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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度重訴字第95號 原　　　告　賴若嫻 訴訟代理人　侯雪芬律師 被　　　告　台北碧瑤飯店股份有限公司 法定代理人　蔡怡忠 訴訟代理人　李佳翰律師 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於中華民國104年3月9日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號上地上物（ 即臺北市○○區○○段○○段0000000000號，如附圖 編號A所示）拆除，並將土地返還原告及其餘共有人。 被告應自民國一○二年四月一日起至返還前項土地之日止，按月 給付原告新臺幣玖萬捌仟伍佰壹拾捌元計算之違約金。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹仟肆佰捌拾參萬陸仟貳佰伍拾元 、第二項於原告以新臺幣參萬貳仟捌佰參拾玖元為被告供擔保後 得假執行，但被告如於第一項以新臺幣肆仟肆佰伍拾萬捌仟柒佰 肆拾玖元、第二項以新臺幣玖萬捌仟伍佰壹拾捌元為原告預供擔 保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但基礎事 實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告 起訴時訴之聲明第2項係請求被告應自民國102年4月1日起至 返還土地日止，按月給付原告及其餘共有人新臺幣（下同） 1,100,000元，於起訴後減縮為請求被告應自102年4月1日起 至返還土地日止，按月給付原告98,518元（見本院卷第184 頁），核原告前後聲明請求之基礎事實同一，且訴訟資料得 以援用，並係聲明之減縮，揆諸前開法條所示，亦無不合， 自應准許。 貳、實體方面 一、原告起訴主張： ㈠坐落臺北市○○區○○段0○段○000地號面積為391平方公 尺之土地（下稱系爭土地）現為原告及訴外人蔡銘信、蔡長 和、蔡耀鴻、蔡谷美英、蔡楊玉卿、林寶琴、陳慧美分別共 有，原告前與訴外人蔡欽仁訂有不動產信託契約而自102年8 月15日起為系爭土地之所有權人，持分為695/3880。被告所 有坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000號即門牌號 碼臺北市○○區○○路0段000號之台北碧瑤飯店則係興建於 系爭土地上之地下1層地上10層建物（如附圖編號A所示，下 稱系爭建物）。 ㈡蔡欽仁與訴外人蔡怡忠、蔡崇智、蔡銘信、蔡長和（下稱蔡 欽仁等5人）於82年7月31日當時為系爭土地共有人，與被告 訂有基地租賃契約書（下稱系爭租約），其中第1條約定由 蔡欽仁等5人將系爭土地出租予被告作為系爭建物之基地使 用，第2條約定租賃期限自82年4月1日起至102年3月31日止 ，共計20年，第3條第2、3項約定每月租金為650,000元，每 5年調整1次，每次調幅為20%，惟91年間因故降為550,000元 。第7條約定被告於系爭租約期限屆滿後，應無條件將系爭 土地上之系爭建物拆除，將系爭土地回復原狀，並依約返還 予土地共有人，且絕不向土地共有人要求任何搬遷費或補償 費。第10條第1項約定如因可歸責於被告之事由致租期屆滿 不能依約立即收回系爭土地時，不適用民法第451條之規定 ，且被告應按月給付相當於租金兩倍之違約金至交還系爭土 地日止，被告不得異議。 ㈢系爭土地之部分共有人蔡欽仁、蔡銘信、及訴外人蔡楊玉卿 、蔡耀鴻，於系爭租約102年3月底租期屆滿前之同年月25日 ，即已委託訴外人陸正康律師通知被告，若未續租即應將系 爭建物拆除並返還系爭土地予全體共有人，惟被告自102年4 月1日起迄今未將系爭土地騰空返還予原告及其餘共有人， 且係因可歸責於被告之事由，致原告及其餘共有人租期屆滿 不能依約立即收回系爭土地，故被告依約應按月給付違約金 予原告至返還系爭土地之日止。