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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第162號 上　訴　人　詹順貴 訴訟代理人　黃英哲律師 　　　　　　林育丞律師 複　代理人　黃淑芳律師 被　上訴人　莊朝棟不動產經紀有限公司 法定代理人　莊朝棟 訴訟代理人　田振慶律師 　　　　　　邱瑞元律師 複　代理人　羅湘蓉律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對本院新店簡易庭民國 104年2月24日103年度店簡字第922號第一審判決提起上訴，本院 於民國年月日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 甲、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。又於第二審為訴之變更或追加 ，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款 情形，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第446條 第1項分有明文。上訴人起訴原以民法第224條、第227條及 類推適用民法第544條規定為請求權基礎，嗣於本院準備程 序追加不動產經紀業管理條例（下稱不動產經管條例）第26 條第2項規定為請求權基礎，因原訴與追加之訴均係以被上 訴人就房屋漏水瑕疵未盡調查及據實說明義務為請求原因事 實，堪認請求基礎事實同一，被上訴人雖不同意，然依上揭 規定，仍應准許。 乙、上訴人起訴主張：上訴人委託被上訴人居間買受訴外人李淑 娟所有之新北市新店區花園183、183-1地號土地及其上建物 門牌號碼:新北市○○區○○○路○段○○○○號房屋(下稱系爭 房屋），於民國100年7月11日與被上訴人訂立不動產買賣要 約書(下稱系爭要約書），並交付斡旋金新臺幣（下同）10 萬元。惟上訴人之受僱人即所屬不動產經紀人莊朝棟（原名 ：莊義豐），僅依李淑娟所書立現況無滲漏水之不實房地產 標的現況說明書（下稱系爭現況說明書），而未盡善良管理 人注意義務調查系爭房屋有因滲漏水所致主臥室與浴室間門 檻下木質牆面外觀表面斑駁、多處牆面底部水漬、油漆脫落 、滲水及壁癌之瑕疵，此依莊朝棟之不動產經紀人專業仲介 銷售經驗即可察知滲漏水瑕疵，竟於2次帶看屋時均未告知 上訴人，而違反民法第567條、不動產經管條例第24條之2第 3款、第4款規定，致上訴人誤於同年月29日與李淑娟訂立價 金新臺幣（下同）1,015萬元不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），並於當日交付金額90萬元支票1紙，連同上揭 斡旋金，合計100萬元簽約款，惟翌日進屋始發現有前開嚴 重滲漏水瑕疵，遂以此為由，於100年8月23日向李淑娟解除 系爭買賣契約，並向本院對之提起請求返還上述簽約款訴訟 即本院100年度訴字第3688號事件，嗣於訴訟中以李淑娟返 還6 25,000元為和解內容而成立訴訟上和解，惟上訴人仍受 有部分簽約款375,000元遭沒收之損害，此與被上訴人未盡 調查、告知義務之不完全給付行為，有相當因果關係，爰類 推適用民法544條、第227條、不動產經管條例第26條第2項 規定，請求被上訴人賠償簽約款375,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起算按法定利率計算之遲延利息。 丙、被上訴人則以：系爭房屋牆面水漬、油漆剝落成因，係屋齡 逾40年餘且地處新店花園新城社區之山區氣候潮濕，並非滲 漏水所致，而浴室門檻下方之木質牆面，係上訴人於締約後 因腳踢凹陷所摳除，此非被上訴人外觀一望可知之通常查證 方法所得察知，故無未善盡善良管理人注意程度之調查告知 義務之違反。