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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第417號 上　訴　人　周宗逸 訴訟代理人　劉衡慶律師 　　　　　　陳宏銘律師 被　上訴人　北大房屋仲介有限公司 法定代理人　陳秝芳 訴訟代理人　趙春美 上列當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國104 年8 月4 日本院新店簡易庭104 年度店簡字第301 號第一審判決提起上訴 ，本院於104 年11月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國103 年8 月31日簽立 委託銷售契約書（下稱系爭契約），上訴人以總價新臺幣（ 下同）6,380,000 元，委託被上訴人於103 年8 月31日至同 年11月30日期間，代為銷售上訴人所有坐落於新北市○○區 ○○路○○○ 巷○○號4 樓之房屋及基地應有部分（下稱系爭不 動產），並約定買賣成立時，被上訴人得向上訴人收取成交 價4%之服務報酬（下稱系爭服務費），上訴人於同年10月13 日變更售價為5,600,000 元（下稱第一次變更售價），復於 同年11月15日變更售價為5,300,000 元（下稱第二次變更售 價）。嗣被上訴人於103 年11月17日，發現有符合上訴人委 託銷售條件之買方，並經上訴人於同年11月19日與訴外人即 買受人陳豪簽立買賣契約（下稱系爭不動產買賣契約）。詎 上訴人遲不給付系爭服務費，被上訴人爰依系爭契約第5 條 第1 項請求上訴人給付系爭服務費212,000 元等語。並聲明 ：上訴人應給付被上訴人212,000 元，及自民事起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、上訴人則以：上訴人雖同意於103 年10月13日變更售價為5, 600,000 元，復於103 年11月15日同意變更售價為5,300,00 0 元，然上訴人與訴外人即被上訴人之仲介雷伯鈞簽立第一 、二次變更售價之同意書時，上訴人均清楚表示以實拿上開 售價金額之意思為條件，始願意成交，故雷伯鈞於第一次變 更售價之同意書內載明「以上金額包含服務費4%」，而未於 第二次變更售價之同意書對服務費為特別約定，應認為該委 託價格為賣方即上訴人應實拿價格，始符當事人真意。且上 訴人於103 年11月19日，於訴外人即本件地政士李致政撥款 前，即時發現撥款金額與被上訴人約定不一致，再次表示與 被上訴人當初約定係實拿5,300,000 元才賣，李致政與被上 訴人之店長確認後，便劃掉安信建築經理（股）公司專戶金 及利息結算明細表（下稱系爭明細表）仲介服務費欄，並將 原扣除服務費之交付本人金額5,085,002 元，改為撥付本人 不扣除服務費之金額5,297,002 元，而李致政為住商不動產 總部特約地政士，實質上具有代被上訴人表意功能，顯見上 訴人無需給付系爭服務費。又賣得價金5,300,000 元在扣除 系爭服務費後，不足夠上訴人所能實拿之5,300,000 元，準 此，應認被上訴人尚未完成系爭契約仲介義務，上訴人無從 請求系爭服務費。又原判決未查本件履約保證契約及履約保 證專戶價金撥付過程，認定上訴人須於履約保證專戶之買賣 價金撥付後，另行給付被上訴人系爭服務費，為增加上訴人 契約所無義務，顯曲解契約明文規定云云資為抗辯。 三、原審判決被上訴人勝訴，命上訴人應給付被上訴人212,000 元及自104 年4 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息，並依職權為假執行及上訴人預供擔保後得免為假執行之 宣告，上訴人提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人於 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人為答辯聲明： 上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（參本件卷第63頁反面） ㈠、兩造於103 年8 月31日簽立系爭契約（原審卷第4 頁至第5 頁），上訴人初以總價6,380,000 元之價格，委託被上訴人 於103 年8 月31日至同年11月30日期間，代為銷售系爭不動 產。 ㈡、兩造於同年10月13日協議變更售價為5,600,000 元（參原審 卷第27頁），復於同年11月15日協議變更售價為5,300,000 元（參原審卷第6 頁）。 ㈢、經被上訴人仲介，上訴人於同年11月19日與陳豪簽立系爭不 動產買賣契約（參原審卷第7 頁至第10頁），系爭不動產買 賣價金為5,300,000 元。 