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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第1168號 原　　　告　蔡明沛 訴訟代理人　許碧真律師 被　　　告　甲山林建設股份有限公司 法定代理人　張瀛珠 被　　　告　謙勳開發股份有限公司 法定代理人　吳嘉勳 被　　　告　陳維正 共　　　同 訴訟代理人　楊金順律師 　　　　　　廖駿豪律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國105 年 2 月25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告陳維正應給付原告新臺幣陸拾貳萬捌仟零柒拾伍元及自民國 一○三年十一月二十五日起按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴均駁回。 訴訟費用由被告陳維正負擔百分之三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保 後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾貳萬捌仟零柒拾伍元為原 告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件原告與被告陳維正簽訂之不動產買 賣契約書第19條、原告與被告甲山林建設股份有限公司（下 稱甲山林公司）、被告謙勳開發股份有限公司（下稱謙勳公 司）簽訂之房屋預定買賣契約書第14條約定、原告與被告陳 維正簽訂之土地預定買賣契約書第9 條等約定，均以本院為 第一審管轄法院，此有前開契約影本在卷可稽（見卷第12頁 、第21頁、第23頁）依上開合意管轄之約定，本院應有管轄 權。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款明文規定之。本件原告之起訴聲明原為： ㈠被告陳維正應給付原告新台幣（下同）17,686,989元，暨 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。㈡被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司應連帶給付原告23 ,000,000元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息。㈢被告陳維正應同意並協同原告向台億建 築經理股份有限公司（下稱台億公司）請求將如附表1 所示 之房屋及土地所有權移轉登記於原告。㈣原告願供擔保，請 准予宣告假執行。嗣原告以其無法傳喚房客等人到庭作證渠 等受有違約金賠償為由，於民國104 年2 月2 日具狀撤回對 被告陳維正關此部分即9,500 元之損害賠償請求權，有民事 準備書㈠暨調查證據聲請狀在卷可佐（見卷第118 頁）。復 以鑑定單位中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合會 （下稱室內設計裝修公會聯合會）就原告為回復房屋原狀所 支出之裝潢費用鑑定為1,300,000 元為由，於104 年11月26 日具狀將原聲明關此部分請求之500,000 元變更為1,300,00 0 元，訴之聲明第一項爰變更為：被告陳維正應給付原告18 ,477,489元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息。此有民事準備書㈢狀在卷可按（見卷第21 0 頁反面）。核原告前開訴之變更，分別係屬應受判決事項 之減縮、擴張，揆諸前揭規定，應予准許。 貳、實體方面 一、原告主張： ㈠座落於新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（ 權利範圍分別為236 /10000、236 /10000、438 /10000）及 其上1895、1897建號建物（權利範圍分別為2028/10000、10 000 /10000）即門牌號碼新北市○○區○○○路○○號地下1 樓房地，與座落於新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地（權利範圍分別為410 /10000、410 /10000、762 /10000）及其上1858、1895建號建物（權利範圍分別為1000 0/10000 、81/10000）即門牌號碼新北市○○區○○○路○○ ○○ 號地下1 樓房地（上開二建物及土地以下均簡稱為系爭 不動產）均為原告所有。 ㈡因被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司計畫向新北市政府都 市更新處（下稱新北都更處）申請將系爭不動產劃入都市更 新計畫地區，並同意於該件都市更新計畫完成後，由原告分 別以9,600,000 元、6,400,000 元之價格購入新建建物權狀 登記面積50坪、地下第4 樓層平面車位3 個、地下第3 樓層 平面車位2 個等之土地、建物及另分別以13,200,000元、9, 600,000 元之價格購入新建建物權狀登記面積60坪、地下第 4 樓層平面車位2 個、地下第3 樓層平面車位3 個等之土地 、建物，原告乃同意將系爭不動產售予被告陳維正，然先將 系爭不動產信託登記於訴外人臺億建築經理股份有限公司（ 下稱臺億公司）名下，迄至新建建物完工並取得建築物使用 執照，為此原告於99年11月18日與被告陳維正分別簽訂「不 動產買賣契約」、「土地預定買賣契約書」，同日與被告甲 山林公司、謙勳公司簽訂「房屋預定買賣契約書」，同日與 被告陳維正、訴外人臺億公司簽訂「不動產信託契約書」等 契約。 ㈢依「不動產買賣契約」之約定，被告陳維正應給付不動產買 賣價金分別28,120,000元、22,000,000元共計50,120,000元 與原告；依「土地預定買賣契約書」之約定，原告應給付之 土地預訂金分別2,400,000 元、11,400,000元共計13,800, 000 元與被告陳維正；依「房屋預定買賣契約書」之約定， 原告應給付之建物預訂金分別1,600,000 元、7,600,000 元 共計9,200,000 元與被告甲山林公司、謙勳公司。