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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第733號 原　　　告　億勵建設開發股份有限公司 法定代理人　李福生 訴訟代理人　林森敏律師 　　　　　　狄彥君律師 複　代理人　張立慈 被　　　告　尊勝建設開發股份有限公司 法定代理人　單楚甯 訴訟代理人　曾大中律師 複　代理人　張志偉律師 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國104年12月14日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又所謂請 求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點 有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或 關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複 審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台 抗字第2號裁定要旨參照）。查原告起訴原聲明：㈠被告應 於原告給付不動產買賣價金與被告之同時，將坐落臺北市○ ○區○○段3小段782、795、795-1、795-2、794-1、795-3 地號土地上建物即「白金苑」住宅大樓（下稱系爭大樓）之 1戶房屋及其基地應有部分暨2個車位所有權移轉登記與原告 ；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告迭經訴之追加 ，並於民國104年12月14日當庭捨棄先位聲明假執行之聲請 ，而變更聲明為：㈠先位聲明：被告應將坐落臺北市○○區 ○○段0○段0000000地號土地（下稱系爭782、792地號土 地）上系爭大樓中，同小段5814號建號即門牌號碼臺北市○ ○區○○路○號10樓房屋（下稱系爭房屋）及編號：B4-031 、B4-032車位（下稱系爭2車位）暨系爭782、792地號土地 應有部分各20000分之827移轉登記為原告所有；㈡備位聲明 ：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）66,232,190元，及自10 4年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉原 告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈡第65頁正反面、 第80頁、第132頁正反面）。經核原告所為，乃本於與起訴 相同之基礎事實，即因兩造所簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭契約）而生之契約義務及債務不履行，合於前揭規定， 應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：兩造於98年7月1日簽訂系爭契約，約定由伊將所 有坐落臺北市○○區○○段3小段794-1、795、795-1、795- 2、795-3地號土地及門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○○○ ○○○○號房屋售與被告，被告則同意日後在上開土地上興建 大樓時，伊得以其訂價之65折優先選購每戶面積不超過50坪 且外加1車位之房屋2戶。是伊於系爭大樓興建時，即得以被 告訂價之65折優先選購該大樓之房屋及車位；且因屬優先選 購權，無須經手買賣，該訂價應係指原始銷售價格而不包括 代銷、仲介等費用。嗣伊依約將前揭房地所有權移轉登記與 被告，被告於99年5月12日取得建造執照後，以系爭782地號 土地（面積1135.08平方公尺，即由前開伊所出售794-1、79 5、795-1、795-2地號及其他土地合併而得）、系爭792地號 土地（面積602.92平方公尺）作為建築基地興建系爭大樓， 並於103年5月30日取得該大樓之使用執照。詎被告明知系爭 大樓早於100年7月起即以預售屋方案陸續公開銷售，竟從未 通知或催告伊為優先選購，已侵害伊就系爭大樓中系爭房屋 及系爭2車位暨所占系爭782、792地號土地應有部分各20000 分之827之優先選購權。