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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　　　104年度簡字第2號 原　　　告　九昱建設股份有限公司 法定代理人　王吳麗燕 訴訟代理人　許献進律師 　　　　　　孫珮瑾律師 　　　　　　郭佩佩律師 複　代理人　鄭藝懷律師 被　　　告　陳超文即四知堂商行 訴訟代理人　黃淑慧 　　　　　　陳宗佑律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年3 月23日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾伍萬伍仟貳佰伍拾伍元，及其中 新臺幣壹佰壹拾陸萬捌仟捌佰零叁元自民國一○二年十二月十三 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾壹萬玖仟元為被告供 擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾伍萬伍仟貳佰伍 拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、因擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。本件原告起訴時，訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼為臺 北市○○區○○○路○ 段○○號之房屋返還予原告，並自民國 102 年11月19日起至102 年12月18日止，按日給付原告新臺 幣（下同）10,000元，並自102 年12月19日起至返還房屋之 日止，按月給付原告320,000 元、㈡被告應給付原告1,168, 803 元及自102 年11月19日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。嗣於103 年10月29日具狀減縮應受判決事項之 聲明為被告應給付原告2,524,803 元，其中1,356,000 元自 本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止、另1,168,803 元自10 2 年11月19日起至清償日止，各按年息百分之五計算之利息 。復於104 年2 月4 日言詞辯論期日變更為被告應給付原告 2,524,803 元，及其中1,168,803 元自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院103 年 度訴字第220 號卷第258 頁背面），核屬擴張或減縮應受判 決事項之聲明，且基礎事實同一，依前揭規定，原告所為， 於法相符，應予准許，先予敘明。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）被告於102 年8 月2 日向原告承租原告所有門牌號碼為臺 北市○○區○○○路○ 段○○號之房屋（下稱系爭房屋）， 雙方訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間 自102 年8 月5 日起至107 年10月20日止。原告將系爭房 屋交付予被告後，被告反應系爭房屋有結構部分毀損，原 告遂派員至現場會勘，詎發現系爭房屋之外牆面遭被告進 行多處開孔，開孔處之牆面業已出現嚴重龜裂，損害系爭 房屋外觀及建物安全，原告即於102 年10月3 日寄發存證 信函予被告，請被告依約改善，然被告均置之不理，原告 復於102 年10月18日寄發存證信函，依系爭租約第4條第5 項但書及第6 條約定，為終止系爭租約之意思表示，並沒 收押租保證金作為懲罰性違約金，且依系爭租約第4條第3 項約定，被告亦應即將系爭房屋回復原狀後交還予原告。 原告再於102 年11月7 日寄發存證信函，請被告於文到10 日內，依相關之系爭租約約定及民法規定辦理回復原狀及 再次終止契約之意思表示，於102 年11月8 日送達被告， 惟被告仍置若罔聞。是系爭租約遲至102 年11月18日即已 終止。 （二）被告至103 年3 月28日始當庭表示返還系爭房屋予原告， 依系爭租約第4 條第3 項約定，自系爭租約終止翌日即10 2 年11月19日起至102 年12月18日止期間（一個月期間， 計30日），按日給付原告10,000元，計300,000 元；自10 2 年12月19日起至被告返還系爭房屋之前一日即103 年3 月27日止期間（計3 月又9 天，即3.3 月），原告本可按 租金五倍請求違約金及損害金，惟原告僅以租金二倍按月 請求，並參考系爭租約第3 條第1 項第2 款約定102 年10 月21日起至104 年10月20日期間之租金為16,000元，被告 應按月給付租金二倍即320,000 元（160,000 元×2 ＝32 0,000 元）予原告，計1,056,000 元（3.3 月×320,000 元＝1,056,000 元），故被告應給付原告合計1,356,000 元之給付遲延損害賠償。又被告於占有系爭房屋期間，未 依約維護系爭房屋之結構、外觀及安全，依系爭租約第5 條第2 項約定及民法第432 條第2 項規定，被告應負責修 復系爭房屋，並負損害賠償責任。依鑑定機關臺北市土木 技師公會及中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合 會（下稱室設裝修公會）之鑑定結果，系爭房屋之修復費 用共計1,837,719 元，其中材料費用479,406 元縱因使用 年限過久，折舊後無任何殘值，惟原告仍可請求1,358,31 3 元之回復原狀費用，原告請求1,168,803 元尚低於扣除 折舊項目後之鑑定金額，故原告請求之回復原狀費用金額 應屬有理。為此提起 本件訴訟。並聲明：被告應給付原告2,524,803 元，其中 1, 168,803元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）被告於簽立系爭租約後，即委由訴外人漾格設計工程有限 公司進場施作裝潢工程，於進行天花板拆除及各樓層廁所 磚牆拆除工程時，赫然發現系爭房屋各樓層樑柱均有若干 程度之毀損，已危及房屋結構安全，且系爭房屋後樓層增 建部份亦屬違建，且原告為構築旋轉式樓梯，亦將系爭房 屋後原後側牆面拆毀，影響結構安全，原告於訂立系爭租 約時未據實告知，亦損及房屋結構安全，因上揭瑕疵均為 系爭房屋交屋前即已存在，為釐清責任，被告乃委請律師 發函告知原告瑕疵情形，並催告原告應負出租人之契約義 務，儘速修補前揭瑕疵，惟原告並未如函文所稱委請專業 結構技師履勘、修復，反責之被告。原告未能證明淡水工 程行確有施作，且施作完成並未出具結構技師認可安全無 虞之證明文書，難謂已盡修復之責。被告迫於無奈，乃再 於102 年10月11日委由律師發函解除系爭租約。 （二）原告違反出租人應交付合於使用、收益狀態租賃物之義務 ，構成解除契約之事由，被告既已於102 年10月11日委由 律師表示解除契約之意思，是系爭租約業已合法解除。被 告既已解除契約在先，且為可歸責於原告之事由，則原告 解除契約即非適法，原告違約金之請求權亦因而失其附麗 ；而依被告原定之營業計劃，本欲於系爭房屋現址經營五 年，故拆除系爭房屋老舊隔間與設備重新裝璜，於租約到 期後再行回復原狀返還原告，該回復原狀之費用係以五年 經營期間為攤提，而今原告不思房屋結構瑕疵在先，反無 端解除契約並要求被告立即回復原狀，使被告前期投入之 成本均付之一炬，方屬損害被告之權利至深。 （三）被告經營餐飲業多年，於業界素負盛譽，故承租系爭房屋 後擬將3 、4 樓牆面改設與2 樓相同之落地窗以增加未來 所開設餐廳之氣氛與美感，並非對系爭房屋為粗惡、拙劣 之改變，與契約之目的並無違背。又被告於102 年8 月初 進場開始裝修，即於外牆開孔準備設置落地窗，原告卻遲 至10月3 日收到被告委由律師寄發之律師函後，始主張被 告違約，顯係以主張被告違約作為規避出租人責任之藉口 。系爭房屋屋齡已50餘年，且由系爭房屋2 樓之原狀，該 面牆面應非承重牆，故該牆面之開孔應不致發生龜裂之情 形，亦不能排除係因房屋老舊而發生之可能性。故原告以 被告違反租約之約定而終止契約所衍生之損害賠償為請求 權基礎並不合法。 （四）又原告於存證信函中本即有自行回復原狀之表示，自可先 行回復原狀後再向被告請求數額，竟刻意怠於行使自己權 利，反向被告要求相當於每月租金二倍之違約金，實為權 利濫用。又原告於102 年11月7 日北中崙郵局第2282號存 證信函主張回復原狀之金額僅204,000 元，原告若急欲就 系爭房屋為使用、收益，自不可能待冗長之訴訟程序終結 方對被告求償，而係以原告費用先行修復，遑論原告尚主 張沒收被告押租保證金480,000 元，足敷其回復原狀之用 而綽綽有餘，詎原告竟不思積極維護權利，反將怠於行使 權利之後果轉嫁予被告，要求被告按月給付相當於每月租 金2 倍之違約金，不啻使原告坐享不當得利；而被告豈可 能為區區204,000 元，致使自己陷於違約，不但不能使用 系爭房屋，反須每月平白支付320,000 元予原告？