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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第3101號 原　　　告　創佳企業有限公司 法定代理人　邱創崇 訴訟代理人　陳國華律師 被　　　告　信義房屋仲介股份有限公司 法定代理人　周俊吉 被　　　告　信義全球資產管理股份有限公司 法定代理人　薛健平 被　　　告　洪綱 　　　　　　高慧齡 　　　　　　林東暹 共　　　同 訴訟代理人　羅凱正律師 　　　　　　伍徹輿律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3 月9日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國101年9月初欲投資臺中市店面，委託 被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）處理店面 投資事宜，由信義房屋逢甲店之業務員即被告高慧齡、林東 暹負責。高慧齡於101 年9月9日介紹由信義房屋子公司即被 告信義全球資產管理股份有限公司（下稱信義全球公司）業 務員洪綱負責銷售之臺中市○○路○○○號1、2 樓店面（下稱 系爭房屋），系爭房屋斯時由星期五餐廳股份有限公司英才 店（下稱星期五餐廳）承租，並簽訂不動產租賃契約（下稱 系爭租約）約定採「包底抽成」方式計算租金，即每月以新 臺幣（下同）64萬6,433元或月營收額10%取其高者計算租金 。洪綱以星期五餐廳營運狀況很好、租金穩定上漲、不可能 不租；高慧齡以星期五餐廳生意很好、大月可用抽成方式收 取租金；林東暹以系爭房屋的投報率是找也找不到的物件等 話術遊說原告，原告要求提供星期五餐廳營業報表，惟洪綱 、高慧齡、林東暹等人並未提供，且一再吹噓星期五餐廳營 業狀況很好，原告因信任信義房屋之品牌、企業形象，及相 信被告等人會為原告之利益執行業務，遂於101年10月9日與 訴外人即寶昌實業股份有限公司（下稱寶昌公司）就系爭房 屋簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣總價金為 1億7,800萬元，原告並支付60萬元報酬予信義房屋，系爭房 屋於101年11月23日辦理交屋過戶。洪綱於交屋後之101年12 月7 日始傳真星期五餐廳101年9、10、11月營業報表，月營 收額分別為189萬3,228元、177萬9,991元、154萬9,489元， 顯然不可能以抽成方式計算租金。嗣星期五餐廳於102年4月 發函原告表示欲終止系爭租約，原告找被告等人解決，被告 承諾為原告尋找願以每月64萬元承租系爭房屋之承租人，但 找不到人願意以此價格承租，原告遂與星期五餐廳協商並減 少租金。被告隱匿星期五餐廳長期營業狀況不佳、僅有在80 幾年間曾經使用過抽成計算租金等情事，寶昌公司購買系爭 房屋後旋即出售予原告，亦得證被告知悉星期五餐廳營運不 佳，被告顯有詐騙原告之故意且違反善良管理人注意義務， 造成原告錯誤判斷而以1億7,800萬元購買系爭房屋，遭受租 金減少及房屋價值減損之損害。爰依民法第535條、第544條 、第184條、第185條、第188條向信義房屋；依民法第184條 第1項、第188條第1項前段向信義全球公司；依民法第184條 第1項、第185條向洪綱、高慧齡、林東暹提起本訴，並聲明 ：被告應連帶給付原告308萬3,106元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保， 請准宣告假執行。 二、被告則以：原告僅泛稱洪綱、高慧齡、林東暹等人提供原告 不實之訊息，惟原告就此並未為舉證。原告租金收入減少之 原因係於交屋後與星期五餐廳協商並同意降租，為原告與星 期五餐廳間之租賃糾紛，與被告並無關連；且原告法定代理 人邱創崇於簽約前曾親自至星期五餐廳用餐並瞭解營業情況 ，原告購買系爭房屋係經過相當之瞭解及評估，並非完全依 賴被告提供之資訊；原告於簽立系爭契約前已知悉星期五餐 廳之租約內容與計算租金之方式，系爭租約於83年簽訂時每 月租金僅30萬元，至101年10月9日簽訂系爭契約時已調高至 64萬6,433元，且租期至103年5 月31日止，被告係依據系爭 租約向原告講解租金收取方式，但並無保證原告得以抽成方 式收取租金。