因被告陳 維正之給付金額大於原告者，兩造為縮短給付，同意由被告 陳維正以其應付之不動產買賣價金，抵付原告應付之預售土 地、建物預訂金共計23,000,000元（計算式：13,800,000＋ 9,200,000 ＝23,000,000），剩餘買賣價金則由被告陳維正 以現金給付原告12,120,000元、開立票據面額12,000,000元 及3,000,000 元共計面額15,000,000元（計算式：12,000, 000 ＋3,000,000 ＝15,000,000）之本票2 紙（下合稱系爭 本票）與原告，並依不動產信託契約書之約定，將系爭本票 交由訴外人臺億公司保管。 ㈣依原告與被告陳維正間之契約約定，不動產買賣契約之契約 內容尚包含不動產信託契約書（不動產買賣契約第16條）， 如被告陳維正未於簽訂不動產信託契約書2 年內取得新建工 程之建造執照則視同違約，訴外人臺億公司應退還系爭本票 與原告作為賠償金，並將信託財產即系爭不動產返還予原告 （不動產信託契約書第9 條第1 項），倘因可歸責被告陳維 正之事由致其自身不買或違約時，其已支付價款作為懲罰性 違約金給付原告，並解除本契約其有關之稅費均由被告陳維 正負擔，倘產權已過戶為被告陳維正名義時，其應無條件配 合辦理回復登記與原告名義（不動產買賣契約第18條第1 項 ）；本件因被告陳維正未於簽訂不動產信託契約書2 年內取 得新建工程之建造執照，違反不動產信託契約書第9 條第1 項約定，經原告於101 年11月19日以臺北仁杭郵局2010存證 信函催告訴外人臺億公司返還系爭本票，詎被告陳維正仍不 給付系爭本票之票款，而系爭本票既係用以支付買賣價金， 於原告之票據債權獲得清償之前，被告之買賣價金債務即不 消滅，被告陳維正拒絕履行給付價金之義務，構成違約之重 大事由，原告爰以本件起訴狀做為解除與被告陳維正簽訂「 不動產買賣契約書」2 份、「土地預定買賣契約書」2 份之 意思表示。依民法第226 條、第259 條、第260 條之規定及 兩造間契約之約定，被告陳維正應給付原告之項目及金額如 下： ⒈應損害賠償部分共計18,477,489元：原告於98年間重新裝潢 系爭不動產作為商務中心，出租他人供公司設立、經營及倉 儲使用，嗣因與被告陳維正簽訂不動產買賣契約，依約定於 100 年2 月28日將系爭不動產交付於被告陳維正，並由被告 等人共同管理，被告等人亦就該系爭不動產及大樓做部分拆 除之工程，且未妥善保管系爭不動產，致樓上管線漏水至原 告房屋內，系爭不動產之裝潢遭到破壞，導致原告受有屬於 民法第216 條之損害，即如附表2 所示之租金損失1,646,90 0 元、回復系爭不動產原狀之裝潢費用1,300,000 元、額外 支出每年以148,042 元倉租計算3 年又7 個月之倉租費用為 530,589 元，上述總計3,477,489 元（計算式：1,646,900 ＋1,300,000 ＋530,589 ＝3,477,489 ）。又被告陳維正未 依限取得建造執照、給付買賣價款，屬可歸責於被告陳維正 之違約事由，其已支付價款應作為懲罰性違約金，系爭本票 既係用於支付買賣價金而簽發，且業經原告簽收轉交訴外人 臺億公司保管，被告陳維正已支付之價款即為系爭本票（共 2 紙）所載之15,000,000元，則為兩造約定之懲罰性違約金 數額。上述共計18,477,489元（計算式：損害賠償3,477,48 9 ＋懲罰性違約金15,000,000＝18,477,489）。 ⒉應協同原告向訴外人臺億公司請求將系爭不動產所有權移轉 登記於原告：被告陳維正迄今未取得建造執照，即構成訴外 人訴外人臺億公司應將信託物返還原告之事由，且被告等人 前於101 年12月7 日以台北敦南郵局34存證信函表示新建建 案因政府都更政策或法令變更使本案請照時程延宕為由解除 前開「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」， 本件信託目的顯已不能完成，依信託法第62條規定信託關係 應歸屬消滅，被告陳維正應依「不動產買賣契約」第18條第 1 項、民法第259 條協同原告向訴外人臺億公司請求將系爭 不動產所有權移轉登記於原告。 ㈤依原告與被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司間之契約約定 ，前開「土地預定買賣契約書」與「房屋預定買賣契約書」 間有密不可分之並存關係，原告與被告等人對前揭契約暨其 附件必須履行之義務負連帶責任，任何一契約解除時，其他 另一契約亦同其效力（土地預定買賣契約書第8 條、房屋預 定買賣契約書第13條第1 款）；原告前以被告陳維正應給付 之系爭不動產買賣價金抵付自身應給付予被告陳維正、甲山 林公司、謙勳公司之新建建案預訂金共計23,000,000元，自 得於解除前揭契約後依民法第226 條、第259 條之規定請求 被告連帶返還原告已給付之前開預訂金。 ㈥被告陳維正雖否認原告業已點交系爭不動產之事實，並藉此 抗辯其無賠償租金損失、裝潢費用之義務。惟被告陳維正依 約應於通知原告搬遷時給付之尾款2,120,000 元（不動產買 賣契約書第2 條），而原告則應於產權過戶於被告陳維正後 ，限時於100 年2 月28日清空系爭不動產（原告與被告陳維 正於100 年1 月11日簽訂之不動產買賣附約第2 條）。本件 原告已依限於100 年2 月28日清空系爭不動產，並交付鑰匙 與被告陳維正，被告陳維正則同時先交付支票票號AQ000000 0 、票據面額1,060,000 元支票1 紙與原告，待被告陳維正 持產權過戶資料於100 年3 月14日辦理系爭不動產之所有權 移轉登記完畢後，再於100 年3 月20日交付支票票號AQ0000 000 、票據面額1,060,000 元支票1 紙與原告，倘原告尚未 點交系爭不動產，被告應無交付上開支票之可能，足證原告 業已點交系爭不動產，被告執此辯稱無租金損失、裝潢費用 之賠償義務為卸責之詞。 ㈦被告等人雖以新建建案因政府都更政策或法令變更使本案請 照時程延宕乙節，非屬可歸責於被告等人之事由，抗辯前開 「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書」業經解 除；惟被告甲山林公司、被告謙勳公司於100 年12月7 日即 以「多次與更新範圍內所有權人溝通協調後仍未有更識，恐 無法達成協議合建目的」為由，撤回所提送都市更新事業計 畫之申請，而文林苑爆發臺北市政府拆除王家的私有建築之 爭議是在101 年3 月，司法院大法官會議釋字709 號解釋是 於102 年4 月26日公布，可見被告辯稱無法取得建照執照是 因爆發文林苑事件及大法官會議釋字第709 號並非事實，本 件並無民法第227 條之2 情事變更原則之適用等語。 ㈧並聲明：㈠被告陳維正應給付原告18,477,489元，暨起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被 告陳維正、甲山林公司、謙勳公司應連帶給付原告23,000,0 00元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計 算之利息。