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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第3983號 原　　　告　超營實業有限公司 法定代理人　楊仁鈞 訴訟代理人　林宏信律師 被　　　告　萬洲化學股份有限公司 法定代理人　林佑昇 訴訟代理人　吳俊宏律師 　　　　　　江肇欽律師 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國104年9月23日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件被告之法定代理人業於訴訟進行中由李志賢變更為林佑 昇，有公司變更登記表為證（見本院卷第127頁），並經其 聲明承受訴訟，續行訴訟，合先敘明。 二、原告主張：原告為不動產專業代銷、仲介之經紀業，於民國 102年10月28日承接被告委託出售門牌號碼為臺北市○○區 ○○○路○○號（大灣科技大樓）8、9樓及B1、B2停車位（共 14個）不動產（均含坐落基地持分，下稱系爭不動產）之業 務，嗣雙方於102年11月22日簽訂不動產委託銷售契約書（ 下稱系爭契約）。原告自102年11月4日起已幾度帶領意願買 方即百年集團（下稱買方）承辦人、負責人等前來看勘系爭 不動產，買方自102年11月28日起即出具購買意願書；雖買 方最初出具建物每坪新臺幣（下同）77萬元、停車位每個20 0萬元之買價與被告最初所委託售價每坪約849,550元、停車 位每個約220萬元之金額仍有落差，且系爭契約所載之委託 銷售期間自102年11月22日起至102年12月31日止；但在系爭 契約所約定之委託銷售期間屆滿後，原告仍一直居間溝通、 洽商，與買、賣雙方之關係並不因契約所約定之委託銷售期 間屆滿而有影響，被告之董事長李志賢復於103年3月19日為 系爭不動產仲介銷售事約見原告之業務部承辦人李品妍副理 ，李志賢當時已降低售價，提出每坪81萬元之價格，但李品 妍建議不妨將停車位拉高至每個230萬元、建物則降至每坪8 0萬元，買方較有可能接受，總價也不致與李志賢所提建物 每坪81萬元、停車位每個220萬元差異太多，李志賢似有接 受，言談中透露只要有8字頭就好談，且表示要買方提出斡 旋金等語，原告因而得知被告可以成交之底價應為建物每坪 單價80萬元、車位每個單價230萬元，總價約4億5,972萬元 ，乃於當日即刻將此一資訊告知買方承辦人，更於103年4月 11日下午再度帶領買方人員前來看屋；雖買方嗣委託原告提 出建物每坪79萬元、停車位每個230萬元之買價並出具500萬 元之斡旋金支票，未獲被告所同意；但原告已傳達建物每坪 80萬元、停車位每個230萬元為被告底價之訊息；嗣原告獲 買方通知，已自行與被告洽商、議定買賣（價金即為原告先 前所傳達與買方磋商之賣方底價─建物每坪80萬元、停車位 每個230萬元）及售後租回之條件，買賣價款總價為4億5,97 2萬元，買方指定集團內之二家公司分別為買受人，於103年 5月27日與被告簽署不動產買賣契約書（原告在現場出示不 動產經紀人證件載明於合約上），買方同意過戶交屋後支付 服務報酬予原告，但被告卻不同意給付服務報酬予原告。按 依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內 ，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161條第1 項定有明文；苟被告於102年12月31日委託期間屆滿後無意 繼續接受原告之仲介，何以於委託期間屆滿2個月以後之103 年3月19日尚由李志賢以集團總裁之尊約見原告之業務承辦 人磋商賣價並透露出底價之端倪？又何以仍持續由原告帶領 買方人員看屋、磋商買賣價格？凡此種種皆彰顯兩造間書面 契約約定之委託銷售期間在形式上縱已屆滿，但由兩造間互 動之事實可認為委託銷售之契約關係在實質上已有延續，被 告仍持續委託由原告仲介同一買方與該公司溝通、磋商系爭 不動產買賣事宜，故被告仍應依兩造所簽訂系爭契約第5條 之約定給付居間報酬予原告。