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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1824號 原　　　告　　姜文智 訴訟代理人　　林俊峰律師 複　代理人　　徐豪鍵律師 被　　　告　　蔡豐吉 訴訟代理人　　林東乾律師 被　　　告　　昇禾不動產仲介經紀有限公司 兼法定代理人　廖偉宏 被　　　告　　王奕盛 上三人共同 訴訟代理人　　施竣中律師 複　代理人　　袁大為律師 被　　　告　　二十一世紀不動產股份有限公司 法定代理人　　王福漲 訴訟代理人　　呂學成 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年3月11日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區域內者， 各該住所地之法院俱有管轄權。但依第4條至前條規定有共 同管轄法院者，由該法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由 不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第20條、第10條第2 項分別定有明文。又所謂「其他因不動產涉訟」，係指因不 動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項 涉訟者而言（最高法院86年度台抗字第79號裁定意旨參照） 。次按，當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一 定法律關係而生之訴訟者為限。前項合意，應以文書證之， 民事訴訟法第24條亦有明定。查，本件被告住所及營業所在 地分別位在臺中市、臺北市松山區、桃園市，不在同一法院 管轄區域內，業據被告自陳在卷。而本件原告係起訴主張其 於民國102年9月1日透過被告二十一世紀不動產股份有限公 司（下稱二十一世紀公司）民生圓環加盟店即被告昇禾不動 產仲介經紀有限公司（下稱昇禾公司）之仲介，並由昇禾公 司之受僱人即被告廖偉宏、王奕盛承辦仲介事務，而與被告 蔡豐吉簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向蔡豐吉 購買坐落在臺北市○○區○○段○○段00○0地號土地（應 有部分786/100000）及其上同小段6306建號建物即門牌號碼 為臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○號2樓之1房屋（下稱系爭 房屋，與前揭土地下合稱為系爭不動產），然因系爭房屋存 有瑕疵，爰請求被告負賠償責任等語。足見，本件係不動產 物權以外，與不動產有關之事項涉訟，且原告與蔡豐吉間約 定關於因系爭契約所生糾紛以系爭不動產所在地法院為第一 審管轄法院，有系爭契約第11條第8項可憑（見本院卷第11 頁），則系爭不動產所在地係在臺北市松山區為本院轄區， 是依首揭規定，本院自有管轄權，合先敘明。 二、復按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被 告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第25 5條第1項第1款、第2項分別定有明文。查，本件原告原起訴 請求被告應連帶給付新臺幣（下同）1,175,000元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。嗣於訴狀送達被告後，原告就利息請求部分變更為自起訴 狀繕本送達「最後一位被告翌日」起算，並變更聲明為：「 ㈠蔡豐吉應給付原告100萬元及法定遲延利息；㈡昇禾公司 、廖偉宏、王奕盛應連帶給付原告175,500元及法定遲延利 息；㈢昇禾公司與二十一世紀公司應連帶給付原告175,500 元及法定遲延利息；㈣前兩項被告中之任一項被告為清償， 他項被告於清償之範圍內同免責任。」（見本院卷第33、10 2頁）。被告對原告所為上開變更均無異議而為本案之言詞 辯論，即視為被告同意。是本件原告所為訴之變更，核與前 開規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告於102年9月1日透過二十一世紀公司民生圓 環加盟店即昇禾公司之仲介，並由昇禾公司之受僱人廖偉宏 、王奕盛承辦仲介事務，而與蔡豐吉簽訂系爭契約，向蔡豐 吉購買系爭不動產。嗣原告於交屋後不久即發現系爭房屋下 方1樓機房內放置之變壓器、網路設備等機器（下稱系爭機 器設備），因持續發出低頻噪音而影響原告居住生活安寧品 質，並致系爭房屋及其共用部分即1樓機房存有物之瑕疵， 故原告自得依瑕疵擔保之規定，請求蔡豐吉減少價金100萬 元，或依不完全給付之法律關係，請求蔡豐吉賠償系爭房屋 因有瑕疵而減損之價值100萬元。又原告因不堪系爭機器設 備持續發出低頻噪音干擾，致受有自102年11月起至103年3 月止，不能使用系爭房屋相當於租金之損害175,000元，爰 依侵權行為、不完全給付及不動產經紀業管理條例第26條第 2項、消費者保護法第7條第3項、民法第169條規定，併予主 張而為選擇合併，請求昇禾公司、廖偉宏、王奕盛、二十一 世紀公司連帶賠償原告175,000元等語，並聲明：㈠蔡豐吉 應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡昇禾公司、 廖偉宏、王奕盛應連帶給付原告175,500元及如㈠所載之法 定遲延利息；㈢昇禾公司與二十一世紀公司應連帶給付原告 175,500元及同上法定遲延利息；㈣前兩項被告中之任一項 被告為清償，他項被告於清償之範圍內同免責任；㈤願供擔 保，請准宣告假執行。 