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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第3640號 原　　　告　麥特廣告股份有限公司 法定代理人　麥崇德 訴訟代理人　林仟雯律師 　　　　　　李昊沅律師 被　　　告　悅揚開發股份有限公司 法定代理人　黃郁翔 訴訟代理人　劉宏邈律師 複 代理 人　黃子峻律師 被　　　告　但以誠科技股份有限公司 法定代理人　林木富 訴訟代理人　劉祥墩律師 　　　　　　吳柏儀律師 　　　　　　劉宇倢律師 上列當事人間請求給付費用事件，本院於民國105年11月15日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告悅揚開發股份有限公司應給付原告新台幣壹仟肆佰柒拾柒萬 捌仟零壹拾玖元，及其中新台幣參佰肆拾貳萬陸仟陸佰伍拾元部 分自民國一百零四年九月一日起至清償日止，其中新台幣壹仟壹 佰參拾伍萬壹仟參佰陸拾玖元自民國一百零四年十月十六日起至 清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告悅揚開發股份有限公司負擔。 本判決第一項於原告以新台幣肆佰玖拾參萬元為被告悅揚開發股 份有限公司供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹仟肆佰柒 拾柒萬捌仟零壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 經查，本件原告起訴時原主張被告悅揚開發股份有限公司（ 下稱悅揚公司）於民國102年4月26日與原告簽訂廣告業務企 劃合約書（下稱系爭契約），將門牌號碼為新北市○○區○ ○路○○○號（A棟）、107號（B棟），合計24戶及附車位33個 之敦揚建案（下稱系爭建案）委由原告負責房地銷售與廣告 製作執行等業務，惟迄未給付服務費用新台幣（下同） 3,426,650元，爰依系爭契約第8條、第10條約定，聲明請求 ：㈠悅揚公司應給付原告3,426,650元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供 擔保，請准宣告假執行，有民事起訴狀附卷可參（見卷一第 3-4頁），嗣於104年10月15日具狀主張但以誠科技股份有限 公司（下稱但以誠公司）與悅揚公司乃共同開發系爭建案， 為系爭契約交易利益實際歸屬者，及原告債務履行及給付服 務之對象，就系爭契約核屬利益第三人，或可認與原告間有 事實上契約關係之存在，應給付原告上開服務費用，復主張 悅揚公司片面終止系爭契約，造成原告損失為履行系爭契約 所支付費用共11,549,511元，爰追加但以誠公司為被告，並 依民法第511條但書、不當得利之法律關係，請求法院擇一 而為判決，及依系爭契約第14條約定，判命被告2人應連帶 給付原告11,549,511元，並變更聲明第1項為：被告應連帶 給付原告14,778,039元，及其中3,426,650元部分自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 及其中11,351,389元自訴之追加狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，有民事準備程序暨訴之追 加狀、民事陳報暨更正聲明狀、本院105年9月13日言詞辯論 筆錄在卷可考（見卷一第96-109頁、第153-154頁、卷二第 164頁），並於105年4月7日言詞辯論期日對被告但以誠公司 追加依無因管理、不當得利之法律關係為擇一請求（見卷二 第24頁）。核原告所為上開訴之變更及追加，為擴張及減縮 應受判決事項之聲明，並基於同一基礎事實，揆諸上開規定 ，應予准許。 二、原告主張： ㈠悅揚公司、但以誠公司共同開發坐落於新北市○○區○○段 ○○○○○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號 （A棟1-7樓）、107號（B棟1-5樓），合計24戶及附車位33 個之系爭建案，委由原告負責房地銷售與廣告製作執行等業 務，悅揚公司並於102年4月26日與原告簽訂系爭契約。原告 已依約於如附表一所示之日期售出編號1-3所示房地，另編 號4房地為悅揚公司於104年5月27日以買賣為登記原因移轉 所有權予訴外人陳彥伯，原告自得請求如附表一所示之銷售 服務費用，扣除附表一編號1之介紹費15萬元，原告尚得請 求3,426,650元。