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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2600號 原　　　告　添馨貿易有限公司 法定代理人　邱仕鴻 訴訟代理人　周燦雄律師 　　　　　　黃淑鑾 被　　　告　實業大樓管理委員會 法定代理人　薛福昌 訴訟代理人　王坤成律師 複代理人　　曾豐偉律師 上列當事人間確認建物使用權存在事件，本院於民國104年2月11 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成 立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決 之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字 第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其就被告所管領之 臺北市○○○路○段○號之頂樓建物之使用權存在，兩造曾於 103年3月7日於本院進行調解，惟調解不成立，有調解程序 筆錄在卷可稽，則上開權利是否存在，於原告私法上地位確 有不安，且此種不安得以本院之確認判決除去之，是以原告 提起本件訴訟，具有確認利益。 訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者、且 不甚礙被告之妨礙及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第2款、第4款、第7款定有明文。所謂請求之 基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其 共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連 ，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程 度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以 利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理 ，進而為統一解決紛爭，且無害於他造當事人程序權之保障 ，並符訴訟經濟。本件原告起訴時聲明為：確認原告對坐落 於臺北市○○○路○段○號頂樓（或稱11樓）建物之使用權存 在；嗣本院前往現場勘驗並請臺北市中山地政事務所測繪後 ，原告於民國104年1月7日當庭變更聲明如下（見本院卷第5 1頁），核原告所為，與其起訴時請求之基礎事實仍屬同一 ，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予 准許。 被告之法定代理人於訴訟進行中由王儀琳變更為薛福昌，有 臺北市政府103年2月27日府都建字第00000000000號函影本1 紙在卷可據（見本院簡易庭103度北簡字第2902號卷，下稱 北簡卷第42至43頁），被告法定代理人依民事訴訟法第170 條、第175條規定具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，先予 敘明。 貳、實體方面 原告起訴主張： 坐落於臺北市○○○路○段○號之實業大樓建物（下稱實業大 樓），係由訴外人瑞和實業股份有限公司（下稱瑞和公司） 等，於59年投資興建，並於60年11月15日取得臺北市政府工 務局核發（60）使字1245號使用證照，實業大樓頂樓（如臺 北市中山地政事務所土地複丈成果圖，下稱附圖A部分所示 建物）因屬突出物，依當時慣例，不辦理保存登記，所有權 應屬起造人；惟實業大樓自始即由瑞和公司管理使用，並於 使用期間增建如附圖B、C部分所示建物。嗣於80年12月31日 ，實業大樓共有人出具管理使用權證明書（下稱系爭證明書 ），約定該建物屋頂之閣樓（即附圖ABC斜線所示部分，下 稱系爭建物）使用權為瑞和公司所有，瑞和公司並於86年12 月20日將系爭建物之使用權讓與訴外人黃淑鑾，黃淑鑾又讓 與原告。原告自85年起即按期繳納房屋稅、大樓管理費、水 電費迄今。詎被告於91年1月31日，以實業大樓所有權人之 名義，通知原告為無權占用系爭建物，限期命原告遷出歸還 。爰依分管契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：確認 原告對坐落於臺北市○○○路○段○號頂樓，如附圖ABC斜線 所示建物，面積共40.68平方公尺之使用權存在。 被告則以： 原告於91年8月29日答覆被告之存證信函載明其已於91年7月 30日遷址，則原告既已終止使用系爭建物，並拋棄占有，自 無提起本件確認之訴之利益。又系爭建物需由內部電梯方能 通行，且其上設有實業大樓之電梯機房及水箱等，堪認系爭 建物缺乏構造上及使用上之獨立，依民法第811條之規定， 應由原建築所有權人取得所有權，原建築所有權範圍因而擴 張，非由起造人取得所有權。況瑞和公司已於86年12月20日 出具之管理使用權轉讓切結書（下稱系爭切結書）記載，已 將其所有實業大樓原有房屋及車位出售完磬，自不得再將系 爭建物使用權單獨轉讓與原告。況系爭證明書並非分管契約 ，僅係全體共有人授權瑞和公司使用系爭建物之證明；縱認 為分管契約，亦僅存在於全體所有權人間，而瑞和公司既已 非所有權人，系爭證明書自難拘束被告及其他全體區分所有 權人。並聲明：原告之訴駁回。 兩造不爭執事項： ㈠系爭實業大樓為瑞和公司於59年間投資興建，於60年11月15 日取得臺北市政府工務局核發之（60）使字第1245號使用執 照。 ㈡系爭建物之屋頂突出物並未辦理保存登記。 ㈢臺北市稅捐稽徵處中南分處於89年1月12日以北市稽中南乙 字第0000000000號函復原告，就系爭建物頂樓未領建築物建 築執照房屋設立稅籍案，依法核定房屋課稅現值新臺幣（下 同）4萬7,100元，自60年12月起按營業用稅率課徵房屋稅。 ㈣原告於89年1月15日補繳系爭建物閣樓85年度房屋稅2,000元 ；於102年6月2日繳納系爭建物頂樓增建之房屋稅1,083元。 ㈤系爭建物所有權人於91年1月31日寄發通知函通知原告應於 91年8月1日前遷出歸還系爭建物屋頂突出物（小房間）。 ㈥原告於91年8月29日寄發存證信函通知被告，原告係自87年 起向瑞和庭公司租借閣樓使用，已於91年7月30日遷址並辦 妥退屋手續歸還該公司，原留置物品均屬瑞和庭公司所有。 ㈦原告對於系爭建物A部分為實業大樓之附屬建物並不爭執（ 見本院卷第63頁）。 得心證之理由：原告主張瑞和公司為系爭實業大樓之起造人 ，因系爭建物未辦理保存登記而由瑞和公司取得系爭建物使 用權，共有人並出具系爭證明書約定系爭建物由瑞和公司使 用，嗣瑞和公司將系爭建物使用權無償轉讓黃秀鑾，黃秀鑾 復無償轉讓予原告，堪認原告對於系爭建物具有合法使用權 限，為被告所爭執，並以前詞置辯，是兩造爭點厥為：㈠附 圖所示系爭建物A部分所有權歸屬何人？㈡附圖所示系爭建 物B及C部分由何人何時興建？原告是否取得事實上處分權？ ㈢系爭建物頂樓增建部分有無分管契約之約定？得否拘束其 後之所有權人？㈣原告寄發存證信函有無終止契約之意？訴 請確認就系爭頂樓增建有使用權存在有無理由？茲分述如下 ： ㈠附圖所示系爭建物A部分所有權歸屬何人？ ⒈按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立 性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏 構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁）， 或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建 築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民 法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所 有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已 具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓 加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非 附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以 判斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使 用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理 上之依附關係以為斷。最高法院100年度台上字第4號判決可 資參照。 ⒉經查：本院前往現場履勘之結果，系爭建物A部分位於實業 大樓頂樓，為鋼筋混泥土造，內有辦公桌椅、電燈、冷氣機 、影印機，但目前無水無電，出入需經實業大樓電梯旁樓梯 步行而上，有本院勘驗筆錄（見本院卷第20頁）及現場照片 （見本院103年度北簡字第2902號卷，下稱北簡卷第63頁） ，堪認系爭建物A部分並無獨立之通道，亦無使用上之獨立 性，應為實業大樓之附屬建物，依民法第811條之規定，應 屬全體共有人所有。 ㈡附圖所示系爭建物B及C部分由何人何時興建？原告是否取得 事實上處分權？ ⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為 讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋 之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者， 始有拆除之權限。次按民法第425條之1規定「土地及其土地 上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受 讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間 ，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第44 9條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未 辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處 分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之 權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與 」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓 事實上處分權之情形，始符法意。最高法院86年度台上字第 2272號及99年度台上字第1723號判決可資參照。 ⒉經查：原告主張系爭建物B、C部分係瑞和公司所搭建等情， 業據證人即瑞和公司前任經理陳生育證稱：伊係瑞和公司員 工，前任負責人為侯政廷，其往生後改由其子侯博文擔任董 事長，伊自67年任職迄90年間，擔任財務方面工作，後來擔 任執行秘書，於86年間伊擔任瑞和公司經理且為公司股東。 