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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第816號 原　　　告　楊友惠 訴訟代理人　謝岳龍律師 複　代理人　劉博中律師 被　　　告　永慶房屋仲介股份有限公司 法定代理人　孫慶餘 被　　　告　林子凱 上二人共同 訴訟代理人　林淑惠律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國一○三年十一月 十日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、 第七款定有明文。本件原告起訴時，依民法第二百二十七條 第二項不完全給付、第五百四十四條受任人損害賠償及第一 百八十四條第二項侵權行為之規定，請求被告應連帶給付其 新台幣（下同）三百五十九萬七千八百三十九元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，並依同法第五百七十一條居間人報酬請求權喪失之規定， 請求被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）應給 付其八十八萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息；嗣以民國一○三年四月九日民 事爭點整理暨準備㈠狀，將原訴聲明變更為先位聲明，並變 更請求被告連帶給付部分為依不動產經紀業管理條例第二十 六條第二項經紀業與經紀人員連帶賠償之規定請求，另增列 備位聲明，依不真正連帶給付之規定，分別依民法第二百二 十七條第二項不完全給付及第五百四十四條受任人損害賠償 之規定請求被告永慶公司、依同法第一百八十四條第二項侵 權行為之規定請求被告林子凱，應分別給付其三百五十九萬 七千八百三十九元，及按上開期間、利率計算之利息，如其 中任一被告已為給付時，他被告就該給付範圍內，免給付義 務，請求被告永慶公司返還報酬部分，先備位訴訟標的及聲 明均不變。核屬擴張應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。 二、原告起訴主張：伊於一○二年二月二十八日委託訴外人粘一 敏為代理人與被告永慶公司簽訂委託銷售契約書（下稱系爭 銷售契約），約定由被告永慶公司之受僱人被告林子凱受託 銷售伊所有坐落台北市○○段○○段○○○號土地及其上門 牌號碼台北市○○區○○街○○○號三樓房屋（下稱系爭房 地），期間粘一敏曾多次向被告林子凱詢問：伊配偶名下尚 有一筆房地，出售系爭房地是否須繳納特種貨物及勞務稅（ 下稱奢侈稅），被告林子凱均明確回答：系爭房地無須負擔 奢侈稅，並保證倘須繳納奢侈稅，由被告永慶公司負責繳納 等語，伊基於信賴被告專業，同意以二千三百八十八萬元之 價格出售系爭房地，並於一○二年四月五日與買受人李家興 簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），嗣於同年五月三日完 成所有權移轉登記，同年月八日完成交屋，伊已如數支付被 告永慶公司八十八萬元仲介服務費；詎伊移轉系爭房地後， 竟於一○二年八月間接獲國稅局通知伊出售系爭房地須核課 奢侈稅共計三百五十九萬七千八百三十九元，伊為免遭受國 稅局罰緩，已於同年九月間繳清上開稅款，伊繳納奢侈稅是 因被告林子凱未盡告知及注意義務，致伊於不知須繳納奢侈 稅之情況下，方會同意以上開價格出售系爭房地，受有相當 於繳納奢侈稅三百五十九萬七千八百三十九元之價差損失， 伊於一○二年九月二十七日委請律師發函被告，請於文到五 日內連帶給付伊所受上開奢侈稅之損害及仲介報酬共計四百 四十七萬七千八百三十九元，然被告永慶公司於同年十月九 日函復拒絕賠償伊繳納之奢侈稅，僅稱願基於服務精神返還 仲介報酬八十八萬元等語。