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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第4401號 原　　　告　劉怡伶 被　　　告　譚武傑 上列當事人間請求給付佣金事件，本院於民國104年8月17日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾捌萬元，及自民國一百零三年八 月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告購得坐落臺北市○○區○○段0○段000地號 ○○區段○○段○○號土地共計41.68坪（下稱系爭土地）後 ，因無力清償價金，亟欲轉售土地以獲資金，遂經訴外人李 榮進介紹，認識原告及原告之夫即訴外人曾子源，兩造約定 被告委由原告夫婦仲介系爭土地之買賣，俟原告所仲介之買 受人與被告完成簽約，被告即應給付佣金新臺幣（下同）16 8萬元（下稱系爭佣金）予原告。原告成功引介其已配合多 年之訴外人即新富開發股份有限公司（下稱新富公司）股東 彭乾業與被告洽談系爭土地之買賣事宜後，即未再參與簽約 細節與流程，嗣原告得知系爭土地已於民國99年8月28日， 由彭乾業代理新富公司出名人即訴外人高貴美與被告簽訂土 地買賣協議書（下稱系爭買賣協議），並於同年10月25日完 成系爭土地之所有權移轉登記，原告既已完成受託事項，被 告自應給付系爭佣金卻一再拖延，迭經多次協商，被告乃於 100年12月13日簽立書面承諾書（下稱系爭承諾書），表示 同意在完成系爭土地買賣手續之條件下，給付原告系爭佣金 168萬元，詎系爭土地買賣完成迄今已逾4年之久，被告經催 告仍拒絕依約給付，爰依居間、委任之法律關係及系爭承諾 書之約定請求被告給付佣金等語。並聲明：被告應給付原告 168萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。 二、被告則以：被告係以每坪85萬元之價格向原地主購得系爭土 地，於99年間經訴外人即築基建築開發股份有限公司執行長 劉昌隴及經理李榮進介紹認識曾子源，曾子源先佯稱欲購買 系爭土地並與被告談妥簽約事宜後，始邀真正買主高貴美之 代理人彭乾業與被告洽談，並由曾子源提供預擬之契約條款 。嗣被告與彭乾業所指定之高貴美簽訂系爭買賣協議，約定 系爭土地價金為每坪85萬元，另約定被告倘能完成相鄰之坐 落臺北市○○區○○段0○段0000000000000地號等6筆 土地（下稱相鄰土地）之整合，高貴美願再就系爭土地增加 給付每坪15萬之價金（此即相當於以每坪100萬元購買系爭 土地），並補貼被告前已支付原地主之141萬8,000元，共計 767萬元作為整合報酬（15萬元×41.68坪＋141萬8,000元＝ 767萬元），從系爭買賣協議之約定可知，倘未能完成整合 相鄰土地，被告就系爭土地將未能獲取任何利潤；因曾子源 再三保證定能獨力完成整合，並誘以整合後之鉅額利潤625 萬2,000元（15萬元×41.68坪＝625萬2,000元），被告始答 應與高貴美簽約。被告除與高貴美進行系爭土地移轉登記， 同時委任曾子源代為進行相鄰土地之整合，兩造並口頭約定 俟被告取得整合報酬後，被告將以系爭土地整合後之價金尾 數作為委任報酬，整合期間因曾子源擔心被告反悔，被告始 於100年12月13日出具系爭承諾書以示誠信，詎原告與曾子 源其後毫無整合進度與作為，被告不得已自行接手整合工作 。原告就系爭土地可得報酬實應分為二部，其一為居間土地 之仲介服務費，依業界習慣為買賣雙方各支付1％，系爭土 地成交價格為3,440萬元，買賣雙方介紹人各可得34萬元， 原告係買方介紹人且已自買方領訖該34萬元款項，其二則為 依系爭買賣協議所約定之報酬，原告於本件所主張之系爭佣 金，即為該協議整合報酬之部分即168萬元，然相鄰土地既 未完成整合，被告亦未取得整合報酬，原告自不得請求給付 系爭佣金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事實（見本院卷第74頁背面）： ㈠被告經由原告與曾子源介紹認識新富公司之股東彭乾業。 ㈡被告就系爭土地，於99年8月28日與高貴美之代理人彭乾業 簽訂系爭買賣協議，嗣於同年10月25日完成系爭土地之所有 權移轉登記。 ㈢被告於100年12月13日簽立系爭承諾書交付原告。 ㈣新富公司曾於103年8月18日給付原告34萬元。 ㈤原告於103年8月18日以存證信函催告被告給付佣金，被告則 於103年8月19日以手機簡訊回覆原告。 四、本件原告主張被告因其受任居間，始與買受人簽訂買賣契約 售出系爭土地，被告自應給付佣金報酬等情，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告給 付系爭佣金，有無理由？㈡被告抗辯系爭佣金數額過高，應 依民法第572條規定酌減，有無理由？應以若干為適當？茲 析述如下： ㈠原告請求被告給付系爭佣金，為有理由： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約 因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停 止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法 第565條、第568條定有明文。是居間契約為勞務給付契約 之一種，其與委任契約不同者：㈠居間之內容限於他人間 行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以 契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經 約定，不得請求償還(民法第569條)，從而依民法第529條 規定，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適 用。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能 拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無 須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法 院17年上字第1118號判例意旨參照）。 ⒉原告主張兩造於99年間就系爭土地成立居間契約，口頭約 定由原告及其夫曾子源介紹買家，俟被告將系爭土地與所 介紹之買家簽定買賣契約後，即應給付服務報酬200萬元 ，詎買賣完成後被告迄未給付，迭經原告催討，被告始於 100年12月13日簽立願付金額168萬元佣金之承諾書予原告 等節，業據提出被告簽立並交付原告之承諾書、土地登記 謄本為證（見本院卷第54頁、第32頁至第33頁），被告雖 不否認該承諾書為其所簽（見本院卷第75頁），惟辯稱： 原告為買方之仲介，並已自買受人高貴美處領訖其居間系 爭土地買賣可得之買方仲介服務費34萬元，至系爭佣金則 屬系爭協議書所約定土地整合報酬，然該整合義務迄今尚 未完成，原告自無從請求給付佣金云云。經查： ⑴兩造曾就系爭土地之仲介約定報酬，而該土地之買受人及 出賣人即被告，均係經由原告引介始互相認識乙節，業據 證人李榮進結證稱：曾子源是手上有買家名單之中人，被 告說他有系爭土地想找買家，伊就介紹被告與原告之夫曾 子源認識…通常買賣雙方都會付中人費…伊曾聽到最初被 告應給付曾子源200萬元中人費…曾子源如此要求時，被 告並未反對…談200萬元中人費那次，原告應該有在場， 蓋曾子源與原告大部分時間均出雙入對…後來如何變成16 8萬元伊不清楚…買家彭乾業則需另外支付曾子源以買賣 總價1％計算之中人費…等語（見本院卷第56頁背面至第5 7頁背面），及證人彭乾業結證：伊有好幾家建設公司， 原告介紹系爭土地給伊之新富公司…伊公司股東之配偶高 貴美乃授權伊出面洽談該土地之買賣…伊先認識原告夫婦 ，再透過原告認識被告…伊確實是因為原告介紹才會認識 被告…而被告與高貴美就系爭土地簽定之買賣協議，其契 約文字大部分係由伊擬定，原告與曾子源是中人，無權介 入更動契約條款，原告夫婦將被告介紹與伊後即離開，由 伊與被告談土地買賣細節，簽約後伊亦有將買賣的條件轉 告原告夫婦等語（見本院卷第71頁背面至第73頁），參諸 曾子源亦證稱：伊與被告係透過李榮進認識，當時被告說 他有系爭土地要賣…伊跟被告開口要求300萬元中人費， 但被告說無法支付如此金額，遂口頭答應僅能付200萬元 ，伊才把買方彭乾業介紹給被告見面…後始自買方得知簽 約完成…嗣被告一直逃避給付中人費，經伊要求，被告乃 簽立上載168萬元中人費之100年12月13日承諾書…本來是 談200萬元，然因伊跟被告追討中人費多時，故被告所書 168萬元伊認為可以接受等語（見本院卷第58頁至背面、 第67頁背面）綦詳，應為信實。