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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第3890號 原　　　告　盧龍一 訴訟代理人　劉貹岩律師 被　　　告　誠真廣告行銷有限公司 兼　法　定 代　理　人　黃國展 共　　　同 訴訟代理人　張家聲律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年9月14日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告誠真廣告行銷有限公司應給付原告新臺幣叁佰叁拾肆萬元， 及自民國一○四年九月十五日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告誠真廣告行銷有限公司負擔。 本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬元供擔保後， 得假執行。但被告誠真廣告行銷有限公司如以新臺幣叁佰叁拾肆 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：原告於民國101年6月24日向天鈺開發建設股份有 限公司（下稱天鈺公司）、賴俊佑購買坐落臺北市○○區○ ○段○○段00000000000地號土地，建案名稱「深白」之 B戶3樓預售屋（下稱B3房屋），房地總價新臺幣（下同）3, 560萬元，嗣被告誠真廣告行銷有限公司（下稱誠真公司） 負責人被告黃國展、銷售人員證人卜錦蘭得知原告父母北上 時可能與原告同住，一再向原告推銷同建案坪數較大之A戶7 樓預售屋（下稱A7房屋），原告於102年3月28日同意購買A7 房屋，但表示將以換約方式購買A7樓房屋，不願同時購買B3 、A7房屋，惟被告黃國展表示屋價有上漲空間，並承諾可於 B3房屋交屋前出售，原告遂將B3房屋委由被告誠真公司進行 銷售。詎被告誠真公司未積極尋找買主，甚至證人馬逸謙前 往看屋亦未告知，原告事後方知證人馬逸謙以3,400萬元購 買B3房屋，原告因信任B3房屋可於交屋前出售之承諾，致天 鈺公司以原告違約為由解除B3房屋契約，並沒收房地總價15 ％之違約金534萬元，嗣經協商，由天鈺公司以沒收334萬元 成立訴訟上和解。被告誠真公司為圖得向天鈺公司獲得136 萬元佣金，刻意隱匿潛在買家證人馬逸謙之事實不向原告報 告，致原告受有損害334萬元，被告誠真公司應依民法第540 條、第544條規定負損害賠償責任，被告黃國展有違反民法 第184條第1項後段情事，應依公司法第23條第2項規定，與 被告誠真公司負連帶賠償責任。並聲明：⑴被告連帶應給付 原告334萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告誠真公司與原告間並無委任關係存在，且於 103年10月23日天鈺公司與原告解除B3房屋買賣契約之前， 證人馬逸謙從未向被告黃國展正式提出任何買價，僅曾向天 鈺公司襄理林雪惠（Amy林）表示願意預付50萬元，請天鈺 公司於與原告解除買賣契約後，優先與證人馬逸謙議約，足 徵被告誠真公司確係在天鈺公司與原告解除買賣契約後，始 代表天鈺公司與證人馬逸謙議立買賣契約，且被告黃國展未 曾故意以背於善良風俗之方法加損害於原告。其後天鈺公司 就原告不履約而解除B3房屋買賣契約所沒收之534萬元，於 104年6月18日雙方互相讓步，達成由天鈺公司沒收已付價金 中之334萬元，退還其餘200萬元與原告之訴訟上和解，是原 告同意天鈺公司沒收已付價金334萬元，係本於其自由意志 所為之讓步，與被告無涉，被告就原告投資不動產失利所受 損失自不負賠償責任等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴 及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ⑴原告於101年6月24日向天鈺公司、賴俊佑購買建案名稱「深 白」之B3房屋，房地總價3,560萬元，並有房屋預定買賣契 約書、土地預定買賣契約書可證（見卷第53至65頁）。 ⑵原告於102年3月28日向天鈺公司、賴俊佑購買建案名稱「深 白」之A7房屋，並有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契 約書可證（見卷第66至78頁）。 ⑶天鈺公司、賴俊佑以台北信維郵局第12228號存證信函解除 與原告間就B3房屋之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契 約書，原告於103年10月23日收受該存證信函，並有存證信 函、收件回執可證（見卷第87至89頁）。 ⑷證人馬逸謙於103年10月31日向天鈺公司、賴俊佑購買建案 名稱「深白」之B3房屋，房地總價3,400萬元，並有房屋買 賣契約書、土地買賣契約書可證（見卷第120至128頁）。 ⑸天鈺公司、賴俊佑就解除契約原沒收房地總價15％即534萬 元之違約金，嗣以沒收334萬元與原告成立訴訟上和解，並 有本院104年度訴字第1273號和解筆錄可證（見卷第101頁） 。 四、得心證之理由： ㈠被告誠真公司與原告間是否存在委任契約？ ⒈證人王惟怡（原告配偶）到庭結證稱：「（後來為何買了第 2戶？）101年我們買了『深白』B戶3樓後，被告黃國展及卜 錦蘭就一直遊說我們再買1戶，一開始買3樓是要給父母親住 ，3樓約30坪左右，因為建設公司要結案，拜託我們買7樓， 我們考量房子80坪大家就可以一起住，不用住3樓，加上被 告黃國展當面承諾我們3樓在交屋之前幫我們把房子賣掉， 叫我們不用擔心，當時我們有表示不要買2間房子」、「（ 被告黃國展是在何時、何地向你們為前開承諾？）102年3月 28日當天我們是在天鈺公司辦公室，討論要買A戶7樓的房子 的時候所承諾的，所以我們才簽立A戶7樓，當時被告黃國展 有承諾我們把房子賣掉不收佣金，用換約的方式換給新的買 主」等語明確（見卷第147頁反面、第148頁），核與證人卜 錦蘭到庭結證稱：「（是否知悉原告為何又買了A戶7樓？） 當時原告來看的時候，本來是要買大坪數，可是當時價格， 他們認為太貴，我跟原告聯繫的時候，有跟他說是否用投資 的角度，當初買B戶3樓是一半投資，一半也可以讓老人家來 住。過程中，其他都銷售差不多，我個人了解，原告還想看 大坪數，我有跟他說可以參考A戶7樓。剩下最後1戶，我有 說要幫他們爭取到好一點的價錢，所以原告他們就有考慮， 我們公司也有配合他們找了吊車把人吊上去看7樓景觀，因 為當時還沒有蓋，最終的價錢，我們幫他們爭取到很便宜， 他們有說B戶3樓怎麼辦，我有跟他們說，我們公司（被告誠 真公司）會協助他們賣」、「（你說你們公司會協助他們賣 ，是何人跟你說？）在談A戶7樓價錢時，大家一起坐在會議 室，是被告黃國展說的」、「（後來原告是否有請你們幫他 們賣B戶3樓？）我有協助他。我有10個月沒有上班，專門在 幫他賣這個房子，因為時機的關係，沒有賣掉，那時也有客 戶出價，但價錢差太多。這些客戶的資料，我還留在手機」 等語（見卷第150頁反面、第151頁）大致相符，由上可知， 原告購買B3房屋後，因有較大坪數需求，本打算改為購買A7 房屋，解除原先之B3房屋買賣契約，但經被告黃國展、證人 卜錦蘭勸說，被告黃國展並承諾會協助原告出賣B3房屋，原 告乃決定以投資角度繼續持有B3房屋，而不解除B3房屋買賣 契約。 ⒉按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條定有明文。又契約之成立本不以署 名為要件，故凡當事人間締結契約雖未有書面之形式，但能 以其他方法足以證明其意思已有合致之表示者，自無妨於契 約之成立，當然發生法律上之效力（最高法院20年上字第17 27號判例參照）。本件被告黃國展確曾承諾會協助原告出賣 B3房屋，而由該承諾係被告黃國展在與原告商討A7房屋價格 時所為，證人卜錦蘭認知被告誠真公司將協助原告出賣B3房 屋，及證人卜錦蘭確有一段期間協助出賣B3房屋等情以觀， 該承諾顯係被告黃國展以被告誠真公司法定代理人身分所為 ，而非被告黃國展個人而為，原告同意並因之不解除B3房屋 買賣契約，則被告誠真公司與原告間就出賣B3房屋事項成立 委任契約，當可認定。 ㈡被告就原告遭沒收334萬元之損害是否應負賠償責任？ ⒈證人馬逸謙到庭結證稱：「（請說明當初為何會購買這房子 ？）我是跟『深白』2樓周畢君是30年的朋友，他買了2樓， 他跟我說『深白』有3樓問我要不要…當時我就直接到3樓看 過1次以後，我就請周小姐找天鈺公司，沒有多久我跟周小 姐就到天鈺公司…那天我只見到Amy林、被告黃國展，之後 都是他們2人跟我談」、「（是否記得看過房子與到天鈺公 司間距離幾天？）大約10天或是1個禮拜」、「【（提示房 屋買賣契約書、土地買賣契約書）上面所示之時間點正確？ 】時間正確，我確實有拿回去審閱，是Amy林送來的」、「 （你剛才所述到天鈺公司談到Amy林送契約來，間隔多久？ ）很久，因為我第一次遇到Amy林與被告黃國展只是要談多 少錢，並不是要買，我去那一次並沒有說要買，被告黃國展 說那房子是有人的，但還沒有要退，如果要退的話，我可以 優先買，之後我就出國了，約3-4個禮拜，回國後我又去了 一次天鈺公司，這次去天鈺公司被告黃國展說很快就會解決 跟前屋主的問題，我有先給付50萬元像當訂金，就是說如果 他們解決跟前屋主的問題，我有優先權。大約過了1個禮拜 多天鈺公司就通知我說，我可以優先買這個房子，Amy林就 跟我說付款條件，匯款到何處」等語綦詳（見卷第152頁正 、反面），是證人馬逸謙看過B3房屋後之1星期或10天，證 人馬逸謙到天鈺公司與被告黃國展、Amy林談B3房屋價格， 其後證人馬逸謙出國3、4星期，回國後被告黃國展向證人馬 逸謙表示與前屋主間問題很快就會解決，1星期後天鈺公司 向證人馬逸謙表示可以買B3房屋，又依房屋買賣契約書、土 地買賣契約書記載（見卷第120、125頁），證人馬逸謙係於 103年10月27日攜回契約書審閱，斯時應與天鈺公司表示證 人馬逸謙可以買B3房屋之時點相近，以此時點反推，被告黃 國展至遲於103年10月27日前之4、5星期即103年9月下旬已 知悉證人馬逸謙有意購買B3房屋，又被告黃國展為被告誠真 公司法定代理人，可認被告誠真公司於103年9月下旬亦知悉 上情，但被告誠真公司卻未將此訊息告知原告。 ⒉再按受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關 係終止時，應明確報告其顛末；受任人因處理委任事務有過 失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償 之責，民法第540條、第544條分別著有規定。本件被告誠真 公司於103年9月下旬已知悉證人馬逸謙有意購買B3房屋，卻 未依民法第540條規定將此一與委任事務重大相關之訊息告 知原告，令原告有機會將B3房屋出賣與證人馬逸謙，終致原 告無法履行B3房屋買賣契約，遭天鈺公司、賴俊佑解除契約 並沒收334萬元，依民法第544條規定，被告誠真公司應就原 告所受之334萬元損害負賠償責任。 ⒊復按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人 受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23 條第2項規定甚明。原告另主張：被告黃國展係以背於善良 風俗之方法加損害於原告，違反民法第184條第1項後段規定 ，依公司法第23條第2項規定，被告黃國展應與被告誠真公 司負連帶賠償責任等語。惟所謂故意以背於善良風俗之方法 加損害於他人，係指故意以違背國民一般道德觀念之方法， 使他人利益受損害而言（最高法院89年度台上字第2380號判 決參照），被告黃國展固知悉證人馬逸謙有意購買B3房屋而 未將此訊息告知原告，但尚不能謂被告黃國展此一不作為已 違背國民一般道德觀念，即難認被告已違反民法第184條第1 項後段規定，原告復未指明被告黃國展有何其他違反法令之 處，故原告就此主張，並非可採。 五、從而，原告民法第544條規定，請求被告誠真公司應給付原 告334萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年9月15日起至 清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由 ，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准聲請宣告假 執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 ，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗， 應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。 八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依 民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如 主文。 中 華 民 國 105 年 9 月 29 日 民事第七庭法 官 張文毓 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 9 月 29 日 書記官 官逸嫻