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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4304號 原　　　告　丁洋機 訴訟代理人　王信凱律師 　　　　　　蔡崧翰律師 被　　　告　王成樂 訴訟代理人　李立普律師 　　　　　　林致平律師 上　一　人 複　代理人　喬心怡律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國105年8 月1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告於民國101年6月22日向訴外人保強建設 開發股份有限公司（下稱保強建設）購買「臺大OPUS ONE」 案新建工程之B1棟19樓房屋1戶、地下2層編號203、204號、 地下5 層編號65號之停車位及上述房屋、停車位之坐落基地 （下合稱系爭預售房地），並簽訂土地預定買賣契約書與房 屋預定買賣契約書，土地部分總價為新臺幣（下同） 7,950 萬元，房屋部分總價為2,650萬元，合計總價1 億600萬元。 嗣原告委由友人王禹雯代理原告於101 年11月11日與被告簽 立預售房屋權利讓售契約書（下稱系爭讓售契約），約由被 告將系爭預售房地之相關權利讓與原告，兩造並於協商過程 中，議定轉售價額係按坪數計價，即以每坪160 萬元計價， 經被告告知並保證系爭預售房地之實際權利坪數共計達69.1 3坪，並加計3 個停車位（共1,000萬元）等相關費用後合計 總價為1億2,047萬元，已經原告依約給付價金予被告，並由 原告與保強建設換約及進行權利讓渡完畢。惟嗣原告仔細研 閱房屋預定買賣契約書，竟發現系爭預售房地之實際總坪數 僅66.44 坪，而與系爭讓售契約及當初兩造所約定之實際權 利坪數存有相當之落差，經與被告聯繫，始悉被告係將按行 政院消費者保護處所公告預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項之應記載事項第7條、不得記載事項第7條所明定 原應不予計價之雨遮部分，擅自計入讓售之總坪數中卻未告 知原告，因而實際超收原告2.69坪之價金430萬4,000元【即 160 萬元×（69.13坪－66.44坪）＝430萬4,000元】。則被 告係按其所宣稱系爭預售房地之實際權利坪數69.13 坪計價 讓售權利予原告，然短少之2.69坪權利實際上並不存在，且 係因可歸責於被告之情事致其給付悖離系爭讓售契約之債之 本旨，自應對原告負權利瑕疵擔保及不完全給付之責，賠償 原告因被告溢收價金所生之前開損害430萬4,000元。為此爰 依民法第350條、第353條、第227條第1項、第226條第1項之 規定，請求依權利瑕疵擔保及不完全給付之請求權基礎擇一 為原告勝訴之判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告430萬4 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年11月6日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣 告假執行。 二、被告則以：伊於兩造簽立系爭讓售契約前，即已將伊與保強 建設所簽訂之房屋預定買賣契約書（為免影響議價，已遮去 被告向保強建設購買系爭預售房地價金之部分）提供予原告 之代理人王禹雯閱覽，而因契約附圖上有標示雨遮，契約卻 沒有記載雨遮坪數，故伊復主動於議價時提出分坪表予王禹 雯閱覽，伊並已清楚向原告說明系爭預售房地含雨遮權狀會 有69坪，沒有雨遮是66點多坪，契約書是總價的概念，建商 賣給伊等的時候，也有算含雨遮跟不含雨遮，如果不含雨遮 ，每坪單價比較高，但最後算出總價是一樣的，是伊有併向 原告說明雖然預售屋的雨遮是不能計價，但實際上既然雨遮 的面積還是有登記，故每坪單價為何就看原告實際上係以有 包含雨遮或沒有包含雨遮之方式來算，伊只在乎總價，況王 禹雯另有購買「臺大OPUS ONE」案新建工程另棟房屋，應清 楚知悉系爭預售房地之附屬建物包含陽台及雨遮，從而，伊 實已善盡告知義務，並無任何隱匿系爭預售房地面積、建物 項目之情事存在。又原告雖提及之預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項，但本件交易非屬預售屋買賣且與定型 化契約無關，是被告亦非該預售屋買賣契約書範本之規範義 務人。再兩造於簽署系爭讓售契約後，原告已與保強建設換 約完成，故被告已全部履約完畢，且因被告對保強建設所享 有之債權確屬有效存在且未消滅，亦無任何妨害債權行使之 障礙存在，是被告讓售之系爭預售房地之權利並無任何瑕疵 ，亦無權利瑕疵擔保之責任可言。