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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　103年度消字第2號 原　　　告　海帝溫泉社區管理委員會 法定代理人　林大能 訴訟代理人　徐正坤律師 複　代理人　吳宜平律師 被　　　告　兆益地產股份有限公司 法定代理人　簡秀玲 訴訟代理人　鄭錦堂律師 　　　　　　李保祿律師 　　　　　　莊孟璋 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年6 月13日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒佰壹拾玖萬零玖佰陸拾肆元，及自民國 一百零三年二月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用十分之三由被告負擔；餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣貳佰肆拾萬元供擔保後，得假執行。但被 告以新臺幣柒佰壹拾玖萬零玖佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免 為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 一、原告之法定代理人原為奚百里，嗣於本院審理中在民國104 年1 月9 日、同年4 月3 日因改選主任委員，變更為黃文鴻 、林大能，且依法聲明承受訴訟（見本院卷四第2 、81頁） ，核與民事訴訟法第170 條、第175 條規定相符，應予准許 。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查本件原告起訴時，就各該請求細項之請求 權基礎為：㈠、溫泉水權維護基金：公寓大廈管理條例第20 條、房屋買賣契約書第16條第1 項、第3 項、原證5 系爭第 F0000000號水權狀「其他應行記載事項」第4點；㈡、管理 費、車位清潔費等代收：公寓大廈管理條例第20條、房屋買 賣契約書第13條；㈢、未售出餘屋應補納管理費、停車位清 潔費用：公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條、規約第 10條、第11條第2項；㈣、未售出餘屋應給付欠繳管理基金 ：公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第21條、原告社區 102年4月20日區分所有權人會議臨時動議之第一案決議；㈤ 、溫泉表費：原證四結算明細表項目7（見本院卷二第227至 230頁背面、卷三第214頁背面、卷四第130頁背面至131頁） ，嗣於104年8月4日言詞辯論期日，就前開㈠、溫泉水權維 護基金請求，追加「海帝社區不動產買賣契約暨海帝社區規 約草約」第19條第1項、第3項、原證1交接總表為請求權基 礎，就上揭 ㈡、管理費、車位清潔費等代收請求，追加民法第541條規 定為請求權基礎；前開㈤、溫泉表費請求，追加原證一交接 總表、民法第541條規定為請求權基礎（見本院卷四第178頁 背面至179頁）。核其所為，係本於建商（被告）於管理委 員會成立後應移交公共款項等相關爭議事實，堪謂本於同一 基礎事實，尚合於前開規定，故均予准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張：被告於87年間，在新北市○○區○○段○○○ ○號土地建築地面27層、地下5 層住宅大樓（即原告社區， 下稱海帝溫泉社區），其後開始銷售預售屋，嗣於99年9 月 14日取得使用執照後，翌（100 ）年2 、3 月間陸續交屋， 分別向住戶收取：⒈溫泉表費（每戶新臺幣（下同）15,000 元 ）；⒉房屋管理費6 個月（每坪100 元，收取6 個月） ；⒊汽車車位清潔費每車位3,000 元；⒋管理基金（以每戶 房屋管理費6 個月計收）。而被告曾依水利法、溫泉法等規 定為海帝溫泉社區及週邊另二建案併同申請溫泉水權登記， 取得第299026號溫泉水權執照，承諾於海帝溫泉社區管理委 員會成立時，一次無償全額將溫泉水權維護管理基金800 萬 元移交管理委員會接管。嗣原告管理委員會成立後，與被告 洽商前揭溫泉表費、預收房屋及車位管理費、管理基金、溫 泉水權維護管理基金及溫泉水權移交時，被告曾提供「海帝 溫泉社區財務交接帳目」表冊及支出憑證，然被告應予移交 經費如下： （一）溫泉水權維護基金584 萬元： 被告先前主打「一戶一溫泉」豪景住宅建案，為原告社區 申請地下水溫泉水權，且承諾溫泉水權維護管理基金800 萬元供維護本井所用，應於管理委員會成立時一併無償全 額辦理移交溫泉水權，故被告連同原告社區在內三筆比鄰 建案申請一個溫泉水權，依該三建案總銷售坪數比例計算 ，原告應取得73％溫泉水權權利，被告應依公寓大廈管理 條例第20條、系爭契約第16條第1 項、第3 項、「海帝社 區不動產買賣契約暨海帝社區規約草約」第19條第1 項、 第3項、原證1交接總表、原證5系爭第F0000000號水權狀 「其他應行記載事項」第4點，按總銷售坪數依比例應提 撥且移交584萬維護基金（計算式：800萬73％＝584萬 ）。 （二）管理費、車位清潔費等代收11,544,489元： 被告為起造人，且於原告社區成立管理委員會前擔任法定 管理負責人，故基於管理負責人職責收取管理費、車位清 潔費，以支應共有部分修繕、管理、維護，當屬合理，且 應於管理委員會成立後將收取管理費餘額移交。然被告自 100 年11月14日召開區分所有權人會議，至101 年2 月1 日取得核備證明，被告曾於101 年10月4 日製作財務交接 總表及相關支出憑證影本，包括溫泉表費1,920,000 元、 管理基金5,231,124 元、預收6 個月管理費6,597,528 元 、預收6 個月車位清潔費559,500 元，共計收入14,308,1 52元，用於原社區支出13,222,327元，僅願移交1,085,82 5 元。然原告發現上開支出憑證影本中，有以被告為買受 人之三聯式發票，非以原告為買受人，難謂係用以支出原 告社區共有部分修繕、管理、維護，且未提出憑證正本， 故不得主張抵扣，況原告社區公共設施於101 年7 月14日 初步完工，期間被告在原告社區銷售餘屋，故於100 年1 月1 日起列支代墊社區公共設施費用，即與事實不符。故 經原告審核被告管理期間代墊必要費用僅有2,763,663 元 ，應依公寓大廈管理條例第20條、系爭契約第13條、民法 第541 條規定，移交原告成立前收取管理費用11,544,489 元。 （三）被告未售出餘屋部分應補納管理費、車位清潔費用1,461, 114 元： 被告與原告社區住戶簽訂不動產買賣契約時，雖於契約第 23條第8 款約定被告未售空屋管理費，按買受人繳納管理 費標準2 分之1 計收，然此約定明顯違反消費者保護法第 12條平等互惠原則、公寓大廈管理條例第10條第2 項立法 意旨（區分所有權人應按共有應有部分比例分擔），應屬 無效約定，故依被告移交表冊記載被告彼時尚未售出單位 68戶僅繳2分之1費用（現未售出於屋僅51戶），應依公寓 大廈管理條例第10條第2項、第21條、本社區住戶規約第 10條、第11條第2項規定以每坪100元計算之管理費、每個 停車位按500元計算之清潔費，再補繳2分之1費用共計 1,461,114元（管理費1,345,614元、車位清潔費用 115,500元）。 （四）管理基金2,691,228 元： 被告未售出其名下單位（68戶），仍為原告社區區分所有 權人，應依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第21 條、原告社區102 年4 月20日區分所有權人會議臨時動議 之第一案決議預繳住戶管理基金每月每坪100 元，預收管 理基金6 個月，金額為2,691,228元。 （五）溫泉表費1,020,000 元： 被告就未售出部分餘屋仍為所有權人，應繳納溫泉表費， 故被告應依原證一交接總表、原證四結算明細表項目7 、 民法第541 條規定，補繳名下68戶單位共計1,020,000 元 溫泉表費。 （六）綜上，合計22,556,831元，而管理費、車位清潔費、管理 基金，依原告社區規約第10條第5 項規定應按週年利率10 ％計收遲延利息；其餘部分按法定利率即週年利率5 ％計 算，並聲明： ⒈被告應給付原告22,556,831元，及其中4,152,342 元自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之 利息，其餘部分按起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯略以： （一）溫泉水權維護基金部分： 被告出售房屋時，並未出售溫泉水權，溫泉水權為權利之 一種，移轉非經登記不生效力，原告為管委會，雖有當事 人能力，但非實體法上權利義務主體，自無可能登記取得 溫泉水權，況溫泉設置係供社區住戶使用，維護水井費用 自當由全體住戶分擔，乃事理之平，原告要求被告獨負溫 泉水權維護基金584萬元，自非有理。 （二）管理費、車費清潔費先前代收費用、餘屋應補納管理費、 車位清潔費、住戶管理基金部分： ⒈被告雖為社區起造人、賣方，與買受人所約定之「管理基 金」，係雙方基於買賣契約而生買受人繳交義務，蓋因買 受人在交屋後會實際使用社區公設設備，基於使用者付費 立場，要求買受人繳交管理基金以達增加維護目的，故被 告就未售出空屋即無繳交具有公共基金性質「管理基金」 義務，原告主張被告應就未售出繳交管理基金2,691,228 元，顯有誤會，且非有據，另兩造於買賣契約中就管理費 約定，實與消費關係無關，故原告援引消費者保護法為請 求，即難認有適用餘地，況未售出之空屋，斷無居住使用 之情，被告與買受人約定交屋後就未售出空屋負擔1/2管 理費用，實尚符事理之平，無違反平等互惠情形，再者， 原告100年11月14日召開第一次區分所有權人會議，通過 規約第10條第2項明載管理費由各區分所有權依據區分所 有人會議決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前 或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管約定有約 定者，從其約定，未約定者，各區分所有權人應按共有之 應有部分比例分擔之，規約既係被告與買方住戶間買賣契 約，且約定被告就未售空屋負擔1/2管理費，社區又以前 開規約承認第一次區分所有權人會議召開前之約定，兩造 應受前揭約定拘束，被告就未售空屋部分僅負擔1/2管理 費，原告主張被告應負全額管理費用，當屬無稽。 ⒉另被告在海帝溫泉社區召開區分所有權人會議成立管理委 員會前，為管理負責人，被告在擔任管理負責人期間，支 付社區公共事務費用，但原告召開100 年11月14日第一次 區分所有權人會議成立管理委員會後，管委會竟藉詞不支 應費用，被告為維護社區公共事務之運作仍為支付，實際 支出高達15,224,590元費用，有單據佐證，至原告雖以交 易憑證上買受人為被告、社區公共設施於101年7月初完工 ，否認被告支出費用與社區管理維護修繕無關，但社區在 100年11月14日第一次區分所有權人會議召開前，被告為 社區公共事務管理人，相關管理事務之締約，即當以被告 之名為之，交易相對人亦以被告之名開立憑證，實在正常 ，原告飾詞否認，應無可取。而買賣契約既言明買受人自 交屋日起應負擔該戶所有清潔費、管理費，被告於交屋日 起100年2月委請物業管理公司進駐社區為社區物業及保全 事務管理，即無不合。而社區設有交通車以接送全體住戶 ，車資支出自屬公共費用，原告不予承認，令人莫名。另 公共區域電費及加熱公共區域溫泉天然氣接通保證金及瓦 斯費用，亦當為社區管理費應支付項目，為雙方買賣契約 約明在案，買受人自交屋日起即應負責。又公共區域使用 物品購入、社區污水檢測、清運社區垃圾費用及消毒，均 有單據可憑，且與社區維護相關，原告空言否認，尚無可 取。 （五）溫泉表費部分： 被告就溫泉表費雖收取128 戶共計1,920,000 元，但此費 預收係被告與買受人間基於買賣約定而來，由被告為買受 人向有關機關辦理設置溫泉表，此與原告即海帝社區管理 委員會無涉，既然被告未售出空屋部分，無人居住，即無 裝設溫泉表必要，被告亦有決定裝置溫泉表權限，與原告 無關，原告請求被告給付就未售空屋繳交溫泉表費1,020, 000 元，實在無稽，況被告已收取128 戶之溫泉表費，未 售空屋為64戶，原告主張未售空屋為68戶，亦屬有誤。 （六）被告實際收取管理基金5,231,124元、預繳管理費6,524, 502元、車位管理費552,000元，縱加計被告應分攤3個月 管理費1,272,588元、車位管理費108,000元，總計收入應 為13,688,214元，被告為社區支出公共費用達15,224,590 元，原告尚積欠被告153萬餘元，其再請求被告給付款項 ，自無理由。 （七）綜上，並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（本院卷四第202 至203 頁背面、273 頁背 面至274 頁背面、本院卷五第114 頁）： （一）被告於87年間，在新北市○○區○○段○○○ ○號土地建築 地面27層、地下5 層住宅大樓（即原告社區、海帝溫泉社 區），其後開始銷售預售屋，嗣於99年9 月14日取得使用 執照後，翌（100 ）年2 、3 月間陸續交屋，截至101 年 9 月止，被告已經出售135 戶，尚有64戶未出售；至目前 為止，被告已售出戶數148 戶，尚有51戶未售出（見本院 卷四第179 頁，104 年8 月4 日言詞辯論期日經兩造確認 ）。 （二）被告前分別向原告方買受住戶收取： ⒈住戶管理基金（以每戶房屋管理費按每坪100 元計收6 個 月）：共計收受5,251,914 元 ⒉預收房屋管理費6 個月（每坪100 元，收取6 個月）：共 計收受5,251,914 元。 ⒊預收汽車車位清潔費（每車位3,000 元，收取6 個月）： 共計收受444,000 元。 ⒋溫泉表費（每戶15,000元）：計1,920,000元 （三）原告社區於100 年11月14日召開第一次區分所有權人會議 ，且選任社區管理委員（被證41，本院卷四第161 至162 頁），通過規約（被證42，本院卷四第163 至168 頁）， 原告社區之管理委員會（下稱原告管委會）於101 年2 月 1 日，經主管機關核備成立。 （四）原告於101 年3 月1 日以海良字第00009 號函致被告「主 旨：請貴公司於文到5 日內以書面回覆說明有關提報點交 之財報質疑項目及收支明細表檢討」（本院卷二第201 頁 ），原告於101 年7 月16日以海良字第00042 號函致被告 「主旨：海帝溫泉社區管理委員會公設點交協調會」（本 院卷二第202 頁）、101 年9 月7 日海良字第00058 號函 致被告「主旨：請貴公司於文到5 日內以書面回覆說明有 關本管委會擬與G4S 物管公司簽約事宜」（本院卷二第20 2 頁背面），刪除所謂「被告101 年7 月14日完成社區公 共設施」乙節提報點交之財報質疑項目及收支明細表檢討 」。 （五）原告管委會於101 年9 月1 日開始向社區住戶按月收取管 理費，原告先後於101年1月29日以淡水中興郵局第1561號 存證信函、102年5月4日淡水郵局第1169號存證信函函催 被告繳交欠繳管理費。 （六）被告為原告社區起造人，被告依公寓大廈管理條例第18條 第1 項第1 款規定，就全部房屋向臺北縣政府（現為新北 市政府）提列公共基金3,504,983 元（提撥至「臺北縣政 府代收公寓大廈公共基金保管專戶」）。 （七）兩造前就被告未售餘屋101 年9 月起至102 年4 月管理費 存在爭議，被告僅繳納半數，原告提起給付管理費訴訟， 經本院臺北簡易庭102 年度北簡字第12805 號判決認定原 告以第一版規約第10條第2 項、第5 項、第11條第2 項為 請求，為有理由，判決原告全部勝訴，被告不服該判決， 提起上訴，經本院103 年度簡上字第514 號判決上訴駁回 ，被告向最高法院提起上訴，本院不予許可，目前被告就 該不予許可裁定抗告至最高法院，已經駁回（見本院卷五 第114 頁）。 四、得心證之理由：原告主張被告為海帝溫泉社區起造人，在財 務交接時有多處費用應行移交，且應就未售出空屋繳交管理 費、車位清潔費、管理基金，另應繳交溫泉水權維護基金及 溫泉表費，然為被告所否認，並以前詞置辯，故雙方依民事 訴訟法第268條之1第2項規定協議簡化爭點如下：原告以下 開依據，請求被告如數給付下開費用，是否有理？㈠、溫泉 水權維護基金584萬元：公寓大廈管理條例第20條、系爭契 約第16條第1項、第3項、買賣契約暨規約草約第19條第1項 、第3項、原證1交接總表、原證5系爭第F0000000號水權狀 「其他應行記載事項」第4點（同新水權狀F0000000-0號「 其他應行記載事項」第6點）？