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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1193號 原　　　告　李昭儀 訴訟代理人　吳佩真律師 　　　　　　吳怡德律師 被　　　告　黃喬麟 　　　　　　億昕開發實業有限公司 法定代理人　黃萬得 共　　　同 訴訟代理人　湯基蘭 　　　　　　張國權律師 被　　　告　中信房屋仲介股份有限公司 法定代理人　鄭余正全 訴訟代理人　白宗益 　　　　　　鍾運凱 複　代理人　洪堯漢 被　　　告　藍明傳即正大地政士事務所 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國104年11月19 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查 ，本件原告起訴時，當事人僅列原告李昭儀及被告黃喬麟、 億昕開發實業有限公司、中信房屋仲介股份有限公司，原聲 明為：（一）被告億昕開發實業股份有限公司應給付原告新 臺幣（下同）4,312,500元，及自本起訴狀繕本送達翌日起 ，按年息5%計算之利息。（二）被告黃喬麟及被告億昕開發 實業股份有限公司應連帶給付原告4,312,500元，及自本起 訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。（三）被告中 信房屋仲介股份有限公司應給付原告4,312,500元，及自本 起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。嗣於民國10 4年10月2日具狀追加藍明傳即正大地政士事務所為被告。再 於104年11月16日具狀更正訴之聲明為：（一）被告億昕開 發實業股份有限公司應給付原告4,312,500元，及自起訴狀 繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。（二）被告黃喬麟 及被告億昕開發實業股份有限公司應連帶給付原告4,312,50 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。 （三）被告藍明傳即正大地政士事務所應給付原告4,312,50 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。 （四）被告中信房屋仲介股份有限公司及被告黃喬麟應連帶 給付原告4,312,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年 息5%計算之利息。被告黃喬麟、億昕開發實業有限公司雖均 不同意為追加，然原告所為，係基於同一基礎事實追加被告 並擴張訴之聲明，依前揭規定，自應准許，合先敘明。 貳、實體方面 一、原告主張： ㈠原告母親即訴外人蔡妙珍於100年11月初，透過中信房屋仲 介股份有限公司延吉加盟店毅新開發有限公司（負責人與被 告億昕開發實業有限公司相同，下稱毅新公司）居間仲介， 於同年11月12日以30,100,000元向訴外人田何愚購得門牌號 碼為臺北市○○區○○○路○○巷○○號3樓之房屋及坐落基地 即臺北市○○區○○○○段○○○○號（下合稱系爭不動產） ，由毅新公司當時之經理即被告黃喬麟承辦，被告中信房屋 仲介股份有限公司（下稱中信房屋）加盟總部特約地政士即 被告藍明傳代為辦理過戶事宜，於同年12月8日辦妥系爭不 動產所有權移轉登記並登記於原告名下。嗣蔡妙珍於102年2 月28日代原告委託被告中信房屋加盟店億昕開發實業有限公 司（下稱億昕公司）居間仲介出售系爭不動產並簽立一般委 託銷售契約書，同年3月1日簽立委託銷售/出租契約內容變 更同意書，將委託價格調降為33,050,000元，雙方於同年3 月25日簽立專任委託銷售契約書。被告黃喬麟明知原告有將 系爭不動產出租予訴外人潘苑蜻一事，卻於蔡妙珍及原告父 親即訴外人李國貞多次於委託前及簽約前後詢問「出售系爭 不動產有無遭課徵奢侈稅（即「特種貨物及勞務稅條例」規 定稅種之泛稱）之可能？」時，給予否定之回覆，原告因而 於102年3月29日以34,500,000元將系爭不動產出售予訴外人 王必勝，雙方亦委任被告藍明傳辦理簽訂不動產買賣契約書 （簽約日期為102年3月29日，下稱系爭買賣契約書）、產權 移轉登記、抵押權塗銷及設定、貸款申報及償還等事宜，原 告並支付居間仲介費用1,207,500元。