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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2134號 原　　　告　陳隨珍 訴訟代理人　蔡文玲律師 被　　　告　欣暘建設股份有限公司 法定代理人　康之平 訴訟代理人　林志強律師 　　　　　　姚文勝律師 複　代理人　趙子澄律師 上列當事人間請求返還價金事件，經本院於中華民國104年11月2 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：兩造於民國103年4月15日簽訂房屋土地預定 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買坐落 於新北市○○區○○段1351、1352、1353、1354、1355、13 57、1368地號土地上「康郡」房屋編號第A1棟第5樓（下稱 系爭房屋），約定價金新臺幣（下同）2,890萬元，原告並 已依約繳納290萬元。詎日前報載民生汐止線之捷運環評未 通過，原告深感錯愕，因原告購買系爭房屋係為退休之用， 需有便捷之交通運輸，且銷售人員一再向原告宣稱汐止捷運 已通過環評，隱瞞未通過環評之事實，致原告陷於錯誤而簽 訂買賣契約。又被告以個別磋商條款第4條，將系爭買賣契 約第10條屬於賣方之重要義務、違約責任加以排除，而該條 款所約定者為主要建材及其廠牌、規格，被告顯係為日後預 作免責之約定，再被告並未向原告表明系爭房屋有二次施工 情形，亦未告知二次施工為違法，而以個別磋商條款第8條 約定隱藏有二次施工事實，且被告於簽約時並未就上開各該 條款與原告個別磋商，致原告陷於錯誤而簽約。另被告公司 資本額僅2,600萬元，低於原告所承購之系爭房屋，致原告 陷於錯誤而簽約。又被告銷售人員宣稱汐止捷運已通過環評 、以個別磋商條款為免責或隱瞞二次施工等情，屬物之性質 ，被告公司資本額低於原告承購房屋之價值，則屬當事人之 資格，均屬交易上認為重要者，原告既有錯誤，爰依民法第 88條、第92條規定，以存證信函撤銷系爭買賣契約之意思表 示，被告業於104年4月1日接獲該函，惟未予置理。為此， 依民法第114條、第113條規定，起訴請求被告回復原狀及賠 償損害等語，並聲明：㈠、被告應給付原告290萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告之廣告文宣內容係參考自臺北市政府捷運工 程局、新北市捷運工程處之網站公開資訊，與事實相符，且 個別磋商條款乃經原告併同系爭買賣契約攜回審閱後，始簽 名用印，被告並無詐欺之行為及故意。又原告所指均屬動機 錯誤，而與物之性質無涉，自無從撤銷其意思表示等語，資 為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實 兩造於103年4月15日簽訂系爭買賣契約，及系爭買賣契約之 個別磋商條款，由原告向被告購買系爭房屋及其坐落土地， 約定價金2,890萬元，原告已依約繳納290萬元，為兩造所不 爭執，且有房屋土地預定買賣契約書、個別磋商條款可稽（ 見本院卷第6至18頁、第20至22頁），堪信此部分事實應為 真實。 四、兩造之爭點及論述 原告主張被告施以詐術，對於交易上重要資訊有所隱瞞或不 為告知，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，原告自得依 民法第88條、第92條之規定撤銷買賣之意思表示，請求被告 負回復原狀、損害賠償之責任等情，為被告所否認，並以前 詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠、原告是否受詐欺而購入 系爭房屋。㈡原告是否因錯誤而為購入系爭房屋之意思表示 。現就爭點分別析述如下： ㈠、原告是否受詐欺而購入系爭房屋： 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民 事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院 17年上字第917 號判例意旨參照）。次按，被詐欺而為意思 表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意 思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負 舉證之責任；而所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意 示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言。再按，所 謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在 法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者 外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高 法院33年上字第884號判例意旨參照）。