依系爭契約第8條之約定，原告得行使服務 費用請求權之條件應係客戶已簽訂完成房地買賣合約書，並 已繳付簽約金之戶別，至客戶與被告間之契約不論解約與否 、或過戶後有何瑕疵擔保責任，均與原告無涉。況系爭建案 廣告不實之情事應歸責於悅揚公司，依系爭契約第16條之約 定，原告承攬系爭建案之廣告文案均須悅揚公司人員確認始 得執行，原告並無設計廣告有過失之情事，且依悅揚公司之 房地買賣契約書所載第23條、第31條等內容，均顯示悅揚公 司於銷售系爭房地時乃明知並有意以住宅使用作為行銷方式 ，自非可歸責於原告。又如附表一所示編號4房地並未依系 爭契約第1條第3項之約定為地主保留，自不得以該戶係保留 戶而拒絕服務費用。但以誠公司雖未於系爭契約上簽名，惟 其乃系爭契約交易利益實際歸屬者，為原告債務履行及給付 服務之對象，且為產權名義登記者，是但以誠公司就系爭契 約核屬利益第三人，況審酌系爭契約之交易履行情形及買賣 契約簽署均有被告2人，及渠等合作開發關係，足認但以誠 公司與原告間有事實上契約關係之存在。縱認但以誠公司非 契約當事人，原告另得依無因管理或不當得利之法律關係為 請求。 ㈡系爭契約第3條約定系爭契約有效期間自雙方簽約日起，至 二期（C、D幢&透天）使用執照核定後6個月止，第7條約定 全案銷售執行之廣告費用由原告負擔，原告並已依系爭契約 附件二所示預算表（下稱系爭預算表）執行如附表二所示各 項目業務之發包，總計已支出11,103,764元，另為執行預算 項目及銷售業務之拓展，支出廣告銷售委外企劃等活動費用 共247,625元，合計11,351,389元。詎悅揚公司竟擅自於第 二期使用執照尚未核定前，即於104年6月16日片面終止系爭 契約，係屬可歸責被告之因素致契約無法繼續履行，並造成 原告損失前開為履行契約先行支付之預算執行費用。原告並 未與悅揚公司合意終止系爭契約，原告與悅揚公司雖曾於 103年3月27日例會中討論第一期銷售時程至使用執照取得後 3個月為止，惟並未達成終止之合意，被告雖曾於同年11月 17日通知原告終止契約，然於該日例會經雙方討論後，雙方 係合意續賣或終止可討論，足證兩造並無合意終止系爭契約 。悅揚公司嗣於104年6月16日終止系爭契約，就原告因終止 契約所受損害自應負賠償責任。為此，爰依系爭契約第8條 、第10條約定請求被告連帶給付銷售服務費用3,426,650元 （計算式：804,800＋843,700＋819,500＋958,650＝ 3,426,650），另依不當得利、無因管理之法律關係對但以 誠公司為前開請求，及依系爭契約第14條、民法第511條但 書規定，請求被告就原告所受損害11,351,389元負連帶損害 賠償責任，另被告就原告所為之廣告預算項目執行，顯受有 利益，而原告受有所支付費用之損害，原告亦得依民法第 179條規定，請求被告2人返還所受不當得利，及依無因管理 向但以誠公司請求。並聲明：⒈被告應連帶給付原告14,778 ,039元，及其中3,426,650元部分自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及其中11,351, 389元自訴之追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告答辯略以： ㈠悅揚公司部分：依系爭契約第8條、第10條約定，系爭契約 關於一定工作之完成，係以有無售出為工作完成之條件。而 如附表一編號2、3房地之買受人王華已於104年7月17日起訴 主張解除買賣契約及請求返還價金759萬元，並經台灣新北 地方法院以104年度重訴字第609號判決認定王華係誤信系爭 建案之廣告內容即商辦用地以住宅方式銷售，而簽訂買賣契 約，並已發函撤銷買賣契約之意思表示，契約視為自始無效 ，判命被告應返還買賣價金，足認原告並未完成售出之工作 ，其銷售自始未完成，自不得請求如附表一編號2、3房地之 銷售服務費。且被告與王華間之買賣糾紛，乃肇因於原告之 廣告不實，其已經公平交易委員會（下稱公平會）認定為廣 告行為之主體，其銷售人員亦經台灣新北地方法院認定有未 就廣告內容作具體之磋商、未誠實告知不得作為住宅使用等 情，足證原告係有過失且可歸責。又被告雖就如附表一編號 1房地依系爭契約第10條約定得給付服務費一事，並不爭執 ，惟系爭契約第17條約定：「本約倘有未盡事宜，應以合乎 一般交易習慣及善良風俗或經雙方書面另行協議訂之」，而 原告與悅揚公司於系爭建案103年6月3日會議紀錄已載明： 「⒈B1-2F該戶結案再請款；⒊前述1、2項以『第一期』結 案為計算的結點」，足見兩造已協議B1棟2樓之服務費應待 全案件終結時再給付，此應可視為附停止條件之協議，而系 爭建案尚未終結，故原告尚無請求如附表一編號1房地服務 費之權利。