裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第165號 上　訴　人　文學院管理委員會 法定代理人　高正達 被　上訴人　王金齡 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年1 2月30日本院新店簡易庭101年度店簡字第1298號第一審判決提起 上訴，本院於民國103 年12月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 本件上訴人法定代理人原為黃俊雄，嗣於本院訴訟進行中之 民國103 年1 月10日改選由高正達擔任主任委員，並依法聲 明承受訴訟，業據其提出陳報狀附卷可稽（見本院卷第49頁 ），依民事訴訟法第176 條規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、被上訴人起訴主張： 被上訴人為上訴人管理社區門牌號碼臺北市○○區○○路○○ 巷○○弄○ 號7 樓房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，該 屋為大樓最頂樓。因上訴人未依公寓大廈管理條例第10條第 2 項及第36條第2 款盡法定修繕義務、致該棟大樓頂樓公共 平台（下稱系爭頂樓平台）防水層損壞，造成系爭房屋天花 板自99年12月起發生漏水情形，上訴人雖於100 年3 月間進 行修繕，惟同年12月間漏水情形再度發生，且更為嚴重，此 肇因於上訴人便宜行事，僅就系爭頂樓平台最上層進行處理 ，未深入至漏水所發生之鋼筋水泥層進行修繕，被上訴人多 次催請上訴人進行修繕未果，不得已乃自行僱工修繕以免損 害持續擴大，而支出新臺幣（下同）7 萬2,000 元。又上開 漏水不但造成被上訴人系爭房屋天花板裝潢木料及燈具毀損 ，致被上訴人支出回復原狀費用5 萬0,160 元；且被上訴人 之房客即訴外人劉韋成亦因嚴重漏水問題，而將原訂於102 年2 月28日到期之租約提前於100 年12月31日終止，系爭房 屋經被上訴人修繕後，於101 年7 月始再行出租，故被上訴 人另受有租金損失12萬9,000 元（計算式：21,500×6 月=1 29,000）。系爭頂樓平台為全體住戶所共有，自應由上訴人 支付上開費用予被上訴人。因此，上訴人應給付25萬1,160 元（計算式：72,000＋50,160＋129,000=251,160 ），並聲 明：㈠上訴人應給付被上訴人25萬1,160 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔 保請准宣告假執行。 二、上訴人則抗辯： ㈠被上訴人為文學院社區起造人之一，系爭頂樓平台發生漏水 ，其損失竟是由所有21戶住戶共同承擔，已失正義與公平。 且系爭頂樓平台漏水問題，上訴人已於100 年3 月23日僱工 修繕，有5 年保固權益，並經被上訴人於100 年4 月10日試 水驗收無誤；被上訴人嗣後卻擅自僱用未有土木證照之裝潢 公司進行防漏處理，罔顧文學院社區全體住戶之權益。又被 上訴人系爭房屋之屋齡已屆11年，亦可能是其自家漏水所致 ，則被上訴人未證明系爭房屋漏水為系爭頂樓平台防水層損 壞所致，即將修繕費用轉嫁由全體住戶負擔，並無理由。 ㈡上訴人一直積極處理本件漏水問題，然被上訴人未依公寓大 廈管理條例第11條之規定，經由區分所有權人會議之決議， 亦未知會上訴人，即另行僱工修繕，破壞上訴人招標廠商就 系爭頂樓平台是否修繕未完善之一切事證，造成上訴人向該 廠商請求保固權益之困難，被上訴人自不得請求賠償、並應 返還上訴人支付給該廠商之修繕費用7 萬5,000 元。此外， 被上訴人與其所僱用施工之廠商間有直接利害關係，則以該 廠商作為系爭房屋漏水修繕之求償證明，即有失公平。又被 上訴人出租系爭房屋前，未曾告知上訴人，且該租約亦未經 公證，也無國稅局房租收入繳稅完納之證明，更況被上訴人 出租範圍包括地下室汽車停車格，此部分不在損害範圍內而 應予扣除（行情：1 萬元/3個月）；另，系爭房屋之裝潢損 失亦應考量屋齡之折舊攤提，故本件損害額應重行認定計算 。 三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上 訴人25萬1,160 元，及自102 年2 月1 日起至清償日止，按 年息5 % 計算之利息，同時依職權宣告假執行及為供擔保免 為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決 廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。 