裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 103年度訴字第75號 原　　　告　長暉大廈管理委員會 法定代理人　郭雪美 訴訟代理人　傅雲欽律師 被　　　告　振旗實業有限公司 法定代理人　王麗玉 訴訟代理人　李文中律師 　　　　　　鄭雅文律師 上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國103 年7 月2 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸拾萬貳仟捌佰捌拾捌元，及自民國一零 二年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部份，於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後 ，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬貳仟捌佰捌拾捌元為原告 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項：查原告之法定代理人原為主任委員匡竹春，嗣於 訴訟進行中改選為郭雪美，有長暉大廈管理委員會第三屆第 一次管理委員會議紀錄在卷可稽（見本院卷㈠第80頁），並 具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第92頁），經核並無不合， 應予准許 貳、實體事項： 一、原告主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○路○○號等之長 暉大廈之管理委員會，被告為長暉大廈區分所有建物之區分 所有權人，其專有部分為同路號地下1 層（下稱系爭專有部 分），並在長暉大廈地下2 層有3 個專用停車位（下稱系爭 停車位），應依住戶規約繳納專有部分及停車位之管理費給 原告。然被告自民國102 年1 月以後迄今均未繳納，共積欠 11個月之管理費，其金額計算式如附表，合計積欠新臺幣（ 下同）63萬5910元，屢經原告催討，被告均置之不理。另依 據長暉大廈101 年10月27日之住戶規約（下稱住戶規約）第 13條第3 項之規定，原告因被告違反規約所生之訴訟而支出 之費用，應由被訴人負擔，原告因本件訴訟已支出律師報酬 12萬元，此數額亦應由被告負擔，故被告應給付原告上開費 用共計75萬5910元，爰依住戶規約第13條3 項、第8 條提起 本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告75萬5910元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭專有部分原先管理費為每月1 萬8000元，系 爭停車位之管理費原為1 車位200 元，竟經原告於101 年召 開101 年度第二次區分所有權人會議（下稱101 年區權會議 ），決議自102 年1 月起，將系爭專有部分調漲至3 倍，並 自斯時起，未經區分所有權人或管委會決議，向被告表示以 停車位每車位1200元收取停車位管理費，則系爭停車位每車 位調漲6 倍，上開管理費用標準，均違反公寓大廈管理條例 第10條第2 項管理維修費用按照應有部分比例負擔原則之規 定，且長暉大廈本即為商業使用之大樓，被告為商業使用不 違背大樓之主要用途，101 年區權會議亦無說明何以被告需 適用不優惠營業用戶之收費標準改以每坪140 元核算管理費 ，亦未提出調漲管理費之客觀標準，顯係對於營業用戶之差 別待遇，應屬權利濫用。另停車位管理費部分，則未見原告 提出證據證明管理委員會曾決議每車位每月收取1200元。此 外，因被告將系爭專用部分出租給訴外人海通行銷股份有限 公司（下稱海通公司），租賃期間自101 年8 月15日至106 年9 月30日止，並約定租賃期間之管理費用由海通公司負擔 ，原告自102 年1 月起調漲管理費後，拒收海通公司依據原 訂管理費所交付之1 萬8000元，原告受領遲延，如本院認原 告主張有理由，被告就此部分無庸負遲延責任，應扣除此部 分利息，是應扣除原告主張102 年1 月至11月間共計11個月 ，乘以海通公司每月預繳納卻遭拒收之1 萬8600元，故共計 20萬4600元，超過該數額之部分，始有遲延利息可言。