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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第871號 原　　　告　陳聿葶 訴訟代理人　孫世群律師 被　　　告　基泰建設股份有限公司 法定代理人　陳世銘 訴訟代理人　徐志明律師 複　代理人　許家偉律師 　　　　　　曾允斌律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104年8月17日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：兩造前於民國95年11月18日簽訂「基泰帝景 」不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由 被告將坐落在臺北市○○區○○段○○段0000000000地號 土地，暨其上同段○○號建號即門牌號碼臺北市○○區○○ 街○○○巷○○○號0樓，及位於地下樓層之停車位3個（下稱系爭 房屋，系爭房屋所處之大樓下稱系爭大樓），總計以新臺幣 （下同）2,980萬元出售與原告。嗣原告依約全額給付買賣 價金，被告則於99年7月27日交屋，詎迄至101年4月間起， 原告始陸續知悉系爭大樓總戶數原約定為65戶，被告擅自增 加為73戶；系爭房屋位於之樓層原約定為3戶，被告擅自變 更為4戶；系爭大樓坐落之基地存有既成道路；除系爭買賣 契約書所約定系爭大樓原本應坐落之土地外，被告復加入同 小段000之00、000之00及000之00地號土地（下稱000-00地 號土地、000-00地號土地及000-00地號土地）作為系爭大樓 之基地，造成基地形狀不方整；系爭大樓屋頂突出物三層原 應登記為系爭大樓全體區分所有權人共有，有部分空間卻被 登記為頂樓住戶專用機房；系爭大樓一樓大廳櫃臺位置應登 記為全體區分所有權人共有，卻登記為被告單獨所有；被告 擅自變更設計，將垃圾存放設施自地下樓層移至地面樓層， 且未依約設置低溫冷藏及奈米光觸媒處理設備；又被告增加 土地2筆因而增加系爭大樓基地面積，而樓板地板面積亦隨 之增加，應依系爭買賣契約書及內政部頒佈之預售屋買賣契 約範本所定找補規定，依原告區分所有權比例增加移轉樓板 面積予原告，卻未依約增加移轉面積等情，致系爭房屋價值 減少和影響原告使用公共設施之權益受損，被告自應負物之 瑕疵擔保責任，為此，爰依民法第359條之規定請求被告減 少價金500萬元，並將減少價金之數額返還予伊。併聲明： ㈠被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。 二、被告則以：系爭大樓總戶數及系爭房屋所在樓層戶數均增加 ，並不會減少系爭房屋通常效用，且參諸目前房價，亦未減 少系爭房屋價值；增加基地則係基於社區整體考量及事實需 要，並未造成系爭房屋發生瑕疵；又依系爭買賣契約書第4 條約定，被告得按實際情形依法申請辦理變更登記，無須另 行通知原告，故被告有權對系爭大樓為任何變更設計，是以 系爭大樓基地面積及戶數增加、屋突面積未登記為全體區分 所有權人共有、未在地下樓層設置垃圾處理設備等，均屬被 告有權變更範圍，不可認為瑕疵；另於系爭買賣契約書第10 條第1項約明系爭大樓一樓大廳櫃臺位置為區分所有權人共 用，並拘束於全體區分所有權人，縱使因被告關係令該部分 建物遭法院強制執行，全體區分所有權人仍因前開約定而得 共用，原告空言主張存有瑕疵，並不足採。