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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1836號 原　　　告　良信不動產經紀有限公司 法定代理人　王美香 訴訟代理人　沈志成律師 　　　　　　吳意淳律師 被　　　告　林素貞 訴訟代理人　郭惠吉律師 被　　　告　阮裕文 　　　　　　劉亭妤 共　　　同 訴訟代理人　陳明暉律師 上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國105年10月6日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告林素貞應給付原告新台幣壹佰貳拾萬元，及自民國一百零四 年四月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 被告劉亭妤應給付原告新台幣陸拾萬元，及自民國一百零四年四 月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告林素貞負擔九分之二，被告劉亭妤負擔九分之一 ，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後，得假執行。但 被告林素貞以新台幣壹佰貳拾萬元供擔保，得免假執行。 本判決第二項於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但 被告劉亭妤以新台幣陸拾萬元供擔保，得免假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張、聲明 (一)主張：原告於民國102年5月8日與被告林素貞簽訂一般委託 銷售契約書，成立媒介居間契約，被告林素貞委託原告居間 仲介銷售被告林素貞所有系爭房地；嗣被告阮裕文及劉亭妤 經由原告居間承購系爭房地，被告劉亭妤先於102年5月8日 與原告簽立確認書暨附停止條件定金委託書（下稱系爭確認 書暨委託書），被告林素貞又與原告於102年5月10日簽訂委 託銷售/出租契約內容變更同意書（下稱系爭同意書)、服務 費確認單(下稱系爭確認單），買賣雙方即於102年5月10日 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、房屋交易安 全契約書（下稱系爭交易安全契約），約定被告阮裕文及劉 亭妤以總價新臺幣（下同）9,150萬元購買被告林素貞所有 之系爭房地。被告阮裕文及劉亭妤於簽約當日並交付票面金 額各為915萬元之支票2張（下稱系爭2張支票）做為第1期簽 約證款之支付。詎系爭2張支票屆期均未獲兌現，被告林素 貞遂於102年5月24日以存證信函限期催告被告阮裕文及劉亭 妤應於文到7日內給付1,830萬元，如逾期未付，系爭買賣契 約即為解除，故系爭買賣契約業於102年6月3日經被告林素 貞合法解除而溯及失效，被告林素貞並得請求被告阮裕文及 劉亭妤給付違約金。被告林素貞依系爭買賣契約第11條第2 項中段、系爭交易安全契約第5條第1項第1款前段約定及解 除契約、給付違約金之法律關係，提起訴訟並為一部請求， 於104 年3 月18日經本院以102 年度訴字第3702號民事判決 ，認定被告林素貞得請求被告阮裕文及劉亭妤給付之違約金 應以系爭房地買賣總價10％即915 萬元為適當（計算式：9, 150 萬元×10％＝915 萬元）。依原告與被告林素貞簽訂之 一般委託銷售契約書第7 條約定，本件買賣雙方已於102 年 5 月10日簽訂系爭買賣契約書，原告之服務報酬請求權即已 成立，被告林素貞依約應給付原告之服務報酬依系爭確認單 為350 萬元，又依一般委託銷售契約書第3 條違約罰則3 約 定，本件買賣契約成立後，因被告阮裕文及劉亭妤違約而遭 解除，被告林素貞所沒收之買方定金（或價金）之系爭2 張 支票屆期雖未獲兌現，但經本院102 年度訴字第3702號民事 判決認定被告林素貞得請求被告阮裕文及劉亭妤給付之違約 金為915 萬元，被告林素貞應給付其百分之五十予原告，但 不得超過雙方所約定服務報酬之上限，故應以350 萬元作為 原告得向被告林素貞請求之該次委託銷售服務之支出費用， 原告已就媒介締約之機會善盡責任，促使雙方間締約，依一 般委託銷售契約書第7 條第1 項、第3 條第3 項，及系爭確 認單之約定聲明如下本訴聲明第一項。另依系爭確認書第11 條約定，本件買賣雙方已於102 年5 月10日簽訂系爭買賣契 約書，原告之服務報酬請求權即已成立，本件買賣契約成立 後，因可歸責於買方即被告阮裕文及劉亭妤之事由而遭解除 ，被告阮裕文及劉亭妤仍應給付原告之服務報酬依系爭房地 成交總價百分之二即183 萬元（計算式：9,150 萬元×2 ％ ＝183萬元）。 (二)聲明：⒈被告林素貞應給付原告350萬元及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。⒉被告阮裕文及劉亭妤應給付原告183萬元及自起訴狀 繕本送達被告之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。⒊如獲勝訴判決，原告願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告答辯、聲明 (一)林素貞部分 1.答辯：被告於102年5月8日與原告簽訂一般委託銷售契約書 ，固於契約第7條第3項約定甲方應於簽訂不動產買賣契約書 時給付服務報酬總額之百分之五十，交屋時再給付百分之五 十，並均以現金給付，惟因本件買賣採行房屋交易安全制度 ，買方支付之價金須先存放在原告指定之保管銀行，待過戶 交屋後才一次給付給賣方（即被告林素貞），顯然係約定以 買受人簽約交付之支票兌現及交屋為被告林素貞分二次給付 服務費之付款條件，原告指稱兩造並未約定必須以被告林素 貞收受價金或違約金為付款條件僅係針對原先約定以現金給 付之方式，變更改由專戶轉帳給付云云自屬誤會，此有系爭 交易安全契約書可稽，兩造在系爭確認單上特別註明服務費 支票兌現175萬，交屋同時175萬，有系爭確認單之服務費確 認單足為證明，原告主張系爭確認單上之特別約定其目的僅 係避免現金交易之不便及可能存在之風險云云並非實在不足 採信。依兩造簽訂之一般委託銷售契約書、系爭交易安全契 約及一般委託房屋仲介公司銷售房屋之習慣可知該一般委託 銷售契約書，係居間及委任契約之混合契約，即整個銷售行 為及契約之履行，均應由原告代理或協助完成，以買受人簽 約交付之支票兌現為被告林素貞給付服務費之付款條件，提 供房屋銷售之全程服務。今買主雖與被告林素貞簽訂系爭買 賣契約，但其簽約所支付面額1830萬元之支票，在102年5月 15日及102年5月17日即放任其第一期價款支票因存款不足而 退票，且買方經被告催告後仍置之不理致被告不得已解除系 爭買賣契約，此種情事之發生實非被告當時所得預料。另查 買主即共同被告劉亭妤於簽訂系爭買賣契約前，在102年5月 8日曾簽立系爭確認書暨委託書，並交付500萬元之支票予原 告，依系爭確認書暨委託書第4條，原告疏忽未依該委託書 之約定為執行，在買主未交付現金，亦非開立即期支票之情 形下，即將該發票日為102年4月22日面額500萬元之定金支 票返還予買主，而改收受發票日為102年5月15日及17日面額 各915萬元之支票，距離簽約日有5-7天之久，致買主違約後 ，該交易安全專戶內竟無分文之現金，又原告在買方違約後 ，僅將支票未獲兌現之情事通知被告，此後並未再為被告提 供後續追索之服務，亦即原告在買主給付第一期簽約備證之 買賣價款1830萬元支票後（該二支票並未兌現），並未再提 供後續之服務，雖共同被告阮裕文、劉亭妤經本院102年度 訴字第3702號民事判決及台灣高等法院104年度上字第547號 民事確定判決(經105年重再字000009號再審駁回)給付予被 告林素貞之違約金915萬元及附加之利息，經被告林素貞聲 請強制執行於105年7月26日業已獲得清償（案號：105年度 司執木字第24588號），惟依例，本應由原告沒收違約金以 交付予賣方即被告林素貞，詎本件竟變成被告林素貞須依法 向買方即共同被告阮裕文、劉亭妤為訴追，被告林素貞歷經 一、二、三審暨再審訴訟及強制執行之勞累，仍嚴重損及賣 方即被告林素貞之權益。原告係專業之房屋仲介業者，又約 定高達350萬元之服務報酬，理應深知其風險，並站在保護 委託人即賣方之立場，詎原告未分析其風險，僅因被告林素 貞不知其風險而未為反對之表示，即未依上開委託書之約定 執行，顯然未善盡其受任人之責任，斟酌原告在買方違約後 即未再提供後續之銷售服務，而兩造之所以約定服務報酬為 350萬元，乃因系爭房屋售價9150萬元，被告實拿8800萬元 之故（9150萬－8800萬），且系爭房屋在103年10月5日被告 林素貞始以7850萬元另行出售予第三人，受有1300萬元之差 價損失，是故原告仍要求金額350萬元之服務報酬或違約金 ，與原告所付出之勞務顯不相當而失公平，另參酌原告後續 未服務之比例及買賣價款係分三期支付，原告既僅提供約三 分之一流程之服務，得請求之服務費用最多應以原約定之三 分之一左右，並援引民法第1條、第277條之2第1項及第572 條規定請求，即120萬元以符合公平及比例原則。又依兩造 簽訂之一般委託銷售契約書貳、第三條第三項前段規定，原 告已取得違約金，自不得再向被告收取服務報酬，本件請求 ，應無理由。 