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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第120號 原　　　告　聯大保全股份有限公司 　　　　　　聯大公寓大廈管理維護股份有限公司 共　　　同 法定代理人　李錫麟 共　　　同 訴訟代理人　游鉅鋒 　　　　　　吳惠芬 被　　　告　文華國際商業大樓管理委員會 法定代理人　游泳華 訴訟代理人　賴重堯律師 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103 年3 月26日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告聯大保全股份有限公司、聯大公寓大廈管理 維護股份有限公司分別負責被告隸屬之公寓大廈保全及物業 管理工作，分別與被告即更名前之台灣工礦商業大樓管理委 員會簽訂駐衛保全定型化契約書（下稱保全契約）及受任管 理維護定型化契約書（下稱管理維護契約），服務期間均自 民國101 年9 月7 日起至104 年8 月31日止，約定報酬分別 為每月新臺幣（下同）10萬3,950 元及17萬6,400 元。被告 由原名台灣工礦商業大樓更名為文華國際商業大樓，並向主 管機關核備成立文華國際商業大樓管理委員會，因而要求終 止系爭保全契約及管理維護契約，原告無耐配合於102 年9 月30日停止服務，並於102 年9 月14日發函被告聲明後續將 依系爭保全契約及管理維護契約請求違約金，原告未非同意 被告終止系爭保全契約及管理維護契約，爰分別依保全契約 第12條及管理維護契約第11條約定，請求被告賠償2 個月委 任報酬之違約金共計56萬700 元（計算式：【103,950 ＋17 6,400 】×2 ＝560,700 ）。並聲明：被告應給付原告56萬 700 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。 二、被告則以：台灣工礦股份有限公司為台灣工礦商業大樓區分 所有權人，台灣工礦商業大廈前未成立公寓大廈管理委員會 ，嗣經更名為文華國際商業大樓後始成立被告管理委員會， 詎台灣工礦股份有限公司擅自以台灣工礦商業大樓管理委員 會（下稱台礦管委會）名義與原告簽訂系爭保全契約及管理 維護契約，惟台礦管委會未經主管機關登記，依公寓大廈管 理條例第38條第1 項規定反面解釋，並無當事人能力，與原 告簽訂之保全及管理維護契約均無效。被告於102 年6 月11 日經臺北市政府同意備查，與台礦管委會非同一公寓大廈管 理組織，原告主張之保全及管理維護契約當事人均記載台礦 管委會，自與被告無涉。又保全及管理維護契約業經原告發 函同意終止，被告自不受系爭保全及管理維護契約之拘束， 即不負賠償違約金義務。且被告於102 年9 月11日公告更換 物業管理公司，原告於同年月底辦理交接完畢，收受被告給 付102 年7 月至9 月之服務報酬，原告未受有任何損害。並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠台灣工礦商業大樓管理委員會與原告聯大保全股份有限公司 簽訂保全契約，約定由原告聯大保全股份有限公司提供駐衛 保全服務期間分別為97年2 月29日至98年2 月28日、100 年 2 月28日至103 年2 月28日、101 年9 月7 日至104 年8 月 31日，又台灣工礦商業大樓管理委員會與原告聯大公寓大廈 管理維護股份有限公司簽訂管理維護契約，約定原告聯大公 寓大廈管理維護股份有限公司提供服務期間為97年3 月1 日 至98年2 月28日、100 年3 月1 日至103 年2 月28日、101 年9 月7 日至104 年8 月31日，有保全及管理維護契約各三 份均影本可查（見本院卷第121 至156 頁）。 ㈡被告設於臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 號地下2 樓至 14樓，主任委員為寶樂興業有限公司（下稱寶樂公司），寶 樂公司指派游泳華擔任法人代表，全權代理寶樂公司於被告 之所有權利義務，於102 年6 月7 日經臺北市政府准予核備 等節，有臺北市建築管理工程處103 年3 月12日北市都建寓 字第00000000000 號函附之公寓大廈組織報備資料、寶樂公 司公司變更登記表及委任書等件影本在卷可稽（見本院卷第 70至118 頁）。 ㈢被告於102 年8 月6 日傳真委員開會通知書與被告各委員， 記載：「決議案㈠因大樓已正式更名為文華國際商業大樓， 故將重新招標大樓物業管理公司。屆時會請相關物業公司分 批簡報，並討論後續管理費的收費議題」；被告於102 年8 月28日召開第一次管理委員會會議；被告主任委員於102 年 9 月11日發出公告，主旨為「更換文華國際商業大樓『物業 管理公司』乙案」；原告於102 年9 月14日發文被告；被告 於102 年9 月30日簽署終止委託管理服務關係書。有委員開 會通知書、會議紀錄、公告、函文及終止委託管理服務關係 書等件影本足憑（見本院卷第157 至159 頁、本院102 年度 司促字第26390 號卷第4 、5 頁）） 四、得心證之理由：原告主張被告應概括承受台礦管委會與原告 間簽訂之保全及管理維護契約，被告提前終止契約，應依系 爭保全及管理維護契約約定賠償違約金等語，被告則以前揭 情詞置辯。