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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第497號 上　訴　人　維晶科技股份有限公司 法定代理人　李慧玲 上　訴　人　歐登醫事放射所即邱淑雯 上二人共同 訴訟代理人　蔡文玲律師 被　上訴人　冬羽股份有限公司 法定代理人　黃熹玲 訴訟代理人　李宏澤律師 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於本院臺北簡易庭中 華民國103年8月12日103年度北簡字第193號第一審判決，提起上 訴，本院於104年6月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：上訴人維晶科技股份有限公司（下稱維 晶公司）、歐登醫事放射所即邱淑雯（下稱歐登放射所）於 民國98年8月1日分別向被上訴人承租位於臺北市○○區○○ ○路○段○○○號12樓房屋42坪及其地下室機械式停車位（一 式二個車位）、同址12樓房屋40坪（下稱系爭房屋，即臺北 市○○區○○段○○段0000號建號），並簽定房屋租賃契約 書（下稱系爭租賃契約），雙方約定租賃期限均自98年8月1 日起至105年12月31日止，每月租金分別為新臺幣（下同）7 萬元、5萬元，租金均於每月1日前繳納。迄料，上訴人均自 102年1月1日起即未按期繳交租金，迄至同年6月27日止，上 訴人維晶公司共計積欠租金413,000元【計算式：（7萬元 5月）＋（7萬元27日30日）＝413,000元】、上訴人歐 登放射所共計積欠租金295,000元【計算式：（5萬元5月 ）＋（5萬元27日30日）＝295,000元】，經被上訴人分 別寄發存證信函催告，仍未獲置理，爰依民法第439條之規 定及系爭租賃契約第4條之約定，請求上訴人維晶公司應給 付被上訴人413,000元，上訴人歐登放射所應給付被上訴人2 95,000元，及各自附表一所示利息起算日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。又上訴人未曾向被上訴人表示系 爭房屋要作為醫學影像攝影之用，需設置特殊器材或裝潢需 配合特殊裝置，且該等用途亦未記載於系爭租賃契約中，上 訴人主張因系爭房屋遭拍賣而受有損害，即屬不實。況系爭 房屋遭查封拍賣等情，業經法院揭示，被上訴人並無隱匿之 情，要難謂被上訴人有何故意或過失侵害上訴人權利可言。 此外，上訴人維晶公司未經被上訴人同意，逕以系爭租賃契 約之押租金抵銷其應付之101年8月至同年10月計3個月之租 金，復上訴人歐登放射所亦未經被上訴人同意，逕以系爭租 賃契約之押租金抵銷其應付之101年9月至同年11月計3個月 之租金，上訴人並均自102年1月起未按期繳納租金，惟仍繼 續使用系爭房屋，被上訴人乃寄發存證信函定期催告給付， 嗣依民法第440條之規定，於102年10月11日以存證信函向上 訴人分別終止系爭租賃契約之法律關係，該存證信函於102 年10月14日送達上訴人。被上訴人既非擅自終止契約，上訴 人自無從依系爭租賃契約第13條約定請求被上訴人負賠償責 任，遑論上訴人現仍繼續向欣聖企業社承租使用系爭房屋， 其並無受有裝潢、搬遷費用損失可言，且上訴人與系爭房屋 之拍定人所簽定新租約之租金，係上訴人自行決定，與被上 訴人無涉。再者，上訴人實係從96年間即承租系爭房屋，期 間被上訴人均未依系爭租賃契約第20條約定調漲租金，故系 爭房屋租金已低於市面行情，然上訴人竟執此低於市場行情 之租金，主張其自102年6月1日（惟系爭房屋係於同年6月28 日始點交予拍定人）起受有損害，並於本訴中主張抵銷，實 有違誠信原則。若認上訴人主張抵銷有理由，被上訴人爰依 系爭租賃契約第12條約定，主張被上訴人應賠償本件一審訴 訟費用7,720元、本件一、二審律師費用各4萬元（扣繳稅額 4,000元，給付淨額為36,000元），並以此部分於本訴中主 張再為抵銷等語。 二、上訴人則均以： ㈠上訴人承租系爭房屋係為作醫學影像攝影之用，需設置特殊 器材（如：Ｘ光機等），故裝潢亦須配合特殊裝置（如：需 有鉛房作為Ｘ光室等），裝潢所需不貲，兩造始於系爭租賃 契約約定租賃期間長達7年，並於租約第13條特別磋商約定 「甲方（即被上訴人）於訂定租賃期間內，不得擅自終止契 約，違反約定將負擔乙方（即上訴人）的裝修費與搬遷費用 損失，但乙方若違反契約使用規定及相關約定不在此限」。 