又公 寓大廈管理條例並無授權區分所有權人得以住戶規約為訴訟 費用之約定，且催繳管理費乃屬管委會之職務，無庸以訴訟 為之，縱欲以訴訟為之，亦無庸委請律師，如委由律師為之 而支出高額費用，顯然增加住戶之不利益，故住戶規約第13 條第3 項對於訴訟費用之約定應屬無效。且上開規定縱屬有 效，然亦係約定須經法院判決確定違規欠費住戶全部敗訴之 情形，故本件尚於審理中，無從認定被告勝敗，自不應准許 原告請求之律師酬金等語置辯。並聲明： ㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第32 頁背面、第167頁背面 ）： ㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○路○○號等之長暉大廈管理 委員會，被告為長暉大廈區分所有建物之區分所有權人，被 告系爭專有部分為同路號地下1 層，系爭3 個停車位係為於 長暉大廈地下2 層有3 個專用停車位。 ㈡被告與海通公司簽訂租賃契約，約定租賃期間自101 年8 月 15日至106 年9 月30日止，並約定租賃期間之管理費用由海 通公司負擔。 ㈢原告曾於101 年8 月15日至101 年12月31日間收受由海通公 司給付之專用部分、停車位管理費。並未收受海通公司於10 2 年1 月以後依據變更前管理費收費標準繳交之1 萬8600元 。 四、原告主張被告未依101 年區權會議決議之管理費、停車位管 理費為繳納，積欠如附表所示之費用，且原告因之需以訴訟 請求被告給付，支出之律師酬金亦需由被告負擔，故被告依 據住戶規約第13條3 項、第8 條，應給付原告75萬5910元等 語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠ 原告主張被告應依住戶規約第8 條給付如附表所示之管理費 ，是否有理？㈡原告主張被告給付如附表所示之停車位管理 費，有無憑據？㈢原告主張被告應依住戶規約第13條3 項給 付前揭律師酬金，是否可採？茲析述如下： ㈠原告主張被告應依住戶規約第8 條給付如附表所示之管理費 ，是否有理？ 1.按公寓大廈管理條例第18條第1 項規定「公寓大廈應設置公 共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執行 1 年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列 。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本 基金之孳息。四、其他收入」；同條例第10條第2 項前段規 定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。 2.經查，長暉大廈管理規約係於98年8 月30日第一屆98年度第 二次區分所有權人會議訂定，並於101 年10月27日第二屆10 1 年度第二次區分所有權人會議（即101 年區權會議）修訂 第8 條第4 項、增訂第13條第3 項，其中第8 條第4 項係規 定管理費之收費標率，該項第2 款約定一般住戶、營業戶、 營業優惠用戶原每坪收費標準依序為50元、100 元、70元， 修訂後，每坪均調升40％，故依序調升為每坪70元、140 元 、98元；並規定對於一樓及地下營業戶將以往未使用電梯之 優惠制度，改為僅限一般商店營業戶給予管理收費7 折，並 因餐飲、養生、按摩行業會影響大廈水電公錶大量耗費負擔 而不再打折優惠，改比照營業戶收費等情，有長暉大廈管理 規約在卷可稽（見調字卷第11頁正背面、本院卷㈠第92頁背 面），足見長暉大廈之管理費業已依101 年區權會議將一般 營業戶之管理費調升為每坪140 元，先予敘明。 3.就管理費部分，被告抗辯其出租給海通公司用以經營致美園 餐廳有自用電梯，無庸通行長暉大廈之電梯，自不需負擔電 梯之維修費。故就營業戶調漲管理費為不合理，並提出照片 為證（見本院卷㈠第192至196 ）。