裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第5223號 原　　　告　遠建不動產有限公司 法定代理人　沈麗瑩 原　　　告　張貝瑜 共　　　同 訴訟代理人　陳宜新律師 　　　　　　錢裕國律師 複代理人　　黃文玲 被　　　告　陳玲玉 訴訟代理人　黃鴻湖律師 　　　　　　林峻義律師 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國103年5月22 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告遠建不動產有限公司新台幣壹佰參拾肆萬玖仟肆 佰元及民國一百零二年十一月二十一日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。 被告應給付原告張貝瑜新台幣貳拾萬元及自民國一百零二年十一 月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾肆萬玖仟肆佰元為原告預供擔 保，得免為假執行。 本判決第二項得假執行。但被告如以新台幣貳拾萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告於民國102年8月30日與原告遠建不動產 有限公司（下稱遠建公司）簽訂不動產出售委託契約書（下 稱系爭委託契約）及不動產出售委託內容變更書（下稱系爭 委託內容變更書），原約定由被告委託原告遠建公司以新臺 幣（下同）2,292萬元代為出售其所有坐落新北市○○區○ ○路○○○號3樓之7不動產乙戶及地下二層坡道平面車位乙位 （下稱系爭房屋），復於系爭委託內容變更書變更委託銷售 價格為2,200萬元。原告遠建公司嗣尋得買方即原告張貝瑜 願以2,249萬元購買系爭不動產，並於102年9月2日與原告遠 建公司簽訂買賣斡旋金契約（下稱系爭斡旋金契約），當場 給付斡旋金10萬元。原告遠建公司旋即通知被告上情，被告 於102年9月3日確認同意原告張貝瑜之交易條件，並於系爭 斡旋金契約及系爭委託契約書親簽確認，當日並收受原告張 貝瑜之斡旋金10萬元作為定金，買賣契約已屬成立，兩造原 約定於102年9月6日簽訂不動產買賣契約書，詎被告反悔不 願出售，依系爭委託契約第7條第2項約定，原告遠建公司受 託任務視為履行完成，被告應給付該成交價額之6%違約金（ 含服務報酬）即1,349,400元（計算式：2,249萬元×6%＝1, 349,400元），另依系爭斡旋金契約第5條第1項約定，斡旋 金若轉為訂金後因可歸責於賣方之事由而致無法簽訂買賣契 約時，賣方應加倍返還已收全部之定金20萬元。為此，爰依 系爭委託契約第7條第2項、系爭斡旋金契約第5條第1項及民 法第249條第3款規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付 原告遠建公司1,349,400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告張貝瑜20 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則抗辯以：其於102年8月30日下午2時許與原告遠建公 司人員即訴外人張富閔、江君凱於系爭房屋會面，並共同簽 立系爭委託契約及系爭委託內容變更書，該二件契約均由江 君凱執筆，張富閎在旁指導填寫。江君凱於三日後即來電告 知覓得買方願以2,249萬元承購系爭房屋，並與張富閎於102 年9月3日上午10時在被告住所即臺北市○○區○○街○○○巷○ 號8樓會面，當場交付買方所支付之斡旋金10萬元，並於渠 等所執之系爭原證1委託契約書改寫委託銷售總價額為「2, 249萬元」，而指囑被告於該金額下方署名及填寫簽署日期 ，江君凱另於系爭原證1委託書下方書寫：「依上列金額成 交，甲方同意支付仲介服務費：新臺幣49萬元整，增值稅及 過戶相關稅費由甲方負擔」等語，亦指囑被告於下方署名及 填寫簽署日期。是被告於102年8月30日簽約前未曾審閱系爭 委託書及系爭委託內容變更書，與原告遠建公司所約定之服 務報酬亦非成交價額4%，而係定額49萬元。