實係本 件爭議未明，且原告有過在先，在雙方尚未釐清責任前， 何能責令被告即負回復原狀之義務，而因被告未回復原狀 即命被告負違約之責？ （五）原告既稱被告未回復原狀，致無法使用、收益而應給付原 告違約金，則顯然該違約金之性質為預定損害賠償額之違 約金，而原告持有系爭房屋本即閒置，復未能舉證其有何 使用或收益之計劃，則原告並無損失。即使有理由，違約 金亦屬過高，自有酌減之必要。又關於內部裝修工程之修 復項目，於室設裝修公會之鑑定報告書鑑定說明欄中，非 必要修復項目應予扣除；另電源開關箱僅缺外蓋鐵板，自 亦應予扣除。又除被告拆除之部分隔間、牆面重建後應予 粉刷、油漆，其餘原有無粉刷或剝落部分自無責令被告負 擔重新油漆費用之理。另折舊部分，如原告103 年11月28 日陳報狀所載，被告不爭執等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院103 年度訴字第220 號卷第258 頁 背面 ）： （一）被告於102 年8 月2 日向原告承租原告所有門牌號碼為臺 北市○○區○○○路○ 段○○號房屋，兩造並訂有原證1 之 房屋租賃契約，約定租賃期間自102 年8 月5 日起至107 年10月20日止。 （二）被告前以被證2 律師函通知原告於文到5 日內就系爭房屋 之瑕疵回覆具體解決方案；原告以原證2 存證信函通知已 委託專業結構技師修復，並請被告改善外牆上開孔；被告 以被證3 律師函通知原告解除系爭租約；原告以原證3 存 證信函通知被告終止系爭租約，復以原證4 請被告於文到 10日內回復原狀，逾期未回復，即以該函為終止系爭租約 之意思表示，原證4 於102 年11月8 日送達被告。 （三）系爭房屋3 樓及4 樓外牆遭被告進行多處開孔及切割如原 證7 、13照片所示。系爭房屋1 樓至4 樓之內部結構遭被 告拆除如原證8 、13照片所示。 （四）被告已於103年3月28日返還系爭房屋與原告。 四、原告起訴主張被告違約，經請求被告依約改善，被告均置之 不理，故依系爭租約第4 條第5 項但書及第6 條約定，終止 系爭租約，並請求懲罰性違約金，另依系爭租約第4 條第3 項約定，被告應支付回復原狀之必要費用等情，然為被告以 前揭情詞置辯。是以，本件應審究者為：㈠被告解除系爭租 約，是否有理由？㈡原告終止系爭租約，是否合法？㈢原告 請求被告給付遲延之違約金1,356,000 元有無理由？㈣原告 請求被告支付回復原狀之必要費用1,168,803 元，有無理由 ？茲分別敘述如下： （一）被告解除系爭租約不生合法解除之效力。 1.按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租 人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵 ，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂 約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止 契約，民法第423 條、第424 條固定有明文。惟租賃物須 修繕時，依民法第430 條之規定，租賃關係並不當然消滅 ，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕， 而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約， 更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅 （最高法院30年渝上字第345 號判例意旨參照）。另按解 除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定 之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。 租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除 之意思表示使之消滅，最高法院51年台上字第2829號著有 判例。 2.被告辯稱系爭房屋若干樑柱毀損，已危及系爭房屋結構安 全，系爭房屋後側另有增建部分屬違建，且原告為構築旋 轉式樓梯，將系爭房屋原後側牆面拆毀，原告出租系爭房 屋不合於約定使用收益狀態，出租時亦未據實告知，經被 告委請律師發函催告原告儘速修補瑕疵，原告反責之被告 ，被告乃於102 年10月11日委由律師發函解除系爭契約云 云。