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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第4927號 原　　　告　優美實業股份有限公司 法定代理人　黃登洲 訴訟代理人　林禮模律師 被　　　告　世界書局股份有限公司 法定代理人　閻初 訴訟代理人　江如蓉律師 　　　　　　潘怡廷律師 上列當事人間排除侵害等事件，本院於中華民國104年7月29日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告於起訴時聲明：（一） 被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000○號（下稱429 建號）即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○○○○○號 地面層通往公共使用地下層間之封閉設施（面積以地政機關 實際測量為準）予以拆除，並將占用公共使用地下層部分予 以回復原狀後返還全體區分所有權人；（二）被告應給付原 告新臺幣（下同）158,880元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至返還第1項公共使用地下層之日止，按月給付原告2,648元 ；（三）願供擔保，請准宣告假執行（見本院103年度北簡 字第13050號卷第1頁）。嗣經本院囑託臺北市大安地政事務 所測量後，依測量結果，原告於民國104年5月8日具狀變更 聲明第1、2項為：（一）被告應將坐落429建號即門牌號碼 臺北市○○區○○○路○段○○○○○○○○○號地面層通往公共使 用地下層間之封閉設施即鐵捲門（下稱系爭鐵捲門）予以拆 除，並將如附圖（即複丈成果圖）所示A、B部分（下稱系爭 空間）予以回復原狀後返還全體區分所有權人；（二）被告 應給付原告48,660元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還第 1項公共使用地下層之日止，按月給付原告811元（見本院卷 第96頁正反面）。觀諸原告前後請求屬減縮應受判決事項之 聲明，揆諸前揭規定，應認原告前揭聲明之變更屬合法，應 予准許，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：世界大樓係坐落臺北市○○區○○段○○段 0000000000000000000地號土地上、門牌號碼為臺北市 ○○區○○○路○段○○號、99號及101號，為有地上11層、屋 頂突出物、騎樓及地下室之建物（下稱系爭建物），伊為系 爭建物門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號2樓○○○區 ○○段三小段388建號，下稱388建號）之區分所有權人，被 告則為系爭建物門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號○ ○○區○○段○○段380建號，下稱380建號）及門牌號碼臺 北市○○區○○○路○段○○號地下○○○區○○段○○段379 建號，下稱379建號）之區分所有權人，系爭建物地下室（ 下稱系爭地下室）除上述被告專有之379建號外，尚有429建 號為系爭建物區分所有權人共有，其上有系爭建物之電氣室 、電錶室及系爭空間（以上合稱系爭公共區域），被告竟未 經系爭建物其他區分所有權人之同意，在系爭建物1樓通往 系爭地下室之通道及樓梯間處設置系爭鐵捲門，並長期占用 系爭空間供營業使用，排除其他區分所有權人進入，致其他 區分所有權人無法經由1樓樓梯走道進入系爭地下室使用系 爭空間，近日因訴外人王品餐飲股份有限公司（下稱王品公 司）向伊承租臺北市○○區○○○路○段○○號2樓，有至系爭 地下室電錶室進行配電安裝工程之必要，詎遭被告拒絕，嗣 經協調被告始同意，後伊以存證信函要求被告自行拆除系爭 鐵捲門，並將系爭空間回復原狀後返還伊及其餘區分所有權 人，然未獲被告善意回應，爰依民法第821條、第767條第1 項規定請求被告拆除系爭鐵捲門並回復原狀、返還系爭空間 予全體區分所有權人，並依同法第179條規定請求被告給付 相當於租金之不當得利48,660元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至返還系爭空間之日止，按月給付原告811元（計算式如 附表）等語，並聲明：如前揭變更後聲明所示。 