惟查，101年區權會議業 於會議中表明調漲管理費之理由，係因陳舊大樓維護公設之 負擔不易，有維修需要時應由全體區分所有權人按其公設比 例共同負擔，且長暉大廈現面臨東、西側外牆、牆磚脫落維 修之龐大費用負擔問題，並於擬辦第二案討論有關長暉大廈 28年來管理費基準未曾調整，擬將依物價指數比例調升管理 費40％，以改善公設維修負擔之提案，經決議通過依現行管 理費均調升40％，並限縮營業優惠戶之適用範圍，該提案經 出席人數全體決議通過等節，有上開會議紀錄、出席人員名 冊、會議出席委託書附卷可查（見本院卷㈠第19至22頁、第 47至77頁）。足見凡係公寓大廈之區分所有權人均有依區分 所有權人會議決議按其應有部分比例繳納管理費作為公共基 金之義務，公寓大廈管理條例或社區規約中並無免除未實際 占有使用建物之區分所有權人應繳納管理費之條款，且被告 之系爭專有部分乃長暉大廈之一部分，依上開公寓大廈管理 條例第18條第1 項規定及社區規約第8條第4項之規定，被告 應就自己之專有部分及共用部分按比例分擔管理維護之費用 。又管理費係用以支付公寓大廈共用部分在管理上必要之經 費，長暉大廈既因決議認有大樓外牆修繕而調漲管理費之必 要，且調漲比例對全體住戶均為40％，自無對被告顯失公平 之處；被告亦自承系爭專有部分之用途係經營餐廳等語（見 本院卷㈠第167 頁背面），復有被告提出地下一層作為致美 園餐廳營業之照片為證（見本院卷㈠第187至191頁），則被 告之專有部分既係作為經營餐廳之用，其出入人員既多且雜 ，使用公共區域頻率及用電均較一般住戶大，且有增加其他 住戶安全之顧慮，而有加強整棟建物之安全巡邏、消防安全 及共用區域清潔之必要，故長暉大廈住戶規約將管理費區分 為一般住戶及營業用住戶，並就營業用住戶再以水電公錶大 量耗費負擔之情形不同，區分為優惠營業用戶及非優惠營業 用戶，自難謂顯失公平。又長暉大廈共用部分並非只有電梯 之使用，尚包括築物之整體結構保全、安全維護、機電設備 及外牆整修維護等，自難認被告未通行長暉大廈電梯即謂 101年區權會議決議之管理費收費標準有何顯失公平之處， 是被告上開所辯，委無可取。 4.又依上開住戶規約第8 條第4 項對於系爭專有部分之收費標 準，為每坪140 元，而被告之專有部分面積為387.2 坪，則 系爭專有部分每月管理費應為5 萬4208元（計算式：387.2 ×140 ＝54,208元）。被告自102 年1 月以後未依上開規定 繳納管理費，並計算至原告請求之102 年11月，共計積欠11 個月份之系爭專有部分管理費，乘以上開每月管理費，則被 告尚有59萬6288元（計算式：54,208元×11＝596,288 元） 專有部分管理費未給付給原告。至原告主張管理費之收費標 準係將個位數四捨五入，故被告專有部分面積387.2 坪，乘 以每坪管理費140 元，經個位數四捨五入後為5 萬4210元， 並提出長暉大廈各戶管理費計算明細表為證（見本院卷㈡第 93至94頁背面），然查，上開個位數四捨五入之計算方式， 並未於長暉大廈前揭住戶規約中明文規定，且縱長暉大廈住 戶對此並無意見而以原告所稱以個位數四捨五入之方式繳納 管理費，亦僅為住戶間之繳費情況，尚無從以此作為原告請 求被告繳納5 萬4210元之依據，故難認原告上開主張為可取 。則原告依據該規定向被告請求給付如附表所示之管理費， 自屬有據，逾越此部分之請求，則無理由。 5.至被告辯稱：原告無故拒收海通公司依原先之管理費收費標 準繳納之管理費共計20萬4600元，故超過該數額之部分，始 有遲延利息可言云云。然按債務人無為一部清償之權利，而 債務人非依債之本旨提出給付者，不生提出之效力，民法第 318 條第1 項、第235 條定有明文。故而，縱如被告所辯， 海通公司業曾以原收費標準計算管理費欲為繳納，但遭原告 拒絕屬實，因該公司所欲提出之給付，與101 年區權會議決 議不符，係非依債之本旨提出，且僅為一部清償，揆諸上開 說明，並不生提出之效力，自難認為原告之拒絕受領，已符 合受領遲延之要件，被告辯稱其無須支付遲延利息云云，尚 無可採。 ㈡原告主張被告給付如附表所示之停車位管理費，有無憑據？ 1.經查，101 年區權會議決議將住戶規約第8 條4 項2 款關於 停車位管理費之收費標準定為「一樓每一停車位收費3500元 ，一樓空地租用費4000元，地下二樓停車場所衍生水電費、 汽車升降梯維護費、清潔費等由地下二樓區分所有權人共同 平均分擔（另設立地下室二樓獨立銀行專戶，作為處理收入 支出用）。