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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2832號 原　　　告　傅美惠 訴訟代理人　林衍鋒律師 被　　　告　中國興業股份有限公司 法定代理人　林信良 訴訟代理人　王子文律師 　　　　　　張清凱律師 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國103年10月8日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號即門牌號碼臺 北市○○區○○○路○號四樓之九、臺北市○○區○○段○○段 ○○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○號四樓之十房 屋騰空返還予原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹佰肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。但 被告如以新臺幣肆佰貳拾伍萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓 定期存單預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告知防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文 。原告起訴時之訴訟標的即實體法上請求權基礎，依原告主 張係民法第767條第1項前段（見本院卷第4 頁）。原告於民 國103年10月3 日以民事辯論意旨（一）狀追加民法第767條 第1項中段為請求權基礎（見本院卷第204頁），被告雖不同 意原告所為上開追加（見本院卷第213 頁），惟原告所追加 之請求權基礎，與原訴屬基於同一紛爭事實，二者之訴訟及 證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原來已經進行 過之訴訟資料與證據資料亦有於追加之訴繼續使用之可能性 及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件 紛爭，俾符訴訟經濟要求，原告就其追加部分亦未提出其他 新證據資料，對於被告程序權之保障應無不利影響，亦無甚 礙訴訟之終結，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張：原告於102 年12月30日拍定買受臺北市○○區○ ○段0 ○段000000000號建物（門牌號碼分別為臺北市○ ○區○○○路○號4樓之9 、臺北市○○區○○○路○號4樓之 10）（下合稱系爭建物），並於103年1月15日取得系爭建物 權利移轉證書，且於103年2月20日完成系爭建物所有權移轉 登記，然遭被告無權占用迄今。被告雖辯稱訴外人元盟開發 股份有限公司（下稱元盟公司）委請其進行裝修工程，並就 裝修費用新臺幣（下同） 500萬元部分充作系爭建物後續提 供予被告使用收益之對價，故被告與元盟公司間簽立房屋使 用暨裝修契約書而有租賃關係（下稱系爭租賃契約）存在， 被告於拍定系爭建物後，系爭租賃契約亦隨同移轉予原告， 然元盟公司之營業項目中本有包含室內設計業、室內裝潢業 等項目，被告之公司登記營業項目中則無室內裝修之相關項 目，故元盟公司始得從事室內裝修工程，被告則因未登記此 等項目而不得經營室內裝修業務，元盟公司自無由委請不得 經營室內裝修業務之被告進行系爭建物之裝修，顯見被告與 元盟公司間之系爭租賃契約實係屬通謀虛偽意思表示而為無 效，自不得據以對抗原告並拒絕返還系爭建物。再者，系爭 建物原所有權人為張王春香而非元盟公司，元盟公司既非系 爭建物之所有權人，縱被告與元盟公司確就系爭建物簽訂系 爭租賃契約，亦因其屬債權契約而僅具相對性，不得據以對 抗原告。另被告公司之法定代理人即訴外人林信良於簽訂系 爭租賃契約時，除代表元盟公司外，另同時代表被告簽立系 爭租賃契約，違反民法第106條、公司法第223條之強制規定 ，系爭租賃契約當屬無效。此外，系爭租賃契約因僅約定使 用系爭建物之起始日期而未約定終期，屬未訂有租賃期限之 租賃契約，依民法第425 條之立法理由，系爭契約既未訂期 限亦未經公證，自無民法第425 條第1項、第2項及強制執行 法第98條第2 項之適用，被告之主張洵無可採，其無權占用 原告所有之系爭建物，原告自得本於所有權人之地位請求被 告返還系爭建物。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段 之規定請求被告返還系爭建物予原告。