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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4296號 原　　　告　振華開發股份有限公司 法定代理人 即　清算人　李幼琳 被　　　告　新光育樂股份有限公司 法定代理人　吳東昇 訴訟代理人　林家祺律師 複　代理人　程映瑋律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105年11月8日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣肆佰零貳萬貳仟捌佰伍拾柒元，及自民國 一百零四年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾肆萬壹仟元供擔保後，得 假執行；但被告如以新台幣肆佰零貳萬貳仟捌佰伍拾柒元為原告 預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算； 解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；股份有限公司 之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會 另選清算人時，不在此限；公司之清算人，在執行職務之範 圍內，為公司負責人，公司法第24條、第25條、第322條第1 項、第8條第2項分別定有明文。經查，本件原告業經臺北市 政府以民國102年4月8日府產業商字第10230918100號函廢止 其公司設立登記後，經本院以102年度司字第311號民事確定 裁定選派李幼琳為原告之清算人乙節，有前開裁定及確定證 明書、經濟部商業司公司資料查詢等件影本附卷以佐（見本 院卷第7至9頁、第101至102頁），並經本院調閱本院102年 度司字第311號選任清算人卷證核閱無訛，是原告以李幼琳 為法定代理人提起本件訴訟，自應准許。 二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。 本件原告起訴原依民法侵權行為及不當得利之法律關係求為 ：「被告應給付原告新臺幣（下同）416萬1,893元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於105年1月19日以民 事追加訴之聲明及補充理由㈡狀追加備位聲明，請求：「 被告應會同原告申請辦理臺北市○○區○○段○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）由被告代繳地價稅至該土地移轉 登記予被告為止。被告應給付原告396萬0,935元，及其中 340萬6,249元自103年8月20日起至清償日止，另其中28萬 5,452元自103年11月26日起至清償日止，又其中26萬9,234 元自104年11月4日起至清償日止，依年息5％計算之利息。 願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第5至6頁、第 106至108頁），核原告所追加備位聲明之基礎事實，與原告 起訴主張均係基於被告有無占有使用系爭土地之法律上原因 ，及是否因而致原告受有財產上之損害事實此紛爭所生，足 徵原告所為追加之基礎事實與起訴事實同一，揆諸首揭說明 ，原告追加備位聲明之請求，應予准許。又原告再於105年3 月25日以民事變更訴之聲明及補充理由㈢狀變更先位聲明為 ：「被告應給付原告574萬6,938元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。願供擔保，請 准宣告假執行。」（見本院卷第150至150頁背面），核屬聲 明之擴張，與前開說明，並無不合，亦應准許。至被告變更 備位聲明第一項、第三項請求為：「被告應會同原告申請辦 理系爭土地由被告代繳地價稅。」、「第二項聲明願供擔保 ，請准宣告假執行。」，僅屬更正其法律上之陳述，依民事 訴訟法第256條之規定，非屬訴之變更，併予敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠先位部分： ⒈原告為系爭土地之所有權人，被告則為系爭土地毗鄰之同段 249地號土地及其上同段716建號建物暨門牌號碼臺北市○○ 區○○街○○巷○號地下建物（下稱系爭建物）之所有權人。 被告並非系爭土地之所有權人，竟擅自無權占用系爭土地地 下挖空部分，如附圖臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖 （下稱系爭土地複丈成果圖）所示編號B部分（面積209平方 公尺）範圍內使用，並築起牆圍作為倉庫使用，及劃設編號 N39至43號共5個停車位出租使用。