縱認兩造間委託契約已因期間 屆滿而終止，然原告以代銷、仲介不動產並收取居間服務報 酬為業，且綜合原告自受被告委託甚至103年3月以來之長期 密切聯繫買、賣雙方，磋合買、賣方間之價差及原告提供之 訊息對買方最終同意以被告之底價購買確有實質影響等情以 觀，被告與買方之成交並非其自行銷售而來，乃係利用原告 已為被告完成之居間任務而達成，故被告仍應依民法第566 條之規定按交易習慣給付報酬予原告。爰依系爭契約第5條 、民法第566條規定，請求被告給付按買賣成交總價1%計算 之報酬等語。並聲明：被告應給付原告4,597,200元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以：系爭契約已於102年12月31日屆期失效，兩造並 未合意延長系爭契約之效力或另行成立新居間契約，原告於 委託銷售期滿後另受買方委託前來與被告議價，乃屬買方之 受任人，與被告間無任何法律關係存在，被告無須支付居間 報酬4,597,200元予原告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回 。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、原告主張兩造於102年11月22日簽訂系爭契約，由被告委託 原告銷售系爭不動產，系爭契約所載委託銷售期間自102年1 1月22日起至102年12月31日止，被告當時之法定代理人李志 賢於103年3月19日與原告之承辦人李品妍見面，嗣被告於10 3年5月27日將系爭不動產出售予買方即百年集團，並分別與 百年集團指定之日詮營造有限公司、普格科技股份有限公司 簽訂不動產買賣契約書，買賣總價款為4億5,972萬元之事實 ，業據提出不動產委託銷售契約書1份、不動產買賣契約書2 份為證（見本院卷第12至14頁、第16至27頁），且為被告所 不爭執，堪信為真實。 五、至原告主張於系爭契約期限屆滿（即102年12月31日）後， 兩造間仍有居間關係存在，而被告既已接受原告提供之仲介 服務，並於103年5月27日出售系爭不動產，即應依系爭契約 第5條、民法第566條規定給付原告居間報酬4,597,200元等 語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件首應審究者，即 於102年12月31日以後，兩造間是否仍有居間契約存在？爰 論述如下： (一)按附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力，民法第10 2條第2項定有明文。又原有之契約因期限屆滿失效後，縱使 當事人達成合意，約定將原契約效力予以延長，該合意之性 質亦僅為當事人間訂定與原契約條件相同或類似之新契約， 而非已失效之原契約重新發生效力。再按當事人互相表示意 思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對 於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思 者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不 一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明 文。準此，當事人締結居間之債權契約，固非要式行為，惟 對於契約必要之點必須互相表示意思一致，契約始為成立。 (二)查兩造於訂立系爭契約時，約定該居間契約之有效期間至10 2年12月31日止，依上開說明，系爭契約已因期限屆滿失效 。原告雖以系爭契約期限屆滿後，仍一直居間溝通、洽商， 李志賢復於103年3月19日約見李品妍，並討論銷售價格，李 品妍得知被告可以成交之底價後告知買方承辦人，更再度帶 領買方人員看屋，被告繼續接受原告之仲介等節，及證人李 品妍之證述（見本院卷第76至79頁），為其主張被告默示同 意延長委託銷售期間之論據。惟證人李品妍於本院審理時證 稱：「（問：針對變更底價或變更委託期間的情況，委託方 和受託方會不會簽訂依些書類來作為憑證？）當然是會」等 語，然原告於居間期限屆滿後，並未與被告另行簽訂書面， 為原告所自承，是原告此舉已與不動產仲介慣以書面以杜爭 議情形相左，則原告主張其與被告間仍存有居間契約，已有 疑義。