為此先位依不動產經紀業管理條 例第二十六條第二項經紀業與經紀人員連帶賠償之規定，備 位依不真正連帶給付，就被告永慶公司依民法第二百二十七 條第二項不完全給付及第五百四十四條受任人損害賠償之規 定、就被告林子凱依同法第一百八十四條第二項侵權行為之 規定，請求被告應連帶或不真正連帶給付伊上開奢侈稅，先 備位均依民法第五百七十一條居間人報酬請求權喪失之規定 ，請求被告永慶公司應返還伊上開仲介報酬。爰先位聲明： 被告應連帶給付原告三百五十九萬七千八百三十九元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息；備位聲明：被告永慶公司、林子凱應分別給付原告三 百五十九萬七千八百三十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如其中任一被告 為給付時，他被告就該給付範圍內，免給付義務；先備位均 聲明：被告永慶公司應給付原告八十八萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並 願供擔保請准宣告假執行等語。 三、被告則以：被告林子凱於系爭銷售契約銷售期間，並無告知 系爭房地無須負擔奢侈稅，並保證倘須繳納奢侈稅，由被告 永慶公司負責繳納等語，而係原告購入系爭房地數月即想賣 出，其代理人粘一敏詢問被告林子凱是否會被核課奢侈稅， 並告知原告名下只有系爭房地一筆，且設有戶籍自用，從未 提及原告配偶名下另有一筆房產，被告林子凱據此詢問公司 承辦代書李雅莉表示：若係上開情形，可能不會課到奢侈稅 ，惟具體情形仍須視國稅局之核定，若須確認是否符合免課 奢侈稅之條件，要請客戶直接向國稅局洽詢，並依稅捐機關 之審查為準等語；且被告永慶公司受委託銷售系爭房地時， 即先由經紀人依不動產說明書向原告代理人粘一敏解說，提 醒應課徵奢侈稅之情形及向國稅局查詢程序，並檢附該稅檢 核要領表供原告參考，已告知系爭房地買賣有課徵奢侈稅之 可能，並與其約定如欲確認是否適用免徵條件，應由原告自 行向國稅局洽詢，並依稅捐機關審查為準，被告並無未盡善 良管理人義務之情事；若被告林子凱有向粘一敏保證系爭買 賣契約無須負擔奢侈稅，粘一敏於被告永慶公司以不動產說 明書向其解說時，怎會簽名同意自行洽詢，而未表示此是被 告永慶公司應負責的，嗣原告與買方李家興簽立系爭買賣契 約時，承辦系爭房地買賣簽約之代書李雅莉再次向買賣雙方 告知奢侈稅之必要條件及應負之義務，並請原告代理人粘一 敏及買方李家興確認已知悉上開內容後簽名為證，粘一敏又 豈有未表示林子凱已保證系爭房地無須負擔奢侈稅，而仍同 意簽名表示知悉之理，原告請求賠償其應負擔之奢侈稅及被 告永慶公司退還仲介服務費，顯無理由，應予駁回；況奢侈 稅係國家課徵房地出賣人個人所得之特別稅費，乃屬稅法及 公法上之義務，原告出售系爭房地是否課徵奢侈稅本有查證 之義務，其代理人粘一敏擁有不動產經紀營業員資格，現為 江和不動產有限公司負責人，為從事不動產投資多年之所謂 投資客，對於不動產交易相關稅賦法令知之甚詳，自不可能 未經思索查證，僅憑口頭詢問被告林子凱片面告知，而誤認 系爭房地買賣不會被課徵奢侈稅之可能，其於系爭房地銷售 期間，從未表明系爭買賣契約如須繳交奢侈稅即不願出售， 或謂被告林子凱有向其保證系爭房地不須負擔奢侈稅，如須 繳納由被告永慶公司負責等語，亦未要求註明於系爭買賣契 約中為憑，即與買方完成簽約手續，原告就其配偶名下尚有 一戶房產知之甚詳，就此不符合免徵奢侈條件，未盡查證之 責，縱謂係聽信被告林子凱片面告知系爭房地買賣無須負擔 奢侈稅，而出售系爭房地，原告就本件損害之發生顯有重大 過失，亦應依過失相抵法則，減輕被告之賠償金額。為此聲 明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願 供擔保請宣告免為假執行等語置辯。 四、兩造不爭執事項（參見本院卷一第一六三頁）： ㈠原告於一○二年二月二十八日委託代理人粘一敏與被告永慶 公司簽訂系爭銷售契約（見本院卷一第十一頁至第十六頁） ，約定由被告永慶公司之受僱人被告林子凱受託銷售原告所 有系爭房地。 ㈡被告永慶公司已完成仲介原告與訴外人李家興間於一○二年 四月五日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，買賣價格為二千三 百八十八萬元，並於一○二年五月三日完成所有權移轉登記 ，同年月八日完成交屋。 ㈢原告已給付被告永慶公司房屋仲介服務費八十八萬元。 ㈣原告於一○二年九月十二日前主動向財政部臺北市國稅局申 報系爭房地應繳納奢侈稅，並於同日向該局繳納奢侈稅三百 五十八萬元及自動補繳利息一萬二千六百三十一元、同年九 月十六日自動補繳利息三千二百零八元、同年九月二十七日 繳納二千元，三次總計繳納三百五十九萬七千八百三十九元 （見本院卷一第二十頁至第二一頁）。 五、惟原告主張被告應先位依不動產經紀業管理條例第二十六條 第二項經紀業與經紀人員連帶賠償之規定，備位依不真正連 帶給付、民法第二百二十七條第二項不完全給付、第五百四 十四條受任人損害賠償、第一百八十四條第二項侵權行為之 規定，連帶或不真正連帶給付原告繳納之奢侈稅，被告永慶 公司先備位均應依民法第五百七十一條居間人報酬請求權喪 失之規定，返還原告給付之仲介報酬等情，則為被告所否認 ，並以前揭情辭置辯。茲就兩造間爭執事項分敘如下： ㈠原告主張被告永慶公司有為其審核出售系爭房地是否應繳納 奢侈稅之義務等語。惟按特種貨物及勞務稅條例第二條第一 項第一款規定：房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及 其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地，但符合第五 條規定者，不包括之；同條例第四條第一項、第十六條第一 項進而規定：銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，納 稅義務人為原所有權人，於銷售時課徵特種貨物及勞務稅； 納稅義務人銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，應於 訂定銷售契約之次日起三十日內計算應納稅額，自行填具繳 款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及 其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。 足見房屋土地之買賣，須課徵特種貨物及勞務稅即俗稱奢侈 稅者，係指該條例第五條以外情形之買賣，並非任何房屋土 地之買賣均為核課標的，核課對象、時期及申報程序，係以 出賣房屋土地之原所有權人為納稅義務人，由其在買賣契約 簽訂次日起三十日內，自行填具相關文件向主管稽徵機關申 報稅額。是以居間人受託銷售房屋土地時，依民法第五百六 十七條規定，關於訂約事項，固有據實報告及調查之義務， 但除有特別約定外，並無為委託人審核應否繳納甚或代為申 報之義務，而所指據實報告及調查，應係指調查並提供該稅 捐相關法律知識及如何申報訊息，而非指調查計算或告知委 託銷售之房屋土地應否繳納該稅捐甚至代為申報稅額。此觀 兩造間系爭銷售契約，第七條關於被告永慶公司之義務，並 無應為原告審核系爭房地應否繳納奢侈稅或代為申報之規定 （見本院卷一第十二頁）可知；再觀原告與買方簽名確認之 系爭買賣契約書第十五條第五項明文：甲乙雙方（指原告與 買方）確已知悉永慶房屋（指被告永慶公司）告知..特種貨 物及勞務稅（俗稱：奢侈稅）之必要條件及應負之義務等語 （見本院卷一第七九頁），所附不動產說明書之產權調查表 之柒、【產權相關注意事項】三.復揭示：「依中華民國100 年6月1日施行之『特種貨物及勞務稅條例』之規定『持有期 間在二年內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都 市土地，須課徵特種貨物及勞務稅。持有期間在一年以內者 稅率為百分之十五、逾一年以上二年以內者稅率為百分之十 』。賣方應自行於簽定不動產買賣契約後30日內完成申報及 繳納之程序以免受罰，如欲確認是否適用免徵條件或課徵稅 率，請逕行洽詢主管稅捐機關並依稅捐機關審查為準..」