被上訴人則聲明：上訴駁回。 四、得心證之理由： 被上訴人主張之事實，業據提出建物登記第二類謄本、公寓 大廈管理組織報備證明、臺北市文山區99年度文學院管委會 第十屆會議記錄、文學院100 年第1 次區分所有權人臨時會 議會議記錄、系爭房屋100 年2 月漏水照片、系爭房屋101 年1 、2 、3 月漏水照片、催告函、存證信函、系爭頂樓平 台施工照片、系爭房屋施工照片、系爭頂樓平台請款單、系 爭房屋請款單、租賃契約、租約終止函等件為證。上訴人就 被上訴人主張之漏水情事並不爭執，惟就漏水原因及被上訴 人請求之金額有所爭執，並以前詞置辯，是本件爭點厥為： ㈠系爭房屋漏水之原因為何？㈡被上訴人請求上訴人給付系 爭頂樓平台修繕費用、系爭房屋修繕費用、系爭房屋租金損 失，是否有據？經查： ㈠系爭房屋漏水原因為何？被上訴人得否請求上訴人賠償損害 ？ ⒈經查，系爭房屋漏水乙情，曾經上訴人於100 年間委請專業 防水工程公司實地勘查，並將系爭漏水議案於100 年度第1 次區分所有權人臨時會議提出討論，該次會議紀錄記載：「 四、案由一：C 棟7 樓天花板漏水修繕案。說明：（一）C 棟7 樓天花板漏水，經請廠商實地勘查，係頂樓防水問題， 廠商估價修復費用如下：1 、天人：新臺幣21萬8,000 元。 2 、駿瑩：21萬8,400 元」等語，有文學院100 年度第1 次 區分所有權人臨時會議會議記錄、天人防水工程有限公司估 價單、駿瑩工程實業有限公司估價單（見原審卷第10-15 頁 ）在卷可稽；復依被上訴人所提系爭房屋100 年2 月及101 年1 月至3 月漏水照片（見原審卷第256-266 頁）觀之，系 爭房屋100 年2 月及101 年1 月至3 月之漏水位置均屬同處 ，並未改變，堪認系爭房屋100 年及101 年之漏水原因應屬 相同，均係系爭頂樓平台防水層破損所致，故上訴人辯稱被 上訴人未舉證系爭房屋漏水為系爭頂樓平台漏水所致等語， 尚非可採。 ⒉證人（即采邑裝潢工程有限公司負責人）楊志隆於原審102 年7 月31日言詞辯論期日到庭具結證稱：「（問：有無於10 1 年時到和興路44巷26弄8 號7 樓住所頂樓施作工程？）有 。（問：當時修繕？）分為2 階段。101 年4 月是第1 階段 ，是室內天花板，因為有漏水，就把天花板拆除重新施作。 再來就是101 年6 月份做了頂樓防水，當時發現7 樓天花板 有漏水，漏水是每一層的。研判是頂樓防水出現問題。排水 管壁有滲水的狀況，就是客廳及主臥房上面、廁所上面，拆 開後，發現廁所上面防水層有破損，管壁之間，判定是防水 層也有破損。天花板上面的防水層也有破損，這個部分是我 們的判斷。頂樓的防水的部分做了防水層部分，拆開後，做 了防水塗料。（問：頂樓原本有防水層？）開拆後，是原先 建設公司覆蓋的防水層。是瀝青的材質覆蓋的，所以可以判 斷是建設公司覆蓋上去的。（問：有破損的狀況？）有。就 是在廁所上面的防水層有破損。防水層破損，水從那邊經過 就會亂跑，因此滲漏到7 樓。（問：本件7 樓的漏水，你們 的判斷是因為頂樓防水層破損所導致？）是。」、「（問： 是家用排水管壁滲漏？還是公共管線？）公共排水管」等語 （見原審卷第312-314 頁）；佐以被上訴人所提系爭頂樓平 台101 年施工照片（見原審卷第31-38 頁）觀之，被上訴人 僱工刨挖三處排水孔後，發現100 年之施工，僅將原有隔熱 磚移除後，塗擦彈性水泥覆蓋一般水泥後抹平，並未按防水 工法徹底施工，方導致系爭房屋再次出現漏水現象，堪認系 爭房屋漏水原因應係100 年之修繕未完全所致，故上訴人辯 稱系爭房屋漏水原因可能為被上訴人自家水管漏水所致等語 ，自非可採。 ⒊按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任， 民法第184條第1項前段定有明文。復按共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之 。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分攤之；管理委員會之職務如下：二、共有或共用 部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第 10條第2項及第36條第2款亦分別定有明文。