㈡、溫泉表費、管理基金、 管理費、車位清潔費等代收11,544,489元：原告主張被告給 付代收溫泉表費、6個月管理基金、管理費、車位清潔費共 計收入14,308,152元，扣除原告同意支出必要費用2,763,66 3元，餘額為11,544,489元，爰依公寓大廈管理條例第20條 、系爭契約第13條約定及民法第541條規定為請求？ ㈢、未售出餘屋應補納管理費、停車位清潔費用1,461,114 元：依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條、規約第10 條、第11條第2項約定為請求？㈣、未售出餘屋應給付欠繳 管理基金2,691,228元：依公寓大廈管理條例第18條第1項第 2款、第21條、原告社區102年4月20日區分所有權人會議臨 時動議？ ㈤、溫泉表費1,020,000 元：依原證一交接總表、原證四結 算明細表、民法第541 條？茲分敘如下： （一）溫泉水權維護管理基金：原告以公寓大廈管理條例第20條 、系爭契約第16條第1 項、第3 項約定、買賣契約暨規約 草約第19條第1 項、第3 項、原證1 交接總表、及原證5 系爭第F0000000號水權狀「其他應行記載事項」第4點（ 同新水權狀F0000000-0號「其他應行記載事項」第6點， 本院卷三第62頁），請求被告按總銷售坪數依比例給付58 4萬元維護基金： ⒈按管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有 權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用 情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共 基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及 餘額移交新管理負責人或新管理委員會；管理負責人或管 理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於7 日內仍不公告 或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交， 公寓大廈管理條例第20條定有明文。另公寓大廈之公共基 金，依同法第18條規定，來源如下：起造人就公寓大廈 領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定 比例或金額提列。區分所有權人依區分所有權人會議決 議繳納。本基金之孳息。其他收入。同法第18條第2 項規定：依前項第1 款規定提列之公共基金，起造人於該 公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市 ）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會 或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用部分、 約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主 管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由 中央主管機關定之。故觀以前開法條，可知海帝溫泉社區 之「公共基金」，應包括被告依前揭條例第18條第1 項第 1 款規定，向臺北縣政府（現為新北市政府）提撥至「臺 北縣政府代收公寓大廈公共基金保管專戶」之3,504,983 元，及其他依區分所有權人決議繳納款項、基金孳息或其 他收入，公寓大廈管理條例第20條所稱之「公共基金」， 實與原告請求之「溫泉水權維護管理基金」有別，故原告 以公寓大廈管理條例第20條為請求被告給付「溫泉水權維 護管理基金」，則難論於法有據。 ⒉另查，原告據為本項請求權基礎之系爭契約第16條第1 項 、第3 項約定「公共設施之權利：對於本契約建物之公 共設施及設備，屬全體住戶共有，除本約有特別約定者依 其約定外，甲方（買受人）有共同使用及維護之權利與義 務，並同意委由管理委員會統一管理維護。…溫泉之取 供，使用以及收費標準等，原則依照主管機關之法令使用 辦法之規定辦理，倘不在規定範圍者，則比照本條第一款 之約定辦理之。」內容（見本院卷二第210 頁）、買賣契 約暨規約草約第19條第1 項、第3 項約定「共用部分及 約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權 管理委員會另訂使用規則。…區分所有權人將其專用部 分出租或使用者亦應遵守本規約各項規定。」等內容（見 本院卷一第61頁），實均僅係買賣契約針對社區住戶共有 之建物公共設施及設備，約定由全體購屋者共同使用維護 ，並同意委由管委會管理維護，及溫泉取供使用及收費約 定，此與原告主張之「溫泉水權維護管理基金」，尚屬二 事，而此等管理維護約定，並未賦予買方（即社區住戶） 可據而請求賣方（被告）移交溫泉水權管理維護基金權利 ，更遑論非系爭契約當事人之海帝溫泉社區管委會即原告 ，可據而向被告請求，故原告依照前開約定請求被告給付 溫泉水權維護基金，亦無可許。 ⒊至原告另以原證1 交接總表為請求，然被告先前提出之原 證1 交接總表，原告予以爭執，顯見雙方對此表內容並無 共識，原告則無從據該表為請求。又原告以原證5 系爭第 F0000000號水權狀「其他應行記載事項」第4點（同新水 權狀F0000000-0號「其他應行記載事項」第6點）被告向 新北市政府申請溫泉水權時，新北市政府核發之第F00000 00號水權狀「其他應行記載事項」第4點記載「本水井將 來移轉時，維護管理基金新臺幣800萬元供社區管理委員 會日後維護本井使用，應於管理委員會成立時將該基金一 次、無償且全額辦理移交，並將溫泉水權移轉。本基金係 專款專用，水權人應善盡維護管理之責」內容（同新水權 狀F0000000-0號「其他應行記載事項」第6點，見本院卷 三第62頁），請求被告給付溫泉水權維護基金。但查，溫 泉水權既係被告向新北市政府申請，新北市政府依照水利 法第37條、溫泉法施行細則第2條規定准予核發溫泉水權 狀，用水範圍含括新北市○○區○○段902、902-1、902 -2、910-1、966、966-1、966-2、966-3、966-4、971、 971-1、971-2地號等12筆土地（見本院卷一第65至66頁） ，其用水範圍非僅本件原告海帝溫泉社區所用，又新北市 政府在該水權狀之前揭記載，既係新北市政府審核、核發 水權行政程序而行記載事項，不論其目的係新北市政府對 被告所行行政指導、促請注意或對被告單方要求，抑或係 被告為申請水權而向新北市政府允諾事項，均不足逕而推 論原告因此取得向被告請求之私法上權利（即前開水權狀 記載，不足使原告對被告因而產生債之關係，或民事請求 權基礎），故原告以前開水權狀記載為請求，難論有理， 應予駁回。 ⒋況查，海帝溫泉社區住戶（即買受人）係向被告買受房屋 ，此有原告提出之買賣契約在卷可考（見本院卷二第205 頁背面），雙方既然係就「預售屋」為買賣，無特別購買 「溫泉『水權』」，縱被告係以社區附有提供溫泉為預售 屋廣告宣傳內容，有被告售屋廣告節本一份在卷可查（見 本院卷二第233 至246 頁），亦無從逕謂被告即負有移轉 溫泉水權或移交溫泉水權維護管理基金義務，更證原告此 部分請求，於法無理，故原告以上揭請求權基礎，請求被 告溫泉水權維護基金均非有據，不應准許。 （二）管理費、車位清潔費等代收11,544,489元：原告主張被告 給付代收溫泉表費、6 個月管理基金、管理費、車位清潔 費共計收入14,308,152元，扣除原告同意支出必要費用2, 763,663 元，餘額為11,544,489元，爰依公寓大廈管理條 例第20條、系爭契約第13條約定、民法第541 條規定為請 求。 ⒈按管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有 權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用 情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共 基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及 餘額移交新管理負責人或新管理委員會，公寓大廈管理條 例第20條第1 項定有明文。