等 語，並經原告簽名確認（見本院卷一第九一頁、第八六頁） 。足認被告永慶公司應負居間人據實報告及調查之義務，係 指調查並提供奢侈稅相關法律及如何申報之義務，不及於為 原告調查計算系爭房地出售應否繳納奢侈稅或代為申報之義 務，故原告主張被告永慶公司有為其審核系爭房地出售應否 繳納奢侈稅之義務云云，不足採信。 ㈡又原告主張被告永慶公司之受僱人被告林子凱於一○二年二 月二十八日至同年四月五日系爭房地銷售期間，告知其代理 人粘一敏：系爭房地無須繳納奢侈稅，若需繳納，被告永慶 公司願負擔等語，為被告林子凱所否認，雖原告提出其代理 人粘一敏與被告林子凱間之錄音譯文為真正，兩造所不爭執 ，堪信屬實。惟該錄音內容係原告與買主簽訂系爭買賣契約 後，粘一敏於一○二年八月間側錄所得，並非被告林子凱於 上開系爭房地銷售期間所為承諾，業據證人粘一敏到庭確認 無訛（見本院卷一第一七○頁反面）；且觀該錄音譯文內渠 二人關金額或賠償之對話：「粘（指粘一敏，下同）：你要 確定沒有奢侈稅，有，我真的是叫你賠喔..林（指被告林子 凱，下同）：我知道，我知道，那當然」等語，係接續「粘 ：這樣子，那他是在板橋啦..OK，那我就找我那個朋友林子 凱來找你啊..林：好，可以啊..」之對話而來（見本院卷一 第一二九頁），顯然被告林子凱回答「賠」之「當然」一語 ，係指另筆板橋房地銷售案，非指本件房地出售應否賠償之 事，其餘：「粘：要不然那個罰起來是三百多萬..林：對， 我知道」、「粘：所以你最好把這個條文弄清楚。要不然罰 三百四十五萬..林：對阿對阿，我們都有確定阿..」、「粘 ：嘿啊，要不然罰，我是找你罰唷，我跟你講，三百多萬。 不是三十幾萬..林：因為不可能啦。如果我們有奢侈稅我們 不會去叫你賣啦」（見本院卷一第一三五頁）、「粘：她名 下沒有，我兒子有啊..不然正經西，三百多萬ㄟ，正經..林 ：不可能，我們」（見本院卷一第一三五頁反面）等語，亦 均無被告林子凱承諾系爭房地若需繳納奢侈稅，被告永慶公 司或其本人願負擔之內容；另原告所舉證人粘一敏到庭亦無 證稱被告林子凱曾有願負擔奢侈稅之承諾（見本院卷一第一 六九頁至第一七一頁反面）。是以縱認原告代理人粘一敏曾 多次詢問系爭系爭房地出售須否繳納奢侈稅，被告林子凱於 系爭房地銷售期間，曾經告知系爭房地出售無須繳納奢侈稅 等情為真正，亦不足認被告林子凱曾有系爭房地若需繳納奢 侈稅，被告永慶公司或其本人願負擔之承諾，原告主張被告 林子凱曾為上開承諾云云，不足採信，被告永慶公司並無因 其受僱人被告林子凱有何上開願負擔奢侈稅之承諾，而應負 擔系爭房地出售應繳納奢侈稅之義務。 ㈢再原告主張被告永慶公司指定之代書李雅莉於一○二年四月 五日系爭買賣契約簽訂當日告知：本件出售系爭房地不會有 奢侈稅等語，為被告永慶公司所否認，並辯稱李雅莉當日提 醒原告代理人粘一敏「系爭房地成交後，國稅局一定會查有 無奢侈稅問題，要注意，不要違反」等語，業據提出證人李 雅莉到庭證述（見本院卷一第一七一頁反面至第一七四頁） 上情無訛，核與另證人即系爭房地買主李家興到庭證稱：「 我記得當天（代書李雅莉）有講簽約的相關事情，我有印象 他有提到房屋買賣應有涉及短期交易，所以可能有奢侈稅的 問題」、「我的印象不完整，但（李雅莉）就是逐條說明雙 方應注意的事項..」、「（李雅莉在買賣雙方簽約之前）細 節我不太清楚，但我記得是有（就本件稅負及個人稅負說明 ）」、「（不動產買賣契約甲方簽名李家興、乙方簽名粘一 敏代）我的部分是我簽的，粘一敏的部分應該是當場簽的」 、「（在簽約的過程中）我記得有（聽到粘一敏主動詢問李 雅莉有關奢侈稅的問題）」、「（在簽約過程中）我沒有這 個印象（聽聞林子凱或永慶房屋仲介股份有限公司的人向粘 一敏掛保證本件沒有奢侈稅等事）」、「在簽約的當下（代 書李雅莉要粘一敏注意隔年要申報財產交易所得稅及可能有 奢侈稅的問題）就有提示稅費負擔的事情」、「但我印象中 沒有聽到（永慶房屋仲介股份有限公司的相關人員有跟粘一 敏掛保證奢侈稅的事）保證這個事情」、「（粘一敏說當天 他有問李雅莉了二、三十次關於奢侈稅的問題）次數沒這麼 多，應該是有詢問」、「（李雅莉）她沒有講（說本件無奢 侈稅的問題）」、「代書（在簽約前提到本件是短期交易） 就是看說現在簽立買賣契約，標的物又是在當年度二、三月 交易的，代書一樣一樣在解釋，代書有提到奢侈稅的事情」 等語（見本院卷二第三頁至第五頁）大致相符。