㈢被告陳維正應同意並協同原告向台億建築經理 股份有限公司請求將如附表1 所示之房屋及土地所有權移轉 登記於原告。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司均以： ㈠被告陳維正、原告雙方約定信託期間有因天災或其他不可抗 力事由，或因法令變更或發生其他重大事由，致信託目的無 法達成時，得解除或終止「不動產信託契約書」（不動產信 託契約書第14條第3 項第1 款）；被告陳維正固應於「不動 產信託契約書」簽約後2 年內取得建照執照，否則原告得請 求訴外人臺億公司返還系爭本票、信託物，但若有天災地變 或政府政策或法令變更，或任何不可歸責被告陳維正或興建 方之情事，造成時程變更，則不在此限，且原告、被告陳維 正雙方得重新議定時程（不動產信託契約書第9 條第1 項） ；又重新議定時程之具體內容不外乎為「時間日期之展延」 及「都更流程之變動」等涉及契約內容之重要要素，實已包 含契約解除權之行使在內，而兩造分別簽訂之「不動產買賣 契約」、「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書 」及「不動產信託契約書」目的在使原告以買賣附買回之方 式參與都更合建，自應解為均有「不動產信託契約書」第9 條第1 項但書賦予之契約解除權之適用。 ㈡兩造於99年11月18日簽訂上開契約，嗣於101 年至102 年間 發生文林苑都市更新衝突事件，亦有都市更新條例之連署與 聲請釋憲之情況，導致採取「先送件、再補件」之都更案件 因政府審查政策變更而漸趨緩慢，其後更經發佈大法官會議 釋字第709 號解釋文，等同政府都更政策或法令變更之情形 ，且被告等人申請相關請照時程確遭延宕，被告等人依「不 動產信託契約書」第14條第3 項第1 款、第9 條第1 項但書 有解除兩造間相關契約之權利，並於101 年12月7 日以台北 敦南郵局34號存證信函為解除契約之意思表示（解除權行使 之標的為「土地預定買賣契約書」、「房屋預定買賣契約書 」），已生解除契約之效力。 ㈢本件解除契約之事由屬非可歸責於被告等人，即無「不動產 買賣契約」第18條第1 項及民法上損害賠償相關規定等之適 用，是原告並無取得懲罰性違約金、所失租金、倉租費用及 裝潢費用等之請求權，被告陳維正無給付原告15,000,000元 、1,646,900 元、1,300,000 元、530,589 元之義務。縱鈞 院認被告陳維正構成違約情事，惟懲罰性違約金之金額以被 告陳維正已付價款為準，系爭本票既經原告同意交由訴外人 臺億公司保管，即難謂屬已付價款之一部，自無充作懲罰性 違約金之前提要件。另原告主張之所失租金、倉租費用實屬 其欲參與都更合建應考量之成本，均非民法第216 條規定之 所失利益、所受損害，又原告迄今未交付系爭不動產與被告 陳維正，被告陳維正無系爭不動產之鑰匙，亦不負修繕、保 存之義務，亦無民法第216 條規定之損害賠償責任。再退步 言，原告主張之14筆所失租金中，編號1 、編號5 、編號10 、編號11、編號13、編號14等6 份租賃契約早於99年11月18 日前已屆期結束，編號2 、編號3 、編號4 、編號6 、編號 7 、編號8 、編號9 、編號12等8 份租賃契約則應以99年11 月18日為所失租金部分之起算日，原告至多僅得請求97,486 元（計算式詳如附表2 所示），又系爭不動產裝潢費用之鑑 定機關僅到現場勘察實情1 次，目的為評估鑑定項目應收取 之費用，之後並無踐行鑑定工作，所出具之15183 號鑑定報 告僅具「鑑定項目估價結論」之性質，且僅得證明有曾經漏 水之疑，對於漏水之時點及原因均記載為「待詳查」，難認 係可歸責於被告陳維正之損害，即無拘束鈞院認定損害賠償 數額之效力。 ㈣倘鈞院認被告等人不得片面解除契約，且構成原告行使解除 契約請求權之事由，依最高法院43年台上字第377 號民事判 例，原告應先就其已給付「土地預定買賣契約書」、「房屋 預定買賣契約書」約定之預訂金23,000,000元之事實盡舉證 責任，惟原告業已自承其未實際支付前開預訂金，而係與被 告陳維正就系爭不動產應付之買賣價金相互抵扣，參民法上 解除契約後回復原狀之義務，其核心概念為依照兩造如何履 行義務之方式回復到締約前之狀態，是原告之價金返回請求 權僅限於以現實交付為前提，而不包含本件之概念給付，被 告等人實無連帶給付原告23,000,000元之義務。 ㈤退步言之，本件因政府政策、法令變更導致請照時程受延宕 ，終至被告等人未能依限取得建照執照，是以環境發生因不 可歸責於被告等人事由之劇變，被告等人並無從於簽約當時 事先預見，且致若強制要求被告等人履行本案契約者，顯有 失公平之情形甚明，依民法第227條之1情事變更原則之規定 、最高法院102年度台上字第929號判決說明，本件應有民法 情事變更原則之適用，爰聲請法院增、減關於給付或變更其 他原有之效果等語置辯。  ㈥並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡被告願供擔 保，請准免為假執行之宣告。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告與被告陳維正於99年11月18日簽訂「不動產買賣契約書 」2 份，分別約定由原告將其名下所有座落於新北市○○區 ○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍分別為236 /10000、236 /10000、438 /10000）及其上1895、1897建號 建物（權利範圍分別為2028/10000、10000 /10000）即門牌 號碼新北市○○區○○○路○○號地下1 樓房地，與座落於新 北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍 分別為410 /10000、410 /10000、762/ 10000）及其上1858 、1895建號建物（權利範圍分別為10000 /10000、81/10000 ）即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○ 號地下1 樓房地 售予被告陳維正，系爭A 房地、系爭B 房地之買賣價金分別 為28,120,000元（簽約款2,000,000 元、完稅款8,000,000 元、產權過戶款4,000,000 元另開立面額12,000,000元之本 票、尾款2,120,000 元）、22,000,000元（簽約款1,000, 000 元、完稅款1,000,000 元、產權過戶款17,000,000元另 開立面額3,000,000 元本票）共計50,120,000元，此有契約 影本在卷可按。