詎上訴人竟於101年9月間接獲訴外人國泰人壽保險股份有限 公司通知，表示系爭房屋已於90年2月16日遭本院查封，被 上訴人並非系爭房屋所有權人，而被上訴人明知上訴人有上 開特殊需求，竟仍隱瞞系爭房屋已遭法院查封之事實，且經 上訴人多次聯繫，均未獲得任何回應，惟上訴人仍持續給付 系爭房屋租金至101年12月底，嗣因受本院民事執行處通知 系爭房屋即將法拍，且上訴人復得不到被上訴人回應，上訴 人始停止支付102年起之租金。上訴人拒付系爭房屋租金係 因被上訴人未盡民法第423條規定所負保持系爭房屋合用之 義務，此義務與上訴人給付租金係有對價關係，上訴人自得 拒付租金以終止租約，拒付租金即為終止租約之默示意思表 示。 ㈡縱認，上訴人有給付租金之義務，惟上訴人業與系爭房屋拍 定人即訴外人謝榮鴻協商另訂租約，約定租賃期限自102年5 月3日起至105年5月29日止，每月租金分別為上訴人維晶公 司105,000元、上訴人歐登放射所63,000元，相較於兩造間 之租賃契約，上訴人維晶公司、歐登放射所每月分別多支出 租金35,000元、13,000元，故自102年6月1日起計算至105年 12月31日止共43個月，上訴人維晶公司、歐登放射所分別受 有1,505,000元、559,000元之損失。兩造簽訂系爭租賃契約 時，被上訴人之法定代理人為張素卿即訴外人（債務人）任 耀良之母，故意不以訴外人即債務人任耀良之名義簽訂租約 ，且查封公示為必然要件，然被上訴人已將查封標示除去， 上訴人根本無由得知，被上訴人明知系爭房屋業遭查封而故 意隱瞞，未告知系爭房屋已查封，隨時可能易主，而無法確 保租賃權，意圖自己租金之收益，罔顧上訴人因無法續租系 爭房屋時所受裝潢費用、機器耗損、搬遷費用等損失，當然 係故意以背於善良風俗之方法，加損害於上訴人，更有違民 法第148條之誠信原則。再者，被上訴人並非系爭房屋之所 有權人，竟受有租金之利益，致上訴人受有上開租金損失， 並侵害上訴人之租賃權，對此上訴人依民法148條、第179條 、第184條及系爭租賃契約第13條之規定，請求被上訴人賠 償此部分損害，並於本訴中主張抵銷等語置辯。 三、原審判命上訴人維晶公司應給付被上訴人277,667元，上訴 人歐登放射所應給付被上訴人198,333元，及各如附表二所 示之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部 分未提起上訴，已告確定）。上訴人就敗訴部分不服，提起 上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行均駁回 。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項： 上訴人維晶公司、歐登放射所於98年8月1日分別向被上訴人 承租系爭房屋，雙方約定租賃期限均自98年8月1日起至105 年12月31日止，每月租金分別為7萬元、5萬元，租金均於每 月1日前繳納。且上訴人均自102年1月1日起，即未依租賃契 約第4條約定，按期繳交租金。而系爭房屋經本院以101年度 司執助字第2725號強制執行事件強制執行，經本院於102年4 月15日為第三次拍賣，由謝榮鴻得標買受，並繳足全部價金 ，於102年4月30日領得權利移轉證書，復於102年5月14日完 成登記，102年6月28日執行點交等情，有維晶公司及歐登放 射所98年8月1日房屋租賃契約、本院民事執行處102年4月15 日拍賣不動產筆錄（第三次拍賣）、本院102年4月24日北院 木101司執助甲字第2725號不動產權利移轉證書、臺北市大 安地政事務所建物所有權狀等件為證（見原審卷第7至12頁 、第17至22頁、第133頁、第135至136頁、第104頁），且為 兩造所不爭執，自堪信為真實。 五、被上訴人主張上訴人均自102年1月1日起即未按期繳交租金 ，迄至同年6月27日止，上訴人維晶公司共計積欠租金413,0 00元、上訴人歐登放射所共計積欠租金295,000元，爰依民 法第439條之規定及系爭租賃契約第4條之約定，請求上訴人 維晶公司給付被上訴人413,000元，上訴人歐登放射所給付 被上訴人295,000元，及各自附表一所示利息起算日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息等情，惟為上訴人所否 認，並以上開情詞置辯，是本件應審究者為：㈠上訴人以被 上訴人就系爭房屋未盡保持合用義務為由，拒付租金，是否 有據？