伊雖曾於103年4月14日委由律師函 請被告出面協商，復於同年5月14日向臺北市內湖區調解委 員會聲請調解，惟均未獲置理。而被告前於系爭大樓興建中 之100年間，曾委託訴外人海樺廣告股份有限公司（下稱海 樺廣告公司）公開銷售系爭大樓，依渠雙方簽訂之「銷售企 劃契約書」約定，銷售底價為房屋含土地每坪115萬元、平 面停車位每個280萬元，銷售服務費用計算標準則為：1.高 於底價以底價計算服務費；2.低於底價以成交價計算服務費 ；3.銷售率未達80%時，服務費以5.75%（含稅）計算之；銷 售率達80%（含）以上時，服務費以6%計，並回溯先前銷售 部分。是依系爭契約第12條第2項規定，被告本得以含稅價 格79,822,210元購買系爭房屋、2車位及該等房屋、車位所 占系爭782、792地號土地應有部分【計算式：（房屋含土地 每坪價格115萬元×系爭房屋計價坪數105.48坪×優先選購 折數0.65%）＋（平面停車位每個價格280萬元×平面停車位 2個×優先選購折數0.65%）×（1－銷售服務費5.75%）＝79 ,822,210元】。又被告後於102年11月11日，復將系爭大樓 轉由訴外人聯碩地產股份有限公司（下稱聯碩地產公司）代 為公開銷售，依渠雙方簽訂之「廣告製作合約書」約定，銷 售底價為房屋含土地每坪135萬元、平面停車位每個300萬元 ，業務銷售廣告製作等費用則為契約有效期間所售出之房地 總底價4%（含稅）。是以系爭房屋之銷售底價146,140,000 元、系爭2車位各300萬元，伊因被告不履行系爭契約所受損 害，即為被告前後兩次委託銷售系爭房屋、2車位及所占土 地應有部分之價差，屬伊客觀上可得之利益，共66,232,190 元【計算式：（系爭房屋第2次委託銷售底價146,140,000元 ＋系爭2車位價格600萬元）×（1－業務銷售廣告製作等費 用4%）－系爭房屋第1次委託銷售時，伊得以含稅價格購買 之金額79,822,210元＝66,232,190元】。由上可知，伊已依 約表示行使優先選購權並特定買賣標的，被告對伊即負有使 伊優先選購及以65折買受系爭房屋、2車位及所占土地應有 部分之契約義務，惟被告不僅未依約履行，更於訴訟進行中 任由系爭2車位中編號B4-032車位售與他人，致伊無法優先 選購該車位，已構成可歸責於己之不完全給付，自應對伊負 債務不履行之損害賠償責任。爰依系爭契約第12條第2項約 定，先位請求被告將系爭房屋、系爭2車位及系爭782、792 地號土地應有部分各20000分之827登記為伊所有；若被告不 能履行，備位則依民法第227條規定，請求被告賠償伊因不 完全給付所受損害66,232,190元等語。並聲明如前揭104年1 2月14日變更後之聲明。 二、被告則以：系爭契約第12條第2項所約定原告就系爭大樓得 行使優先選購權之性質為形成權，在原告尚未表示選購前， 兩造間並不存在買賣契約之法律關係，原告即無本於買賣契 約而生之請求權可言；且因原告是否行使優先選購權，不以 經伊通知為必要，故伊並無通知原告為優先選購之義務，是 兩造間既未曾有效成立買賣契約，伊對原告即不負給付義務 。實則，伊於100年8、9月間委託海樺廣告公司代銷系爭大 樓時，即曾函知原告法定代理人至銷售現場參觀，並有銷售 人員在場接待說明，原告法定代理人就此亦表示其於銷售期 間經常前往現場，是原告並非不能行使優先選購權，卻遲至 103年間系爭大樓所在地區房價大漲後，始要求以原始銷售 價格為選購，顯然逾越伊期待其行使優先選購權之期間，有 違誠信原則，應認原告之優先選購權已失效，不得再依約向 伊請求。況縱認原告之優先選購權未失效，兩造就系爭契約 第12條第2項約定所謂以「甲方（即被告）之訂價」作為計 算買賣價金之標準，意見多有歧異，伊認系爭房屋等之買賣 價格自應以103年間原告行使優先選購權並確定購買標的時 伊之訂價為準，且當然包括代銷、仲介等必要費用，而非以 原告所稱伊最初公開銷售時之訂價計算之。亦即，依系爭房 屋之訂價176,000,000元、面積共108.29坪換算，每坪價格 約為1,625,256元，則以系爭房屋面積中有50坪以上得按上 開訂價之六五折計算，該部分之價格為52,821,113元（計算 式：每坪訂價1,625,256元×房屋坪數50坪×優先選購折數0 .65%＝52,821,113元）；另58.29坪部分因同屬1戶，並無折 扣，以每坪訂價計算為94,736,697元（計算式：每坪訂價1, 625,256元×房屋坪數58.29坪＝94,736,697元），原告所得 優先選購之系爭房屋價格即為147,557,810元，另再加計系 爭2車位中編號B4-031車位之優先選購價260萬元（計算式： 每個停車位400萬元×優先選購折數0.65%＝260萬元），共1 50,157,810元（147,557,810元＋2,600,000元）；至系爭2 車位中編號B4-032車位因已售出，屬自始客觀不能，應為無 效而不計入。