並聲明：如主文第 1 項所示，並願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告自95年之前即設址於臺北市○○區○○○路 ○ 號4 樓之2 、臺北市○○區○○○路○ 號4 樓之3 ，斯時 系爭建物與同址4 號4 樓之2 已有聯通道，嗣因使用需求， 元盟公司於96年8 月10日與被告簽立「房屋使用暨裝修契約 書」，約定由被告就斯時為元盟公司所有之系爭建物進行裝 潢修繕，裝修費用計500 萬元，並以該500 萬元充作被告後 續就系爭建物使用收益之對價，被告與元盟公司係約定以裝 潢費用扣抵租金，故被告就系爭不動產與元盟公司間實質上 訂有租賃契約，雖系爭租賃契約由被告公司之法定代理人林 信良同時代表被告及元盟公司簽立，然民法第106 條及公司 法第223 條規定均非強行規定，其法律效果並非當然無效， 原告執此主張系爭租賃契約無效，委無可採。嗣元盟公司於 100 年6 月14日將系爭建物出售予元昌國際股份有限公司（ 下稱元昌公司），系爭租賃契約經被告、元盟公司、元昌公 司三方簽署三方同意書，約定元昌公司同意由被告繼續合法 使用系爭建物並繼受系爭租賃契約，元昌公司復於101年7月 23日將系爭建物信託予張王春香，是系爭不動產拍賣時登記 之所有權人固為張王春香，然被告基於與元盟公司間之系爭 租賃契約仍持續合法使用系爭建物，且依約就系爭建物進行 裝修工程，益見被告與元盟公司間確有租賃關係存在，原告 泛言被告與元盟公司間之系爭租賃契約屬通謀虛偽意思表示 而為無效，然未提出證據以實其說，顯不可採。俟系爭建物 經法院拍賣並由原告拍定，依強制執行法第98條第2 項規定 ，原告於103年1月15日經拍賣程序取得系爭建物權利移轉證 書時，該租賃關係亦隨同移轉於原告與被告間，被告就系爭 建物為有權占有，原告依民法第767 條請求被告返還系爭建 物，自無理由。復以系爭建物之拍賣程序中，拍賣公告已明 載系爭建物由被告占有中而不點交，原告於拍賣程序時明知 上情仍願以低價承買，現復為所有物返還請求權之主張，顯 係以妨礙有權占有人之占有權限為目的而行使其權利，原告 之主張與誠信原則有違，亦為法所不許。再以系爭租賃契約 之內容，係約定以被告預付金錢而以孳息充當租金，於租賃 契約中，若約定承租人預付一定金額，而於抵充期間無庸支 付租金，則該約定視為租賃契約之內容，對於租賃契約之受 讓人亦有拘束力，被告與元盟公司間之租賃契約既已於原告 取得系爭建物權利移轉證書時隨同移轉予原告，該預付金錢 而以孳息充當租金之租賃契約內容即與系爭租賃契約不可分 割，亦應隨同移轉予原告，縱認原告得主張其欲終止租賃契 約而請求返還房屋，被告於原告返還其前已預付並以孳息充 當租金之 500萬元前，亦得行使同時履行抗辯權而拒絕遷讓 系爭建物。末以原告已於103年2月26日更換系爭建物的門鎖 ，被告之占有已被排除，原告請求被告騰空返還系爭建物， 欠缺權利保護之要件等語為辯。並聲明：原告之訴及假執行 之聲請均駁回；如受不利判決，願以現金或等值之臺灣銀行 無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。 三、經查，系爭建物由元盟公司於96年9月4日以買賣為原因登記 取得所有權，復於100年6月22日由元昌公司以買賣為原因登 記取得所有權，再於101年7月23日以信託為原因登記移轉至 張王春香名下。嗣原告於102 年12月30日拍定買受系爭建物 ，並於103 年1月15日取得系爭建物權利移轉證書，且於103 年2月20日完成系爭建物所有權移轉登記，原告於103 年2月 26日更換系爭建物門鎖，系爭建物內尚有被告所有之物品在 內等情，有建物所有權狀、不動產權利移轉證書、拍賣公告 、建物謄本、異動索引、照片（見本院卷第8-9、85、62-64 、130-150、45-50頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪 信為真實。 四、原告主張被告係無權占有系爭建物，請求被告騰空返還系爭 建物，則遭被告否認，並以前詞置辯。本件應審酌者厥為： （一）被告與元盟公司間就系爭建物成立之系爭租賃契約效 力如何？（二）系爭租賃契約是否有民法第425條第1項之適 用？（三）系爭建物是否仍由被告占有？茲分述如下： (一)被告與元盟公司間就系爭建物成立之系爭租賃契約效力如何 ？ 1.系爭租賃契約是否屬通謀虛偽意思表示而為無效？ 按租賃之承租人使用收益租賃物，以支付租金為必要，此為 租賃與使用借貸不同之所在，凡因使用收益他人之物而須支 付之對價，不問其名稱如何，均為租金，當事人合意以此等 給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給 付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要（最高法 院85年度台上字第2582號、86年度台上字第1326號判決意旨 參照）。