另被告與原告社區住戶間買賣 契約第13條第3 項亦約定「乙方（被告）於完成管理委員 會之交接時，一併將公共基金移交之」等內容（見本院卷 二第209 頁），故被告雖於原告社區管理委員會成立前為 法定管理負責人，惟仍應於原告社區管理委員會成立後， 將公共基金餘額移交新管理委員會。原告主張被告101 年 10月4 日移交之財務資料中（即原證1 ，見本院卷一第11 至13頁），共計收入為14,308,152元（即溫泉表費1,920, 000 元、管理費基金5,231,124 元、預收管理費6,597,52 8 元、車位清潔費559,500 元加計金額，不含該表內101 年9 月部分），原告僅認被告管理期間代墊必要費用為2, 763,663 元，故被告應依公寓大廈管理條例第20條、系爭 契約第13條約定，移交原告成立前所收取之11,544,489元 代收費用，然被告否認前開移交資料，抗辯該份財務資料 僅係被告為求財務交接進行順利達成，預先擬製資料，既 然不被原告接受，即失效力，無從拘束兩造。本院審以雙 方對於前開財務資料無共識，則當就移交財務資料之收入 、支出項目逐項審核確認，故細就前開收入及支出內容， 確認被告應移交財務項目及金額如下： 代收入部分：共計為12,408,942元 ⑴溫泉表費1,920,000 元： 原告主張此部分溫泉表費屬被告代收收入項目，然為被告 否認。經查，原告社區住戶每戶應納15,000元之溫泉表費 ，實係被告身為買賣契約賣方、預售屋起造人，與購屋買 方、社區住戶間買賣契約內容，被告就售屋設置溫泉表部 分，向各別買方收取15,000元設置費用，此觀原告提出之 交屋結算明細表可明（見本院卷一第62頁），既本諸買賣 房屋契約約定內容，其情要與社區公共事務無關，故難論 被告按戶收取15,000元設置溫泉表，屬於起造人代收收入 費用，或難論此費用為被告應移交海帝溫泉社區管理委員 會之財務收入範疇，原告主張溫泉表費1,920,000 元應加 計於被告代收收入，並無可採。 ⑵另兩造於本院審理期間，針對被告向原告社區買受人實際 收取、應移交社區管理委員會之收款金額為：住戶管理基 金5,251,914 元、預收房屋管理費6 個月5,251,914 元、 預收車位清潔費每車位3,000 元、收取6 個月共計444,00 0 元等節為不爭執（見兩造不爭執事項㈡、本院卷四第19 3 至194 頁、第201 頁背面至202 頁），另加計被告移交 當時名下未售空屋面積4,485.38坪、77車位，另以1/2 管 理費計算，為1,345,614 元、115,500 元（計算式：房屋 管理費：4,485.38100 6 2 ＝1,345,614 ；車位清 潔費：77500 6 2 ＝115,500 元，見本院卷一第11 頁），故針對預收管理費、車位清潔費部分，被告代收且 應納入移交財務範圍之款項（併含自身就未售空戶、停車 位應繳納之預收6 個月管理費、車位清潔費），為6,597, 528 元、559,500 元（即同原告主張預收6 個月管理費、 停車位清潔費數額）。 ⑶從而，本院認定被告應移交管理委員會之代收收入總額為 ：住戶管理基金5,251,914 元、預收管理費6,597,528 元 、停車位清潔費559,500 元，總計為12,408,942元（計算 式：5,251,914 ＋6,597,528 ＋559,500 ＝12,408,942） 。 代支出部分： 被告抗辯自身擔任管理負責人期間，支付海帝溫泉社區公 共事務費用，支出金額高達15,224,590元，並提出支出明 細表1份及相關支出憑證在卷可考（見本院卷二第26至190 背面），惟多為原告所爭執，故就被告抗辯之各支出細項 審究如下： ⑴天然氣費保證金425,000 元、溫泉加熱瓦費共計338,781 元（用戶號碼：0000-0000 、0000-0000 ： 被告抗辯就天然氣費保證金、溫泉加熱瓦費，支出425,00 0 元、338,781 元（176,648 元、162,133 元加計金額） ，有欣芝實業股份有限公司（下稱欣芝公司）存入保證金 收據、瓦斯費收據聯、請款單等文件為憑（見本院卷二第 30至51頁），前開收據加計金額，確與被告提出瓦斯費單 據總額相符，另被告為佐證前開保證金及瓦斯費用支出， 請求本院函詢收取前開費用之欣芝公司，欣芝公司為此以 104 年1 月21日（104 ）芝管018 號函覆「貴院檢附單據 瓦斯費收據聯用戶號碼0000-0000 應繳金額…、用戶號號 碼0000-0000 應繳金額…各4 筆均已繳納收取無訛」（見 本院卷三第343 頁）、104 年1 月27日（104 ）芝管027 號函覆本院：「關於前開保證金收據3 筆共計425,000 元 費用，確實係欣芝公司所開立，做為天然氣燈表通氣計量 所用（專用大型燈具3 具），其收取標準依據欣芝公司公 告公用天然氣事業營業章程第16條規定辦理，另兆益地產 股份有限公司所繳交保證金之3 具燈表均仍天然氣通氣使 用中，需依作業程序申請停止使用辦理拆表繳交相關費用 ，始可全數無息歸還」等內容（見本院卷三第349 頁）， 並衡酌該等單據用戶號碼為0000-0000 、0000-0000 之帳 單地址○○○區○○○路○段○○巷○ 號頂樓，非海帝溫泉 社區區分所有權人各別地址，堪論此等費用應係用以維護 公共區域加熱溫泉之用，故被告支付100 年1 月天然氣保 證金425,000元及100年4月至102年6月間瓦斯費用338,781 元，共計763,781元，請求於前開預收款項中扣抵，當論 合理。 ⑵公共電費（電信室）： 被告針對100 年7 月至102 年4 月間公共電費（電信室） 支出48,620元，提出台灣電力公司100 年9 月至102 年3 月間電費通知及收據1 份為憑（見本院卷二第52至62頁） ，前開收據加計金額，確與被告提出電費單據總額相符， 尚屬可信。原告雖質疑此等費用與海帝溫泉社區無關，並 以台灣電力公司台北北區營業處104 年1 月30日北北字第 1041530337號函文為憑（見本院卷三第350 頁），惟觀以 函覆內容「本公司登記之用電戶名與電費帳單繳款人非盡 相同，經查，旨揭地址100 年9 月至102 年5 月期間之電 費係用戶持單至本處候收櫃臺或委託代收金融機構繳費， 至何人所繳無從查知。另查該址係於99年10月8 日由『臺 灣土地銀行股份有限公司』申請新設裝表供電，並於100 年11月2 日過戶為『兆益地產股份有限公司』，復於102 年8 月1 日更名為『中華電信股份有限公司台灣北區電信 分公司台北營運處』迄今，謹提供參考。」內容，可見實 際繳納電費者，本未必與登記用電戶名稱一致，被告既提 出前開蓋印繳訖戳章之電費通知及收據，應可證該等費用 確為被告所繳納，至電費通知及收據上，雖有部分單據抬 頭為「土地銀行」（見本院卷二第52頁），惟此係因被告 興建建案時尚有信託予土地銀行所致，然信託之事，仍無 從影響實際繳交此部分公共電費者為被告，被告據而請求 於公共管理費用支出，當論合理。 ⑶公共電費【大公、地下室（電號：00-00-0000-00-0 ）、 電號：00-00-0000-00-0 、00-00-0000-00-0 、00-00-00 00-00-0 、B1棟管理員室電費（15號1 樓，電號：00-00- 0000-00-0 ）】： ①被告就100 年7 月至102 年4 月間公共電費（大公、地下 室，電號：00-00-0000-00-0 ）支出1,703,446 元、電號 ：00-00-0000-00-0 、00-00-0000-00-0 、00-00 -0000 -0 0-0支出2,686,619 元、100 年11月至102 年2 月間， 就B1棟管理員室電費（15號1 樓，電號：00-00-0000-00 -0）支出1,512 元，並提出台灣電力公司100 年8 月至10 2 年5 月間電費通知及收據4 份（分別為電號00-00-0000 -0 0-0、00-00-0000-00-0 、00-00-0000-00-0 、00-00- 0000-00-0）、101年1月至102年3月間電費通知及收據1份 （電號：00-00-0000-00-0）為憑（見本院卷二第63至146 頁），收據加計金額確與被告提出電費單據總額相符，堪 論可信。 ②至原告主張此等電費金額過高，與海帝溫泉社區103 年11 月至104 年4 月同電號近半年電費支出相較，5 個電表合 計每月平均電費僅163,018元，但被告代支100年7月至10 1年8月期間之每月公共電費，卻超出20餘萬元，甚有高達 32萬餘元情形，顯見被告係將彼時自身公設施工用電電費 ，轉嫁要求原告負擔。