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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1175號 原　　　告　林永傑 　　　　　　翃泰建設有限公司 法定代理人　鄭建和 共　　　同　陳文祥律師 訴訟代理人　沈以軒律師 上　一　人 複　代理人　程居威律師 被　　　告　白芳瑜 訴訟代理人　林立偉 　　　　　　陳俊傑律師 上　一　人 複　代理人　蔡菘萍律師 上列當事人間請求給付遲延利息等事件，經本院於中華民國104 年8月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告於民國102年8月間與原告簽訂土地暨房 屋買賣契約書（共2份，下合稱系爭契約），約定由被告以 土地總價新臺幣（下同）1,939萬元、房屋總價831萬元，合 計2,770萬元，向原告購買淡然有味社區1戶即門牌號碼臺北 市○○區○○路0段000號2樓建物及其坐落基地（下稱系爭 房地）。詎被告分於102年8月16及18日，匯入訂金200萬元 及簽約款250萬元予原告後，即無故拒絕繼續履約，經原告 數次請求未果，遂於103年1月28日寄發存證信函，催告被告 10日內履約，惟被告置之不理。又被告自102年8月28日起拒 絕履約，迄至103年1月31日止（共計157日），依系爭契約 之規定，已積欠原告林永傑、翃泰建設有限公司（下稱翃泰 公司）遲延利息各268,240元（計算式：1,624萬×1.92%×1 57/365×2＝268,240）、114,960元（計算式：696萬×1.92 %×157/365×2＝114,960）。被告未遵期履約，致原告於遲 延期間額外負擔電費3,891元、水費799元、房屋稅3,684元 、管理費10,312元、人員薪資155,000元（共計173,686元） 、地價稅8,010元、土地增值稅190,362元（共計198,372元 ）等費用，依民法第231條第1項規定，原告自得請求被告賠 償上列可歸責被告所致遲延損害。又縱兩造合意解除系爭契 約，惟依約被告最晚須於102年10月22日完成交屋程序，故 原告仍可依法向被告請求自該日起迄102年11月19日雙方合 意解除系爭契約間之遲延履約損害賠償。綜上，被告應給付 林永傑441,926元（計算式：268,240＋173,686＝441,926） 、翃泰公司313,332元（計算式：114,960＋198,372＝313,3 32）。為此，本於買賣契約及債務不履行之法律關係，依系 爭契約及民法第231條第1項規定，請求被告給付遲延利息及 賠償因遲延給付所生損害等語，並聲明：㈠、被告應給付林 永傑441,926元，及自103年1月29日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息。㈡、被告應給付翃泰公司313,332元， 及自103年1月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造第1次簽約時，原告擔心被告無法成功貸款 ，遂要求訴外人林立仁共同送件評估貸款資格，系爭契約並 註記貸款成數不足無法全額支付房價尾款時，原告應退還所 有已繳款項且無條件解約。嗣102年10月中，原告經銀行告 知無法貸足尾款，兩造乃合意解除買賣契約，原告於102年 11月19日退還林立仁所開立2,320萬元之擔保本票，並於扣 除規費16,983元後，交付面額450萬元與143,017元2紙支票 與被告。復由兩造於102年11月合意解約後，原告隨即委託 房仲公司帶看銷售系爭房屋之舉，足證兩造確已合意解除契 約，兩造既已合意解除契約，即無遲延給付之損害賠償問題 。況原告於被告核貸失敗後，並未催告原告以現金繳清，反 於102年11月1日由兩造共同出具撤回土地現值申報申請書及 契稅撤銷申報申請書，原告並於同年月19日交還林立仁簽發 之擔保本票及交付訂金、簽約款支票，足見系爭買賣契約附 有「以被告辦理銀行貸款2,320萬元不成，契約失效」之解 除條件。銀行未核准被告貸款2,320萬元時，系爭契約即因 解除條件成就而失效，被告自斯時起即不負遲延責任。再者 ，原告所稱遲延損害包含土地增值稅、水電費、房屋稅及人 事薪資，其中多項名目早已撤銷申請、其餘名目則屬賣方銷 售房屋應自行負擔費用，原告顯係巧立名目請求被告賠償等 語，茲為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均 駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 三、查，兩造於102年8月28日簽訂系爭契約，由被告向原告購買 系爭房地，約定土地總價1,939萬元、房屋總價831萬元，合 計共2,770萬元。