被告主張於96年8 月10日和元盟公司簽訂系爭租賃 契約，並提出系爭租賃契約、點工卡、請款單、完工照片、 工程驗收單為證（見本院卷第58-60、116-126頁）。原告主 張系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示，係以元盟公司登記營 業項目包括室內設計業、室內裝潢業、工程業等（見本院卷 第80頁），而被告登記營業項目僅是批發業、零售業、顧問 業、服務業，並不包含室內裝潢等項目（見本院卷第6 頁） ，元盟公司卻委請被告規劃裝修系爭建物，系爭租賃契約約 定將元盟公司應給付之承攬報酬 500萬元充作被告使用系爭 建物之代價，僅載明被告使用起使日期為96年 8月11日，卻 未記載被告使用終結日期，亦未記載租金如何計算，有違社 會經驗等語。查：公司法於90年11月12日已刪除第15條第 1 項：「公司不得經營登記範圍以外之業務。」除經營許可業 務應依公司法第18條第2 項規定載明於章程外，公司得經營 營利事業登記以外非法令禁止或限制之業務，被告雖未登記 經營室內設計業或室內裝潢業等營業項目，然並非不得進行 系爭建物之裝修。系爭租賃契約約定：「第二條：二、裝修 、設備設置與結構修繕費用甲乙雙方約定以新臺幣 500萬元 整為限，超過部分甲方（即元盟公司）不予承認，裝修費用 由乙方（即被告）全部負擔。」、「第三條乙方使用建物範 圍與起始時間：二、甲乙雙方約定自民國96年 8月11日起將 標的建物以現況點交乙方使用並裝修、設備安裝與結構修繕 ，甲方不得干涉乙方之使用自由，且乙方至遲應於 6個月內 完成標的建物之裝修等。」（見本院卷第58頁）系爭建物由 元盟公司委由被告裝潢修繕，並約定以元盟公司應支付之裝 修費用 500萬元充作被告使用系爭建物之對價，系爭租賃契 約雖未明訂租金之計算方式亦未約定終結日期，然被告有支 付對價，且系爭建物目前尚有被告所有之物品放置在內，被 告就系爭建物有使用收益之行為，被告與元盟公司就系爭建 物成立未定期限之租賃租約，應堪認定。原告以被告登記營 業項目、系爭租賃契約未定期限為由，主張系爭租賃契約係 通謀虛偽意思表示，並不足採。 2.系爭租賃契約是否因違反民法第106條、公司法第223條而無 效？ 按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為， 亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為 。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第 106 條定有明文。而該條禁止自己代理、雙方代理之規定，乃在 保護本人之利益，縱有違反，僅屬無權代理行為，如經本人 承認，亦得發生效力，自非當然無效。次按公司法第223 條 規定：「董事為自己或他人與公司為買賣、借代或其他法律 行為時，由監察人為公司之代表」，旨在禁止雙方代表，以 保護公司之利益，非為保護公益而設，自非強行規定，如有 違反，其法律行為並非無效，倘公司事前許諾或事後承認， 即對於公司發生效力，此觀民法第106條及第170條第1 項之 規定自明（最高法院87年度台上字第1524號判決參照）。原 告主張被告目前代表人為林連富，系爭租賃契約卻由林信良 代表元盟公司簽訂，又林信良同時擔任元盟公司及被告代表 人而簽署系爭租賃契約，違反民法第106條、公司法第223條 規定，系爭租賃契約應無效等語。查：被告於96年 8月10日 簽訂系爭租賃契約時之代表人為林信良，業經被告提出96年 8 月3日經授中字第00000000000號股份有限公司變更登記表 為證（見本院卷第127 頁），足證被告於系爭租賃契約簽訂 時之代表人為林信良。元盟公司及被告雖然均以林信良為法 定代理人而簽署系爭租賃契約，林信良同時代理元盟公司及 被告，而有雙方代理之情事，然禁止雙方代理之規定，其目 的在於保護本人之利益，縱有違反，亦僅屬無權代理行為， 系爭租賃契約雖未得元盟公司及被告之事前許諾或事後承認 ，然其僅屬於效力未定，而非當然無效。故原告主張系爭租 賃契約因林信良同時代理元盟公司及被告而屬無效，尚非有 據。 3.系爭建物於100年6月14日出售予元昌公司後，系爭租賃契約 之效力？ 