然查，兩造既已於102 年8 月2 日簽訂系爭租約，揆 諸前揭判例意旨，原不得由被告任意為解除之意思表示使 系爭租約消滅。依系爭租約第4 條第5 項約定，兩造約定 租賃物依現況交付。再觀諸被告雖於102 年9 月27日委請 律師發函表示系爭房屋若干樑柱毀損，已損及房屋結構安 全，且建物後樓梯增建部分亦屬違建，函請被告於文到5 日內就房屋之瑕疵回覆具體解決方案等情，有該律師函附 卷可參（見本院103 年度訴字第220 號卷第241 頁），惟 根本未提及系爭房屋後側牆面拆毀部分，故該部分是否屬 實，是否確係不合於約定使用收益之狀態，自非無疑，又 被告並未於該函中指明系爭房屋欲修繕者為何部分樑柱， 而被告於本件訴訟中所提出之樑柱照片（見本院卷第239 、240 頁），亦經原告否認有不合於約定使用收益之狀態 ，更與原告於102 年10月3 日以台北中崙郵局第1937號存 證信函（見本院卷第13、14頁）回覆時所稱「室內浴廁隔 間內上方樑柱有少許缺陷」不符，故被告催告原告回覆具 體解決方案所指之樑柱為何，顯屬不明，此外，被告復未 提出其他證據舉證以實其說。另依系爭租約第1 條約定之 租賃標的物為系爭房屋全部，縱系爭房屋後樓層增建部分 為違建屬實，然被告亦未舉證證明原告有未交付租賃標的 物之情事，且依系爭租約第4 條第5 項約定，兩造係約定 依現況交付，被告復未舉證證明違建部分係屬即報即拆之 新違建，自難認定原告對此部分租賃物未提供約定使用收 益之狀態。故被告辯稱原告出租系爭房屋不合於約定使用 收益之狀態，出租時未據實告知云云，尚屬無據。又被告 委請律師發函僅係催告原告回覆具體解決方案，並未定相 當期限催告原告修繕，自難認被告已依民法第430 條定相 當期限催告出租人修繕。況原告於接獲被告102 年9 月27 日委請律師所發之函後，即以102 年10月3 日台北中崙郵 局第1937號存證信函告知被告已委託專業結構技師修復該 樑原結構設計強度，有該存證信函附卷可參，原告顯然並 無不為修繕情事。是以，被告既未能舉證證明系爭房屋有 不合於系爭租約約定之使用收益狀態或危及承租人或同居 人之安全或健康之情形，亦未能舉證有定相當期限催告原 告修繕，原告不為修繕，自不得依民法第423 條、第424 條、第430 條規定終止系爭租約。 （二）原告已合法終止系爭租約。 1.依系爭租約第4 條第5 項、第5 條第2 項、第6 條約定： 「…本租賃物內部設備、管道等如有改裝、維修之必要， 概由乙方（即被告）自行處理，但不得損害原有建築物結 構、外觀及安全。…」、「如因乙方或其使用人之故意或 過失致租賃物遭受破壞或毀損者，乙方除應負責修復外， 如甲方（即原告）受有損害，乙方另負損害賠償責任。」 、「乙方如有違反本契約各條項規定之一時，甲方得沒收 第三條第三項之押租保證金作為懲罰性違約金外並得逕行 終止本租約，如甲方另受有損害，乙方仍應負擔損害賠償 責任。」，有系爭租約附卷可稽（見本院卷第10至12頁） 。故依系爭租約第4 條第5 項約定，被告不得損害原有建 築物結構、外觀及安全。 2.原告主張被告於系爭房屋3 樓及4 樓之外牆面進行多處開 孔，開孔牆面已出現龜裂乙情，業據提出系爭房屋照片附 卷可證（見本院卷第65至68、94至96、108、112頁），而 被告亦不爭執系爭房屋3 樓及4 樓外牆遭被告進行多處開 孔及切割如原證7 、13照片所示，堪信原告前開主張為真 實。顯見被告確實有損害系爭房屋外觀之情事。被告雖辯 稱損害外觀，應指導致負面觀瞻之破壞，而非增加美觀及 質感之裝修，且被告於102 年8 月初即開始進行裝修，原 告不能諉為不知牆面開孔乙事，卻事隔一月餘未對被告拆 除牆面表示異議，顯然原告原先亦不認被告拆除牆面為違 約事由云云。然被告並未舉證證明原告於102 年8 月間即 已知悉被告於牆面開孔一事，再者，系爭租約第4 條第5 項已明確約定被告不得損害原有建築物結構、外觀，並於 系爭租約第5 條第2 項明定租賃物遭受破壞或毀損時之損 害賠償責任，堪認被告損害系爭房屋外觀，自屬違反系爭 租約第4 條第5 項。被告前開所辯，尚無足採。是以，依 據系爭租約第6 條約定，原告自有權主張終止系爭租約。 