又系爭建物原規劃為商場 ，並築牆供被告排他使用，不與共同車道相通，而係經由卷 附附圖（本院卷第14頁）所示Ａ、Ｂ兩座樓梯通往一樓，然 因該商場廢棄多時，被告為將商場改為停車場使用，擅自拆 除Ａ、Ｂ兩座聯外樓梯，並於商場內、外自行劃設編號N1至 38號，共計38個停車位，且將原告所有如卷附附圖綠色色塊 部分內之花圃及樓梯Ｃ拆除，將綠色色塊部分淨空占用規劃 N1至43號車位之車道使用，藉以連通共同車道通往地面。依 此，被告無權占用系爭土地如系爭土地複丈成果圖所示編號 B部分，將其中上開綠色色塊部分作為車道使用，使其自行 劃設之N1至37號停車位得以行車通往地面，連同其占用之N3 9至N43停車位，被告受有43個停車位及倉庫之高額使用利益 長達20年以上。 ⒉被告雖辯稱原告於67年間在坐落臺北市○○區○○○段○○○ ○○○號（重測前）等13筆土地上興建華南花園別墅，被告 為向其買受該建物地下室商場部分房屋及其基地（預售屋） ，乃於67年11月間與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），依系爭買賣契約而有占有使用系爭土地之正當 權源云云，惟原告否認系爭買賣契約之真正，且系爭買賣契 約內並無購買系爭土地地號之記載，難以證明被告有買受之 事實。觀諸系爭買賣契約第1條所載「甲方（即被告）訂購 之本房屋為本別墅編號富苑、貴苑地下一層可供商場使用部 分」、「上開房屋坐落於台北市○○區○○○段第972之1等 13筆土地上」等，可知契約買賣標的物為房屋，而本件原告 主張之系爭土地為原告單獨所有，其上並無建物，自與系爭 買賣契約所載之「房屋」無關。另依系爭建物登記謄本所載 ，被告係於68年5月23日取得系爭建物即門牌號碼臺北市○ ○區○○街○○巷○號富貴兩苑地下建物所有權，於68年12月 23日登記取得前開建物所坐落基地即同段249地號土地所有 權，登記原因均為買賣，原因發生日分別為68年3月15日及 同年5月3日，與系爭買賣契約訂約日期67年不符，被告所稱 依系爭買賣契約購得現占有使用面積而得使用系爭土地，與 事實不符。再觀系爭買賣契約附件平面圖，並未載明門牌地 址、地號、建號、坐落方位等，具體位置不明，且對照華南 花園別墅地下室竣工圖，並未有與該平面圖相同具有露天天 台、天井、變電箱之區域，無法據此證明被告已購買系爭土 地。 ⒊被告雖稱其買受「公共通道之地下層」而得使用系爭土地上 部分土地作為車道使用（如本院卷第14頁卷附附圖綠色色塊 部分），惟華南花園別墅社區地下室有許多公共通道，被告 究購得何部分？再依竣工圖，該區域本為樓梯及花圃，並非 公共通道，甚其位置係位於系爭土地範圍內，而非被告所購 買之系爭建物。被告復稱地下停車場車行坡道區域係屬華南 花園別墅之公共面積，其並未占用云云，實則地下停車場車 行坡道區域正確位置在卷附附圖（本院卷第14頁）右側標明 「共同車道」處，原告並未就被告使用車行坡道區域進行請 求，被告顯然張冠李戴。復依系爭建物之建物登記謄本，登 記總面積為2,824.47平方公尺，則被告所有面積為629.01坪 （計算式：2,824.47平方公尺被告應有部分1萬分之7362 ），已逾被告依系爭買賣契約所買受之面積即613.7建坪， 可知被告對於富貴兩苑地下層以外，無權利可資主張。再依 本件被告所呈67年使字第612號及第182號使用執照，其中67 年使字第612號使用執照為系爭建物之使用執照，然依上開 二張使用執照所載之建築基地，均未包含頂東勢段第972之1 地號土地，被告所購買系爭建物竟非坐落於所載基地地號上 ，該土地為63年使字第809號使用執照之建築基地，其上建 物為門牌號碼臺北市○○街○○○○○○○○○○○號一至四樓房屋 ，於63年間業已竣工，原告亦非起造人或所有權人，該地號 土地重測後並改編為延吉段三小段第233地號土地，實際位 置非屬華南花園別墅社區範圍內。頂東勢段第972之1地號土 地上已存有建物，不可能作為華南花園別墅之興建基地，亦 證系爭買賣契約真實性堪疑。且被告屬於新光集團，規模宏 大，倘被告果有買受系爭土地，斷無漏未過戶之可能。被告 又曾於74年7月5日將系爭建物及其坐落基地向訴外人新光人 壽保險股份有限公司登記設定抵押權7,800萬元，當時放款 徵信現場勘估貸款標的物時，必會發現有漏未過戶情事，何 以遲未向原告要求移轉登記而放任權利睡眠？顯與經驗法則 有違，亦證被告並未買受系爭土地。 ⒋被告係於78年間始占用系爭土地，其稱因購買而占有使用， 並非事實。被告委由臺北市測量技師公會就現實際使用區域 進行面積測量並提出測量圖，然依被告提出之鑑定（估）申 請書所載申請項目，係鑑定臺北市○○區○○段○○段000 ○號、2157建號等，惟臺北市測量技師公會卻出具系爭土地 地下一樓停車場現況測量圖，兩者不相符。且該測量圖之測 量範圍尚涵蓋非被告請求範圍之242、241之2、231、232地 號等土地，反而未就716建號、2157建號之範圍予以鑑定測 量，再者該測量圖B部分即富苑地下室現況根本沒有圖上所 繪之四個天井，該測量圖充其量僅能證明被告自認現所占有 之區堿及面積，並無法證明其有占有權源。