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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2948號 原　　　告　張宏名 訴訟代理人　鄭素芬 被　　　告　泰和不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　王國添 訴訟代理人　鄭森元 被　　　告　黃仁傑 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年12月24日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告黃仁傑經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形之一，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：坐落在臺○○○區○○段○○段第310地號暨其上 同小段第1482號建物（含1485號共同使用部分），即門牌號 碼臺北市○○區○○街○○巷○○號5樓之房屋（下稱系爭房屋 ），為原告所有，於民國103年8月2日委託被告泰和不動產 仲介經紀有限公司（下稱泰和公司）之經紀營業員即被告黃 仁傑，以新臺幣（下同）2,100萬元居間仲介銷售。委託銷 售期間，曾有南溫州街鄭媽媽出價1,750萬元，然被告黃仁 傑表示可等待出價更高之買家，並保證鄭媽媽這條線不會斷 ，兩造因而簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託書 ）。嗣於103年8月31日，被告黃仁傑竟告知鄭媽媽嫌棄系爭 房屋附近有宮廟，已不願購買，現有訴外人林婉菁願以1,70 0萬元買受，因原告急於出售系爭房屋，故於當日同意以此 價格出售，並支付被告22萬元之服務報酬。因被告黃仁傑向 原告佯稱必須簽立系爭專任委託書，方能鎖住鄭媽媽這條線 ，致原告於專任委託期間無法委託其他仲介以1,750萬元之 價格出售系爭房屋，而受有50萬元之損害；又被告黃仁傑於 103年8月31日居間斡旋原告與林婉菁之買賣價格時，並未盡 其義務，盡量抬高售價，應不得受領22萬元之報酬。爰依民 法第567條、第227條第1項、第571條、第179條及不動產經 紀業管理條例第26條第1、2項等規定，請求被告賠償50萬元 差價及返還22萬元報酬等語。並聲明：被告應給付原告72萬 元。 二、被告辯稱：原告於103年8月31日親自與買方林婉菁洽談系爭 房屋買賣價格，最終雙方以1,700萬元成交，如原告不滿意 此價格，可不出售，不得以此主張受有損失。又依兩造所簽 訂之系爭專任委託書第4條第1項約定，服務報酬為成交價格 之4%，即68萬元，因當日買賣雙方對於成交價格僵持不下， 被告泰和公司才同意少收報酬，並非未盡力促成交易。至於 先前鄭媽媽出價1,750萬元時，被告黃仁傑曾詢問原告意見 ，係原告不同意出售，其後林婉菁出價1,700萬元，原告要 求回頭找鄭媽媽，然鄭媽媽嫌棄附近宮廟而無意願購買，非 可歸責於被告等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第98頁背面）： ㈠系爭房屋原告所有，被告泰和公司為中信房屋師大加盟店， 被告黃仁傑為被告泰和公司員工。 ㈡原告於103年8月2日就系爭房屋與被告黃仁傑簽訂一般委託 銷售契約書（見本院卷第62至65頁）。 ㈢原告於103年8月9日就系爭房屋與被告黃仁傑簽訂系爭專任 委託書，嗣於103年8月22日將委託期間延長至103年8月31日 （見本院卷第66至71頁、第72頁）。 ㈣原告於103年8月31日以1,700萬元將系爭房屋出售予林婉菁 ，被告泰和公司收取22萬元之服務報酬。 四、本院之判斷： 原告主張被告未盡居間人之義務，致其無法以1,750萬元出 售系爭房屋，而受有50萬元之損害，被告應賠償原告，並返 還已收取之服務報酬22萬元等情，為被告所否認，被告並以 前詞置辯。是兩造爭點厥為：原告依民法第567條、第227條 第1項、第571條、第179條及不動產經紀業管理條例第26條 第1、2項等規定，請求被告給付72萬元，是否有理由？茲析 述如下： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第 568條第1項分別定有明文。查，原告曾於103年8月2日與被 告簽訂一般委託銷售契約書，嗣於103年8月9日改簽訂系爭 專任委託書，委託被告居間仲介銷售系爭房屋等情，為兩造 所不爭執（見上開不爭執事項㈡、㈢），系爭專任委託書第 3條約定被告之義務為：「乙方（即被告）受託處理本仲介 事務應以善良管理人之注意為之」、「如買方簽立『附停止 條件定金委託書』或要約書，乙方應於24小時內將該委託書 或要約書轉交甲方（即原告）」、「如買方簽訂『購屋承諾 書』而有支付定金者，除有其他約定外，乙方應於收受定金 後24小時內送交甲方」、「乙方應於簽立本契約書後七日內 將受託銷售之不動產資料登錄於中信房屋電腦網路系統，並 隨時依甲方之查詢，向甲方報告銷售狀況」等，第4條並約 定：「乙方（即被告泰和公司）之服務報酬請求權，於甲方 （即原告）簽認買方之『附停止條件定金委託書』或『內政 部版邀約書』，或買方簽認『購屋承諾書』時發生，甲方應 給付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價百分之四計 算」（見本院卷第68頁），堪認兩造所成立者為居間契約， 被告應盡善良管理人之注意義務，隨時向原告報告出售系爭 房屋之機會，如買賣契約因被告媒介而成立，被告即得依系 爭專任委託書第4條之約定向原告請求報酬。