二、被告答辯略以： （一）系爭地下室379建號為伊所有，面積417.9平方公尺，429 建號面積僅82.69平方公尺，伊乃合法使用系爭地下室379 建號，並未占用429建號，況系爭公共區域係供作樓梯、 走道、配電室、汽車昇降機之用，並無原告所稱供營業使 用之可能，且依本院勘驗結果可知，原告主張伊占用系爭 空間之位置，僅為通往電氣室、電錶室及被告所有379建 號之通道空地，或為原應設置汽車昇降機位置之空地，並 無占有利益，伊亦未放置任何物品，並無占有系爭空間之 事實。 （二）系爭建物68年建造完成，因斯時建築規畫係將系爭地下室 劃分為被告所有之379建號及系爭建物區分所有權人共用 之429建號，並設計為共用同一出入口，因此歷年來共同 出入口之系爭鐵捲門鑰匙均由系爭建物管理委員會（下稱 管委會）及被告各自保管乙支，被告持有系爭鐵捲門鑰匙 係為方便進出379建號，系爭建物全體區分所有權人亦得 向管委會申請開啟系爭鐵捲門而進入429建號，其中429建 號內之電氣室、電錶室等公共設施，則由管委會基於維護 系爭公共區域安全及管控人員進出之考量，另行設置門禁 、單獨持有鑰匙管理，各區分所有權人或住戶如欲進入系 爭地下室進行配電安裝等工程，應向管委會申請，取得管 委會同意後，始得進入，此為管委會之權責，被告對於系 爭公共區域內電氣室、電錶室之進出管制無從置喙，更未 阻擋。 （三）王品公司已於103年9月底至10月初進入系爭地下室勘查並 施作配電安裝工程，工程進行期間均由管委會及管理員負 責電氣室及電錶室之管理，期間王品公司亦未向被告要求 提供系爭鐵捲門鑰匙或許可，王品公司並於同年11月下旬 完成配電安裝工程，於同年11月29日對外營業，原告所指 子虛烏有。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第127頁）： （一）系爭建物於68年2月19日落成，係坐落臺北市○○區○○ 段○○段0000000000000000000地號土地上、門牌號 碼為臺北市○○區○○○路○段○○號、99號及101號建物， 為有地上11層、屋頂突出物、騎樓及地下室之建物，原告 為系爭建物門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號2樓（ 388建號）之區分所有權人，被告則為系爭建物門牌號碼 臺北市○○區○○○路○段○○號（380建號）及門牌號碼臺 北市○○區○○○路○段○○號地下即379建號之區分所有權 人，有建物登記謄本及建物所有權狀影本可憑（見本院 103年度北簡字第13050號卷【下稱北簡卷】第6至8頁、本 院卷第19頁）。 （二）系爭地下室除有被告專有之379建號外，尚有429建號地下 層部分為全體區分所有權人共有，有建物謄本、臺北市建 成地政事務所建築改良物勘測成果表在卷（見北簡卷第14 至15頁）。 （三）系爭公共區域中系爭空間（即附圖所示A、B部分）目前為 空地。 四、本件爭點（見本院卷第127頁，並依原告訴之聲明及判決論 述需要增列爭點（一））： （一）被告是否為系爭鐵捲門設置者？ （二）被告是否有占有系爭空間之事實？ （三）原告依民法第821條、第767條第1項規定請求被告拆除系 爭鐵捲門並將系爭空間回復原狀、返還全體區分所有權人 ，是否有理由？ （四）原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之利益 ，有無理由？金額為何？ 五、得心證之理由： （一）被告是否為系爭鐵捲門設置者？ 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。 2、原告雖主張系爭鐵捲門為被告設置，然為被告所否認，而 證人即系爭建物區分所有權人陶家鈞、陳柏源、證人即系 爭建物管委會主任委員彭上華於本院審理時均一致證稱： 購入系爭建物區分所有權時即有系爭鐵捲門，不知係何人 設置等語（見本院104年7月29日言詞辯論筆錄第121頁背 面、第123頁、第124頁背面），原告復未舉證證明系爭鐵 捲門確係被告設置，依前述1之說明，即難認系爭鐵捲門 為被告設置，被告既未取得系爭鐵捲門事實上處分權，原 告請求其拆除系爭鐵捲門，即乏所據。 （二）被告是否有占有系爭空間之事實？ 1、按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條 定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有 確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀 態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年 台上字第1124號判決意旨參照）。 