另依國土測繪法 之規定，被告委由未經許可辦理測繪業務之臺北市測量技師 公會進行現況測量，由該公會行政人員李建利及其同學實地 測量後，再由非於該公會執業之測量技師侯堉堅具名，已違 反國土測繪法之規定，其現況測量圖顯無證據能力。且現況 測量圖B區標註為天井部分，依證人李建利結證稱「他是不 是柱子裡面包含管道間，因為從外表判斷不出，所以當時才 會標註是為天井，事實上也不是天井。」，顯然李建利明知 該四座大型樑柱事實上並非天井，卻仍標註為天井，現況測 量圖顯與現況不符。依竣工圖所示，系爭土地上有二座樓梯 及一座花圃，大部分坐落於系爭土地上，小部分坐落於相鄰 之249地號土地上，然被告提出之現況測量圖上僅有一座樓 梯，且寬度較窄，僅坐落系爭土地上，並無花圃，證人李建 利雖證稱「我們不只是測地下室，連地面上也有測，地上有 花圃、走道，都標註在平面圖上，從地上先測，再測到地下 去。」，然被告目前係占有使用華南花園別墅地下層，並未 占有地上層，被告委請臺北市測量技師公會針對其實際使用 範圍進行現況鑑界、測量，李建利卻去測量非屬被告使用之 地面層，其測量位置己有錯誤。況竣工圖係「地下層總平面 圖」，證人李建利竟將地面層花圃與地下層竣工圖進行比對 ，顯張冠李戴。復依現場照片可知，地面層花圃位置在車道 旁倉庫上方，與竣工圖花圃位於車道上，二者位置完全不符 ，證人李建利顯係就錯誤標的進行比對。 ⒌又系爭土地重測前為臺北市○○區○○○段○○○○○○○號土 地，同段第972之1地號土地於65年8月9日因合併改編為同段 966之1地號，後再於67年10月6日重測變更為延吉段三小段 228地號，可知系爭土地與頂東勢段972之1地號土地無關。 且富苑、貴苑建物已於67年8月28日完工並辦理建物新建總 登記，前開972之1地號土地亦早已65年8月9日變編為966之1 地號，故系爭買賣契約於67年11月簽訂前，該建物已完工， 且土地已重測改編新地號，並非預售屋買賣。被告所辯顯與 事實不符。 ⒍按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。無權占有他人之土地，可能獲 有相當於租金之利益；又無權占有他人之土地，係侵害該土 地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為 人得請求賠償相當於租金之損害。被告無權占用系爭土地， 獲有相當於租金之不當得利，原告爰依民法第179條及第184 條規定，請求被告給付返還。又城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，此於租用基地 建築房屋均準用之，土地法第105條、第97條規定甚明。系 爭土地坐落在臺北市○○區○○市○○道、延吉街，交通便 利且商業繁榮，距離國父紀念館捷運站650公尺、忠孝敦化 捷運站700公尺、捷運台北小巨蛋約1公里，交通便利，被告 所有之系爭建物原為閒置之廢棄商場，係經由Ａ、Ｂ兩座樓 梯通往一樓，無聯外車道，因占用原告所有土地作為車道使 用，使其自行劃設之編號N1至38號共38個停車位得以行車通 往地面，該廢棄商場從而搖身一變，成為寸土寸金之停車場 ，連同被告所劃設之編號N39至43號停車位，被告坐享多達 43個停車位及倉庫之高額使用利益20年以上，其相當於租金 之不當得利應以土地申報總價年息10%計算為宜。而系爭土 地99年期至104年期之公告地價分別為99年至101年每平方公 尺6萬6,431元、102年至104年每平方公尺7萬0,605元。原告 自得請求被告給付自起訴時回溯5年期間占用系爭土地如系 爭土地複丈成果圖所示編號B部分面積209平方公尺之不當得 利共574萬6,938元（計算式詳如附表一所示）。 ㈡備位之訴部分：若認被告確已買受系爭土地，因漏未辦理所 有權移轉登記而有合法使用之權源，則被告為系爭土地之使 用人即真正權利人，應負有繳納地價稅之稅捐義務。而地價 稅之核課本質係基於土地可產生地租收益，原告雖為登記名 義人而為地價稅之納稅義務人，然並未能使用該土地，被告 既為系爭土地之真正權利人且享有該土地之使用收益事實， 系爭土地之地價稅應由被告負擔始符公平。原告自92年起至 104年度因系爭土地而繳納地價稅396萬0,935元（計算式： 稅金總計351萬6,643元＋滯納金44萬4,292元），若自92年 度計算至103年度則為340萬6,249元（各年度稅金及滯納金 詳如臺北市稅捐稽徵處松山分行105年1月8日北市稽松甲字 第10547519300號函檢送之○○○區○○段○○段○○○○號地 價稅繳納明細表』所示），被告獲有消極減少繳納上開稅金 之利益，原告自得依民法第179條不當得利之法律關係，訴 請被告返還繳納之稅金及自繳納之日起至清償日止之利息。 ㈢聲明： ⒈先位聲明： ⑴被告應給付原告574萬6,938元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⑵願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告應會同原告申請辦理系爭土地由被告代繳地價稅。 ⑵被告應給付原告396萬0,935元，及其中340萬6,249元自10 3年8月20日起至清償止，另其中28萬5,452元自103年11月 26日起至清償日止，又其中26萬9,234元自104年11月4日 起至清償日止，依年息5％計算之利息。 ⑶第二項聲明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告原名稱為新光百貨育樂有限公司，嗣於78年間變更名稱 為新光育樂股份有限公司。原告於67年間就坐落臺北市○○ 區○○○段○○○○○○號（重測前）等13筆土地上興建華南花 園別墅，被告為向其買受該建物地下室商場部分房屋及其基 地（預售屋），兩造乃於67年11月間簽訂系爭買賣契約，依 系爭買賣契約第1條約定「本件買賣契約標的如左：⑴房屋 位置及面積：甲方（即被告）訂購之本房屋為本別墅編號富 苑、貴苑地下一層可供商場使用部分如後附平面圖所示，其 面積係包括富貴兩苑及公共通道之地下層以實際使用部分為 準，面積綜合計算共約613.7建坪。惟實際面積應以日後丈 量結果為準。⑵基地位置及面積：上開房屋座落臺北市○○ 區○○○段○○○○○○○○○○○號土地上，面積約5,400坪， 因本基地尚未經實際合併分割，本房屋實際坐落之基地地號 及面積應以日後依地政機關複丈按其所佔用之基地位置辦理 分割後所得之新地號及面積為準，甲方取得基地權利持分範 圍為按本房屋建築坪比例分攤算。」，然嗣後原告於辦理前 開13筆土地分割及移轉登記時，竟未確實依照系爭買賣契約 所附平面圖將被告所買受之土地及建物面積辦理分割並移轉 登記為被告所有，其中即包含系爭土地。而編號N39至N43號 停車位及倉庫所坐落之區域，確屬被告向原告買受之權利範 圍內，系爭土地既為原告依系爭買賣契約之法律關係而交付 被告，被告並已付清價款，被告自有使用之正當權源，非屬 無權占有。 ㈡被告否認原告提出之卷附附圖（本院卷第14頁）之真正，被 告所使用之公共通道地下層亦屬系爭買賣契約標的之範圍， 此由富貴二苑與右側梅、藍、菊、竹棟中間確實有一樓現為 花圃、人行通道、機車停放等公共區域部分，故系爭買賣契 約明文約定就公共區域之地下層部分，亦為被告所買受取得 區域，被告自有合法使用之權源，非屬無權使用。依此，被 告所使用編號N39至N43號停車位及倉庫所○○○區○○○○ ○道地下層均屬被告依系爭買賣契約所買受之標的範圍內， 被告復依約付清買賣價金予原告，原告亦基於系爭買賣契約 之債權契約而將系爭土地交付被告管理使用，原告自無因而 受有損害可言。雖原告未依系爭買賣契約所附平面圖將被告 買受之土地及建物面積辦理分割並移轉登記予被告所有，惟 依最高法院77年台上字第1205號民事判決意旨，被告使用系 爭土地仍具有正當權源即法律上之原因，出賣人即原告不得 依無權占有而請求返還，自不生不當得利及侵權行為之問題 。且系爭土地之公共通道部分，屬開放空間，又無圍牆籓籬 隔開而僅能供N區車輛車行使用，且華南花園別墅多棟建物 實際上並無樓梯、電梯通往地下層，故天井區域之地下層本 係供住戶通道使用，並非被告所單獨使用區域，尚無被告占 用之情。 ㈢再者，依系爭買賣契約所附平面圖所示，其上載明買賣契約 標的面積為602.74坪（計算式：被告買受之整塊區域面積77 1.97坪－樓梯間、天井等設施所占面積169.23坪），而被告 另委請臺北市測量技師公會就被告現占有使用區域進行鑑定 地界、面積及鑑界後，依其鑑定圖說即現況測量圖顯示（下 稱系爭現況測量圖），被告現使用之區域面積扣除天井、樓 梯間等設施之面積後，為596.233坪（計算式：2,515.686平 方公尺－544.6649平方公尺=1971.0167平方公尺即596.233 坪），足徵被告現實際使用之面積與系爭買賣契約所附平面 圖所載面積602.74坪相當，並無超過被告依系爭買賣契約所 買受標的之範圍。且兩造於67年間所簽立之系爭買賣契約業 已載明「..本基地尚未經實際合併分割，本房屋實際坐落之 基地地號及面積應以日後依地政機關複丈按其所佔用之基地 位置辦理分割後所得之新地號及面積為準。」，可知系爭買 賣契約之買賣標的包含系爭土地，原告以系爭買賣契約所載 買賣標的面積作為比較標準，毫無意義。原告明知系爭買賣 契約簽訂時因坐落基地尚未經實施分割，實際坐落之基地地 號及面積自然是以日後依照地政機關複丈按其所佔用之基地 位置辦理分割後所得之新地號及面積為準，竟刻意爭執系爭 買賣契約之真實性，自無可採。另臺北市測量技師公會係合 法經行政院公共工程委員會取得資格之鑑定單位，即得由臺 北市測量技師公會為現況測量，且本件現況測量圖已經侯堉 堅技師現場勘查，並於圖面上審核及簽證，依國土測繪法第 31條第1項之規定，技師本即可指揮測量員實際進行測量， 其測量結果與現況相符，並無任何測量錯誤之情事。 ㈣依系爭買賣契約前言之記載，可知系爭買賣契約為被告向原 告訂購地下室商場用部分房屋及其基地（即預售屋），系爭 買賣契約日期自然會早於登記謄本上之原因發生日期。再觀 民間不動產買賣實務，常有公契、私契之分，即當事人常先 行訂定書面買賣契約（即俗稱私契），迨申請物權登記時， 再以規定格式之契約（即俗稱公契）訂定契據，可證私契之 日期不必然與謄本之原因發生日期相同。另由系爭建物之建 築改良物登記簿手抄本可知，原告於67年8月28日完成新建 總登記（登記原因發生日期：67年3月30日），其後始於68 年5月23日將系爭建物移轉所有權予被告（登記原因發生日 期：68年3月15日），原告為原始起造人，須先完成新建總 登記後，才會再移轉所有權予被告，自然就會有系爭買賣契 約與謄本上原因發生日期時間上之落差。是本件原告依民法 侵權行為或不當得利之法律關係請求伊返還占用系爭土地之 相當於租金之不當得利，實屬無據，應予駁回等語置辯。並 聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、原告於65年12月31日以買賣為原因登記取得系爭土地之所有 權，被告則於68年5月3日以買賣為原因登記取得（登記日期 ：68年12月13日）系爭土地毗鄰之同段249地號土地（權利 範圍：1萬分之1572）及於68年3月15日以買賣為原因登記取 得（登記日期：68年5月23日）249地號土地上之系爭建物（ 權利範圍：1萬分之7362）之所有權。又系爭土地重測前為 臺北市○○區○○○段○段○○○○○○○號土地，同段第972之 1地號土地於65年8月9日因合併改編為同段966之1地號，後 再於67年10月6日重測變更為延吉段三小段228地號等節，有 土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、建築改良物登 記簿、台北市土地登記簿等件影本附卷可佐（見本院卷第10 至13頁、第97頁、第153至155頁），並為兩造所不爭執，堪 信為真實。 四、原告主張被告擅自占用原告所有如系爭土地複丈成果圖所示 編號B部分之土地使用，並將部分土地劃設編號N39至43號， 共5個停車位出租使用，及部分土地則淨空作為N1至43號車 位之車道使用，無權占有使用系爭土地如系爭土地複丈成 果圖所示編號B部分面積209平方公尺，其受有相當於租金之 不當得利，致原告受有損害，原告自得請求被告給付自起訴 時回溯5年期間占用系爭土地之不當得利等語，惟為被告所 否認，並執前詞為辯。是本件應審酌者為：㈠被告就系爭土 地是否有正當使用之權源？㈡原告得否依民法第179條及第 184條等規定請求被告給付相當於租金之不當得利暨得請求 之金額為何？㈢若認被告已向原告買受系爭土地，則原告備 位聲明請求被告應會同原告申請辦理系爭土地由被告代繳地 價稅，並依不當得利法律關係請求被告給付99年至104年間 系爭土地之地價稅，應否准許？暨其金額若干？茲分述如下 ： ㈠被告就系爭土地是否有正當使用之權源？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。次按不動產物權經登記者， 推定登記權利人適法有此權利，民法第759之1條第1項定有 明文。查原告於65年12月31日以買賣為原因登記取得系爭土 地之所有權，有土地登記第二類謄本附卷可佐（見本院卷第 第10頁），足證原告為系爭土地之所有權人無訛。被告雖辯 稱兩造於67年11月間簽立系爭買賣契約（預售屋），其買賣 標的包含系爭土地，然原告未確實依照系爭買賣契約所附平 面圖將被告所買受之土地及建物面積辦理分割並移轉登記為 被告所有，系爭土地既為原告依系爭買賣契約之法律關係而 交付被告，被告並已付清價款，則被告占有使用系爭土地自 有正當權源，當無不當得利及侵權行為可言云云，並提出系 爭買賣契約暨所附平面圖（見本院卷第49至52頁）為證，然 查，細繹系爭買賣契約第1條約定「本件買賣契約標的如左 ：⑴房屋位置及面積：甲方（即被告）訂購之本房屋為本別 墅編號富苑、貴苑地下一層可供商場使用部分如後附平面圖 所示，其面積係包括富貴兩苑及公共通道之地下層以實際使 用部分為準，面積綜合計算共約613.7建坪。惟實際面積應 以日後丈量結果為準。⑵基地位置及面積：上開房屋座落臺 北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○號土地上，面積約5, 400坪，因本基地尚未經實際合併分割，本房屋實際坐落之 基地地號及面積應以日後依地政機關複丈按其所佔用之基地 位置辦理分割後所得之新地號及面積為準，甲方取得基地權 利持分範圍為按本房屋建築坪比例分攤算。」等內容（見本 院卷第50頁），可知系爭買賣契約所約定買受標的係坐落於 頂東勢段第972之1地號等13筆土地上，惟並未見載明內含系 爭土地在內之地號。