2.聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決， 請准宣告供擔保後得免為假執行。 (二)被告阮裕文、劉亭妤部分 1.答辯：就形式觀之，被告劉亭妤(被告阮裕文並無簽名)雖於 系爭確認書暨委託書之確認書第2條下方「買方簽名」處簽 名，僅係完全信賴原告仲介人員而未實際審閱上開所指之文 件，被告劉亭妤上開簽名充其量僅係確認「買方於簽訂本份 文件時已充分瞭解契約之內容無誤」而已，惟據此並不足以 推認被告劉亭妤完全同意「本份文件」所約定事項，否則， 於系爭確認書下方就沒有必要再留「購屋人(即買方)」欄位 供買方簽名了。故其簽名僅在於同意或了解該條所指契約審 閱權部分，而與第11條之服務報酬無關，依消費者保護法第 14條、消費者保護法施行條例第12條規定，因系爭確認書之 編排方式，將使買家誤以為簽署於第2條之簽名，係確認第1 條勾選方案之簽名，非確認整份確認書內容之確認條款，有 誤導消費者之嫌，該條款應不構成系爭契約書之內容。且系 爭確認書為原告所制定之定型化契約文書，依消費者保護法 第11條第2項規定，如有疑義，自應為有利於消費者之解釋 ，查該確認書下方「購屋人(即買方)」欄及相關基本資料含 身分證字號、出生年月日、E-mail等欄位則完全空白，在客 觀上無法證明被告已簽署同意該確認書第2條以外之其他內 容。又被告劉亭妤雖與原告簽署系爭確認書暨委託書之附停 止條件定金委託書，惟該委託書係被告劉亭妤委託原告代為 向賣方傳達購屋意願，而該委託書並未約定服務報酬，也沒 有將上開確認書列為委託書之附件，且被告阮裕文並未於系 爭確認書上簽名，而被告劉婷妤於簽名時亦未同時表明代理 被告阮裕文之意，則系爭確認書自無法拘束被告阮裕文。又 證人吳信緯到亭所證述上開相關內容，係迴護原告之詞，並 與事實不合，而不足採信。是本件原告係依系爭確認書第11 條請求被告給付服務報酬，惟該確認書既未經被告劉亭妤及 阮裕文簽署同意，足見原告之請求並無依據。另查原告係依 其與林素貞所簽訂之一般委託銷售契約書而主張其雙方成立 媒介居間契約並據以請求居間報酬，然原告除了提出上開未 經被告簽署之確認書外，迄今並沒有具體說明其與被告劉亭 妤、阮裕文間之法律關係為何。如果原告對於被告劉亭妤及 阮裕文亦係主張居間契約關係，則原告應舉證說明兩造間如 何成立居間契約。縱認原告與被告劉亭妤、阮裕文間為居間 契約關係，惟本件上開確認書之記載日期為102年5月8日， 被告劉亭妤、阮裕文與林素貞於102年5月10日即簽署系爭買 賣契約書，被告既質疑原告於被告劉婷妤在系爭確認書簽名 後二天內為被告提供勞務之價值與本件原告請求被告給付之 服務報酬183萬元顯不相當，另由證人吳信緯陳述足證其唯 一所提供之服務為爭取成交而已，至於成交後之相關幫忙找 停車位、幫被告與賣方協調等，則非其原來收取服務報酬之 服務內容，更遑論也沒有去幫被告調查系爭房屋是否為海砂 屋了。故所任勞務與原告所主張之報酬額是否相當非無疑義 ，顯然縱使原告可以向被告請求服務報酬，則其請求數額亦 屬過高，而應予酌減之。 2.聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供 擔保，請准免為假執行。 三、不爭執事項 原告於102年5月8日與被告林素貞簽訂一般委託銷售契約書 ，成立媒介居間契約，被告林素貞委託原告居間仲介銷售被 告林素貞所有系爭房地，嗣被告阮裕文及劉亭妤經由原告居 間承購系爭房地，被告劉亭妤於102年5月8日與原告簽立系 爭確認書暨委託書，被告林素貞與原告於102年5月10日簽訂 系爭同意書、系爭確認單，買賣雙方即於102年5月10日簽訂 系爭買賣契約、系爭交易安全契約，約定被告阮裕文及劉亭 妤以總價9,150萬元購買被告林素貞所有之系爭房地。系爭 買賣契約於102年6月3日經被告林素貞合法解除而溯及失效 ，被告林素貞對共同被告阮裕文、劉亭妤起訴請求給付違約 金，經本院102年度訴字第3702號民事判決及台灣高等法院 104年度上字第547號民事確定判決(經105年重再字000009號 再審駁回)給付予被告林素貞之違約金915萬元及附加之利息 ，經被告林素貞聲請強制執行於105年7月26日業已獲得清償 （案號：105年度司執木字第24588號）。 四、以下就被告應否依原告請求給付，簡要說明認定的原因： (一)按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（本院十七年上字第 一一一八號判例參照）」（最高法院104年度台上字第1745 號民事判決意旨參照）。