被告等人係於系爭契約簽立後才獲得星期五餐 廳營業報表，於簽約前亦無從知悉星期五餐廳之營業狀況， 洪綱雖曾參與系爭房屋前次交易，惟並非代表洪綱知悉星期 五餐廳之營運狀況；被告並無違背不動產經紀人之責任或提 供不實資訊為辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： (一)經查，原告於101年9月間委託信義房屋尋找臺中市店面作為 投資標的，斯時高慧齡、林東暹任職信義房屋逢甲店，洪綱 任職信義全球公司，原告於101年10月9日與寶昌公司簽訂系 爭契約，以1億7,800萬元購買系爭房屋，並於101 年11月23 日辦理交屋過戶，原告支付信義房屋60萬元服務費；原告簽 訂系爭契約時，系爭房屋由星期五餐廳承租，依系爭租約採 「包底抽成」方式即每月以64萬6,433元或月營收額10%取其 高者計算租金，租期至103年5月31日止；原告於101 年12月 7日收到星期五餐廳101 年9、10、11月營業報表，月營收額 分別為189萬3,228元、177萬9,991元、154萬9,489元；星期 五餐廳於102年4月發函原告表示欲終止系爭租約，經原告與 星期五餐廳協商後，於102 年11月起調降租金為每月53萬元 ，復於104年1月起調降租金為每月40萬元等情，有名片、系 爭契約、系爭租約、服務費確認單、星期五公司函、星期五 公司營業報表為證（本院卷第10頁、第11至32頁、第82至84 頁），均堪信為真實。 (二)按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張被告隱匿星期 五餐廳長期營業狀況不佳、僅有在80幾年間曾經使用過抽成 計算租金等情事，提供不實資訊予原告，顯有詐騙原告之故 意而造成原告錯誤判斷購買系爭房屋，違反善良管理人注意 義務並構成侵權行為，原告並因而受有租金及系爭房屋價值 減損等損失，業據提出高慧齡寄發內容載有：「Friday（即 星期五餐廳）是相對高的因為他的店面在那已經開了18年了 ，租金持續調漲中，承租的搬遷的機率極小，因為是台中的 創始店承租方也要再續租了...在台中要找到這樣的店面蠻 不容易的，因為Friday的公司穩定性極佳也不太會在換地方 了」等語之電子郵件為證（本院第65頁）。惟查，系爭契約 第17條第8 項、第15項已載明系爭房屋有承租戶承租中，原 告於簽立系爭契約時已取得系爭租約之影本並同意繼受系爭 租約（本院卷第15頁正反面）；系爭租約第4條第1項約定系 爭房屋係以每月30萬元之基本租金或月營收額10% 取其高者 計算租金，基本租金以每3 年為一期，每期以前一期之租金 調整增加15% 為次一期之租本租金（本院卷第24頁），又系 爭租約於98年8月19日之增補協議第1條約定基本租金於98年 9月1日至101年5月31日調整為每月58萬7,666元、101年6月1 日至103年5月31日調整為每月64萬6,433 元（本院卷第30頁 ），由系爭租約暨增補協議觀之，星期五餐廳自83年起承租 系爭房屋，租期至103年5月31日止，基本租金由每月30萬元 調漲至64萬6,433元，且系爭租約確實有以月營業額10%和基 本租金取其高者計算租金之約定，是以高慧齡前開電子郵件 之內容，尚非無據。 (三)原告以洪綱曾經手系爭房屋前次交易、寶昌公司持有系爭房 屋2 年就出售等情，主張被告應知悉並隱匿星期五餐廳之營 運狀況。惟原告就前開主張未能舉證以實其說，僅憑系爭房 屋前開移轉過程，揣測被告知悉星期五餐廳之營運狀況；又 證人即寶昌公司負責人鄭書鎮於本院105年1月28日準備程序 證稱於持有系爭房屋時，星期五餐廳都準時付租金且並無談 過要調整租金，出售系爭房屋是因為距離遙遠、管理困難， 沒有讓仲介瞭解星期五餐廳的營業狀況，洪綱應該也不知道 ，系爭租約對於營業報表有保密條款等語（本院卷第116 至 120頁反面），核與系爭租約第4 條第2項約定出租人對於承 租人之營業收入有絕對保密的義務（本院卷第24頁）、寶昌 公司所在地位於臺北市中山區（本院卷第17頁反面）相符， 證人所言應堪採信，是以被告於系爭契約簽立時並不知悉星 期五餐廳之營運狀況，原告指稱被告隱匿星期五餐廳長期營 業狀況不佳、提供不實資訊予原告乙情，復無其他證據以實 其說，其以被告違反受任人注意義務並詐欺原告構成侵權行 為為主張，亦難論有理。 四、綜上所述，原告依委任、侵權行為等法律關係，訴請被告連 帶給付308萬3,106元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原 告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘 明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 3 月 23 日 民事第六庭 審判長法 官 黃明發 法 官 楊雅清 法 官 宋雲淳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 3 月 23 日 書記官 吳佩倩