且系爭土地重測前為臺北市○○區○○ ○段○○○○○○○號土地，同段第972之1地號土地於65年8月9 日因合併改編為同段966之1地號，後再於67年10月6日重測 變更為延吉段三小段228地號乙節，有台北市土地登記簿在 卷可憑（見本院卷第153至155頁），益徵系爭買賣契約上所 載買賣標的顯與系爭土地無涉。 ⒉被告係於68年5月23日取得系爭建物所有權，於68年12月23 日登記取得前開建物所坐落基地即同段249地號土地所有權 ，登記原因均為買賣，原因發生日分別為68年3月15日及同 年5月3日。而系爭建物業於67年8月28日完工並辦理建物新 建總登記，且前開972之1地號土地亦已於65年8月9日變編為 966之1地號等節，有建物登記第二類謄本、台北市土地登記 簿附卷可佐（見本院卷第12頁、第153至154頁），觀諸系爭 買賣契約係於67年11月簽訂，該時系爭建物已完工，上開97 2之1地號土地亦已重測改編新地號，顯然被告買受系爭建物 之時間與系爭買賣契約訂約日期67年11月不符，亦難認係屬 預售屋之買賣。是被告所稱當時係購買預售屋乙節，要非無 疑。再依被告所呈67年使字第612號及第182號使用執照，其 中67年使字第612號使用執照為系爭建物之使用執照，而系 爭建物係坐落於○○區○○段○○段○○○○號土地（重測前 為頂東勢段966之24地號）等情，有土地及建物登記第二類 謄本、上開使用執照等件附卷可佐（見本院卷第11至12頁、 第47至48頁），然依上開2張使用執照所載之建築基地，均 未包含系爭土地、249地號土地及頂東勢段第972之1地號土 地，則系爭買賣契約所載之基地位置及面積是否確實，實有 疑義。堪認均尚無從證明被告依系爭買賣契約買受之土地範 圍包含系爭土地在內。另原告雖稱上開頂東勢段972之1地號 土地為63年使字第809號使用執照之建築基地云云，然觀原 告提出之63年使字第809號使用執照（見本院卷第76頁）， 其上所載地號係頂東勢段972之9、972之10地號土地，尚非 同段972之1，原告此部分所述，容有誤會，自無可採，併此 敘明。 ⒊被告又辯稱系爭買賣契約簽訂時因坐落基地尚未經實施分割 ，實際坐落之基地地號及面積自然是以日後依照地政機關複 丈按其所佔用之基地位置辦理分割後所得之新地號及面積為 準，且依系爭買賣契約所附之平面圖所示，其上載明買賣契 約標的面積為602.74坪，而被告另委請臺北市測量技師公會 就被告現占有使用區域進行鑑定地界、面積及鑑界後，依系 爭現況測量圖，被告現使用之區域面積扣除天井、樓梯間等 設施之面積後，為596.233坪，足徵被告現實際使用之面積 與系爭買賣契約所附平面圖所載面積602.74坪相當，系爭買 賣契約買受之範圍包含系爭土地云云，然查，證人李建利固 於本院審理時證述：「被告找我們去做測量有提供1張圖給 我們作為測量的提示，即系爭買賣契約所附平面圖，系爭土 地複丈成果圖所示編號B部分是在系爭土地地下一樓停車場 現況測量圖及系爭買賣契約所附平面圖範圍內，範圍是一樣 的。所有的測量範圍會加大，依照現況柱子樓梯間的位置還 有相對的結構物去做測量，再與向臺北市政府購買的圖資資 料做套疊，套疊的結果我們所繪製的現況測量圖的範圍是包 含系爭土地複丈成果圖所示編號B部分。」等語（見本院卷 第203至206頁），然細觀系爭買賣契約所附平面圖（見本院 卷第53頁），其上僅載有「華南花園別墅地下商場平面圖」 及各區域面積之計算等字樣，惟實無從據以識別其上所載區 域究係何地號之範圍？及其上所載a、b、c、d、e、f、g等 區塊係為何種構造物或設施？均未具體明確，顯難僅憑該平 面圖即得以辨識系爭買賣契約所包含之範圍所指究係為何？ 再以該平面圖與被告所提出之系爭現況測量圖（見本院卷第 69頁）比對，系爭現況測量圖上標記a之區域現況有一樓梯 ，然平面圖上所標註a的區域，則並無足資對應之樓梯設置 ，且依系爭買賣契約所載內容，亦無從認定系爭買賣契約買 賣標的之範圍包含系爭土地，已如前述，則本件證人李建利 依現況所繪製之系爭現況測量圖，既係以尚無從明確識別區 域之平面圖而為比對，其所證稱系爭土地複丈成果圖所示編 號B部分是在系爭土地地下一樓停車場現況測量圖及系爭買 賣契約所附平面圖範圍內，範圍是一樣的等語，尚難認可採 。再者，依卷附竣工圖（見本院卷第75頁）所示，竣工圖係 「地下層總平面圖」，系爭土地上有二座樓梯及一座花圃， 然被告提出之系爭現況測量圖上僅有一座樓梯坐落系爭土地 上，並無花圃，復依現場照片（見本院卷第235頁）可知， 地面層花圃位置在車道旁倉庫上方，與竣工圖花圃位於車道 上，二者位置完全不符，且被告係占有使用華南花園別墅地 下層，並未占有地上層，則依證人李建利於本院審理時證述 「我們不只是測地下室，連地面上也有測，地上有花圃、走 道，都標註在平面圖上，從地上先測，再測到地下去。」等 語（見本院卷第205頁背面），證人李建利測量比對之標的 是否有誤，確非無疑。 ⒋另原告雖主張依國土測繪法之規定，被告委由未經許可辦理 測繪業務之臺北市測量技師公會進行現況測量，由該公會行 政人員李建利及其同學實地測量後，再由非於該公會執業之 測量技師侯堉堅具名，已違反國土測繪法之規定，其現況測 量圖顯無證據能力云云，然查，臺北市測量技師公會係合法 經行政院公共工程委員會取得資格之鑑定單位，本得接受委 託辦理鑑定業務乙節，有105年6月23日臺北市測量技師公會 北市測技字第105062301號函在卷可憑（見本院卷第246頁） ，且本件復由臺北市測量技師公會派遣公會成員侯堉堅技師 辦理，並於圖面上審核及簽證等情，亦有系爭現況測量圖、 測繪業公司資料在卷可憑（見本院卷第69頁、第234頁）， 於法尚無不合，原告上開主張，顯屬無稽。 ⒌綜上所述，本件原告既為系爭土地之所有權人，而被告復無 法證明其有占用使用系爭土地如系爭土地複丈成果圖所示編 號B部分之正當權源，被告為無權占有，堪可認定。 ㈡原告得否依民法第179條及第184條等規定請求被告給付相當 於租金之不當得利暨得請求之金額為何？經查： ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人之建物 ，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告既無權 占有系爭土地如系爭土地複丈成果圖所示編號B部分，自可 獲得相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，兩 者間有因果關係，是原告依前揭規定，請求被告返還相當於 租金之不當得利，自屬有據。 ⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限，土地法第97條1項定有明文。該條文之立法意 旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金， 造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分 得由政府強制減定之，以保護承租人。是基地租金之數額， 除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業 繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息 10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所 謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所 有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管 縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地 法第148條規定自明。另舉辦規定地價或重新規定地價時， 土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之 80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明定。 ⒊查系爭土地坐落在臺北市松山區，距離國父紀念館捷運站約 650公尺、忠孝敦化捷運站約700公尺、捷運台北小巨蛋約1 公里，臨近市○○道，交通便利且週邊商業繁榮，而被告占 用系爭土地如系爭土地複丈成果圖所示編號B部分係供出租 停車位及車行車道使用等節，有臺北市○○區○○街○○巷○ 號鄰近週遭地圖、照片在卷可憑（見本院卷第82至85頁）， 並經本院至現場履勘製有勘驗測量筆錄附卷可佐（見本院卷 第131至133頁），是本院審酌系爭土地坐落位置、工商業繁 榮程度及生活機能完善度，併系爭土地供使用狀況、經濟用 途等一切情狀，認原告主張所受損害及被告所受利益，應以 土地及建築物申報總價額年息7％為當。至原告雖主張應以 土地申報地價10％計算云云，顯屬過高，而不足採。 ⒋茲依上開說明，計算原告得請求被告給付之不當得利金額如 下：系爭土地之公告地價分別為99年至101年每平方公尺6萬 6, 431元、102年至104年為每平方公尺7萬0,605元，此有臺 北市地價查詢多功能服務系統查詢結果附卷可憑（見本院卷 第80頁），故據此計算被告就系爭土地複丈成果圖所示編號 B部分自本件起訴時（即104年10月8日）回溯5年應給付之相 當租金不當得利金額合計402萬2,857元（計算式：如附表二 所示）。是原告請求被告應給付402萬2,857元，為有理由， 應予准許。至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 五、按付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督程序送達支付命令，或為其他相類之 行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第22 9條第2項、第233條第1項分別定有明文。