但查，原告主張被告因施作公設始 致前開5電號100年8月至102年6月間電費支出飆高乙節， 並未舉證以實其說，自難單以電費較高之結論，歸咎彼時 擔任社區管理負責人之被告。 ③再者，原告主張被告於101 年7 月14日始完工公共設施， 以證人林大能（現為原告管理委員會主委）證言為證，證 人林大能證稱：被告於100 年1 月10日交屋給我，我於10 0 年10月1 日入住B 區1 號23樓，交屋後我開始裝潢房子 ，有一天（不記得幾號）大廳公設牆面全部遭被告打掉， 聽聞打掉之原因是因為不好看，後來一直到隔年101 年7 月14日，大廳才又完工等語（見本院卷四第303 頁），然 細究前開5 電號之電費資料，101 年7 月以前（即100 年 8 月至101 年7 月間）與該時之後（101 年7 月至102 年 5 月間）之電費，未見101 年7 月前電費資料有明顯偏高 情形，101 年8 、9 月間電費實為電費最高之區段，即徵 原告主張此部分電費偏高均因被告施作公設所致之說法， 尚非全然可取，故原告以被告施作公設為由拒絕支出此部 分公用電費，應非可採，被告抗辯此部分公共電費支出當 可由公共代收款項為支出。 ⑷物業管理費：齊家公司2,675,690 元、士瑞克公司5,917, 943 元： ①被告抗辯依其與海帝溫泉社區買受人間買賣契約，買受人 應自交屋日起負擔該戶基本水電費、清潔費、管理費及公 共使用之水電費，有原告提出兩版本之買賣契約可憑（見 本院卷一第45頁、卷二第209 頁），被告於100 年2 月起 開始交屋（見本院卷一第3 頁），被告為海帝溫泉社區自 100 年2 月起，委請物業管理公司齊家公寓大廈管理維護 有限公司、齊家保全股份有限公司（下合稱齊家公司）， 於100年3月至10月間就海帝溫泉社區共用及約定共用部分 ，提供大樓管理維護事務、駐衛保全服務，且於100年4至 10月間支出2,675,690元，當由代收之管理費、管理基金 中扣款，有被告、齊家公司間締結之「委任管理維護業務 契約」、「駐衛保全服務契約」、請款單、齊家公司開立 之統一發票為憑（見本院卷二第147至162頁背面）。 ②然而，細究齊家公司向被告提出之請款單，上載社區名稱 為「海帝接待中心」，請領管理服務之人員編制包括「社 區經理」、「事務秘書」、「接待秘書」、「管家清潔」 、「社區警衛」、「夜間警衛」等（見本院卷二第154 、 157 、158 、159 、160 、161 、162 頁），似徵被告委 請齊家公司進行大樓管理維護、駐衛保全，係供自身銷售 預售屋餘屋之「接待中心」所用，齊家公司針對提供服務 內容多次以陳報狀函覆：齊家公司與兆益地產公司（被告 ）締約服務海帝社區管理服務，契約僅限於管理維護已完 工區域，至於B 區或C 區當時是否已經完工，因彼時現場 服務人員均已離職，故無法透過人員確認彼時B 區或C 區 是否已經完工，至於「社區經理」係監督及管理社區綜合 事務，如廠商聯絡、開會事務主持；「事務秘書」為社區 庶務工作，如影印、接聽電話等；「接待秘書」為接待中 心櫃臺接待，如為看屋民眾倒茶水；「管家清潔」為社區 簡易打掃，如倒垃圾、掃地等節（見本院卷五第28、38頁 ），齊家公司函覆內容雖無法明確指明彼時上開人員之服 務區域，然由前開函覆內容，已足證齊家公司所提供之服 務，實均供被告「接待中心」物業管理維護所用，則此等 「社區經理」（如廠商聯絡、開會事務主持）、「事務秘 書」（如影印、接聽電話）、「接待秘書」（接待中心櫃 臺接待、為看屋民眾倒茶水）、「管家清潔」（社區簡易 打掃，如倒垃圾、掃地）等職務，既係被告接待中心、預 售餘屋所應自行負擔之人事成本，當屬被告售屋成本，無 由轉嫁予已經購屋之原告社區負擔，被告以該等售屋成本 轉嫁予原告社區，要求自代收之管理費、管理基金中扣款 ，甚屬無理，並無可取。 ③至被告另抗辯其於100 年10月15日，與士瑞克公寓大廈管 理維護股份有限公司締約（下稱士瑞克公司），改由士瑞 克公司管理維護海帝溫泉社區，有被告、士瑞克公司間締 結之「委任管理維護業務契約」、Billing Detail（即請 款單）、士瑞克公司開立之統一發票1 份為證（見本院卷 二第163 至172 頁背面），更經士瑞克公司於104 年3 月 20日104 年衛法字第0930012005號函在卷可考（見本院卷 四第41至43頁）。經查，被告與士瑞克公司締結「委任管 理維護業務契約」之管理維護標的物為「新北市○○區○ ○○路○段○○○ 巷○○號1 樓」，士瑞克公司就自身提供之 服務內容，以105 年3 月15日105 物法字第0930070869號 函文，具狀說明：公司原負責之管理幹部李政斌副理不幸 已於日前因病過世，本公司僅能由現有人員記憶就函詢項 次說明，契約所載之（服務）區域位於C 區，銷售中心為 A 區2 樓，B 區主體完工，仍在細部裝修中，「社區經理 」係建立各項標準作業流程，協助管委會設立準備事項， 與客戶溝通協調；「社區管家」係協助經理執行各項工作 ，管理現場其他人員；「生活秘書」係郵件收發、住戶需 求服務等；「清潔人員」係A 、B 區電梯、公共區域清潔 ；「安管人員」為A 、B 區安全與門禁管理等內容（見本 院卷五第8 頁）；後再於105 年5 月15日以105 物法字第 0930070891號函覆：契約記載位置雖於C 區，但僅供本公 司辦公使用，服務區域非於C 區，係於A 、B 兩區（見本 院卷五第92頁）。然查，士瑞克公司起初函覆提供服務區 域說法（C 區），與兩造認知有別（見本院卷五第94頁背 面），雙方對於原告之海帝溫泉社區係位於B 區，被告預 售之銷售中心位於B 區2 樓等事實不加爭執（在本院卷五 第48至該頁背面、61至64頁），士瑞克公司後改稱契約所 載區域，與實際提供服務區域不同，然此前後不一陳述， 已徵士瑞克公司對於先前提供服務地點無法確認，至其敘 及前開服務人員及所提供服務內容，雖大致與該等職稱名 義上應服務內容相符，但卻與其所稱服務區域有間，故士 瑞克公司既無法確認自身提供服務所在地點，則無從肯認 士瑞克公司提供之管理維護業務係供原告社區用，或僅專 供被告B 區2 樓之銷售中心所用，是此等費用無法排除係 被告接待中心、預售餘屋所應自行負擔人事成本之可能性 ，被告以此售屋成本要求轉嫁予已經購屋之原告社區負擔 ，要求自代收之管理費、管理基金中扣款，當屬無理。 ④況而，審以被告與齊家公司間「委任管理維護業務契約」 、「駐衛保全服務契約」締約期間為100年3月1日至同年 10月31日（見本院卷二第147至162頁）；被告與士瑞克公 司間「委任管理維護業務契約」之服務期間為100年10月 15日至101年10月31日間（見本院卷二第163至172頁背面 ），兩契約於100年10月15日至同月31日間，服務期間重 疊、服務內容亦大致相同，被告為何於同段期間委請兩公 司提供相近服務，雖稱係業務交接事宜所致（見本院卷五 第131頁），然經本院函詢齊家公司、士瑞克公司確認契 約期間重疊、兩公司如何分工管理大樓等宜，兩公司竟均 函覆稱不知情、無法確認（見本院卷五第8、28頁），齊 家公司每月管理維護業務費用207,900元（見本院卷二第 147頁）、每月駐衛保全服務費用160,650元（見本院卷二 第151頁背面）；士瑞克公司100年10月15日至同月31日服 務費用為27,500元，其後100年11月1日至101年10月31日 服務費用543,000元（平均每月45,250元，見本院卷二第 163頁背面至164頁），顯見兩公司提供管理維護或駐衛保 全之服務，索費甚高，竟就服務期間重疊、如何分工等情 完全不復記憶，更徵此部分費用支出之合理及必要性堪疑 ，故兩公司彼時如何，及是否確實提供服務？服務內容非 僅被告接待中心，確係為管理維護原告社區，而有支出必 要等節，仍多處可議，故難認此等費用支出為合理且必要 ，被告抗辯此等費用應由公共代支款項支出，尚無可取。 ⑸社區交通車費用（頂呱呱公司） ①被告抗辯其於100 年10月至101 年9 月間，委請頂呱呱運 通公司載送原告社區（B 區）往返社區、捷運站（往返紅 樹林捷運站、淡水捷運站），又因至101 年4 月止，尚提 供服務C區社區住戶，故以B區總銷售坪數13,457.27坪，C 區社區總銷售坪數1,678.28坪，按比例B區占88.91％【計 算式：13,457.27（13,457.27＋1,678.28）＝88 .91％ 】，故100年10至11月車資為165,375元；100年12月至101 年7月每月車資為131,250元；101年8月車資為135,625元 ，是100年10月至101年4月按比例計算，B區應分攤費用為 1,259,882元【計算式：（165,37588.91％）＋（ 131,25088.91％5）＋（131,2503）＋135,625＝ 1,259,882】（見本院卷二第29頁），有100年10月至101 年9月頂呱呱公司交通車趟請款明細表、頂呱呱公司開立 之統一發票、載明「住戶接駁車」業務之付款證明書為證 （見本院卷二第173至178、卷四第51頁）。 ②然而，原告否認交通車係專供載送社區住戶使用，被告在 房屋預售階段，即有提供接駁車供賞屋民眾搭乘，推銷房 屋及締結售屋契約時，亦無表明原告社區應負擔交屋後接 駁交通車費用，故被告提供賞屋民眾搭乘之交通車費用， 當屬售屋成本，應由被告自行負擔，原告所言各情，有證 人林大能在庭證稱：我在購屋前、前往賞屋時，就有使用 過被告提供之接駁車服務，我當時住新店，坐捷運至紅樹 林站，出站就看到一台中型巴士寫「海帝」，當時那邊建 案很多，所以要由車體標示，確認是哪一建案接駁車，我 只有使用過一次接駁車，看屋完就買了，被告當時沒有特 別說接駁車使用費用要由何人負擔，我也沒有特別問交通 車是被告無償提供，抑或，交屋後要由全體住戶、管理委 員會負擔費用，接駁車只有停靠捷運站跟海帝，司機也沒 問乘客是不是要去看屋，至頂呱呱公司所提供之巴士時刻 表，先前可能有貼在社區電梯等語（見本院卷五第95頁背 面至96頁背面），證人徐世芬（100 年8 月22日入住B 區 住戶）在本院證稱：我是在96年購屋的，當時將報紙上「 海帝Expo」建案聯絡電話抄下來，與朋友相約去看屋，我 坐捷運到紅樹林站，出站後打廣告上電話，確認是「海帝 Expo」建案後，他們就派車過來，我們上車後在那邊消磨 2 個小時，看完他們還問我們需不需要載我們到紅樹林站 ，我們說不用，我們要去淡水看夕陽，我當天沒有簽約， 後來看屋是開車前往，所以只使用過一次接駁車，有看到 接駁車體有「海帝Expo」字樣，買屋當時，沒有人提到接 駁車費用由何人負擔，售屋小姐說社區有提供接駁車服務 ，但沒有說要由何人負擔費用，這是廣告內容之一，我想 應該是建商的好意、提供服務等語可證（見本院卷五第97 頁至98頁）。另徵以頂呱呱公司以陳報狀函覆「被告原訂 於100 年10月21日至101 年10月20日向頂呱呱公司租賃車 輛供接駁車使用，但被告於101 年9 月1 日突然口頭通知 翌日不用派車，提前終止契約，故實際租賃期間為100 年 10月21日至101 年9 月1 日，頂呱呱公司提供服務行程範 圍係社區發車，經淡水捷運站、紅樹林捷運站後，返回社 區，每日發車時間為早上7 點至下午9 點，係提供『賞屋 消費者』接駁至紅樹林捷運站、淡水捷運站接送服務使用 ，但無限定只提供銷售預售屋使用，被告後來有通知為配 合學生上課，故加開早上6點30分、7點30分之加班車至紅 樹林站，7點30分另行駛至竹圍國小，再返回社區，車輛 租賃期間有提供入住海帝溫泉社區（即天做岸社區）B、C 區住戶搭乘，車輛車身外體有載明『天做岸接駁專車』， 故該社區住戶、住戶友人、賞屋民眾均可搭乘，因與被告 間之契約未約定登記乘客資料、搭乘人數，故無搭乘乘客 紀錄可提供，司機除確認經常搭乘之住戶外，只向乘客確 認是前往天做岸社區者，即供搭乘」等內容（見本院卷五 第43至44頁），可知被告在預售海帝社區時，即提供交通 接駁車服務供賞屋民眾搭乘，且無於與買方締約時，明確 表明接駁車費用在被告交屋後，將由社區全體住戶負擔， 而頂呱呱公司函覆內容，益證接駁車主要係因被告銷售房 屋所設置，供接送賞屋民眾所用，車體更特別加註建案名 稱，服務內容亦係被告因自身需求，獨立指示頂呱呱公司 配合，故此等主要提供賞屋民眾搭乘之接駁車，應為被告 銷售房屋之宣傳手段，所支出之車輛租賃費用，當屬被告 售屋成本，縱令嗣有提供購屋後入住原告社區之住戶搭乘 情形，亦堪謂係被告提供售屋服務內容，既然未於買賣契 約締約時，特別要求或在買賣契約中記明接駁車租賃費用 由買方負擔，則無由嗣後要求住戶負擔此等建商售屋成本 。 ③至被告以證人林宜珊（為被告銷售海帝溫泉社區房屋之售 屋簽約人員）證言，佐證其前有告知被告售屋人員有口頭 向各個買方說明接駁車費用應由社區自行負擔乙情。然查 ，證人林宜珊在本院證稱：被告於94年10月開始委由代銷 公司銷售海帝溫泉社區，預售時有提供賞屋接駁專車，但 95年之後就沒有提供，我不是銷售人員，但買方締約時， 我有跟買方說接駁車是社區巴士，費用由社區人員支付， 但我沒有負責與所有買方接洽、締約，大部分是我，但當 時被告員工流動率很高，所以像我這樣負責與買方締結書 面契約之人員，有兩位，但另一人流動率很高，我也不記 得另一個人是誰，94至95年間被告是向小馬巴士租賃，我 不知道其後之接駁車是由哪一公司負責，對於林大能、徐 世芬前開證言，確實賞屋車之車體上有「海帝Expo」字樣 ，但我們簽約時確實有告知客戶之後會有社區巴士，而「 海帝Expo」不是我們的社區巴士，94至95年間的接駁車才 有「海帝Expo」字樣，100 年後的車輛不會有「海帝Expo 」字樣，但是我也沒看過頂呱呱公司派的接駁車，我100 年後比較少去海帝，交屋後就很少到現場等語（見本院卷 五第108 至109 頁），可知證人林宜珊並非被告方唯一負 責與買方締約之售屋代表，其證言無法佐證所有買方購屋 情形，則難論原告社區住戶全體與被告締結購屋契約時， 均獲悉「原本賞屋接駁專車之費用在交屋後由原告社區負 擔」乙節，況證人林宜珊自承於100 年後，鮮少至原告社 區，對於頂呱呱公司派遣接駁車情形，亦不甚了解，是其 前開證言無從為有利被告之認定。 ④故社區交通車費用，既係被告預售房屋之服務內容，當屬 被告售屋管銷費用範圍，買賣雙方締約時，既無特別約定 此等費用在交屋後由原告社區住戶負擔，被告則無由遽稱 此屬代支費用範疇，此節代支費用請求扣抵，應屬無理由 。 ⑹溫泉許可費 被告抗辯其於101 年4 月至102 年4 月間，為原告B 社區 及另一C 社區繳納100 、101 年度取用溫泉水量應付政府 費用16,560元、24,624元，有繳款書在卷可憑（見本院卷 二第179 至180 頁），當屬被告維護海帝溫泉社區而支出 ，故原告B 社區應以前開比例，負擔36,616元費用【計算 式：（16,560＋24,624）88.91 ％＝36,616】，然原告 否認此等溫泉費用，且抗辯原告社區迄今仍無溫泉可用。 經查，前開繳款書雖記載被告向新北市政府水利局繳納許 可費【100 年度溫泉取用費（3680度）、101 年度溫泉取 用費（5472度）】等內容，然此等繳款文書無法彰顯係海 帝溫泉社區取用溫泉，或進一步說明原告所在之B 區取用 度數及費用若干，自難論此等繳款文書與原告海帝溫泉社 區即B 社區相關，故被告就此部分舉證不足，難認此部分 為原告社區應支出公共費用。 ⑺雜支（防鏽皮膜劑費用） 被告就「防鏽皮膜劑費用12,600元」部分，雖提出展志公 司統一發票及104年1月21日函文為證（見本院卷二第181 頁、卷三第347頁），然此等費用究竟係用於海帝溫泉社 區何處？ 僅用於原告B社區，抑或，係另用於另一C社區，未見被告 進一步舉證證明，實難單以前開統一發票及函文，逕論此 費用應由原告社區代收管理費或管理基金負擔，被告抗辯 應扣取此部分費用，並無可取。 ⑻雜支（海鹽費用） 被告就「海鹽（粗鹽）費用300 元」部分，雖有淡水區農 會統一發票為證（見本院卷二第182 頁），然此等費用之 支出是否確實與原告海帝溫泉社區（B 社區）相關，且有 支出必要，未見被告進一步舉證證明，則難論此部分費用 應由原告負擔，被告抗辯扣取此部分費用，亦非可許。 ⑼雜支（清潔用品） 被告就「清潔用品費用19,881元」部分，雖有衍聖實業有 限公司（下稱衍聖公司）提出應收帳款明細表、出貨單、 統一發票、銓國百貨商品行、陳氏環保清潔社提出免用統 一發票收據、新上億百貨統一發票等文件為證，衍聖公司 亦函覆前開應收帳款明細表、出貨單確實為伊開立（見本 院卷三第147 至149 頁、卷四第62至64頁），被告亦提出 付款予衍聖公司支票影本為憑（見本院卷四第126 頁）， 至被告雖聲請函詢銓國百貨行、陳氏環保清潔社，但經本 院多次函詢均未收受函覆（見本院卷第三第132 至134 頁 、卷四第71至72頁），然原告多處質疑前開文件真正及必 要性，故分敘如下： ①衍聖公司清潔費費用17,504元： 被告就代支予衍聖公司清潔費用17,504元事實，有衍聖公 司出具101 年6 至7 月間應收帳款明細表、出貨單、101 年7 月30日統一發票、支出支票各1 份為憑（見本院卷二 183 至185 頁、卷四第126 頁），且辯稱該等單據已經當 時社區經理許哲（士瑞克公司派駐之社區經理）及社區住 戶葉哲享簽認等語，而許哲確實為士瑞克公司彼時派駐擔 任社區經理乙節，雖經士瑞克公司以105 年5 月15日105 物法字第0930070891號函覆「許哲係擔任海帝天做岸社區 社區經理，任職期間為100 年11月1 日至103 年3 月31日 」等內容確認（見本院卷五第92頁），但士瑞克公司以同 一函文否認派駐期間有代刻「海帝溫泉社區管理委員會收 發章」橢圓印章，被告亦否認自身有代刻印章行為（見本 院卷五第4 頁背面），故前開應收帳款明細表、出貨單上 存在「海帝溫泉社區管理委員會收發章」印文，難論係真 正有權刻印者代刻蓋印，而士瑞克公司之派駐人員難論係 專供原告社區而為，恐專供被告銷售中心使用如前述，則 派駐社區經理許哲所簽認之支出費用文件，無法認係原告 社區所用，且有支出必要，被告抗辯予以扣抵，難謂可許 。 ②銓國百貨商品行717 元、陳氏環保清潔社1,500 元、新上 億百貨160元： 被告就代支予銓國百貨商品行717 元、陳氏環保清潔社1, 500 元、新上億百貨160 元等事實，有銓國百貨商品行、 陳氏環保清潔社提出免用統一發票收據、新上億百貨統一 發票等文件為證（見本院卷二第186 頁），銓國百貨商品 行、陳氏環保清潔社均未函覆本院函詢內容，審以此等支 出內容為「垃圾桶、清潔劑、水蠟、垃圾桶」，單據上雖 有社區經理許哲簽認於其上，然亦存前開疑慮，故難論此 等費用係原告社區公共事務應支出費用，被告抗辯予以扣 抵，亦非有理。 ⑽社區廢水申報費14,000元： 被告就「社區廢水申報費14,000元」代支費用部分，提出 環康實業股份有限公司（下稱環康公司）出具報價單、統 一發票為證（見本院卷二第187 至188頁 ），及環康公司 104 年1 月21日函覆有收受被告開立之支票（票面金額14 ,000元）之陳報狀在卷可參（見本院卷三第342 頁），審 以環康公司出具報價單之工程地點位於「海帝社區B 區」 ，工程名稱及項目為「定期申報、廢水定期申報作業，含 ：環保局文書撰寫、水質檢測費用」，顯徵環康公司提供 之申報作業工程係專供海帝溫泉社區B 區之用，此部分當 謂原告公共事務應支出費用，被告抗辯應予扣抵，尚稱合 理，故予准許。 ⑾社區地下室消毒費6,300 元： 被告就「社區地下室消毒費6,300 元」，提出潔麗企業社 提出病媒防治消毒施工計畫、統一發票（見本院卷二第18 9 頁），及被告付款予潔麗企業社之支票影本各1 紙在卷 可參（見本院卷四第127 頁，另被告雖聲請函詢潔麗企業 社，但經本院多次函詢均未見潔麗企業社函覆，見本院卷 三第135頁、卷四第73頁），然前開文書真正均為原告所 爭執。細審前開潔麗企業社提出之施工計畫、統一發票， 可見係提供「天做案社區」施藥範圍包括地下B1至B5、停 車場污水池，但無法確認是否專為原告B社區所支出費用 ，實難論此部分費用應由代收管理費、管理基金支出，故 被告抗辯應予扣抵，礙難可許。 ⑿社區垃圾清運費77,400元： 被告就「社區垃圾清運費77,400元」，提出勝銓有限公司 （下稱勝銓公司）請款總明細、統一發票為證（見本院卷 二第190頁、卷三第121頁）。但查，勝銓公司以陳報狀函 覆前開發票雖為伊開立，但並未收受前開款項（見本院卷 三第152頁），被告既然尚未支應此部分款項，據而抗辯 此款項當由代收管理費、管理基金支出，自屬無理。 是以，綜論前開代收入總額（12,408,942元），扣除前開 代支出且合理之費用，即扣除天然氣保證金（425,000 元 ）、溫泉加熱瓦費（176,648 元、162,133 元）、公共電 費（48,620元、1,703,446 元、2,686,619 元、1,512 元 ）、社區廢水申報費（14,000元），餘額為7,190,964 元 （計算式：12,408,942－425,000 －176,648 －162,133 －48,620元－1,703,446 －2,686,619 －1,512 －14,000 ＝7,190,964 元），原告請求被告依照公寓大廈管理條例 第20條第1 項規定、系爭契約第13條第3 項約定（見本院 卷第二第209 頁）移交且給付公共基金餘額7,190,964 元 ，應屬有理，逾該範圍，則非可許。 （三）未售出餘屋應補納管理費、停車位清潔費用1,461,114 元 ：原告主張被告應依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第 21條、規約第10條、第11條第2 項約定，如數補納前開管 理費及車位清潔費用 ⒈原告主張被告雖依其與社區住戶間不動產買賣契約第23條 第8 款約定，就未售出空屋部分管理費，按買受人繳納管 理費標準2 分之1 計收，然此約定違反消費者保護法第12 條平等互惠原則、公寓大廈管理條例第10條第2 項立法意 旨，為無效約定，被告應依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條、本社區住戶規約第10條、第11條第2 項規定 ，補繳移交表冊記載未售出單位68戶2 分之1 之管理費。 然而，前開預售屋買賣契約第23條第8 款約定「甲方（買 方）應依『海帝』管理公約所計之標準繳納管理費，乙方 （被告）未售空屋之管理費按前開標準二分之一計收」等 內容（見本院卷二第211頁背面），是被告就未售空屋管 理費僅繳納前開標準1/2計收，既係本諸被告與個別海帝 溫泉社區買方間之約定，可徵其等已就此節社區管理事宜 ，存在特別協議，故本於私法自治、契約自由原則，海帝 溫泉社區之買受人及其後承受人在區分所有權人會議就此 等管理事宜訂定新規約前，買賣雙方即當受前述買賣契約 內容所拘束。 ⒉況而，海帝溫泉社區於100 年11月14日召開第一次區分所 有權人會議（見本院卷二第231至232頁背面），會議中通 過該社區第一版規約（下稱第一版規約），依據此份規約 第10條第2項規定：「管理費之繳納：管理費由各區分所 有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但『第一次 區分所有權人會議召開前』或區分所有權人會議『未決議 時』，買賣契約或分管契約有規定者，從其規定，未規定 者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」 、第11條第2項規定「管理費之管理及運用：本社區管理 費訂定標準及繳付說明如下：⑴各戶之管理費以權狀坪數 登記為準，每月以每坪100元計算之；並於當月10日前繳 付至管理中心或以管理委員會名義開設之銀行或郵局儲金 帳戶；⑵地下室平面停車位之管理費計算，以每月每個停 車位清潔費500元計算之；並於當月10日前繳付至管理中 心或以管理委員會名義開設之銀行或郵局儲金帳戶。」等 內容（見本院卷二第22至該頁背面），亦再次重申海帝溫 泉社區，在第一次區分所有權人會議召開或會議尚未決議 前之管理費約定，依買賣契約約定，故海帝溫泉社區住戶 即區分所有權人已以第一版規約內容，確認前開被告未售 空屋管理費標準，原告則無由嗣後翻異不認，故被告在財 務交接與原告管理委員會時，表示自身尚未售出空屋68戶 （共計4,485.38坪）、77車位，依該第一版規約繳納半數 管理費及停車位清潔費，分別為1,345,614元（計算式： 4,48 5.38506＝1,345,614元）、115,500元（計算式 ：772506＝115,500元），確屬有據，原告請求被告 再行補繳，非有理由。 ⒊至原告質疑前開買賣契約約定內容，獨惠被告，有違消費 者保護法第12條平等互惠原則、公寓大廈管理條例第10條 第2 項立法意旨。然按，定型化契約中之條款違反誠信原 則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有 下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則 者。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯 相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制， 致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條定有明文 。另共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區 分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規 約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項亦有明文規定。