爰基於所有物返還請求權及 系爭租約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：如主文第1、2 項所示及願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠訴外人蔡登山於56年間以其子即蔡欽仁等5人名義購買系爭 土地，蔡登山於68年間在系爭土地上興建系爭建物作為飯店 使用，設立被告公司並任董事長，被告原公司名稱為碧瑤飯 店股份有限公司，100年2月21日更名為台北碧瑤飯店股份有 限公司，系爭建物所有權人為被告，68年9月28日被告與蔡 欽仁等5人成立無償使用借貸契約，惟並無書面，雙方約定 被告可無償使用系爭土地，無須支付任何租金，直至82年始 簽訂系爭租約，然原無償使用借貸契約並未終止，且系爭租 約並無租期屆滿後絕不再續租或續租應另訂契約之約定，不 發生預先排除民法第451條之效力。 ㈡蔡欽仁委託陸正康律師於103年3月25日寄發之存證信函應係 表示同意續租之意思，縱認該存證信函係反對續租之意思， 然該信函只能認為係蔡欽仁1人之意思表示，不包括蔡銘信 、蔡楊玉卿、蔡耀鴻在內，遑論其餘共有人蔡長和、蔡谷英 美、林寶琴、陳慧美，故並無過半共有人或全體共有人之反 對續租之意思表示，即應依民法第451條之規定或最高法院 63年台上字第2139號判例，視為被告與蔡銘信、蔡楊玉卿、 蔡耀鴻、蔡長和、蔡谷英美、林寶琴、陳慧美等其餘7名共 有人之間已成立不定期限之租賃契約。況系爭租約第11條第 4項係特約事項之約定，亦應優先於系爭租約一般約定事項 而適用。且原告提起本件訴訟所能取得之利益與被告及國家 社會所受損害相較之下，可認原告係違反誠信原則及權利濫 用。 ㈢被告於系爭租約於102年3月31日屆滿後，仍按月依持分比例 將租金550,000元匯款給全體共有人迄今，除原告以外之其 餘共有人均無意見。且被告始終向全體共有人表達續租之意 願，然因全體共有人內部無法就租金金額達成共識以致無法 完成續約，故被告並無可歸責之事由。 三、不爭執事項 ㈠訴外人蔡耀鴻於94年3月7日受讓其父蔡欽仁取得系爭土地31 0/3880之權利，訴外人蔡楊玉卿於94年5月31日受讓其夫蔡 欽仁取得系爭土地580/3880之權利，訴外人蔡古美英於94年 4月6日受讓其夫蔡長和取得系爭土地460/3880，訴外人林寶 琴於95年1月20日受讓其夫蔡怡忠取得系爭土地515/3880之 權利。訴外人陳慧美於95年11月21日受讓其夫蔡崇智取得系 爭土地470/3880之權利。系爭土地共有人目前有原告(695/3 880)、蔡銘信(470/3880)、蔡長和(380/3880)、蔡耀鴻(310 /3880)、蔡楊玉卿(580/3880)、蔡谷英美(460/3880)、林寶 琴(515/3880)、陳慧美(470/3880)。 ㈡陸正康律師有受委託於102年3月25日以台北迪化街郵局存證 號碼80號存證信函通知被告，內容略以：⑴於租期屆滿前， 如貴公司已不擬續租，或雖欲續租但未能與全體出租人議妥 續租條件並簽訂書面契約時，應依契約書第7條約定回復原 狀。 ⑵續上，如貴公司不能按期騰空返還土地予全體出租人(即 全體共有人)，依據契約書第10條第1項之約定，應自102年4 月1日起，按月支付相當於月租金2倍之違約金予全體出租人 。 ⑶續上，在貴公司未按期騰空返還土地前，任何依據之前支 付租金方式所匯予出租人之金額，均視為貴公司應支付予出 租人之違約金。如有不足，貴公司並應補足之。兩造對該函 形式上不爭執。 ㈢陸正康律師事務所102年4月15日(102)康信字第0415號函通 知被告，轉達蔡欽仁委稱「本人前於102年1月間委託宏大不 動產估價師聯合事務所，勘估本租賃土地之合理租金為若干 ？經該事務所作成之估價報告顯示：本租賃土地每坪租金單 價為10,790元，月租金為1,276,214元，年租金為15,314,56 8元，有報告書節本可參。至於其他租賃條件，可以由承租 方按其營運需求提出方案後，雙方再行討論。」兩造對該函 形式上不爭執。 ㈣被告102年4月19日碧0000000000號函通知陸正康律師，內容 略以：「本公司有積極詢問其他地主有關新租約續租乙事， 但與蔡欽仁先生所提出的租金金額有不同的意見，讓本公司 不知如何與各位貴地主討論新租約之事。因本公司創辦人蔡 登山先生與蔡欽仁先生及其他地主關係良好，本公司再次希 望可以延續此良好關係，並與蔡欽仁先生及其他地主達到一 個合理的租金共識，讓老董事長的精神與心血可以延續下去 。懇請蔡欽仁先生可否先與其他地主達成一定的共識，以便 本公司與各位貴地主討論新的租約內容，以利雙方簽約的進 行。」兩造對該函形式上不爭執。 ㈤被告於102年3月31日後，仍每月將550,000元按土地持分匯 交原告及其他共有人指定帳戶迄今。 四、得心證之理由 本件原告基於所有物返還請求權及系爭租約之法律關係，起 訴請求被告拆屋還地並按月給付違約金，被告則以前詞置辯 ，是本件爭點厥為：原告請求被告拆屋還地及給付違約金是 否合理有據，被告是否仍有合法之占有使用權源。現析述如 下： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於 共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共 有人之姓名。民法第767條第1項前段、第821條、最高法院 84年台上字第339號判例分別定有明文。次按租賃定有期限 者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承 租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思 者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451 條分別定有明文。復按租賃定有期限者，其租賃關係於期限 屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451 條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定 ，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲 延責任。最高法院69年台上字第4001號判例可參。又按當事 人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金， 除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。 其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時， 即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視 為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償 總額。民法第250條亦定有明文。而民法第451條僅具債之相 對性效力，並非強制規定，仍得由個別租賃契約當事人另以 契約條款予以排除適用。 ㈡經查，原告自102年8月15日起因與蔡欽仁間成立不動產信託 契約關係而登記為系爭土地共有人之一，持分為695/3880， 有土地登記第2類謄本在卷可稽（見本院卷第9頁），堪信為 真。是其得基於所有物返還請求權對於第三人即本件被告請 求返還系爭土地之全部，且其請求返還予共有人全體，係為 共有人全體之利益為之，即無需表明全體共有人之姓名，核 與前開民法第767條第1項前段、第821條之規定及最高法院8 4年台上字第339號判例意旨相符。 ㈢又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字 第1118號判例參照）。查，系爭租約已因期限屆滿而消滅， 因系爭租約約定租賃期限自82年4月1日起至102年3月31日止 ，共計20年，且被告於租期「屆滿後，應無條件將土地上之 建物拆除，將租用地回復原狀，並依約將租賃標的物返還」 系爭土地共有人，有系爭租約第2、7條可憑。足證系爭租約 以20年為期限，屆期即應拆屋還地回復原狀。至於系爭租約 第11條第4項雖約定土地共有人於租期屆滿收回土地時，被 告同意地上物之所有權應移轉予土地共有人取得，但土地共 有人應按當時房屋課徵現值補償被告，惟此約定未涉及租期 之認定與否，僅係賦予土地共有人於租期屆滿後之另1選擇 ，與系爭租約第7條並無牴觸。且系爭租約第10條第1項更約 定若因可歸責於被告之事由，致土地所有權人不能於租期屆 滿立即收回系爭土地時，不僅不適用民法第451條之規定， 被告更應按月給付相當於租金兩倍之違約金至交還土地日止 ，被告不得異議，益證系爭租約係定有期限，否則於一定條 件下致土地共有人不能依約立即收回系爭土地時，被告尚應 按月給付相當於租金之違約金至交還系爭土地日止，故揆諸 上開法條規定及系爭租約之約定，系爭租約應於102年3月31 日租期屆滿，被告並依約負有無條件拆除系爭建物，回復原 狀，將系爭土地返還予土地共有人之義務。 ㈣再查，系爭租約並無默示更新之適用。如前所述，系爭租約 既已明示排除民法第451條之適用，參以蔡欽仁等5人與被告 訂立系爭租約當時均明知系爭建物係坐落系爭土地並作為飯 店使用，卻仍於系爭租約內約定明示排除默示更新，更約定 租約期滿須拆除系爭建物回復原狀，顯見訂約當事人係刻意 排除民法第451條規定之適用。基於契約自治原則，自應予 以尊重，故本件除已無需再審酌是否符合該條規定之要件而 得視為不定期限繼續契約，益證系爭租約已因期限屆滿而消 滅。參以被告於102年4月19日以碧0000000000號函覆陸正康 律師時，亦係使用「新租約」、「與各位貴地主討論新的租 約內容，以利雙方簽約的進行」等語（見本院卷第75頁）， 益證被告主觀上亦認同系爭租約已經到期，並無默示更新， 故被告同意與土地共有人討論新租約內容，再簽訂新租約。 ㈤復查，原告得按其持分比例請求相當於租金之違約金。原告 依系爭租約第10條第1項之約定，本得請求被告按月給付相 當於租金兩倍之違約金至交還土地日止，惟原告現僅請求給 付相當於租金之違約金，且被告對此金額已不認為過高而無 意見（見本院103年10月27日言詞辯論筆錄第3頁）。是原告 請求被告依原告之持分按月給付98,518元（計算式為550,00 0x695/3880），應屬有據。 ㈥又系爭租約第10條第1項雖約定因可歸責於被告之事由，致 土地所有權人不能於租期屆滿立即收回系爭土地時，不適用 民法第451條之規定，被告應按月給付相當於租金兩倍之違 約金至交還土地日止，被告不得異議。惟所謂可歸責於被告 之事由，致土地所有權人不能於租期屆滿立即收回系爭土地 ，必須與系爭租約第7條合併觀察適用。蓋因系爭租約第7條 既已約定被告於租期屆滿後應無條件將土地上之建物拆除， 將租用地回復原狀，故被告若未能於租期屆滿後履行前開拆 屋還地之義務，即已陷於給付遲延，被告又無任何不能履行 前開義務之情形，即屬可歸責於被告之事由致土地所有權人 不能於租期屆滿立即回收系爭土地。被告以土地共有人之間 對於租金意見不一為由，以致無法訂立新的租賃契約，而認 為係不可歸責於己云云，除係誤解系爭租約第10條第1項之 意旨，更係誤認土地共有人負有與被告訂立新租賃契約之義 務。查土地共有人於系爭租約屆期後，並無與被告就提供系 爭土地供系爭建物使用一事訂立新租約之義務。被告雖辯稱 系爭租約因欠缺期滿後絕不續租或續租應另訂契約等字樣而 無預先排除民法第451條之適用，又辯稱蔡欽仁委託陸正康 律師寄發之102年3月25日存證信函可認為明白表示同意續租 ，且於契約期滿後又收取租金，即應視為不定期限繼續契約 ，再辯稱被告已與其餘7名土地所有權人成立不定期限租賃 契約，進而效力及於原告，以及原告係權利濫用云云，或係 誤用最高法院55年台上字第276號判例、47年台上字第1820 號判例意旨，或係誤解蔡欽仁前開存證信函之真意，或係以 一己之意單方面解釋其餘7名共有人未明示之意思表示，或 係違背最高法院79年第2次民庭會議決議，或係誤解權利濫 用之意，均無可採。 ㈦再按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 2/3者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。而 共有物之出租屬於共有物之管理行為，除契約另有約定外， 應依民法第820條第1項之規定，而不適用土地法第34條之1 第1項之規定。最高法院79年度第2次民事庭會議決議參照。 而系爭租約已排除民法第451條之適用，而無默示更新之情 形，已如前述。且查，系爭土地共有人對於是否續租一事， 並未達成一致意見，其中共有人即原告、蔡銘信、蔡楊玉卿 及蔡耀鴻4人，所佔系爭共有物持分比例合計為2055/3880， 不同意續租或另訂新租約，其餘共有人蔡長和、蔡谷英美、 林寶琴及陳慧美，所佔系爭共有物持分比例為1825/3880， 則同意續租，業據陳慧美、林寶琴、蔡欽仁、蔡楊玉卿證述 在卷（見本院卷第228至230頁、247至250頁），復有未到庭 之蔡谷美英、蔡長和、蔡耀鴻及蔡銘信以書狀陳明在卷（見 本院卷第224至225頁、253至254頁），且蔡欽仁、蔡楊玉卿 、蔡銘信及蔡耀鴻於系爭租約屆期前即已存證信函通知被告 租約即將到期，應依系爭租約第7條回復原狀，後續給付金 額視為違約金等情，有陸正康律師代發予被告之102年3月25 日台北迪化街郵局存證信函可憑（見本院卷第21至24頁）， 並有陸正康律師事務所104年2月8日（104）康信字第0208號 函予以確認在卷（見本院卷第259頁），可證已明白表示並 無續租之意，自亦無從成立默示更新。