而兩造對於系 爭房屋業於103年8月31日經由被告仲介以1,700萬元售予林 婉菁一事並無爭執（見上開不爭執事項㈣、見本院卷第19頁 背面），是被告主張其有受領報酬之權利，洵非無據。 ㈡原告雖主張被告於103年8月31日居中協調系爭房屋買賣價格 時，並未盡力要求買方抬高價格，僅要求買方多付一點佣金 予被告，依民法第571條之規定，已喪失報酬請求權，被告 受領報酬22萬元為不當得利云云。惟按「居間人違反其對於 委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠 實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報 酬及償還費用」，民法第571條有明文規定。原告欲依此規 定主張被告無權受領服務報酬，自應就被告有違反義務為有 利相對人之行為或由相對人收受利益一事，負舉證責任。查 ，系爭房屋買受人即證人林婉菁到庭證稱：「我買這個房屋 的時候，心裡篤定只花1,700萬元，多一塊錢我都不會買， 被告黃仁傑有叫我再增加一點好嗎，我跟他說不可能，若賣 方不接受我就不買了」、「（請問當天晚上黃仁傑先生是否 有告訴你，賣方張宏名先生沒有支付佣金，希望你替賣方支 付？）談價錢的當天，被告黃仁傑跟我說，因為原告覺得賣 價不如預期，要求公司降低仲介費，問我可不可以幫忙多付 1%，我有抱怨，但我後來答應了，因為我想說買賣金額剛好 符合我的要求，所以我才答應」、「（8月31日被告黃仁傑 是很努力的抬高價錢，還是只是說一下而已？）我們當時是 二個房間，被告黃仁傑一直問我可不可以多五十萬元。被告 黃仁傑很清楚知道，我多一塊錢都不願意買，他沒有辦法動 搖我，被告黃仁傑叫我上臺北時，電話中我就已經告訴他我 就是只願意付1,700萬元，被告黃仁傑一直要求說先上來講 好不好」、「（我還是想知道被告黃仁傑到底是多努力的抬 價？）被告黃仁傑有一直跟我說可不可以多個50萬元，我說 不用跟我說，你再講我就走人了」、「（可是你願意多付1% 的佣金給被告，為何不是補貼給我？）當時已經講到晚上10 點、11點，我已經很累了，後來我交代被告黃仁傑交屋的事 情要幫我處理好，所以我才願意付這佣金」、「（你到底有 沒有跟原告說被告黃仁傑沒有努力抬價，且被告黃仁傑說原 告不付佣金？）我沒有這樣說，怎麼可能仲介不抬價，因為 買賣成交價高，佣金就高。我跟原告說的是被告黃仁傑說原 告要求降低佣金，問我可不可以付1%的佣金」等語（見本院 卷第58頁背面至59頁），足徵被告黃仁傑非無盡力為原告提 高房屋之成交價格，原告亦未舉證證明被告黃仁傑有何違反 義務，利於買方或由買方收受利益之行為，是其主張被告不 得受領報酬，有不當得利云云，要無足採。 ㈢原告雖又主張被告黃仁傑誘使原告簽訂系爭專任委託書，致 系爭房屋無法委託其他房仲以1,750萬元之價格出售，依民 法第227條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第1、2項之 規定，被告應賠償原告之損失云云。惟按民法第227條1項規 定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，及不 動產經紀業管理條例第26條第1項所定：「因可歸責於經紀 業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀 業負賠償責任」，同條第2項規定：「經紀業因經紀人員執 行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該 經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，足知必也被告具有 可歸責之事由致契約不能履行，或有故意、過失致原告受損 之行為，原告始得據此規定請求被告為損害賠償。本件被告 黃仁傑受託仲介出售系爭房屋後，曾向原告報告有位鄭媽媽 願出價1,750萬元購買，係原告希望賣到1,900萬元，故拒絕 出售，此經原告所自認在卷（見本院卷第21頁），足認原告 未能以1,750萬元出售系爭房屋，係其自行考量所為之決定 ，與被告無涉；而其後未有更高之出價，原告要求被告回頭 找鄭媽媽時，鄭媽媽已無購買意願，此亦非被告所得控制， 難認被告就系爭房屋未能以1,750萬元售出，有何可歸責之 事由，或係故意、過失令原告受損。而原告主張並無鄭媽媽 存在，系爭專任委託書係遭被告黃仁傑誘使簽立一節，為被 告黃仁傑所否認，原告未能舉證以實其說，已無足憑採；且 若原告未與被告簽立系爭專任委託書，是否即能以1,750萬 元售出，亦未見原告舉證證明之，實無從認原告因系爭專任 委託書之簽立而受有損害。 ㈣綜上，系爭房屋經由被告仲介，業於103年8月31日以1,700 萬元出售予林婉菁，被告依系爭專任委託書第4條之約定， 即得向原告請求給付成交總價4%之服務報酬，依此計算，原 告應支付之服務報酬為68萬元（計算式：1,700萬元×4%＝ 68萬元），被告僅受領22萬元之報酬，難認有何不當得利可 言。原告雖主張被告未盡力抬高成交價格，不得受領報酬， 且誘使原告簽立系爭專任委託書，應賠償50萬元之損失云云 ，然均未舉證以實其說，礙難憑採。 五、綜上所述，原告依民法第567條、第227條第1項、第571條、 第179條及不動產經紀業管理條例第26條第1、2項等規定， 請求被告賠償50萬元差價及返還22萬元報酬共72萬元，為無 理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 1 月 14 日 民事第三庭 法 官 賴淑芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 1 月 14 日 書記官 羅楊潔