2、查系爭建物建造完成時，系爭地下室除有被告專有之前述 379建號外，尚有429建號地下層部分為全體區分所有權人 共有，而被告專有之379建號與429建號地下層共用同一出 入口出入，現況設有系爭鐵捲門等情，為兩造所不爭執（ 詳如不爭執事項（二）），並有本院104年3月12日現場履 勘時之現場照片6張（見本院卷第75至77頁）及竣工圖影 本1紙（外放證物袋）可憑，堪信為真實。另被告專有之 379建號面積為417.91平方公尺，429建號地下層面積則為 82.69平方公尺乙節，亦有被告就379建號之建物所有權狀 及429建號建物登記第二類謄本影本各1份足稽（見本院卷 第19頁、103年度北簡字第13050號卷第14頁），是系爭地 下室僅其中17﹪面積為系爭建物區分所有權人共有，其餘 均為被告之專有部分，亦堪認定。 3、原告固主張系爭空間為被告占有，被告持有系爭鐵捲門鑰 匙管控人員進出，排除其他區分所有權人進入或使用，並 提出現場照片1張為證（見本院卷第69頁），然以： （1）依本院104年3月12日現場履勘情形，系爭地下室僅有系 爭鐵捲門作為唯一出入口，其內除被告專有之379建號 供倉庫使用外，尚有原應設置汽車昇降機及廚房之空間 即系爭空間、系爭建物之電氣室及電錶室等公共區域， 被告專有之379建號無法與系爭公共區域區隔而另設出 入口，有本院該日履勘筆錄及當日現場照片6張暨被告 提供之現場照片10張在卷（見本院卷第72頁、第75至77 頁、第20至22頁），況被告專有之379建號之使用目的 係作為停車場兼防空避難室、餐廳乙節，亦有379建號 臺北市建成地政事務所建築改良物勘測成果表1份在卷 （見本院卷第48頁），其與系爭公共區域亦無法再私設 隔間牆，否則可能有違反建築法或相關消防法規之疑慮 ，證人彭上華復證稱：「…我們地下室很特別，因為地 下室是單一權狀由被告所專有，雖然有我們的公共區域 但我們的電氣室也是占用被告的專有部分…」等語（見 同上言詞辯論筆錄，即本院卷第125頁），是系爭地下 室基於原始設計規劃之特性，將被告專有之379建號與 系爭公共區域共用一出入口即系爭鐵捲門，復參酌被告 專有之379建號占系爭地下室面積之83﹪，則為保護被 告專有379建號之所有權，系爭鐵捲門確有上鎖之必要 ，被告基於系爭地下室83﹪面積專有部分之區分所有權 人，有經由系爭鐵捲門出入之必要，其持有系爭鐵捲門 鑰匙，與常理無違。況證人陳柏源、彭上華均證稱：管 理員持有系爭鐵捲門鑰匙等語（見同上言詞辯論筆錄， 即本院卷第123頁背面、第124頁背面），則管理員及被 告既分別持有系爭鐵捲門鑰匙，管理員係受僱於管委會 ，是被告前揭辯稱：伊與管理員各持有乙支鑰匙，區分 所有權人可自行向管理委員會請求開啟系爭鐵捲門而進 入系爭地下室公共區域等語，應堪採信；復觀諸前揭現 場照片，系爭空間僅有置放推車、雨傘等可移動性物品 ，且系爭空間目前為空地，亦為兩造所不爭執（見前述 不爭執事項（三）），實難認被告就系爭空間有何確定 及繼續占有之事實。 （2）原告雖主張：系爭鐵捲門之鑰匙為被告持有，管理員固 亦持有系爭鐵捲門鑰匙，仍需被告同意始得為住戶或區 分所有權人開啟云云，惟以： ①證人彭上華證稱：「（法官問：若住戶要進入地下室之 公共區域以及電錶室等設施，是否要經過世界書局之同 意？）因為地下室是世界書局的倉庫，我要求管理員如 果不是在一般保養時間開啟鐵捲門的話，一定要知會世 界書局。我所說的一般保養是指平日會有機電人員就機 電部分定期維修，或是台電人員前往抄錶，這部分管理 員會自行開啟鐵捲門。…（原告訴訟代理人問：如果有 住戶需要進入系爭地下室公共區域，管委會是否同意住 戶進入？）就原告的情況來說，我會回答你就行文過來 ，我會把你們何時要進入及所需時間、人數告知世界書 局，時間到了我就會請管理員把鐵捲門打開，我的想法 是，如果只是看，應該不需要世界書局同意，但如果要 進一步施工，應該要世界書局同意因為會占用到世界書 局系爭地下室的專有部分。（原告訴訟代理人問：我如 果要到系爭地下室公共空間施工，到底只要管委會同意 還是尚需要經過世界書局同意？）因為公共空間很小， 不可能只在公共空間施工而不占用到世界書局的專有部 分，所以我才堅持要跟世界書局溝通好才可以下去施工 。」等語（見同上言詞辯論筆錄，即本院卷第125頁正 反面、第126頁），是依其證詞，系爭建物之區分所有 權人或住戶如需進入系爭公共區域時，需向管委會申請 ，管委會則須知會被告，而於區分所有權人或住戶有施 工或其他需求時，被告應容忍區分所有權人及其施工人 員進入，此為雙方基於系爭建物區分所有權人之身分， 因系爭地下室原始設計規劃之特殊性，被告以外之區分 所有權人如欲使用系爭公共區域，受有須事前知會被告 始能進入之限制，至被告使用其專有379建號，則有需 容忍其他區分所有權人經過或暫時停留於其專有部分之 限制，依上述運作模式，實難認定被告對系爭公共區域 或系爭空間有排除其他區分所有權人等事實上管領力之 行為。 ②證人陳柏源固證稱：「…98年的時候，我住的11樓當時 各住戶大都為套房，所以電錶都是分離式的，我發現電 費突然暴增，所以11樓住戶決定要申請各自獨立電錶， 才需要去地下室，管理員拒絕給我鑰匙的原因是因為裝 電錶有安全上的疑慮，但我不知道他所說的安全疑慮是 指什麼，而8樓、10樓、11樓總電錶只有一顆，原本世 界書局同意讓我們做，但後來請世界書局簽同意書讓施 工者可以施工，但是世界書局不簽，所以後來就沒有更 換電錶了。…」等語（見同上言詞辯論筆錄，即本院卷 第123頁背面），惟關於該修改電錶事件，證人彭上華 證稱：「…證人陳柏源所述的事是98年的事情，我搬來 是99年的事情，我來的時候當時圖已經畫好，錢也收齊 ，…（法官問：當時99年想要修改電錶時，世界書局為 何不同意？）因為世界書局對於我們提供的管線圖要在 他地下室專有部分的天花板打一個洞，因此而不同意。 （法官問：是否世界書局不同意你們的施工方案，就不 同意你們進入地下室？）是不讓施工人員進入地下室。 世界書局從來沒有表示住戶不能進地下室。…」等語（ 見同上言詞辯論筆錄第125頁背面、第126頁正反面）， 是綜合證人陳柏源、彭上華之證詞，堪認被告係因該次 修改電錶工程除需在系爭公共區域之電錶室施作外，尚 需在其專有之379建號天花板打洞，為維護其就379建號 專有部分之所有權，始禁止施工人員進入，並未禁止住 戶進入，被告所為，核屬保護其專有部分所有權範圍內 所必要，並無絕對排除其他區分所有權人就系爭公共區 域事實上管領力之情形。 ③原告另以：管理員持有之系爭鐵捲門鑰匙係由被告交付 ，管委會並未持有鑰匙云云，證人陶家鈞、彭上華亦證 稱：管委會並無系爭鐵捲門鑰匙等語（見同上言詞辯論 筆錄，即本院卷第122、124頁背面），然管理員係受僱 於管委會，依系爭建物管委會90年9月25日移交清冊項 目22、23可知，新舊管委會交接項目包括「世界大樓大 門機房、電表房鑰匙」3支及「世界大樓地下室鑰匙（ 在管理員處）」1支（見本院卷第117至118頁），且證 人彭上華亦證稱：「（法官問：管理員的鑰匙是管委會 給的嗎？）不是我給的，交接的時候也沒有，我是管理 員【已退休】告知我才知道他有鑰匙。」等語（見同上 言詞辯論筆錄，即本院卷第124頁背面），堪認管委會 確持有系爭鐵捲門之鑰匙，因歷年來均由管理員保管， 僅記載於交接清冊而未為實體鑰匙之交接，致區分所有 權人、住戶或接任管委會主任委員不知系爭鐵捲門鑰匙 實係由歷任管委會交付管理員保管，是原告此部分主張 無從遽採。 4、原告另指：王品公司向伊承租系爭建物2樓時，被告拒絕 王品公司進入系爭地下室施作配電安裝工程云云，然證人 彭上華證述：「…我擔任主任委員迄今只有原告要進入地 下室，原告當時說他要看地下室的電錶室、電氣室，我問 說是要看還是要施工，…我就跟原告說如果要施工，就要 跟世界書局溝通好，他願意讓你施工才行。後來我曾經因 此召開一次會議，但兩造吵起來，沒有結論，後來原告的 承租戶就自行施工，也沒有告知管委會，我看被告沒有來 找我，我就沒有做任何反應，餐廳現在順利經營。…」等 語（見同上言詞辯論筆錄，本院卷第125頁），是王品公 司與被告原雖就是否得進入系爭公共區域施工有爭議，惟 嗣後王品公司於未知會管委會或被告之情形下，已自行施 作配電安裝工程完成，其承租上址開設之餐廳亦已於103 年11月底對外營業，有王品公司施工後系爭鐵捲門外現場 照片1張及邀請卡1張可憑（見本院卷第28、29頁），難認 被告有何阻擋或排除原告或其承租人王品公司使用系爭公 共區域之情事。 5、綜上，被告並無占有系爭空間之事實，應堪認定。 （三）被告並非系爭鐵捲門之事實上處分權人，亦無占有系爭空 間之事實，已如前（一）、（二）認定，難認被告有何排 除其他共有人使用系爭公共區域而有侵害渠等區分所有權 之情事，是原告依民法第821條、第767條第1項規定請求 被告拆除系爭鐵捲門並將系爭空間回復原狀返還全體區分 所有權人，及依民法第179條規定請求被告給付相當於租 金之利益，即失所據。 六、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項規定請求被 告拆除系爭鐵捲門並將系爭空間回復原狀返還全體區分所有 權人，及依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之利 益，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為 假執行之聲請亦失其依據，應一併駁回之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 14 日 民事第三庭 法 官 方祥鴻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 8 月 14 日 書記官 黃文誼