系爭頂樓平台為 系爭公寓大廈之共用部分，自應由上訴人負修繕、管理、維 護之責。本件上訴人未盡修繕系爭頂樓平台之責，致系爭頂 樓平台防水層破損，雨水滲入系爭房屋內，上訴人顯未盡上 開法定義務，自有過失，則上訴人依民法第184 條第1 項前 段規定，請求上訴人負侵權行為損害賠償責任，即屬有據。 ⒋上訴人主張依公寓大廈管理條例第11條規定，被上訴人修繕 未經區分所有權人會議決議，屬私自雇工修繕，故不得請求 賠償等語。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；共用部 分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權 人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第11 條分別定有明文。是應得區分所有權人會議決議而為之者， 僅有共用部分之「拆除、重大修繕或改良」始屬之。公寓大 廈管理條例中區分一般修繕與重大修繕之情形，目的在於為 避免支出鉅額費用時管理委員會巧立名目、挪用基金，故需 經區分所有權人會議之決議，以為公共基金之支出把關，然 倘共用部份之修繕，實屬日常性且高度急迫之修繕，非屬該 法之重大修繕。本件係社區漏水之修繕，屬日常性且高度急 迫之情形，復參酌本件頂樓平台之修繕費用為7 萬2,000 元 ，益徵非屬重大或巨額修繕，是以，本件頂樓平台防水層之 修繕，難認屬重大修繕，並無公寓大廈管理條例第11條適用 甚明，上訴人執此抗辯，洵非可採。 ㈡被上訴人得請求賠償之金額為何？ ⒈系爭頂樓平台修繕費用部分： 按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依 本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管 理人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者， 對於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責；如 其管理係為本人盡公益上之義務，或為其履行法定扶養義務 ，或本人之意思違反公共秩序善良風俗者，不適用之；管理 事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管 理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害 時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其 所負擔之債務，或賠償其損害。第174 條第1 項規定之情形 ，管理人管理事務、雖違反本人之意思，仍有前項之請求權 ，民法第172 條、第174 條、第176 條分別定有明文。經查 ，被上訴人自行僱工修復系爭頂樓平台漏水部分，並支付工 程費用7 萬2,000 元乙情，業據提出采邑裝潢工程有限公司 請款單（見原審卷第80頁）為證；而上訴人依公寓大廈管理 條例第10條第2 項、第36條第2 款規定，既應就系爭頂樓平 台部分負修繕、管理、維護之責，且應自公共基金中支付其 費用，則被上訴人所為修繕行為，自屬管理事務有利於本人 所支出之必要費用，是被上訴人依無因管理之法律關係，請 求上訴人償還修繕費用7 萬2,000 元，自屬有據。 ⒉系爭房屋回復原狀修繕費用部分： ①按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減 少之價額，民法第196 條定有明文。次按負損害賠償責任者 ，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生 前之原狀，且債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以 代回復原狀，民法第213 條第1 項、第3 項亦有明定。經查 ，被上訴人主張系爭房屋回復原狀修繕費用為5 萬0,160 元 乙情，業據提出采邑裝潢工程有限公司請款單（見原審卷第 79頁）為證；而上訴人因過失行為致系爭房屋受有損害等情 ，已如前述，依上開規定，上訴人即應賠償系爭房屋因回復 原狀所必要之費用，是被上訴人依侵權行為之法律關係，請 求上訴人賠償回復原狀費用5 萬0,160 元，亦屬有據。 ②上訴人雖主張系爭房屋之裝潢損失，應考量屋齡折舊重新計 算等語。