況被告早於97年 6月間曾告知原告基地及系爭大樓樓層要增加之情事，原告 亦在97年6月5日簽立同意書；於99年7月27日交屋時，未在 地下樓層設置垃圾處理設備乙事屬一望即知，原告配偶鄭○ ○於101年8月間亦參與社區管理委員會會議討論此案，卻遲 至102年7月間始提起本訴，可認已承認瑕疵。此外，系爭大 樓內是否有既成道路，前經被告委由訴外人徐○○（下稱徐 ○○）對訴外人游○○（下稱游○○）、訴外人巧姿美學國 際有限公司（下稱巧姿公司）及華瑞廣告有限公司（下稱華 瑞公司）提起訴訟，目前尚在審理中，是系爭大樓內不一定 有既成道路存在。又原告主張應依找補規定增加移轉之面積 ，然因買受預售屋時，常有興建完成後所交付之面積與簽約 時約定之面積不符之情形故需找補，原告並不得因系爭大樓 增加專有部分、車位而主張請求增加移轉面積等語，資為抗 辯。併聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠、兩造於95年11月18日簽訂系爭買賣契約書，總價為2,980萬 元，原告已全數給付買賣價金予被告，兩造於99年7月27日 交屋完成，有系爭買賣契約書在卷（見本院卷一第15-37頁 ）。 ㈡、依據系爭買賣契約書檢附之貳層建照平面圖，係規劃為3戶 （平面圖上繪製A、C、D共3戶），而依99年度使字第20號使 用執照平面圖及目前使用現況，則規劃為4戶，有系爭買賣 契約書、99年度使字第20號使用執照、臺北市建築師公會 104年6月10日（104）鑑字第1362號鑑定報告書（下稱系 爭鑑定報告書）檢附之平面現況示意圖在卷（見本院卷一第 23頁、外放系爭鑑定報告附件㈤之2、外放99年度使字第20 號使用執照全卷）。 ㈢、系爭大樓之基地於95年7月28日申請取得95建字第0371號建 造執照後，變更設計增加000-00、000-00、000-00地號3筆 土地為基地，並將原基地與前開地號土地合併為臺北市○ ○區○○段○○段000地號土地（下稱000地號土地），有臺 北市政府都市發展局建照執照附表（二）95建字第0371號第 七次變更設計變更概要在卷（見本院卷一第47頁）。 ㈣、系爭買賣契約書約定屋頂突出物一層梯間及雨遮、二層梯間 及電梯機房、三層梯間及電梯機房、水箱、瞭望室面積為系 爭大樓A區全體區分所有權人共有。屋頂突出物一層樓機房 面積為系爭大樓A區頂樓二戶及B區全體區分所有權人共有， 有系爭買賣契約書在卷（見本院卷一第18頁）。 ㈤、系爭大樓一樓大廳設置櫃臺，依系爭買賣契約書第10條第1 項約定系爭大樓一樓梯間、梯廳及門廳由系爭大樓全體區分 所有權人共有等語。現則登記為被告所有，有系爭買賣契約 書、臺北市光特版地政電傳資訊系統查詢表在卷（見本院卷 一第18、49頁）。 ㈥、系爭買賣契約書附件三建材設備說明書第25條約定於系爭買 賣契約書地下室設置低溫冷藏垃圾收集室，並以奈米光觸媒 處理。現則將垃圾處理設備放置系爭大樓一樓東側空地，有 系爭買賣契約書附件三、系爭大樓一樓垃圾暫置區現況照片 3幀（見本院卷一第30頁、外放系爭鑑定報告書編號8至10號 照片）。 