地下室二樓共劃分26個車位（含所有權人22車位 及回饋管理委員會4 車位），每一停車位，需分擔所有費用 26分之1 ，收費金額由管理委員會定之」等情，有長暉大廈 管理規約在卷可稽（見調字卷第11頁正背面、本院卷㈠第92 頁背面），足見長暉大廈之停車位管理費，係授權由管理委 員會定之。 2.然查，原告自承停車位管理費並無於101 年區權會議提出， 過去管委會何時決議繳納停車位管理費為每車位1200元，原 告不曉得，只知道大約在20、30年前有這樣討論過等語（見 本院卷㈡第2 頁背面）；且經原告聲請傳喚久居長暉大廈之 住戶韓建正為證，其固於審理中證稱：住戶繳納1200元停車 位管理費係管委會的規定等語（見本院卷㈡第62頁背面）， 然其亦證述：（問：證人是否知悉長暉大廈曾於何年月日， 哪一次區分所有權人大會討論停車位管理費之費用標準）忘 記了、對於地下1 樓3 個停車位、2 樓6 個停車位、3 樓7 個停車位，共16個停車位收費200 元，其餘收費1200元，為 何如此收費的原因不清楚等語（見本院卷㈡第62頁背面至第 63頁），足見證人對於管委會是否曾議決停車位管理費收費 為1200元，尚無從為具體陳述，自難以證人上開證述認定停 車位管理費1200元業已經由管委會依據前揭住戶規約為決定 。 3.至原告提出長暉大廈管理委員會101 年12月、102 年1 至3 月之收費日報表、101 年1 月至103 年2 月停車費收入明細 表（見本院卷㈠第212至326頁），欲證明102 年以後住戶有 以每停車位繳納1200元之情形。惟查，上開單據中固有記載 「停車19、停車費1200」、「停車4 、停車費1200」、「停 車13至18、停車費均1200」、「停車19、停車費1200」、「 車位23、停車費1200」、「停車4 、停車費1200」、「停車 00、停車費1200」、「停車23、停車費1200」者（見本院卷 第212 、222 、230 、234 、246 、258 、265 頁），然亦 載有「停車21、停車費4000」、「停車28、停車費3500」、 「停車29、停車費3500」、「停車29、停車費3500」、「停 車9 、停車費4000」、「停車21、停車費4000」、「停車9 、停車費4000」、「停車29、停車費3500」者（見本院㈠卷 第216 、224 、226 、228 、236、244頁），縱認確係原告 收取停車費之相關紀錄文件，然該等所收取之費用亦顯有非 1200元倍數之數額情形，顯見上開停車費之收費標準不一， 並非均如原告所稱之每車位1200元，自無從單憑上開單據文 件認定管理委員會所定對全體住戶所為之收費標準為每停車 位均為1200元，況被告對於系爭停車位於101 年前之停車費 原收費每月600 元一節，並無爭執，益見被告所辯非每停車 位之管理費均為1200元甚明，此外，原告亦未提出其他證據 以資證明其主張為真，則系爭3 個停車位之收費標準既未經 合法變更，原告自僅得依舊規定向被告收取停車費，即每月 每個600元。 4.原告另聲請傳喚匡竹春、郭珠有為證人，待證事實為停車費 漲價理由、優待營業戶是否包括地下室及營業戶加倍收費之 理由，然營業戶之管理費業經本院認定為有理由，而停車位 管理費之部分，既經原告於審理中陳稱：匡竹春、郭珠有對 於哪一屆管委會決議停車位管理費不清楚等語（見本院卷㈡ 第3 頁背面），是原告上開調查證據之聲請，均無必要，應 予駁回。 ㈢原告主張被告應依住戶規約第13條3 項給付前揭律師酬金， 是否可採？ 1.按住戶規約第13條第3 項固有約定「住戶因違反法令、規約 ，經管委會書面通知改善仍不理會、不改善或繼續犯規約者 ，其違反義務所發生的訴訟糾紛事件經法院判決裁定後，管 委會因訴訟而支付之費用包括律師委任費、訴訟費用、蒐證 費等一切費用，由違規敗訴人全數負擔，以免侵害守法的區 分所有權人共同的權益」等語，有長暉大廈管理規約在卷可 稽（見調字卷第13頁背面、本院卷㈠第94頁背面）。 2.原告主張本件律師酬金費用12萬元依據上開住戶規約，亦應 由被告負擔，就此部分屬將來給付之訴等語，並提出原告與 傅雲欽律師102 年11月20日簽訂之委任契約、102 年10月22 日開立之收據為證（見本院卷㈠第37至38頁）。然查，上開 住戶規約係以「法院裁判後」為被告負擔訴訟費用、律師費 等一切費用之前提，觀其內容係以被告無理由為負擔之條件 ，故所謂「法院裁判後」，應解為「法院判決原告勝訴確定 」之意，並非一經法院裁判，不論原告勝敗，被告均應負擔 律師報酬。