從而，原告主張於102 年10月3 日寄發存證信函予被告， 請被告依約改善，復於102 年10月18日寄發存證信函，依 系爭租約第4 條第5 項但書及第6 條約定，為終止系爭租 約之意思表示，再於102 年11月7 日寄發存證信函，請被 告於文到10日內，依相關之系爭租約約定及民法規定辦理 回復原狀及再次終止契約之意思表示，業據提出前開存證 信函為證，且為被告所不爭執，自屬有據，堪認原告主張 兩造間系爭租約已於102 年11月18日即已終止乙情為可採 。 （三）原告請求被告給付遲延之違約金於686,452 元之範圍內， 為有理由。 1.依系爭租約第4 條第3 項約定：「乙方於租期屆滿或租約 終止時，乙方應即遷讓、回復原狀將租賃物交還甲方，… 如有延遲，每逾一日應支付新台幣壹萬元遲延金予甲方外 ，甲方並得沒收第三條第三項之保證金，若已逾壹個月， 除前述外，甲方另得向乙方請求按照租金五倍之違約金及 損害金。」，有系爭租約附卷可參。系爭租約既經原告於 102 年11月18日合法終止，依據前開約定，被告即應將系 爭房屋回復原狀，遷讓交還原告。又被告係於103 年3 月 28日返還系爭房屋與原告，已如前述。則原告依據前開約 定，請求被告自系爭租約終止翌日即102 年11月19日起至 102 年12月18日止期間（一個月期間，計30日），按日給 付原告10,000元；自102 年12月19日起至被告返還系爭房 屋之前一日即103 年3 月27日止期間（計3 月又9 天）， 依102 年10月21日起至104 年10月20日期間之月租金為16 0,000 元，按租金五倍請求違約金及損害金，即屬有據。 2.被告雖辯稱原告若急欲使用收益系爭房屋，本可先行就外 牆回復原狀，竟怠於行使自己權利，向被告要求相當於每 月租金二倍之違約金，為權利濫用；且該違約金之性質屬 預定損害賠償之違約金，系爭房屋本即閒置，原告復未能 舉證有出租他人或自行使用之計畫，應無受損害之情形云 云。然查，原告係就終止系爭租約後，被告遲延返還系爭 房屋部分，請求被告負遲延責任之損害賠償，此觀原告請 求違約金期間係計算至被告返還系爭房屋之前一日即103 年3 月27日止，即可明之，與原告依據系爭租約第5 條第 2 項約定及民法第432 條第2 項規定，請求被告回復原狀 ，負損害賠償責任部分之請求，二者間之法律主張顯然不 同，況系爭租約既係經兩造合意訂定，且系爭租約第4 條 第3 項約定旨在督促被告應確實遵守契約於租約終止時遷 讓交還租賃物，該約定顯然並未違反違社會一般利益及通 念，故原告依據系爭租約第4 條第3 項約定，請求被告負 給付遲延之違約金，自無權利濫用之情事，更無不當得利 可言。另按日給付違約金者，而非預定一定之總額為給付 ，核其性質係懲罰債務人不於一定時期給付時之約定甚明 ，而為懲罰性違約金（參最高法院92年度台上字第444 號 判決）。系爭租約既約定「每逾一日應支付新台幣壹萬元 」、「若已逾壹個月，除前述外，甲方另得向乙方請求按 照租金五倍之違約金」，則違約金乃係依違約時間長短而 與時俱增，並非預定一定之賠償總額，且依系爭租約第6 條約定，並未排除原告得請求前開違約金以外之其他損害 賠償，應認系爭租約第4 條第3 項約定屬懲罰性違約金性 質，被告辯稱此為損害賠償總額預定性之違約金，自非可 採。 3.又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條定有明文。此規定並不因懲罰性違約金或賠償 額預定性違約金而異。法院依上開規定核減至相當之數額 時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807 號、 79年度台上字第1612號判例意旨參照）。本院審酌原告因 被告遲延返還系爭房屋所受損害，依社會通常之觀念，應 係未能使用或收取租金之損害，且原告依約已得沒收押租 保證金，故應認原告得請求之違約金，以減至租金之1 倍 為相當。從而，原告主張被告應自102 年11月19日起至10 3 年3 月27日按約定租金160,000 元之1 倍計付違約金共 計686,452 元（160,000 ×4 ＋160,000 ×9/31＝686,45 2 ，小數點以下四捨五入），為有理由。 （四）原告請求被告支付回復原狀之必要費用1,168,803 元，為 有理由。 1.又按系爭租約第4 條第3 項前段、第5 項前段、第5 條第 2 項約定：乙方於租期屆滿或租約終止時，乙方應即遷讓 、回復原狀將租賃物交還甲方「…本租賃物內部設備、管 道等如有改裝、維修之必要，概由乙方（按：即被告）自 行處理，但不得損害原有建築物結構、外觀及安全。」、 「如因乙方或其使用人之故意或過失致租賃物遭受破壞或 毀損者，乙方除應負責修復外，如甲方（按：即原告）受 有損害，乙方另負損害賠償責任。」。