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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 103年度消字第19號 原　　　告　賴瑞麟 被　　　告　連秀茹 　　　　　　林忠賢 上二人共同 訴訟代理人　邱文智 被　　　告　張菊芳 　　　　　　張淳淳 上二人共同 訴訟代理人　馬在勤律師 複　代理人　袁啟恩律師 被　　　告 法定代理人　吳耀焜 被　　　告 　　　　　　司） 兼上一人 法定代理人　李興中 被　　　告　許哲睿 　　　　　　洪桂香 上五人共同 訴訟代理人　蘇千祿律師 上五人共同 複　代理人　張璧蘭 被　　　告　喬誠房屋仲介股份有限公司 兼上一人 法定代理人　張啟烽 被　　　告　高建民 上三人共同 訴訟代理人　倪子修律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年5 月20日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告起訴時即主張被告蓮秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳等 人聯合詐騙原告致其受有損害，並依民法瑕疵擔保請求權之 法律關係請請求該4人負損害賠償之責（見本院卷㈠第2 至6 頁），嗣於本院104 年4 月8 日言詞辯論期日確認對請求該 4 人對原告負民法侵權行為及瑕疵擔保責任，有該次言詞辯 論筆錄在卷為佐（見本院卷㈡第198 頁），就其所主張均係 關於原告向被告連秀茹、林忠賢所購買之房屋為凶宅，然被 告連秀茹、林忠賢及其前手竟刻意隱瞞未予告知致其受有損 害求等事實，是核原告所為，僅係補充或更正法律上之陳述 ，並無不合，被告雖主張不同意其追加請求權基礎，惟原告 所為僅為補充或更正事實上或法律上陳述，非為訴之追加或 變更，先予敘明。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠原告前經由被告住商不動產南京摩根捷運加盟店即大兆地產 有限公司（下稱大兆地產公司）、喬誠房屋仲介股份有限公 司（下稱喬誠仲介公司）等仲介，向被告連秀茹（登記名義 人）、林忠賢（出資人）以新臺幣（下同）1,380 萬元，購 買位在臺北市○○○路○ 段○○○ 號7 樓之1 房屋及其坐落之 土地（下稱系爭房屋），雙方並於101 年7 月24日簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），然原告於系爭房屋過 戶後，始經由友人告知系爭房屋曾為發生事故之凶宅，且經 臺北市議員辦公室協助，依臺北市消防局101 年12月10日提 供當時之資料，確認系爭房屋曾於94年底時發生燒炭自殺之 不幸事件。又系爭房屋前先於95年間5 月15日因買賣關係移 轉至被告張菊芳名下，並於100 年10月17日再移轉至被告連 秀茹名下，被告連秀茹於101 年4 月間委託被告大兆地產公 司銷售，由原告於101 年8 月間購得，惟因系爭房屋為凶宅 ，原告無奈於102 年4 月至5 月間，以1,060 萬元之低價含 淚售出系爭房屋，並額外再支付20萬元之仲介服務費。 ㈡又原告知悉上情後，即要求賣方負損害賠償之責，惟於幾次 協調場合中，幾乎不見系爭房屋之原登記名義人連秀茹蹤影 ，僅由號稱出資人之被告林忠賢出面說明，被告林忠賢表示 其向前手張淳淳購買系爭房屋時，張淳淳亦未向其告知系爭 房屋為凶宅，其並不知悉系爭房屋為凶宅，故其不會負擔瑕 疵擔保責任；此外，本應負善良管理人責任並收取報酬之仲 介，亦對原告之請求置之不理。原告於求助無門下只得於10 2 年1 月底向臺灣臺北地方法院檢察署告發上開等人詐欺、 偽造文書之刑事告訴，經偵查後，已由該署以102 年度偵字 第12080 號事件將張淳淳、林忠賢、連秀茹起訴，可證被告 林忠賢及被告張菊芳、張淳淳均為以集團式，有計畫以低價 買入瑕疵物件，經由多手移轉，達到漂白目的，再以高價出 售予不知情之受害者，且被告連秀茹亦甘為該等詐騙集團之 人頭，同為詐騙原告之詐騙集團之一，是被告連秀茹、林忠 賢、張菊芳、張淳淳等4 人運用偽造文書、團體詐欺等手法 使原告購得於一般社會認知中為重大瑕疵物件之凶宅標的物 件，依民法第349 條、第354 條之規定，自應對原告物之瑕 疵擔保責任。且若原告知悉系爭房屋為凶宅，必定不會購買 ，但前開集團故意將凶宅佯裝成一般毫無瑕疵住所出售，使 原告蒙受極大損失，依民法第359 條、第360 條之規定，該 集團所賣之房屋缺少出賣人所保證之品質，原告自得以解約 或減少價金等方式，請求不履行之損害賠償。而該集團雖一 直聲稱不知，但依最高法院87年度台上字第2907號判例意旨 ，原告倘知系爭房屋為凶宅，必不敢購買，為保障交易安全 ，避免買方受到不測之害，故無論賣方有無過失，賣方對買 方之瑕疵擔保係無可推卸的，且被告連秀茹、林忠賢、張菊 芳、張淳淳等人就其等間買受系爭房屋之金流亦交代不清， 其等顯有共同詐騙之意圖。 ㈢至於居間本件買賣之被告住商實業股份有限公司（住商總部 ）（下稱住商總部）、大兆地產公司、喬誠仲介公司及其等 所屬之人員部分： ⒈被告林忠賢前以代理人之身分，委由大兆地產公司銷售系爭 房屋，被告李興中為該公司之店長，被告許哲睿為製作系爭 房屋標的現況說明書之不動產經紀人員，被告洪桂香則為仲 介人員；而原告委由被告喬誠仲介公司之營業員即被告高建 民代為洽尋房屋，喬誠仲介公司之店長為被告張啟烽，系爭 房屋成交時，係由被告張啟烽向原告收取11萬餘元之仲介費 用，原告於系爭房屋交屋後一段時間，經其他房屋仲介告知 ，始發現系爭房屋有前述之重大瑕疵，後原告即向喬誠仲介 公司及大兆地產公司請求負責，而該兩家公司開始查證後， 仍無法查出任何資訊，且該兩家公司並開始卸責。其後，原 告委託其他仲介出售系爭房屋，其他仲介如信義房屋、東森 房屋、喬茂不動產產等公司之仲介人員均知悉系爭房屋有前 開瑕疵，同為仲介公司，何以其他業者可知悉該等瑕疵，被 告大兆地產公司、喬誠仲介公司卻不知悉，顯見被告大兆地 產公司、喬誠仲介公司收取系爭房屋之仲介報酬，有未盡善 良管理人之責任之情形。 ⒉且原告發現系爭房屋之房地產標的現況說明書之製作，亦有 諸多疏漏，如有好幾項根本未勾選，且系爭房屋之屋內明明 有人居住使用，卻未曾有任何註記或說明，且該兩間仲介公 司之人員帶看房屋時，住商不動產所提示本人之物件調查表 ，經紀人及營業員欄之名子均為空白，遑論有任何物之瑕疵 調查紀錄，上開兩家仲介公司及人員，還稱渠等已盡該盡到 之義務，顯違反消費者保護法第7 條之規定，且依不動產經 紀業管理條例第26條第2 項規定，系爭房屋之買賣過程，因 被告大兆地產公司、喬誠仲介公司及其從業人員之不當行為 ，同時與被告連秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳等4 人集團 行為，有連帶幫助之因果關係，且原告與喬誠仲介公司、大 兆地產公司、住商總部為共同委託關係，大兆地產公司完全 受住商總部節制，所以大兆地產公司與住商總部監有子母公 司關係，當然要負共同連帶責任。 ㈣又系爭房屋之買賣契約書及房地標的現況說明書均為定型化 契約，以消費者保護法第11條規定，定型化契約應本於平等 互惠原則，同法第12條更明文，若定型化契約違反誠信原則 ，對消費者顯失公平者，無效，且該等規定與本件均相符合 ，由於原告因系爭房屋受有巨額損失，係因被告大兆地產公 司、喬誠仲介公司等仲介業者未盡查證責任之業務過失所致 ，且因被告住商總部所提供之契約有嚴重缺陷，使得買方陷 入居於消費者之不利地位，依照消費者保護法第11條、第12 條及不動產經紀業管理條例第26條之規定，被告住商總部之 契約缺失與原告買到凶宅有連帶關係，自應一同連帶賠償原 告之損失。 ㈤綜上，爰依民法瑕疵擔保及侵權行為之法律關係及依不動產 經紀業管理條例第26條、消費者保護法第7 條、第51條規定 請求被告連秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳連帶賠償，並請 求被告大兆地產公司、喬誠仲介公司、住商總部及其仲介人 員賠償原告因物之瑕疵所致損害等語。並聲明：⒈被告應連 帶給付原告410 萬元，及自民國101 年8 月28日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之遲延利息；⒉願供擔保請准宣告 假執行。 二、被告各以： ㈠被告林忠賢部分：被告林忠賢於100 年10月間與前手即被告 張淳淳簽訂買賣契約時，先以口頭方式詢問系爭房屋是否曾 發生凶殺或自殺致死之情事，被告張淳淳先回覆「無」，而 後於100 年10月17日某日口頭告知系爭房屋有「送醫途中身 故」情事，且被告林忠賢與張淳淳間亦於買賣契約中約定「 前開標的若因……非自然死亡時，賣方應於簽約時確實告知 ，如有隱匿、欺瞞時，賣方即屬違約，買方得於知悉後依法 解除契約」，是被告林忠賢認系爭房屋內並無發生非自然死 亡即凶殺或自殺致死等情事。後被告林忠賢於101 年7 月代 理被告連秀茹與原告簽訂系爭買賣契約，並於房地產標的現 況說明書關於「賣方產權期間是否曾於本建物專有部分發生 過凶殺或自殺致死之情事」欄位勾選「否」。原告起訴主張 被告等未誠實告知系爭房屋為凶宅致原告受有損害，以被告 林忠賢、連秀茹、張菊芳、張淳淳等為同一集團主張，顯未 盡民事訴訟法第277 條所定之舉證責任，原告係以其臆測之 詞作為請求，顯無理由。 ㈡被告連秀茹部分：系爭房屋乃被告林忠賢於100 年12月間出 資向被告張淳淳所購買，惟因林忠賢自身銀行信用不易核貸 ，遂以被告連秀茹名義辦理登記，借名登記於被告連秀茹名 下，爾後，被告林忠賢並於101 年7 月間將系爭房屋出售予 原告。而其雖為系爭房屋之登記名義人，然系爭房屋為被告 林忠賢所有，且被告林忠賢亦未將系爭房屋是否為凶宅情事 告知被告連秀茹，又參以系爭房屋由被告張淳淳出售予被告 林忠賢及被告林忠賢再出售予原告之過程，均系由被告林忠 賢出面處裡，被告連秀茹僅於簽約時在場，被告連秀茹實為 買賣契約之人頭，確未參與買得及出售等細節事宜，不能僅 以被告連秀茹為系爭房屋之登記名義人且配合與原告簽約， 即遽認其知悉系爭房屋為凶宅，是以被告連秀茹僅為買賣契 約形式上之締約人，無從於締約時故意隱匿而不告知原告系 爭房屋為凶宅，致原告陷於錯誤，原告主張被告連秀茹應負 瑕疵擔保責任，請求被告連帶負損害賠償之責，實屬無據。 ㈢被告張菊芳、張淳淳部分： ⒈被告張菊芳固曾經被告張淳淳之代理，將系爭房屋出售予同 案被告林忠賢，並經其指定將所有權移轉登記予同案被告連 秀茹，然上開買賣乃真實之買賣，蓋被告二人與同案被告林 忠賢、連秀茹二人原本素不相識，系爭房屋係透過中人張明 義、陳松霆二人之媒合方成交，且賣方中人張明義於帶看房 屋時，已明確告知林忠賢系爭房屋曾有人燒炭自殺而在送醫 途中身故，有賣方中人張明義於鈞院檢察署之證詞為憑，且 林忠賢於鈞院檢察署亦供述其確實曾受告知。而關於真實買 賣乙節，有代書周學豪於鈞院檢察署之證詞為憑。 ⒉被告張菊芳、張淳淳二人之所以知悉系爭房屋曾有人燒炭自 殺而在送醫途中身故，係因前手李曉鶯於買賣契約書所附「 房地產標的現況說明書」第6 項載明: 「曾發生一氧化碳中 毒，在送醫途中身故」，被告張菊芳購入系爭房屋後係供自 己及母親居住，某日鄰居告知被告張菊芳之母，謂系爭房屋 曾有人在屋內燒炭自殺而於屋內身故，即俗稱之「凶宅」等 語，被告張菊芳經母親轉述後遂向前手李曉鶯起訴求償，然 經鈞院以97年度訴字第5524號返還不當得利事件審理時向警 、消函查之結果，卻查無有人在系爭房屋內自殺身故之情， 故被告張菊芳只好撤回起訴，然被告張菊芳於出售系爭房屋 時，仍請中介人張明義據實告知有意承購之買方，系爭房屋 曾有人燒炭自殺而在送醫途中身故乙節，以免日後徒生爭議 。而所謂之「凶宅」乃指房屋「內」發生非自然死亡之事件 ，然據原告起訴所附之臺北市政府消防局提供議員索取資料 內容顯無法證明系爭房屋「內」曾發生因燒炭自殺而死亡之 事件，亦即有人曾於系爭房屋內燒炭自殺。原告既然主張訴 外人李曉鶯於買賣契約書所附「房地產標的現況說明書」第 6 項載明: 「曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故」為「 確實說明現況」，原告並因而撤回對李曉鶯之起訴，顯見原 告所認定之事實為系爭房屋曾發生一氧化碳中毒事件，而中 毒之人係在「送醫途中」身故而非在「系爭房屋內」身故， 既然系爭房屋「內」並無非自然死亡之事件存在，則系爭房 屋顯非「凶宅」甚明。 ⒊又被告張菊芳、張淳淳與同案被告林忠賢、連秀茹人既素不 相識，即不可能有原告所稱之集團關係，而將系爭房屋出售 予原告之人乃同案被告林忠賢而非被告二人，顯見被告二人 與原告間並無買賣契約存在，則原告請求被告二人負物之瑕 疵擔保責任，於法無據；至於同案被告林忠賢有無據實告知 原告系爭房屋曾有人燒炭自殺而在送醫途中身故乙節，被告 二人無從得知，亦與被告二人無關，故縱使系爭房屋經鈞院 調查後認定確屬「凶宅」，被告二人因無任何可歸責之情事 ，並無須對原告負任何給付或賠償責任。 ⒋另原告請求被告賠償410 萬元，然據其提出之二份買賣契約 及仲介服務費發票，二份買賣契約之差價不過300 萬元，原 告支付之仲介服務費亦不過11萬1000元，原告請求被告給付 410 萬元，顯非有據，且依系爭房屋之最新建物登記謄本觀 之，原告之後手即李新華以系爭房屋作為擔保，向銀行設定 之最高限額抵押權金額為1,674 萬元，顯見系爭房屋之市價 超過2,000 萬元。又原告雖否認訴外人李新華之實價登錄資 料及星展銀行提供之買賣契約書之真正，然卻未見原告對李 新華提出偽造文書之告訴，難認原告之主張為真，亦即依訴 外人李新華之實價登錄資料及星展銀行提供之買賣契約書可 知，原告轉售系爭房屋所得之價金為1,550 萬元，該價格已 高於其購買系爭房屋之1,380 元，顯見原告並未因買受系爭 房屋而受有損害。 ㈣被告喬誠仲介公司、高建民、張啟烽部分： ⒈本件被告連秀茹並非以不動產出售為營業之人，故依消費者 保護法第8 條規定，系爭買賣契約自無消費者保護法適用之 餘地，合先敘明。又本件被告連秀茹並非以不動產出售為業 之人，其將系爭房屋出售予原告，乃係與原告共同利用居間 人即被告大兆地產公司所提供之制式契約書訂定系爭買賣契 約書，被告連秀茹與原告就系爭房屋買賣之成立，顯無經濟 地位上強、弱之區分，是以該買賣契約之性質，對兩造而言 ，應不具定型化契約之性質。再退步言之，縱認系爭買賣契 約及所附之房地產標的現況說明書之約定，係屬定型化契約 ，然本件系爭房屋產標的現況說明書項次8 關於「賣方產權 期間內發生凶殺或自殺致死」之記載，與當時有效之內政部 頒定之成屋買賣契約書範本之附件一建物現況確認書項次6 係規範：「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾 發生凶殺或自殺致死之情事」等語意旨相符，有內政部成屋 買賣契約書範本可證。是系爭房屋標的現況說明書項次8 之 約定，並無顯失公平之情形，並無消費者保護法第12條之適 用餘地，原告認本件有消費者保護法之適用，顯屬無據。 ⒉又系爭房屋在被告連秀茹持有所有權期間，並無發生凶殺或 自殺致死之情事，此為原告所不否認之事實，故被告連秀茹 在系爭說明書項次8 ：「賣方產權期間內是否曾於本建物專 有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」勾選「否」，並未有 任何虛偽陳述之情事；且本件系爭房屋之標的現況說明書， 係由賣方即被告連秀茹之受任人即被告大兆地產公司，根據 連秀茹之陳述所填制；而依被告大兆地產公司所述，尚曾經 向臺北市政府警察局松山分局三民派出所、台灣凶宅網、證 人潘春豐，甚至系爭房屋之鄰居、里長等，查詢系爭房屋是 否有發生過非自然身故之事件，經查無非自然死亡之相關之 紀錄或資訊，顯見被告大兆地產公司已盡善良管理人查證之 注意義務。 ⒊至於本件依臺北市政府消防局104 年2 月13日北市0000 00000000000 號函，其內容有謂系爭房屋於94年11月19日， 曾有救護人員於現場發現一名病患現場死亡之案件等語部分 ，參酌鈞院第一次向臺北市政府消防局函查之結果，該局係 函覆該案件已銷毀無法提供等情，於第二次再向該局函查時 ，始提供系爭房屋確有於94年間發生死亡之救護案件資料以 觀，顯見具司法調查權之法院以公權力查詢系爭房屋是否確 有發生自殺致死之案件，尚困難重重，遑論不具任何調查權 限之被告？況依鈞院向臺北市政府松山分局函詢之結果，亦 查無系爭房屋之相關資料，足證連警察機關皆查無資料，則 被告無法查出系爭房屋於94年間所發生之情事，實無任何可 歸責之事由；故被告喬誠仲介公司接受原告之委託後，依與 被告大兆地產公司雙方所簽訂之協議約定書第8 條應由被告 大兆地產公司製作不動產明書之約定，持上揭被告大兆地產 公司仔細詳實查證後所製作之系爭說明書，向原告為解說， 並無違反不動產經紀業管理條例第23條及第26條之相關規定 ，依前開之說明，被告高建民等二人實已盡調查之能事，並 無任何仲介之過失可言。 ⒋再本件原告簽約買受之時間為101 年7 月，系爭房屋之不動 產買賣契約書所附之房地產標的現況說明書項次8 所記載： 「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部份發生過凶殺或自 殺致死之情事」等語，與當時內政部所頒定之成屋買賣契約 書範本之附件一建物現況確認書項次6 係規範：「本建物（ 專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死 之情事」等語相符，有內政部97年7 月24日內授中辦地字第 0000000000號函可證。而所謂「賣方產權期間內發生凶殺或 自殺致死」者，依文意解釋結果，乃指賣方所有權持有期間 ，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物）， 曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺） 之情事，如非賣方所有權持有期間或非他人加工或自行加工 致死，則非屬「凶殺或自殺致死之情事」。系爭房屋縱於7 年前曾發生住戶自殺致死情事，然既非在被告連秀茹應負擔 之瑕疵擔保責任期間內範圍內，則被告連秀茹對原告即無需 負擔之瑕疵擔保責任，原告自無從要求被告高建民等三人需 查證賣方於持有產權期間範圍外之期間，是否有發生非自然 死亡之情形，事理至明，故原告主張被告高建民等三人應負 連帶損害賠償責任云云，顯不足採。 ⒌再退步言之，縱認被告高建民等三人就本件執行仲介有過失 之情形，原告以系爭房屋轉賣後之差價損失作為損害賠償之 依據，亦屬無據，蓋依原告主張系爭房屋於101 年7 月之買 受價格為1380萬元，其後因發現系爭房屋有發生非自然死亡 之事故，致以1060萬之低價出售，故受有410 萬元之損失云 云，原告固提出兩份契約書，主張系爭房屋因係凶宅而受有 跌價之損失，然上揭原告轉賣系爭房屋之價格，牽涉到房地 出售當時經濟之景氣、出賣人個人之議價能力等非關房屋瑕 疵之問題，並不能單純以系爭房屋係凶宅之唯一單純因素而 解釋系爭房屋之價格折損；故原告就此部分並未盡舉證之責 任。 ⒍再依鈞院向臺北市政府地政局函查李新華購買系爭房屋所自 行申報之不動產成交案件實際資訊申報書之內容記載，原告 出賣之房地交易價格為1550萬元，且依星展（台灣）商業銀 行資訊與營運處104 年2 月9 日（104 ）星展消金作服字第 015 號函所附之不動產買賣契約書，亦記載相同之1550萬元 買賣金額，原告既主張其向被告連秀茹買受系爭房屋之價格 為1,380 萬元，足證原告不僅就系爭房屋於買受再行轉賣後 ，未受有財產上之損害，尚有積極獲利170 萬元，根本未受 有損害。故原告主張依民法第359 條、第360 條、消保法第 7 條、第51條等規定，請求被告賠償其所受之損害顯無理由 。 ㈤被告住商總部部分、大兆地產公司、李興中、許哲睿、洪桂 香等5 人部分： ⒈原告並非一般之購屋民眾，其係喬誠仲介公司之營業員，對 於選屋及購屋應較一般民眾有較高之專業知識及判斷能力， 是原告對於凶宅之自我判斷能力應高人一等，不可能對於凶 宅無任何調查或注意。 ⒉原告主張大兆地產公司及其人員未盡善良管理人注意義務云 云，然被告洪桂香於101 年7 月6 日提出「房屋事故查詢表 」向臺北市政府警察局松山分局三民派出所向執勤之警員查 詢系爭房屋有無於8 年內發生刑事紀錄與非自然死亡事件發 生，經當時承辦警員回覆「警方無法查詢」並蓋印戳為證， 又被告大兆地產公司之營業員李興中、洪桂香並有於「臺灣 凶宅網」上查詢系爭房屋是否為凶宅之訊息，而查詢結果， 該網路上亦無註記有任何「非自然死亡事故事件」或凶宅之 紀錄；另被告洪桂香復於出售系爭房屋前向證人潘春豐查詢 系爭房屋是否為凶宅，因證人潘春豐居住於系爭房屋附近多 年，且配鎖系爭房屋大樓多年，對於系爭房屋內有無非自然 死亡之事實相當清楚，而斯時證人潘春豐向被告洪桂香表示 並無聽過系爭房屋為凶宅之情事；另被告大兆地產公司之營 業員另曾向系爭房屋之里長詢問系爭房屋是否為凶宅之訊息 ，可證被告洪桂香確已善盡查明之義務甚明。 ⒊另依臺北市政府警察局松山分局104 年2 月24日回函說明二 「經查本分局電腦案件處理系統查無相關紀錄，又查訪周遭 住戶未發現該址有非自然死亡原因之相關資料」等語，並提 出受查訪人『史春香．住16年（同棟8 樓之7 ）』、『林安 敏．住18年（同棟8 樓之12）』皆不知道本件系爭房屋內有 任何人員傷亡，足證被告等並未違反任何注意義務，連轄區 主管警察單位都無法查證系爭房屋是凶宅，如何要求一般人 即被告等人查得系爭房屋是凶宅，因此本件原告之請求顯無 理由。至於臺北市政府消防局104 年2 月13日函及臺灣臺北 地方法院檢察署104 年3 月2 日函說明系爭房屋內於『94年 11月19日有李秀丹（00年0 月0 日生）因一氧化碳中毒自殺 死亡』，此部分仍由鈞院依職權函詢而得，被告等一般民眾 及身分根本無法求證系爭房屋是否為凶宅，因此原告之請求 顯無理由。 ⒋又依被告張菊芳、張淳淳指稱，鈞院97年度訴字第5524號返 還不當得利事件中曾向警察單位及消防單位函查系爭房屋並 『無』自殺或非自然死亡之事實存在，再依鈞院函調上述卷 證內確實有『臺北市政府警察局松山分局』97年9 月30日回 函『說明二：經本分局三民派出所查詢現有保存資料檔，自 民國94年12月起迄今於該址（○○○路0 段000 號7 樓-1） 並未有燒炭自殺或中毒事件等相關報案資料』，因此本件並 無原告所指之凶宅存在，原告之請求顯無理由。又原告主張 被告李曉鶯答辯狀所附房地產現況說明書內有『註記：曾發 生一氧化碳中毒，在送醫途中身故』並指出此段註記並非虛 偽之詞，原告此舉有『自認』系爭房屋並非凶宅，事故僅為 『曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故』，亦即系爭房屋 並無發生自殺或非自然死亡，自非屬凶宅，再佐證原告所提 出之臺北市消防局資料僅記載『本局於94年11月19日曾受理 …申請救護服務之案件1 件』等語，即為救護服務案件，並 非謂發生非自然死亡情事，因此本件並無凶宅減少價金之適 用，原告本件之請求顯無理由。 ⒌依內政部「不動產委託銷售契約書範本」內第6 部分有「於 賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」是專 指「賣方產權持有期間」明示凶宅發生時間應在賣方產權持 有期間為限，而據原告提出之臺北市政府消防局提供議員索 取資料顯示，系爭房屋有非自然死亡時間為「94年11月19日 」，而被告連秀茹為所有權人過戶登記日期為100 年12月16 日，本件非自然死亡時間，顯非在不動產標的現況說明書之 「賣方產權持有期間」，是原告請求減少價金顯無理由。 ⒍另原告主張被告大兆地產公司及其人員應就賣方連秀茹於不 動產現況說明書勾選「無」非自然死亡一事，與被告連秀茹 負連帶損害賠償之責，惟被告大兆地產公司及其人員即被告 洪桂香、許哲睿等人根本無從知悉被告連秀茹是否真實知道 有無非自然死亡之事實存在，況被告大兆地產公司、洪桂香 、許哲睿等人就系爭房屋是否有非自然死亡之情形，已善盡 查證之義務，業如上述，則應認其等就系爭房屋之買賣對原 告所生損害，並無任何故意或過失可言，原告提起本件訴訟 顯無理由。 ⒎再原告主張因系爭房屋為凶宅致其以賤賣轉售之價金為1,08 0 萬元而受410 萬元損害云云，然依鈞院向臺北市地政局函 查系爭房屋「實價登錄」原告賴瑞麟再出售系爭房屋於「李 新華」之價格為「1,550 萬元」，原告再出售之價格顯高於 原買售金額「1,380 萬元」，原告主張有減少價金之損害顯 然虛偽及錯誤，原告提起本件訴訟請求損害賠償，顯無理由 。 ㈥均聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。 