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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第3775號 原　　　告　石沛晴 訴訟代理人　郭玉芬 　　　　　　宋重和律師 　　　　　　陳寬遠律師 複代理人　　陳哲宇律師 被　　　告　新光慶城公園華廈管理委員會 法定代理人　謝閔陽 訴訟代理人　劉炳烽律師 複代理人　　賴敬倫 上列當事人間確認使用權存在事件，本院於民國103年12月24日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告石沛晴（原名石蒨蓁）向訴外人飛鵬有限公司買受不動 產，土地標示地號為台北市○○區○○段○○段00000000 0000地號，建物門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○ 巷○弄○號7樓（下稱系爭房地）及地下一層停車位編號第A-1 0號停車位一個（下稱系爭停車位），雙方並有訂立不動產 買賣契約書，原告係自民國100年11月17日起登記為系爭房 地之所有人，就系爭停車位有專屬使用權，亦即原告向飛鵬 有限公司買受不動產時，契約內容即已包含車位之使用權， 故原告不僅就系爭停車位有權使用且亦無庸向管委會繳交任 何費用。原告自100年購入系爭房地後迄今，皆依新光慶城 公園華廈管理委員會住戶規約，按期繳交管理費，並長期使 用如附圖一所示之系爭停車位，原告有權使用系爭停車位且 無須繳交費用或租金，此皆為同棟大樓其他住戶所週知之事 實，亦從未見被告即新光慶城公園華廈管理委員會通知原告 無權使用系爭停車位或通知原告須另行繳交租金等事。詎料 ，新光慶城公園華廈於103年1月8日召開第一次區分所有權 人會議時，竟違法通過決議對系爭停車位應以月租新台幣（ 下同）4,000元方式收費，原告當場表示異議，嗣後被告稱 原告就系爭車位應屬無權占有而寄發存證信函命原告應移除 占有，爰訴請確認原告就系爭停車位有使用權。 ㈡原告向飛鵬有限公司買受系爭房地時，契約內容即已包含系 爭停車位之使用權，【原證5】所示之「慶城華廈停車資料( B1F)」（上蓋有被告新光慶城管委會之印章，另有管委會前 主委陳啟仲之簽名，及記載「100 12/20」之日期），上載 車位A10之業主為石蒨蓁，備註欄記載「使用人使用期限至 101/2/15止，101/2/16起使用權歸還業主」，足徵被告新光 慶城管委會早於100年12月間曾認定原告為系爭停車位之業 主並享有使用權甚明。復參【原證6】所示之「管理費收據 」數紙可知，被告於101年5、6月間即有每月固定向原告收 取「停車場管理費500元」，直至103年5、6月間尚有收取之 證明，尤可證明被告當明知並肯認原告對系爭停車位有使用 權甚明，否則何以每月皆固定向原告收取停車場管理費？又 原告就系爭停車位坐落之地下一樓土地，亦屬共有人，原告 分別持有權利範圍為800分之1、60000分之1769，系爭停車 位自始即由台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號7樓（即 新光慶城公園華廈編號D棟4號7樓）之屋主使用，每月並向 被告新光慶城華廈管委會繳交停車場管理費500元，從未見 其他共有人表示異議，全體共有人間就系爭停車位之使用， 歷經多年默示同意由原告使用，堪認全體共有人已存有默示 之分管契約，實毋庸再經全體共有人協議訂之，原告就系爭 停車位即有使用權。 ㈢聲明：確認原告對坐落於台北市○○區○○○路○段○○○巷○ 弄○號之新光慶城公園華廈地下一樓如附圖一所示之編號第 A-10號停車位之使用權存在。 二、被告則以： ㈠按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收 益之權；共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之， 98年1月23日修正公布前民法第818條、第820條第1項分別定 有明文；復按「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法 所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體 共同協議訂定之。」（最高法院89年度台上字第585號判決 參照），是各共有人間就共有物之使用、收益或管理，則系 爭大樓之停車位既包含屬於共有部分，原則上全體區分所有 權人，對於停車位均有使用收益之權，故本件原告請求確認 系爭編號第A-10號停車位之使用權由上訴人專用，係共有人 就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人共同協議訂定 之，即任何一個共有人依分管契約使用部分有所變動時，其 結果勢必會影響到其他共有人之分管使用部分，故共有人對 共有物特定部分使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意 ；又本件新光慶城公園華廈管理委員會於84年6月28日公寓 大廈管理條例實施前即已成立，迄今尚未依公寓大廈管理條 例相關規定向主管機關辦理報備登記，且原告提出原證一之 存證信函，係被告代表系爭大樓地下一樓全體共有人函請原 告依歷次所有權人會議決議內容(被證二)辦理。