經查，被告為海帝溫泉社區起造人，且 出賣房屋予原告社區住戶，其等自得於買賣契約中，針對 海帝溫泉社區共用部分管理費為約定，買方承諾且締約， 約定內容自當拘束買賣兩造（即原告所有社區住戶、被告 ），而被告身為房屋起造人，建屋目的在於出售，非供自 住使用，海帝溫泉社區總計戶數為199 戶，依被告銷售預 售屋時房市及經濟情況，顯然無法在短期內銷售一空，且 衡諸常情，空戶部分使用公共設施之情形，與實際自行居 住使用者，確實有別，故被告與個別住戶間締結之買賣契 約，關於空屋管理費部分，有別於實際居住者而為區別約 定，尚難認有違反消費者保護法第12條所揭示誠信原則、 平等互惠原則，或違反公寓大廈管理條例第10條第2 項規 定意旨情形。再者，海帝溫泉社區100 年11月14日召開第 一次區分所有權人會議通過之第一版規約，亦肯認區分所 有權人會議召開或決議前之管理費，從買賣契約約定內容 ，益證海帝溫泉社區住戶（買方）在締約買賣契約時、第 一次區分所有權人會議決議時，兩次認同先前約定情形， 對於建商（被告）無法一時售罄空屋、空屋與實際居住情 形有別等情有所認識及諒解，故上述特別約定確符情理， 難認顯失公平，原告主張前揭約定違法而無效約定云云， 殊無可採，原告請求被告再依公寓大廈管理條例第10條第 2 項、第21條、規約第10條、第11條第2 項約定補繳1/ 2 管理費及車位清潔費，委無可許。 （四）未售出餘屋應給付欠繳住戶管理基金2,691,228 元：被告 應依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第21條、原 告社區102 年4 月20日區分所有權人會議臨時動議之第一 案決議預繳住戶管理基金每月每坪100 元，預收管理基金 6 個月，金額為2,691,228 元。 ⒈原告主張被告財產交接總表中表示就未售空屋（68戶）， 亦屬海帝溫泉社區區分所有權人，當依公寓大廈管理條例 第18條第1項第2款、第21條、原告社區102年4月20日區分 所有權人會議臨時動議之第一案決議預繳住戶管理基金每 月每坪100元，預收管理基金6個月，金額為2,691,228元 。 然而，此部分之「住戶管理基金」，實源於被告預售海帝 溫泉社區房屋時，與買方即社區住戶締約約定內容約定， 此見預售屋買賣契約第13條第4項第3約定「甲方（買方） 須預繳住戶管理基金每月每坪100元，預收管理基金6個月 ，暫由乙方代收；乙方於移交管理委員會時，扣除已開支 之金額併同開支帳冊一併移交。」等內容可明（見本院卷 二第209頁背面，此約定同海帝溫泉社區另一住戶與被告 締結之不動產買賣契約書第15條第4項第3款，見本院卷一 第48頁），之所以特別約定買方尚應繳納「住戶管理基金 」之目的及用途，應係因買受人交屋後，有實際使用社區 相關公用設備情形，故為求維護社區公用設備及使用者付 費原則，起造人即賣方始於買賣契約締約時，預先與買方 約定住戶應再繳納此筆管理基金，而被告就未售空屋部分 ，雖為房屋所有權人，但既無實際居住情形，自與實際使 用居住之住戶對公用設備使用程度，有相當差異，按理應 無繳納此「『住戶』管理基金」義務。 ⒉至原告主張海帝溫泉社區於102 年4 月20日區分所有權人 會議通過臨時動議第一案決議，被告當依該決議、公寓大 廈管理條例第18條第1 項第2 款、第21條規定，如數繳納 「住戶管理基金」。審以前開102 年4 月20日區分所有權 人會議通過臨時動議第一案決議內容為「起造人應否比照 住戶就其未出售戶預繳6 個月管理費及預繳6 個月管理費 基金以符合公平原則乙點，為保障全體區分所有權人權益 及社區財務充實，區分所有權人決議授權管理委員會應向 起造人請求，若起造人仍有爭議，則交由司法機關認定。 決議：經現場投票表決為同意119 票，不同意1 票，本臨 時動議通過」（見本院卷二第248 頁背面），僅係海帝溫 泉社區區分所有權人內部，對於被告身為起造人是否應本 諸公平原則，比照住戶，就未出售戶預繳管理費基金之討 論，並決議授權管委會向被告請求、訴訟，被告就自身未 售出餘屋，並未本於「區分所有權人身分」委派代表出席 會議，僅於會議中「列席」，此觀會議紀錄中扣除未售戶 65戶以計算法定有效出席戶數、兆益地產代表列席會議等 記載即明（見本院卷二第247 頁），故此等區分所有權人 之內部決議，既係買方（社區住戶）之單方決議或請求， 被告並未允諾此決議，原告即無由逕以此為據，要求被告 給付。至公寓大廈第18條第1 項第2 款雖規定「區分所有 權人依區分所有權人會議決議繳納」公共基金內容，但非 指所有區分所有權人會議嗣後議決事項，即得溯及拘束起 造人，故原告以前述臨時動議決議內容、公寓大廈管理條 例第18條第1 項第2 款、第21條為請求，均無可許。 （五）溫泉表費1,020,000 元： 原告主張被告應依原證一交接總表、原證四結算明細表項 目7 內容及民法第541 條規定，補繳被告名下68戶單位共 計1,020,000 元溫泉表費。然而，雙方對於原證一交接總 表之內容，既不存共識，並無約定存在，則難論原告得據 該表為請求。另原證四之「交屋結算明細表」，實係原告 社區住戶王玉鳳與被告間就買賣交屋之結算明細內容，其 上列載溫泉表費15,000元，亦係王玉鳳與被告間買賣約定 內容，即被告就售出房屋設置溫泉表，向買方收取15,000 元設置費用，此等錶費設置費用既係本於被告（賣方）與 海帝溫泉社區住戶（買方）間約定，原告為海帝社區管理 委員會，非買賣契約、債之關係當事人，則自無由依該文 件為任何請求。另原告復無舉證自身（管理委員會）與被 告間就溫泉表費有何委任事務內容，原告以民法第541 條 規定為請求，亦難論有據。從而，原告以原證一、四之表 及民法第541 條規定，請求被告給付溫泉表費1,020,000 元，均難論有理。 （六）從而，原告前開「溫泉水權維護基金」、「管理費、車位 清潔費等代收項目」、「未售出餘屋管理費及車位清潔費 」、「未售出餘屋管理基金」、「溫泉表費」等請求，僅 「管理費、車位清潔費等代收項目」於7,190,964元範圍 內，為有理由，其餘請求，均非有理。末按，給付有確定 期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確 定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未 為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而 送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之 行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債 務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為百分之5，民法第229條、第233條第1項前段、第 20 3條分別定有明文。經查，原告依公寓大廈管理條例第 20條第1項規定、系爭契約第13條約定，請求被告移交代 收管理費用餘額7,190,964元，為有理由，逾該範圍請求 ，均非可許，原告請求於起訴狀繕本送達翌日即103年2月 21日（起訴狀於103年2月20日送達被告，見本院卷一第 242頁），按週年利率5％計算法定遲延利息，亦認有理， 予以准許，逾此範圍，無從准許。 五、綜上，原告請求被告給付7,190,964 元，及103 年2 月21日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應 予准許，逾該範圍，不應准許。 六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為 假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌 定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行 之聲請，失所附麗，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判 決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如 主文。 中 華 民 國 105 年 7 月 25 日 民事第六庭 法 官 湯千慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 7 月 25 日 書記官 李心怡