而被上訴人仲介業務內容，依不動產經管條例 第4條第5項規定，僅負責居間或媒合買賣雙方締約，並不具 房屋滲漏水狀況之專業檢測能力，被上訴人之受僱人莊朝棟 已偕上訴人及其妻察看系爭房屋現況3、4次以上，就上訴人 所指疑似滲漏水之處，未曾加以蔽飾，是上訴人已知悉該油 漆剝落現況，故莊朝棟已履行民法第567條第2項義務，而無 不動產經管條例第26條第2項規定之行為。被上訴人帶看系 爭房屋時間為100年7月5、9日，距上訴人締結買賣契約100 年7月29日已近1個月，其有相當期間斟酌屋況而決定是否購 屋，其於締結系爭買賣契約前未曾提出疑有滲漏水情事，卻 於訂約後故為爭執，以上訴人為一法律從業專業人員而言， 實不符常理。餐廳牆壁雖有油漆剝落，然此除為上訴人看屋 時即知悉外，李淑娟所填載之系爭現況說明書第9項即明載9 9年2月間曾就餐廳窗進行修繕，故被上訴人亦無未盡調查告 知義務。末上訴人未能收回全數簽約款之損害，係自知無法 證明系爭房屋確有滲漏水，有所理虧而逕行與李淑娟和解所 致，與被上訴人行為無相當因果關係等語置辯。 丁、原審為上訴人敗訴判決，其不服提起上訴，而聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人375,000元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被 上訴人答辯聲明：上訴駁回。 戊、本院判斷： 壹、被上訴人之受僱人即莊朝棟偕上訴人及其妻帶看系爭房屋至 少兩次以上；系爭房屋及其坐落基地之所有權人李淑娟於系 爭現況說明書項次8：「現況是否有滲漏水情形」勾選否， 於項次9：「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」勾 選是；兩造於100年7月11日就系爭房屋及其坐落基地訂立系 爭要約書，上訴人支付10萬元作為斡旋及價格條件確認之憑 據，其與李淑娟於同年月29日訂立買賣契約，當日交付金額 90萬元支票1紙，連同上開斡旋金合計100萬元作為簽約款； 上訴人嗣以系爭房屋有滲漏水、壁癌之重大瑕疵為由解除及 撤銷系爭買賣契約，惟李淑娟亦以上訴人未按期支付第2期 款而解除並沒收上開100萬元，經上訴人訴請返還100萬元， 渠等於該訴訟即本院100年度訴字第3688號事件成立訴訟上 和解，和解內容為李淑娟返還上訴人62萬5,000元；系爭房 屋主臥房連接浴室門檻有木屑脫落、牆壁有壁癌、餐廳牆壁 有油漆剝落、大門入口處（外玄關）上方天花板有裂痕、油 漆剝落；原審卷第53頁上方照片、本院100年度聲字第526號 卷附第1頁左下角照片、第2頁左下角照片、第3頁右下角照 片、第4頁右上角照片白色區塊，係上訴人以腳踢後自行摳 除；被上訴人就本件並未向上訴人收取仲介費，上開各情， 有土地及建物登記謄本暨異動索引、系爭要約書、系爭買賣 契約、支票、上訴人寄發解除及撤銷系爭買賣契約之存證信 函及收件回執、李淑娟解除並沒收100萬元存證信函、和解 筆錄、現場照片、勘驗筆錄存卷為證（原審卷第17-41、47- 63、128頁），且經本院依職權調取本院100年度聲字第526 號保全證據卷、本院100年度訴字第3688號卷核閱屬實，復 經兩造自陳在卷（本院卷第100頁背面、第101頁背面），應 信為真實。 貳、上訴人主張：莊朝棟就系爭房屋滲漏水瑕疵未盡調查及告知 義務，且李淑娟所填系爭現況說明書係屬不實，故被上訴人 違反民法第567條、不動產經管條例第24條之2規定；簽約款 差額37萬5,000元與被上訴人不完全給付行為間有相當因果 關係，則為被告所否認，並以上詞置辯，是本件所應審究者 為：一、上訴人於訂立系爭買賣契約前，是否不知浴室門檻 木屑脫落、牆壁壁癌、餐廳牆壁油漆剝落、大門入口處上方 天花板裂痕、油漆剝落現狀；被上訴人就此有無告知或調查 義務之違反。二、上開現象是否為現況之滲漏水所致；系爭 現況說明書有無不實；被上訴人之受僱人有無因該不實說明 書而有調查、告知義務之違反。三、被上訴人是否有不動產 經管條例第24條之2第3款、第4款所定之行為。四、上訴人 未能收回全數簽約款與被上訴人義務違反行為間有無相當因 果關係，爰分敘如下。 