五、本件經本院與兩造整理並協議簡化爭點（參本件卷第63頁反 面）： ㈠、被上訴人得否按系爭契約第5 條第1 項請求按實際成交價百 分之4 計算之服務費212,000 元，兩造爭執在於：兩造間有 無約定上訴人要實拿5,300,000 元系爭不動產買賣價金？第 二次變更售價時未註記服務費約定，是否表示兩造未為約定 服務費？於系爭明細表（參原審卷第60頁）中撥款明細表仲 介服務費212,000 元經畫叉，是否表示兩造確認本件上訴人 毋庸給付被上訴人系爭服務費？ 六、茲就爭點分別論述如下： ㈠、系爭契約第5 條第1 項約定：「買賣成交者，受託人得向委 託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四（最高 不得超過中央主管機關之規定），數額空白未記載者，受託 人不得向委託人收取服務報酬。」（參原審卷第4 頁反面） 。又第一次變更售價時，將委託銷售底價變更為5,600,000 元，並於其他變更內容註記「以上金額包含4%服務費」，再 於第二次變更售價時，變更售價為5,300,000 元，並於其他 變更內容註明「買賣雙方各付各稅」等情，有委託銷售契約 內容變更同意書兩紙附卷可查（參原審卷第27頁、第6 頁） 。參酌證人雷伯鈞即被上訴人仲介人員證稱：103 年10月13 日、103 年11月15日銷售契約內容變更同意書均是伊處理， 上訴人於第二次變更售價時未記載以上金額包含服務費4%， 係因承接履行上一契約文件而來，所以才沒有記載要收4%服 務費，且伊有說5,300,000 元包含4%服務費，上訴人未說要 實拿5,300,000 元，伊也沒跟上訴人說不收取服務費等語（ 參原審卷第38頁反面）。則系爭契約既有載明被上訴人得向 上訴人收取系爭服務費，於第一、二次變更售價時，均未註 明刪除或變更系爭服務費之約定。且觀之第一、二次變更售 價時之委託銷售契約內容變更同意書記載方式，係為變更系 爭契約內約款所設計，而就變更內容應為明示記載，自不能 認為未記載即等同刪除，是第二次變更售價時雖未如第一次 變更售價時註記「以上金額包含4%服務費」，亦不能解釋為 兩造已有刪除系爭服務費之約定。上訴人答辯未於第二次變 更時對服務報酬為特別約定，係委託價格為上訴人應實拿價 格云云，並不可採。 ㈡、上訴人於103 年11月19日就系爭不動產與陳豪簽訂系爭不動 產買賣契約，買賣價金為5,300,000 元，依系爭不動產買賣 契約第15條約定「本約簽定之同時，買賣雙方同意自履保專 戶中，給付各自依約應負擔之仲介經紀服務費用。」，地政 士李致政原依系爭不動產契約約定，將買賣價金5,300,000 元扣除結清利息182 元、買賣雙方履約保證費費用各1,590 元及系爭服務費後，欲將餘款5,085,002 元撥給上訴人，經 上訴人反應後，改為撥付不扣除系爭服務費之金額5,297,00 2 元予上訴人等情，有系爭不動產買賣契約、系爭明細表在 卷可查（參原審卷第28頁、第7 頁至第10頁）。對照證人李 致政證述：「（【提示被證3 即系爭明細表】是否知仲介服 務費劃掉原因？）辦理交屋時，上訴人稱不付仲介費，我說 服務費委由被上訴人與上訴人處理，就請履約保證公司把服 務費退還給賣方，請他們自行處理等語（參原審卷第39頁） ，則系爭明細表中仲介服務費212,000 元經畫叉，並由上訴 人先行領回，也不能表示兩造已合意無庸給付系爭服務費。 再者，系爭不動產買賣契約第2 條第2 項記載「買賣雙方同 意完全委由住商總部特約地政士李致政辦理…」等情（參本 件卷第54頁），無從據此認為被上訴人有以李致政為其代理 人之意思，上訴人以李致政實質上即有代被上訴人表意功能 云云置辯，即無可取。此外，系爭契約第5 條第2 項後段記 載：「買賣案件辦理價金履約保證者，委託人應付之服務報 酬，得依前述約定由保證專戶支付」（參原審卷第4 頁反面 ），並未限制被上訴人僅得由保證專戶受領系爭服務費，況 履約保證為買賣雙方與保證機構所為約定，無從拘束被上訴 人，上訴人辯稱以買賣價金履約保證申請書及安信建築經理 （股）公司房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單所示（ 參本件卷第49頁至53頁、第59頁），伊無庸再負擔服務報酬 云云，亦無可信。 ㈢、綜上，被上訴人依系爭契約第5 條第1 項，請求上訴人給付 系爭服務費，洵屬有據，則被上訴人聲明上訴人應給付伊21 2,000 元，及自本件民事起訴狀繕本送達翌日即104 年4 月 1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。原審 判決被上訴人勝訴，核無違誤，上訴人指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 11 月 27 日 民事第五庭審判長法 官 姜悌文 法 官 李陸華 法 官 藍家偉 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 11 月 27 日 書記官 楊振宗