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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第142號 原　　　告　余術萍 訴訟代理人　孔繁琦律師 　　　　　　鄧為元律師 複　代理人　王文範律師 被　　　告　基泰建設股份有限公司 兼　　　上 法定代理人　陳世銘 上二人共同 訴訟代理人　劉炳烽律師 被　　　告　金鼎揚廣告有限公司 兼　　　上 法定代理人　左紀民 被　　　告　周美秀 　　　　　　徐惠玲 上四人共同 訴訟代理人　張峪嘉律師 　　　　　　柏有為律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103 年8 月6 日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：「先位 聲明：被告基泰建設股份有限公司、陳世銘、金鼎揚廣告有 限公司、左紀民、周美秀、徐惠玲應連帶給付原告新臺幣（ 下同）16,468,736元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。備位聲明：被告基泰建設股份有 限公司應給付原告16,468,736元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第4 頁 至第5 頁），嗣於民國103 年8 月6 日將上開先備位聲明之 請求之金額均變更為「16,468,756元。」（見本院卷第 185 頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予 准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠被告基泰建設股份有限公司（下稱基泰公司）於95年間在臺 北市○○區○○段○○段000 地號興建「基泰之星」，並以 預售屋方式由被告金鼎揚廣告有限公司（下稱金鼎揚公司） 對外銷售，復由被告金鼎揚公司之經紀人即被告周美秀與擔 任現場銷售人員即被告徐惠玲辦理銷售事宜，原告係旅居國 外，欲返國置產，遂與被告基泰公司於95年12月2 日購買前 揭「基泰之星」建案A 區1 樓與其地下室1 樓部分，共31.9 5 坪（含地下室6.64坪），計60,900,000元，以及位於地下 室5 樓之停車位，計2,000,000 元，總計62,900,000元。惟 被告基泰公司負責人陳世銘於95年間推出前揭「基泰之星」 建案，明知其中A 區地下室1 樓之建築物係為公同共有部分 ，並無合法單獨區分所有權，竟隱匿上情，與被告金鼎揚公 司負責人左紀民、周美秀以及徐惠玲，共同故意不法以實線 區隔系爭房屋為單獨空間之平面圖等，復由擔任現場銷售工 作人員即被告徐惠玲於現場解說過程中，除惡意隱匿前揭系 爭A 區地下室1 樓建築物不得單獨享有區分所有權之事實外 ，又故意向購屋之原告強調詐稱系爭A 區地下室1 樓建築物 之隔間屬合法建築，並有單獨區分所有權，係合法使用云云 ，且於上開預售屋現場與原告簽立訂購單，明確載明「A 區 / 壹樓/31.95坪（含地下室6.64坪）/ 總價6090」等字樣致 原告陷於錯誤，誤信以為系爭房屋亦得合法擁有其區分所有 權人，進而願以與1 樓店面相同單價，即以每坪高達1,906, 106 元購買系爭A 區地下室1 樓建築物，受有鉅額損害。 ㈡本案「基泰之星」係以預售屋方式對外銷售，有關1 樓與 A 區地下室1 樓建築物部分，因屬店面產品，非若2 樓以上屬 住戶等產品，故原告於系爭現場工地並無任何樣品屋可供參 酌，僅能憑藉被告渠等所提供之系爭平面圖所示內容與被告 徐惠玲之銷售解說過程以及訂購單內容等為斷，且A 區地下 室1 樓建築物所占面積共計6.64坪，每坪單價為 1,906,106 元，總計為12,656,544元，此與原告購買同為地下室之停車 位4.54坪僅為2,000,000 元，二者價差甚鉅，顯見原告受損 甚深。