參、上訴人主張：被上訴人未帶看牆壁壁癌及大門入口處上方天 花板裂痕及油漆剝落、餐廳牆壁油漆剝落處，故伊不知系爭 房屋有上述瑕疵云云，然查： 一、上訴人本人於原審自陳：被上訴人兩次帶看，原證8第1頁及 第2頁（按：即本院卷第53-54頁）浴室門檻、主臥室牆面、 餐廳牆壁之瑕疵情形在2次帶看時都還未出現，是締結買賣 契約後，出賣人交付鑰匙給我們，假日再去看時腳踢到浴室 腳踏板，發現它整個凹陷進去等語（見原審卷第138頁背面 ），衡前述上訴人既能就浴室木質門檻、主臥室牆面下方及 底部、餐廳牆壁下方插座等於一般看屋時需特意檢視之屋體 下方、牆壁、角落細微處，清楚識知各該處於2次看屋時尚 未出現其所主張之前開現象，而係於締約後始行發生一節， 可認上訴人2次看屋係審慎檢視屋況，則其就屋內細微處於 締約前後之外觀，尚為仔細檢勘而知悉其不同時期之變化， 則就本院100年度聲字第526號勘驗筆錄所載：右側高20公分 、長13公分，左側高20公分、長35公分牆壁壁癌及本院100 年度聲字第526號卷附第4頁左下方照片所示大門入口天花板 油漆脫落及表面裂痕之肉眼明顯可見之外觀現況，實無從推 為不知，是上訴人主張：被上訴人未帶看油漆剝落處，伊不 知有此瑕疵云云，尚難遽採。 二、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567條定 有明文。次按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委 由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽 章：...五、不動產說明書。經紀人員在執行業務過程中， 應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。不動產經 管條例第22條第1項第5款、第23條第1項分有明文。 ㈠、1.上訴人雖主張：被上訴人未調查及告知浴室木質門檻之瑕 疵云云，然其自陳：該部分內部結構潮濕腐蝕，伊於締約 後，因腳踢到凹陷予以挖除木屑後始知悉該瑕疵等語（本 院卷第101頁背面），而中古屋仲介業者所負調查義務， 僅以參酌出賣人所出具現況說明書之記載，並依建物外觀 肉眼目視檢查依通常查證方法或程序所能察知者為限，並 不負須破壞屋體原始裝潢結構始得知悉之瑕疵之調查義務 ，此部分既係上訴人於訂立系爭買賣契約後，因腳踢凹自 行挖除破壞表面結構後始知悉其內部情形，則被上訴人原 無從憑其外觀以肉眼目視查知此情，既無從知悉，則不符 民法第567條第1項居間人僅就其所知者為限，負據實報告 義務之要件，亦不在該條第2項所定調查義務範圍內，即 難認被上訴人此部分有何調查或告知義務之違反；次衡酌 上訴人與李淑君所定買賣契約第9條（房屋移交）第3項規 定：「買賣不動產房屋部份，其室內門窗廚廁...等定著 物及如在移交前增築部分，乙方自本約成立日起均不得任 意取卸破壞，依原狀移交與甲方」（原審卷第50頁），可 知渠等約定以系爭房屋之「原狀」為點交，而係現狀買賣 ，被上訴人不動產說明書所附之產權調查表及建物登記謄 本所示系爭房屋建築完成日為60年2月6日（原審卷第45、 38頁），距上訴人100年7月看屋、締結買賣契約，已係屋 齡達40年之鋼筋混凝土造老屋，又位處新店山坡地，且浴 室極易因使用者盥洗之經常性水氣瀰漫與地面水流漫溢乃 較為潮濕，參以木質構材本極易因氣候、環境潮濕而腐朽 ，則浴室木質門檻因屋齡老舊、水氣潮濕而內部腐蝕，本 係其「原狀」，此本為上訴人所得預見而知悉，是被上訴 人就此即無何調查或告知義務違反可言。 2.上訴人另主張：被上訴人於原審並未提出其所負調查義務 範圍僅以通常查證方法為限之抗辯，惟原審遽以此為由， 認定被上訴人無何義務之違反，有悖辯論主義云云，惟辯 論主義之範圍僅及於為判決基礎之事實與其所憑證據，而 未含法律之解釋與適用，而居間人依民法第567條所定報 告義務及調查義務之內涵、範圍及界限為何，是否以通常 查證方法為已足，核屬法院對該條規定關於居間人義務範 圍界定之法律解釋適用之範疇，本與辯論主義無涉，況被 上訴人已於原審以書狀抗辯：其未違反經紀人員相關注意 義務，並無違反仲介人員應盡說明義務等語（見原審卷第 124、126頁），是上訴人前揭抗辯，容有誤認，而無足採 。 ㈡、依本院100年度聲字第526號勘驗筆錄所載：餐廳牆壁有油漆 剝落現象，惟被上訴人所提出予上訴人之系爭現況說明書項 次9：「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」一欄， 係勾選是，且於備註說明欄記載餐廳於99年2月曾因滲漏進 行修繕（原審卷第63頁），該說明書既有上述明確記載，應 認此已為上訴人所知悉，是被上訴人此部分即無何告知義務 之違反；況看屋者於通常情形見有前開屋況異常情形之記載 ，當會特意檢視該部分範圍之現狀，遑論上訴人係就屋內細 微處締約前後之外觀，尚為仔細勘視而知悉其不同時間變化 之審慎購屋者，前已敘及，豈會率予忽略系爭現況說明書上 開特別記載而未特意檢視該部分現況，是上訴人主張：伊不 知該部分之油漆剝落，被上訴人違反告知義務云云，並不足 採。 肆、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照） 。 上訴人主張：油漆剝落、壁癌成因係滲漏水，此為被上訴人 依其仲介房屋買賣經驗所得查悉，竟未告知上情，且持不實 系爭現況說明書為說明，違反調查、告知義務云云，並引李 淑娟在本院100年度聲字第526號保全證據勘驗程序之陳述及 照片為據，惟查： 一、㈠上訴人於本院100年度聲字第526號保全證據程序聲請勘驗 系爭房屋滲漏水、油漆脫落、壁癌情況，惟經本院法官現 場勘驗後，勘驗結果僅有記載門檻木屑脫落、牆壁壁癌、 餐廳牆壁油漆剝落、大門入口處天花板裂痕、油漆剝落， 並無記載現場有滲漏水之現象，有該號卷附勘驗筆錄可徵 ，即難認系爭房屋現況有滲漏水，且前述各該狀態成因係 滲漏水所致。至上訴人所提原證8照片（原審卷第53-55頁 ）及本院100年度聲字第526號卷附照片，僅得證牆面白色 油漆塗層有鼓起、斑駁、脫落現象，然尚不足證其為屋體 滲漏水所致；況油漆剝落或壁癌成因有多端，房屋老舊、 年久失修致斑駁有之，或有因屋體滲漏水所形成，亦有因 環境潮濕所致，非房屋油漆一有上述現象，即得率認係屋 體滲漏水所致，且參以系爭房屋為屋齡達40年之鋼筋混凝 土造老屋，又位處新店山坡地，較為潮濕，前已敘及，即 無法排除上述壁癌與天花板油漆剝落係因經年環境潮濕或 係屋體老舊長年失修所致。 ㈡至上訴人提出交通部中央氣象局臺灣全島各地相對濕度統 計表、新店區公所104年10月新店地區災害防救計畫，主 張該計畫所載新店濕度80%，並未較臺灣地區各處平均濕 度明顯偏高，而未特別潮濕云云，然查，上開統計表之統 計期間為70年至99年，然前述防救計畫係104年度，且未 記載其濕度80%之統計年度（本院卷第212、215頁），則 兩者統計年度難認同一，自無從予以比較，而認上訴人主 張之上情為真。 ㈢李淑娟固於上開勘驗程序陳述：餐廳牆壁油漆剝落係樓上 漏水，漏水已經修復，大門入口處上方天花板係樓上漏水 之現象，不是系爭房屋的問題等語（本院100年度聲字第 526號卷100年9月13日勘驗筆錄），惟前開壁癌與油漆剝 落之成因尚須專業人士視壁面油漆塗層外觀結構表現之症 狀與結晶體型態之種類，判定其成因究係結構體滲漏水抑 或環境潮濕，且屋體結構有無滲漏水尚須經具防水專業知 識經驗者，以精密檢驗儀器檢測屋體混凝土裡含水率變化 後，分析其檢驗數據始得認定，自難僅以系爭房屋所有權 人李淑娟上開陳述，在欠缺其他證據以徵其實之情形下， 遽認為油漆脫落、壁癌係樓上房屋結構體滲漏水所致；再 以上訴人就原證8及本院100年度聲字第526號卷附照片所 示門檻木屑脫落、壁癌、油漆剝落、天花板裂痕成因，原 聲請鑑定，因認鑑定費用偏高而撤回其聲請，此有上訴人 陳報暨證據聲請調查狀、陳報狀存卷為徵（本院卷第104 、171頁），嗣未曾再提出其他證據證明上述情況為滲漏 水所致，上訴人既未舉證，即難認此情為真，是其主張被 上訴人未以善良管理人注意義務程度，就滲漏水情形，盡 調查能事，並據以告知上訴人，而違反調查及告知義務云 云，即失其據，無足信採。 