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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　103年度消字第3號 原　　　告　　林孝嚴 訴訟代理人　　黃斐旻律師 　　　　　　　戴英妃律師 被　　　告　　昇禾不動產仲介經紀有限公司 兼法定代理人　廖偉宏 被　　　告　　謝宗霖 　　　　　　　徐如卿 共　　　同 訴訟代理人　　施竣中律師 複代理人　　　袁大為律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103年11月28日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 原告主張：原告於民國101年4月17日以新臺幣（下同）1000萬 元購買門牌臺北市○○區○○○路○段○○○號8樓之6房屋（下稱 系爭房屋）及其基地（與系爭房屋合稱系爭房地），同年6月 間委託被告昇禾不動產仲介經紀有限公司（下稱昇禾公司，即 21世紀不動產股份有限公司民生圓環加盟店）銷售。原告經被 告昇禾公司安排於101年6月21日晚間7時許與買方薛邱燕森洽 談，當晚談定以1080萬元將系爭房地售與薛邱燕森，惟時近凌 晨，且原告不確定於戶籍遷入系爭房屋前簽訂買賣契約是否須 課徵特種貨物及勞務稅（下稱奢侈稅），本欲待翌日將戶籍遷 入系爭房屋後再簽約，惟被告昇禾公司之經紀人即被告廖偉宏 、經紀營業員即被告謝宗霖、特約地政士即被告徐如卿均向原 告保證「本件毋須繳納奢侈稅、原告僅須於系爭房地過戶前將 戶籍遷入亦毋須繳納奢侈稅」，原告信其所言，乃於101年6月 21日與薛邱燕森簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） ，翌日將戶籍遷入系爭房屋。嗣財政部臺北國稅局松山分局（ 下稱臺北國稅局松山分局）以原告於101年6月21日出售持有期 間在2年內之系爭房地為由，於102年8月15日、103年1月8日通 知原告補繳奢侈稅162萬元及0.25倍之罰鍰，原告乃於103年3 月12日繳納奢侈稅162萬元，尚未繳納罰鍰。依特種貨物及勞 務稅條例第5條第1款規定，原告如於101年6月22日將戶籍遷入 系爭房屋後再簽訂系爭買賣契約，即毋須課徵奢侈稅；被告廖 偉宏、謝宗霖違反不動產經紀業管理條例第26條規定，提供原 告錯誤不實之資訊，致原告繳納奢侈稅162萬元並須繳納0.25 倍之罰鍰405,000元而受損害，原告得依民法第184條第2項、 第185條第1項及不動產經紀業管理條例第26條規定請求被告廖 偉宏、謝宗霖連帶負損害賠償責任；又被告廖偉宏、謝宗霖係 被告昇禾公司之使用人，原告得依民法第227條第2項、不動產 經紀業管理條例第26條、消費者保護法第7條第3項規定請求被 告昇禾公司負連帶賠償責任。另被告徐如卿違反地政士法第2 條規定而於執行委任事務時對原告為加害給付，原告得依民法 第227條第2項、第544條、第184條第2項、第185條第1項規定 ，請求被告徐如卿負損害賠償責任等情。聲明請求被告連帶給 付原告2,025,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年利率5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。 被告辯稱：被告並未向原告表示銷售系爭房地毋須繳納奢侈稅 ，且被告昇禾公司已提供不動產說明書，由被告廖偉宏、謝宗 霖據以向原告解說關於奢侈稅之規定，經原告簽名確認，故被 告昇禾公司、廖偉宏、謝宗霖並無違反不動產經紀管理條例之 規定，亦無侵權行為；被告徐如卿受委任處理之事務僅有代為 處理產權移轉、抵押權塗銷或設定作業，未包含原告個人繳納 奢侈稅事宜，且奢侈稅並非產權移轉之必要稅費，被告徐如卿 無告知義務等語。聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請， 如受不利判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。 本院之判斷： 本件原告主張：原告於101年4月17日以1000萬元購買系爭房地 ，同年6月間委託被告昇禾公司銷售，經被告昇禾公司安排於 101年6月21日晚間7時許與買方薛邱燕森洽談，決定以1080萬 元將系爭房地售與薛邱燕森，並簽訂系爭買賣契約，翌日將戶 籍遷入系爭房屋，嗣臺北國稅局松山分局以原告於101年6月21 日出售持有期間在2年內之系爭房地為由，於102年8月15日、 103年1月8日函請原告補繳奢侈稅162萬元，原告於103年3月12 日繳納奢侈稅162萬元，尚未繳納罰鍰等情，業據提出101年4 月17日不動產買賣契約書、101年6月21日委託銷售契約內容變 更合意書、系爭買賣契約、101年6月22日印鑑證明、102年8月 15日與103年1月8日國稅局松山分局函、奢侈稅繳款書等影本 為證（見卷第13至48、49、51至58、63、60、61、123頁）， 並有本院函請臺北國稅局松山分局檢送之核定奢侈稅相關資料 可稽（見卷第155至200頁），被告亦不爭執，堪信屬實。 惟原告主張：被告昇禾公司之經紀人即被告廖偉宏、經紀營業 員即被告謝宗霖、特約地政士即被告徐如卿均向原告保證「本 件毋須繳納奢侈稅、原告僅須於系爭房地過戶前將戶籍遷入亦 毋須繳納奢侈稅」，原告信其所言，乃於101年6月21日與薛邱 燕森簽訂系爭買賣契約，翌日方將戶籍遷入系爭房屋，因此受 有繳納奢侈稅162萬元及須繳納罰鍰405,000元之損害等語，為 被告所否認，原告自應就此有利於己之事實，負舉證之責任。 而原告雖以證人林姿婷、董昕謙之證言為證，然查： ㈠關於被告昇禾公司、廖偉宏、謝宗霖部分 ⒈依證人林姿婷、董昕謙證稱：原告於101年6月21日打電話 請證人林姿婷、董昕謙前往被告昇禾公司之營業處所（下 稱民生圓環店）與買方洽談，談定價格後，證人打電話請 原告前來簽約，原告於晚間7時許到達民生圓環店，惟於 洽談房屋漏水問題時離開，當天晚上由證人董昕謙代理原 告簽訂買賣契約，簽約後原告方回到民生圓環店等情（見 卷第205、206、208、209頁），可知101年6月21日簽訂系 爭買賣契約前，原告僅於當晚7時許前往民生圓環店，並 於簽約前離開。 ⒉又依證人林姿婷、董昕謙證稱：原告於晚間7時許到達民 生圓環店後，詢問代書有無奢侈稅問題，代書說如果是自 用住宅就沒有奢侈稅，但必須在過戶前將戶籍遷入系爭房 屋等語（見卷第206、209頁），可知原告於101年6月21日 晚間7時許到達民生圓環店後，僅向「代書」即被告徐如 卿詢問奢侈稅問題。再依證人林姿婷證稱：我與證人董昕 謙到現場時，有向仲介詢問奢侈稅問題，仲介說要請代書 回答，仲介並沒有回答關於奢侈稅的問題，只有代書說僅 須於系爭房地過戶前將戶籍遷入即毋須繳納奢侈稅等語， 以及證人董昕謙證稱：我與證人林姿婷先向被告謝宗霖詢 問奢侈稅問題，他說可以問代書等語（見卷第206、209頁 ），可知被告廖偉宏、謝宗霖經證人詢問奢侈稅問題時， 均表示須請代書回答，並未自行回答。從而證人林姿婷、 董昕謙應均知被告廖偉宏、謝宗霖並不瞭解原告出售系爭 房地是否須課徵奢侈稅。另證人董昕謙雖證稱：被告廖偉 宏、謝宗霖於簽約時表示「系爭房地毋須繳納奢侈稅、原 告僅須於系爭房地過戶前將戶籍遷入亦毋須繳納奢侈稅」 等語，然又證稱：我有懷疑被告廖偉宏、謝宗霖所言，所 以簽約時再問代書一次，因為代書有執照，所以我相信她 的說法等語（見卷第209頁），可見縱然被告廖偉宏、謝 宗霖曾就奢侈稅表示意見，證人董昕謙亦未相信。 ⒊至於原告雖依證人林姿婷證稱：證人董昕謙幫原告簽約時 ，問代書出售系爭房屋是否要負擔奢侈稅，代書說已向原 告說明，證人董昕謙打電話與原告確認，原告在電話中說 還是明天遷戶籍後再簽買賣契約，代書與仲介知道以後， 就說既然代書已經確認無奢侈稅的問題，就今天簽約，我 們轉告原告以後，原告說仲介與代書這樣講，就請證人董 昕謙幫忙簽約等語，以及證人董昕謙證稱：簽約時我問代 書，代書說他已經向原告解釋過，只要是自用住宅，就不 會有奢侈稅的問題，但必須把戶籍遷入，我說原告尚未遷 入，須何時遷入，代書說過戶前遷入就可以，我就打電話 給原告，系爭房屋要避免奢侈稅，明天要將戶籍遷入，原 告說時間這麼晚了，是否等明天遷戶籍後再簽約，我轉告 仲介及代書，仲介及代書說不會有奢侈稅的問題，當天就 可以簽約，我就打電話轉告原告，原告就請我幫他簽約等 語（見卷第206、209頁），主張被告廖偉宏、謝宗霖均未 反對代書即被告徐如卿所言，並以此錯誤資訊催促、誤導 原告於101年6月21日簽訂系爭買賣契約等語，惟查： ⑴依證人林姿婷證稱：簽約時，全部的人都到同一包廂等 語（見卷第206頁），可知買賣雙方簽約時，係與被告 廖偉宏、謝宗霖、徐如卿在同一包廂，則證人董昕謙代 理原告簽約時，若曾向被告廖偉宏、謝宗霖、徐如卿詢 問奢侈稅問題，且證人董昕謙對於奢侈稅之顧慮已影響 原告於當晚簽約之意願，自攸關買方薛邱燕森得否於當 晚簽約，此應為薛邱燕森所重視且得聽聞之事，然證人 薛邱燕森卻證稱：未注意到、未聽到賣方與被告談論奢 侈稅問題等語（見卷第211頁），則證人林姿婷、董昕 謙證稱：被告廖偉宏、謝宗霖、徐如卿曾向證人表示出 售系爭房地無奢侈稅之問題等語，即難遽予採信。 ⑵何況，證人董昕謙應知被告廖偉宏、謝宗霖並不瞭解原 告出售系爭房地是否須課徵奢侈稅，已如前述，可知證 人董昕謙無從信賴被告廖偉宏、謝宗霖對於奢侈稅之意 見，且已證稱懷疑被告廖偉宏、謝宗霖對於奢侈稅之意 見（見卷第209頁）。則縱然被告徐如卿曾向證人董昕 謙表示原告出售系爭房地毋須課徵奢侈稅，而被告廖偉 宏、謝宗霖未表示反對，並據以請證人董昕謙代原告簽 訂系爭買賣契約，亦難認證人董昕謙係因信賴被告廖偉 宏、謝宗霖所言而於101年6月21日代原告簽訂系爭買賣 契約。 ⑶再者，依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款「本 條例規定之特種貨物，項目如下：房屋、土地：持有 期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造 執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」 、第4條第1項「銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物 ，納稅義務人為原所有權人，於銷售時課徵特種貨物及 勞務稅。」、第5條第1款「有下列情形之一，非屬本條 例規定之特種貨物：所有權人與其配偶及未成年直系 親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有 期間無供營業使用或出租者。」等規定，可知銷售特種 貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款所定房屋、土地， 除符合同條例第5條規定者外，應於「銷售時」課徵奢 侈稅。本件原告既稱：依特種貨物及勞務稅條例第5條 第1款規定，原告如於101年6月22日將戶籍遷入系爭房 屋後再簽訂系爭買賣契約，即毋須課徵奢侈稅等語（見 卷第119頁），且不爭執被告昇禾公司提供之不動產說 明書，其中相關稅費及服務項目之「賣方支付項目」第 8點記載「賣方持有時間（從登記日期到出售時簽約日 期）未達2年者，扣除自用住宅，須自行申報，繳交奢 侈稅，成交總價10%~ 15%」等語（見卷第88頁），證人 董昕謙亦證稱其於簽約前曾上網查閱奢侈稅之資料等語 （見卷第209頁），又於簽約時得知不動產說明書上開 記載並以電話轉知原告（見卷第209頁），可見原告應 明瞭其持有系爭房地期間未逾2年，又尚未於系爭房屋 「辦竣戶籍登記」，不符自用住宅之要件（另參見特種 貨物及勞務稅條例第5條之立法理由及土地稅法第9條、 第34條規定），如於「辦竣戶籍登記」前簽訂系爭買賣 契約，須依特種貨物及勞務稅條例之規定繳納奢侈稅。 