詎系爭不動產出售後 ，原告即接獲財政部臺北國稅局103年2月27日財北國稅中南 營業二字第1030850431號函表示原告涉嫌違反特種貨物及勞 務稅條例逃漏稅捐，原告始知出售系爭不動產依法應申報奢 侈稅，原告又於103年3月25日接獲特種貨物及勞務稅（違章 ）補徵核定通知書，以原告涉嫌違反特種貨務及勞務稅條例 逃漏稅捐為由，核定應補繳奢侈稅款3,450,000元，原告為 免遭核處高額罰鍰，於103年4月23日補繳上開稅款，嗣經該 局以103年6月25日第Z0000000000000號裁處書處罰鍰862,50 0元，原告亦於103年7月22日納訖。被告明知原告持有系爭 不動產期間為2年以內，且持有期間出租予他人，與特種貨 物及勞務稅條例規定例外免課奢侈稅之情形不符，卻為圖高 額居間報酬，對原告、蔡妙珍及李國貞告以不實資訊，致原 告誤信而出售系爭不動產，受有上開稅款及罰鍰共計4,312, 500元之損害（計算式：3,450,000＋862,500=4,312,500） 。為此，爰依不動產經紀業管理條例第26條、民法第184條 第1項、第188條第1項及第277條之規定，提起本件訴訟。 ㈡聲明： 1.被告億昕開發實業股份有限公司應給付原告4,312,500元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。 2.被告黃喬麟及被告億昕開發實業股份有限公司應連帶給付 原告4,312,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息 5%計算之利息。 3.被告藍明傳即正大地政士事務所應給付原告4,312,500元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。 4.被告中信房屋仲介股份有限公司及被告黃喬麟應連帶給付 原告4,312,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息 5%計算之利息。 5.前4項被告中任1人為給付，他項被告於該給付範圍內同免 其責任。 6.原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告黃喬麟及億昕開發實業有限公司均辯稱：被告億昕公司 於專任委託出租契約書之授權期間內並未協助原告覓得潘苑 蜻承租，亦從未知悉或接觸承租人潘苑蜻，被告億昕公司於 受委託銷售時蔡妙珍僅告知有將系爭不動產出租予他人、原 告申報綜合所得稅時未申報有租金收入，並未告知其餘租賃 細節。又原告與被告億昕公司於102年2月28日簽署之一般委 託銷售契約書第1條第4款即約明：「如甲方（即原告）持有 本不動產之期間（自所有權登記於甲方名下起算至訂定不動 產買賣契約之日止）在二年以內者，除有『特種貨物及勞務 稅條例』第五條各款規定之情形外，甲方應於訂定不動產買 賣契約之次日起三十日內，自行依法繳納特種貨物及勞務稅 。如有未申報或申報不實之情形，概與乙方（被告億昕公司 ）無涉。」，蔡妙珍於簽署一般銷售委託書時，曾數度詢問 此時出售系爭不動產是否有奢侈稅問題，並告知被告黃喬麟 系爭不動產有出租之情形，被告黃喬麟明確告知蔡妙珍，本 件自原告取得系爭房地產權之日起算至欲再締結買賣契約之 日止未超過2年，基本上即有奢侈稅，且不論原告名下是否 僅有此戶不動產，因蔡妙珍提及系爭不動產已有出租他人情 事，不符合例外免除奢侈稅之規定。蔡妙珍又試探性詢問被 告黃喬麟，提及蔡妙珍以原告名義出租，惟就該租金收入未 報稅，國稅局應該查不到系爭不動產有出租吧等語，被告黃 喬麟聽聞後回應不能確定，惟蔡妙珍既提及系爭不動產非自 用而係有出租，如為事實，依法原告應有奢侈稅。嗣原告仍 與被告億昕公司於102年3月25日簽署專任委託銷售契約書， 於該專任委託銷售契約書中雖無與一般委託銷售契約書相同 載明有告知奢侈稅之條款，惟同年3月29日蔡妙珍代理原告 仍願與王必勝於簽署不動產買賣契約書。被告億昕公司為避 免老顧客因一時僥倖心態未如實申報而遭補稅、裁罰，同時 顧及蔡妙珍顏面、不宜干涉其投資不動產獲利及報稅事宜， 故於102年5月2日委由被告藍明傳地政士製作確認書，特別 將特種貨物及勞務稅條例第5條全文註記於下方，通知蔡妙 珍前來代理原告簽收，再度提醒原告注意奢侈稅產生及除外 規定，及自身是否符合免徵奢侈稅之條件。被告黃喬麟從未 告知蔡妙珍或李國貞任何有關保證系爭不動產出售並無奢侈 稅，及因原告名下僅有系爭不動產1戶，不會有奢侈稅問題 等語，反而是蔡妙珍數度揭露出租系爭不動產後，於原告申 報綜合個人所得稅時逃漏申報該租金收入，於出售系爭不動 產時又想逃漏奢侈稅，詎料仍為財政部國稅局查獲。