二、上訴人既未舉證系爭房屋於李淑娟99年7月27日填載系爭現 況說明書時，乃至於兩造於100年7月11日訂立不動產買賣要 約書迄兩造於同年月29日訂立買賣契約時之該段期間有滲漏 水，即難認系爭房屋「現況」有滲漏水之瑕疵，是系爭標的 現況說明書項次8「現況是否有滲漏水情形」一欄勾選否之 記載，並無不實，上訴人稱：系爭標的現況說明書為不實， 故被上訴人違反告知義務云云，實無可憑。 伍、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。受任人因 處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對 於委任人應負賠償之責。民法第227條、第544條定有明文。 次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意， 得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：...三、提供 買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或 承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。經紀業因經紀人 員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者 ，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。100年12月30日 增訂之不動產經管條例第24條之2第3款、第4款、第26條之2 第2項亦有明定。 系爭房屋現況並無滲漏水，被上訴人即無滲漏水調查及告知 義務之違反，而無不完全給付之債務不履行，亦無何可歸責 事由，前已詳敘，是被上訴人即無庸依民法第227條或上訴 人所主張之類推適用民法第544條、不動產經管條例第26條 之2第2項規定，負損害賠償責任。至上訴人主張被上訴人違 反不動產經管條例第24條之2第3款、第4款規定云云，惟該 條規定係於100年12月30日經總統公布增訂，行政院於101年 6月27日以院臺建字第1010135254號令發布該條自101年8月1 日起施行，而兩造不動產買賣要約書訂立日期為100年7月11 日（原審卷第47頁），自無從適用在後之新增訂不動產經管 條例第24條之2第3款、第4款規定，是上訴人主張被上訴人 有該條兩款所定義務違反行為云云，亦無足採。 陸、綜上，被上訴人並無何調查或告知義務之違反，其對上訴人 即不負賠償簽約款差額之責任，是上訴人類推適用民法544 條、第227條規定及依不動產經管條例第26條之2第2項規定 ，請求被上訴人給付375,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，不應准許。原審 為上訴人敗訴判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當， 求為廢棄，係無理由，應予駁回。 己、因本院已認定被上訴人無調查或告知義務違反之行為，而不 負損害賠償責任，是前開關於被上訴人義務違反行為與上訴 人簽約款差額損害間有無相當因果關係一節，即無須再予審 究，故未就此為論敘。至兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證 據，經核不影響本判決結果，爰不逐一指駁，附予指明。 庚、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項 、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 3 月 28 日 民事第八庭審判長法 官 鄭佾瑩 法 官 徐淑芬 法 官 陳琪媛 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 107 年 3 月 28 日 書記官 蔡明潔