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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第973號 原　　　告　陳愛國 訴訟代理人　林詮勝律師 複　代理人　賴立人律師 被　　　告　皇隆建設股份有限公司 法定代理人　吳宜芬 被　　　告　柯滿爵 共　　　同 訴訟代理人　楊佳璋律師 複　代理人　陳志忠律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國103 年11月19 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣柒佰貳拾陸萬元，及其中柒佰零陸萬 元自民國一百零一年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳佰肆拾貳萬元供擔保後，得假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告於民國101 年4 月24日，分別與被告柯 滿爵、皇隆建設股份有限公司（下稱皇隆公司），就新北市 ○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（因合併、分割，現為新 北市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地），及其上預計興 建之四層樓房屋，簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣 契約書，並已依約交付新臺幣（下同）706 萬元。按前開房 屋預定買賣契約書第14條第1 項約定，被告皇隆公司應於領 得使用執照六個月內，通知原告進行交屋。原告購買之房屋 ，已於101 年9 月17日興建完成，取得使用執照，被告皇隆 公司並於102 年9 月3 日以公司名義辦理第一次所有權保存 登記，惟迄未依約通知原告進行交屋，復於103 年6 月9 日 ，以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予訴外人潘淑萍、鄭 依紋、張宏仁共有，已明顯違約。原告於103 年3 月25日委 任請律師發函催告被告於文到7 日內通知原告交屋，被告於 同年3 月26日收受催告後，並未通知原告辦理交屋，原告再 於103 年4 月8 日委請律師發函通知被告依民法第254 條規 定解除房屋預定買賣契約，又依土地預定買賣契約書第16條 之約定，房屋預定買賣契約解除後，土地預定買賣契約視同 解除。前開二份契約解除後，被告自應依民法第259 條第2 款規定、前開房屋預定買賣契約書第14條第1 項第4 款，及 前開土地預定買賣契約書第16條之約定，連帶返還原告交付 之706 萬元價款，並自101 年9 月17日起至清償日止，按每 日利率萬分之五計算之遲延利息。為此提起本件訴訟。並聲 明：被告應連帶給付原告706 萬元，及自101 年9 月17日起 至清償日止，按每日利率萬分之五計算之遲延利息；願供擔 保請准宣告假執行。 二、被告則以：被告不否認與原告間分別訂有土地預定買賣契約 書、房屋預定買賣契約書及共同收受706 萬元之事實，願依 民事訴訟法第384 條規定予以認諾。惟原告訴訟標的既然是 請求返還價金，依原告準備書狀所提係解除契約後之回復原 狀，何以請求遲延利息之依據係依雙方所簽房屋預定買賣契 約書第14條第1 項第1 款之約定。契約既經解除，即無房屋 預定買賣契約書第14條第1 項第1 款等語置辯。並聲明：原 告請求金額逾706 萬元部分，予以駁回。 三、查原告主張其於101 年4 月24日，分別與被告柯滿爵、皇隆 公司，就新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（因合併 、分割，現為新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地） ，及其上預計興建之四層樓房屋，簽訂土地預定買賣契約書 、房屋預定買賣契約書，並已依約交付706 萬元；原告購買 之房屋，已於101 年9 月17日取得使用執照，被告皇隆公司 並於102 年9 月3 日以公司名義辦理第一次所有權保存登記 ，另於103 年6 月9 日，以買賣為原因，將系爭房地移轉登 記予訴外人共有，迄未依約通知原告進行交屋；原告委請律 師於103 年3 月25日發函催告被告皇隆公司於文到7 日內通 知原告交屋，被告已於103 年3 月26日收受催告，原告再委 請律師於103 年4 月8 日發函通知被告依民法第254 條規定 解除房屋預定買賣契約，經被告於103 年4 月9 日收受通知 等情，業據原告提出與所述相符之土地預定買賣契約書、房 屋預定買賣契約書、支票、建物登記謄本、土地登記謄本、 康聯法律事務所函、掛號函件執據及回執等件為證（見本院 卷第15至40頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。 四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民 法第229 、254 條分別定有明文。觀諸原告與被告皇隆公司 簽訂之房屋預定買賣契約書（見本院卷第20至27頁）第14條 第1 項第4 款約定：「乙方（即被告皇隆公司）如未於領得 使用執照六個月內通知甲方（即原告）進行交屋，每逾一日 應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」， 故原告與被告皇隆公司已約定被告皇隆公司應於領得使用執 照6 個月內通知原告進行交屋。又兩造既不爭執被告皇隆公 司已於101 年9 月17日取得使用執照，卻未依約於6 個月內 通知，經原告於103 年3 月25日發函催告被告皇隆公司於文 到7 日內通知原告交屋後，被告皇隆仍未履行，原告自得解 除前開房屋預定買賣契約，是以，原告委請律師於103 年4 月8 日發函通知被告依民法第254 條規定解除房屋預定買賣 契約，經被告於103 年4 月9 日收受通知，自生合法解除之 效力。又依原告與被告柯滿爵簽訂之土地預定買賣契約書（ 見本院卷第15至19頁）第16條約定「本契約土地上所興建之 房屋，由甲方（即原告）與建方另行簽訂『房屋預定買賣契 約書』，乙方（即被告柯滿爵）同意對本約土地上所興建房 屋之建方，依『房屋預定買賣契約書』所應履行之義務負連 帶關係，任一契約違約或解約時，視同全部違約或解約」之 內容，可知該契約與房屋預定買賣契約書有不可分之並存關 係，是前開房屋預定買賣契約既經原告依法解除，前開土地 預定買賣契約依約亦視同全部解約，被告亦不爭執原告已依 法解除前開土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（見 本院卷第68頁背面）。 