上開證人李 家興係購買系爭房地之買主，與兩造間並無利害關係，所為 證述內容應屬客觀可信，足見被告永慶公司指定之代書李雅 莉於系爭買賣契約簽訂當日，並無告知系爭房地出售不會有 奢侈稅等語，原告主張代書李雅莉於當日告知本件出售系爭 房地不會有奢侈稅云云，並不足採。 ㈣綜上，被告永慶公司並無為原告調查計算系爭房地出售應否 繳納奢侈稅或代為申報之義務，且被告永慶公司之受僱人被 告林子凱亦無為系爭房地出售若需繳納奢侈稅，被告永慶公 司或其本人願負擔之承諾，又被告永慶公司指定之代書李雅 莉於系爭買賣契約簽訂當日，復無告知系爭房地出售不會有 奢侈稅等語。足見被告永慶公司並無違反民法第五百六十七 條規定據實報告及調查之義務，亦無因其受僱人被告林子凱 曾為願負擔奢侈稅承諾而應就系爭房地出售負擔繳納奢侈稅 之義務，又被告林子凱為系爭銷售契約之經紀人員，縱曾經 提供原告代理人粘一敏，系爭房地出售無須繳納奢侈稅之錯 誤訊息，惟已經被告永慶公司指定之代書李雅莉於簽約當日 ，告知原告代理人粘一敏系爭房地出售會有奢侈稅核課之問 題，即已為更正並為正確之說明，而原告代理人粘一敏於當 日聽聞代書李雅莉告知後，業於上開被告提出之系爭買賣契 約書第十五條第五項（見本院卷一第七九頁），及知悉不動 產說明書之產權調查表之柒、【產權相關注意事項】三. 內 容後於首頁簽名確認（見本院卷一第八六頁、第九一頁）， 既已知悉系爭房地出售會有奢侈稅核課之明確訊息，仍決定 與買方簽訂系爭買賣契約，縱然受有繳納奢侈稅之損害，亦 非被告永慶公司之受僱人被告林子凱前於系爭房地銷售期間 ，告知系爭房地出售無須繳納奢侈稅之錯誤訊息所致，所受 之損害與被告林子凱之行為間並無相當因果關係，被告林子 凱自無須負損害賠償責任，被告永慶公司亦無連帶賠償之可 言。原告據此主張被告應先位依不動產經紀業管理條例第二 十六條第二項經紀業與經紀人員連帶賠償之規定，備位依民 法第二百二十七條第二項不完全給付、第五百四十四條受任 人損害賠償、第一百八十四條第二項侵權行為之規定，連帶 或不真正連帶給付原告繳納之奢侈稅，被告永慶公司先備位 均應依民法第五百七十一條居間人報酬請求權喪失之規定， 返還原告給付之仲介報酬等情，均不足採。 六、綜上所述，原告主張被告永慶公司有為其審核系爭房地出售 應否繳納奢侈稅之義務，已違反民法第五百六十七條規定據 實報告及調查之義務，且被告永慶公司之受僱人被告林子凱 曾有願負擔奢侈稅之承諾，所指定之代書李雅莉於系爭買賣 契約簽訂當日曾告知系爭房地出售不會有奢侈稅等語，及其 所受繳納系爭房地奢侈稅之損害，係因被告永慶公司之受僱 人被告林子凱前於系爭房地銷售期間，告知系爭房地出售無 須繳納奢侈稅之錯誤訊息所致云云，均不足採。從而，原告 先位依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項經紀業與經 紀人員連帶賠償之法律關係，備位依不真正連帶給付，就被 告永慶公司依民法第二百二十七條第二項不完全給付及第五 百四十四條受任人損害賠償之法律關係、就被告林子凱依同 法第一百八十四條第二項侵權行為之法律關係，訴請被告應 連帶或不真正連帶給付其奢侈稅三百五十九萬七千八百三十 九元及利息，先備位均依民法第五百七十一條居間人報酬請 求權喪失之法律關係，訴請被告永慶公司應返還其仲介報酬 八十八萬元及利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 15 日 民事第一庭 法 官 劉台安 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 12 月 16 日 書記官 高宥恩