又「承租人應以善 良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應 保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅 失者，負損害賠償責任。」，民法第432 條第1 項、第2 項前段定有明文。是依據系爭租約前開約定，被告不得損 害系爭房屋結構及外觀，否則應負責修復，且系爭租約終 止時，被告即負有回復原狀交還原告之義務。查兩造間系 爭租約經原告於102 年11月18日合法終止後，被告迄未將 系爭房屋遭損害之結構外觀部分回復至出租前之原狀，為 被告所不爭執，復有卷內照片可稽，則原告請求被告支付 系爭房屋回復原狀所必要之費用，自為法之所許。 2.本件經本院囑託臺北市土木技師公會及室設裝修公會分別 就系爭房屋之外牆、結構及室內裝修部分，鑑定回復至被 告不爭執真正之原證7 、8 、13、14照片所示點交前狀態 所需之修復費用，鑑定結果為外牆部分之修復費用為254, 994 元，室內廁所牆拆除、切割窗戶部分之修復費用為51 4,369 元，室內裝修部分則為1,068,356 元，有臺北市土 木技師公會103 年9 月26日鑑定報告書、室設裝修公會10 3 年9 月15日鑑定報告書在卷可稽。被告雖辯稱於室設裝 修公會之鑑定報告書鑑定說明欄中，非必要修復項目應予 扣除；另電源開關箱僅缺外蓋鐵板，自亦應予扣除；又除 被告拆除之部分隔間、牆面重建後應予粉刷、油漆，其餘 原有無粉刷或剝落部分自無責令被告負擔重新油漆費用之 理云云。惟室設裝修公會鑑定報告書已針對估價單所列之 修復項目於「本會鑑定說明」欄位一一詳列說明，並將所 需修復項目及費用詳列於附件一第4 至7 頁，顯然已審酌 鑑定說明欄中記載無須復原及開關箱僅缺外蓋鐵板部分， 再觀諸附件一第4 至7 頁，所載均係復原工程項下之粉刷 油漆費用，顯然室設裝修公會並未將復原部分以外之粉刷 油漆費用列計，故被告此節辯解，尚無足採。 3.第按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應回復他方損害發生前之原狀；第1 項情形，債權人 得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法 第213 條第1 項、第3 項分別定有明文。而請求以回復原 狀費用以代回復原狀者，應以必要者為限，是如修理材料 以新品換舊品者，自應予以折舊。系爭房屋外牆部分之必 要修復費用為254,994 元，室內廁所牆拆除、切割窗戶部 分之修復費用為514,369 元，室內裝修部分則為1,068,35 6 元，合計共1,837,719 元等情，已如前述。又原告於10 3 年11月28日陳報狀主張工程費用無折舊問題，材料費用 479,406 元列入折舊項目，被告對原告折舊部分之主張並 不爭執（見本院103 年度訴字第220 號卷第237 頁）。是 原告得請求之金額縱將材料費用全數扣除，亦尚有1,358, 313 元（1,837,719 －479,406 ＝1,358,313 ）。從而， 原告請求被告給付回復原狀費用1,168,803 元，於法自屬 有據。 五、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付遲延之違 約金於686,452 元，及回復原狀所必要之費用1,168,803 元 ，合計共1,855,255 元，及其中1,168,803 元自起訴狀繕本 送達之翌日即102 年12月13日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則 無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔 保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失 所附麗，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提證據，經本院 審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁，附此 敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 3 月 31 日 民事第二庭 法 官 沈佳宜 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 3 月 31 日 書記官 官逸嫻