被告透過林立仁於102年8月間、8月15日、 8月28日交付現金5萬元、電匯195萬元、250萬元予翃泰公司 ；被告復於同年10月1日在電匯16萬元予翃泰公司；被告並 提供翃泰公司以林立仁為發票人，受款人為翃泰公司、面額 2,320萬元之本票1紙以為尾款之擔保，該本票嗣於同年11月 19日經林立仁取回。又翃泰公司開立發票日102年11月18日 、面額分別為450萬元、143,017元、付款人臺灣土地銀行士 林分行、受款人為被告之支票2紙，該支票經被告於102年11 月19日收受。林永傑與被告共同於102年11月1日向臺北市稅 捐稽徵處文山分處提出撤回土地現值申報申請書；翃泰公司 與被告共同於102年11月1日向臺北市稅捐稽徵處文山分處提 出契稅撤銷申報申請書；又本件兩造就系爭房地委託代書為 移轉登記（含撤銷登記）、印花費等費用共支出16,983元等 情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、房屋土地訂購單、匯 款申請書、本票、支票、撤回土地現值申報申請書、契稅撤 銷申報申請書、102年10月30日房地產登記費用明細表在卷 可稽（見本院卷㈠第6至20頁、第35至39頁、第86頁、第103 頁），堪信此部分之事實為真實。 四、兩造之爭點及論述： 按契約之合意解除與法定解除權之行使而解除者不同，效果 亦異，契約之合意解除乃契約行為，即以第二次契約解除第 一次契約，故合意解除後應負之義務，乃係另一法律關係， 既非主債務之變形，亦非主債務之從債務。契約一經雙方當 事人協議解除即歸消滅，解除效果既經發生，即無債務不履 行問題（最高法院63年台上字第1989號判例、76年度台上字 第209號判決、80年度台上字第915號判決意旨參照）。是契 約一經合意解除即歸於消滅，當事人無從再依解除前契約之 約定請求履行。次按，民法第260條固規定解除權之行使， 不妨害損害賠償之請求。但此所謂損害賠償，係指債務人債 務不履行、給付不能或遲延給付，因債權人解除契約時債權 人已經發生之損害賠償而言。故契約之解除，如係基於契約 當事人兩造之合意，除另有特約外，當事人之一方自不得本 於合意解除，再依民法第260條規定，請求損害賠償（最高 法院95年度台上字第13號判決意旨參照）。本件原告主張被 告無故拒絕履約，依系爭契約之約定，被告應給付原告遲延 利息及賠償因遲延給付所生損害云云，惟為被告所否認，並 以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠、兩造間是否業已合 意解除系爭契約。㈡、被告應否依系爭合約給付原告遲延利 息及因遲延而生之損害，如有，金額若干，現就爭點析述如 下。經查： ㈠、兩造間是否業已合意解除系爭契約： ⒈按衡諸一般成屋買賣實務，為確認購買房屋暨表達付款之誠 信及資力，通常會約定買方應先給付「訂金款」，於簽約時 再給付部分價款即「簽約款」，且在買方有向銀行貸款之情 況下，買方簽約時另會簽立與貸款同額之尾款擔保本票予賣 方，以擔保賣方嗣後可順利取得銀行撥貸之款項，不致因其 他情事發生而蒙受損失。是在別無其他足以影響契約成立或 消滅之事由發生時，難認有經驗之賣方願將已收取之款項及 尾款擔保本票一併返還予買方。查，本件被告為履行系爭契 約，共給付原告466萬元（計算式：5萬+195萬+250萬+16萬 =466萬）之訂金款及簽約款（見本院卷㈠第18頁背面），已 如前述。惟系爭契約所約定之系爭房地總價為2,770萬元， 故被告僅繳納不到17％之房地總價，然原告不僅未督促被告 繼續履行系爭契約，反於102年11月間交付被告面額共4,643 ,017元之支票2紙，而此金額適與前揭被告交付原告之金額 ，於扣除依系爭契約第8條第2項應由被告負擔之土地移轉、 撤銷登記、印花費共16,983元後相符（計算式：466萬-16,9 83=4,643,017）。此外，原告於同年11月19日亦將被告先前 提供原告之尾款擔保本票返還與被告，有林立仁11月19日簽 收之影本在卷可稽（見本院卷㈠第37頁）。復本件為翃泰公 司此建案之最後銷售戶，原告分為建設公司、系爭房屋坐落 基地之土地所有權人，為兩造所不爭執，當認原告對成屋買 賣自屬有經驗之人，是揆諸上開說明，足見被告辯稱：兩造 事後已合意解除系爭契約等語，應堪採信。 ⒉再者，以原告於102年11月1日出具由兩造共同出具撤回土地 現值申報申請書及契稅撤銷申報申請書，並表明兩造同意解 除系爭契約之意。參酌證人即參與現場銷售之翃泰公司財務 部會計鄭紫嫺證稱：建案一共有6戶，102年2月開始銷售，5 個月左右賣掉5戶，被告是最後1戶等語（見本院卷㈠第68頁 ），足徵翃泰公司於102年7月後可供銷售僅只系爭房地1戶 。而依被告所提淡然有味社區管委會公告所示：「請建設公 司駐點銷售人員與受委託房仲業者在進行銷售房屋時，放低 音量，勿影響其他住戶作息…102年11月15日」（見本院卷 ㈠第79、80頁）。