㈡上訴人得否依民法第148條、第179條、第184條、 租賃契約第13條等規定，以其另行簽訂的租賃契約增加之租 金差額損失，對本件應給付之租金主張抵銷及金額為何？㈢ 如上開抵銷有理由，則被上訴人得否依系爭租賃契約第12條 以所支出的律師費用與上訴人得主張抵銷之數額再為抵銷？ 經查： ㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使 用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人不僅有 忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依 約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益 租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租 人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或 權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務； 由此規定足知出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收 益之租賃物交付承租人，並且應於嗣後租賃關係存續中，保 持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持 租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給 付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人 間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之 標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時， 即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租 賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保 持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第42 2號判決、86年度台上字第3490號判決意旨可資參照）。又 上開保持合用義務乃出租人之主要義務，而與承租人租金之 支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得 行使其同時履行抗辯權（臺灣高等法院97年度重上字第567 號判決意旨參照）。 ㈡本件上訴人主張其向被上訴人承租系爭房屋係為作醫學影像 攝影之用，需設置特殊器材，故裝潢亦須配合特殊裝置，裝 潢所需不貲，始約定租賃期間長達7年等情，業據提出維晶 公司及歐登放射所98年8月1日房屋租賃契約為證（見原審卷 第7至12頁、第17至22頁），本件系爭租約租賃期間既長達7 年，且細繹系爭租賃契約第13條之增補約定：「甲方（即被 上訴人）於訂定租賃期間內，不得擅自終止契約，違反約定 將負擔乙方（即上訴人）的裝修費與搬遷費用損失，但乙方 若違反契約使用規定及相關約定不在此限」等語（見原審卷 第11頁、第21頁），上開約定既為兩造特別增補之約定，且 明定倘被上訴人擅自終止租約，違反約定則將負擔上訴人裝 修費用及搬遷費用損失，足徵兩造於簽訂系爭租賃契約時， 兩造主觀上確具上訴人有長期使用系爭房屋之特殊需求之認 知。被上訴人雖辯稱依系爭租賃契約第7條約定：「契約期 間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處時，應於三個月前告知 甲方（即被上訴人），不得向甲方請求租金償還、遷移費及 其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方 ，乙方不得異議。」