四、本院得心證之理由： 原告主張系爭大樓存有系爭房屋所處樓層之戶數及大樓總戶 數增加、坐落基地有既成道路、基地增加造成基地不方整、 屋頂突出物三層部分空間登記為住戶專用機房、一樓大廳櫃 臺位置未登記為大樓全體區分所有權人共有、垃圾暫存設施 未依約設置在地下樓層且依約安裝處理設備、未依找補規定 增加移轉樓板地板面積予原告等瑕疵，故系爭房屋受有減少 其價值及契約預定效用之物之瑕疵，應減少買賣價金500萬 元等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審 究者厥為：系爭房屋是否有減少價值或契約預定效用，而具 有物之瑕疵情形？若有，則原告得否請求減少價金？又金額 以若干為當？ ㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2 項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判 例意旨參照。是關於物之瑕疵之認定，應在當事人意思範疇 內（主觀的瑕疵觀念），就該物依其種類一般具有的客觀特 徵（客觀的瑕疵觀念）加以判斷。 ㈡、原告主張被告將系爭大樓之垃圾處理設備放置在地面樓層， 且未裝置低溫冷藏、奈米光觸媒處理設備，應負瑕疵擔保責 任云云，經查： ⑴考據系爭買賣契約書附件三建材設備說明書第25條約定，被 告應在地下室設置低溫冷藏垃圾收集室，並以奈米光觸媒處 理等情，惟系爭大樓之垃圾處理設備現則設置在一樓東側空 地，此為兩造所不爭執，復有系爭大樓一樓垃圾暫置區現況 照片3幀（見外放系爭鑑定報告書編號8至10號照片）。而系 爭買賣契約書原約定應以低溫冷藏併奈米光觸媒之方式設置 垃圾處理設備，因而得將該設備置放於地下樓層，被告竟捨 此不為，反使用系爭大樓一樓之空地放置垃圾，且未設置原 預定之冷藏、奈米光觸媒處理設施，被告之舉將使社區景觀 改變，亦可能發生惡臭、蚊蠅及髒亂，自足以影響原告買受 系爭房屋之價值及效用，依通常交易觀念，自應構成物之瑕 疵。雖被告辯稱其依系爭買賣契約書有變更設計之權云云。 惟考諸系爭買賣契約書第4條第3款約定：「基於本社區整體 考量、或事實需要、或法令變更，乙方（即被告）得按實際 情形依法申請辦理變更設計（乙方保留本社區立面外觀及公 共設施變更設計調整權，以及乙方標章設置之權利），並依 核定之變更設計圖樣施工，不另行通知甲方（即原告）」等 語，考查上開約定既云：「基於本社區整體考量、或事實需 要、或法令變更」，被告始得就系爭大樓公共設施作局部調 整，被告捨棄垃圾冷藏及奈米光觸媒消毒設備，並將垃圾堆 放地點移至地上樓層，將令社區景觀改變，亦可能發生惡臭 、蚊蠅及髒亂，業如上述，顯非係本於社區整體考量或事實 需要，被告亦非係因法令變更而作此變更，是故被告自不得 以此抗辯可任意變更設計。職是，被告恣意將垃圾置放地點 移至地上樓層空地，且未設置冷藏及奈米光觸媒處理設備， 可謂已構成影響系爭房屋價值之瑕疵無誤。 ⑵惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、2 項亦有明定。本件被告於99年7月27日交屋，為兩造所不爭 執。垃圾處理設備放置位置及裝設何種設備，本非不得依通 常之檢查所得發見；又衡諸常情，每戶家庭至少會於一週清 理垃圾，是以原告應早於交屋之際，即知悉系爭大樓之垃圾 放置處並非設置在地下樓層，且亦未裝設低溫冷藏及奈米光 觸媒處理設備乙情，至為明確；再審酌原告配偶鄭○○於 101年7月7日當選系爭大樓管理委員會候補委員，自同年8月 22日起，以代理監察委員、財務委員等身份參與管理委員會 議，於同年12月19日起遞補為系爭大樓社區環保委員，以環 保委員身份出席管理委員會議，甚至自102年1月16日起代理 