三、經查，系爭房屋原為訴外人李曉鶯所有，於95年5 月15日轉 賣予被告張菊芳，並登記於被告張淳淳名下，後被告張淳淳 於100 年10月17日轉賣予被告林忠賢，並登記於被告連秀茹 名下，再由被告連秀茹於101 年間，委由林忠賢以價金1,38 0 萬元將系爭房屋出售予原告，並於101 年7 月24日由被告 連秀茹與原告簽訂買賣契約書，並完成移轉登記。而李曉鶯 將系爭房屋轉賣予被告張菊芳時，曾於現況說明書內記載「 曾發生一氧化碳中毒，在送醫途中身故」等語，而被告張菊 芳轉賣被告連秀茹、被告連秀茹再轉賣原告時，則未於不動 產現況說明書中勾選或告知系爭房屋曾發生過凶殺或自殺自 死之情事。嗣原告於102 年3 月14日與訴外人林金諭簽訂買 賣契約書，約定價金為1,080 萬元，並將系爭房屋登記於訴 外人李新華名下，惟據臺北市政府地政局該屋實價登錄資料 顯示，原告係以1,550 萬元出售予李新華等情，有系爭房屋 之不動產異動索引、系爭房屋買賣契約書暨現況說明書、被 告張淳淳向李曉鶯購買系爭房屋之房地產現況說明書附卷足 憑（見本院卷㈢第47至52頁、本院卷㈠第7 至14頁、第77頁 ，並有臺北政府地政局104 年1 月15日北市地000000000 00000 號函在卷為佐（見本院卷㈡第61頁至第62頁），堪信 為真實。 四、原告起訴主張被告連秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳等人隱 匿系爭房屋為凶宅之重大瑕疵，而詐欺原告，致原告事後賤 賣系爭房屋而受有損害，依民法瑕疵擔保及侵權行為之法律 關係應連帶對原告負損害賠償之責，而被告大兆地產公司、 喬誠仲介公司及其人員未盡查證義務，且因被告住商總部所 提供之不動產現況書說明書有缺失，使原告陷於不利地位， 其等應賠償原告物之瑕疵的損害等語，惟均為被告所否認， 並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭房屋是否為凶宅， 而具有物之瑕疵？㈡系爭買賣契約書之房地產標的現況說明 書第8 項約定，是否違反消費者保護法第12條等規定而無效 ？㈢原告依民法瑕疵擔保、侵權行為、消費者保護法、不動 產經紀業管理條例等規定，主張被告應連帶給付原告410 萬 元是否有理由？茲析述如下： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項固定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言， 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質 上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參 照）。買賣標的之房屋內若曾有凶殺或自殺致死事故，雖不 致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依 我國社會民情，一般大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件， 多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質 心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於 房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會 嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接 受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀 念，屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事，乃屬房 屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易 上之重大瑕疵。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給 付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，請求損 害賠償、解除契約，民法第227 條規定可參，準此，債權人 據此請求所謂不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」 為規範，而於標的物之買賣，出賣人除負有標的物移轉占有 予買受人之義務外，其就標的物移轉占有前之標的物相關使 用狀況、瑕疵等情形，亦負有忠實告知買受人之義務，如出 賣人明知有瑕疵情事卻消極隱匿未告知，或因過失不知該瑕 疵情事者，應認出賣人就該瑕疵給付之提出，負擔故意或過 失之債務不履行責任。經查： ⒈查訴外人李秀丹於系爭房屋內因一氧化碳中毒自殺死亡，臺 北市政府消防局於94年11月19日接獲報案，派遣救護車出勤 後，救護人員於於系爭房屋內發現李秀丹時，其已全身僵硬 且無意識、無呼吸、無脈搏，認定為現場死亡而未送醫，並 通報臺灣臺北地方法院檢察署檢察官相驗等情，有原告所提 出之臺北市政府消防局提供議員索取資料及臺北市政府消防 局104 年2 月13日北市000000000000000 號函暨所檢附 之交防局救護紀錄表，及臺灣臺北地方法院94年相868 字第 12963 號函、相驗屍體證明書等件附卷可憑（見本院卷㈡第 91頁、第136 至138 頁、第144 至145 頁），且經本院調閱 臺灣臺北地方法院檢察署94年度相字第868 號卷核閱無訛。 準此，揆諸上開說明，堪認系爭房屋存有曾經發生非自然死 亡事件之交易價值上重大瑕疵，而被告連秀茹、林忠賢就出 賣人義務之履行，在客觀上亦足認有不完全給付之情，先予 敘明。 ⒉出賣人明知標的物有瑕疵情事，卻消極隱匿未告知，或因過 失不知該瑕疵情事者，固應認出賣人就該瑕疵給付之提出， 負擔故意或過失之債務不履行責任，惟出賣人就此主觀上之 故意或過失為否認者，買受人即應負擔舉證之責。本件關於 系爭房屋內曾發「自殺」情事，固屬出賣人即被告連秀茹、 林忠賢應主動告知之義務，已如前述，然被告連秀茹、林忠 賢若就上開情事之不知，並不具備可歸責性者，即難認被告 連秀茹、林忠賢就上開義務之不履行具有故意或過失。