，可知上訴人得提前終止契約，自難認 上訴人有長期使用之特殊需求及兩造合意云云，然審酌系爭 租賃契約第7條之約定（見原審卷第10頁、第20頁），顯然 係為保障被上訴人於上訴人若因故需遷移時之權益，要與上 訴人是否有長期使用之特殊需求無涉。是被上訴人此部分所 辯，委無足採。 ㈢系爭房屋所有權人為訴外人即債務人任耀良，前經債權人臺 灣銀行股份有限公司於90年2月9日持本院90年度裁全字第53 6號裁定，聲請本院以90年度執全字第417號假扣押案件假扣 押系爭房屋，經本院於90年2月16日執行查封，並以90年2月 12日北院文90民執全黃字第417號函文囑託臺北市大安地政 事務所為假扣押登記；嗣經國泰人壽保險股份有限公司於10 1年5月3日持臺灣桃園地方法院90年度促字第13318號支付命 令及確定證明書、本院89年度促字第47402號支付命令（暨 更正裁定）及確定證明書為執行名義，聲請本院以101年度 司執助字第2725號強制執行事件強制執行系爭房屋，經本院 於102年4月15日為第三次拍賣，由謝榮鴻得標買受，並繳足 全部價金，而於102年4月30日領得權利移轉證書，復於102 年5月14日完成登記，102年6月28日執行點交等情，有本院 民事執行處102年4月15日拍賣不動產筆錄（第三次拍賣）、 本院102年4月24日北院木101司執助甲字第2725號不動產權 利移轉證書、臺北市大安地政事務所建物所有權狀等件附卷 可稽（見原審卷第133頁、第135至136頁、第104頁），並經 本院調取上開執行卷宗核閱明確，堪信為真實。則依強制執 行法第98條第1項及民法第759條之規定，謝榮鴻係於領得本 院所發給權利移轉證書日即102年4月30日起，即取得系爭房 屋所有權。準此，上訴人承租系爭房屋供醫學影像攝影之用 ，因設置特殊器材而有長期承租之特殊需求，即因被上訴人 所出租之系爭房屋由謝榮鴻於102年4月30日取得所有權，得 就系爭房屋為使用、收益，而致上訴人自102年4月30日起無 法達成其承租系爭房屋之目的。是被上訴人既未維持系爭房 屋合於約定使用收益之狀態，則上訴人為同時履行抗辯，自 102年4月30日起拒付租金，即屬有據。至102年4月30日前， 國泰人壽保險股份有限公司固曾通知上訴人系爭房屋已遭查 封之情事，惟實際上並未有何妨礙上訴人使用、收益系爭房 屋之客觀情事存在，上訴人並仍繼續占有使用系爭房屋，自 難認其就系爭租賃標的之使用收益有何窒礙之處，即被上訴 人迄至斯時為止，尚未有何未盡保持合用義務之違約情事。 雖上訴人辯稱兩造簽訂系爭租賃契約時，被上訴人明知系爭 房屋業遭查封而故意隱瞞，且查封公示為必然要件，然被上 訴人已將查封標示除去，上訴人根本無由得知，按長期使用 為上訴人簽訂系爭租賃契約之特殊需求，被上訴人既無法提 供上訴人使用至租期屆至，當然違背上開保持合用義務之契 約主要義務云云，然依本院調閱90年度執全字第417號假扣 押卷附之90年2月16日執行筆錄所載：將後附物品清單所載 之不動產予以假扣押，並當場揭示；於切結無誤後，當場揭 示等情觀之（見上開執行卷），顯然當時查封系爭房屋時確 有張貼封條揭示，並經臺北市大安區地政事務所為假扣押查 封登記，亦有臺北市大安區地政事務所90年2月13日北市○ 地0000000000000號函附於上開執行卷可稽，上開查封既 經公示，則上開查封之事實，應為兩造所知悉。上訴人雖辯 稱查封公示為必然要件，然被上訴人已將查封標示除去，上 訴人根本無由得知云云，惟為被上訴人所否認，上訴人就此 部分並未舉證以實其說，自難認被上訴人有何故意隱匿之情 。且縱系爭房屋有查封之事實，要僅生禁止債務人處分系爭 房屋之效力，本件上訴人自98年簽立系爭租賃契約迄至102 年4月間，均持續占有使用系爭房屋，未見有何妨礙上訴人 使用、收益之狀態等情，已如前述，尚難僅以系爭房屋有查 封之事實即認被上訴人於102年4月30日前有未盡保持合用義 務之違約情事。是被上訴人請求上訴人分別給付自102年1月 1日起至102年4月29日止之租金，即上訴人維晶公司277,667 元（計算式：7萬元×3＋7萬元×29/30＝277,667元，元以 下四捨五入，下同）、上訴人歐登放射所198,333元（計算 式：5萬元×3+ 5萬元×29/30＝198,333元），即屬有據。 ㈣上訴人又辯稱縱認上訴人有給付租金之義務，惟上訴人因與 系爭房屋拍定人即訴外人謝榮鴻協商另訂租約，相較於兩造 間之租賃契約，維晶公司、歐登放射所分別受有1,505,000 元、559,000元之租金損失。且被上訴人明知系爭房屋業遭 查封而故意隱瞞，顯故意以背於善良風俗之方法，加損害於 上訴人，更有違民法第148條之誠信原則。又被上訴人並非 系爭房屋之所有權人，竟受有租金之利益，致上訴人受有上 開租金損失，上訴人依民法148條、第179條、第184條及系 爭租賃契約第13條之規定請求被上訴人賠償此部分損害，並 於本訴中主張抵銷云云。查按二人互負債務，而其給付種類 相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互 為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。又按行使權利， 履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦定有 明文。本件系爭房屋查封之事實，應為兩造所知悉，尚難認 被上訴人有何故意隱匿查封之事實等情，業如前述，且審酌 上訴人維晶公司為公司法人、維晶公司為獨資商號，依兩造 經濟地位、查封公示性，及查封僅生禁止債務人處分系爭房 屋之效力等一切情節綜合以觀，自難謂被上訴人前揭行為係 故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人及有違反誠信原 則之可言。準此，上訴人對被上訴人並未有何侵權行為損害 賠償債權存在。又系爭租賃契約第13條所規範者乃被上訴人 擅自終止契約之情形，且約定負擔之範圍僅限於裝潢費及搬 遷費用，本件上訴人其另行簽訂租賃契約所損失之租金差額 ，顯與系爭租賃契約第13條約定之要件不符，上訴人據此主 張對被上訴人有損害賠償債權存在云云，亦無足採。另被上 訴人亦未因上訴人另行簽訂租賃契約而受有何利益，是上訴 人主張對被上訴人有不當得利返還債權存在，亦屬無據。上 訴人對被上訴人既無損害賠償債權及不當得利返還債權存在 ，其據此主張抵銷，即無理由。則上訴人此部分抵銷之主張 既無理由，本院就被上訴人得否依系爭租賃契約第12條以所 支出的律師費用與上訴人得主張抵銷之數額再為抵銷部分， 即無庸再予論述，併此敘明。 ㈤末按租金應於每月1日以前繳納，為兩造間租賃契約第4條所 明文約定，又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起， 負遲延責任。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第203條分別 定有明文。是被上訴人據此一併請求上訴人分別給付如附表 二所示之利息，洵屬有據。 ㈥綜上所述，被上訴人迄至謝榮鴻於102年4月30日取得權利移 轉證書前，尚未有何未盡保持合用義務之違約情事，從而， 其依民法第439條之規定及系爭租賃契約第4條約定，請求上 訴人維晶公司給付被上訴人277,667元，上訴人歐登放射所 給付被上訴人198,333元，及各如附表二所示之利息，為有 理由。 六、從而，被上訴人依民法第439條之規定及系爭租賃契約第4條 約定，請求上訴人維晶公司給付被上訴人277,667元，上訴 人歐登放射所給付被上訴人198,333元，及各如附表二所示 之利息，為有理由。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決， 並依職權宣告假執行，核屬正當，應予維持。上訴意旨仍執 陳詞，指摘原審判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁 回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，併此敘明 。 八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 6 月 24 日 民事第四庭 審判長法 官 紀文惠 法 官 陳蒨儀 法 官 蔡世芳 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 6 月 24 日 書記官 洪彰言