二、被告蔡豐吉則以：原告於買受系爭不動產前即多次經由仲介 人員陪同看屋，且原告於交屋前均未曾向蔡豐吉反應系爭房 屋下方1樓機房有發出低頻噪音之情事。又蔡豐吉於事前根 本不知悉有系爭機器設備存在，亦無刻意隱匿此一事實之行 為。況系爭機器設備係公寓大廈全體區分所有權人共用之公 共設施，並經區分所有權人同意而放置在1樓機房內，非由 蔡豐吉設置。而依原告委請臺北市政府環境保護局衛生稽查 大隊（下稱北市環保局稽查大隊）就系爭機器設備發出低頻 聲音之檢測結果，該低頻音量未逾系爭不動產交付原告當時 即102年10月間之噪音管制標準，該聲響亦未超過一般人客 觀所能忍受之程度，且該低頻聲音並非存在於買賣標的物即 系爭不動產本身，自非屬物之瑕疵。另蔡豐吉既已依系爭契 約交付合於約定且無瑕疵之系爭不動產予原告，即無不完全 給付之情事等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執 行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。 三、被告昇禾公司、廖偉宏、王奕盛則辯稱：蔡豐吉交付之系爭 房屋並無瑕疵存在，且系爭機器設備發出之低頻聲音亦未逾 越交屋當時有效之噪音管制規範標準，原告於簽約前即由王 奕盛多次陪同看屋而明知系爭房屋下方1樓為機房，昇禾公 司、廖偉宏、王奕盛就本件不動產仲介事務均無因故意或過 失不法侵害原告權益或未盡居間仲介調查義務之情事等語， 資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回； ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、被告二十一世紀公司之辯詞及聲明略為：二十一世紀公司與 昇禾公司係各自獨立之不同法人，本件原告係與昇禾公司簽 訂居間仲介契約，二十一世紀公司並非該契約之相對人，對 原告不負契約責任，二十一世紀公司自無庸依消費者保護法 第7條第3項或不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負連 帶賠償責任。況系爭房屋並無瑕疵存在，原告委由北市環保 局稽查大隊就系爭機器設備所發出低頻聲音之檢測結果亦未 超過噪音管制標準，原告復未證明其因此受有任何損害等語 ，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回 ；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 五、兩造不爭執之事實（見本院卷第134頁，並依判決格式修正 或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）： ㈠、原告於102年9月1日經由二十一世紀公司民生圓環加盟店即 昇禾公司之仲介，與蔡豐吉簽訂如本院卷第8至11頁所示之 系爭契約，向蔡豐吉購買系爭不動產，買賣總價金為3,910 萬元。 ㈡、昇禾公司就系爭不動產買賣仲介之承辦人員為廖偉宏、王奕 盛，且廖偉宏、王奕盛均為昇禾公司之受僱人。 ㈢、原告已依約交付全部買賣價金予蔡豐吉，蔡豐吉並於102年 10月間將系爭不動產交付原告。 ㈣、系爭房屋下方1樓為機房，且放置系爭房屋所屬公寓大廈全 體住戶共同使用之變壓器、網路設備等（包含由訴外人中華 電信公司股份有限公司、台灣電力股份有限公司所有而提供 予公寓大廈住戶共同使用之網路設備、大型變壓器）。 六、兩造之爭點及論述： 原告主張系爭房屋因下方1樓機房放置之系爭機器設備持續 發出低頻噪音，影響原告居住生活安寧品質，致系爭房屋及 其共用之1樓機房之通常效用與價值受有減損而具有物之瑕 疵，蔡豐吉應依瑕疵擔保或不完全給付之規定負責，且昇禾 公司、廖偉宏、王奕盛與二十一世紀公司應分別依侵權行為 、不完全給付及不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費 者保護法第7條第3項、民法第169條規定負連帶賠償責任等 節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為 ：㈠、系爭房屋及其共用之1樓機房是否具有物之瑕疵；㈡ 、蔡豐吉是否應負不完全給付之損害賠償責任；㈢、昇禾公 司、廖偉宏、王奕盛及二十一世紀公司是否應分別依侵權行 為、不完全給付及不動產經紀業管理條例第26條第2項、消 費者保護法第7條第3項、民法第169條規定負連帶賠償責任 。現就本件之爭點析述如下： ㈠、關於系爭房屋及其共用之1樓機房是否具有物之瑕疵部分： 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交 付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項、第373 條前段分別定有明文。是物之出賣人就標的物所負物之瑕疵 擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，倘瑕疵 係於危險移轉「後」始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔 保責任範疇。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而 言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備 之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院 73年台上字第1173號判例參照）。