社區主任委員主持管理委員會議等情，有基泰帝景社區管理 委員會102年12月13日陳報狀暨基泰帝景管理委員會會議紀 錄附卷可稽（見本院卷二第123-177頁），佐諸基泰帝景社 區管理委員會檢附之區分所有權人會議紀錄，於101年9月7 日第3屆管理委員會第4次會議中，管理委員會即就系爭大樓 垃圾回收區是否應裝設廚餘冷藏櫃乙節加以討論，於101年 10月3日第3屆10月管理委員會會議中亦討論有關垃圾清運問 題，而鄭○○均有出席該等會議，此有基泰帝景公寓大廈第 三屆管理委員會第四次會議紀錄及十月份管理委員會會議紀 錄等件存卷足參（見本院卷二第132-135頁），是故，可認 鄭興華於101年9月間，已有關注系爭大樓垃圾處理設備之相 關問題，自無可能不知悉垃圾處理設備放置系爭大樓一樓東 側空地，且未裝設冷藏及奈米光觸媒處理設備乙事，而鄭○ ○為原告同居共財之配偶，於本院審理期間，鄭○○多次至 法庭旁聽，於履勘期日，則係由鄭○○在履勘現場引導及指 界，無論於庭期或履勘期日，本院自始未見原告本人，足見 鄭○○與原告關係密切，鄭○○經常為原告處理日常及訴訟 事務，如此益徵原告應至遲於101年9月7日，已知悉垃圾處 理設備放置在系爭大樓一樓東側空地，且未裝設冷藏及奈米 光觸媒處理設備，灼灼至明。原告明知有此瑕疵卻迄至102 年7月間始提起本件訴訟，依首開規定，自應視為已承認所 受領之系爭房屋明確。 ⑶綜上，被告雖就垃圾處理設備未設置在地下樓層，且裝設冷 藏及奈米光觸媒處理設備乙節，有所瑕疵，然因原告明知有 此瑕疵卻怠於通知被告，應視為已承認受領。從而，原告依 民法第359條規定請求被告減少價金，並非可採。 ㈢、原告主張兩造於95年11月18日簽立系爭買賣契約書時，約定 系爭大樓總住戶為65戶，固提出系爭買賣契約書佐證，惟考 據系爭買賣契約書內並未約明系爭大樓總住戶數；再審酌該 契約書檢附之貳層建照平面圖、壹層平面圖、壹層平面規劃 示意圖、地下壹層平面圖、地下一層平面圖、地下貳層平面 圖、地下參層平面圖、地下肆層平面圖、A棟屋突壹層平面 圖、屋突貳層平面圖、屋突參層平面圖等件，亦不能計算出 系爭大樓全部總戶數（見本院卷一第23-27頁）。而依臺北 市政府工務局建造執照存根（見本院卷一第139頁）記載， 系爭系爭買賣契約書總戶數共54戶，是應認系爭大樓原規劃 為54戶。而於第1次變更設計時，將原戶數54戶增加為59戶 ；第2次變更設計時，復將戶數59戶增加為71戶；於第6次設 計變更時，再將戶數71戶增加為73戶，並均經臺北市都市發 展局（下稱臺北市都發局）核准變更在案，此有建照執照附 表（二）95建字地0371號第一次、第二次及第六次變更設計 變更概要在卷可稽（見本院卷一第140頁反面-142頁、第145 頁反面），足見兩造簽立系爭買賣契約書時，原約定總住戶 數為54戶，系爭大樓完工後總戶數則為73戶，是系爭大樓總 戶數由原定54戶增加為73戶乙節，足堪認定。衡諸大樓總戶 數增加，住戶使用大廈公共設施如一樓大廳、停車場、室外 空間等之情形，勢將有所不同，是以出賣人有依買賣當時表 示之住宅環境履行之義務。