查李 秀丹係於系爭房屋內一氧化碳中毒自殺死亡，於94年11月19 日由臺北市政府消防局接獲報案而查知，迄至101 年7 月24 日原告與被告連秀茹簽訂系爭買賣契約，已相隔達近7 年之 久，其間尚經原屋主李曉鶯及被告張菊芳及其母親居住使用 ；又李秀丹在系爭房屋內自殺死亡後，系爭房屋於95年5 月 15日由李曉鶯轉賣予被告張菊芳及張淳淳，其因受鄰人告知 系爭房屋為凶宅後，向本院訴請李曉鶯提起返還不當得利， 經本院以97年度訴字第5524號案件受理，經承審法官函請臺 北市政府警察局松山分局查明系爭房屋是否曾發生自殺，該 局於97年9 月30日以北市警松分刑字第00000000000 號函覆 原審以：「經本分局三民派出所查詢現有保存資料檔，自民 國94年12月迄今於該址（○○○路0 段000 號7 樓-1）並未 有燒炭自殺或中毒事件等相關報案資料」等情，有該函文在 卷可憑（見本院卷㈡第46頁），被告張菊芳遂撤回該訴，並 經本院依職權調閱該卷宗查明無訛。又本件原告起訴時雖提 出臺北市政府消防局101 年10月2 日提供議員索取資料顯示 該局於94年11月18日曾受理系爭房屋之救護服務之案件（見 本院卷㈠第21頁），惟經本院於103 年11月28日向臺北市消 政府消防局函詢該日救護實情，經該局回函表示該案件迄今 已9 年，故已銷毀無法提供等語，有該局103 年12月4 日北 市消護字第00000000000 號函在卷可憑（見本院卷㈡第34頁 ），原告閱卷後，始再提出臺北市政府消防局103 年12月23 日提供議員索取資料，顯示該局曾於94年11月19日前往系爭 房屋救護，並在現場發現有1 名已死亡之病患（見本院卷㈡ 第91頁），本院遂以原告提出之資料為附件，再次於104 年 2 月6 日向該局函詢上情，始經該局函覆於94年11月19日曾 接獲報案前往現場，惟發現1 名病患經判定為死亡案件等語 ，有該局104 年2 月13日北市000000000000000 號函在 卷為佐（見本院卷㈡第136 頁），而本院向臺北市政府警察 局松山分局函詢於94年11月間是曾受理系爭房屋之報驗及相 驗紀錄，松山分局於104 年2 月24日以北市警松分刑字第00 000000000 號係函覆「經查本分局電腦案件處理系統查無相 關紀錄，又查訪周遭住戶未發現該址有非自然死亡原因之相 關資料」在卷為憑（見本院卷㈡第139 頁至第141 頁），嗣 本院再依原告聲請，於104 年2 月24日再向臺北市政府消防 局調取94年11月19日系爭房屋之「救護紀錄表」後，再向臺 灣臺北地方法院檢察署調得相驗屍體證明書（見本院卷㈡第 144 頁至第145 頁），復依職權向臺灣臺北地方法院檢察署 調取94年度相字第868 號相驗卷宗後審閱後，始可確認系爭 房屋內確曾發生有人於屋內一氧化碳中毒死亡之結果，準此 ，系爭房屋經本院於97年度訴字第5524號案件調查後，尚無 法得知是否係屬凶宅，本件亦係經本院前開繁瑣之調查程序 ，始得查悉上情，更遑論僅為一介平民之被告連秀茹、林忠 賢。況被告連秀茹、林忠賢之前手即被告張菊芳、張淳淳亦 僅受賣方李曉鶯告知係於「送醫途中死亡」之事，嗣因受鄰 人告知系爭房屋為凶宅，始向李曉鶯提起返還不當得利之訴 訟，衡諸一般經驗法則，被告張菊芳、張淳淳於買受時，應 不知系爭房屋曾有住戶自殺情事，而渠等於本院於97年度訴 字第5524號案件，亦因無法查知是否屬於凶宅而撤回起訴， 亦難認被告張菊芳、張淳淳於主觀上知悉系爭房屋確屬凶宅 ，則被告連秀茹、林忠賢再自被告張菊芳、張淳淳處繼受取 得系爭房屋，自更難期待其能自被告張菊芳、張淳淳處獲知 上情，此外，原告於本院言詞辯論終結前，復未提出任何足 資證明被告連秀茹、林忠賢於訂約前已自被告張菊芳、張淳 淳處或以其他方法得知7 年前有住戶於系爭房屋因一氧化碳 中毒死亡之積極證據供本院審認，則自難認定被告連秀茹、 林忠賢就上開情事之知悉與否具有可歸責性者，更遑論被告 連秀茹、林忠賢就告知義務之不履行具有故意或過失，是以 ，原告主張被告連秀茹、林忠賢應負擔債務不履行之責部分 ，要屬無據。 ⒊承上所述，系爭房屋因7 年前有住戶在其內一氧化碳中毒死 亡之情事，而固有交易價值上之重大瑕疵，但系爭買賣契約 書所附系爭說明書項次8 係規範：「賣方『產權期間』內是 否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」等語 ，而所謂「賣方產權期間內發生兇殺或自殺致死」者，依文 意解釋結果，乃指賣方所有權持有期間，於其建築改良物之 專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死 （如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方所 有權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺 或自殺致死之情事」。本件被告連秀茹、林忠賢雖於前揭系 爭說明書項次8 所載之問題，為「否」之勾選，惟揆諸上開 說明，被告連秀茹、林忠賢亦僅係在持有系爭房屋所有權期 間，關於系爭房屋不曾發生凶殺或自殺致死之情事之瑕疵擔 保責任。今系爭房屋於7 年前所發生之住戶一氧化碳中毒死 亡情事，既非在被告連秀茹、林忠賢所負擔之瑕疵擔保責任 期間內範圍內，則被告連秀茹、林忠賢對原告即無任何應負 擔之瑕疵擔保責任，是以原告依民法第359 條規定，請求解 除系爭買賣契約或減少買賣價金云云，亦屬無據。 ㈡原告雖主張：系爭買賣契約及其說明書，均係定型化契約， 而系爭說明書項項次8 中關於將出賣人應負擔之瑕疵擔保期 間限制於「產權期間」，已違反消費者保護法第12條及民法 第247 條之1 第1 款、第4 款之規定而無效云云，惟按，消 費者保護法上所謂之消費關係，依該法第2 條之立法解釋， 係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係 ，而企業經營者，則係指以設計、生產、製造、輸入、經銷 商品或提供服務為營業之人。茲暫不論原告與被告連秀茹、 林忠賢間所簽訂之系爭買賣契約是否屬於定型化契約（後敘 之），縱認係屬定型化契約，然被告連秀茹、林忠賢並非以 不動產出售為營業之人，則揆諸上開法文及說明，系爭買賣 契約自無消費者保護法適用之餘地。