系爭委託契約書 本為原告遠建公司預先擬定之定型化契約，依消費者保護法 第11條之1、第17條及內政部92年6月26日內授中辦地字第00 00000000號公告（下稱內政部92年6月26日公告），於訂立 系爭委託契約書前，最少應予消費者3日以上之審閱契約期 間，惟被告簽訂上開契約前根本未予被告審閱契約期間，亦 未依系爭委託契約第6條第2項約定提供系爭房屋附近最近3 個月之成交行情，依消費者保護法第11條之1及內政部92年6 月26日公告，系爭委託契約、系爭委託內容變更書暨其附件 均不構成契約內容，是原告遠建公司依系爭委託契約請求被 告給付成交價額4%之服務報酬及成交價額2%之違約金，並無 理由。又，被告僅於系爭斡旋金契約簽名向原告遠建公司表 示同意斡旋條件，與原告張貝瑜間並無任何有關斡旋金及定 金之約定，且民法第249條第3款係就契約不能履行時之約定 ，於本件應不適用，是原告張貝瑜請求被告加倍返還定金亦 無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第151-152頁）： (一)兩造不爭執事項： ⒈被告於100年3月25日透過原告遠建公司之居間仲介，以總價 金1,700萬元向訴外人芮鳳美購入系爭房屋（見本院卷第63 頁至第65頁背面）。 ⒉被告於102年8月30日透過原告遠建公司店長即訴外人張富閎 、營業員江君凱，與原告遠建公司簽訂不動產出售委託契約 書（下稱系爭委託契約，原證1、被證1）及不動產出售委託 內容變更書（下稱系爭委託內容變更書，原證2、被證2）， 雙方合意將系爭委託契約之立約日期、第3條之委託期間起 日、附件不動產標的現況說明書之填表日期及系爭委託內容 變更書之立約日期均倒填為「102年8月20日」，並合意將系 爭委託契約第3條原填寫之委託期間訖日由102年12月31日刪 改為「102年10月31日」，又系爭委託契約及系爭委託內容 變更書（陳玲玉）均為被告所親簽。 ⒊被告與原告遠建公司於系爭委託契約約定由被告以總價金2, 292萬元委託原告遠建公司銷售系爭房屋，並於系爭委託內 容變更書更改委託銷售總價額為2,200萬元，亦即約定被告 之實拿金額為2,200萬元。 ⒋原告張貝瑜於102年9月2日與原告遠建公司簽訂買賣斡旋金 契約（下稱系爭斡旋金契約），願以2,249萬元承購系爭房 屋，並當場交付斡旋金10萬元予原告遠建公司（見本院卷第 9頁）。 ⒌原告遠建公司於102年9月2日致電通知被告已覓得買方，張 富閎及江君凱並於102年9月3日前往被告住處，由被告於系 爭斡旋金契約簽名同意買方即原告張貝瑜之斡旋條件，並收 受原告張貝瑜所給付之10萬元斡旋金作為定金；江君凱並將 原告遠建公司所執系爭原證1委託契約書第2條之委託銷售總 價額由2,292萬元刪改為「2,249萬元」，另於第7條第4項其 他約定以手寫方式記載：「依上列金額成交，甲方同意支付 仲介服務費：新臺幣49萬元整。增值稅及過戶相關規費由甲 方負擔。」等語，並經被告於前開修改處下方親簽姓名及日 期（見本院卷第9頁、第7頁）。 (二)本件爭點厥為： ⒈原告遠建公司依系爭委託契約第7條第2項約定，請求被告給 付系爭房屋成交價額6%之違約金及服務報酬1,349,400元（ 其4%為服務報酬，2%為違約金），有無理由？ ⑴系爭委託契約第7條第2項約定是否因原告遠建公司未予被 告合理審閱期間，違反消費者保護法第11條之1規定而不 構成契約之內容？ ⑵原告遠建公司是否已依系爭委託契約第6條第2項約定提供 系爭房屋附近最近3個月內之交易行情？ ⑶被告與原告遠建公司就系爭房屋約定之服務報酬為何？原 告請求系爭房屋成交價額4%之服務報酬，有無理由？ ⒉原告張貝瑜依系爭委託契約第7條第2項、系爭斡旋金契約第 5條第1項及民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金 20萬元，有無理由？ 四、得心證之理由： (一)原告遠建公司依系爭委託契約第7條第2項約定，請求被告給 付系爭房屋成交價額6%之違約金及服務報酬1,349,400元（ 其4%為服務報酬，2%為違約金），為有理由： ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容。