再徵諸上開承諾書載有： 「立承諾書人譚武傑先生（即被告）承諾代表人劉怡伶小 姐（即原告）所介紹權利人高貴美小姐坐落於臺北市○○ 區○○段0○段000地號及芝蘭段4小段2號，共計2筆土地 ，面積：41.68坪，權利範圍：全部（即系爭土地），若 完成買賣手續後；同時本人同意給予代表人劉怡伶小姐佣 金酬勞新臺幣168萬元整之現金」之文字（見本院卷第54 頁），足見系爭土地買賣雙方係因原告之媒介而訂立系爭 買賣協議，且兩造約定被告應於與原告所介紹買家成立買 賣契約並辦妥所有權移轉登記時，給付佣金168萬元予原 告，堪予認定。是原告主張兩造間有媒介居間之法律關係 存在，洵屬可取。 ⑵原告另主張被告嗣與其所居間介紹、由新富開發公司彭乾 業代理之買家高貴美，於99年8月26日就系爭土地簽訂買 賣契約，並於99年10月25日辦畢該土地之所有權移轉登記 ，買受人高貴美並已付訖與原告約定之買方居間報酬即土 地仲介佣金34萬元等情，有卷附土地謄本、新富開發公司 員工張雍容於103年8月14日通知原告於103年8月18日至該 公司領取佣金之手機簡訊、新富開發公司秘書李孟津之電 子郵件及所附原告103年8月18日簽收佣金之收據掃描檔、 土地買賣協議書可稽（見本院卷第32頁至第36頁、第47頁 ），並經證人彭乾業結證稱：系爭土地款項付清又取得所 有權，故伊就將佣金34萬元給付原告，計算基準是土地總 價的1％等語甚明（見本院卷第72頁背面至第73頁），堪 信為真。被告雖辯稱：土地之仲介服務費，通常為買賣雙 方各支付1％，系爭土地成交價格為3,440萬元，買賣雙方 介紹人各可得34萬元，原告係買方介紹人而已自買方高貴 美領訖該34萬元款項云云，然原告非僅為買受人之仲介， 而係身兼買賣雙方之居間人業如前述，而原告與本件買賣 雙方均各有佣金給付之約定，亦據證人李榮進結證屬實（ 見本院卷第56頁背面至第57頁背面），被告復未能舉證本 件土地媒介報酬應由買方單方負擔，則原告自買受人所領 訖之34萬元報酬，尚不得與兩造所約定之系爭佣金混為一 談，被告前揭抗辯，委無足採。是本件媒介居間之報酬給 付停止條件業已成就，原告主張被告應給付系爭佣金，核 屬有據。 ⑶被告另辯稱：系爭承諾書固漏載系爭佣金為土地整合代價 之旨，然觀諸系爭協議書所載被告若整合系爭土地與相鄰 土地，將可自買家高貴美處獲取1,468萬元（100萬元×系 爭土地共41.68坪＝4,168萬元）價金之約款，取其尾數16 8萬元核與系爭佣金數額相符，可知該佣金並非居間報酬 ，而實係被告委請原告協助將系爭土地與相鄰土地全部整 合完畢後，始應給付之委任報酬云云，並提出土地買賣協 議書為憑（見本院卷第47頁），然為原告所否認。經查， 系爭承諾書僅載被告應於其與原告所介紹權利人高貴美就 系爭土地完成買賣手續後，給付原告佣金之旨如前述（見 本院卷第54頁），並無提及相鄰土地抑或土地整合之相關 字句或語意，足見該契約文字業已表明原告所負給付義務 ，僅為系爭土地之買賣仲介。況所謂買賣之仲介或中人， 主要工作在於媒介雙方順利成交，至於是否要協助賣家整 合其他土地，則屬原本買賣合約與居間仲介關係之外，另 行成立之契約，自難謂系爭承諾書所約定之系爭佣金，與 相鄰土地之整合有何干係。再觀諸被告與高貴美所簽定系 爭協議書之約款（見本院卷第47頁），其上僅見「立協議 書人買方：高貴美」、「被授權人：彭乾業」、「立協議 書人賣方兼整合人：譚武傑（即被告）」之簽名及印文， 可知原告並非該買賣協議之契約當事人，則被告與高貴美 就該土地所約定之買賣價金或條件為何，均與原告無涉； 且依系爭協議書第2條之約定：「付款方式及作業流程如 下：一、雙方必須先完成臺北市○○區○○段0○段000地 號及4小段2地號土地共計2筆土地（即系爭土地）…待全 部合約土地（即包含系爭土地及相鄰土地）簽約完成再依 約付其餘款項。二、乙方（即被告）按本協議書之約定每 坪之買賣價為85萬元，若低於85萬元之差價部分則歸屬乙 方所有；若超過85萬元之差價部分則由乙自行負擔之。