本件首應審究被告 是否確有原告所主張各項之詐欺情事： ⒈就原告主張被告、銷售人員隱瞞汐止捷運尚未通過環評之事 實，宣稱已通過環評，致原告受詐欺而簽立系爭買賣契約一 事： ⑴原告就此部分事實，業據提出原證2 廣告文宣為證。而依被 告提供與原告，與系爭房屋交通動線相關之原證2 廣告文宣 所載：「…總計三期的捷運民生汐止線，整條路線全長大約 20公里，計15個站體，從汐止到內湖、民生社區、大稻埕， 橫跨雙北五個行政區，第一期舊宗路到汐止區公所已通過環 評，最快明年年底動工，9年內完工。政府已於2013年底於 內湖、汐止召開公聽會，廣納民眾意見，宣示民生汐止線勢 在必行的決心。」其中，就捷運汐止線部分，已明確說明目 前僅第一期舊宗路到汐止區公所通過環評，最快明年年底動 工，9年內完工，至沿線其餘部分政府則召開公聽會之情。 則觀諸前揭廣告文宣內容，既已載明第一期舊宗路到汐止區 公所已通過環評，政府召開公聽會等情，即無從使閱讀者獲 致捷運汐止線「全部」已通過環評之結論。又捷運汐止線僅 第1期通過環境影響評估一事，核與被告提出臺北市政府捷 運工程局、新北市捷運工程處網頁所載：民生汐止線於98年 7月13日經環境影響評估委員會第180次會議決議，有條件通 過第1期（汐止、內湖地區）環境影響評估審查乙情相符。 是原證2廣告文宣所載關於捷運汐止線之情況，與事實無違 ，堪可認定。從而，原告主張被告、銷售人員隱瞞汐止捷運 尚未通過環評之事實，宣稱已通過環評云云，無從憑採。 ⑵依證人即銷售人員詹淑玲於本院審理時證稱：原告在付訂及 簽約當天均未特別提及她需要捷運，印象中我們會介紹交通 動線，也有就捷運局未來汐止線作說明，我們是根據捷運局 的資料來跟客戶做解說，未提及汐止線已經通過環評，當初 也有將原證2 之廣告文宣拿給原告看等語（見本院卷第113 頁背面、第114 頁）。可知銷售人員向原告解說系爭房屋交 通動線部分，亦係依據現有捷運局之資料及廣告文宣內容向 原告解說，並未提及汐止線已經通過環評一事。 ⑶基上，銷售人員未曾向原告宣稱汐止線已通過環評，且曾將 原證2 廣告文宣給原告看，而該文宣所載「第一期舊宗路到 汐止區公所已通過環評」乙情，經核無不實。從而，原告主 張被告隱瞞捷運汐止線尚未通過環評，宣稱已通過環評，致 原告遭詐欺而簽訂系爭買賣契約云云，即屬無據，難以採信 。 ⒉就原告主張被告未告知手抄版本之個別磋商條款排除契約條 款之適用，亦隱藏二次施工及二次施工是違法，且於簽約時 並未就上開各該條款與原告個別磋商等情，致原告受詐欺而 簽立系爭買賣契約一事： ⑴證人即銷售人員詹淑玲證稱：系爭買賣契約簽約時，在場人 有我、原告及建設公司的洪安又在場；在原告付訂當天，有 將系爭買賣契約及個別磋商條款交由原告攜回審閱，當天並 未跟原告解說系爭買賣契約及個別磋商條款之相關規定，個 別磋商條款屬於買賣契約之附件；在簽約時，有針對個別磋 商條款的部分告知大廳的二次施工，銷售當下，我也有跟原 告說明有二次施工，原告在簽約以及銷售時，對此均無特別 反應等語（見本院卷第112 頁背面、第113 頁、113 頁背面 ）。 ⑵證人即建設公司員工洪安又證稱：系爭買賣契約及個別磋商 條款是原告於4 月8 日付訂當天，就有讓她攜回審閱，這是 我們銷售過程很重要的一部分，我會知悉此事是因為在4 月 15日簽約當天用印前，我有再跟原告確認針對系爭買賣契約 及個別磋商條款有無問題，原告回說沒有問題；且簽約時， 原告並未表示不瞭解個別磋商條款，或有該份文件讓她簽署 的疑問等語（見本院卷第109 頁背面、第110 頁、第111 頁 ）。 ⑶復觀諸個別磋商條款玖：「…個別磋商條款與本契約書其他 條款如有牴觸，雙方同意悉依個別磋商之約定辦理」之文字 ，可徵個別磋商條款有排除契約條款之適用；就系爭房屋大 廳二次施工部分，除如前所述，銷售人員於銷售以及簽約日 ，均曾告知原告系爭房屋所屬之大樓公設會有二次施工之情 外，另由個別磋商條款捌：「一、本大樓原執照核准之地面 第一層管委會空間、緩衝空間及部分社區公益空間；為提昇 本大樓生活與管理品質，買方（原告，下同）同意於使用執 照領取後另行規劃裝潢為健身房、出入口大廳、管理員櫃台 、信箱區，所有設計施工之費用由賣方（被告，下同）負責 無償施作，不在本契約買賣總價款內。二、前項所列均為二 次工程，均係在買方同意知情施作，其規劃圖與使用執照圖 所載不同，不符現行法令規定，已為買方明確知悉，日後如 有主管機關命拆除回復原狀之情形，概由買方自行處理，賣 方不復回復或損害賠償責任」之文字，亦可知系爭房屋之公 設、大廳部分，於取得使用執照後，將由被告施作二次工程 ，且二次工程並不符合現行法令之情。 ⑷由上足認，被告之銷售人員在原告付訂當日即已將系爭買賣 契約及個別磋商條款併交與被告攜回審閱達8日，兩造始簽 立系爭買賣契約。而由個別磋商條款之內容，即知被告將會 施作二次工程，且二次施工為違法等節。 ⑸被告透過銷售人員將系爭買賣契約及個別磋商條款併交由原 告攜回審閱達8日，且系爭房屋之價金甚高，一般人更會慎 重處理，而原告自陳為職業婦女，系爭房屋是退休後要住的 乙節（見本院卷第119頁），堪認其已具備相當智識能力及 社會經驗，可認原告於攜回系爭買賣契約及個別磋商條款後 ，應已仔細審閱，並明瞭其間不同處。此由原告於簽約當日 並未就個別磋商條款部分向代表建設公司簽約用印之洪安又 提出問題或稱有不瞭解乙節，更可證明。