由上可知，兩造對於系爭房屋等買賣價金之意 思表示不一致，買賣契約並未有效成立，原告請求伊將系爭 房屋、系爭2車位及系爭782、792地號土地應有部分各20000 分之827登記為其所有，已無理由。且伊既然無出賣人之給 付義務，自無因可歸責於己之債務不履行損害賠償問題；另 就原告請求伊給付之標的，僅系爭2車位中編號B4-032車位 係在原告表示確定購買前即已售出，而斯時兩造間尚不存在 買賣契約外，故伊就該車位出售與他人，顯非有可歸責之故 意或過失所致債務不履行之情事。此外，原告既未購入系爭 房屋等，亦無任何出售計畫，更不得謂有損害可言。故原告 請求伊賠償其因不完全給付所受損害66,232,190元，亦屬無 由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決， 被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件經本院協助兩造整理不爭執事項如下（見本院卷㈡第83 至84頁反面）： ㈠兩造於98年7月1日簽訂系爭契約，合意由原告將坐落臺北市 ○○區○○段○○段794-1、795、795-1、795-2、795-3地號 土地及門牌號碼臺北市○○區○○路○○○○○○○○○○○號房屋 售與被告，且於系爭契約第12條（其他特約事項）第2項約 定：「甲乙雙方約定日後甲方（即被告）在本買賣土地上興 建大樓，乙方（即原告）得優先選購貳戶（每戶面積不超過 50坪加1車位），並同意以甲方之訂價六五折出售予乙方」 等語。 ㈡原告依約將前開土地所有權移轉登記與被告後，被告於99年 5月12日領得臺北市政府都市發展局所核發99建字第173號建 造執照，並於前開土地中之794-1、795、795-1、795-2地號 土地及其他同區段782、783、784、785、794、794-2地號土 地上興建系爭大樓。 ㈢前開794-1、795、795-1、795-2地號土地與其他同區段782 、783、784、785、794地號土地於99年11月15日合併登記為 面積1135.08平方公尺之系爭782地號土地。 ㈣被告於100年2月22日辦理系爭大樓之第一次變更設計，除將 前開原經核准之782、783、784、785、794、794-1、795、7 95-1、795-2地號土地變更為系爭782地號土地外，亦新增同 區段792、793地號土地及前開794-2地號土地為建築基地， 並將原核准戶數由地上11層、地下4層共18戶，變更為地上1 5層、地下5層共26戶。 ㈤被告於100年6月20日辦理系爭大樓之第二次變更設計。 ㈥前開792、793、794-2地號土地於100年6月30日合併登記為 面積602.92平方公尺之系爭792地號土地。 ㈦被告於102年10月31日辦理系爭大樓之第三次變更設計。 ㈧被告於103年5月30日取得系爭大樓之使用執照。 ㈨被告於100年間與海樺廣告公司簽訂「銷售企劃契約書」， 委託海樺廣告公司公開銷售系爭大樓，雙方約定銷售底價為 房屋含土地每坪115萬元、平面停車位每個280萬元，銷售服 務費用計算標準為：1.高於底價以底價計算服務費；2.低於 底價以成交價計算服務費；3.銷售率未達80%時，服務費以5 .75%（含稅）計算之；銷售率達80%（含）以上時，服務費 以6%計，並回溯先前銷售部分，海樺廣告公司即陸續在各大 報紙刊登全版廣告進行公開宣傳、銷售。 ㈩被告於102年11月11日與聯碩地產公司簽訂「廣告製作合約 書」，委託聯碩地產公司公開銷售系爭大樓，雙方約定銷售 底價為房屋含土地每坪135萬元、平面停車位每位300萬元， 業務銷售廣告製作等費用為契約有效期間所售出之房地總底 價4%（含稅），而系爭大樓之系爭房屋銷售底價為146,140, 000元，聯碩地產公司並在報紙刊登全版廣告進行公開宣傳 、銷售。 原告曾於103年4月14日委託律師發函請被告出面協商處理本 件爭議，惟未獲被告回應；復於103年5月14日向臺北市內湖 區調解委員會聲請調解，亦因被告未出席而致調解不成立。 