按民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人 占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人 仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必 以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人 占有中為前提。倘租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人 僅係簽訂效力未定之租賃契約而未經本人追認者，自不在該 條項規範之列（最高法院97年度台上字第 508號判決意旨參 照）。系爭租賃契約因林信良同時代表元盟公司及被告而簽 訂而效力未定，已詳如前述，元盟公司於100年6月14日將系 爭建物出售予元昌公司，並於100年6月22日辦理移轉登記， 元盟公司與被告間並未存在有效之租賃契約，並無適用民法 第425條第1項之可能。被告辯稱：被告與元昌公司、元盟公 司有簽訂同意書，由元昌公司繼受系爭租賃契約等語，業具 被告提出同意書為證（見本院卷第159 頁）。查：該同意書 內容載明元盟公司與被告間訂有系爭租賃契約，系爭建物由 元昌公司取得所有權後，元昌公司承擔系爭租賃契約關於元 盟公司之權利義務。原告雖以林信良與林姿伶係兄妹，元昌 公司與被告登記所在地均在臺北市○○區○○○路○段○○○巷 4 樓，否認該同意書之形式真正。惟按私文書經本人或其代 理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定 為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文，該同意書經元 昌公司及法定代理人林姿伶之簽署，應推定為真正，原告既 未就此提出反證，否認同意書之形式真正云云，自不足採， 是系爭租賃契約已移轉存在於元昌公司和被告之間而有效存 在。 (二)系爭租賃契約是否有民法第425條第1項之適用？ 1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 5年或未定期限 者，不適用之。民法第425 條第1項、第2項定有明文。又民 法第425條第2項之立法理由揭示，在長期或未定期限之租賃 契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其 權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債 務人於強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租 賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。依據上 開規定所示，不動產租賃契約期限超過 5年或未定期限，而 未經公證之不動產租賃契約，即不適用民法第425條第1項規 定之「所有權讓與不破租賃原則」。亦即民法第425條第2項 為民法第425條第1項規定之例外，而例外不適用民法第 425 條第1項之租賃契約即指未經公證之租賃期限超過5年及未定 期限者。故不動產租賃契約如係民法第425條第2項規定之租 賃契約者，該不動產租賃契約即無由適用民法第425條第1項 之規定。系爭租賃契約為未定期限之不動產租賃契約且未經 過公證，並無民法第425條第1項「所有權讓與不破租賃原則 」之適用。被告雖以強制執行法第98條第2項為民法第425條 之特別規定為抗辯，然執行法院就抵押物所為之拍賣及投標 人應此拍賣而為之投標，其性質與私法上買賣之法律行為無 異，租賃關係對於應買人是否繼續存在，仍應依民法第 425 條之規定，被告主張強制執行法第98條第2項為民法第425條 之特別規定，並不足採。系爭租賃契約並無民法第425條第1 項規定之適用，系爭建物於101年7月23日以信託予訴外人張 王春香，復於102 年12月30日由原告拍定買受，系爭租賃契 約對於原告並未繼續存在。被告辯稱：系爭租賃契約以 500 萬元之孳息充作租金之對價，系爭租賃契約已移轉於原告與 被告之間，在未返還被告預付之 500萬元之前，被告得行使 同時履行抗辯權而拒絕遷讓系爭建物等語。惟系爭租賃契約 並未移轉存在於原告與被告之間，已詳如前述，是被告所辯 並不足採。 2.拍賣公告上記載「拍定後不點交」，是否即謂被告就系爭建 物有正當占有權源，原告依民法第767 條規定請求被告返還 系爭建物與誠信原則有違？ 按強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符 合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法 院強制解除債務人或第3 人占有之權利而言。