三 、甲方（即高貴美）承諾乙方完成本約全部不動產（即包 含系爭土地及相鄰土地）買賣時，另行給付乙方767萬元 整合費用」（見本院卷第47頁），可知被告除將系爭土地 以每坪85萬元之對價出售予高貴美外，固負有整合系爭土 地與相鄰土地之義務，並於履行整合義務後可取得767萬 元報酬，然本件原告為系爭土地之中人，無權介入更動所 介紹買家高貴美與被告買賣之契約條款乙節，業據證人李 榮進、曾子源、彭乾業結證屬實（見本院卷第57頁、第58 頁背面、第67頁背面、第72頁背面），則原告是否已履行 居間義務而得向被告請求報酬，與被告如何履行系爭協議 書之義務而得向高貴美請求整合費用，係屬個別不同契約 所約定，此由被告自承高貴美應支付買受系爭土地價金為 3,542萬8,000元（850,000×41.68坪＝35,428,000，見本 院卷第41頁、第123頁），足見被告就系爭土地所獲對價 ，與整合土地後將獲之報酬，係屬二事益明，被告任意援 引其與買方高貴美之系爭協議書，遽論原告同負整合土地 之義務，顯乏所據。復參以被告陳稱：原告於伊告知會給 付168萬元報酬後，始願介紹伊與彭乾業見面…伊與彭乾 業見面時才看到系爭協議書，該協議書上整合費用是留白 ，彭乾業與伊談妥後才將金額填上等語（見本院卷第74頁 ），顯見兩造先洽商系爭佣金之數額及給付義務後，始有 被告與高貴美間767萬元整合費用之約定，故自時序觀之 ，被告謂系爭佣金168萬元之數額，係取自被告整合土地 後將自高貴美處獲取最終價金1,468萬元（100萬元×系爭 土地共41.68坪＝4,168萬元）尾數，要難採信。此外，被 告未能提出其他證據證明原告須協助被告將土地整合完畢 後始能請求給付系爭佣金，其前揭所辯委無可取。 ⒊基上所述，原告主張兩造間就系爭土地成立媒介居間契約 ，被告已將系爭土地出售並移轉登記予原告所介紹之買主 ，依約應給付原告報酬168萬元，應為有據。 ㈡被告抗辯系爭佣金數額過高，應依民法第572條規定酌減， 為無理由： ⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其 公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，但報酬 已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。考其 立法意旨，乃在居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不 當高額之報酬，故以居間人報酬之數額，雖得由契約當事 人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務 之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者， 法院得因委託人之請求酌減之。 ⒉本件被告另抗辯：縱認伊需給付系爭佣金，依業界慣例賣 方僅應給付總價1％之報酬，原告請求金額168萬元顯屬過 高，不符比例原則云云。經查，被告自行簽立交予原告之 系爭承諾書，已明載被告於其所有系爭土地與原告所介紹 之高貴美完成買賣手續後，同時願給予原告佣金酬勞168 萬元之現金（見本院卷第54頁）；且本件兩造間所成立之 契約性質為媒介居間，原告除報告訂約之機會外，尚須周 旋於買賣雙方之間促成買賣契約之簽立，嗣被告所有系爭 土地確係經由原告促成以3,542萬8,000元之對價出售予高 貴美等情，俱如前述，則原告主張其依系爭承諾書約定， 得請求被告給付系爭佣金168萬元，應為有理。且原告就 其所謂業界慣例並未舉證以實其說，參諸內政部公布之「 不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」第1條，係以仲介 業者向買賣雙方收取不動產售價之6％作為經紀業之報酬 上限（見本院卷第130頁），而本件原告依系爭承諾書所 收取居間報酬金額占系爭土地售價比例約為4.7％（168萬 元÷3,542萬8,000元＝0.047，小數點第3位以下四捨五入 ），並未過高。準此，被告辯稱系爭佣金為數過鉅應予酌 減云云，難以憑採。 五、綜上所述，原告本於居間之法律關係及系爭承諾書之約定， 請求被告給付系爭佣金168萬元，及自支付命令聲請狀繕本 送達被告翌日即103年8月30日（見本院103年度司促字第190 12號卷第7頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息，為有理由，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 8 月 31 日 民事第三庭 審判長法 官 劉又菁 法 官 林芳華 法 官 歐陽儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 8 月 31 日 書記官 徐筱涵