據此，原告既已詳 加審閱系爭買賣契約及個別磋商條款之內容，且簽約時未表 明反對，而個別磋商條款排除契約條款之適用、系爭房屋將 有二次施工及二次施工為違法一事，均詳載於個別磋商條款 內，即無原告所稱被告有詐欺、未告知或隱瞞原告之情。又 如前所述，原告既已攜回系爭買賣契約、個別磋商條款，並 詳加審閱，即令原告簽約時就各該條款未與原告個別磋商， 仍難憑此逕認被告有何傳遞不實資訊，致原告受詐欺而簽立 系爭買賣契約之情。 ⑹原告固主張：手寫之個別磋商條款未交予原告審閱，於簽約 當日始拿給原告簽署云云。惟查： ①相較於買賣契約，個別磋商條款對購屋者權益影響更大，售 屋者當會將個別磋商條款一併與購屋者審閱，俾利購屋者審 慎考量，此不僅可避免售屋者在簽約過程中因突然提出個別 磋商條款，並要求購屋者立即簽署所可能產生之糾紛，亦可 避免簽約後，購屋者反悔所增之交易成本、風險。依此，不 將個別磋商條款併交與購屋者審閱，實屬損人不利己，有違 一般房屋買賣之交易習慣。 ②況原告具備相當智識能力及社會經驗，且購屋事涉重大，倘 簽約日被告始拿出個別磋商條款並要求原告簽署，此與一般 購屋者有審閱期之情顯然有異，殊難想像原告會不仔細詢問 、審閱個別磋商條款，即遽簽署之。 ③基上，原告前開主張，與常情有違，尚難憑採。況即令被告 至簽約日始拿出個別磋商條款要求原告簽署，然依個別磋商 條款壹所載「『契約審閱權』經雙方個別磋商後同意修改條 款如下：買方審閱期如少於五日者，本契約簽立後五日內如 買方要求解除本契約者，賣方同意無條件解約並無息返還買 方已兌現之買賣價金，但超過簽約後五日則不得再以契約審 閱期為由要求解除契約」，已賦與無契約審閱期之買家在簽 約5日內無條件解約之權利。是縱原告當場簽署個別磋商條 款，然其於簽立契約後，仍有相當期間可仔細審閱個別磋商 條款，得知個別磋商條款蘊涵之意義（如前⒉⑶所述），倘 原告認有不妥，自可於5日內解除系爭買賣契約，詎其未為 之，且陸續支付價金，自應認原告已明瞭個別磋商條款與契 約之不同處，以及將有二次施工、二次施工為違法之情事。 是仍無從憑此認被告有何傳遞不實資訊，致原告受詐欺之情 事。 ⒊就原告主張被告公司資本額僅2,600 萬元，低於原告所承購 之系爭房屋，致原告受詐欺而簽立系爭買賣契約一事： 查，原告承購系爭房屋與否之因素，與被告公司資本額之多 寡無涉，非屬交易上之重要，況被告公司之資本額乃屬公開 資訊，僅需查閱即可知悉，而屬顯著之事實，且被告未告知 原告此事，並無違反法律上或契約上或交易習慣上之義務， 僅單純緘默，依前說明，原告即無以民法第92條之規定撤銷 其意思表示之餘地。 ㈡、原告是否係因錯誤而為購入系爭房屋之意思表示： 末按，形成表意人內心效果意思之原因，是為動機。導致表 意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心 ，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺。亦即表意人在 其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示 具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤 ，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為「交易上認為重 要者」，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若 未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示 錯誤規範之保護，否則法律安定性及交易安全均無法維護， 此觀民法第88條第2 項之規定自明。經查： ⒈原告復主張本件被告隱瞞有通過環評、個別磋商條款排除契 約條款、隱瞞二次施工且二次施工為違法，屬物之性質錯誤 ，且為交易上重要者云云。惟如前㈠、所述，原告於購買系 爭房屋時，即知悉捷運汐止線僅第一期舊宗路到汐止區公所 通過環評，於簽立系爭買賣契約時，亦知悉個別磋商條款有 排除契約條款之適用，且系爭房屋將有二次施工、二次施工 為違法之情，即難認原告有何錯誤可言。是原告主張依民法 第88條撤銷意思表示云云，即無足取。 ⒉承購系爭房屋與否之因素，與被告公司資本額之多寡無涉， 非屬交易上之重要資格，則原告主張被告公司資本額低於原 告承購房屋之價值，屬當事人之資格錯誤，且為交易上重要 者，而依民法第88條撤銷意思表示云云，同無足取。 五、綜上所述，原告無法舉證證明被告有何詐欺之行為，原告締 約之意思表示亦無錯誤之情。從而，原告主張依民法第88條 及同法第92條之規定撤銷簽訂系爭買賣契約錯誤之意思表示 ，並依同法第113 、114 條請求被告回復原狀、損害賠償， 返還已付之買賣價金290 萬元暨法定遲延利息，即屬無由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附 麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌 ，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 11 月 30 日 民事第八庭 法 官 蕭涵勻 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 11 月 30 日 書記官 吳芳玉