消費者保護法第11條之1第1項、第2項固有明文 。惟上開規定之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之 內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利 及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消 費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契 約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期 間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。倘消費者於訂約當 時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予相當 之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。 ⒉被告雖抗辯系爭委託契約第7條第2項約定因原告遠建公司未 予被告合理審閱期間，違反消費者保護法第11條之1規定而 不構成契約之內容，復以原告遠建公司未依系爭委託契約第 6條第2項約定提供系爭房屋附近最近3個月內之交易行情， 惟為原告否認。經查，本件系爭斡旋金契約係原告遠建公司 預定用於同類委託斡旋契約條款而訂定之契約，性質上係屬 於定型化契約，固有消費者保護法第11條之1規定之適用。 依內政部92年6月26日內授中辦地字第0000000000號公告修 正，經行政院消費者保護委員會審議通過不動產委託銷售契 約書範本，其契約審閱期間至少應為3日。而本件被告係於 102年8月間，先口頭委託原告遠建公司代為出售系爭不動產 ，復於同年8月28日再次致電原告公司表明渠等委託出售系 爭房屋之目的，並詢問系爭房屋附近之成交行情，經原告公 司營業員施文華於電話中告知系爭房屋及車位之價位分別為 每坪28萬至29萬元、每位150萬元，被告丈夫表示出售價位 需再與被告討論，並同意原告即刻進行房屋帶看，施文華因 而於102年8月28日及29日，經被告丈夫同意後帶看過兩組客 人。施文華嗣於102年8月29日上午致電被告，經雙方討論出 售金額後，被告始同意以實拿2,200萬元之方式出售，並約 定於翌日即102年8月30日於系爭房屋簽約，惟施文華當日因 故出國，改由原告遠建公司店長張富閎及營業員江君凱前往 簽約，江君凱再次向被告說明系爭房屋坐落園區之交易行情 約每坪26萬至30萬元，張富閎亦告知下半年QE退場及奢侈稅 修法等不動產相關市場趨勢及交易資訊後，被告最終同意以 實拿2,200萬元之方式出售，並與原告遠建公司簽立系爭委 託契約書及系爭委託內容變更書。原告遠建公司嗣尋得買方 即原告張貝瑜願以2,249萬元購買系爭不動產，並於102年9 月2日與原告遠建公司簽訂系爭斡旋金契約，當場給付斡旋 金10萬元。原告遠建公司旋即通知被告上情，被告於102年 9月3日確認同意原告張貝瑜之交易條件，並於系爭斡旋金契 約及系爭委託契約書親簽確認，當日並收受原告張貝瑜之斡 旋金10萬元作為定金等情，為兩造所不爭，並有系爭不動產 出售委託契約書、不動產出售託內容變更書、買賣斡旋金契 約及買賣要約書等件（見本院卷第7-9頁）可稽，復經證人 證人施文華、江君凱、張富閎等人到庭證述綦詳（見本院卷 第92頁背面至第85頁背面、第114頁背面至第117頁背面）。 足見被告除於簽約前有足夠時間審閱契約內容外，並經遠建 公司人員解說契約內容明確，且與遠建公司人員協商服務報 酬。則虔告就前開規定之內容，應有充分之認識。是被告抗 辯系爭斡旋金契約約定，因未經合理期間審閱，依消費者保 護法第11條之1第2項規定，應屬無效而不構成契約之內容云 云，並無足取。