又系爭建案103年8月11日會議紀錄記載：「B1/ 3F、B1/4F暫時封戶（業主保留）」，原告既願放棄系爭契 約第1條第3項之時限利益，而在該協議中未做任何權利上保 留，如附表一編號4房地自應屬業主保留戶，並已分配予股 東江明珠、以其子陳彥伯名義登記，原告不得就該戶請領服 務費。再兩造於系爭建案103年3月27日會議紀錄載明：「使 照取得後3個月，因建物需轉至股東個人名下，會有奢侈稅 的問題，第一期時程至該日為止，第二期之銷售另議」，該 紀錄上亦有原告法定代理人及被告董事之簽名，應係正式協 議，而非會議之討論，足證兩造已合意提前終止系爭契約， 而非由被告片面終止，至103年11月17日會議紀錄應係指要 再續賣（重新訂約）或確定結束合作關係可討論，不應擴張 解釋為兩造無合意終止之意思表示。退步言之，縱認被告乃 單方終止系爭契約，係被告由於103年10月受公平交易委員 會通知，知悉建案恐因廣告不實而遭懲處，而認原告有違系 爭契約第14條後段所定「乙方應盡本身之職責，不得違背本 約之誠信原則」之虞，為免損害擴大，而終止系爭契約，應 認有理且無重大過失。且原告於承攬期間，銷售態度消極， 僅招徠3戶如附表一編號1-3所示，且製發廣告文宣內容顯有 重大瑕疵，致被告連帶遭受公平會以公處字第104028號處分 書裁罰120萬元，於銷售過程中亦未盡善良管理人之注意及 告知義務，致被告與王華間之買賣契約遭台灣新北地方法院 認定自始無效，足證原告於承攬期間顯有重大過失，且有違 契約之目的及第14條後段所定誠信原則，故原告依系爭契約 第14條前段及民法第511條但書規定，請求被告負損害賠償 責任，顯無理由。又定作人在承攬契約有效期間內，因承攬 人所為工作致受利益，乃本於終止前有效之承攬契約而來， 並非無法律上之原因，與不當得利之要件不符，原告自不得 依不當得利之法律關係，請求被告返還所受利益。再者，系 爭契約第6條雖載明原告就銷售事宜負責之內容，惟僅係要 求原告為一定之行銷方式，至行銷之細節、手段及成本均由 原告依其專業判斷及決定，而系爭預算表乃原告為完成工作 之開銷成本，其利用預算表所示之廣告行銷手法，所為銷售 成果不佳，應係原告須承擔之風險，不得將此逕認係被告終 止契約所造成之損害。況被告前就原告所銷售之B1棟4樓（ 買主周潤廷）已給付服務費用956,450元，惟周潤廷業於104 年9月8日來函主張解除契約，請求返還買賣價金540萬元， 另被告前尚因原告之不實廣告遭公平交易委員會裁罰120萬 元，爰以前開債權主張抵銷等語，資為抗辯。 ㈡但以誠公司部分：但以誠公司法定代理人林木富於101年10 月23日與悅揚公司法定代理人黃郁翔簽訂投資開發分屋協議 書，雙方同意合資以黃郁翔指定名義人簽約購買新北市○○ 區○○路○○○號1至7樓、107號1至5樓即但以誠科技大樓及坐 落土地，並於第4條約定：「甲方（即黃郁翔）合資負責本 案買賣合約乙方（即林木富）應付合資款項不足之差額，及 後續所有本開發案相關之規劃、設計、發包及施工等工作進 行及資金籌措」，悅揚公司與但以誠公司復於同年10月29日 簽訂但以誠科技大樓買賣契約書，將上開房地以3億4千萬元 之定價售予悅揚公司，由其整頓後出售，故系爭建案之規劃 、設計及行銷，均與但以誠公司無涉，但以誠公司之出售價 亦不受系爭建案銷售價格及戶數影響，足認但以誠公司並非 系爭契約之利益歸屬對象，亦非契約實質當事人。但以誠公 司從未參與原告與悅揚公司就系爭建案於103年7月27日、11 月17日所召開會議，亦未收到開會通知或會議紀錄，原告之 業務部經理席晏生、售屋人員林心蓓於台灣新北地方法院 104年度重訴字第609號事件均證述原告係受悅揚公司指示承 作系爭建案之廣告及銷售，並向其確認廣告內容，但以誠公 司從未參與或確認等語，及原告開立之服務費用發票，其買 受人係悅揚公司，且公平會104年4月8日公處字第104028號 處分書載明：「…案關建案之興建、銷售活動及廣告決定均 由被處分人悅揚公司全權負責，並於102年4月26日由被處分 人悅揚公司採『包銷制』之方式委託麥特公司銷售案關建案 ，但以誠公司未參與建案之銷售活動及廣告決定」、「但以 誠公司僅係案關建案土地及房屋所有權人，且土地及房屋已 銷售予被處分人悅揚公司，再由被處分人悅揚公司將房屋重 新整理後出售，但以誠公司與案關建案之銷售活動及廣告決 定無涉，尚非本案廣告行為主體」等情，均足證但以誠公司 非系爭契約實質當事人。 ㈢並均聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 四、兩造不爭執之事項： ㈠原告與悅揚公司於102年4月26日簽訂系爭契約，由悅揚公司 委由原告負責系爭建案之房屋土地銷售及廣告業務。 ㈡原告於代銷期間銷售新北市○○區○○路○○○號B1棟2樓（買 主魏日晃）、B2棟2樓（買主王華）、B2棟3樓（買主王華） ，另B1棟3樓（買主陳彥伯）為悅揚公司於104年5月27日以 買賣為登記原因，移轉所有權。 五、原告主張依系爭契約被告應連帶給付如附表一所示房地之銷 售服務費，及應連帶賠償原告因系爭契約終止所受之損害等 情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠原 告依系爭契約對被告為如附表一編號1-4房地銷售服務費之 請求，有無理由？原告另依無因管理或不當得利之法律關係 ，對但以誠公司為銷售服務費之請求，有無理由？㈡原告依 系爭契約第14條、民法第511條但書規定、民法第179條規定 ，另依無因管理規定，請求被告連帶給付原告所受損害 11,351,389元，有無理由？㈢悅揚公司主張因原告之不實廣 告遭公平員會裁罰120萬元及已就原告銷售B1棟4樓（買主周 潤廷）部分給付原告之服務費用956,450元債權為抵銷，有 無理由？茲分別論述如下： ㈠原告得否請求如附表一編號1-4所示房地之銷售服務費？ ⒈原告與悅揚公司於102年4月26日簽訂系爭契約，由悅揚公 司委由原告負責系爭建案之房屋土地業務銷售及廣告製作 事宜，約定悅揚公司所有位於新北市○○區○○段○○○○ ○○○○號土地上，新建房屋門牌新北市○○區○○路○○○號 （A幢1至7樓）、107號（B幢1至5樓），合計24戶（即一 期），及規劃中（C幢2至9樓、D幢1至9樓、透天別墅）合 計37戶（即二期），契約其間自簽約日起，至二期使用執 照核定後6個月止。全案房地之銷售事宜概由原告負責， 包括相關銷售區域房屋市場之調查、各項銷售前之準備工 作、個案廣告策略之擬定、執行、個案命名建議、促銷計 畫之建議及執行；個案各項銷售資料及廣告媒體之企劃、 撰文、設計、完稿；戶外招牌、指示路標、POP、logo旗 幟等設計製作；客戶資料整理建檔並提供悅揚公司備查、 客戶問卷調查執行、銷售結案後1個月內結案報告之提出 ；代理悅揚公司向客戶收取購屋訂金及代理悅揚公司執行 與購屋客戶房地買賣合約之簽立、配合悅揚公司與客戶銀 行對保作業、交屋相關事宜，全案銷售執行之廣告費用由 原告負擔，而悅揚公司應給付原告業務銷售服務費用，以 系爭契約有效期間所售出房地總底價5.5%計算，為系爭契 約第1條、第3條、第6條、第7條、第8條所明訂，有系爭 契約在卷可憑（見卷一第13-18頁），堪認悅揚公司與原 告約定由原告為悅揚公司完成廣告及銷售系爭建案之工作 ，並依出售房地之戶數給付報酬。 ⒉原告於代銷期間銷售如附表一編號1至3房地，如附表一編 號4房地係悅揚公司於104年5月27日以買賣為登記原因， 移轉所有權予陳彥伯，為兩造所不爭。又系爭契約第10條 約定系爭契約所指「售出」包括承攬有效期間原告代為售 出之房地及悅揚公司自行售出之房地，則如附表一編號1 -4房地均應用以計算原告之銷售服務費，金額詳如附表一 所示，扣除悅揚公司對原告之15萬元債權後，原告得請求 之銷售服務費金額為3,426,650元。 ⒊如附表一編號2、3房地之買受人王華起訴主張解除買賣契 約及請求返還價金759萬元，並經台灣新北地方法院以104 年度重訴字第609號判決認定王華係誤信系爭建案之廣告 內容即商辦用地以住宅方式銷售而簽訂買賣契約，並撤銷 買賣契約之意思表示，契約視為自始無效，判命悅揚公司 應返還買賣價金在案確定，有上開判決在卷可憑（見卷二 第15-22頁），惟按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者， 表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以 相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；法律 行為經撤銷者，視為自始無效，民法第92條第1項、第114 條第1項分別定有明文。