況原告不爭執其亦受買方委託仲介（見本院卷第68、 69頁），證人李品妍亦證稱：「（問：兩造之間的委託銷售 期間屆滿後，你是否有受買方百年集團的指示，向被告公司 傳達買方的出價條件？）有」等語（見本院卷第78頁），足 見被告所辯系爭契約期限屆滿後，原告係立於履行與買方之 居間契約義務與被告互動乙節，尚非無據，參以不動產買賣 ，仲介者與買賣雙方間皆有居間契約存在之情況，固屬常有 ，但僅買方或賣方與仲介者成立居間契約者，亦甚為常見， 法律並無買賣雙方必須均與仲介者均成立仲介契約之要求， 且不動產買賣由一方委託，基於此部分居間契約而出力，所 在多有，是縱系爭契約期限屆滿後，李品妍與李志賢討論銷 售價格、帶看系爭不動產等事宜非虛，然此部分僅得認定係 原告為履行買方所委任居間義務行為，但尚無法據此推論被 告默示同意延長委託銷售期間。而證人李品妍雖於本院證稱 系爭契約屆期後，持續與被告公司總部行政處處長吳昆泰聯 繫，有針對服務費討論，吳處長說會幫我們爭取1%的服務費 等語（見本院卷第76頁背面），然為被告所否認，證人吳昆 泰於本院亦證稱：我沒有跟她（指李品妍）講會幫她爭取1% 的服務費等語（見本院卷第97頁），參以證人李品妍為原告 公司承辦人，其所述自非全然可信。且兩造曾簽訂之系爭契 約分別載明委託銷售價額（第2條）、委託銷售期間（第3條 ）、服務報酬（第5條）等情，此有系爭契約附卷可憑，由 上開記載可知，於被告委託原告為居間（仲介）行為時，居 間期限及被告願接受之銷售條件、原告之服務報酬等為何， 均屬兩造重視、經具體討論並載明於契約書上之事項；本件 縱系爭契約期限屆滿後，李品妍與李志賢討論銷售價格、帶 看系爭不動產，但原告亦自承李志賢言談中僅透露只要有8 字頭就好談，如果有成交要給紅包等語，足見兩造並未就居 間期限、被告願接受之銷售條件、居間報酬等事項為詳細之 討論，則衡諸常情，若一方係為居間契約之要約，他方亦予 承諾，兩造理應對上開事項進行討論達成合意，故顯難僅憑 李品妍與李志賢討之對話，即遽認一方已向他方為居間契約 之要約，他方已為承諾或默示承諾，難認定兩造間已有新居 間契約之成立，則原告依系爭契約第5條或民法第566條之規 定請求被告吳迪生給付居間報酬，自非可採。 (三)原告另主張於系爭契約期限屆滿後，被告繼續接受原告之仲 介，由兩造間互動之事實可認為委託銷售之契約關係在實質 上已有延續，依民法第161條：「依習慣或依其事件之性質 ，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時 ，其契約為成立。前項規定，於要約人要約當時預先聲明承 諾無須通知者，準用之。」之規定，兩造間成立居間契約等 語。惟兩造於系爭契約期限屆滿後，並未就居間期限、被告 願接受之銷售條件、居間報酬等事項為詳細之討論，業如前 述，已屬無居間契約之要約存在，而原告亦未陳明並舉證證 明依習慣或依事件之性質，兩造間之居間契約有何「承諾無 須通知」或「要約當時預先聲明承諾無須通知」之情形，故 原告援引民法第161條之規定，主張兩造間於系爭契約期限 屆滿後合意延長系爭契約期間或成立新居間契約，要屬無據 。 六、綜上所述，系爭契約已於102年12月31日屆期失效，兩造並 未合意延長該居間契約之效力或於原契約失效後另行訂立新 居間契約，則兩造間既無居間契約存在，原告即不得以居間 之法律關係及系爭契約、民法相關規定，請求被告給付居間 報酬。從而，原告主張兩造間成立居間契約，依系爭契約第 5條、民法第566條規定，請求被告給付居間報酬4,597,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依附 ，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判 決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 11 月 6 日 民事第二庭 法 官 蕭清清 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 11 月 6 日 書記官 蘇冠璇