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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2019號 原　　　告　阮裕文 　　　　　　劉亭妤 共　　　同 訴訟代理人　陳明暉律師 被　　　告　良信不動產經紀有限公司 法定代理人　王美香 被　　　告　吳信緯 　　　　　　彭銘豐 　　　　　　詹有任 　　　　　　王明正 共　　　同 訴訟代理人　吳意淳律師 　　　　　　沈志成律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一○四年九月十一 日辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告連帶負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： 原告於民國102年4、5月間委託多家不動產仲介公司覓屋， 因原告曾住過海砂屋，因此對於特別要求有氯離子過高疑慮 之房屋即不考慮，被告吳信緯即被告良信不動產經紀有限公 司(下稱良信公司)之業務員於102年5月8日向原告表示門牌 號碼為臺北市○○○路○段○○○號10樓及臺北市○○○路○段 ○○○巷○號10樓之房屋欲出售(下稱系爭房屋)，且無海砂、氯 離子超標、輻射、兇宅或其他嫌惡設施狀等情況，原告劉亭 妤相信被告吳信緯所提供之訊息，到場確認系爭房屋，原告 劉亭妤確認系爭房屋內部及小環境無問題後，遂通知原告即 其夫阮裕文到場，原告劉亭妤乃與被告良信公司簽訂附停止 條件定金委託書，委請被告吳信緯(仲介業務人員)、王明正 (經紀人)、店長彭明豐、經理詹有任出面代表原告與系爭 房屋所有人林素貞斡旋購屋事宜。被告吳信緯、王明正、彭 明豐、詹有任明知系爭房屋有海砂超標情形，竟刻意隱瞞 此情，並表示尚有其他買家，催促原告儘快簽約，原告遂於 102年5月10日與林素貞簽訂系爭房屋買賣契約(下稱系爭契 約) ，原告於簽訂系爭契約後，翌(11)日自其他仲介公司處 獲悉系爭房屋有海砂超標情形，原告知悉上情後去電向被告 表示不願購買系爭房屋，又於102年5月3日寄發存證信函予 被告良信公司及代書潘秀美，撤銷簽訂系爭契約之意思表示 ，賣方林素貞卻認原告惡意反悔，對原告起訴求償新臺幣( 下同)500萬元，致使原告受有500萬元之損害。被告吳信緯 、王明正、彭銘豐、詹有任於買賣過程中，僅轉交林素貞所 提供之房屋現況說明書，對於系爭房屋有無海砂、輻射等情 ，均未進一步調查，被告吳信緯並表示僅上網查臺北市政府 列管海砂屋紀錄而已，未善盡仲介人員應盡之調查義務。爰 依民法第184條第2項、第544條、不動產經紀業管理條例第 25條第1項、第2項等規定，要求被告吳信緯、王明正、彭銘 豐、詹有任連帶負侵權行為責任。而被告良信公司則係被告 吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任之僱用人，理應善盡監督 管理責任卻怠於為之，依民法第188條規定應與其他被告負 連帶損害賠償責任云云。並聲明：(一)被告應連帶給付原告 500萬元及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之五計算 之利息。(二)願供擔保宣告假執行。 二、被告則辯以：系爭房屋並非海砂屋，亦無氯離子含量過高之 證明，原告僅屬主觀臆測之詞，未提出任何證明，被告自無 明知卻刻意隱瞞之情。再者，原告未曾表明或於契約中約定 系爭房屋所屬之同一社區中不可有氯離子含量過高之建物， 若同社區有其他建物氯離子含量過高可拒絕購買之情，且縱 使有所疑慮，原告可依系爭契約第9條第5項第1款、第2條第 7項第1款約定處理，無違約之必要，原告以主觀臆測拒絕履 約，始被買方求償，被告並無違約造成原告損害等語。並聲 明：原告之訴駁回。 三、本院得心證之理由： (一)原告主張被告有違反不動產經紀業管理條例第24條規定，依 民法第184條第2項規定請求損害賠償有無理由? ⑴民法第184條第2項前段之規定，違反保護他人之法律，致 生損害於他人者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律 者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他 人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保 護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利 益不受侵害者，亦屬之。惟仍須以行為人有違反該保護他 人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生 間有相當因果關係為必要。最高法院100年度臺上第390號 判決意旨參照。查不動產經紀業管理條例第24條之2：「 經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得 同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供 雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方 當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租 人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲 介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人 對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保 護買賣或租賃當事人」，旨在規範不動產經紀業同時受買 賣雙方委任時，應公平揭露買賣資訊，並提供買受人必要 之資訊、瑕疵及協助檢查，亦在防止侵害行為，避免個人 權益遭受危害，有以保護個人權益為目的，應認屬保護他 人之法律。 ⑵經查，原告主張被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任表 示尚有其他買家，使原告於急迫倉卒情形下簽訂系爭契約 云云，惟系爭房屋既委由仲介業者公開出售，有其他買家 洽詢乃屬正常，買賣市場本即為自由開放、競爭，乃事理 之當然，而原告因恐其他買家先行與系爭房屋所有人達成 買賣合意，係原告個人本於自己購買之需求、資金供給能 力及系爭房屋條件所為之綜合考量，況依原告所提出另案 之筆錄(見本院卷第11-22頁)，可明原告買賣房屋經驗頗 豐，原告對於房屋市場行情並非毫無概念之人，更無可能 僅依憑仲介之告知，遽信系爭房屋之市場行情，原告既願 意提高相當金額承購，以確保能購得系爭房屋，顯見原告 評估後亦認為系爭房屋確有相當之市場價值，則原告本於 自身購買需求、條件所為之意思表示，實難認定與被告吳 信緯、王明正、彭銘豐、詹有任是否告知有其他買家具有 相當關聯性。