王華與悅揚公司間之買賣契約固 於王華於104年6月15日發函表示係遭詐欺而撤銷買受之意 思表示，並溯及於簽訂買賣契約之103年7月11日即屬無效 ，然該買賣契約效力僅及於悅揚公司與王華之間，縱使事 後撤銷意思表示而視為自始無效，亦僅及於悅揚公司與王 華間，不及於該買賣契約以外之第三人。系爭契約既約定 悅揚公司應給付原告業務銷售服務費用，以系爭契約有效 期間所售出房地總底價5.5%計算，且系爭契約所指「售出 」包括承攬有效期間原告代為售出之房地及悅揚公司自行 售出之房地，則悅揚公司依系爭契約應給付之承攬報酬即 應以原告售出之時點為據，至售出後是否經相對人撤銷而 視為自始無效，並不影響系爭契約計算承攬報酬之基準。 況系爭契約第12條亦約定：悅揚公司如違反誠信原則及本 約各項規定，致令繳交預約金之購屋者不願簽訂正式買賣 合約書時，該戶視同已售出；悅揚公司仍應依規定支付相 關費用予原告，足認系爭契約之精神在於原告有銷售之業 績，悅揚公司即應給付報酬甚明。又悅揚公司與王華間買 賣糾紛，係因系爭建案之使用分區為商業用地，卻以住宅 銷售予買受人而遭買受人以受詐欺而撤銷意思表示，惟系 爭建案一期房屋係新成屋，有系爭契約及悅揚公司與魏日 晃、王華間買賣契約第32條在卷可憑（見卷一第13頁、第 19-42頁），且系爭契約第4條第3款約定悅揚公司授權原 告於銷售系爭建案房地時得對客戶為減價，減價得以贈送 家電之方式為之（見卷一第14頁），以及系爭契約第16條 約定有關行銷作業需悅揚公司裁示時，由原告書面提報， 經悅揚公司授權人簽認後執行（見卷一第16頁），另系爭 建案廣告銷售內容及文案設計，均經悅揚公司同意並確認 後始會執行，系爭建案實品屋係由原告與悅揚公司合意討 論現場配置後，再委外發包，進行裝潢工程等情，業據證 人即原告業務部經理席晏生證述在卷（見本院105年7月7 日言詞辯論筆錄，卷二第47-48頁），核與證人即原告前 副總經理鄭金永所證述：系爭建案是原告執行開企劃會議 ，要落實時會照會悅揚公司；系爭契約第16條意思是原告 要增加廣告時，就會請悅揚公司的人簽認，簽認時會給預 算及廣告內容等語相符（同上筆錄，卷二第50-51頁）， 則悅揚公司於簽訂系爭契約時即與原告就減價得贈送家電 ，且原告執行廣告文案及實品屋之設計，均經悅揚公司同 意，足認悅揚公司就系爭建案之銷售手法係將商業用地建 築包裝為住宅使用一節，係事前知悉且合意，況悅揚公司 於公平會調查系爭建案不實廣告一事時，即自承系爭建案 廣告由原告提供設計草稿及想法，經悅揚公司同意定稿完 成廣告內容製作一情，有公平會公處字第104028號處分書 在卷可查（見卷一第81頁）。綜上，自難認系爭建地買受 人以前開事由解約應歸責於原告，悅揚公司前開抗辯，並 非可採。 ⒋原告與悅揚公司於103年6月3日會議中合意如附表一編號1 房地結案再請款，以第一期結案為計算的結點，有該次會 議紀錄在卷可憑（卷一第145頁），而悅揚公司委託律師 於103年11月17日發函通知原告終止系爭契約，有劉宏邈 律師寄發之台北法院郵局335號存證信函在卷可憑（見卷 一第112頁），系爭契約既經悅揚公司終止，即應認系爭 建案之第一期銷售業已結案，從而原告請求如附表一編號 1房地之銷售服務費，即屬可採。 ⒌查系爭契約第10條約定：雙方同意該契約所指之「售出」 ，應包括承攬有效期間內原告代為售出之房地部分以及悅 揚公司自行售出之房地部分（見卷一第15頁），又系爭契 約第1條第3款第3目約定委託原告銷售之房屋悅揚公司可 保留至多全案10%之戶別作為自住之用，惟應於原告進場 前確定戶別；悅揚公司保證若保留戶欲出售，則須交由原 告統一出售（見卷一第14頁），是悅揚公司欲保留之戶別 應於原告進場銷售前即先確定，未於原告進場銷售前確定 者，即非屬悅揚公司保留之戶別。系爭建案於103年8月11 日會議記錄記載：「B1/3F、B1/4F暫時封戶（業主保留） 。以利A棟銷售」等字句（見卷一第146頁），依其文句僅 能認原告與悅揚公司合意如附表一編號4暫時不由原告對 外銷售，並非表示該等暫時封戶（業主保留）之戶別即為 排除系爭契約第1條第3款第3目約定悅揚公司保留戶應於 原告進場前確定之適用。從而，依系爭契約第10條之約定 ，如附表一編號4房地既非屬悅揚公司於原告進場銷售前 即已保留之戶別，自應視為悅揚公司自行售出之房地，而 應依系爭契約計算銷售服務費。 ⒍再按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理 應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為 之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第172條、第179條分別定有明文。