另原告雖又主張被告應負 不完全給付之責云云，但民法債編買賣編中瑕疵擔保之規定 既優先適用於債編通則關於債務不履行之規定且定有短期時 效，自應優先適用，故原告即不得再依不完全給付之規定請 求被告賠償損害等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決時，請准供擔保免為 假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠被告於101年6月22日向保強建設購買系爭預售房地，並簽訂 土地預定買賣契約書與房屋預定買賣契約書，土地部分總價 為7,950萬元，房屋部分總價為2,650萬元，合計總價1億600 萬元，嗣原告委由友人王禹雯代理原告於101 年11月11日與 被告簽立系爭讓售契約，約由原告給付價金1億2,047萬元予 被告，被告則將其系爭預售房地之相關權利讓與原告之事實 。 ㈡原告已依約給付上開價金予被告，並與保強建設換約及進行 權利讓渡完畢之事實。 四、本院之判斷： 原告起訴主張被告未告知所讓售之系爭預售房地權利有關計 價之房屋總坪數，係包含依預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項明定不應計價之雨遮面積，致超收原告2.69坪 之價金430萬4,000元，爰依權利瑕疵擔保及不完全給付之法 律關係請求被告賠償其所受之前開價金損失等語，惟為被告 所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠按債權或其他權利之出賣人，應擔保其債權確係存在；出賣 人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於 債務不履行之規定，行使其權利，民法第350條、第353條定 有明文。本件兩造就由被告讓售予原告之系爭預售房地權利 範圍，業已於系爭讓售契約前言訂明：「現因賣方願將前於 民國101年6月22日向保強建設開發股份有限公司承購座落臺 北市○○區○○段○○段地號10-7等36筆土地及地上所興建 之臺大OPUS ONE第B1棟19樓房屋一戶，及地下二層編號203, 204 號停車位、地下五層編號65號停車位即其土地應有持分 讓售予甲方（詳如賣方與向保強建設開發股份有限公司所簽 訂的土地及房屋預定買賣契約書）雙方同意訂立條款如后： ……」等語明確，有系爭讓售契約1 份足憑（見本院卷第33 頁）。而原告確已與保強建設換約及進行權利讓渡完畢之事 實，復為兩造所不爭，顯見被告已將其對保強建設就系爭預 售房地所享有如其與保強建設所簽訂上開土地及房屋預定買 賣契約書所示之權利均移轉予原告，而保強建設亦未否認該 權利之存在。依此，實已難謂被告所讓售予原告之系爭預售 房地相關權利有何瑕疵可言。 ㈡原告雖一再主張其於兩造議約過程中，係以系爭預售房地之 實際坪數乘以每坪單價之方式向被告議價，然被告卻逕將不 得計價之雨遮面積一併算入系爭預售房地之實際權利坪數而 為計算標準，致使原告因此受有溢付有關雨遮面積價金予被 告之損失云云，而證人王禹雯就此亦證稱：伊就系爭預售房 地相關權利移轉予原告之過程全程參與，伊在原告買系爭預 售房地前大約半年前也買了這棟的別的樓層，好像是A棟的7 樓，因為原告是伊朋友，伊覺得不錯就推薦給原告，後來永 慶房屋的業務幫伊等找到被告要賣房子，伊就幫原告處理後 續過程，仲介是伊去找的，是伊以前認識快10年的，叫陳喻 旻，伊等在系爭預售房地附近大概5分鐘路程的1個會客室跟 被告談價格，伊自己在預售買的時候1 坪是買135萬到140萬 之間，有2個車位，因為被告當時在19樓，後來他願意用160 萬的價格賣給伊等，當時伊等談好3個車位1,000萬，伊買的 7 樓是60幾坪，他的也是，這麼高的單價怎麼可能不用坪數 去算，當時被告用69點多坪跟伊講，原告在接洽締約過程中 都沒有出面，都是伊參與的，伊等有講好是160 萬元，車位 用3個1,000萬，車位不是算在坪數裡面，扣除車位後剩下的 錢攤在坪數後計算，1坪大約160萬，伊記得議價到最後就是 要以160 萬以內的價格買，被告沒有特別提到雨遮的事情， 也沒有把雨遮算在69.13 坪裡面，一般買賣房子的時候雨遮 是沒有算在裡面的，但被告把雨遮算在裡面，成交的時候也 沒有說有含雨遮等語（見本院卷第195頁背面至第196頁）。 惟觀之證人王禹雯復證述：被告於議價時有將房屋、土地預 定買賣契約書放在桌上給伊，但伊沒有看，因為合約都一樣 ，伊沒有確認合約的坪數是多少，當初議價時被告向伊表示 系爭預售房地之坪數時，亦沒有說明個別項目為何，伊也沒 有詢問移轉之系爭預售房地面積有無包括雨遮，如果沒有買 賣房子伊等就不會發現被告把雨遮算在裡面等語（見本院卷 第196頁背面至第197頁），衡諸一般社會交易常情，若兩造 確係以系爭預售房地之總坪數乘以每坪單價加計停車位之方 式為權利讓售價格之議定，則系爭預售房地之坪數自應為兩 造約定之重點所在，且系爭預售房地之成交金額既高達億元 ，證人王禹雯亦理應會就系爭預售房地之總坪數是否與被告 或仲介所宣稱者相符，以及該等坪數所代表之個別使用項目 為何等節確認再三。