是本件爭點為：㈠系爭保全、管理維護契約是否 成立生效？被告是否概括承受系爭保全、管理維護契約？㈡ 原告等請求被告給付違約金，是否有據？茲分述如下： ㈠系爭保全契約及管理維護契約有效成立，被告應負履行責任 ： ⒈按管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大 廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委 員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3 條第9 款定有明文 。管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員 所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及 「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬 非法人團體，固無實體法上完全之權利能力（最高法院98年 度臺上字第2248號判決要旨參照）。又非法人團體雖無權利 能力，然日常用其團體之名義為交易者，比比皆是，民事訴 訟法第40條第3 項規定此等團體設有代表人或管理人者，於 訴訟法上有當事人能力，得為確定私權之請求，則其實體法 上雖無權利能力，而不得為權利義務之主體，但不能因此即 謂其代表人或管理人以該團體名義所為之法律行為概屬無效 ，非法人團體如完成法人設立登記，基於同一體原則，該非 法人團體前取得之權利及負擔之義務，即由法人概括承受（ 最高法院100 年度臺上字第484 號判決要旨參照）。再按管 理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執 行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共 同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關 資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約 、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械 設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安 全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之 保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告 、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分 、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依 規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢 修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事 項。公寓大廈管理條例第36條定有明文。經查，本件涉訟之 法律關係係原告等與台礦管委會簽訂之保全契約及管理維護 契約，雖台礦管委會未經報備程序，核其性質屬非法人團體 ，無實體法上完全之權利能力，不得為權利義務之主體，系 爭保全契約及管理維護契約立契約書人欄之甲方記載「台灣 工礦商業大樓管理委員會」，乙方分別記載「聯大保全股份 有限公司、代表人李錫麟」及「聯大公寓大廈管理維護股份 有限公司、代表人李錫麟」，甲方簽章樓分別蓋有「台灣工 礦商業大廈管理委員會、林承宇印」，乙方簽章欄則分別由 原告等及其等法定代理人用印，堪認係由林承宇代表未為法 人設立登記之非法人團體即台灣工礦商業大樓管理委員會與 原告等訂約，契約成立之要素均已具備。則台礦管委會雖屬 非法人團體，無權利能力，惟既由有權代表之自然人林承宇 代表訂立系爭保全契約及管理維護契約，且契約成立之要素 均已具備，依上說明，自難認系爭保全契約及管理維護契約 無效。被告徒執系爭契約書之記載，指原告等與台礦管委會 訂立之系爭契約無效云云，自無可採。況台礦管委會有依系 爭保全契約委託原告聯大保全股份有限公司提供駐衛保全服 務，另依系爭管理維護契約委任原告聯大公寓大廈管理維護 股份有限公司提供管理維護服務，原告等復均有提供服務之 合意，則台礦管委會因訂立系爭保全契約及管理維護契約所 取得之權利及負擔之義務，即應由完成法人設立登記之被告 繼受。 ⒉次按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責 任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民 法第169 條固定有明文，惟「法定代理係依法律規定而發生 之代理權，既非因授權行為而發生，即使有授權事實之表示 ，亦與法定代理權之發生無關。故民法第169 條關於表見代 理之規定，唯意定代理始有其適用，若代表或法定代理，則 無適用該條規定之餘地。