次按，第二類噪音管制區 之低頻音量於日間、晚間、夜間分別不得超過40分貝、35分 貝、30分貝，此觀98年9月4日修正施行之「噪音管制標準」 （下稱舊噪音管制標準）第8條第1項規定即明。原告主張系 爭房屋及其共用之1樓機房，因系爭機器設備持續發出低頻 噪音而具有物之瑕疵一節，既為被告所否認，原告自應就此 部分之主張負舉證責任。經查： ⒈系爭房屋下方1樓為機房，且該1樓機房屬公寓大廈全體區分 所有權人共有之共用部分，系爭機器設備放置在1樓機房內 並發出低頻聲音等情，為被告所不否認。而系爭不動產係於 102年10月間交付原告，故蔡豐吉就系爭房屋及其共用之1樓 機房是否應依瑕疵擔保規定負責，自應以上開建物於危險移 轉原告時即102年10月間是否存有瑕疵為判斷標準。又噪音 管制標準第8條固於102年8月5日修正發布，並提高第二類噪 音管制區之低頻音量噪音管制標準為日間、晚間、夜間各不 得逾37分貝、32分貝、27分貝，惟該標準第11條復明定，上 開修正後第8條規定自發布後6個月即103年2月5日開始施行 。是本件關於系爭機器設備所發出之低頻聲音是否已逾噪音 管制標準，自應依102年8月5日修正前之舊噪音管制標準而 定，合先敘明。 ⒉原告委請北市環保局稽查大隊就系爭機器設備發出之低頻聲 音音量進行檢測，在原告於系爭房屋生活起居處測得之低頻 音量檢測結果，102年10月25日晚間19時49分為33.2分貝， 同日夜間23時50分為29.1分貝，102年11月7日夜間22時10分 測得28.6分貝，同年12月13日夜間22時40分為29.9分貝，均 未逾舊噪音管制標準第8條第1項所定第二類噪音管制區於晚 間、夜間各不得超過35分貝、30分貝之標準，此有北市環保 局稽查大隊102年11月22日北市00000000000000000號 函、同年12月19日北市環稽三中字第00000000000號函在卷 可參（見本院卷第110、111頁）。而依通常社會觀念及常理 判斷，系爭房屋之通常效用在於可供人居住使用，在系爭房 屋內雖可測得系爭機器設備發出之低頻聲音，惟該音量既無 逾越舊噪音管制標準第8條所定之管制標準，應屬一般人客 觀所能忍受之音量範圍，應不致對居家生活安寧品質造成影 響，自難認系爭房屋因其下方1樓機房放置系爭機器設備且 發出低頻聲音而存有物之瑕疵。 ⒊又原告不否認1樓機房本身之硬體結構並未存有任何缺點， 可做為一般機房放置機器設備之通常使用。則1樓機房固為 系爭房屋所在公寓大廈全體區分所有權人共有之共用部分而 屬系爭契約買賣標的之一部分，然該1樓機房之結構硬體本 身既無任何缺點，原告就1樓機房之共同使用權亦不因系爭 機器設備會發出低頻聲音而受有任何影響，是原告主張1樓 機房因放置系爭機器設備且持續發出低頻聲響而存有減少其 價值或通常效用之瑕疵云云，難以採信。 ⒋又所謂「瑕疵」係指依一般社會通常交易觀念，依客觀情事 判斷，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為 物有瑕疵，除契約有特別約定外，非以買受人「個人主觀」 認定之標準決之。查，系爭房屋及其共用之1樓機房在結構 硬體上並不存在任何缺點，可供一般人住居及放置機器設備 之通常使用，且系爭機器設備雖發出低頻聲音，但其音量程 度尚未超過一般人客觀通常所能忍受之範圍而對居住生活安 寧品質無影響，即無瑕疵存在。倘原告因其個人主觀因素， 對於居住環境之生活安寧品質有較高於一般人之要求，衡情 ，理當於簽約前特別言明告知，並將此一品質要求特別明定 於系爭契約。然系爭契約關於系爭房屋內可測得之低頻音量 既未有特別約定，原告於購屋前透過仲介人員多次帶看房屋 時，亦均未曾發現或感受到系爭房屋內存在之低頻聲響已達 不堪忍受而妨礙其將來居住安寧之程度，自不因原告主張其 個人聽覺較一般人敏感而易受低頻聲音干擾而認系爭房屋及 1樓機房有欠缺「契約預定效用或品質」之瑕疵。 ⒌綜上，系爭房屋及其共用之1樓機房均無原告所指稱之物之 瑕疵存在，是原告主張上開建物因受系爭機器設備發出之低 頻聲音干擾，致欠缺一般通常之居住生活安寧品質而存有物 之瑕疵，故蔡豐吉應負瑕疵擔保責任云云，即不足採。 ㈡、關於蔡豐吉是否應負不完全給付之損害賠償責任部分： 系爭房屋及其共用之1樓機房既無物之瑕疵存在，且原告亦 未敘明蔡豐吉所交付之系爭不動產究竟有何不合於系爭契約 約定之情事，故原告主張蔡豐吉應負不完全給付之損害賠償 責任云云，洵非可採。 ㈢、關於原告是否得請求昇禾公司、廖偉宏、王奕盛及二十一世 紀公司負連帶賠償責任部分： 復按，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責 任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人 與行為人連帶負損害賠償責任；由自己之行為表示以代理權 授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者， 對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或 可得而知者，不在此限；因可歸責於債務人之事由，致為不 完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行 使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並 得請求賠償；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並 