可知原告於102年11月15日前已有銷售系 爭房屋之行為，因原告與受託房仲業者音量過大，致管委會 貼出公告要求降低音量。倘系爭契約未於102年11月1日前已 經兩造合意解除時，翃泰公司斷無可能願意出具撤回土地現 值申報申請書及契稅撤銷申報申請書，甚或與被告間仍有契 約關係之情形下，另耗費時間、金錢、人力帶客看屋。由此 足徵，兩造至遲於102年11月1日即已合意解除系爭契約一節 ，實可憑採。 ⒊原告固主張之所以開立支票2紙予被告，係因被告表示其父 親為資金週轉，請求暫將已付價金返還，並承諾2個月後將 款項匯還所致云云。惟查，倘原告係為便被告父親資金週轉 順利，方償還被告已支付之價金，則原告為確保被告願繼續 履行契約，豈有將對被告現時無益，但對原告有益、可供擔 保之尾款本票償還之理。又原告先稱被告承諾2個月資金到 位後，會將款項匯還（見本院卷㈠第57頁背面），嗣竟於本 院訊問證人即參與現場銷售之翃泰公司財務部會計鄭紫嫺證 稱：因被告表示要找有財力的人來買房，一碼歸一碼，要先 把原來的契約作結清，所以將擔保尾款之本票返還被告，再 請有資力的人簽約時再簽發本票等語（見本院卷㈠第69頁背 面）後，另主張原告係相信被告表示會再找更具資力之人出 名購買之承諾云云，然此不僅與原告前揭所述被告承諾2個 月後會返還款項，而繼續履行系爭契約之主張相佐。況若兩 造間無解除系爭契約之合意，被告前既曾向原告為另覓具資 力之人出名購買之承諾，原告自得保留尾款擔保本票，待被 告覓得有資力之人後，以換約方式處理，對其始有保障。職 是，原告前開主張及證人上揭證詞，核與常情不符，屬臨訟 卸責之詞，不足採信。 ⒋原告復主張因被告拒絕履約，亦未匯還買賣款項，且對原告 請求置之不理，方委託房仲公司進行帶看房屋，目的僅為將 被告違約損害降至最低云云。惟依系爭契約第5條約定，在 被告無法核貸預定款項或無法核貸時，不足部分視為被告自 備款，並應於原告通知10日內，以現金繳清。是殊不論被告 無意履約之原因，翃泰公司既為建設公司，係以營利為目的 出售系爭房屋，則原告在知悉被告無意繼續履約時，理應先 依系爭契約通知原告於10日內以現金繳清，或與原告討論違 約相關事宜，竟反其道而行，先於102年11月間即開始委託 仲介公司帶客看屋，卻遲至103年1月底始發存證信函要求被 告履行系爭契約，是如非兩造至遲於102年11月1日前已合意 解除契約，難認原告會有如上之行為。是原告此部分之主張 ，不足採信。 ㈡、被告應否依系爭合約給付原告遲延利息及因遲延而生之損害 ，如有，金額若干： 承上所述，本件兩造間所簽訂之系爭契約業已合意解除，契 約已規消滅，原告自不得依系爭契約之約定請求被告給付遲 延利息，要屬當然，故原告此部分之主張，洵非可採。又兩 造既係合意解除系爭契約，揆諸前揭說明，原告自不得本於 合意解除，再依民法第260條規定，請求被告賠償因遲延而 生之損害。況依原告所主張，依系爭契約之約定，被告最晚 須於102年10月22日完成交屋程序，而兩造迄同年11月19日 始合意解除系爭契約，故請求被告賠償此遲延履約期間之損 害云云。惟觀諸原告所指系爭契約之特別約定為「本約最後 交屋期限為102年10月22日」，已明載此時點乃「交屋期限 」，顯係針對原告所為之約定，俾利確認原告給付（交屋） 之時點，而與被告給付（支付價金）之期限無涉，自無從依 該約定遽認被告給付之期限為102年10月22日，此觀系爭契 約第5、條第3、5、7款分別約定被告應於原告通知期限內辦 理對保即委託取款，如未經核貸或核貸金額少於約定之貸款 金額，被告應於接到原告通知10日內以現金補足差額或繳清 ，更可證明上開交屋期限約定實與被告給付之期限無涉。又 原告迄未提出其他證據證明已於102年11月1日前通知被告履 約，無從認被告有何遲延給付之情事，自無遲延損害發生之 可能。基上，原告請求被告賠償遲延損害之主張，亦非可採 。 五、綜上所述，兩造間所簽訂之系爭契約業經合意解除，原告依 法及系爭契約之約定，請求被告給付遲延利息與遲延給付而 生之損害，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，原告雖聲請本院傳喚證人林巧雨、林秀 芬，然此部分係為釐清兩造間是否合意解除系爭契約，惟本 院就此部分業認定如前，自無再調查上開證據之必要。爰依 民事訴訟法第286條但書之規定，駁回原告之調查證據聲請 。又兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。 中 華 民 國 104 年 9 月 23 日 民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉 法 官 吳佳樺 法 官 蕭涵勻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 23 日 書記官 吳芳玉