原告請求被告給付 自起訴狀繕本送達之翌日起即104年11月17日（見本院卷第2 4頁），按法定利率即年息百分之5計算遲延利息，自屬有據 。 六、綜上所述，原告主張被告無權占用系爭土地複丈成果圖所示 編號B部分之土地，受有不當得利，致其受有損害，應給付 原告相當於租金之不當得利，尚屬有據。從而，原告依民法 第179條規定請求被告給付402萬2,857元及自起訴狀繕本送 達翌日即104年11月17日起至清償日止，按年息5％計算之利 息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應 予駁回。至原告先位請求之其餘依侵權行為法律關係之請求 權基礎，因屬擇一競合關係，本院無庸再為論述。另原告先 位請求既有理由，其備位請求即無審理必要，併此敘明。 七、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免 為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予 以宣告。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附， 應併予駁回。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 6 日 民事第六庭 法 官 蔡世芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 6 日 書記官 洪彰言 附表一： ┌──┬─────────────┬───────────────────┐ │編號│占用期間 │相當於租金之不當得利金額 │ │ │（年） │（元以下四捨五入） │ ├──┼─────────────┼───────────────────┤ │ 01 │99年10月9日至99年12月31日 │25萬5,619元 │ │ │ │（計算式：6萬6,431元80％10％209 │ │ │ │平方公尺84/365＝25萬5,619.2） │ ├──┼─────────────┼───────────────────┤ │ 02 │100年1月1日至101年12月31日│222萬1,453元 │ │ │ │（計算式：6萬6,431元80％10％209 │ │ │ │平方公尺2年＝222萬1,453.64元） │ ├──┼─────────────┼───────────────────┤ │ 03 │102年1月1日至103年12月31日│236萬1,031元 │ │ │ │（計算式：7萬0,605元80％10％209 │ │ │ │平方公尺2年＝236萬1,031.2元） │ ├──┼─────────────┼───────────────────┤ │ 04 │104年1月1日至104年10月8日 │90萬8,835元 │ │ │ │（計算式：7萬0,605元80％10％209 │ │ │ │平方公尺281/3665年＝236萬1,031.2元）│ ├──┴─────────────┴───────────────────┤ │合計：574萬6,938元 │ └────────────────────────────────────┘ 附表二： ┌──┬─────────────┬───────────────────┐ │編號│占用期間 │相當於租金之不當得利金額 │ │ │（年） │（元以下四捨五入） │ ├──┼─────────────┼───────────────────┤ │ 01 │99年10月9日至99年12月31日 │17萬8,933元 │ │ │ │（計算式：6萬6,431元80％7％209平│ │ │ │方公尺84/365＝17萬8,933元 │ ├──┼─────────────┼───────────────────┤ │ 02 │100年1月1日至101年12月31日│155萬5,017元 │ │ │ │（計算式：6萬6,431元80％7％209平│ │ │ │方公尺2年＝155萬5,017元 │ ├──┼─────────────┼───────────────────┤ │ 03 │102年1月1日至103年12月31日│165萬2,722元 │ │ │ │（計算式：7萬0,605元80％7％209平│ │ │ │方公尺2年＝165萬2,722元 │ ├──┼─────────────┼───────────────────┤ │ 04 │104年1月1日至104年10月8日 │63萬6,185元 │ │ │ │（計算式：7萬0,605元80％7％209平│ │ │ │方公尺281/365年＝63萬6,185元） │ ├──┴─────────────┴───────────────────┤ │合計：402萬2,857元 │ └────────────────────────────────────┘