然考據系爭大樓雖總戶數增加19 戶，惟其基地面積於兩造簽立系爭買賣契約書時為2,289平 方公尺，後增加828-10、828-12及829-14地號土地3筆土地 後，基地面積增加為2,724平方公尺，樓板面積、建築面積 、綠化面積及防空室避難室面積均隨之增加，有臺北市都發 局建照執照附表（二）95建字第371號第1次至第6次變更設 計說明可參（見本院卷一第141反面-146頁），是各住戶得 使用之公共設施面積、權益等並無重大減損；復考量系爭大 樓每層樓至多為4戶，大樓則配置5座電梯（其中一座電梯為 緊急用電梯），是每戶住戶均可單獨使用1座電梯，各住戶 之垂直交通甚為便利，亦未因住戶增加而有影響；至出入份 子複雜化、噪音及廢棄物增加等問題，則應透過大樓有效管 理或住戶間訂定自治規約加以規範，與大樓總戶數增加並無 直接關涉。執此，系爭大樓總戶數增加，依一般交易通常觀 念，即難認被告交付之系爭房屋有何減少其價值之瑕疵，此 與臺北市建築師公會鑑定結果意見相符，有該公會出具之系 爭鑑定報告書存卷可佐（見外放鑑定報告書第8-11頁），是 以被告自不應就此負物之瑕疵擔保責任甚明。 ㈣、原告主張於兩造95年11月18日簽立系爭買賣契約書時，約定 系爭房屋座落之樓層住戶為3戶，並提出系爭買賣契約書檢 附之貳層建照平面圖可參（見本院卷一第23頁），而依99年 度使字第20號使用執照平面圖及目前使用現況，則規劃為4 戶，有99年度使字第20號使用執照、系爭鑑定報告書檢附之 平面現況示意圖在卷可稽（見外放系爭鑑定報告附件㈤之2 、外放99年度使字第20號使用執照全卷），故原告買受系爭 房屋時，原約定該樓層住戶數為3戶，惟經被告變更設計， 現住戶數共為4戶乙節，堪可認定。衡情樓層戶數增加，住 戶使用樓層之公共設施如梯廳、梯間及電梯等之情形，勢將 有所不同，是以出賣人有依買賣當時表示之住宅環境履行之 義務。然考據系爭房屋座落樓層雖增加1戶，惟系爭大樓基 地面積於兩造簽立系爭買賣契約書後增加435平方公尺，樓 板面積亦隨之增加，業如上述，可徵系爭房屋得使用之2層 樓公共設施面積、權益等並無重大減損；復考量該樓層共4 戶，大樓則配置5座電梯（其中一座電梯為緊急用電梯）， 是每戶住戶均可單獨使用1座電梯，各住戶之垂直交通甚為 便利，亦未因住戶增加而有影響；至出入份子複雜化、噪音 及廢棄物增加等問題，則應透過大樓有效管理或住戶間訂定 自治規約加以規範，與大樓總戶數增加並無直接關涉。準此 ，系爭大樓樓層戶數增加，依一般交易通常觀念，即難認被 告交付之系爭房屋有何減少其價值之瑕疵，此與臺北市建築 師公會鑑定結果意見相符，有該公會出具之系爭鑑定報告書 存卷可佐（見外放鑑定報告書第11頁），是以被告自不應就 此負物之瑕疵擔保責任甚明。 ㈤、原告主張系爭大樓座落之基地存有既成道路，致系爭房屋價 值減損云云。經查，游正全為臺北市○○區○○街○○段00 0地號土地共有人，其擔任法定代理人之巧姿公司及華瑞公 司之員工及車輛，為通行至同小段000、000地號土地之公路 而通行000地號土地，此為兩造所不爭執，並經臺灣高等法 院以103年度重上更（一）字第34號民事判決同此認定，有 該判決附卷可稽（見本院卷三第146-152頁）。惟考據兩造 簽立之系爭買賣契約書第2條第1項約定：「本基地內土地若 有供公眾通行使用，交屋後，仍應繼續供公眾通行使用」等 語（見本院卷一第15頁），足徵原告於簽訂系爭買賣契約書 時，已知悉系爭大樓坐落基地有部分為供公眾通行之既成道 路之情形，且於評估日後仍有可能需繼續提供予不特定公眾 通行後，方簽約買受系爭房屋。是原告於買受系爭房屋時客 觀上既已知悉系爭大樓之基地部分為既成道路，從而，原告 主張被告就系爭大樓基地有既成道路應負權利瑕疵擔保之責 ，依民法第359條之規定請求減少價金，洵屬無據。 ㈥、系爭大樓之基地於95年7月28日申請取得95建字第0371號建 造執照後，變更設計增加000-00、000-00、000-00地號3筆 土地為基地，並將原基地與前開地號合併為000地號土地， 有臺北市政府都發局建照執照附表（二）95建字第0371號第 七次變更設計變更概要在卷（見本院卷一第47頁）。雖原告 主張增加3筆土地作為基地，將使系爭買賣契約書之基地不 方整，而減損系爭房屋價值云云，然衡諸常情，一般人於購 買房屋時，若基地之形狀不影響建物格局、結構及機能等， 往往甚少考慮基地是否需方整。參酌系爭大樓之建物整體外 觀、機能、結構安全、消防安全、逃生避難安全等均不因基 地增加000-00、000-00及000-00地號3筆土地而有負面影響 ；大樓格局、面積亦無差異，依一般交易通常觀念，即難認 被告交付之系爭房屋有何減少其價值之瑕疵，此與臺北市建 築師公會鑑定結果意見相符，有該公會出具之系爭鑑定報告 書存卷可佐（見外放鑑定報告書第12頁），是以被告自不應 就此負物之瑕疵擔保責任甚明。 ㈦、系爭大樓屋頂突出物一層現登記為門牌號碼臺北市○○區○ ○街○○○巷○○○號00樓、同巷000號00樓及同巷000號00樓之住 戶所有，有原告提出之臺北市光特版地政電傳資訊系統3份 可參（見本院卷一第42、43反面、45頁），此亦為被告所不 爭執；屋頂突出物二層及三層則登未記為任何住戶所有，○ ○○區○○段○○段0000建號建物登記謄本在卷足參（見本 院卷三第153-155頁），上情均堪認定。其中屋頂突出物一 層為專用部分，卻登記為19層三戶住戶所有，然細繹系爭買 賣契約書檢附之A棟屋突壹層平面圖（見本院卷一第27頁） ，約定規劃為機房之空間由18F-A戶及18F-C戶專用，足見兩 造簽立系爭買賣契約書時，已約明系爭大樓屋頂突出物一層 由頂樓層住戶專用，是故，該層縱登記為系爭大樓全體區分 所有權人共有，屋頂突出物之用益仍同歸屬於頂樓層住戶， 是難認因此被告交付之系爭房屋有何減少其價值之瑕疵，此 與臺北市建築師公會鑑定結果意見相符，有該公會出具之系 爭鑑定報告書存卷可佐（見外放鑑定報告書第13頁），是以 被告自不應就此部分負物之瑕疵擔保責任甚明。再者，屋頂 突出物二層及三層未登記為特定住戶所有，是原告主張二、 三層登記為特定住戶專用，影響系爭房屋價值云云，委無可 採，難以採憑。 ㈧、依兩造簽立之系爭買賣契約書第10條第1項約定：「A、B區 全體區分所有權人共用部分：以A、B區各戶主建物及附屬建 物面積合計占A、B區各主建物及附屬建物面積合計之比例維 持分標準，攤計…一樓梯間、梯廳、排煙室、機車停車空間 、管理員室、門廳、入口雨遮…」等語（見本院卷一第18頁 ）。而系爭大樓一樓大廳設置櫃臺，作為管理、接待進出系 爭大樓人員之用，有一樓管理櫃臺現況照片1幀存卷可參（ 見外放系爭鑑定報告書編號11號照片）。櫃臺所處位置現登 記為被告所有，面積為10.56平方公尺、雨遮1.69平方公尺 ，此為兩造所不爭執，並有原告提出之臺北市光特版地政電 傳資訊系統查詢表可按（見本院卷一第49頁）。審酌被告雖 未依系爭買賣契約書之約定，將一樓大廳櫃臺位置登記為系 爭大樓全體區分所有權人共有，然揆諸前開系爭買賣契約書 第10條第1項之約定，復互核該契約檢附之附件九住戶規約 第2條第1項第4款約定：系爭大樓之約定共用部分係為系爭 大樓專有部分與建築業者訂立之買賣契約所約定供共同使用 而言。