爭272 號土地權利範圍1/ 2 所有權移轉登記予李長遠（見本院卷卷二第45頁至第88頁 ）；末於101 年10月8 日由李長遠以買賣為登記為原因，向 臺北市中山地政事務所申請將系爭房屋1 樓併同系爭272 號 土地權利範圍1/4 所有權移轉登記予天鑫公司；另於同日以 買賣為登記為原因，由李祥龍將系爭房屋2 樓併同系爭272 號土地權利範圍1/4 所有權移轉登記予天鑫公司；又於同日 以買賣為登記為原因，由李長遠告將系爭房屋3 樓併同系爭 272 號土地權利範圍1/2 所有權移轉登記予天鑫公司（見本 院卷卷二第197 頁至第228 頁），是由上揭分割及所有權移 轉登記資料可知，系爭房地既經分割為系爭房屋1 樓、系爭 房屋2 樓及系爭房屋3 樓，顯然系爭房屋為構造上或使用上 標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地之公寓大 廈，應有公寓大廈管理條例及民法第799 條之適用。 ㈢再觀以本院依職權函詢有關系爭房屋1 樓、系爭房屋2 樓、 系爭房屋3 樓建物基地應有權利範圍移轉疑義，經臺北市中 山地政事務所於103 年7 月29日以北市中地登字第00000000 000 號函回覆，說明二：【按內政部85年2 月5 日臺內字第 0000000 號函釋略以：「…有關『公寓大廈管理條例』第4 條第2 項規定登記機關如何配合執行乙案，請依左列原則為 之：…三、公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建物 僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權 之應有部分，須隨同全部移轉；其有數專有部分者，或同一 專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事 人自行約定，惟不得約定為零或全部。」，經查地籍資料， 旨揭387 建號建物於54年間辦竣建物所有權第一次登記，依 當時法令無須註記基地權利範圍，又查旨揭3561、3562建號 建物於98年自387建號建物分割時，並未就其坐落272 地號土 地區分基地權利範圍，原該等建物分攤基地持分之多寡，得 依上開內政部85年2 月5 日函示或民法第799 條規定辦理。 另移轉旨揭建物所有權時，應與其坐落基地權利範圍併同移 轉，始符合公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定。」（見本 院卷卷三第50頁），職是，系爭房地於54年辦峻建物所有權 第一次登記時，僅有一所有權人，嗣後於98年8 月27日辦理 系爭房地分割時，亦僅先就系爭房屋之1 樓、系爭房屋2 樓 、系爭房屋3 樓分別進行分割，且因斯時並未將系爭房屋所 有權移轉予他人，自未就分割後新增之建物部分所在基地即 系爭272 號土地之權利範圍為約定，依法自屬有據；惟於98 年10月26日時，原告分別將系爭房屋1 樓、系爭房屋3 樓出 售予李長遠，及將系爭房屋2 樓出售予李祥龍，因事涉系爭 房屋及系爭272 號土地所有權變動，依卷附土地所有權買賣 移轉契約書所載（見本院卷卷二第47頁至第49頁、第60頁至 第62頁、第82至第84頁），原告與買受人即李長遠、李祥龍 已分別就系爭系爭房屋1 樓、系爭房屋2 樓、系爭房屋3 樓 分別約定所坐落基地即系爭272 號土地權利範圍為1/4 、1/ 4 、1/2 ，此與前揭內政部85年2 月5日臺內字第0000000號 函釋說明同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之 多寡，由當事人自行約定之意旨及民法第799條第4項之規定 均相符，換言之，系爭房地於98年10月26日由原告將其分割 為系爭房屋1 樓、系爭房屋2 樓、系爭房屋3 樓，以買賣為 登記原因出售予李長遠、李祥龍時即已依前揭函釋及民法第 799條第4項規定，由當事人自行約定各專有部分其坐落基地 應有部分之權利範圍，而衡以系爭房地既為公寓大廈亦為區 分所有建築物，有公寓大廈管理條例及民法第799 條之適用 ，且原告與李長遠、李祥龍又已約定系爭房屋各專有部分之 基地即系爭272 號土地權利範圍之多寡，則系爭房屋1 樓、 系爭房2 樓、系爭房屋3 樓嗣後再行移轉所有權時，自應與 其坐落基地權利範圍併同移轉，始符合公寓大廈管理條例第 4 條第2 項及民法第799 條第5 項之規定之規定。又系爭房 屋1 樓、系爭房屋2 樓及系爭房屋3 樓雖後於101 年10月8 日併同系爭272 號土地一併移轉予天鑫公司，而使系爭房屋 之基地所有權又合而為天鑫公司所有權利範圍1/1 ，然因原 告前揭主張天鑫公司應將如附表1 所示土地及房屋於101 年 10月8 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並 回復登記為李長遠所有後，李長遠應將如附表1 所示土地及 房屋之所有權移轉登記為原告所有，及天鑫公司應將如附表 2 所示土地及房屋於101 年10月8 日以買賣為原因所為之所 有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為李祥龍所有後，李祥 龍應將如附表2 所示土地及房屋之所有權移轉登記為原告所 有，衡以原告既主張李長遠及李祥龍前揭於101 年10月8 日 以買賣為原因所為所有權移轉登記撤銷回復原狀，則即應回 復系爭房屋1 樓併同系爭272 號土地權利範圍1/4 之所有權 人為李長遠、系爭房屋2 樓併同系爭272 號土地權利範圍1/ 4 之所有權人為李祥龍、系爭房屋3 樓併同系爭272 號土地 權利範圍1/2 之所有權人為李長遠；而參以附表1 所示，原 告請求移轉建物所有權範圍為系爭房屋1 樓、系爭房屋3 樓 全部，土地部分則為系爭272 號土地權利範圍1/35，及附表 2 則為請求移轉建物所有權範圍為系爭房屋2 樓全部，土地 部分則為系爭272 號土地權利範圍1/70，是原告既請求移轉 系爭房屋1 樓、系爭房屋3 樓及系爭房屋2 樓全部之所有權 ，揆諸前揭說明，自應一併移轉專有部分坐落之基地所有權 應有部分範圍，不得為一部之移轉，亦即應移轉之基地所有 權範圍附表1 應為1/4 、1/2 ，附表2 應為1/4 ，惟原告卻 僅請求移轉基地所有權範圍附表1 部分為1/35、附表2 為1/ 70，均非系爭房屋1 樓、系爭房屋3 樓、系爭房屋2 樓坐落 之基地應有部分全部，與前揭公寓大廈管理條例第4 條第2 項及民法第799 條第5 項之規定自屬有違，因此，原告前揭 主張，顯無理由，應予駁回。 五、綜上，原告主張依民法第87 條、第767 條及第179 條規定， 請求天鑫公司公司應將如附表1 所示土地及房屋於101 年10 月8 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回 復登記為李長遠所有後，李長遠應將如附表1 所示土地及房 屋之所有權移轉登記為原告所有，及天鑫公司應將如附表2 所示土地及房屋於101 年10月8 日以買賣為原因所為之所有 權移轉登記予以塗銷，並回復登記為李祥龍所有後，李祥龍 應將如附表2 所示土地及房屋之所有權移轉登記為原告所有 ，於法有違，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟 酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘 明。 七、據上論結：原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 2 月 17 日 民事第四庭 法 官 林玉蕙 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 2 月 17 日 書記官 洪婉菁