況依消費者保護法第11條之1第2項規定，倘 企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生 由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契 約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效，此因定 型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之 性質，依相關法律規定補充之。本件被告與原告遠建公司係 約定由原告遠建公司報告訂約之機會或為訂約之媒介後，由 被告給付報酬之契約，核屬居間契約之性質，原告遠建公司 仍得主張請求居間報酬之權利。縱認原告遠建公司未予被告 合理審閱期間，亦僅生排除定型化契約條款之效力，並不妨 害系爭委託契約中個別磋商條款對契約雙方所生之拘束效果 ，被告仍應就其另行個別磋商後始簽字之「同意售價2,249 萬元，實拿2,200萬元，並給付原告遠建公司報酬49萬元」 部分負履約義務。 ⒊雖被告復云原告遠建公司未依系爭委託契約第6條第2項約定 提供系爭房屋附近最近3個月內之交易行情，惟被告並未要 求原告提供或索取資料，亦經證人張富閎到庭證述明確（見 本院卷第117頁暨其背面），參之被告前於100年3月25日即 係透過原告遠建公司居中斡旋以價金1,700萬元購得系爭房 屋，現以2,249萬元委託原告遠建公司出售，非無委託買賣 之經驗，且依系爭委託契約書第6條第2項約定，業已明示倘 原告遠建公司於簽約時3個月內無附近不動產成交紀錄即不 負提供成交行情之義務（見本院卷第7頁），而本件原告遠 建公司於102年9月3日簽約前3個月內並無附近不動產成交紀 錄，同經證人張富閎證述無訛（見本院卷第117頁），則原 告遠建公司依約即不負提供成交行情之義務。是被告以原告 遠建公司未提供交易行情而拒絕給付居間報酬，亦無可取。 ⒋承前所述，被告既已於102年9月3日簽立系爭斡旋金契約及 收受原告張貝瑜出具之定金10萬元，自應依系爭斡旋金契約 履行出賣人之義務。是原告遠建公司依系爭委託契約第7條 原告主張依系爭委託契約第7條第2項約定，原告遠建公司依 委託條件尋得買方，並代理被告收受訂金後，若買賣契約不 履行可歸責被告者，由被告加倍返還定金予買方即原告張貝 瑜，且原告遠建公司受託任務視為履行完成，被告應給付該 成交價額之6%（其4%為服務報酬，2%為違約金）；系爭斡旋 金契約第5條第1項並約定，斡旋金若轉為訂金後因可歸責於 賣方之事由而致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收 全部之定金。本件買方即原告張貝瑜之出價已達最低委託出 售價格，並提出10萬元現金予原告公司，被告已於102年9月 3日同意原告張貝瑜之斡旋條件，當日並收受原告張貝瑜之 斡旋金10萬元作為定金，是本件不動產買賣契約於原告遠建 公司代理收受買方即原告張貝瑜所交付之10萬元定金，並經 被告於系爭斡旋金契約上簽名同意買方之交易條件時應已成 立生效，則原告遠建公司依系爭委託契約第7條第2項之約定 ，請求被告給付成交價額6%之違約金（含服務報酬）即1,34 9,400元（計算式：2,249萬元×6%＝1,349,400元），自屬 有據，應予准許。 ⒌被告雖抗辯系爭委託書下方書寫：「依上列金額成交，甲方 同意支付仲介服務費：新臺幣49萬元整，增值稅及過戶相關 稅費由甲方負擔」等語，是原告遠建公司只能請求49萬元而 非系爭房屋成交價額4%之服務報酬云云。惟查，倘若系爭交 易履約完成，原告遠建公司自僅能請求被告給付49萬元之服 務報酬，惟若虔告不履約，依系爭委託契約第7條第2項之約 定，原告遠建公司受託任務視為履行完成，自得請求被告給 付該成交價額之6%（其4%為服務報酬，2%為違約金），是被 告前開所辯，並無可取。 (二)原告張貝瑜依系爭委託契約第7條第2項、系爭斡旋金契約第 5條第1項及民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金 20萬元，有無理由？ ⒈按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約 因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人 應加倍返還其所受之定金。