又本案「基泰之星」1 樓平面圖部分並無室內梯之設 計，俟原告完成交屋後始發現原1 樓房屋增設室內梯，面積 約2 坪，原告購買系爭房屋1 樓面積部分，經核與本案買賣 契約書所示未符，短少面積約2 坪，每坪單價1,906,106 元 ，損失為3,812,212 元，原告共損失16,468,756元。再者， 被告陳世銘係被告基泰公司之董事長，被告左紀民係被告金 鼎揚公司之董事，被告周美秀與徐惠玲係被告金鼎揚公司之 受僱人，被告陳世銘、左紀民、周美秀與徐惠玲因共同不法 侵害原告權利，致原告受有上開損害，依民法第184 條、第 185 條及第188 條第1 項、民法第28條、公司法第23條第 2 項規定，被告等應連帶負損害賠償責任。 ㈢被告基泰公司明知其中A 區地下室1 樓之建築物係為公同共 有部分，並無合法單獨區分所有權，竟隱匿上情，與其履行 輔助人即被告左紀民、周美秀以及徐惠玲，共同故意不法以 實線區隔系爭房屋為單獨空間之平面圖，再銷售與原告。迄 臺北市都市發展局102 年3 月29日北市都建字第0000000000 0 號函通知係違法使用，原告始知該權利瑕疵，依民法第34 9 條、第353 條、第224 條規定請求被告基泰公司應負權利 瑕疵擔保責任，並依債務不履行規定賠償原告損失12,656,5 44元。又原告購買系爭房屋A 區1 樓面積部分，經核與本案 買賣契約書所示未符，短少面積約2 坪，已如前述，顯屬物 之瑕疵，原告依民法第359 條規定請求減少該短少坪數之價 金3,812 ,212元。此外，被告基泰公司交付前揭系爭房屋 1 樓部分短少約2 坪面積，且地下1 樓部分亦非原告得以合法 所有並使用，均與本案契約附件平面圖未符，依民法第 227 條規定請求被告給付原告16,468,756元。 ㈣並聲明： 先位聲明： ⑴被告基泰建設股份有限公司、陳世銘、金鼎揚廣告有限公 司、左紀民、周美秀、徐惠玲應連帶給付原告16,468,756 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。 ⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。 備位聲明： ⑴被告基泰建設股份有限公司應給付原告16,468,756元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。 ⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告基泰公司、陳世銘則以： ㈠原證1 土地房屋預定買賣建合約書（下稱系爭合約書）第 2 條約定已明確記載：「第五、房屋座落…㈠⑷A 區1 樓店舖 共有專用部分計分攤約6.64坪。分攤項目：地下1 樓部分機 車停車空間（含車道）」。……㈡甲方已知悉購買房屋包含 約定專用部分，該約定專用部分係無法獨立為區分所有產權 登記者，其使用悉依本約第10條辦理。…第10條：共有共用 、共有專用部分項目及分配比例…四、A 區1 樓店舖之區分 所有權人之有專用部分：由A 區1 樓各戶以實際使用範圍之 面積佔本區面積合計之比例。攤計地下1 樓之部分機車停車 空間（含車道）。…七、甲方已充分了解本社區房屋坪數與 車位、車道及共有專用部分之應有持份計算與區分方式。為 確保全體用戶共同權益，甲方同意依照規約規定使用共用部 分」，系爭合約書於簽約前均已交由原告審閱，則原告已知 悉系爭A 區地下室1 樓之建築物係機車停車空間，性質上為 共有專用，無法單獨登記區分所有權之事實。此外，原告主 張之1 樓室內梯、地下室1 樓隔間牆，均係原告明瞭及同意 該附贈工程之施作，系爭合約書之附件地下1 層平面圖上以 原子筆在68號及69號車位間畫一實線，益徵原告簽訂系爭合 約書時，被告等已明確告知原告系爭A 區地下室1 樓建築物 ，性質上係共有專用，無法單獨登記，且系爭A 區地下室 1 樓之隔間及1 樓通往地下室之室內梯均為2 次施工，被告等 並無故意詐欺或隱匿之情形。 ㈡本件1 樓通往地下室室內梯於簽約前即已告之原告乙節，業 經被告徐惠玲所述，且系爭房屋交屋時，原告若當場未驗收 同意交屋，豈有使用迄今之理。又原告取得登記之系爭建物 面積為33.38 坪，系爭合約書第2 條第5 項房屋面積約31.9 5 坪，增加1.43坪，並無面積短少之問題。況系爭房屋主建 物登記面積14.9坪、地下1 樓登記面積為6.64坪，均與系爭 合約書約定購買面積相符，並無原告主張受有短少系爭房屋 地下1 樓面積6.64坪及系爭房屋1 樓面積2 坪之損害。另原 告於98年交屋時已知悉系爭地下室1 樓建築物之隔間及1 樓 通往地下室之室內梯存在及知悉為2 次施工，已如前述，然 原告遲至102 年9 月27日使提出本件訴訟，已逾越2 年時效 ，縱使本件有侵權行為損害賠償之情，被告援引時效抗辯拒 絕給付。 ㈢系爭合約書第11條第1 項約明倘施作後經主管機關指示拆除 改善時，原告不得主張減少系爭合約書所約定之買賣價金， 乃特約免除被告基泰公司於系爭房地買賣之權利瑕疵擔保義 務，故被告基泰公司自無庸就出賣系爭房屋地下1 樓部分， 無法單獨合法所有與使用，而對原告依民法第349 條、第35 3 條規定付權利瑕疵擔保之責，況原告已知悉前述情形，為 此主張，顯違誠信原則，而屬權利濫用。又本件並無短少面 積約2 坪，已如前述，又系爭室內梯之設計乃被告基泰公司 依約附贈原告，有利原告使用系爭房屋上之安全性及實用性 ，且為原告所明知，是被告不應依民法第359 條規定對原告 負物之瑕疵擔保之責。此外，被告基泰公司於出賣系爭房地 所為之給付並無權利或物之瑕疵，且顯已依債之本旨對原告 為給付，故被告基泰公司無庸依民法第227 條規定給付原告 16,468,736元。 ㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，被告願供擔 保，請准免為假執行之宣告。 三、被告金鼎揚公司、左紀民、徐惠玲、周美秀則以： ㈠被告金鼎揚公司受被告基泰公司委託代銷系爭建案時，因系 爭建物1 樓係規劃作店鋪使用，為增加店面除藏使用面積， 乃將地下1 樓機車位64、65、66、67、68號（共6.64坪）規 劃為「共有專用」，被告金鼎揚公司現場銷售人員即被告徐 惠玲於原告買受系爭房屋前，已明確告知上開地下1 樓停車 位性質上係「共有專用」，無法獨立為區分所有產權登記， 地下式隔間牆係建商提供之附加工程等情，原告當時問被告 徐惠玲如何由1 樓店鋪通往地下1 樓，被告徐惠玲乃告知在 2 次施工時可由1 樓做通往地下室之室內梯，原告當時亦認 同此作法，欣然購買，被告並無故意詐欺或惡意隱匿之不法 行為。此外，系爭合約書第二條第五、㈠項已明確記載：「 甲方購買（本社區）編號第A1棟1 樓房屋壹戶……本戶房屋 面積共計約31.95 坪，包含：1.主建物面積約14.9坪、2.附 屬建物面積約4.6 坪、3.共有部分面積約12.45 坪：⑷A 區 1 樓店舖共有專用部分計分攤約6.64坪。分攤項目：地下壹 樓部分機車停車空間（含車道）」；第五、㈡項記載：「甲 方已知悉購買房屋包含約定專用部分，該約定專用部分係無 法獨立為區分所有產權登記者，其使用悉依本約第10條辦理 。」前開合約書於簽訂前均已交付原告詳閱，則系爭A1地下 1 樓6.64坪部分係機車停車空間，性質上為共有專用，當為 原告所明知，原告謂被告等惡意隱匿系爭地下室1 樓建物不 得單獨享有區分所有權云云，自不可採。 ㈡本件原告購屋係為做店舖營業使用，於購買系爭房屋前當已 針對系爭房屋週遭房價、車位價格有所查訪了解，豈可能對 於1 樓、地下室1 樓或車位單價混然不覺，僅憑現場銷售人 員於訂購單上書立上開字樣，即誤信地下室1 樓單價與1 樓 相同，殊難想像。事實上，被告基泰公司在委託被告金鼎揚 公司代銷前，其內部銷控原則為1 樓單價每坪2,300,000 元 ，地下室1 樓每坪600,000 元，從而，被告現場銷售人員徐 惠玲於交易前，已向原告計算說明本件1 樓店面每坪單價為 2,248,800 元，計算25.31 坪，總金額為56,920,000元；地 下室1 樓每坪單價600,000 元，計算6.64坪，總金額為3,98 0,000 元，故系爭房屋總售價即1 樓店面加地下1 樓共有專 用部分合計為60,900,000元（計算式：56,920,000元＋3,98 0,000 元＝60,900,000元）。