再者， 原告與被告億昕公司於102年3月25日簽署專任委託銷售契約 書前，曾將系爭不動產委託其他不動產仲介業者銷售，原告 或蔡妙珍曾接觸被告億昕公司以外之不動產仲介業者，衡情 同應有向其他業者詢問有關系爭不動產出售是否有奢侈稅之 問題，顯見原告或蔡妙珍獲取奢侈稅資訊來源並非僅出於被 告億昕公司之一端，應有基於理性正確判斷系爭不動產出售 時是否有奢侈稅之能力，絕非被告億昕公司有任何為求順利 出售系爭不動產，故意虛捏事實向原告或蔡妙珍保證本件系 爭不動產出售並無奢侈稅產生之事實，況財政部臺北國稅局 於蔡妙珍代理原告簽署確認書長達9個月後始通知原告涉嫌 逃漏奢侈稅，足見原告於受告知確認書之內容後，仍自行決 定未按時申報，倘被告億昕公司及被告黃喬麟有蓄意欺瞞蔡 妙珍簽署確認書之情事，蔡妙珍何以從未於102年5月3日起 至103年2月26日以前對被告億昕公司及被告黃喬麟以任何形 式表示不同意見，且原告自補繳奢侈稅之日起算約6個月後 始向臺北市政府地政局申訴如原告起訴之事實，亦與經驗法 則相悖，又蔡妙珍於特種貨物及勞務稅條例自100年6月1日 施行後，曾使用過他人名義購入或出售不動產，就本件奢侈 稅之基礎規範，自不得諉為不知等語置辯。 ㈡被告中信房屋仲介股份有限公司辯稱：原告與被告億昕公司 簽立之一般委託銷售契約書及專任委託銷售契約書均未約定 被告等有處理原告應納稅捐之義務，且內政部頒訂之「不動 產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」中亦無此項 義務。上開專任委託銷售契約書第3條第1項約定「乙方受託 處理本仲介事務應以善良管理人之注意為之」，應限於該契 約所定受託處理之事務即委託銷售之事務，而非指委託人應 自己處理之事務。依特種貨物及勞務稅條例第4條第1項規定 ，銷售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核 發建造執照之都市土地，納稅義務人為原所有權人，應於銷 售時自行繳納奢侈稅，顯見繳納奢侈稅係原告應自行處理之 事務，兩造間又無關於奢侈稅事務之委託，核無被告對該事 務是否盡善良管理人注意義務之問題。又附隨義務乃為履行 給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程 基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現 債權人之給付利益，非毫無限制地擴張債務人之義務以實現 債權人一切利益，而應以協助債權人實現「給付利益」者為 限，被告億昕公司與原告間之委託銷售契約之給付目的在於 銷售不動產，而非稅務或財務顧問，原告之給付利益顯在於 順利出售不動產，為達此目的所生事項方可認為附隨義務之 範圍；逾此範圍，縱對於債權人有利者仍無附隨義務可言。 再者，系爭不動產銷售時被告黃喬麟已充分告知原告出售後 應繳納奢侈稅，原告與被告億昕公司於102年2月28日簽署之 一般委託銷售契約書第1條第4款即有約明，且該契約書首頁 開頭即有「委託人於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容 無誤」字樣，並經原告代理人親筆簽名，足證經被告提醒， 原告對於出售系爭不動產後應自行繳納奢侈稅一事知之甚詳 ，況買賣契約書簽訂當時，被告黃喬麟及承辦地政士即被告 藍明傳亦當場提醒原告有繳納奢侈稅之義務，並無原告所指 被告黃喬麟保證系爭不動產出售並無奢侈稅，及因原告名下 僅有系爭不動產1戶，不會有奢侈稅問題之情事。另，逃漏 稅者皆係自信不會發生遭課稅、補罰之不利結果始逃漏稅， 原告曾於103年10月9日就系爭買賣糾紛向臺北市政府提出申 訴，於申訴表第2頁第2段自承：「其後，申訴人因房貸壓力 過重……出售該屋」，足見原告甘冒補稅罰鍰之風險急於出 售房屋，極可能係基於房貸壓力過重之動機，亦即原告是否 出售系爭不動產之關鍵並非奢侈稅課徵與否，而係房貸壓力 過重。縱認被告億昕公司與被告黃喬麟應負債務不履行責任 ，惟原告所提出之不動產買賣契約書、一般委託銷售契約書 、委託銷售/出租契約內容變更同意書、專任委託銷售契約 書及委託銷售/出租契約內容變更同意書、不動產買賣契約 書等，均於契約書末簽名欄明顯記載毅新公司或億昕公司之 公司全名，蓋用大小章，並加註「加盟店」字樣，實已依法 明確交易對象及責任主體，原告支付服務費取得之發票，亦 蓋用億昕公司全名之發票專用章，且中信房屋公開之官方網 站及銷售廣告上，均可輕易查知各加盟店之公司名稱，客觀 上提供仲介服務之主體顯而易見，並無互為代理之可能，故 亦不能謂被告中信房屋應負表見代理之責等語置辯。 ㈢被告藍明傳即正大地政士事務所辯稱：地政士之義務為辦理 所有權移轉登記、抵押權設定登記及實價登錄，伊均已完成 ，並已向王必勝收取產權移轉登記費12,000元、抵押設定登 記費4,000元及實價登錄手續費2,000元，共計18,000元。地 政士之附隨義務為土地增值稅申報、契稅申報及製作房地產 點交書，均不得額外收費，伊亦均已完成，土地增值稅及契 稅分別於102年4月3日申報（土地增值稅松山稅捐處收件000 0000000000號、契稅松山稅捐處收件0000000000000號）， 房地產點交書則於102年5月2日完成。伊本於服務熱忱，縱 非地政士業務範圍內之事項，亦善意提醒買賣雙方注意，包 括奢侈稅申報繳納義務、地價稅自用住宅優惠稅率申請、財 產交易所得申報等，惟善意提醒不應無限制擴張為地政士之 附隨義務，否則漏未申報繳納奢侈稅等相關法定賦稅義務全 由地政士承擔，並不合理，且地政士主管機關臺北市政府地 政局或地政士公會並未提供、亦未要求地政士應提出奢侈稅 確認書供賣方簽署，顯見非地政士之義務。又地政士不參與 買賣價格之磋商，故賣方出售價格於地政士進行不動產買賣 契約書簽約之前即已確定，並不因地政士提醒有奢侈稅法規 之存在而變動價格，況原告不爭執其知悉法規存在之事實， 伊從未、亦無義務代為判斷原告應否繳納奢侈稅，僅告知有 奢侈稅之法規，善意提醒賣方即原告應有依法申報與繳納奢 侈稅之義務，原告認為地政士應本於專業向原告詳細說明奢 侈稅之課徵及申報繳納之細部資訊等，顯有誤會等語置辯。 ㈣均聲明： 1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事實： ㈠李國貞於100年11月12日與田何愚簽訂不動產買賣契約書， 以30,100,000元之價格購買系爭不動產。承辦此項交易者為 毅新公司、經紀人為被告黃喬麟、地政士為被告藍明傳，有 不動產買賣契約書影本1份附卷可參（本院卷㈠第19至24頁 ），且為兩造所不爭執，堪信為真。 ㈡原告由蔡妙珍代理，於102年2月28日委託被告億昕公司、被 告黃喬麟辦理系爭不動產之一般委託銷售事宜，並簽訂、出 具一般委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、以及102 年3月1日之委託銷售/出租契約內容變更同意書，有一般委 託銷售契約書、房地產標的現況說明書、以及102年3月1日 之委託銷售/出租契約內容變更同意書影本各1份附卷可參（ 本院卷㈠第36至40頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。 ㈢原告由蔡妙珍代理，於102年3月25日委託被告億昕公司、被 告黃喬麟辦理系爭不動產之專任委託銷售事宜，並簽訂、出 具專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、102年3月 27日委託銷售/出租契約內容變更同意書，有專任委託銷售 契約書、房地產標的現況說明書、102年3月27日委託銷售/ 出租契約內容變更同意書影本各1份附卷可參（本院卷㈠第 41至50頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。 ㈣原告與王必勝就系爭不動產之買賣於102年3月29日簽訂系爭 買賣契約書，約定買賣價金為34,500,000元，載明「終止租 約騰空交屋」，點交日為102年5月15日。房地產標的現況說 明書之⒊土地現況是否有出租情形，勾選「是」。承辦者為 被告億昕公司、經紀人為被告黃喬麟、地政士為被告藍明傳 ，有系爭買賣契約書、房地產標的現況說明書影本各1份附 卷可參（本院卷㈠第51至60頁）。被告毅昕公司就此項交易 收取之服務費為1,207,500元，有統一發票影本1份附卷可參 （本院卷㈠第68頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。 ㈤原告因此項交易遭財政部臺北國稅局以未依法申報特種貨物 及勞物稅，處罰鍰862,500元，漏稅額3,450,000元，原告已 經繳納，有財政部臺北國稅局203年2月27日財北國稅中南營 業二字第1030850431號函、特種貨物及勞務稅（違章）補繳 核定通知書、特種貨物及勞務稅核定稅額繳款書、裁處書、 繳款書影本各1份附卷可參（本院卷㈠第69至74頁），且為 兩造所不爭執，堪信為真。 ㈥原告與毅新公司曾於100年12月30日簽訂專任委託出租契約 書，就系爭不動產委託毅新公司出租，承辦經紀人為被告黃 喬麟，有專任委託出租契約書影本1份附卷可參（本院卷㈠ 第75至77頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。 