裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第771號 原　　　告　東南管理企業股份有限公司 法定代理人　閻自源 訴訟代理人　陳秀慧 被　　　告　邱建智 上列當事人間債務不履行損害賠償事件，經臺灣新北地方法院移 送前來，本院於民國104年6月6日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一○四年三月十八日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執 行。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告前於民國103年4月19日與訴外人呂喬峰 簽訂不動產銷售委託書，委任呂喬峰為代理人，代理被告銷 售其所有門牌號碼臺中市○區○○路0段000號10樓房屋及坐 落土地（下合稱系爭房地）。原告於103年5月22日同意以新 臺幣（下同）1475萬6000元購買系爭房地，於同日交付面額 100萬元之本票一紙（下稱斡旋金本票）予呂喬峰作為斡旋 金，並簽訂斡旋金收據（下稱系爭斡旋金收據），被告同日 隨即於系爭斡旋金收據上記載「賣方邱建智Z000000000，同 意上述價格成交」等文字，並由呂喬峰轉知原告，兩造已成 立買賣契約。詎被告於翌日即同年5月23日竟將系爭房地出 售訴外人黃柏諭，並於同年7月15日辦妥所有權移轉登記， 被告惡意違約致系爭買賣契約給付不能，致原告受有不能以 系爭房地作為商旅使用之損害，遂委請蘇奕全律師以103年8 月12日臺北南陽郵局字第1488號存證信函告被告協調違約事 宜，被告竟以103年8月14日苗栗泰安郵局第3號存證信函將 責任全數推予呂喬峰，且拒絕與原告協調，顯因可歸責於被 告致給付不能，爰依系爭斡旋金收據第4條及民法第249條第 3款請求被告加倍返還定金100萬元，或依民法第226條第1項 請求被告賠償100萬元。並聲明：⑴、被告應給付原告100萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。⑵、願供擔保聲請宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、本件因呂喬峰於103年5月23日要求被告於買賣契約書填載高 於實際售價300萬元之不實價格，以增加銀行貸款額度，被 告對此一不合理且涉嫌偽造文書之要求無法接受予以拒絕， 以致未與原告簽訂不動產買賣契約書，兩造間未成立買賣契 約。又被告與原告未曾見面亦不曾通話，系爭斡旋金收據係 原告與呂喬峰簽訂，呂喬峰傳真予被告簽名後回傳，與被告 無關。 ㈡、系爭斡旋金收據係定型化契約，應有三日審閱期，雖被告於 同年5月22日在系爭斡旋金收據上簽名，惟已於審閱期內之5 月23日以言詞解除與呂喬峰之委任契約。 ㈢、依一般不動產交易習慣，斡旋金應由買方負擔，系爭斡旋金 收據第2條後段亦約定：「如斡旋不成功，則斡旋金全部無 息退還。」，系爭買賣契約既不成立，呂喬峰復已將斡旋金 本票退還予原告，原告並無損害。 ㈣、並答辯聲明：⑴、原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵、如 受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項：被告前於103年4月19日委任呂喬峰為代理 人，代理被告銷售系爭房地，並簽訂不動產銷售委託書。原 告於103年5月22日同意以1475萬6000元購買系爭房地，於同 日交付斡旋金本票予呂喬峰，並簽訂系爭斡旋金收據。呂喬 峰於同日將系爭斡旋金收據傳真予被告，經被告於其上記載 「賣方邱建智Z000000000，同意上述價格成交」等文字後回 傳，呂喬峰同日告知原告。嗣被告於翌日即103年5月23日以 1476萬元將系爭房地出售予訴外人劉雪紅，並於同年7月15 日以買賣為原因移轉登記予黃柏諭4人等情，有不動產銷售 委託書、系爭斡旋金收據、斡旋金本票、建物登記謄本、土 地登記謄本、不動產買賣契約書等在卷可稽（見臺灣新北地 方法院103年司板調字第315號卷第20、26頁，臺灣新北地方 法院103年訴字第3211號卷第5頁，本院卷第18-21、67-80、 37頁），應堪信實。 四、兩造爭執要旨及得心證之理由： 原告主張被告收受定金與原告成立買賣契約，卻將系爭房地 出售他人而有給付不能之情事，依系爭斡旋金收據第4條及 民法第249條第3款請求被告加倍返還定金，或依民法第226 條第1項請求被告負損害賠償責任等語，為被告否認，並以 上開情詞置辯。經查： ㈠、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。又預約係約定將來 訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立 本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人 通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及 交付期限等事項加以約定。是買賣預約，自得就標的物及價 金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本。