況原告根本未證明被告吳信緯、王正、彭銘 豐、詹有任有虛捏其他買家之情，自無提供不當訊息可言 ，原告之主張自無可取。 ⑶再原告主張被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任怠於調 查系爭房屋有氯離子超標之情未盡調查義務，有違反不動 產經紀業管理條例第24條之2第3、4款規定云云，經本院 函詢中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會， 該會函覆表示依內政部對於於不動產標的現況說明書及不 動產說明書應記載及不得記載事項之規範，不動產標的現 況說明書須記載是否曾經做過混凝土水溶性氯離子含量檢 測(例如海砂屋檢測事項)、檢測結果為何，而不動產說明 書應記載及不得記載事項則應填載有無混凝土中水溶性氯 離子含量，如有應檢測試結果，如無應敘明原因等，因不 動產仲介業並非專業檢測機構僅能就上開規範事項填載有 無與否，提供予買賣雙方作為必要資訊，並無負有鑑定海 砂屋之責任，此有中華民國不動產仲介經紀商業同業公會 全國聯合會104年8月3日房仲全聯雄字第104114號函在卷 可憑(見本院卷第119頁)。再審閱系爭契約第5條約定，明 文約定原告得於支付第二期價金前，委請合格機構對於系 爭房屋進行氯離子含量檢測，賣方不得拒絕，系爭契約內 容核與內政部之規範並無不合，且簽訂系爭契約時，原告 即已知悉系爭房屋氯離子有無超標尚屬未明事項，若原告 認有需要，可於交付第一期價金後要求對系爭房屋取樣檢 測，則被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任既非專業鑑 定人員，渠等本於仲介本業之專業所得調查事項自屬有限 ，僅能依憑屋主告知或核對政府所列管之資料，是被告顯 無違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3、4款規定之 情形。況原告執以爭執系爭房屋有氯離子超標之依據，僅 為另家仲介所提供之「疑似」氯離子含量過高清單(見本 院卷第30頁)，惟該清單所列標的物既不含括系爭房屋， 且該清單屬未經實證之資料，原告以此主張系爭房屋有氯 離子超標之情實為無理由。再者，系爭契約第5條明文約 定原告可於第一期價金交付後對系爭房屋要求專業機構取 樣檢測，若經檢測有超標情形，原告可以解除系爭契約， 對原告之權利已有確保，不生損害，從而，原告主張被告 吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任違反保護他人法律致原 告受有損害云云，要無可取。 (二)被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任處理委任事務有無過 失之情? 原告主張被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任未據實告知 系爭房屋有氯離子超標之情云云，然已為被告吳信緯、王明 正、彭銘豐、詹有任否認，而被告吳信緯、王明正、彭銘豐 、詹有任既不具有鑑定海砂屋、氯離子超標之專業能力，自 無能期待被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任可為明確辨 明，況系爭房屋並未經鑑定有氯離子過高之情，被告吳信緯 、王明正、彭銘豐、詹有任自無可能明知卻故意隱瞞，原告 之主張要無可取。且仲介人員所提供之服務乃係就買賣雙方 之資訊為公開透明之交換，並協助辦理移轉登記，買賣標的 物有無氯離子過高情形，仲介業所得調查之方法約莫於查閱 既有列管海砂屋資料，並且詢問賣方而已，蓋仲介人員乃一 般民間業者，本不具有公權力，此亦即何以系爭契約約定原 告可於第一期價金交付後委請專業機構鑑定，若有氯離子超 標原告即可解除契約，意在於確保原告之權利，今原告僅憑 另家仲介業所提供有氯離子過高疑慮之清單，其中有標的物 與系爭房屋屬同一社區，即據以主張系爭房屋有氯離子過高 之情，拒絕依約給付第一期價金，原告因此遭賣方請求違約 金，本屬可歸責於原告之事由，被告吳信緯、王明正、彭銘 豐、詹有任顯無過失可言。 (三)被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任有無可歸責事由不能 履行委託契約，致委託人受損害？ 原告主張被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任提供有其他 買家之假訊息，過分急於成交，對於屋況未詳實調查，且僅 依賴屋主所提供之現況說明書，導致原告以為系爭房屋無海 砂屋超標之情，因而簽訂系爭契約，其後原告發現實情解除 系爭契約，卻遭賣方求償云云均非可採已論述如前。況原告 遭賣方求償實係因原告以未經證實之資料恣意主張系爭房屋 有氯離子過高之情，堅不履行給付價金之義務，始被賣方請 求違約金，此情亦經本院以102訴字第3702號判決為相同認 定(見本院卷第37-49頁)，原告以主觀臆測之詞拒絕履約， 本屬不可歸責於被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任之事 由，是原告依不動產經業管理條例第25條第1項規定請求損 害賠償亦無理由。 (四)又被告吳信緯、王明正、彭銘豐、詹有任既無須負擔損害賠 償責任，從而，被告良信公司亦無由依民法第188條負僱用 人之連帶賠償責任。 四、綜上所述，原告依民法第184條第2項、第544條、不動產經 紀業管理條例第25條第1項、第2項等規定請求被告應連帶給 付原告500萬元及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請，亦失所依附，併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院逐一審酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予 論駁之必要，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 民事第六庭 法 官 楊雅清 上列正本核與原本無異。 如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述 理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 書記官 林佳慧