惟查，系爭房屋上開修繕費用項目為拆工、清運、 油漆、木工人力費用等，此有采邑裝潢工程有限公司請款單 （見原審卷第79頁）為證，是並無重新裝潢回原有燈具木料 之情形，核其性質並無新品折舊。是故，上訴人抗辯須以屋 齡折舊計算求償費用，尚難採之。 ⒊租金損失部分： ①按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益，民法第216 條定有明文。經查，被上訴人主張原房客劉 韋成因系爭房屋嚴重漏水問題，而將原訂於102 年2 月28日 到期之租約提前於100 年12月31日終止，且系爭房屋經被上 訴人修繕後，始於101 年7 月將系爭房屋重新出租，期間受 有租金損失12萬9,000 元等情，業據提出提前終止租約函、 租賃契約書（見原審卷第81-88 頁）等為證，並經證人劉韋 成於原審結證：「（問：是否向原告（即被上訴人，下同） 承租臺北市○○區○○路○○巷○○弄○ 號7 樓房子？）是。印 象中是2011年1 月1 日開始。某一年的月初。我與我前妻張 鳳君向原告承租的。（問：租了多久？）我住了1 年，但租 約是2 年。（問：原因為何？）搬入時，主臥室有漏水，與 房東反應，有請人來看，有修理。修繕之後，因氣候潮濕還 是有滲水，我覺得不舒服，就提前解約了。（問：當時租金 ？）2 萬1 千多元。」等語（見原審卷第390-391 頁），堪 認被上訴人確因系爭房屋漏水而無法取得預期可取得之租金 ，是被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人賠償因房 客提前解約所失6 個月租金之利益12萬9,000 元（計算式： 21,500×6 = 129,000 ），自屬有據。 ②上訴人另主張，被上訴人出租系爭房屋前，未曾告知上訴人 ，且租約無法院公證，也無國稅局房租收入繳稅完納之證明 ，被上訴人應提供以證明損失；又系爭房屋租賃包含停車位 ，並非損失範圍，應予扣除等語。惟查，被上訴人系爭房屋 每月租金確為2 萬1,500 元，有租賃契約書為證，並經證人 劉韋成證述明確，已如上述。再系爭房屋出租於證人劉韋成 時，出租範圍即包含停車位，此有租賃契約書（見原審卷第 83、84頁）可證，可見被上訴人本即是將房屋與車位整體出 租；復按一般社會常情，除有例外情形或特殊考量，倘房屋 附有停車位，考量承租人之意願或出租之可能性等，亦多為 併同出租整體利用。上訴人主張被上訴人於證人劉韋成終止 租約後，應單獨出租停車位，實與一般房屋租賃常情有違， 殊非可採。 ㈢上訴人另主張被上訴人私自僱工修繕，以致上訴人無法向訴 外人即原修繕廠商陸文彪請求保固及求償，被上訴人自不得 請求賠償，並應返還上訴人支付給原廠商之修繕費用7 萬5, 000 元等語。惟查，本件上訴人應負責修繕系爭頂樓平台漏 水，經被上訴人多次催請上訴人進行修繕未果，被上訴人乃 自行僱工修繕，上訴人依法應償還修繕費用，已經本院認定 如上，至於上訴人與原修繕廠商陸文彪間之法律關係，與被 上訴人並無關係，縱上訴人與陸文彪間確有特定契約責任， 上訴人本此雙方債權關係之請求，亦應係向陸文彪另行求償 ，無解於上訴人對社區住戶共有部分負有之法定修繕義務。 且被上訴人代為修繕，係多次催告請求上訴人修繕未果，並 已告知上訴人將代為修繕後依法求償，亦有存證信函等為證 （見原審卷第52-57 頁）。上訴人上開抗辯，顯無理據，實 非可採。 五、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付系爭頂樓平台修繕費用 7 萬2,000 元、系爭房屋修繕費用5 萬0,160 元、租金損失 12萬9,000 元，合計25萬1,160 元，及自102 年2 月1 日（ 參見原審卷第99頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息， 為有理由，應予准許。。原審為被上訴人全部勝訴之判決， 並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核 於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 1 月 14 日 民事第七庭審判長 法 官 徐千惠 法 官 曾育祺 法 官 黃愛真 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 1 月 14 日 書記官 王曉雁