原告之主張，顯有可議。此外 ，原告主張之1 樓室內梯、地下室1 樓隔間牆，俱屬系爭合 約書第11條第1 項規定所述之附贈附加工程，縱因政府法令 無法施作或主管機關指示拆除改善時，亦僅得按建照執照之 設計施工，原告自不得藉此要求減少買賣價金。 ㈢原告於購買系爭房屋前曾詢問被告徐惠玲如何上下折返1 樓 與地下1 樓，當時被告徐惠玲已告知原告可於2 次施工時施 作室內梯，原告亦表示同意，並非被告等人違約設置，且系 爭房屋係於98年6 月間交屋，倘被告等係未經原告同意，擅 自在原告購買之1 樓建物內施作室內梯，與雙方簽訂買賣契 約時之約定不同，原告應早於98、99年間對被告等人提出訴 訟究責，豈會迄至102 年底才提出本件損害賠償訴訟。換言 之，原告於98年交屋時即已知悉上開房屋1 樓有室內梯及地 下室隔間之情形，該等客觀情狀當時即已存在，並非因都發 局102 年3 月29日函通知改善，始發生違建之事實。是以， 縱上開情形確涉有不法損害其權利，原告其當時已可對被告 等人提出損害賠償訴訟，卻遲至102 年9 月27日始提出本件 訴訟，亦已逾越2 年時效，被告等主張時效抗辯，原告請求 損害賠償，並無理由。 ㈣並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保 ，請准免予假執行。 四、兩造不爭執之事項： ㈠被告基泰公司於95年間在臺北市○○區○○段○○段000 地 號興建「基泰之星」，並以預售屋方式由被告金鼎揚公司對 外銷售，復由被告金鼎揚公司之經紀人即周美秀與擔任現場 銷售人員即被告徐惠玲辦理銷售事宜，原告與被告基泰公司 於95年12月2 日購買前揭「基泰之星」建案A 區1樓 與其地 下室1 樓部分，共31.95 坪（含地下室6.64坪），總價60,9 00,000元，以及位於地下室5 樓之停車位，計2,000,000 元 ，總計62,900,000元，此有系爭合約書附卷可稽（見本院卷 第15頁至第33頁）。 ㈡臺北市政府都市發展局於102 年3 月29日以北市都建字第00 000000000 號函通知原告系爭房屋涉及擅自增設室內梯通往 地下1 層，並違約使用防空避難室兼機車停車空間，業已違 反建築法規定，此有上開函在卷可參（見本院卷第42頁）。 ㈢原告曾就本案事實對被告陳世銘、左紀民、周美秀、徐惠玲 提出刑事詐欺之告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以 103 年度偵字第11832 號為不起訴處分，原告已提起再議（ 見本院卷第164 頁反面、第169 頁至第172 頁）。 五、得心證之理由： 原告主張被告等詐稱系爭A 區地下室1 樓建築物之隔間屬合 法建築，並有單獨區分所有權，致原告陷於錯誤，進而願以 1 樓店面相同單價購買，及系爭房屋1 樓增設室內梯致短少 2 坪損害，先位請求被告等連帶負侵權行為損害賠償責任， 及備位請求被告基泰公司負債務不履行之損害賠償責任等情 ，為被告等所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究 者為： 茲分別論述如下： Ⅰ先位聲明部分： 本件原告係依侵權行為損害賠償之法律關係而為請求，惟被 告等人均提出時效抗辯（見本院卷第140 頁反面），則本件 先位聲明部分首要爭點，即為被告等所提時效抗辯有無理由 。倘若被告等此項抗辯為有理由，縱令原告主張被告等故意 侵害其權利之損害賠償金額均屬有據，其請求被告等賠償之 權利既已罹於時效，其訴亦應駁回。爰先就被告等所提此項 抗辯有無理由，分述如下： ㈠按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害 及賠償義務人時起，2 年間不行使而消滅，民法第197 條第 1 項前段定有明文。