四、得心證之理由 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條本文定有明文。又按民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917號判例參照）。原告主張其於系爭 買賣契約書成立時，並不知悉有申報繳納奢侈稅之義務，被 告黃喬麟明知原告持有系爭不動產未滿2年及有出租他人之 事實，竟表示一人名下只有一屋，無庸繳納奢侈稅，其故意 不告知或因過失告知之法規訊息有所錯誤，應依民法第184 條第1項、第567條第2項、類推適用民法第544條及不動產經 紀業管理條例第26條第2項之規定負損害賠償責任。被告藍 明傳就系爭不動產買賣契約成立前、成立時乃至於成立後30 日內，均未就其所知、本其專業向原告詳細說明奢侈稅之課 徵及申報繳納之細部資訊，足認其履行受任義務有重大過失 ，依地政士法第26條、民法第535條、544條之規定，應負損 害賠償責任。被告黃喬麟與被告億昕公司依民法第188條第1 項前段負連帶損害賠償責任。被告黃喬麟與被告中信公司依 民法第169條、第188條第1項前段負連帶損害賠償責任。被 告則以前詞置辯，是本件爭點厥為：原告因系爭不動產買賣 遭課徵奢侈稅及裁處罰鍰，是否可歸責於被告而應負損害賠 償責任。以下析述之。 ㈠查，原告與被告億昕公司及被告黃喬麟簽訂之一般委託銷售 契約書貳第1條甲方義務之第4項記載：「如甲方持有本不動 產之期間（自所有權登記於甲方名下起算至訂定不動產買賣 契約之日止）在2年以內者，除有特種貨物及勞務稅條例第5 條各款規定之情形外，甲方應於訂定不動產買賣契約之次日 起30日內，自行依法繳納特種貨物及勞務稅。如有未申報或 申報不實之情形，概與乙方無涉」，至於第2條關於乙方即 被告億昕公司、被告黃喬麟之義務則無任何關於奢侈稅之記 載，有上開契約書影本1份附卷可參（本院卷㈠第37頁）， 堪認系爭不動產買賣契約書已將繳納奢侈稅約定為甲方即原 告應盡之義務，並具體說明應繳納奢侈稅之規定，至為明確 。 ㈡次查，不動產經紀業管理條例之制定目的，係為管理不動產 經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動 產交易市場健全發展（第1條參照），依該條例第24條之2規 定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意 ，得『同時接受雙方之委託』，並依下列規定辦理：一、公 平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙 方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租 人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介 專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不 動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣 或租賃當事人所為之規定。」，可知上開規定內容主要係規 範不動產經紀業者同時接受交易雙方當事人之委託時，對交 易雙方公平提供有關不動產交易契約內容規範之說明，即不 動產經紀業者對交易雙方提供之契約說明應相同，並應告知 買受人（或承租人）系爭不動產之瑕疵、必要之資訊，及協 助買受人（或承租人）為必要之檢查，是依上開規範內容及 意旨，尚難認不動產經紀人員負有主動告知交易雙方奢侈稅 課徵範圍之義務。 ㈢又按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人 受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行 仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經 紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例 第26條第1項、第2項分別定有明文。復按，居間人關於訂約 事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能 力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居 間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約 之能力，有調查之義務。