故縱然被告廖偉宏、謝宗霖、徐如卿曾提供相反之意見 ，亦難認原告寧捨特種貨物及勞務稅條例之規定及不動 產說明書上開記載，反而信賴被告廖偉宏、謝宗霖、徐 如卿相反之意見。 ⒋綜上，原告主張：其信賴被告廖偉宏、謝宗霖向原告保證 「本件毋須繳納奢侈稅、原告僅須於系爭房地過戶前將戶 籍遷入亦毋須繳納奢侈稅」，乃於101年6月21日簽訂系爭 買賣契約，致須繳納奢侈稅及罰鍰等語，不足採信。 ㈡關於被告徐如卿部分 ⒈依系爭買賣契約第6條第1項約定「買賣標的之產權移轉、 抵押權之塗銷或設定作業，經甲、乙雙方同意共同授權… 徐如卿地政士依本約之約定辦理之…」等語（見卷第53頁 ），可知被告徐如卿受原告委託處理之事務，僅有「買賣 標的之產權移轉、抵押權之塗銷或設定作業」，而原告是 否應依特種貨物及勞務稅條例規定繳納、申報奢侈稅，與 被告徐如卿受委任處理之土地登記事務無關，難認被告徐 如卿有何告知義務。故原告依民法第227條第2項、第544 條請求被告徐如卿負債務不履行損害賠償責任，為無理由 。 ⒉另原告雖主張：被告徐如卿違反地政士法第2條關於「地 政士應精通專業法令及實務」之規定而於執行委任事務時 對原告為加害給付，原告得依民法第184條第2項、第185 條第1項規定，請求被告徐如卿負損害賠償責任等語。惟 地政士法第2條既未具體規範地政士有何作為或不作為義 務，亦乏衡量地政士是否「精通」專業法令及實務之標準 ，地政士法又無關於處罰地政士未精通專業法令及實務之 規定，自難僅以被告徐如卿「未精通專業法令及實務」而 遽認其違反保護他人之法律。再參酌地政士法第1條「為 維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制 度，特制定本法。」、第16條「地政士得執行下列業務： 代理申請土地登記事項。代理申請土地測量事項。 代理申請與土地登記有關之稅務事項。代理申請與土 地登記有關之公證、認證事項。代理申請土地法規規定 之提存事項。代理撰擬不動產契約或協議事項。不動 產契約或協議之簽證。、代理其他與地政業務有關事項 。」等規定，可知地政士執行業務之範圍不包括提供關於 奢侈稅之意見，則縱然地政士提供有關奢侈稅之意見，亦 無擔保其意見確實符合法律規定之義務。何況，奢侈稅係 依特種貨物及勞務稅條例之規定繳納，特種貨物及勞務稅 條例之規定及主管機關相關函釋並非被告徐如卿獨有之資 訊，原告與證人董昕謙於簽約前既特別重視「出售系爭房 地是否須課徵奢侈稅」之問題（見卷第205、208頁），又 未主張無法自行取得正確之奢侈稅資訊，自難以信賴被告 徐如卿提供錯誤不實之奢侈稅資訊為由，依民法第184條 第2項等規定，請求被告徐如卿負損害賠償責任。 綜上所述，原告依民法第184條第2項、第185條第1項、不動產 經紀業管理條例第26條、民法第227條第2項、消費者保護法第 7條第3項、第544條規定，請求被告連帶給付原告2,025,000元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息 ，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附 麗，應併予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與 本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判 決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 12 日 民事第三庭 法 官 林玲玉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 12 月 12 日 書記官 陳玉鈴