（見卷第10至15頁） ㈡原告與陳維正、訴外人臺億公司於99年11月18日簽訂「不動 產信託契約書」2 份，均約定以原告、陳維正為委託人兼受 益人，以訴外人臺億公司為受託人，分別將系爭不動產信託 登記至訴外人臺億公司名下，有契約影本在卷足參。（見卷 第27至34頁） ㈢原告與陳維正於99年11月18日簽訂「土地預定買賣契約書」 2 份，分別約定由原告取得座落於新北市○○市○○○段 ○○○○○號等95筆地號土地（範圍分別詳如契約附件）2 筆， 並給付土地買賣價金分別為9,600,000 元（預訂金2,400, 000 元、尾款7,200,000 元）、13,200,000元（預訂金11,4 00,000元、尾款1,800,000 元），此有契約影本在卷供參。 （見卷第22至25頁） ㈣原告與被告甲山林公司、謙勳公司於99年11月18日簽訂「房 屋預定買賣契約書」2 份，分別約定由原告取得新建建物權 狀登記面積50坪、地下第4 層平面車位3 位及地下第3 樓層 平面車位2 位、新建建物權狀登記面積60坪、地下第4 層平 面車位2 位及地下第3 樓層平面車位3 位，並給付建物買賣 價金分別為6,400,000 元（預訂金1,600,000 元、尾款4, 800,000 元）、8,800,000 元（預訂金7,600,000 元、尾款 1,200,000 元），有契約影本在卷供參。（見卷第16至21頁 ） ㈤被告陳維正業已給付原告現金12,120,000元，並以原告為受 款人開立票號TH0000000 （票據面額12,000,000元）、票號 TH0000000 （票據面額3,000,000 元）本票2 紙，交由訴外 人臺億公司保管，此有前開本票、不動產信託契約等件影本 在案可按，並為兩造所不爭執。（見卷第35及其反面、第27 頁反面、第31頁反面） ㈥陳維正、甲山林公司、謙勳公司於101 年12月7 日以台北敦 南郵局34存證信函解除與原告間之「土地預定買賣契約書」 、「房屋預定買賣契約書」各2 份，有存證信函影本在卷可 考（見卷第38頁）；原告則以103 年9 月29日民事起訴狀解 除與被告陳維正、甲山林公司、謙勳公司間之「不動產買賣 契約書」、「不動產信託契約書」、「土地預定買賣契約書 」、「房屋預定買賣契約書」各2 份，有民事起訴狀在卷可 按（見卷第5 頁反面）。 ㈦本院就系爭不動產之漏水情形、漏水時間、漏水原因及回復 原狀之裝潢費用等爭執，於104 年5 月4 日送請室內設計裝 修公會聯合會鑑定，經室內設計裝修公會聯合會作成104 年 9 月14日全設聯文（104 ）字第15183 號鑑定報告書，有該 鑑定報告附於卷外可勘。 四、本件原告主張係因可歸責於被告陳維正之事由致給付不能， 為此請求解除不動產買賣契約、房屋及土地預定買賣契約書 及不動產信託契約書，並請求陳維正損害賠償及違約金，並 請求甲山林公司、謙勳公司回復原狀，惟為被告所否認，並 主張其等係因政府都更政策及法令變更，早於100 年12月7 日解除契約，且本件係解除契約係不可歸責於雙方當事人等 語置辯。經查: ㈠原告與陳維正係於99年11月18日簽訂不動產信託契約書，而 迄101 年11月18日，陳維正並未於簽約日起兩年內依不動產 信託契約書取得該專案興建工程之建造執照乙節，為兩造所 不爭執，並有上開不動產信託契約書1 份在卷憑，自信屬實 。而陳維正無法取得該興建工程之建造執照是否係因其所述 之「政府政策、法令變更審查流程審查」事由所致，陳維正 主張係因文林苑都更案致政府政策、法令變更審查流程，惟 此部分除陳維正個人單一陳述外，並未提出依何政府就都更 案變更政策、法令之文件或說明，況依被告甲山林公司於10 0 年12月1 日以（100 ）山總字第0026號函新北市政府城鄉 發展局撤回申請核本件都更計劃之說明二、已敘明: 「本件 協議合建方式辦理，但因多次舉更新範圍內所有人溝通協調 後仍未有共識，恐無法達協議合建目的，故撤回該案之聲請 」等語明確，益徵本專案無法於時程內取得興建工程之建造 執照，實係因與該都更範圍內之其他所有權人未取得共識甚 明，要與陳維正所述係因政府政策、法令變更流程之情事全 然無涉，是被告主張本件係因政府都更政策及法令變更，致 無法取得該興建工程之建造執照，而向原告解除契約，自難 認為有理。 ㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解（最高法院17年上第1118號判例參照）。本件陳維 正、甲山林公司、謙勳公司與原告係以買賣附買回之方式參 與都更合建，先由原告將其所有的系爭不動產出售予陳維正 ，並辦理信託登記予台億公司，蔡明沛並預向甲山林公司及 謙勳公司購買系爭預售屋及土地，三方並均已議定款項之繳 納及扣抵方式，且觀諸本件無論係陳維正、蔡明沛簽訂之不 動產買賣契約書、蔡明沛與甲山林公司、謙勳開發公司所簽 訂之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書抑或蔡明沛 、陳維正及臺億公司所簽立之不動產買賣信託契約書均係於 99年11月18日所簽訂（詳見本院卷第12頁背面、18頁、25頁 背面及第30頁），復觀之蔡明沛與甲山林公司、謙勳開發公 司所簽立之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書第13 條契約效力第一項均有明定: 「甲方（即蔡明沛）與本契約 土地所有權人簽立之「土地預定買賣契約書」之約定，雙方 同意與本約有密不可分之關係，故甲乙雙方應對前述之土地 預定買賣契約書及其附件必須履行之義務負連帶責任，任何 一契約解除時，其他另一契約亦同其效力」，而不動產買賣 契約書第16條亦約定「本件買賣如有其他書面約定事項，即 視為本契約之一部分」等語明確，足徵上開契約確屬相互關 連，環環相扣，是上開原告與被告所簽訂之不動產買賣契約 、土地預定買賣契約書、房屋預訂買賣契約書及不動產買賣 信託契約書應互為他契約之一部分甚明。是陳維正、甲山林 公司及謙勳公司既無法取得本件都更案件之興建工程建照執 照，原告自無可能向甲山林公司及謙勳開發公司取得預定房 地買賣之所有權，蔡明沛亦無出售其所有系爭房地予陳維正 之必要，其理甚明，是足認不動產信託契約、不動產買賣契 約與房屋、土地預定買賣契約，須一體觀之，故本件既因陳 維正未依約於簽約日起兩年內依不動產信託契約書取得該專 案興建工程之建造執照致原告解除契約，已如前述，則依上 開房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約書亦生相同契約解 除之效力甚明。