受任人因處理委任事務有過失，或 因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。 民法第567條、第544條亦分別定有明文。查，被告黃喬麟對 於蔡妙珍關於出售系爭不動產是否應繳交奢侈稅之詢問，亦 係答以兩年內出售就會有奢侈稅，並依上開契約第1條第4項 之約定作解說，且未曾向蔡妙珍或李國貞表示任何有關保證 系爭不動產出售並無奢侈稅，及因原告名下僅有系爭不動產 1戶，不會有奢侈稅問題等語。並沒有特別談到特種貨物及 勞務稅條例第5條第1項第1款「所有權人與其配偶及未成年 直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自 住事實，且持有期間無供營業使用或出租者」。至於系爭買 賣契約書上記載「終止租約騰空交屋」既屬現況當然要寫進 契約，但是否課稅仍應由稅捐單位判斷，是否出售系爭房屋 屬於屋主個人理財規劃，不方便問，也有屋主認賠售出的等 情，業據被告黃喬麟到庭陳述在卷（本院卷㈠第114至120頁 ）。難認被告黃喬麟、被告億昕公司有何故意或過失告知奢 侈稅相關規定有錯誤之情形。原告依系爭契約既應自行注意 奢侈稅之相關規定，則其於本件訴訟主張被告黃喬麟、被告 億昕公司有故意或過失告知之法規訊息有錯誤情形云云，尚 顯無據。被告中信公司亦因被告億昕公司並無違約情事而無 庸負損害賠償責任。 ㈣再按，地政士得執行下列業務：一代理申請土地登記事項。 二代理申請土地測量事項。三代理申請與土地登記有關之稅 務事項。四代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。五 代理申請土地法規規定之提存事項。六代理撰擬不動產契約 或協議事項。七不動產契約或協議之簽證。八、代理其他與 地政業務有關事項。地政士法第16條定有明文。可知地政士 執行業務之範圍不包括提供關於奢侈稅之意見。被告藍明傳 於系爭不動產之買賣交易向王必勝收取費用之三個項目包括 產權移轉登記、抵押設定登記、實價登錄手續費，均已完成 登記。未額外收取費用之附隨義務包括土地增值稅申報、契 稅申報及製作房地產點交書，亦均已完成等情，業據被告藍 明傳陳述在卷，並有收費確認書、建物登記第二類謄本、土 地登記第二類謄本、不動產買賣成交案件實際資訊申報書、 房地產點交書在卷可參（本院卷㈡第132至143頁），原告對 此亦不爭執，堪信為真。至於奢侈稅之規定及其應如何適用 ，既非被告藍明傳依契約或法令負有說明義務或注意義務之 事項，原告也未額外付費就此部分請被告藍明傳為其研究而 提供法律意見，實難進而對被告藍明傳有所主張或請求。復 按，地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業 務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利 害關係人受有損害時，應負賠償責任。地政士法第26條定有 明文。而查蔡妙珍既已代理原告出具確認書予被告藍明傳， 確認被告藍明傳已告知相關規定，有確認書影本附卷可參（ 本院卷㈠第147頁），益證被告藍明傳並無任何違反法令或 契約之義務。 ㈤奢侈稅係依特種貨物及勞務稅條例之規定繳納，納稅義務人 應自行注意法律規定之適用與解釋，被告黃喬麟、被告億昕 公司、被告中信公司、被告藍明傳依法令或契約均無須就本 件是否適用奢侈稅之規定加以說明，也查無其故意或過失侵 害原告權利之情形。原告自不得因其必須繳納奢侈稅而責令 被告負損害賠償責任。 五、綜上所述，原告主張被告黃喬麟應依民法第184條第1項、第 567條第2項、類推適用民法第544條及不動產經紀業管理條 例第26條第2項之規定負損害賠償責任。被告藍明傳依地政 士法第26條、民法第535條、544條之規定，應負損害賠償責 任。被告黃喬麟與被告億昕公司依民法第188條第1項前段負 連帶損害賠償責任。被告黃喬麟與被告中信公司依民法第 169條、第188條第1項前段負連帶損害賠償責任。均無理由 ，應予駁回。 六、假執行之宣告： 本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應 准許。 七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明 。 八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 104 年 12 月 4 日 民事第八庭 法 官 郭銘禮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 12 月 4 日 書記官 徐明鈺