然證人王禹雯於議約時不僅未就被告所 提出之土地、房屋預定買賣契約書內所載坪數是否與被告或 仲介向其表示之數目相符進行核對，反而選擇直接無視被告 所提出之上開契約書，且對於系爭預售房地坪數所代表之個 別項目為何亦均不在意復未加詢問，直至欲轉售之際始發現 被告所稱之坪數係包含系爭預售房地之雨遮在內，實與常情 有悖，是證人王禹雯所證述兩造就系爭預售房地除停車位以 外之部分，係以具體坪數乘以每坪單價之方式議定成交金額 之情事，已難遽信為真。又被告實際上曾於兩造議價時提出 系爭預售房地之分坪表乙情，業據證人陳喻旻即曾為兩造仲 介系爭預售房地權利移轉事宜之人證述：文件被告都有拿出 來，分坪表確定議價時有提出來，伊有看過，但議價過程因 為時間太久伊真的忘記了等語明確（見本院卷第215 頁背面 、第217 頁背面），核與被告於本院進行當事人訊問程序時 所具結陳述：證人陳喻旻找了證人王禹雯在伊等家議價過 2 、3 次，第一時間伊就有把分坪表給她，因伊與保強建設所 簽立房屋預定買賣契約書之附圖上有標示雨遮，但契約書上 沒有把雨遮坪數標示出來，伊才主動把分坪表給她之情節大 致相符（見本院卷第216 頁）。證人王禹雯就此雖猶證述： 議價時被告沒有提供分坪表，伊也沒有看過該份資料云云， 但衡酌其於議價時既連被告所提出之前開土地、房屋預定買 賣契約書此等關乎系爭預售房地權利移轉範圍重大之文件均 視而不見，則其所謂議價時沒有看過分坪表云云，是否確係 因被告於議價時未為提出所致，抑或係被告實已提出，卻因 可歸責於證人王禹雯自己之事由致未為閱覽，即顯屬可疑， 故證人王禹雯所為被告未曾於議價時提出分坪表之證述，其 憑信性自屬甚低而難以採信。參以被告所提出之分坪表上已 明確就系爭預售房地之主建物、陽台、雨遮、共有部分等個 別使用項目之面積予以臚列，甚至直接記載「銷售總面積（ 扣除雨遮）」及「權狀總面積（含雨遮）」供參，有分坪表 1 份附卷可憑（見本院卷第54頁），則證人王禹雯應可輕易 獲悉系爭預售房地有無加計雨遮之面積各為何，以利其評估 是否購買系爭預售房地，被告實無刻意以加計雨遮面積之方 式向證人王禹雯浮報系爭預售房地之實際使用面積之必要， 實際上亦因分坪表之前述明確記載而無從為之。況徵之兩造 於系爭讓售契約中，亦未就被告所讓售系爭預售房地權利之 坪數為具體之記載，而僅泛稱「詳如賣方與向保強建設開發 股份有限公司所簽訂的土地及房屋預定買賣契約書」等語， 益見被告所具結陳述：系爭預售房地是預售屋，政府有規定 雨遮的坪數跟沒有含雨遮的坪數，建商有附註在契約書裡面 有標示雨遮的部分，因為伊意識到這可能會有爭議，所以伊 有跟建商要建築藍圖跟分坪表，上面清楚標示這戶不含雨遮 是66點多坪，含雨遮是69坪，伊有跟證人王禹雯講清楚，契 約書都有印出有雨遮的部分，契約書登記的都是總價的概念 ，不會有單價的概念，伊有跟王禹雯說含雨遮權狀會有69坪 ，沒有雨遮是66點多坪，但如果不含雨遮，每坪單價比較高 ，如果依照權狀的登記有含雨遮的話，單價就會低一點，反 正就以契約書為準，最後算出來總價都是一樣的，伊的意思 是每坪多少錢看是要包含雨遮進去算或不包含都可以，伊等 一般以權狀來算都是因為實價登錄都是這樣，伊與原告議價 過程中，伊絕對有向原告說明預售屋的雨遮是不能計價，但 實際上既然雨遮的面積還是有登記給你，則每坪單價為何就 看原告實際上是以有包含雨遮或沒有包含雨遮的方式來算， 不然不會把分坪表跟建築藍圖拿出來等語（見本院卷第 216 頁），確較堪採信。從而，被告即無原告所指於議價過程中 ，未盡告知義務即擅自將雨遮面積納入系爭預售房地之讓售 面積而為計價，致使原告因系爭預售房地存有讓售面積較約 定者為少所生之權利瑕疵，而受有溢付價金損害之情事存在 。 ㈢綜上所述，被告已依約將系爭預售房地之相關權利移轉予原 告，且未為保強建設所否認並已完成換約，而實際上被告於 議價過程中，亦已提出分坪表，並無原告所指未盡告知義務 即擅將雨遮面積納入系爭預售房地之讓售面積而為計價，致 系爭預售房地存有讓售面積較約定者為少所生之權利瑕疵之 情事存在，且依卷內現有事證，復未見有何可歸責被告之事 由，故原告請求被告賠償其因此所受溢付價金之損害，即屬 無據。從而，原告依民法第350條、第353條、第227條第1項 、第226條第1項之規定，請求被告給付原告430萬4,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日即104年11月6日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 105 年 8 月 31 日 民事第七庭 法 官 許勻睿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提 出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 31 日 書記官 沈彤檍