是原告據此主張解除上開房屋、土地預定買 賣契約書及不動產買賣契約書，自屬有理。 ㈢至甲山林公司、謙勳開發公司雖曾於101 年12月7 日以101 年、102 年間因文林苑都更事件，致政府審查政策變更而漸 趨緩慢，其後更發布大法官會議釋字第709 號解釋文，致申 請相關請均遭延同，乃依不動產信託契約第14條第3 款、第 9 條第1 項但書規定，於101 年12月7 日向原告解除土地、 房屋預定買賣契約書，然就本件並無證據證明有不動產信託 契約上約定之政府政策、法令變更審查流程之情節，況依被 告甲山林公司於100 年12月1 日即已撤回本件都更案之聲請 ，均如前述，是甲山林公司、謙勳公司據此向原告解除上開 契約，自難認為有理由。 五、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 損害賠償，民法第216 條第1 項定有明文，且解除權之行使 ，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條亦定有明文。本件 係因陳維正未依不動產信託契約書之約定於簽訂不動產信託 契約內二年內取得該專案興建工程建造執照而違約，顯屬可 歸責於陳維正之事由，且顯已陷於給付不能，原告乃解除契 約，已如前述，則陳維正債務不履行之行為，倘有肇致原告 受有損害，原告自得向陳維正主張損害賠償。次按民法第21 6 條規定「損害賠償，除法律另有規定，或契約另有訂定外 ，應以填補債權人所受損害及所失利益。依通常情形或依已 定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所 失利益」。另按「損害賠償，除法律另有規定或另有訂定外 ，不僅須彌補債權人所失利益（即消極利益），並須填補債 權人所受損害（即積極損害）」（最高法院52年台上字第 2139號判例可考）。茲就原告請求賠償是否有理由部分，敘 明如下: ㈠原告主張系爭不動產原係出租予如附表二所示之人，然因與 陳維正、甲山林公司及謙勳開發公司簽訂上開契約，乃與承 租人提前解約，或到期不予續約部分: 1.就附表二編號1 承租人為夢幻音樂坊有限公司、編號5 金年 實業有限公司、編號10謝振興、編號11陳雅貞、編號13環保 之家企業社、編號14葉姜杏（梳棋商行）部分: 原告確有出租系爭房地之地下室予上開之公司及個人，此有 原告所提出之租賃契約書在卷足憑，且為陳維正所不爭執， 而觀諸其等所簽立之契約書，原告與夢幻音樂坊有限公司之 租賃契約到期日為99年11月8 日，與金年實業有限公司之租 賃契約係於99年9 月8 日到期，與謝振興之租賃契約係於99 年10月25日到期，與陳雅貞之租賃契約係於99年9 月30日到 期，與環保之家企業社之租賃契約係於99年9 月2 日到期， 與葉姜杏（梳棋商行）部分則係於99年8 月4 日到，而原告 與陳維正簽訂不動產買賣契約書之日期係99年11月18日，已 如前述，是上開租賃契約既係於蔡明沛與陳維正簽訂契約既 已屆至，則自無因原告與陳維正簽立契約並信託系爭不動產 ，致承租人無法使用系爭不動產，致蔡明沛短收取租金之情 事甚明。原告雖主張係因與陳維正簽訂上開契約致無法與上 開人承租人續約，然此部分除原告單方陳述外，要無其他證 據可佐，自難採信。 ⒉就附表二編號2傑優資訊有限公司部分 蔡明沛與傑優資訊有限公司簽立之租賃契約時間係自98年12 月15日起迄99年12月14日，租金為每月2000元，而原告既係 於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認 傑優資訊有限公司自99年11月19日起即無法使用系爭不動產 ，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書， 因此損失之租金收入時間應自99年11月9 日起迄99年12月14 日止依比例計算之，原告損失金額應為1733元（計算式如下 :2,000( 元/ 月) ×12/30( 11 月19日至11月30日共計12日 ) +2,000( 元/ 月) ×14/31( 12 月1 日至12月14日共計14 日) ＝800+933.3 ＝800+933 ＝1,733 元，元以下四捨五入 ） ⒊就附表二編號3憶幼未盡專業兒童攝影公司部分 原告與憶幼未盡專業兒童攝影公司簽立租賃契約之時間係自 99年1 月19日起迄100 年1 月18日止，租金為每月2000元， 而原告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契 約，是堪認憶幼未盡專業兒童攝影公司自99年11月19日起即 無法使用系爭不動產，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之 不動產買賣契約書，因此損失之租金收入之時間，自99年11 月19日起迄100 年1 月18日止，共計2 月，故損失租金之金 額應為4000元（2000x 2 月=4000 ）。 4.附表二編號4 佳齊建設股份有限公司部分 原告與佳齊建設股份有美公司簽立租賃契約之時間係自99年 6 月26日起迄100 年5 月25日止，租金為每月2000元，而原 告既係於99年11月8 日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約， 是堪認佳齊建設股份有限公司自99年11月9 日起即無法使用 系爭不動產，原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買賣 契約書，因此損失之租金收入之時間，應自99年11月9 日起 迄100 年5 月25日比例計算之，共計2 月又9 日，故依比例 計算應為12452 元（計算式為:2,000( 元/ 月) ×6(個月) +2,000×7/31( 5 月19日至5 月25日共計7 日) ＝12,000 +451.6＝12,000+452＝12,452，元以下四捨五入）。 5.就附表二編號6 榮益國際有限公司部分 原告與榮益國際有限公司有美公司簽立租賃契約之時間係自 99年3 月30日起迄100 年3 月29日止，租金為每月2000元， 而原告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契 約，是堪認榮益國際有限公司自99年11月19日起即無法使用 系爭不動產，是，原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產 買賣契約書，因此損失租金收入之時間，應自99年11月9 日 起迄100 年5 月25日比例計算之，共計2 月又9 日，故依比 例計算應為12452 元（計算式為3,000(元/ 月) ×4(個月) +3,000( 元/ 月) ×10/31( 3月19日至3 月29日共計10日) ＝12,000+967.7＝12,000+968＝12,968元以下四捨五入) 6.