惟無論如何，本件並 未有土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意而為 之同意續租行為。是被告辯稱僅有原告1人反對續租或主張 另訂租約云云，顯屬無據而無理由。即便被告辯稱系爭租約 依民法第451條有默示更新之情形，然該默示更新之意思表 示仍須符合民法第820條第1項之規定，本件既無土地共有人 過半數及其應有部分合計過半數之同意，則被告辯稱系爭租 約已有默示更新云云，並無可採。綜上，被告依約本有拆屋 還地之義務，且有可歸責於被告之事由而不適用民法第451 條之規定，土地共有人又不負有與被告訂立新的租賃契約之 義務，是被告辯稱已成立不定期租賃契約云云，實無足採。 ㈧又查，自68年起至82年間，蔡欽仁等5人與被告間就系爭建 物使用系爭土地所約定之法律關係應非無償使用借貸關係。 被告雖辯稱蔡欽仁等5人曾書立土地無償借與使用具結書， 表明系爭土地因家族關係自68年9月28日起確係無償借與被 告使用，請求本院公證處於80年7月17日予以認證，再自行 送交財政部臺北國稅局松山分局（原名財政部台北市國稅局 松山稽征所）等情，有認證書、土地無償借與使用具結書（ 見本院卷第80至82頁）在卷可參，惟上開無償使用關係之主 張不僅未被稅捐單位所接受認可，且實際上並無訂立無償使 用契約之書面等情，業據兩造訴訟代理人陳明在卷（見本院 卷第122頁反面、第123頁及本院103年10月27日言詞辯論筆 錄第4頁），況原告訴訟代理人陳稱當初簽立無償借貸契約 之原因係為節稅，但不被國稅局所認可，而被告於該段期間 有支付租金（見本院103年10月27日言詞辯論筆錄第4頁）， 故被告既無法提出無償使用借貸契約以實其說，縱有上開認 證書與具結書，仍無從逕認有何無償使用借貸關係存在，被 告所辯委無足採。 ㈨另查，蔡欽仁等5人與被告於82年7月31日簽訂系爭租約，雙 方並曾於91年6月25日及92年6月25日協議調降租金及恢復原 租金（見本院卷第19、20頁），蔡欽仁、蔡楊玉卿、蔡耀鴻 、蔡銘信、蔡長和、蔡谷美英等系爭土地當時之部分共有人 共計6人與被告亦曾因給付租金事件於98年間經本院臺北簡 易庭以97年度北簡字第22126號判決認定雙方就系爭土地與 系爭建物之間存有租賃關係等情，有上開判決書附卷可憑（ 見本院卷第63至73頁），被告於系爭租約存續期間亦均給付 租金予系爭土地所有權人，故自82年4月1日起之系爭租約存 續期間，系爭土地所有權人與被告間就系爭建物使用系爭土 地之法律關係應為租賃關係，已甚為明確，絕無被告所辯無 償使用借貸關係仍未終止而繼續存在之可能，甚至進而認為 無償使用借貸關係於系爭租約期滿後又成為系爭土地與系爭 建物之間的法律關係。是被告所辯顯屬無據。 ㈩從而，原告依所有物返還請求權及系爭租約之法律關係，請 求被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號上地上物 （即臺北市○○區○○段0○段0000000000號，如附圖編 號A所示）拆除，並將土地返還原告及其餘共有人。被告應 自102年4月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告98, 518元計算之違約金，於法並無不合，應予准許，爰判決如 主文第1、2項所示。 五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告 假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定 相當之擔保金額予以准許。 六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉 證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 3 月 30 日 民事第八庭 法 官 郭銘禮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 3 月 30 日 書記官 徐明鈺