查系爭契約未據但 以誠公司簽署及參與系爭契約之擬議磋商，有系爭契約在 卷足憑，且為兩造所不爭，原告主張但以誠公司與原告間 有「事實上契約關係」，系爭契約亦得拘束但以誠公司， 顯非可採。再但以誠公司法定代理人林木富與悅揚公司法 定代理人黃郁翔於101年10月23日簽訂投資開發分屋協議 書，但以誠公司與悅揚公司復於101年10月29日依上開協 議書簽訂但以誠科技大樓買賣契約書，將新北市○○區○ ○路○○○號1至7樓、107號1至5樓房屋及所坐落之土地以3 億4千萬元之定價售予悅揚公司，有投資開發分屋協議書 、但以誠科技大樓買賣契約書在卷可查（見卷一第336- 340頁），則但以誠公司雖為如附表一所示房地買賣契約 所列名義人，惟但以誠公司並未因原告履行或不履行系爭 契約有何利益或不利益，其所受利益即為其與悅揚公司間 約定之3億4千萬元，難認其為系爭契約之利益第三人。又 原告係依系爭契約對悅揚公司為契約之履行，並未有何為 但以誠公司管理事務之意思，難認原告與但以誠公司間有 何無因管理法律關係可言，且原告就系爭契約之履行所給 付之勞務，係因原告與悅揚公司間所簽訂之契約所為，難 認與但以誠公司所受利益間（如但以誠公司有所受利益） 有何因果關係，亦與不當得利規定要件有違。從而，原告 主張依系爭契約或不當得利、無因管理對但以誠公司為銷 售服務費之請求，核無可採。 ⒎綜上，原告依系爭契約第8條、第10條約定請求悅揚公司 給付銷售服務費用3,426,650元（計算式：804,800＋ 843,700＋819,500＋958,650＝3,426,650）及自起訴狀繕 本送達翌日即104年9月1日至清償日止之法定遲延利息， 為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。 ㈡按工作未完成前，定作人得隨時終止契約。但應賠償承攬人 因契約終止而生之損害，民法第511條定有明文。該條係指 定作人於承攬人工作未完成前，如認工作之繼續進行，對其 已無利益時，得不定期限、不具理由隨意終止契約，但為保 護承攬人因定作人隨意終止契約所可能遭受之不利益，故賦 予承攬人損害賠償請求權。其目的在於節省承攬人為繼續完 成對定作人已無利益之工作所為之投資，以便將來經由損益 相抵的計算減輕定作人之給付義務。 ⒈查原告與悅揚公司於103年3月27日會議記錄記載：「使照 取得後3個月因建物需轉至股東個人名下，會有奢侈稅的 問題，第一期時程至該日為止。第二期之銷售另議」等語 （見卷一第110頁），另據原為原告受僱人，現為悅揚公 司受僱人之證人彭成財證稱：103年3月27日會議，我擔任 紀錄。原告當時沒有什麼意見，也沒有反對…當時會議有 同意使用執照取得3個月之後第一期銷售就結案等語（本 院105年7月7日言詞辯論筆錄，卷二第52頁），惟「第一 期銷售就結案」核與系爭契約全部終止並非一事，系爭契 約之銷售標的除銷售第一期建物外，尚包括第二期建物， 有系爭契約第1條可憑，是難認該次會議所稱「第一期時 程至使用執照取得3個月時為止」即原告與悅揚公司合意 終止系爭契約，況該次會議記錄載明「第二期之銷售另議 」，更足認斯時雙方對於系爭契約並無提前全部終止之合 意。再佐以原告與悅揚公司於103年11月17日會議記錄之 內容：「⒈敦揚案續賣媒體計劃表已提供給黃副總。⒉黃 副總提議上週五股東決議分戶戶別增加，第一期銷售需和 廣告公司討論終止事宜。⒊現場圖資加註建物登記辦公室 已簽核。⒋第一期銷售事宜，雙方續賣或終止可討論」等 語（見卷一第111頁），更可見原告與悅揚公司間就系爭 契約迄103年11月17日並未達成終止之合意。悅揚公司雖 抗辯「續賣」係指重新訂約，惟依同次會議第2項記錄內 容觀之，系爭契約顯然並未終止，從而無從解釋「續賣」 係重新訂約，悅揚公司前開抗辯並非可採。參酌證人鄭金 永證稱伊在103年3月27日之前即離職，離職前有聽聞悅揚 公司表示要提前終止代銷，但沒有達成協議等語（本院 105年7月7日言詞辯論筆錄，卷二第50頁），堪認悅揚公 司在103年3月27日之前固有終止契約之意，惟原告並未同 意，且證人席晏生證稱103年3月27日會議原告沒有表示同 意終止，故雙方在103年11月17日有開緊急會議，當天達 成共識是就第一期續賣或終止可為討論等語（同上筆錄， 卷二第49頁），核與前開會議記錄所顯示內容相符，亦足 佐證原告與悅揚公司並未於103年3月27日及103年11月17 日會議合意終止系爭契約。