系爭斡旋 金收據第2條約定：「若斡旋成功，經賣方（即被告）同意 出售而簽收時，則斡旋金即作為定金之交付。」，第4條： 「若斡旋金成功轉為定金後，委託人（即原告）不依約履行 時，此定（斡旋）金任由賣方沒收。如係買方（即原告）不 依約履行，則應加倍退還定（斡旋）金。唯買方得拋棄定金 不買；賣方亦得加倍返還定金不賣。」。依上開系爭斡旋金 收據之約定觀之，兩造除就買賣標的物、價金為約定外，就 價款繳納方法、土地移轉登記及交付期限等事項均未約定， 應屬買賣預約之性質。原告於103年5月22日向呂喬峰表示願 以1475萬6000元向被告買受系爭房地，同日交付斡旋金本票 予呂喬峰，呂喬峰於同日隨即將系爭斡旋金收據傳真予被告 ，經被告閱覽後於其上記載「賣方邱建智Z000000000，同意 上述價格成交」等文字後回傳（見不爭執事項），依上開過 程觀之，呂喬峰與原告簽訂系爭斡旋金收據後，立即將系爭 斡旋金收據傳真予被告，被告確實收受並閱覽，對於系爭斡 旋金收據上所載關於呂喬峰代被告收受斡旋金本票之事實及 上開約款應知之甚稔，其既於系爭斡旋金收據上記載前述同 意出售之文字並回傳呂喬峰，顯然對原告以1475萬6000元買 受系爭房地之要約為承諾，並同意由呂喬峰代為收受斡旋金 本票，呂喬峰亦已將上開承諾告知原告，依民法第103條規 定，直接對被告發生效力，被告即負有以價金1475萬6000元 將系爭土地出售原告並簽訂買賣契約之義務，且斡旋金本票 於被告同意出售時，已轉為定金，是兩造間所成立者為買賣 之預約及定金契約。原告主張兩造成立買賣契約，及被告抗 辯兩造間未簽訂不動產買賣契約，系爭斡旋金收據與其無關 云云，均無可採。 ㈡、次按，契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成 立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。此項 定金與以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是） ，在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確 保契約之履行為目的，自有民法第249條規定之適用。故如 因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約 定金之效力自仍應類推適用同條第3款之規定，由該當事人 加倍返還其所受之定金，最高法院著有102年度台上字第69 號裁判意旨可參。依上開斡旋金收據第2條之約定，斡旋金 本票於被告同意出售時，已轉為定金，而依第4條之約定， 此項定金係兩造為擔保系爭房地買賣契約之簽訂（即成立本 約），而於契約成立前交付之定金，且如付定金之當事人拒 不成立契約時，受定金當事人無庸返還其定金；反之，如受 定金當事人拒不成立契約時，即應加倍返還定金。核其性質 應屬「立約定金」，故原告主張適用（應係類推適用）民法 第249條第3款規定，即屬有據。準此，被告既拒絕履約，系 爭房地買賣契約顯屬可歸責於被告之事由而不能簽訂，原告 自得依系爭斡旋金收據第4條約定及類推適用民法第249條第 3款規定，請求被告加倍返還定金。 ㈢、被告雖以原告要求於買賣契約書填載高於實際售價300萬元 之不實價格，始拒絕簽訂不動產買賣契約書云云，並提出以 LINE通訊軟體傳送呂喬峰之訊息為佐（見本院卷第81頁）， 惟為原告否認。查該訊息僅被告片面傳送呂喬峰，呂喬峰未 為任何回應，況該訊息亦僅被告與呂喬峰間之溝通，不能證 明原告確曾要求被告於不動產買賣契約書填載不實售價。則 被告就其抗辯之事實既未能舉證以實其說，自無可取。被告 又抗辯系爭斡旋金收據係定型化契約，被告已於3日審閱期 內以言詞解除與呂喬峰之委任契約云云。惟不論系爭斡旋金 收據是否屬定型化契約，亦不論被告應否享有3日審閱期， 被告既已於系爭斡旋金收據上記載前述同意出售之文字並回 傳呂喬峰，經呂喬峰告知原告，而與原告成立買賣預約，已 如前述，縱使被告事後再解除與呂喬峰間之委任契約，亦無 礙前述買賣預約之成立。 ㈣、至原告另依民法第226條第1項請求被告賠償100萬元部分， 兩造既未成立買賣契約，原告即無依該條請求被告負損害賠 償責任之餘地，其此部分主張，洵屬無理。 ㈤、從而，原告依系爭斡旋金收據第4條約定及類推適用民法第 249條第3款規定，請求被告加倍返還定金100萬元，為有理 由；依民法第226條第1項請求被告賠償100萬元，則屬無據 。 五、綜上而論，原告依系爭斡旋金收據第4條約定及類推適用民 法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金100萬元，及 自起訴狀繕本送達（見本院卷第23頁）翌日即104年3月18日 起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予 准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假 執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 6 月 30 日 民事第八庭 法 官 邱蓮華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 7 月 1 日 書記官 鄭舒方