本件原告先位聲明所請求坐落系爭782、792地號土地上系爭 大樓之系爭房屋及系爭2車位，占有系爭782、792地號土地 應有部分各20000分之827（房屋部分為20000分之732，車位 部分各20000分之95）。 系爭782、792地號土地及建物如本院卷㈠第162頁之附表所 示，前所設定之抵押權及信託登記於言詞辯論終結前均已塗 銷。 系爭2車位於103年6月間均尚未出售，其中編號B4-032車位 於103年7月4日售出。 除被證5、6外，其餘被告所提證據之形式上真正。 原告係設立超過20年之資深建商。 系爭大樓於100年7月後即陸續公開銷售並成交。 四、得心證之理由： 原告主張其依系爭契約第12條第2項之約定，有權優先選購 系爭大樓中之房屋及車位，爰於本件訴訟中選擇俾特定買賣 標的為系爭房屋、系爭2車位及所占基地即系爭782、792地 號土地應有部分各20000分之827，並請求被告將該房屋、車 位及土地均移轉登記為其所有；被告則否認之，並以前詞置 辯。茲就本院協同兩造協議確認之爭點（見本院卷㈡第84頁 反面）析述如下： ㈠原告先位訴請被告將系爭房屋、系爭2車位及所占基地即系 爭782、792地號土地應有部分各20000分之827移轉登記予其 所有，有無理由？ ⒈兩造關於買賣價金之意思表示是否合致？（即原告依系爭契 約第12條第2項約定，就系爭大樓所得行使優先選購權之性 質為何？系爭契約第12條第2項約定所謂「甲方之訂價」， 係以何時期被告之訂價為準？應如何計算？） ⑴按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。 ⑵原告主張兩造簽訂系爭契約時，業已併同就系爭房屋、車 位及基地締結買賣契約，故其行使系爭契約第12條第2項 約定所賦予之優先選購權，即屬特定買賣標的，而得請求 被告履行，更曾先後於103年4月14日、103年5月13日以函 文或調解催告被告履約云云，並提出98年7月1日不動產買 賣契約書、系爭大樓之99年5月12日建造執照、銷售網路 DM及103年6月15日報紙廣告、原告103年4月14日催告函、 聲請調解書及調解不成立證明書、系爭大樓之房仲銷售廣 告資料、臺北市中山區房價走勢圖、系爭大樓之土地、建 物登記謄本等件為佐（見本院卷㈠第5至33頁、第53至57 頁、第118至123頁）。被告則辯稱：買賣契約成立與買賣 標的物之特定，分屬二事，兩造既未曾成立系爭房屋之買 賣契約，原告自尚未取得擇定房地、車位之選擇權等語。 經查： ①兩造固於98年7月1日簽訂之系爭契約第12條（其他特約事 項）第2項手寫記載：「甲乙雙方約定日後甲方（即被告 ）在本買賣土地上興建大樓，乙方（即原告）『得』優先 選購貳戶（每戶面積不超過50坪加1車位），甲方並同意 以『甲方之訂價』六五折出售予乙方」等語（見本院卷㈠ 第6頁），然參諸系爭契約就原告所有坐落臺北市○○區 ○○段3小段5筆土地及3棟房屋，已各約定買賣價金為1億 9,760萬元、240萬元，並將付款期限、產權移轉、稅賦負 擔、點交期日等相關權利義務均行諸明文，未曾提及原告 將來就系爭大樓之選購權屬於買賣對價之一部、亦或提及 兩造係基於合建系爭大樓之目的方買賣該房地之旨等情（ 見本院卷㈠第118至123頁），顯見兩造以系爭契約所締結 買賣之標的，實係前開5筆土地及3棟房屋，要與斯時尚未 興建之系爭大樓無涉。且按買賣契約固以出賣人交付標的 物及買受人給付價金為主給付義務，然不動產之買賣交易 ，常涉及高額之價金及開發利益，除標的物及價金為要素 ，須買賣雙方互相同意外，尚有關於付款方法、稅賦、點 交、費用、違約或當事人之一方是否負有應履行某前提要 件之義務等重要事項之相關配套，方能確保契約目的之達 成，惟觀諸系爭契約第12條第2項之約定，充其量僅係獨 立於該買賣事宜之外之特別約款，難謂有何將買賣標的物 及價金範圍先為擬定之有，當不能憑此逕認兩造併同成立 「系爭大樓中系爭房屋及車位」之買賣關係或成立買賣預 約。又衡以原告以平均每坪2,484,000元之對價出售前開5 筆土地予被告，其他系爭782、792地號土地之原地主則以 每坪1,600,000元至2,074,600元不等之價格出售土地，此 有系爭大樓基地之地籍圖謄本、其他地主之買賣合約書附 卷可考（見本院卷㈠第178至202頁、本院卷㈡第100頁） ，可知原告並非以優惠或低於市場行情價格出售土地，俾 換取被告給予之系爭大樓優先選購權，則被告既非以系爭 契約第12條第2項獨立約款所載「優先選購權」充作該契 約買賣價金之一部，益徵兩造無何以系爭契約同時成立系 爭大樓之買賣契約或預約可言。