系爭契約既未經原告與悅揚公 司合意終止，悅揚公司抗辯系爭契約經合意終止，即非可 採。又悅揚公司於103年11月17日發函向原告為終止系爭 契約之通知，有悅揚公司104年6月16日台北法院郵局第 355號存證信函在卷可憑（見卷一第112頁），足認系爭契 約已經悅揚公司單方於103年11月17日終止。揆諸民法第 511條規定，悅揚公司自應負定作人損害賠償責任。 ⒉原告主張因系爭契約終止而生之損害共計11,351,389元， 並提出統一發票、電信收據及繳費通知、免用統一發票收 據、收費憑證、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、原告薪資表 等為證（見卷一第159-332頁），經核原告主張金額 11,351,369元與其所舉證據內容相符，堪予採信。惟就原 告主張業務費用中之NO.15零用金，其中104年2月3日之收 據僅400元（見卷一第244頁），自應扣除不符之部分。悅 揚公司空言抗辯原告斯時尚有其他工地，原告主張費用包 括其他工地之費用云云，無足採信。又前開金額係原告執 行系爭契約廣告預算及依系爭契約支付之費用，因系爭契 約經悅揚公司終止而無法回收，自堪認屬原告所受損害。 ⒊但以誠公司非系爭契約之當事人，原告依系爭契約第14條 及民法第511條但書規定，請求但以誠公司就原告所受損 害與悅揚公司負連帶損害賠償責任，即屬無據。原告依系 爭契約及承攬契約之法律關係，對於悅揚公司前開請求既 有理由，本院即毋庸再就原告主張依不當得利之法律關係 有無理由而為審酌。另但以誠公司並非系爭契約利益歸屬 之人，且原告並未有何為但以誠公司管理事務之意思，業 如前述，是原告依不當得利、無因管理之規定對但以誠公 司為前開請求，為無理由，茲不贅述。 ㈢公平會於104年4月8日對於系爭建案廣告對於辦公室用途之 建案使用一般住宅之用語、圖示，就商品之用途為虛偽不實 及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處 悅揚公司120萬元罰鍰，處原告50萬元罰鍰，有公平會公處 字第104028號處分書在卷可查（見卷一第81-84頁），悅揚 公司於公平會調查時坦承系爭建案廣告事先需經其審閱及確 認後，始交付印製及散發（同上卷第83頁），公平會依此裁 罰悅揚公司120萬元，另裁罰原告50萬元，則就系爭建案廣 告不實一事公平會前開處分書已分別裁罰，悅揚公司抗辯系 爭建案廣告不實一事係可歸責於原告，原告應就其所受公平 會裁罰120萬元負賠償責任等語，並非可採，從而悅揚公司 主張就上開金額予以抵銷，核無理由。另就原告銷售B1棟4 樓（買主周潤廷）部分悅揚公司業已給付原告之服務費用 956,450元，悅揚公司抗辯該房地業經買主周潤廷主張解除 契約，原告應予返還，爰予抵銷云云，惟此部分理由如同前 開㈠⒊項下所述，不能認悅揚公司對原告有該等債權，自無 從抵銷。 六、從而，原告依系爭契約第8條、第10條約定請求悅揚公司給 付銷售服務費用3,426,650元（計算式：804,800＋843,700 ＋819,500＋958,650＝3,426,650），以及系爭契約第14條 、民法第511條但書規定，請求悅揚公司賠償原告所受損害 11,351,369元，共計14,778,019元（計算式：3,426,650＋ 11,351,369＝14,778,019），及就3,426,650元部分自起訴 狀繕本送達翌日起即104年9月1日至清償日止，就11,351, 369元部分自民事準備程序暨訴之追加狀繕本送達翌日起即 104年10月16日至清償日止，均按週年利率5%計算之法定遲 延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據 ，應予駁回。 七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 12 月 9 日 民事第八庭 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 9 日 書記官 黃巧吟 附表一 ┌──┬──────┬────┬────┬─────────┬────────┬─────────────────────────┐ │編號│售屋日期 │房屋 │買主 │原告銷售房地金額 │房地底價 │銷售服務費用 │ ├──┼──────┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────────────────┤ │1 │103年5月21日│B1棟2樓 │魏日晃 │1,736萬元 │1,799萬元 │954,800元（計算式：17,360,000×5.5%＝954,800） │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼──────┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────────────────┤ │2 │103年7月11日│B2棟2樓 │王華 │1,535萬元 │1,534萬元 │843,700元（計算式：15,340,000×5.5%＝843,700） │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼──────┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────────────────┤ │3 │103年7月11日│B2棟3樓 │王華 │1,490萬元（含車位 │1,699萬 │819,500元（計算式：14,900,000× │ │ │ │ │ │） │ │ 5.5%＝819,500） │ ├──┼──────┼────┼────┼─────────┼────────┼─────────────────────────┤ │4 │103年7月11日│B1棟3樓 │陳彥伯 │ │1,743萬元（房地 │958,650元（計算式：17,430,000×5.5%＝958,650） │ │ │ │ │ │ │底價1,648萬元加 │ │ │ │ │ │ │ │計車位95萬元） │ │ └──┴──────┴────┴────┴─────────┴────────┴─────────────────────────┘ 附表二 ┌──┬────────┬──────┐ │編號│項 目│ 已支出金額 │ │ │ │ （新台幣） │ ├──┼────────┼──────┤ │ 1 │接待會館、實品屋│4,528,900元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 2 │看板&模型 │459,365元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 3 │燈光 │5萬元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 4 │電話 │30,043元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 5 │墨線（含傢配） │32,000元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 6 │銷售平面 │124,350元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 7 │海報 │435,825元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 8 │SP活動 │63,000元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 9 │POP或車廂 │853,366元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 10 │合約書 │26,277元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 11 │業務費用 │343,984元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 12 │現場薪獎 │3,984,359元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 13 │多媒體及網頁 │1萬元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 14 │公關費用 │136,950元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ 15 │機動準備金 │25,345元 │ ├──┼────────┼──────┤ │ │總計 │11,103,764元│ └──┴────────┴──────┘