與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管 理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越 權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；居間人 關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯 無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒 介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或 訂立該約之能力，有調查之義務；經紀業因經紀人員執行仲 介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀 業應與經紀人員負連帶賠償責任。從事設計、生產、製造商 品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或 提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水 準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、 身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急 處理危險之方法。企業經營者違反前2項規定，致生損害於 消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證 明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。民法第185條第1項 前段、第188條第1項前段、第169條、第227條、第535條、 第544條、第567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項、 消費者保護法第7條分別定有明文。本件原告主張昇禾公司 、廖偉宏、王奕盛及二十一世紀公司應分別依上開規定，就 系爭房屋下方1樓機房設有系爭機器設備且發出低頻噪音， 致原告無法居住使用系爭房屋負連帶賠償責任云云。然查： ⒈昇禾公司及二十一世紀公司係提供「仲介服務」之企業經營 者，依現今之科技及專業水準觀之，昇禾公司及二十一世紀 公司提供之「仲介服務」並無欠缺可合理期待之「安全性」 之情事，原告空言主張昇禾公司及二十一世紀公司未確保其 提供之仲介服務符合當時科技或專業水準可合理期待之安全 性云云，實難採信。至昇禾公司及二十一世紀公司是否有未 盡受任人或居間人應負之契約義務情事，充其量祇是其等是 否應依債務不履行規定負責之問題而已，核與消費者保護法 第7條規定無涉。 ⒉系爭房屋及其共用之1樓機房並無瑕疵存在，且系爭機器設 備發出之低頻聲音音量未逾舊噪音管制標準第8條所定之分 貝數，即未超過一般人客觀通常所能忍受之範圍而對於居住 生活安寧品質無影響，已如前述。則系爭機器設備所發出之 低頻聲音既未逾越舊噪音管制標準，且原告就系爭房屋是否 存有低頻聲音一事，亦未告知被告做為其是否購入系爭房屋 時考量要件之一，此由系爭契約就系爭房屋內可測得之低頻 音量分貝亦無特別約定可知，故昇禾公司、廖偉宏、王奕盛 及二十一世紀公司自無就系爭機器設備發出之低頻音量若干 為調查之必要與義務，且渠等均無因故意或過失不法侵害原 告權益或未履行契約義務之行為，堪可認定。從而，原告主 張其得依侵權行為、不完全給付之法律關係，或依不動產經 紀業管理條例第26條第2項、民法第169條規定，請求昇禾公 司、廖偉宏、王奕盛及二十一世紀公司負連帶賠償責任云云 ，無可憑採。 七、綜上所述，被告辯稱蔡豐吉交付之系爭不動產合於系爭契約 之約定，且系爭房屋及1樓機房均無物之瑕疵存在，昇禾公 司、廖偉宏、王奕盛及二十一世紀公司亦無因故意或過失不 法侵害原告權益或未履行契約義務之情事等語為可採。從而 ，原告依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，請求蔡豐吉減 少價金100萬元或賠償系爭房屋價值減損100萬元，暨依侵權 行為、不完全給付、不動產經紀業管理條例第26條第2項、 民法第169條、消費者保護法第7條第1項及第3項規定，請求 昇禾公司、廖偉宏、王奕盛及二十一世紀公司連帶給付175, 000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴 既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。 八、本件事證已臻明確，原告雖聲請本院囑託不動產估價師鑑定 系爭機器設備發出低頻聲音對系爭房屋價值減損之價額（見 本院卷第170頁），然此部分係為釐清系爭房屋有無瑕疵存 在，而本院就此一待證事項業已查明如㈠所載，是本院自 無再囑託鑑定之必要，爰依民事訴訟法第286條但書規定， 駁回原告之調查證據聲請。又兩造其餘攻擊防禦方法及證據 暨本院於103年12月19日準備程序期日所整理之其餘爭點， 核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 4 月 15 日 民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉 法 官 蕭涵勻 法 官 黃媚鵑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 4 月 15 日 書記官 羅敬惟