再者，定型化契約，通 常係當事人之一方為與不特定多數人訂立同類契約之用而單 方預先擬定契約條款之契約，而按定型化契約之所以應受衡 平原則之限制，係因締約之一方之契約條款已預先擬定，他 方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，而 為排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一 方實質喪失締約自由或忍受不締約之不利益，乃認縱他方接 受該條款而締約，亦因違反衡平原則而無效，以維平等互惠 原則。本件被告連秀茹、林忠賢並非以不動產出售為業之人 ，而其為將系爭房屋出售予原告，乃與原告共同利用居間人 即被告大兆地公司所提供制式契約書訂定系爭買賣契約書， 原告與被告連秀茹、林忠賢就系爭房屋買賣之成立，顯無經 濟地位上強、弱之區分，是以系爭買賣契約之性質，對兩造 而言，應不具定型化契約之性質。況縱認系爭買賣契約及其 附屬約定，係屬定型化契約，而「定型化契約條款，如有下 列情事之一者，且按其情形顯失公平者，該部分約定無效： ⒈免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。⒉加重他方 當事人之責任者。⒊使他方當事人拋棄權利或限制其行使權 利者。⒋其他於他方當事人有重大不利益者。」，固民法第 24 7之1 規定可資參照。上開法文所稱「按其情形顯失公平 者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規 定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。然系爭說明書項次 8 關於「賣方產權期間內發生兇殺或自殺致死」之記載，核 亦與內政部92年6 月間公告修正之「不動產委託銷售契約書 範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11：「本建築 （專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致 死之情事」等語意旨相符（見本院卷㈠第145 頁至第146 頁 ），則系爭說明書項次8 之約款，是否該當顯失公平之情形 ，已值可議。況「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之 瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無 效。」，亦為民法第366 條規定可資參照，足見除出賣人有 故意不告知其瑕疵之情事外，當事人得以特約減免出賣人所 負擔之瑕疵擔保責任，準此，關於出賣人所負擔之瑕疵擔保 責任，既明文允許當事人得以特約減免，則當事人有依上開 法文為特約減免者，自難謂顯失公平之情形。綜上，原告指 摘系爭說明書項次8 之記載因違反消費者保護法第12條及民 法第247 條之1 規定無效云云，亦嫌無據，要無足採。 ㈢而依民法第354 條第1 項、第359 條、第360 條之規定可知 ，得主張民法354 條瑕疵擔保請求權之權利主體，應為買賣 關係之買受人，倘買受人買受標的物後，再經轉手出賣予第 三人，第三人倘欲主張瑕疵擔保請求權，依債之相對性，僅 得其前手請求，而不得向前前手之出賣人請求，如此始符民 法規範瑕疵擔保規定之本旨。查原告主張依瑕疵擔保請求權 之法律關係請求賠償之對象，除其契約相對人即被告連秀茹 、李忠賢外，尚及於被告連秀茹、林忠賢之前手即被告張菊 芳、張淳淳，惟被告張菊芳、張淳淳與原告間並無契約關係 存在，揆諸前開說明，基於債之相對性，原告自不得依瑕疵 擔保請求權之法律關係向被告張菊芳、張淳淳請求損害賠償 ，是原告此部分之請求，顯非有據。 ㈣另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文，是民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。原告主張被告 連秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳等4 人乃明知系爭房屋為 凶宅，而欲以洗白之方式詐騙原告，且被告連秀茹、林忠賢 、張淳淳已由臺北地方法院檢察署檢察官以102 年度偵字第 12080 號、103 年度偵字第7894號提起公訴等語，為被告連 秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳所否認，自應由原告就被告 連秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳明知系爭房屋曾發生非自 然死亡一事負舉證責任。經查，經本院依職權調閱上開偵查 卷宗，從被告張菊芳、張淳淳之供稱、證人方大同、張名義 之證述及李曉鶯出賣系爭房屋之現況說明書，均僅能證明被 告張菊芳、張淳淳就系爭房屋曾發生「有人於屋內燒炭自殺 ，但係送醫後始死亡」之情形確屬知悉，雖被告張菊芳、張 淳淳於本院97年度訴字第5524號案件中係主張系爭房屋曾發 生有人燒炭自殺身故，然經法院調查結果，因無從確認系爭 房屋曾發生有人於屋內燒炭自殺身故之事，故被告張菊芳撤 回起訴等節，已如上述，尚難僅以被告張菊芳撤回起訴之舉 ，遽認其起訴時之主張為真，亦難認被告張菊芳已明知有人 曾於系爭房屋內非自然死亡之情，既無從認定被告張菊芳、 張淳淳於出售系爭房屋予被告連秀茹、林忠賢時，主觀上已 知悉系爭房屋確屬凶宅，則被告連秀茹、林忠賢再自被告張 菊芳、張淳淳處繼受取得系爭房屋，自亦難認被告連秀茹、 林忠賢於主觀上明知系爭房屋為凶宅，更遑論被告連秀茹、 林忠賢、張菊芳、張淳淳4 人間有共同詐騙原告之情，況臺 灣臺北地方法院檢察署檢察官於依原告聲請調取被告連秀茹 、林忠賢購買系爭房屋之資金流向後，亦未將被告張淳淳與 被告連秀茹、林忠賢列為共犯，原告就其等有何共同詐欺之 行為、渠等間之買賣有何違反交易常規等情均未提出相關證 據供本院參酌，僅稱被告連秀如、林忠賢購買系爭房屋之金 流交代不清云云，尚非可採。從而，原告依侵權行為法律關 係請求被告連秀茹、林忠賢、張菊芳、張淳淳負連帶賠償之 責，尚非有據。 ㈤原告復主張，被告大兆地產公司、喬誠仲介公司及住商總部 及其店長、營業人員即被告李興中、許哲睿、洪桂香、高建 民、張啟烽等人（下稱大兆地產公司等8 人）未查證系爭房 屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，致使原告斥資購買系爭房 屋，蒙受重大損失，而原告與喬誠仲介公司、大兆地產公司 、住商總部為共同委託關係，大兆地產公司完全受住商總部 節制，所以大兆地產公司與住商總部監有子母公司關係，當 然要負共同連帶責任等語。惟按經紀業因經紀人員執行仲介 或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業 應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26 條第2 項定有明文。惟此條項所規定經紀人員之賠償責任， 係以執行仲介代銷業務時具有故意或過失為前提。復按居間 人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居 間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約 之能力，有調查之義務，民法第567 條固有明文。然居間人 就訂約相關情事所負調查義務，其具體調查方法及內涵為何 ，應依契約約定或誠信原則以及交易習慣予以解釋。經查， 系爭房屋在被告連秀茹、林忠賢持有所有權期間，並無發生 凶殺或自殺致死之情事，而被告連秀茹並在系爭說明書項次 8 ：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺 或自殺致死之情事」，據實勾選「否」，被告連秀茹因不知 系爭房屋曾有人因非自然因素死亡，而未告知原告等情，尚 並無可歸責於己之事由，亦如前述。而被告大兆地產公司等 8 人均辯稱其等業務員洪桂香已於凶宅網上查詢系爭房屋是 否為凶宅，且於原告與被告連秀茹、林忠賢簽定系爭買賣契 約前亦曾向臺北市政府警察局松山分局三民派出所查詢過系 爭房屋是否曾發生非自然死亡，查詢結果為：警方無法查詢 等語，並曾向系爭房屋之里長、管理員查詢系爭房屋是否曾 有非自然死亡之事實，經里長及管理員表示不知情，並提出 房屋事故查詢單、論壇存檔畫面、錄音光碟、譯文等件為佐 （見本院卷㈠第142 至143 頁、見本院卷㈡第27至29頁及證 物袋），堪信被告大兆地產公司等仲介公司及其人員確已履 行基本查證之義務，而系爭房屋是否曾發生非自然死亡事件 ，係經本院上開繁複發文調查後，方屬確認，倘由本院透過 公權力調查，尚需多次函詢始可查知，自無從責由被告大兆 地產公司或喬誠仲介公司等仲介房屋買賣之公司及相關人員 得為如何之探究或查證，且原告亦未提出其他證據舉證證明 被告大兆地產公司等8 人有何未盡善良管理人之注意義務致 無從查知系爭房屋產曾發生前揭自殺案件，是原告主張被告 大兆地產公司等8 人未積極查證系爭房屋曾發生非自然死亡 之重大瑕疵，而應賠償其損害云云，自無可取。 ㈥另關於原告依消費者保護法規定請求被告喬誠仲介公司賠償 部分。按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營 者，於提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時專業水 準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、 身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急 處理危險之方法。企業經營者違反前兩項規定，致生損害於 消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證 明其無過失者，法院得減輕其賠償責任；企業經營者應確保 廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內 容；另依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害 ，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失 所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費 者保護法第7 條、第22條、第51條分別定有明文。又按消費 者保護法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供 之商品或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消 費生活安全及其品質，即應有該法之適用。而本件原告與被 告喬誠仲介公司間因簽立居間契約，委託被告喬誠仲介公司 就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，所涉 及者為被告喬誠仲介公司於履約過程中有無故意、過失而未 告知系爭房屋相關事項及有無盡調查、說明義務，此與服務 符合本業水準可合理期待之安全性與健康無關，原告不得依 消費者保護法之規定，向被告喬誠仲介公司請求給付懲罰性 違約金。而被告喬誠仲介公司確已提供原告仲介服務，且履 約過程並無故意、過失而未告知系爭房屋相關事項及未盡調 查、說明義務之情形，已如前述，原告並已購得系爭房屋， 系爭買賣契約並已履行完畢，要無不完全給付之情事，是原 告請求被告喬誠仲介公司賠償其損害，應屬無據。 五、綜上所述，原告依侵權行為及瑕疵擔保請求權等法律關係請 求被告等連帶賠償其損害410 萬元及自101 年8 月28日起至 清償日止，按周年利率5 ％計算之利息為均為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗， 應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 6 月 17 日 民事第二庭 法 官 葉藍鸚 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 6 月 17 日 書記官 顏莉妹