蓋因法定代理係因法律規定而發生 之代理權，既非因授權行為而發生，即使有授權事實之表示 ，與法定代理權之發生無關。故本人有使第三人信以為以代 理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任。此 本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有 無過失在所不問（最高法院44年臺上字第1424號判例、79年 臺上字第2012號判例、95年度臺簡抗字第1 號裁定參照）。 又民法第169 條後段規定之表見代理，係指「知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責 任」而言，此以本人實際知其事實為前提，最高法院68年臺 上字第1081號判例可參，倘有此情形，亦可成立表見代理， 本人即應負授權人責任（最高法院74年度臺上字第375 號判 決意旨參照）。再所謂代理，係指代理人與本人兩個權利主 體間之關係，代理人之行為並非本人之行為，僅其效力歸屬 於本人；所謂代表，係指在法人組織法上不可欠缺，代表與 法人係一個權利主體間之關係，代表人所為之行為即為法人 之行為（最高法院86年度臺上字第1782號判決要旨參照）。 是於代表之情形，若有類於表見代理之狀態者（學理上稱之 為「表見代表」），無「適用」表見代理之餘地，僅能類推 適用之。經查，兩造分別訂有系爭保全契約及管理維護契約 ，且系爭契約之書面經原告等及台礦管委會之名義上法定代 理人（原告等之負責人為李錫麟，台礦管委會當時名義上主 任委員為林承宇）用印等節，為兩造所不爭執，並有系爭契 約附卷可按。被告向主管機關申請報備所提供之第一次區分 所有權人會議記錄記載：「壹、主席報告：一、主委林承宇 因病請假，請財務委員陳慧娟代理主持會議，並經在場出席 區分所有權人表決一致通過…」（見本院卷第93頁），被告 復未爭執代表台礦管委會簽訂系爭契約之「林承宇」與被告 第一次區分所有權人會議記錄所載之主任委員「林承宇」為 同一人，足認林承宇有擔任被告主任委員之表見事實，且被 告就該等表見事實，明知有第三人以其名義與原告等簽訂系 爭契約後，並未為反對之表示，已足使第三人相信林承宇即 為被告之主任委員而可對外代表被告為法律行為。核與民法 第169 條後段所定「知他人表示為其代理人而不為反對之表 示，足使第三人即原告等信其為被告之主任委員而與之簽訂 系爭契約」情形相似，亦與民法第169 條保護交易安全之利 益狀態相類，自應類推適用之，使被告負擔系爭保全契約及 管理維護契約之履行責任，始符公允。 ⒊被告抗辯：其與台礦管委會名稱不同，顯非同一公寓大廈管 理委員會組織云云。惟查，系爭公寓大廈名稱前為台灣工礦 商業大樓，嗣經被告決議同意更名為文華國際商業大樓，更 名後並向主管機關登記備查一節，業經本院依職權調閱被告 歷年申請備查資料可知，經查，被告第一次區分所有權人會 議記錄記載：「…貳、議題討論：議題一、制定本工礦大廈 規約內容並申請政府立案之管委會乙案。說明：由於本大樓 規約已過時宜，需重新修訂，並以內政部之101 年01月01日 規約版本為參考依據。…。議題三、大樓更名一案。說明： 由於『台灣工礦公司』已倒閉多年，多人提議更改大樓名稱 ，由台灣工礦商業大樓、更名為『文華國際商業大樓』。決 議：表決多數同意大樓更名一案，呼應議題一，在申請政府 立案之新管委會時，使用新大樓名稱『文華國際商業大樓』 申請之。」，有102 年3 月12日會議紀錄影本在卷可參（見 本院卷第93頁）；另被告於102 年5 月9 日申請報備書記載 ：「…四、經全體委員通過原台灣工礦商業大樓改名為文華 國際商業大樓。」（見本院卷第89頁）；復依報備資料所附 之區分所有權人名冊、會議記錄、簽到表、會議出席委託書 上方原繕打之「台灣工礦商業大廈」均以手寫刪除方式加上 「文華國際」字樣，蓋印「台灣工礦商業大廈管理委員會」 章（見本院卷第92至102 頁）；另被告於102 年3 月12日召 開之第一次區分所有權人會議，記錄由原告聯大保全股份有 限公司員工黃耀東擔任，記錄用紙下方註明「聯大保全股份 有限公司」、「聯大公寓大廈管理維護股份有限公司」及公 司所設地址，有會議記錄佐憑。堪認被告依法經主管機關核 備成立前身即為台礦管委會，前任主任委員為林承宇，明知 林承宇以台礦管委會之名義與原告等簽訂系爭契約，不為反 對之表示，且使用原告等依系爭契約提供之服務。。況被告 自承迄至原告交接前之服務費用已由其付清等語（見本院卷 第162 頁），亦徵被告之財產與台礦管委會財產應係重疊， 若被告與台礦管委會非同一組織，且被告未概括承受系爭保 全契約及管理維護契約，基於債之相對性，被告即無給付原 告等服務費用之義務，足認被告係為履行自己債務而給付原 告等服務報酬被告辯稱其與台礦管委會不具同一性、未概括 承受台礦管委會義務云云，無足可採。 ㈡原告等請求被告給付違約金無理由： ⒈按系爭保全契約第12條、系爭管理維護契約第11條均約定： 「若乙方（即原告等）有嚴重違反本契約之約定，經甲方（ 即台礦管委會）以書面通知乙方而未於時效內改正者，甲方 得另以書面通知終止契約，且於通知到達後十四日生效，但 其契約期限一年以上（含一年）者，於通知到達後六十日生 效。契約履行中甲方無正當理由而終止本契約者，應賠償乙 方本契約所定二個月之委託服務費作為違約金。」，有契約 影本在卷可考（見本院卷第131 頁、第123 頁）。 ⒉經查：系爭保全、管理維護契約服務期間均自101 年9 月7 日起至104 年8 月31日止，每月之服務報酬分別為10萬3,95 0 元、17萬6,400 元，被告於102 年9 月30日以終止委託管 理服務關係書終止系爭保全及管理維護契約。審以前揭終止 函文內容「我（甲）方於民國102 年9 月30日19：00時終止 與貴公司委託管理服務關係。有關各項委任管理服務事宜及 財產、文件等其他事項，業已完全移（點）交清楚，並確認 無誤，爾後與貴公司無關。」，及委員開會通知書記載：「 決議案㈠因大樓已正式更名為文華國際商業大樓，故將重新 招標大樓物業管理公司。屆時會請相關物業公司分批簡報， 並討論後續管理費的收費議題（另題議主委與財委樓層管理 費減半）」，及102 年8 月28日會議紀錄記載：「議題一、 物業公司公開招標乙案。（因應新管委會成立，所有重大議 題，因時因事制宜）說明：請四家物業公司（聯大、國原、 中興、汎德）於會議上對各出席委員簡報相關服務內容及報 價。決議：為提升大樓本身價值及後續相關大樓重要規畫， 請四家廠商重新依照委員們要求之服務內容（a.清潔人員－ 暫定1 員：b.機電人員－巡場）重新報價，待後續委員們決 議後，再另行通知。」（見本院卷第157 頁、第158 頁）， 復經被告自承係因被告報備成立後始決議更換保全公司等語 （見本院卷第30、31頁），自非終止系爭保全契約及管理維 護契約之正當理由。 ⒊惟按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金； 又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害 之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所 生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項分別定有 明文。又民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預 定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債 務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發 生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致 及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種 違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強 制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債 務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無 ，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其 他損害賠償（最高法院83年度臺上字第2879號判決要旨參照 ）。查，系爭保全契約第12條後段、系爭管理維護契約第11 條後段均約定「契約履行中甲方（即台礦管委會）無正當理 由而終止本契約者，應賠償乙方（即原告等）本契約所定二 個月之委託服務費作為違約金」，系爭契約既僅約定違約時 應賠償一定數額之金額，且依民法第250 條第2 項規定「違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。」，再參酌上開實務見解，本件兩造所約定之違約金 性質應為總額賠償預定性違約金，原告等所請求者即為損害 賠償總額預定性質之違約金，則依上開實務見解，須原告等 受有損害時方得請求。原告等空言主張其等派駐現場工作人 員約10人，被告逕自通知終止契約，依照勞基法這些人員面 臨調度跟資遺問題，增加原告等成本云云，然未舉證證明受 何損害，其等請求違約金，即屬無據。 五、綜上所述，原告等與台礦管委會所簽訂之保全契約及管理維 護契約有效成立，被告應既受台礦管委會依據上開契約之權 利義務，然系爭保全契約第12條及管理維護契約第11條約定 之違約金屬損害賠償預定性質之違約金，原告等未舉證證明 其等受有損害，是原告等依系爭保全契約及系爭管理維護契 約之法律關係，請求被告給付違約金56萬700 元，為無理由 ，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不 生影響，爰不另一一論述，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。 中 華 民 國 103 年 4 月 25 日 民事第五庭 法 官 徐淑芬 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附 具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否 則本院得不命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 103 年 4 月 25 日 書記官 吳昀蔚