況優先選購權與優先購買 權不同，優先選購權僅是債權人取得「優先選擇」購買之 權利，當其行使優先選購權後始能進一步與債務人簽訂買 賣契約，依系爭契約第12條第2項約定，固足認原告就被 告興建之系爭大樓有優先選購權，惟依同條項約款之約定 內容，尚無從認定被告負有通知或告知原告有關系爭大樓 出售價格之義務，且原告之法定代理人於系爭大樓預售階 段既曾受邀參觀及接受銷售人員接待說明，並於銷售期間 經常前往現場，其對於系爭大樓之銷售價格自已知悉，其 於103年4月14日委請律師發函請求被告出面協商前，既未 曾向被告表示購買系爭大樓中某戶房屋之意思表示，自難 認其曾向被告表示行使「優先選購權」。再者，兩造不僅 未曾針對原告將來選定系爭大樓中房地、車位之價金計算 方式為約定，就前開第12條第2項約定所謂「甲方之『訂 價』」為何，亦互有歧見，原告主張應以被告於100年間 銷售系爭大樓初始、不包括代銷仲介等費用之底價即「原 始銷售價格」再乘以65%為準，被告則稱應以原告以本件 訴訟起訴時之103年間「訂價」（即被告授權予代銷業者 、一體適用全體看屋消費者之價格）乘65%為基準，然原 告身為自80年12月1日起經臺北市政府核准設立迄今，專 營住宅及大樓開發租售業、停車場經營業等事業，資本總 額6,000萬元之專業建設發開股份有限公司，有卷附公司 基本資料查詢結果可參（見本院卷㈠第93頁），其當無不 瞭解房屋交易價格「底價」、「訂價」、「成交價」均有 所區別之理，兩造卻仍就該「訂價」之文義多有爭執，由 是顯見兩造就系爭房屋、車位及土地之價金若干並未達成 共識，此情亦無何民法第346條第1項所謂價金雖未具體約 定，而依情形可得而定者，視為定有價金規定之適用。從 而，兩造並未以系爭契約第12條第2項之約定，就原告購 買系爭大樓內房屋50坪2戶、2車位暨坐落土地之價金此一 買賣契約要素達成合意，難認兩造業已就該範圍內之系爭 房屋、系爭2車位及其基地成立買賣契約。 ②原告雖主張：其依系爭契約第12條第2項約定得就系爭大 樓行使之優先選購權並非形成權，而係原告享有意定選擇 權之特約，不以與被告另行簽訂買賣契約為必要云云。而 查，果如原告所述其行使該優先選購權之際，遂得立刻要 求被告移轉系爭房地及車位云云，毋寧表示該優先選購權 一經行使，即同時蘊含兩造間視同締結買賣契約之效力（ 類似土地法優先承買權之物權效力形成權）、選定特定房 地之選擇權、買受人請求交付標的物之請求權等3種權利 之法律效果，已難認合於情理或法律之規定，且依原告所 提出之所有證據，均不足推論出兩造有何將前開3種法律 效果集於該優先選購權一身之真意。復觀諸該第12條第2 項約定所載「原告『得』優先選購」等語，該文義顯係指 原告有權「選擇」或「不選擇」系爭大樓中某屋，進而與 被告締結買賣契約，縱使原告事隔多年最終不予選購，仍 無何違約之罰則，被告亦不得強制要求原告購買，再酌以 該約款未就兩造如何負擔系爭房屋、系爭2車位及基地之 買賣權利義務暨其餘重要之點有何探究，就該優先購買權 之不實現或不履行，亦均未有相關責任歸屬或損害賠償之 約定，益徵該約款至多僅係原告得就所選房地，據以請求 被告締結契約之請求權，不具房地交付或移轉請求權之效 力可言。故原告此部分主張，亦屬無由。 ⒉綜上所述，原告僅憑系爭契約第12條第2項之約定，即稱已 與被告就標的物、價金達成買賣之合意，要屬無由；則其主 張依該條項約定之優先選購權，先位請求被告移轉登記系爭 房屋、系爭2車位及所占基地即系爭782、792地號土地應有 部分各20000分之827之所有權，洵屬無據。 ㈡原告備位訴請被告給付債務不履行之損害賠償，有無理由？ 數額若干？ 承前所述，兩造間就系爭房屋、系爭2車位及所占基地並未 成立買賣契約，被告自不負任何契約義務，當無何拒不移轉 該房地及車位之債務不履行責任可言，是原告備位請求被告 賠償前開房地及車位之差價66,232,190元，委無足取。 五、綜上所述，原告先位依系爭契約第12條第2項約定，請求被 告將系爭房屋、系爭2車位及系爭782、792地號土地應有部 分各20000分之827移轉登記為其所有；備位則依民法第227 條規定，請求被告給付66,232,190元，均無理由，應予駁回 。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 1 月 18 日 民事第三庭 審判長法 官 林春鈴 法 官 葉雅婷 法 官 歐陽儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 1 月 18 日 書記官 徐筱涵