執行法院所為 「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍 定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第 3 人確實有實體上合法占有之權源或權益。被告辯稱：系爭 房屋102 年11月28日拍賣公告已註明系爭建物被告占用，拍 定後不點交，原告應受拍賣公告上所載「拍定後不點交」之 拘束，否則有違誠信原則等詞，固據被告提出拍賣公告為憑 （見本院卷第62至64頁）。然查：本院民事執行處係因被告 具狀陳稱系爭建物現由被告占有使用中，始於拍賣公告上載 明拍定後不點交，其意僅告知投標人被告主張系爭建物現由 被告占有使用中，拍定後法院將不負責點交系爭建物予拍定 人，並非以拍定人需繼受租賃契約為拍賣條件，亦非謂拍定 人即有容忍他人使用系爭建物之義務，或占用人有何拒絕交 付之抗辯權存在，原告依該拍賣公告拍定買受系爭建物，僅 顯示其認知被告占有使用系爭建物之主張，且法院將不辦理 點交之事實，非謂其就系爭建物不得請求返還，況執行法院 就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，其性質 雖與買賣之法律行為無異，惟執行標的物之承租人並非拍賣 之買賣法律行為當事人，法院之拍賣公告亦非可視為承租人 之意思表示，承租人自無從依拍賣公告，就其內容與拍定人 成立意思表示之合致，更無違反誠信原則可言。被告此節抗 辯，亦不足採。 (三)系爭建物是否仍由被告占有中，應予返還原告？ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文，其前段所 規定之所有物返還請求權，乃係所有人於喪失所有物之占有 時，對於法律上無正當權限而占有該物之占有人請求返還所 有物之權，中段所規定之所有權妨害除去請求權，則係所有 人於其所有權被占有標的物以外之方法妨害時，對於妨害人 得請求其除去之權。又所有物返還請求權之發生，是因相對 人占有所有物致所有人完全喪失占有，與所有權妨害除去請 求權之妨害，乃所有人對所有物未失卻占有，僅係無法圓滿 實現所有權之內容者有異。次按占有僅占有人對於物有事實 上管領力為已足，不以其物放置於一定處所，或標示為何人 占有為生效條件。苟對於物無事實上管領力者，縱令放置於 一定處所，並標示為何人占有，亦不能認其有占有之事實（ 最高法院53年台上字第861 號判例要旨參照）。被告辯稱： 原告已經更換系爭建物門鎖，被告並無鑰匙可進入系爭建物 ，已喪失對系爭建物之占有，並提出原告於系爭建物留下之 字條、元禾法律事務所103年5 月14日文字第000000000號函 、廣騰法律事務所103廣鋒律字第000000000號函為證（見本 院卷第198-203 頁）。查：本件原告主張系爭建物遭被告占 有，無非係以系爭建物內置放有被告之物品為據，惟被告置 放物品於系爭建物內之行為，並非當然可認其即有占有系爭 建物之事實；再者，系爭建物業經原告於103年2月26日更換 門鎖之事實，為原告所自承（見本院卷第206 頁反面），被 告雖尚有物品置放在系爭建物內，但被告已無鑰匙可進入系 爭建物，系爭建物於更換門鎖後改由原告管領中，被告即喪 失占有，被告並未對系爭建物有事實上之管領力而致原告完 全喪失其對系爭建物之占有，自難認被告係占有系爭建物。 是原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之規定， 請求被告交還系爭建物，尚屬無據。然被告之物品置放於系 爭建物內之行為，雖非該當對系爭建物之占有行為，亦已影 響原告對於系爭建物之使用、管理、收益之權利，仍屬對原 告圓滿實現系爭建物所有權之妨害，原告自得請求被告除去 妨害；原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告應騰空 遷讓系爭建物，為有理由。 五、綜上，系爭租賃契約核無所有權移轉不破租賃原則之適用， 被告復無法舉證證明有何正當權源占用系爭建物，自難對原 告主張有權占有，被告雖因原告更換門鎖而喪失對系爭建物 之占有，然被告物品置放於系爭建物中已妨害原告所有權之 實現。從而，原告依民法第767條第1項中段之規定請求被告 騰空返還系爭建物，為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一 贅述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 10 月 22 日 民事第六庭 審判長法 官 薛中興 法 官 林勇如 法 官 宋雲淳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 10 月 22 日 書記官 林玗倩