五、原告主張前開土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書經 依法解除後，被告應依民法第259 條第2 款規定、前開房屋 預定買賣契約第14條第1 項第4 款、前開土地買賣契約第16 條約定，連帶返還原告交付之706 萬元價款，及自101 年9 月17日起至清償日止，按每日利率萬分之五計算之遲延利息 ，被告固不爭執應返還706 萬元價款，惟辯稱契約既經解除 ，即無從依房屋預定買賣契約書第14條第1 項第1 款約定請 求遲延利息等語。是以，本件應審究者為原告是否仍可依房 屋預定買賣契約書第14條第1 項第1 款約定請求遲延利息。 茲就兩造爭執敘述如下： （一）按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條 定有明文。依該條法意，契約雖經解除，惟原依據契約所 生之損害賠償請求權，並不失其存在；基於同一理由，在 契約解除前所已發生之違約罰性質之違約金請求權，亦不 因契約解除而失其存在（最高法院62年10月30日62年度第 3 次民事庭會議決議（四）參照）。是以，違約罰性質之 違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契 約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅 之理（最高法院61年度台上字第2922號判例參照）。又按 契約解除後，債務人即無依債務之本旨提出給付之義務， 故於契約解除後，自無所謂給付遲延之可言。按前開房屋 預定買賣契約第14條第1 項第4 款約定「乙方如未於領得 使用執照六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳 房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」，性質上 屬違約金之約定，只要被告皇隆公司逾期通知原告進行交 屋，每逾一日即須計付遲延利息給原告，性質上乃屬兩造 預定之違約金請求權，故不因契約解除後而使該項違約金 請求權消滅。又被告皇隆公司既已於101 年9 月17日領得 使用執照，依約被告皇隆公司自應於102 年3 月17日前通 知原告進行交屋，故應認被告自102 年3 月18日起負遲延 責任。又兩造間之房屋預定買賣契約、土地買賣契約既係 於103 年4 月9 日解除，已如前述，故自102 年3 月18日 起至103 年4 月9 日止，被告遲延之日數總計388 天，原 告自得依前開約定，以原告已繳付價款706 萬元按萬分之 五計算，請求共計1,369,640 元之違約金。 （二）又按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額， 民法第252 條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事， 法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得 以職權為之（參照最高法院79年度台上字第1612號判例） 。違約金是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於 損害賠償約定之性質而有不同。如屬前者，應依一般客觀 事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標 準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌 予核減（最高法院87年台上字第2563號判決參照）。但原 告請求被告皇隆公司給付遲延利息之前開約定，無為懲罰 性之特別約定，故性質上屬損害賠償總額預定性之約定違 約金。本院審酌兩造簽訂為房地預售契約，原告所受之損 害包括其將大量資金投入系爭房屋，而未能有效利用資金 之損失，及當時房價情況，被告皇隆公司如能遵期交屋， 原告當可享有之利用或處分利益，又一般民間借款利率高 於銀行利率，而原告尚有近七成之價款未付等情，認違約 金應酌減為20萬元為相當。 （三）另按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律 另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所 受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附 加自受領時起之利息償還之。」，民法第259 條第2 款定 有明文。民法第203 條亦規定「應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」。 又依前開土地預定買賣契約第16條約定，二契約有不可分 之並存關係，被告皇隆公司之違約，被告柯滿爵應負連帶 責任。查兩造既不爭執前開房屋及土地預訂買賣契約既經 合法解除，則原告依據前揭規定，請求被告回復原狀，請 求被告連帶返還已付價款706 萬元，及受領（見本院卷第 28、29頁）後自101 年9 月17日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之法定遲延利息，自有理由，應予准許。 （四）又認諾，係指對於訴訟標的之承認者而言，即被告對於原 告依訴之聲明所為關於某法律關係之主張（為訴訟標的之 本體），向法院為承認此項主張之陳述，若僅對於他造主 張之事實而為承認，則屬自認，不得謂之認諾（最高法院 44年台上字第165 號判例參照）。原告主張依據民法第25 9 條第2 款規定、房屋預定買賣契約第14條第1 項第4 款 、土地預定買賣契約書第16條約定，請求被告連帶返還原 告交付之706 萬元價款及自101 年9 月17日起至清償日止 ，按每日利率萬分之五計算之遲延利息，被告固不否認訂 有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書及共同收受 706 萬元之事實，然並未就訴訟標的之本體，向法院為承 認主張之陳述，尚難認係認諾之陳述，而僅係承認原告主 張之上開事實而為自認，併此敘明。 六、綜上所述，原告依據民法第259 條第2 款規定、前開房屋預 定買賣契約書第14條第1 項第4 款，及土地預定買賣契約書 第16條之約定，請求被告連帶給付726 萬元，及其中706 萬 元自101 年9 月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息，為有理由，逾此範圍，即屬無據，當予駁回。 七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定相 當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲 請即失所附麗，併予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述 ，附此敘明。 九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項，判決如主文 。 中 華 民 國 103 年 11 月 28 日 民事第二庭 法 官 沈佳宜 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 11 月 28 日 書記官 官逸嫻