又關於侵權行為損害賠償請求權之消滅 時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算，非 以知悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行為經檢察官起 訴，或法院判決有罪為準（最高法院72年台上字第738 號判 例意旨參照）。 ㈡就1 樓房屋增設室內梯，致原告短少面積約2 坪部分： 經查，原告與被告基泰公司係於95年12月2 日簽立系爭合約 書，並於98年12月1 日完成登記，此有系爭合約書及建物登 記謄本各1 份在卷可稽（見本院卷第33頁、第188 頁），堪 信為真實。原告自承其於完成交屋後，始發現原1 樓房屋增 設室內梯，面積約2 坪，亦即原告購買系爭房屋1 樓面積部 分，經核與系爭合約書所示未符，短少面積約2 坪等語（見 本院卷第7 頁），足認原告至遲於98年交屋時，已明知1 樓 房屋有增設室內梯，面積約2 坪之情事甚明，則其於102 年 9 月27日始起訴主張侵權行為，有起訴狀上本院收狀戳印文 可憑（見本院卷第4 頁），所為前開請求，顯罹於2 年之消 滅時效，應堪確定。 ㈢就地下室1 樓建築物係為公同共有，無合法單獨區分所有權 部分： 原告主張「基泰之星」係以預售方式對外銷售，有關1 樓及 地下室1 樓部分，因屬店面產品，非若2 樓以上屬住戶等產 品，原告於現場工地並無任何樣品屋可供參酌，僅能憑藉被 告等所提供平面圖所示內容、被告徐惠玲之銷售解說及訂購 單內容等為斷，被告等故意向原告詐稱地下室1 樓建築之隔 間屬合法建築，有單獨區分所有權，係合法使用云云（見本 院卷第6 頁、第7 頁）。惟查，依系爭合約書第二條第五、 ㈠項記載：「甲方購買（本社區）編號第A1棟壹樓房屋壹戶 ……本戶房屋面積共計約31.95 坪，包含：1.主建物面積約 14.9坪、2.附屬建物面積約4.6 坪、3.共有部分面積約12.4 5 坪：⑷A 區1 樓店舖共有專用部分計分攤約6.64坪。分攤 項目：地下1 樓部分機車停車空間（含車道）」；第五、㈡ 項記載：「甲方（即原告）已知悉購買房屋包含約定專用部 分，該約定專用部分係無法獨立為區分所有產權登記者，其 使用悉依本約第10條辦理。」（見本院卷第18頁、第19頁） ，且系爭合約書第11條亦明載：「甲方（即原告）同意本社 區1 樓及地下1 樓由乙方（即被告基泰公司）規劃設置門廳 、健身房、會議室、信箱區及交誼廳等，以利本社區多元化 使用；及甲方室內外加工工程，以利甲方使用上之安全性及 實用性，以上為附贈工程，係乙方無償贈與甲方，倘因政府 法令之限制致無法施作，或施作後經主管機關指示拆除改善 時，乙方得按建造執照之設計施工，甲方並不得藉此提出要 求，亦不得主張減少本契約書所約定之買賣價金」（見本院 卷第24頁），而系爭合約書既經原告於立契約書人、買方（ 甲方）欄位簽名（見本院卷第33頁），並不爭執，故原告於 95年12月2 日簽訂系爭合約書時，應已知悉A1地下1 樓6.64 坪部分乃屬機車停車空間，性質上為共有專用，無法獨立為 區分所有產權登記，洵可認定。準此，原告遲至102 年9 月 27日始起訴主張侵權行為損害賠償責任，已罹於2 年之消滅 時效。原告指稱其係於收受臺北市政府都市發展局102 年 3 月29日北市都建字第00000000000 號函通知系爭房屋涉及擅 自增設室內梯通往地下1 層並違規使用防空避難室兼機車停 車空間等違反建築法規定後，始知系爭地下室違反建築法規 ，無法合法使用，是原告提起本件訴訟未罹於時效云云（見 本院卷第136 頁），與事實未符，委無足採。被告等抗辯原 告之侵權行為損害賠償請求權已罹於時效，而拒絕賠償，即 屬有據，為有理由。 Ⅱ備位聲明部分： ㈠被告基泰公司並未向原告詐稱系爭A 區地下室1 樓建築物之 隔間係合法建築，有單獨區分所有權，係合法使用，致其陷 於錯誤，進而以1 樓店面相同單價購買上述A 區地下室1 樓 建築物： ⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。