查原告與被告林素貞間之委託銷售 契約書第7條第1項、第3條第3項，其上分別明白約定「買賣 契約成立後，如買方違約不買，甲方(即被告林素貞)所沒收 之買方定金（或價金），甲方同意給付其百分之五十予乙方 (即原告)」（本院卷第6頁）；「乙方之服務報酬請求權， 於...買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時即已成立。」（本 院卷第7頁）；原告與被告劉亭妤間之系爭確認書第11條明 白約定「...，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已成 立，買方（即被告劉亭妤）同意以一次現金支付相當成交總 價百分之二之服務報酬予受託人（即原告）。如因可歸責於 買方之事由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契 約，不論有無簽訂不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總 價百分之二之服務報酬予受託人」（本院卷第8頁），上述 契約文字已明白表示當事人即原告與被告林素貞、劉亭妤間 就給付居間報酬之付款條件為「簽訂買賣契約」，被告林素 貞固依爭確認單上「分二次簽約支票兌現得175萬，交屋同 時175萬」（本院卷第13頁）記載，抗辯本件有付款條件云 云；而被告劉亭妤另依消費者保護法第11條第2項、第14條 、消費者保護法施行條例第12條規定，以系爭確認書勾選狀 況，抗辯不受系爭確認書拘束云云，均與上述最高法院判例 所揭不符，本院自不得反捨契約文字明文文義，而認被告林 素貞、阮亭妤之上述抗辯可採。另有關系爭確認書被告劉亭 妤簽名之位置雖位於中間，惟依證人吳信緯到庭結證之證言 ，有向被告劉亭妤一條一條說明(包括系爭確認書第11條之 約定）（本院卷第230頁反面），顯與被告劉亭妤所辯不同 ，被告劉亭妤雖稱證人吳信緯上述證言不可採，並依上消費 者保護法之規定抗辯，顯然有與目前房地仲介買賣均應向居 間人給付報酬之通常認知不同，無可採取。又被告林素貞、 被告劉亭妤確曾簽立系爭買賣契約等情，復為被告所不爭執 如上，依此，兩造間上述明文約定之付款條件即已成就，被 告林素貞、劉亭妤即有依上述明文約定付款之義務。 (二)次按民法第572條規定，約定之報酬，較居間人所任勞務之 價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請 求酌減之。又媒介居間，除報告訂約之機會外，關於說合買 賣雙方就買賣標的及價格達成意思合致而提供之勞務，性質 不失為勞務契約。參照民法第487條規定：「僱用人受領勞 務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。但受 僱人因不服勞務所減省之費用，僱用人得由報酬額內扣除之 。」。本院本於兼顧平衡勞務報酬及勞務成本之精神，認於 媒介居間契約，在居間人勞務成本支出不多時，亦得類推適 用該規定。本院審酌本件買賣標的價值不低，及事後買賣雙 方並未順利完成移轉而另涉訴訟，併簽訂系爭買賣契約書之 過程等及參考「財政部104 年度營利事業各業所得額標準及 同業利潤標準表」中不動產仲介業之淨利率為30% 等一切情 狀，認原告向被告林素貞請求350 萬元、向被告劉亭妤請求 183 萬元尚屬過高，應分別酌減為120 萬元、60萬元。 五、綜上，原告依一般委託銷售契約書第7條第1項、第3條第3項 ，及系爭確認單之約定請求被告林素貞給付，依系爭確認書 第11條約定請求被告劉亭妤給付，併均請求法定遲延利息， 於120萬元、60萬元之範圍內，並無不合，應予准許如主文 第1項（被告林素貞係於104年4月24日收繕本）、第2項（被 告劉亭妤係於104年4月28日收繕本）所示，至原告超出該准 許部分之請求，並無依據，應予駁回。就原告勝訴部分，兩 造分別陳明願供擔保，乃分別酌定相當擔保金額准許如主文 第5、6項，至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依據，應併 駁回。 六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，與本案 判決結果無影響，不一一審酌。 七、結論：原告之訴為一部有理由，依民事訴訟法第79條、第85 條第1項但書，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。 中 華 民 國 105 年 11 月 28 日 民事第四庭 法 官 詹駿鴻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 28 日 書記官 王文心