從而，原告 起本件確認系爭編號第A-10號停車位之專用使用權訴訟，即 係確認共有人對共有物特定部分使用收益權存在，於各區分 所有權人間，必需全體列為同一訴訟之原、被告，始能合一 確定。故原告對被告提起本件訴訟，其當事人顯非適格。 ㈡原告起訴主張伊向飛鵬公司買受不動產時，契約內容即已包 含車位之使用權，惟按債之相對性，原告與飛鵬公司間買賣 契約不得拘束被告或其他共有人甚明；又原告雖另主張伊有 繳管理費，然此猶如政府雖對違章建築課房屋稅，然違章建 築對基地是否權占用，則需依個別情形加以判斷。是縱使原 告雖有繳管理費之事實，仍應視是否有全體共有人同意或約 定專用之事實判斷原告是否有使用權，無法作為原告有權使 用系爭停車位之依據。查系爭停車位坐落系爭大樓地下一樓 ，其所有權乃由葉千芳等18人按應有部分比例保持共有，原 告並非系爭大樓地下一樓之共有人，原告就系爭大樓地下一 樓並未有產權登記，更無於規約上載明約定專用之情事，是 原告主張對系爭編號第A-10號車位有使用權，顯非可採。 ㈢聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告向訴外人飛鵬有限公司買受座落台北市○○區○○段一 小段第646（應有部分60000分之17886）、654（應有部分 800分之1）、655（應有部分60000分之1769）地號土地及其 上建物建物建號1836號門牌號碼為台北市○○區○○○路○ 段○○○巷○弄○號7樓同小段第1838號共有部分（下稱系爭房地 ）及地下一層停車位編號第A-10號停車位一個（下稱系爭停 車位），雙方並有訂立不動產買賣契約書，原告係自100年 11月17日起登記為系爭房地之所有人，為兩造不爭執，並有 不動產買賣契約書、土地建物登記謄本可稽（見本院103年 度司北調字第805號卷第13-15頁、第18頁）。 ㈡系爭停車位係位於台北市○○區○○段○○段○0000號建號 建物門牌台北市○○○路○段○○○巷○弄○號地下，總面積965. 53平方公尺，有建物登記謄本可稽（見本院卷第25頁），系 爭停車位目前由原告占有使用。 ㈢新光慶城公園華廈103年第1次區分所有權人會議決議，系爭 停車位以每月租金4,000元之金額收費，有該次會議記錄可 稽（見本院卷第29-30頁）。 四、兩造爭執及其論述： ㈠原告提起本件訴訟，當事人是否適格？ 按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格而言。確認法律關係成立或不成立之訴，如有即受確認 判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係， 不論為積極或消極確認之訴，固均非不得提起，且提起積極 確認之訴，則僅須以否認其法律關係存在之人為被告，即不 生被訴當事人適格欠缺之問題。原告主張對系爭停車位有使 用權存在，為被告否認，則上開權利是否存在，於原告私法 上地位確有不安，且此種不安得以本院之確認判決除去之， 是以原告提起本件訴訟，具有確認利益，且原告僅以否認其 權利存在之新光慶城公園華廈管理委員會為被告，當事人適 格並無欠缺。 ㈡原告是否因受讓系爭房地而取得系爭停車位之約定專用權？ ⒈按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為 準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用 、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管 理之，民法第818條、第820條第1項定有明文，地下室倘登 記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視 為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院81年度台 上字第1060號判決參照）。次按公寓大廈區分所有權人共有 之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人 將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予 他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓 人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例 第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉， 縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所 有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管 契約（最高法院91年度台上字第242 號判決參照）。 ⒉經查，原告向訴外人飛鵬有限公司買受系爭房地之範圍為座 落台北市○○區○○段一小段第646（應有部分60000分之17 886）、654（應有部分800分之1）、655（應有部分60000分 之1769）地號土地及其上建物建號1836號門牌號碼為台北市 ○○區○○○路○段○○○巷○弄○號7樓暨共有部分同小段第18 38建號，有不動產買賣契約書、土地建物登記謄本可稽（見 本院103年度司北調字第805號卷第13-15頁、第18頁），原 告主張買受時一併取得地下一層編號A-10停車位1個，自屬 有權使用乙節，固據提出不動產買賣契約書為證，惟查，不 動產買賣契約書第1條之二建物標示欄上係記載「及地下一 層停車位號A-10號停車位壹個（無產權登記）」等語，依其 文義，已明示原告買受之系爭停車位並無產權登記，僅屬債 權性質之買賣。次查，原告買受系爭房地之共有部分係附屬 台北市○○區○○段○○段○0000號門牌台北市○○○路○ 段○○○巷○弄○號共同使用部分之建物，總面積1,108.83平方 公尺，分別為第1層229.89不方公尺，第2層至第7層各為71. 03平方公尺，平台68.06平方公尺，屋頂突出物195.38平方 公尺，騎樓25.50平方尺，花台6.53平方公尺，地下層157.2 9平方公尺，其中地下層面積係包含台電變電室、發電機室 、消防設備室、下蓄水池、電梯、樓梯等空間面積，有建物 登記謄本可佐；而系爭停車位係附屬於台北市○○區○○段 ○○段○0000號建號門牌台北市○○○路○段○○○巷○弄○號地 下建物（下稱第1837建號建物），總面積965.53平方公尺， 有建物登記謄本可稽，並為兩造所不爭執（見本院卷第25頁 、71頁），依第1837建號建物登記謄本建物所有權部所示， 登記所有權人為葉千芳等共計18人，原告並未登記為所有權 人，足認系爭停車位係設在第1837建號建物，且為葉千芳等 共計18名區分所有權人所共有，原告並非第1837建號建物之 共有人。原告向訴外人飛鵬有限公司買受之系爭房地並未包 含系爭停車位附屬之第1837建號建物，自不能基於第1837建 號建物之共有人地位主張就系爭停車位有約定專用權，縱原 告買受系爭房地包含系爭停車位之使用權，惟此僅屬訴外人 飛鵬有限公司與原告間基於買賣契約所為停車位使用權之債 權讓與行為，被告並非該買賣契約之當事人，自不受該買賣 契約之拘束。又被告使用系爭停車位原按月繳納停車場理費 500元，嗣新光慶城公園華廈103年第1次區分所有權人會議 決議就系爭停車位以每月租金4,000元之金額收費，係基於 系爭停車位屬無產權而多劃車位格，基於使用者付費原則以 月租金方式收費，此有該次會議記錄可稽（見本院卷第30頁 ），並非承認原告就系爭停車位有專用使用權。原告主張受 讓系爭房地而對被告取得系爭停車位之使用權云云，並不足 採。 ⒊復按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日 施行，該條例施行之前，大樓建商與各承購戶，就屬地下室 作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此 應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物 管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得 知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體 共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所 有權人會議決議另訂規約而失其效力。又共有人與其他共有 人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時， 除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應 受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免 善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863號 、99年度台上字第1191號判決意旨參照）。依前述，第1837 建號建物為葉千芳等共計18名區分所有權人所共有，並劃設 有停車位，有地下一樓平面圖可稽（見本院103年度司北調 字第805號卷第7頁），應認葉千芳等18名全體共有人間就第 1837建號建物有分管之約定。原告雖自100年11月7日起即占 有使用系爭停車位多年，惟原告並非系爭停車位附屬第1837 建號建物之共有人，自無從因占有使用系爭停車位之事實， 而認葉千芳等18名全體共有人已默示同意原告就系爭停車位 取得專用權。原告主張共有人間就系爭停車位有默示分管契 約存在云云，亦無足採。 五、綜上，原告就系爭停車位之使用，並無約定專用權存在，原 告亦非系爭停車位附屬第1837建號建物之共有人，自不得主 張對系爭停車位有合法使用權利。從而原告起訴請求確認對 系爭停車位之使用權存在，為無理由，原告之訴應予駁回。 六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。 七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 31 日 民事第二庭 法 官 熊志強 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 12 月 31 日 書記官 學妍伶