系爭建物於伊任職期間已經蓋妥，並由瑞和公司使用，頂樓 突出物跟地下室停車位均未登記產權，故由原起造人為分管 協議，突出物部分依分管協議是由瑞和公司使用，系爭突出 物於起造當時即已經興建，是RC之部分，於70年間，瑞和公 司另行搭建浴室及儲藏室供員工使用，RC部分作為小會議室 且放置一些模型。當時係因員工林朝靖居住系爭建物，故瑞 和公司才會搭蓋浴室及外面鐵皮放置物品。嗣因資深員工黃 淑鑾於86年間要退休，瑞和公司將系爭頂樓突出物及鐵皮部 分轉讓予黃淑鑾使用，用以補貼其退休金，至於有無簽訂書 面及黃淑鑾事後有無轉讓他人，伊不清楚。系爭突出物於當 時管理處有裝用電分錶，可以計算電費及管理費，迄轉讓時 尚有，也有申請用水。對於轉讓黃淑鑾及林朝靖住在該處並 非伊所經手或授權的，因林朝靖居住該處時，伊尚非管理部 經理，但轉讓予黃淑鑾時，伊已經是管理部經理，林朝靖搬 走之後公司有把系爭頂樓突出物放置物品，之後才轉讓給黃 淑鑾等語（見本院卷第51至53頁），堪認系爭建物B、C部分 為瑞和公司所搭建，雖為違章建築，然瑞和公司尚非不能就 此取得事實上之處分權。 ㈢系爭建物頂樓增建部分有無分管契約之約定？得否拘束其後 之所有權人？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條定有明文。次按契約固須當事人互 相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限 於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意 思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成 立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大 廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有 規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已 按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有 部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 ，最高法院91年度台上字第2477號判決意旨可資參照。另專 有部分不得與其所屬建築物共同部分對應有部分及其基地所 有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大 廈管理條例第4條第2項定有明文。乃因區分所有建物之共同 使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人 將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則 第72條第2款（84年7月12日修訂後為第80條）規定，其共同 使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該 共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以 使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得 與所有權分離而單獨為買賣標的。 ⒉經查：觀諸系爭建物共同持有人臺灣省合作金庫、東和鋼鐵 企業股份有限公司、臺灣區鋼鐵工業同業公會、日商伊藤忠 商事股份有限公司臺北分公司、南港輪胎股份有限公司、許 育瑞及瑞和公司於80年12月31日簽訂管理使用權證明書，就 系爭實業大樓9樓閣樓管理使用權協議由瑞和公司行使，有 系爭證明書在卷可稽（見北簡卷第10、11頁），而依證人陳 生育所述，斯時系爭建物B、C部分均已搭建，堪認系爭證明 書為針對系爭建物之分管契約，被告本應受其拘束。然因瑞 和公司於86年間將系爭實業大樓之房屋及車位售罄，已非所 有權人，而系爭建物為實業大樓之附屬建物已如前述，故其 移轉應與所有權之行使具有不可分割之關係，而瑞和公司單 獨將系爭建物使用權轉讓予黃淑鑾，依前揭說明，於法自屬 不符，是原各主張依系爭證明書取得使用系爭建物使用權， 尚乏依據。 ㈣原告寄發存證信函有無終止契約之意？訴請確認就系爭頂樓 增建有使用權存在有無理由？ 按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者， 其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不 在此限。民法第86條定有明文。經查：瑞和公司既已非實業 大樓之所有權人，其單獨將系爭建物使用權讓與原告，於法 未合，已如前述；佐以原告另於91年8月26日寄發存證信函 （見北簡卷第37、38頁）通知被告及瑞和庭公司業已遷址並 歸還系爭建物予瑞和庭公司，原告雖謂此乃原告公司員工為 應付被告而為內容不實之存證信函，然原告既未能證明此情 形為被告所明知，依民法第86條之規定，系爭存證信函所為 之通知，自不因之而無效；加以依卷附公司登記資料所示， 瑞和公司實為瑞和庭建設股份有限公司之前身（見本院卷第 55頁），益徵原告主張對爭建物仍具有使用權等情，不足為 採。 綜上所述，本件原告依系爭證明書及分管契約之法律關係， 訴請確認就系爭建物具有使用權，為無理由，應予駁回。 本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 3 月 20 日 民事第三庭 法 官 葉雅婷 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 3 月 20 日 書記官 鍾雯芳