職是，縱一樓櫃臺位置登記為被告所有，惟依兩造簽 立之系爭買賣契約書之約定，該位置仍屬系爭大樓約定共用 部分，對系爭大樓全體住戶之使用並不受影響；且該櫃臺現 確係供系爭大樓全體住戶使用無訛。執此，系爭大樓一樓大 廳櫃臺位置登記為被告所有，依一般交易通常觀念，尚難認 被告交付之系爭房屋有何減少其價值之瑕疵，此與臺北市建 築師公會鑑定結果意見相符，有該公會出具之系爭鑑定報告 書存卷可佐（見外放鑑定報告書第13頁），是以被告自不應 就此負物之瑕疵擔保責任甚明。 ㈨、原告另主張系爭大樓坐落基地面積增加，被告未依系爭買賣 契約書約定及內政部公告之預售屋買賣契約書範本，就其區 分所有權比例將增加之樓板地板面積登記予原告，致系爭房 屋有減損價值之瑕疵云云。預售房屋常因尚未興建、登記完 成而非現實存在，其實際面積之大小，影響買賣雙方對買賣 價金之計算，故預售屋買賣常以總價金之方式約定買賣價金 ，而有類似「房屋實際興建完成後，如有與原約定面積增減 情形發生時，雙方就增減面積而有找補」之特別約定。考據 系爭買賣契約書第9條第2項約定：「本契約第二條所列房屋 總面積與依據前項登記結果面積，如有誤差，其誤差在百分 之一以下（含百分之一）時，甲、乙雙方互不找補；誤差超 過百分之一以上時，應就超過或不足部分，相互貼補價款， 按本契約第五條第一項土地與房屋價款之總數除以本契約第 二條第一項所載面積總和所計算之平均單價（以上均不含車 位價款及面積），無息於交屋時一次結清」，另第2條第1項 第2款約定：「本戶房屋面積共計約伍陸點叁伍坪，包含： ⒈主建物面積約叁叁點柒貳坪。⒉附屬建物面積約伍點肆壹 坪（其中陽台約壹點柒貳坪，雨遮約叁點陸玖坪）。⒊共 用部分面積約壹柒點貳貳坪」等語，有系爭買賣契約書在 卷可憑（見本院卷一第15頁反面、第17頁反面-18頁）。 顯見前開約定係就原告買受預售屋時約定，比較買賣時及 登記時二時點，房屋總面積若誤差超過1％時，得請求對 方補償或返還價金；又房屋總面積已列明各部分建物之面 積數額，明訂超過該總面積1％時需找補。由此以觀，既 兩造係就約明之面積大小作找補，原告主張因系爭大樓樓 板面積增加，需依系爭買賣契約書及預售屋買賣契約書範 本之約定，增加移轉予原告共有樓板之面積，容有誤會， 礙難採憑。 ㈩、綜上，原告並不能證明系爭房屋有大樓總戶數及所處樓層戶 數增加、坐落基地有既成道路、基地增加造成基地不方整、 屋頂突出物三層部分空間登記為住戶專用機房、一樓大廳櫃 臺位置未登記為大樓全體區分所有權人共有、未增加移轉樓 板地板面積予原告等減少價值之瑕疵；又雖被告就垃圾處理 設備未依約設置在地下樓層且設置低溫冷藏及奈米光觸媒處 理設備，係屬減少系爭房屋價值之瑕疵，惟原告有怠於通知 之情事，應視為已受領，是原告依民法第359條規定，請求 減少價金，即屬無據，應均予駁回。 五、綜上所述，原告本於民法第359條規定請求減少價金500萬元 ，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請自失所附麗，應併駁回。 六、件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審 酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 14 日 民事第二庭 法 官 江春瑩 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 14 日 書記官 楊其康