就附表二編號7曾蘭蘋部分 原告與曾蘭蘋簽立租賃契約之時間係自98年12月24日起迄99 年12月23日止，租金為每月2000元，而原告既係於99年11月 18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認曾蘭蘋自99 年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上開與 陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失租金收入之時 間，應自99年11月19日起迄99年12月23日止比例計算之，故 依比例計算應為2333元（計算式為2,000(元/ 月) ×1(個月 ) +2,000( 元/ 月) ×5/31( 12月19日至12月23日共計5 日 ) ＝2,000+332.5 ＝2,000+333 ＝2,333 元以下四捨五入) ⒎就附表二編號8宏典精密工業有限公司部分 原告與宏典精密工業有限公司簽立租賃契約之時間係自99年 2 月3 日起迄100 年2 月22日止，租金為每月1800元，而原 告既係於99年11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約， 是堪認宏典精密工業有限公司自99年11月19日起即無法使用 系爭不動產，是原告為履行上開與陳維正所簽訂之不動產買 賣契約書，因此損失租金收入之時間，應自99年11月19日起 迄100 年2 月22日止比例計算之，故依比例計算應為5657元 （計算式為1,800(元/ 月) ×3(個月) +1,800( 元/ 月) × 4/28( 2 月19日至2 月22日共計4 日) ＝5,400+257. 1＝ 5,400+257 ＝5,657(元以下四捨五入) ⒏就附表二編號9李旭隆部分 原告與李旭隆簽立租賃契約之時間係自99年8 月5 日起迄10 0 年8 月4 日止，租金為每月4000元，而原告既係於99年11 月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認宏李旭隆 自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上 開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失租金收入 之時間，應自99年11月19日起迄100 年8 月4 日止比例計算 之，故依比例計算應為34193 元（計算式為:4,000( 元/ 月 ) ×8(月) +4,000×13/31( 7月19日至7 月31日共計13日) +4,000×4/31( 8 月1 日至8 月4 日共計4 日) ＝32,000 +1677.4+516.1 ＝32,000+1677+516 ＝34,193( 元以下四捨 五入) ⒐就附表二編號12王美智部分 原告與王美智簽立租賃契約之時間係自99年6 月15日起迄10 0 年6 月14日止，租金為每月3500元，而蔡明沛既係於99年 11月18日與陳維正簽訂上開不動產買賣契約，是堪認李旭隆 自99年11月19日起即無法使用系爭不動產，是原告為履行上 開與陳維正所簽訂之不動產買賣契約書，因此損失租金收入 之時間，應自99年11月19日起迄100 年6 月14日止比例計算 之，故依比例計算應為24150 元（計算式為3,500(元/ 月) ×6(個月) +3,500×13/30( 5月19日至5 月31日共計13日) +3,500×14/30( 6月1 日至6 月14日共計14日) ＝21,000 +1,516.6+1,633.3＝21,000+1,517+1,633＝24,150( 元以下 四捨五入) ㈡就原告主張其因與陳維正、甲山林公司及謙勳開發公司簽訂 上開合建契約，乃將物品遷出上址並向郭武德、林宗華承租 土地置放上開物品，就租金支出部分議定以地價稅計算，需 額外支付租金為每年共計148,042 元，迄原告提起本件訴訟 為止共計支付租金數額為530,589 元，有原告所提出之新北 市政府稅捐稽徵處102 年地價稅課稅土地清單及收據各1 紙 在卷足憑（附於本院卷第58頁），且被告就原告確有支出上 開金額所不爭執，是原告確有支出上開費用部分，自信屬實 。而原告此部分之支出，實屬依約履行所支出之費用，揆諸 首揭說明，自屬有據。 ㈢就原告主張依不動產買賣契約書第18條規定，請求陳維正給 付違約金1500萬元部分: ⒈觀諸卷附簽立之不動產買賣契約書第18條約定為「本契約雙 方應遵守履行，倘因可歸責於甲方（即陳維正）事由致甲方 買或解約時，其己支付價款作為懲罰性違約金給付乙方（即 指蔡明沛），並解除本契約其有關之稅費均由甲方負擔。倘 產權已過戶為甲方名義時，甲方應無條件配合辦理回復登記 予乙方名義，並負擔因此所衍生之所有稅費、代辦費及其他 費用」，是本件陳維正應給付之違約金應為已支付予原告之 價款。原告雖主張陳維正已交付金額為面額分別為300 萬元 及1200萬元之本票各1 紙，是其自得依上開約定沒收之。惟 : 陳維正確有為本件土地買賣合約提供面額分為300 萬元及 1200萬元之本票各1 紙，然就上該本票之兌現及系爭不動產 之所有權移轉登記，其等另簽立有不動產信託契約書，依該 不動產信託契約書第9 條已明確約定「甲乙雙方簽訂不動產 信託契約書時並同意由乙方（即陳維正）開立履約保證商業 本票新臺幣壹仟貳佰萬元整予甲方（即原告）後，交由丙方 （即臺億建築經理股份有限公司）保管。本案取得建造執照 時由甲方提示本履約保證商業本票作為甲方支付新建物土地 買賣、房屋屋買賣之價金」等語明確，足徵兩造係約定，於 取得建照執照後，始得提示上開本票，所得款項將做為原告 支付預售房地使用甚明，是於未取得上開建照執照時，上開 本票實難認已交付予原告。 ⒉另於該不動產信託契約後並有附支付證明單2 紙（附於本院 卷第35頁正反面），係用以表明原告確有收到陳維正所開立 面額分為300 萬元及1200萬元之本票，惟於該支付證明書上 另記載「此筆款項作為福德北段不動產買賣契約之產過戶款 ，由蔡明沛簽收後交由臺億建築經理股份有限公司保管，至 本案取得建照執照時，由蔡明沛提示本履約保證商業本票作 為蔡明沛支付新建物土地買賣、房屋買賣之價金」等語，是 綜合上情以觀，足徵上開二紙面額共計1500萬元之本票，實 係由臺億公司保管中，需待取得該案之建照執照，始得提示 上開本票，是於未取得該案建照執照之際，該二紙面額共計 1500萬元之本票，既尚未提示，自難認陳維正已支付價款15 00萬元予原告，據此，原告依不動產買賣契約書第18條之約 定，請求陳維正給付違約金1500萬元，自屬無據。 ㈣就原告主張其交付系爭不動產予陳維正後，因陳維正未盡善 良管理系爭房屋之責，因樓上管線漏水破壞系爭不動產之裝 潢，回復原狀需費130萬元部分: 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段有明文規定。本件原告主張系爭不 動產業已點交予陳維正，惟為陳維正所否認，原告就有點交 系爭不動產予陳維正乙事，自應負舉證責任。原告雖於103 年3 月9 日之準備程序中稱: 係偕同保全公司員工點交等語 ，然原告卻遲未提出該保全公司員工之年籍資料以利法院調 查，是就原告就其確有將系爭不動產實際點交予陳維正乙節 ，並未舉證以實其實。況系爭不動產嗣有送請中華民國室內 設計裝修全商業同業公會國聯合會鑑定漏水相關事項，該院 以104 年9 月14日以全設聯文（104 ）字第15183 號函覆本 院表示: 該屋確有漏水之疑，然因現場狀況擱置時間已久， 究係於何時漏水，為何漏水原因均待查，是漏水之情是否係 在原告主張交付系爭不動產予陳正維後始生，亦有疑異。是 原告既無法舉證確有點交系爭不動產予陳維正，亦無法證明 漏水發生時間究為何，是其請求陳維正給付回復系爭不動產 所需費用130萬元，自難認為有據。 六、另就原告主張其與甲山林公司、謙勳公司及陳維正所簽立系 爭之房屋預定買賣約書及土地預定買賣契約書既已解除，乃 依民法第259 條之約定請求回復原狀即返還其已給付之預定 房屋、土地買賣價款2300萬元部分: 查本件依原告與陳維正所簽立之不動產買賣契約書之約定， 陳維正原應給付原告之買賣價金為5012萬元，而依原告與甲 山林公司、謙勳公司簽訂之房屋、土地預定買賣契約書之約 定，原告須另給付二筆土地預訂買賣訂金共計1380萬元予陳 維正，二筆房屋之預訂買賣訂金920 元予甲山林公司、謙勳 開發公司，其等乃議定由陳維正將其中1380萬元、920 萬元 轉為原告應給付予被告3 人之土地、房屋預訂買賣訂金，其 餘部分，則由陳維正開立前述1200萬元本票之方式代之，此 為兩造所不爭執，是由其等交易模式可之，其等確僅係議定 款項縮短給付之方式，然原告並未實際交付上開款項與甲山 林公司、謙勳公司及陳維正甚明。是原告依民法第259 條規 定請求甲山林公司、謙勳公司及陳維正回復原狀即返還其已 給付之預定房屋、土地買賣價款2300萬元，自屬無據。 七、至原告另主張因不動產信託契約書既已解除，陳維正應協同 台億公司將如附表一所示之系爭不動產辦理移轉登記予原告 ，惟依上開不動產信託契約書之約定，系爭不動產係原告信 託登記與台億公司，是此部分原告倘欲主張解除契約並請求 回復原狀將系爭不動產移轉登記至其名下，依契約之約定， 應係向台億公司請求方屬適法，故原告此部分之請求，亦屬 無據。 八、綜上所述，原告以陳維正未能依限取得建造執照，解除原告 與陳維正訂之不動產買賣契約，要與該契約所訂之解除權要 件相符，核屬有據；原告依民法第226 條規定請求陳維正給 付628,075 元部分為有理由及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年利率5%計算之利息為有理由，其餘部分，為無理 由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免 為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當金 額併予准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附 麗，應併予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 3 月 31 日 民事第五庭 法 官 柯姿佐 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 31 日 書記官 汪郁棨 附表1 ： ┌─┬──┬───────────┬──────────┬──────────┐ │ │ │ 基地座落 │基地面積（平方公尺）│基地權利範圍 │ │ │建號├───────────┼──────────┼──────────┤ │ │ │ 建物門牌 │建物面積（平方公尺）│建物權利範圍 │ ├─┼──┼───────────┼──────────┼──────────┤ │ │ │新北市○○區○○○段 │1173地號:251.26 │1173地號:236/10000 │ │ │ │0000、0000、0000地號 │1174地號:135.03 │ 1174地號:236/10000 │ │1 │ │ │1175地號:436.8 │ 1175地號:438/10000 │ │ ├──┼───────────┼──────────┼──────────┤ │ │1897│新○○○區○○○路○○號│348.107 │ 建號1897:1/1 │ │ │1895│地下一樓 │ │ 建號1895:2028/10000│ ├─┼──┼───────────┼──────────┼──────────┤ │ │ │新北市○○區○○○段 │1173地號:251.26 │ 1173地號:236/10000 │ │ │ │0000、0000、0000地號 │1174地號:135.03 │ 1174地號:236/10000 │ │2 │ │ │1175地號:436.8 │ 1175地號:438/10000 │ │ ├──┼───────────┼──────────┼──────────┤ │ │1858│新○○○區○○○路○○號│604.93 │ 建號1858:1/1 │ │ │1895│地下一樓 │ │ 建號1895:81/10000 │ └─┴──┴───────────┴──────────┴──────────┘ 附表2 ┌───┬──────────────────────────┬────────────────────────────────────────┐ │ │ 原告主張 │ 被告抗辯 │ │ ├───────────┬─────────┬────┼────────┬────┬──────────────────────────┤ │ │ 承租人 │ 合約期間 │ 月租金 │理由 │租金損失│ 計算式 │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 1 │ 夢幻音樂坊有限公司 │98.11.9~99.11.8 │2,000元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 2 │ 傑優資訊有限公司 │98.12.15~99.12.14 │2,000元 │租約99.12.14屆至│1,733元 │2,000(元/月)×12/30( 11月19日至11月30日共計12日) │ │ │ │ │ │ │ │+2,000(元/月)×14/31( 12月1日至12月14日共計14日)＝ │ │ │ │ │ │ │ │800+933.3＝800+933＝1,733(個位數四捨五入) │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 3 │ 憶幼未盡專業兒童攝影 │99.1.19~100.1.18 │2,000元 │租約100.1.18屆至│4,000元 │2,000(元/月)×2(個月)＝4,000(元) │ │ │ 有限公司 │ │ │ │ │ │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 4 │ 佳齊建設股份有限公司 │99.5.26~100.5.25 │2,000元 │租約100.5.25屆至│12,452元│2,000(元/月)×6(個月)+2,000×7/31( 5月19日至5月25日 │ │ │ │ │ │ │ │共計7日)＝12,000+451.6＝12,000+452＝12,452(個位數四 │ │ │ │ │ │ │ │捨五入) │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 5 │ 金年實業有限公司 │98.9.9~99.9.8 │2,000元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 6 │ 榮益國際有限公司 │99.3.30~100.3.29 │3,000元 │租約100.3.29屆至│12,968元│3,000(元/月)×4(個月)+3,000(元/月)×10/31( 3月19日至│ │ │ │ │ │ │ │3月29日共計10日)＝12,000+967.7＝12,000+968＝12,968( │ │ │ │ │ │ │ │個位數四捨五入) │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 7 │ 曾蘭蘋 │98.12.24~99.12.23 │2,000元 │租約99.12.23屆至│2,333元 │2,000(元/月)×1(個月)+2,000(元/月)×5/31( 12月19日至│ │ │ │ │ │ │ │12月23日共計5日)＝2,000+332.5＝2,000+333＝2,333(個位│ │ │ │ │ │ │ │數四捨五入) │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 8 │ 宏典精密工業有限公司 │99.2.23~100.2.22 │1,800元 │租約100.2.22屆至│5,657元 │1,800(元/月)×3(個月)+1,800(元/月)×4/28( 2月19日至2│ │ │ │ │ │ │ │月22日共計4日)＝5,400+257.1＝5,400+257＝5,657(個位數│ │ │ │ │ │ │ │四捨五入) │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 9 │ 李旭隆 │99.8.5~100.8.4 │4,000元 │租約100.8.4屆至 │34,193元│4,000(元/月)×8(月)+4,000×13/31( 7月19日至7月31日共│ │ │ │ │ │ │ │計13日)+4,000×4/31( 8月1日至8月4日共計4日)＝32,000 │ │ │ │ │ │ │ │+1677.4+516.1＝32,000+1677+516＝34,193(個位數四捨五 │ │ │ │ │ │ │ │入) │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 10 │ 謝振興 │98.10.26~99.10.25 │4,500元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 11 │ 陳雅貞 │99.3.1~99.9.30 │5,500元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 12 │ 王美智 │99.6.15~100.6.14 │3,500元 │租約100.6.14屆至│24,150元│3,500(元/月)×6(個月)+3,500×13/30( 5月19日至5月31日│ │ │ │ │ │ │ │共計13日)+3,500×14/30( 6月1日至6月14日共計14日)＝ │ │ │ │ │ │ │ │21,000+1,516.6+1,633.3＝21,000+1,517+1,633＝24,150( │ │ │ │ │ │ │ │個位數四捨五入) │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 13 │ 環保之家企業社 │99.3.3~99.9.2 │2,000元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │ ├───┼───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 14 │ 葉姜杏(梳棋商行) │98.8.25~99.8.24 │2,000元 │本案簽約前已屆期│0元 │ │ ├───┴───────────┼─────────┼────┼────────┼────┼──────────────────────────┤ │ 總計 │ │38,300元│ │97,486元│ │ ├───────────────┼─────────┴────┼────────┴────┼──────────────────────────┤ │ 租金損失總額 │ （× 24個月＝）1,646,900元│ 97,486元│ │ └───────────────┴──────────────┴─────────────┴──────────────────────────┘