民法249條第1項第3款定有明文 。而依系爭委託銷售契約第7條第2項約定，原告遠建公司依 委託條件尋得買方，並代理被告收受訂金後，若買賣契約不 履行可歸責被告者，由甲方（即被告）加倍返還定金予買方 （即原告張貝瑜），且乙方（即原告遠建公司）受託任務視 為履行完成，甲方（即被告）同時應給付該成交價額之6%（ 其4%為服務報酬，2%為違約金）予乙方（見本院卷第7頁） 。另系爭斡旋金契約第5條第1項並約定，斡旋金若轉為訂金 後因可歸責於賣方之事由而致無法簽訂買賣契約時，賣方應 加倍返還已收全部之定金（見本院卷第9頁）。 ⒉經查，本件原告遠建公司與被告議定售價為實取2,200萬元 後，嗣尋得買方即原告張貝瑜願以2,249萬元購買系爭不動 產，並於102年9月2日與原告遠建公司簽訂系爭斡旋金契約 ，當場給付斡旋金10萬元。原告遠建公司旋即通知被告，經 被告於102年9月3日確認同意原告張貝瑜之交易條件，並於 系爭斡旋金契約及系爭委託契約書親簽確認，當日並收受原 告張貝瑜之斡旋金10萬元作為定金，並約定於102年9月6日 簽訂不動產買賣契約書，是系爭買賣應視為業已成立。詎被 告反悔不願出售，經原告遠建公司於102年9月13日發函通知 被告出面續行簽約事宜，仍未獲置理，不惟為原告提出之函 文（見本卷10-11頁）乙件，並經證人江君凱到庭證述屬實 （見本院卷第84頁），且為被告所不爭執，則原告張貝瑜依 系爭委託契約第7條第2項、系爭斡旋金契約第5條第1項及民 法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金20萬元，自屬 有據。 ⒊被告雖抗辯民法第249條第3款係就契約不能履行時之約定， 於本件應不適用，及原告張貝瑜請求被告加倍返還訂金，亦 無理由云云。惟查，民法第249條第3款規定之加倍返還定金 ，以契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行為其前 提，本件買方即原告張貝瑜提出10萬元現金予原告遠建公司 ，經被告於102年9月3日同意並收受原告張貝瑜之斡旋金10 萬元作為定金時，即應認本件不動產買賣契約於原告遠建公 司代理收受買方即原告張貝瑜所交付之10萬元定金，並經被 告於系爭斡旋金契約上簽名同意買方之交易條件時已成立生 效，嗣係因被告反悔不願履約，則原告張貝瑜依民法249條 第1項第3款規定，以契約因可歸責於受定金當事人即被告之 事由，致不能履行而請求該當事人即被告應加倍返還其所受 之定金，自屬有據，並無不適用前開規定之問題。另，原告 張貝瑜固未與被告簽訂系爭委託契約書，然查，伊確係系爭 委託契約第7條第2項約定所指原告遠建公司依委託條件尋得 之買方，此有系爭買賣斡旋金契約（見本院卷第9頁）足憑 ，是原告張貝瑜依系爭委託契約第7條第2項約定，請求被告 加倍返還定金予買方即原告張貝瑜，即屬有據。被告前開所 辯，均無可取。 五、綜上所述，原告遠建公司依系爭委託契約第7條第2項之約定 ，請求被告給付1,349,400元，原告張貝瑜依系爭委託契約 第7條第2項、系爭斡旋金契約第5條第1項及民法第249條第3 款規定，請求被告給付20萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日 即102年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為 有理由，應予准許。 六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。 八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第1項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 16 日 民事第三庭 法 官 林振芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 16 日 書記官 林思辰