然原告訴訟之勝敗，尚有待兩造於訴訟中為攻擊 防禦，上開前提成就與否係本於不確定之事項，核其性質應 屬被告是否負擔給付訴訟費用之停止條件，尚非期限，原告 主張上開前提乃屬期限，自不可採。而如前所述。本件原告 請求被告給付管理費之訴訟，於獲法院判決勝訴確定以前， 上開停止條件尚未成就，依民法第99條規定，尚未發生效力 ，原告自尚無對被告有如其主張之律師報酬負擔請求權存在 ，原告此部分主張，委無可取。 五、綜上所述，長暉大廈101 年區權會議決議管理費之計算基準 為營業戶每坪140 元，該決議並無被告所辯顯失公平情形， 被告自應繳納如附表編號1 所示之管理費；至停車位管理費 則未見原告證明業已有管理委員會決議之收費標準，自難依 原告主張認被告有給付每停車位1200元之義務，應以被告無 爭執之每停車位每月200 元為正當，並應給付所積欠如附表 編號2 所示之停車位管理費；另原告主張請求給付律師酬金 部分，則因該住戶規約約定之停止條件未成就，被告並無給 付之義務。從而，原告依住戶規約第8 條第4 項之規定，請 求被告給付60萬2888元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102 年12月13日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息， 為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回 。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免 為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之 。至原告敗訴部分其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟 酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘 明。 七、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事 訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如 主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 18 日 民事第一庭 審判長法 官 李國增 法 官 張宇葭 法 官 陳彥君 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 7 月 18 日 書記官 王妤甄 附表： ┌─┬────┬───────┬────────┬───────┬──────┬─────┬─────┬─────┐ │編│管理項目│面積或停車位數│原告主張管理費之│原告主張被告欠│原告主張被告│原告主張之│原告主張積│本院認被告│ │號│ │ │計算依據 │繳之每月管理費│積欠之期間 │積欠月數 │欠總金額 │應給付數額│ ├─┼────┼───────┼────────┼───────┼──────┼─────┼─────┼─────┤ │1 │地下1 層│專有1024平方公│長暉大廈住戶規約│5 萬4210元 │102 年1 月至│11個月 │59萬6310元│59萬6288元│ │ │建物專有│尺、共用部分25│第8 條第4 項：每│ │102 年11月 │ │ │ │ │ │部分 │6 平方公尺，共│月每坪140 元。 │ │ │ │ │ │ │ │ │計1280平方公尺│ │ │ │ │ │ │ │ │ │，即約387.2坪 │ │ │ │ │ │ │ ├─┼────┼───────┼────────┼───────┼──────┼─────┼─────┼─────┤ │2 │地下2 層│3個停車位 │長暉大廈住戶規約│3600元 │102 年1 月至│11個月 │3 萬9600元│6600元 │ │ │專用停車│ │第8 條第4 項：每│ │102 年11月 │ │ │ │ │ │位 │ │停車位1200元。 │ │ │ │ │ │ └─┴────┴───────┴────────┴───────┴──────┴─────┴─────┴─────┘