出 賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張 任何權利。出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務 者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民 法第227 條第1 項、第349 條、第353 條分別定有明文。 又債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有 可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存 在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人 負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責 於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證 證明，即不能免責（最高法院97年台上第1000號判決意旨 參照）。 ⑵經查，依臺灣臺北地方法院檢察署103 年度偵字第 11832 號檢察官不起訴處分書明載：「觀諸告訴人（即原告）所 提供之卷附基泰之星土地房屋預定買賣合約書可知，第 2 條第5 項第1 款3.⑷明訂『A 區1 樓店鋪共有專用部分計 分攤約陸點陸肆坪。分攤項目：地下1 樓部分機車停車空 間（含車道）』，同條第2 款明訂『甲方已知悉購買房屋 包含約定專用部分，該約定專用部分係無法獨立為區分所 有產權登記者，其使用悉依本約第10條約定辦理』，第11 條第1 項明訂『……及甲方室內外加工工程，以利甲方使 用上之安全性及實用性，以上為附贈工程，係乙方無償贈 與甲方，倘因政府法令之限制致無法施作，或施作後經主 管機關指示拆除改善時，乙方得按建造執照之設計施工， 甲方並不得藉此提出要求，亦不得主張減少本契約書所約 定之買賣價金』，且同條第3 項規定『……地下1 樓A 區 機車停車位由1 樓A 區店鋪各別約定專用，並依附件（六 ）停車位分管協議書之停車位使用、收益、處分及排除他 人干涉』，且卷附之買賣合約書所附之地下一層平面圖上 ，告訴人於64至68號機車格用印，足認買賣合約書已明訂 告訴人購買之地下1 樓機車位係共有而約定專用，顯非告 訴人享有區分所有權，且倘無增建部分，合約之第11條何 須明訂增建有經主管機關指示拆除之風險，應認被告等於 銷售房屋時並未以告知地下1 樓係告訴人享有區分所有權 之方式施用詐術。次查，證人黃琦英購買基泰之星建案臺 北市○○街○ ○○ ○○ 號、8 之1 號之2 戶時，金鼎揚公 司之銷售人員有告知地下室係約定專用，且在合約上註明 ，且需2 次施工，費用由基泰公司負擔，增建隔間讓住戶 使用機車位，並增建通往地下室之樓梯，前開隔間與樓梯 均係違建，遭人檢舉時住戶需自擔風險，約4 年前交屋等 節，均為證人黃琦英到署證述屬實，足認其他住戶確實知 悉地下1 樓機車停車位係約定專用，且隔間與樓梯均為增 建，住戶需自負違建之風險等情，益徵被告等於銷售房屋 時應已告知機車停車位係約定專用，並非區分所有權，及 增建之隔間與樓梯係違建而有遭拆除之風險，實難僅因告 訴人事後諉為不知，即認被告等於簽約時刻意隱瞞。末查 ，告訴人為何於交屋時未對增建樓梯一事提出質疑，卻於 3 、4 年後始提出本案告訴，足認告訴人之指訴尚非無疑 ，實難逕信。綜上所述，被告左紀民、周美秀、徐惠玲 3 人所辯，尚非全然無據，應堪採信，本件應屬民事糾葛， 被告4 人之行為與刑法詐欺罪之構成要件有間。此外，復 查無其他積極證據足認被告等有何詐欺犯行，揆諸首揭法 條及判例意旨，應認被告等罪嫌均屬不足。」等情（見本 院卷第169 頁至第172 頁）觀之，本件原告主張被告基泰 公司向其詐稱系爭A 區地下室1 樓建築物之隔間係合法建 築，有單獨區分所有權，係合法使用，致其陷於錯誤，進 而以1 樓店面相同單價購買上述A 區地下室1 樓建築物乙 節，已有可議之處。 ⑶次查，依系爭合約書第二條第五、㈠項記載：「甲方購買 （本社區）編號第A1棟壹樓房屋壹戶……本戶房屋面積共 計約31.95 坪，包含：1.主建物面積約14.9坪、2.附屬建 物面積約4.6 坪、3.共有部分面積約12.45 坪：⑷A 區 1 樓店舖共有專用部分計分攤約6.64坪。分攤項目：地下 1 樓部分機車停車空間（含車道）」；第五、㈡項記載：「 甲方（即原告）已知悉購買房屋包含約定專用部分，該約 定專用部分係無法獨立為區分所有產權登記者，其使用悉 依本約第10條辦理。」（見本院卷第18頁、第19頁），及 系爭合約書第11條載：「甲方（即原告）同意本社區1 樓 及地下1 樓由乙方（即被告基泰公司）規劃設置門廳、健 身房、會議室、信箱區及交誼廳等，以利本社區多元化使 用；及甲方室內外加工工程，以利甲方使用上之安全性及 實用性，以上為附贈工程，係乙方無償贈與甲方，倘因政 府法令之限制致無法施作，或施作後經主管機關指示拆除 改善時，乙方得按建造執照之設計施工，甲方並不得藉此 提出要求，亦不得主張減少本契約書所約定之買賣價金」 （見本院卷第24頁）等情，原告應已知悉A1地下1 樓6.64 坪部分乃屬機車停車空間，性質上為共有專用，無法獨立 為區分所有產權登記，已如前述，則原告自不得再以被告 基泰公司係故意欺瞞，主張可歸責於被告基泰公司事由， 而請求債務不履行之損害賠償，自不待言。 ㈡原告知悉系爭房屋1 樓有增設室內梯情事，且系爭房屋1 樓 面積並無短少： 原告於98年交屋後即已知悉1 樓房屋有增設室內梯，面積約 2 坪（見本院卷第7 頁），業如前述。依系爭合約書第二條 第五、㈠項記載：「甲方（即原告）購買（本社區）編號第 A1棟壹樓房屋壹戶……本戶房屋面積共計約31.95 坪，包含 ：1.主建物面積約14.9坪、2.附屬建物面積約4.6 坪、3.共 有部分面積約12.45 坪：⑷A 區1 樓店舖共有專用部分計分 攤約6.64坪。分攤項目：地下1 樓部分機車停車空間（含車 道）」（見本院卷第18頁、第19頁），而依登記後之建物登 記謄本（見本院卷第187 頁）所示，原告取得之建物登記面 積為33.37 坪【計算式：（49.26+10.44+2.64+2182.7 ×58 /10000+1036.07×56/10000+153.54 ×1430/10000+2523.97 ×30/10000）×0.3025＝33.38 】（小數點第2 位後四捨五 入），較諸系爭合約書約定之面積31.95 坪，增加約1.42坪 ，另主建物登記面積14.90 坪（計算式：49.26 ×0.3025＝ 14.90 ）、地下1 樓登記面積6.64坪（計算式：153.54×14 30/10000×0.3025＝6.64），均與系爭合約書約定購買面積 相符，顯原告主張之短少面積損害之情事，實可確定。 ㈢準此，原告主張依民法第227 條、第349 條及第353 條規定 ，請求被告基泰公司負債務不履行之損害賠償責任，即屬無 據，為無理由。 六、綜上所述，原告先位請求主張被告等人應負侵權行為損害賠 償，及備位請求被告基泰公司負債務不履行損害賠償責任等 情，均無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述， 附此敘明。另原告103 年8 月20日陳報狀2 份、同年月22日 準備㈡狀1 份（見本院卷第195 頁至第206 頁），係在本院 言詞辯論終結後始提出，依法不得採為裁判基礎，併予敘明 。 八、據上論結，本件原告先位之訴及備位之訴均無理由，依民事 訴訟法第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 8 月 28 日 民事第七庭 法 官 詹慶堂 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 8 月 28 日 書記官 李云馨