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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第829號 原　　　告　許國英 訴訟代理人　鍾永盛律師 　　　　　　沈曉玫律師 被　　　告　善用企業有限公司 法定代理人　葉明烈 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104年6月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號即門牌號 碼臺北市○○區○○路○段○○○號六樓之一房屋遷出並將該房 屋騰空返還原告。 被告應自民國一○三年九月十日起至騰空遷讓第一項房屋予原告 之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟伍佰伍拾元。 被告應給付原告新臺幣叁萬元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬陸仟陸佰元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾柒萬玖仟捌佰元為原 告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以按月新臺幣壹萬壹仟捌佰伍拾元為被告供 擔保後，得假執行。但被告如以按月新臺幣叁萬伍仟伍佰伍拾元 為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於原告以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告於民國102年8月5日與被告簽訂房屋租 賃契約書（下稱系爭契約書），將原告所有坐落臺北市○○ 區○○段0○段0000○號，門牌號碼臺北市○○區○○路0段 000號6樓之1房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃 期間為102年8月10日起至103年8月9日，每月租金新臺幣（ 下同）3萬5550元（下稱系爭租約）。嗣於租期屆滿前，原 告委由訴外人即原告母親吳玉霞以電話通知被告公司法定代 理人葉明烈表達不再續約，惟至103年7月底，被告毫無搬遷 之舉，原告遂委請吳玉霞於同年7月29日前往被告公司詢問 ，葉明烈之配偶藉詞「因現在是農曆七月，民間認為『鬼月 』不適宜搬遷」，請求展延租約1月。吳玉霞礙於情面，同 意將租約延展1月至103年9月9日，並當場收取租金3萬5500 元之支票。詎至同年9月9日，被告仍未搬遷，吳玉霞於9月 18日再次前往被告公司溝通，被告仍不願搬遷，原告除以 103年9月22日臺北青田郵局第000692號存證信函催告被告搬 遷未果，另向臺北市大安區公所聲請調解，被告於103年10 月24日調解期日當場佯稱願於12月底前搬遷，但要求原告應 親自到場簽立調解書，遂延期調解，豈料原告於11月7日第 二次調解、12月5日第三次調解期日均親自到場，被告竟未 出席致調解不成立。原告嗣又委請訴外人即原告父親許啟章 於同年12月10日前往被告公司重申請求被告搬遷之旨，葉明 烈佯稱將在12月底搬遷，許啟章於同年12月31日晚間8點前 往被告公司要求被告搬遷，葉明烈復假稱104年1月15日主動 搬遷。孰料，許啟章於104年1月15日再度前往被告公司時， 葉明烈竟稱「你們不要再來了，我們已經很煩，你們乾脆去 告好了，反正不會坐牢」等語，嗣於同年2月1日前往被告公 司時，經管理員告知有人在屋內，於門外苦按電鈴1小時， 均無人應門，顯見被告係藉詞拖延，拒不搬遷。原告已依系 爭契約書第21條約定於1個月前通知被告不願續約，雖同意 系爭租約期限延長至103年9月9日，系爭租約亦已終止，被 告自終止時起即屬無權占用系爭房屋，爰本於所有權人及出 租人之地位，依民法第767條第1項、第455條前段請求被告 遷讓返還系爭房屋予原告。又被告自103年9月10日起即無權 占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第 179條、第184條請求被告自103年9月10日起，至被告騰空遷 讓返還系爭房屋予原告時止，按月給付不當得利3萬5550元 。另原告委請律師提起本件訴訟，支出費用10萬元，依系爭 契約第12條約定，應由被告負擔，扣除押租金7萬元後，被 告尚應給付3萬元。並聲明：⑴、被告應將系爭房屋騰空遷 讓返還予原告。⑵、被告應自103年9月10日起，至騰空遷讓 返還系爭房屋予原告止，按月給付原告3萬5550元。⑶、被 告應給付原告3萬元。⑷、前三項請求，願供擔保聲請宣告 假執行。 二、被告抗辯略以： 被告自92年2月10日起迄今向原告承租系爭房屋，從未遲延 給付租金，吳玉霞於103年7月初以電話通知被告可能不續租 ，經葉明烈之配偶要求續租，並未表示反對，8月1日更至被 告公司表示欲調高租金至4萬2000元，葉明烈之配偶要求調 回第一次租約定之租金3萬8900元，並應吳玉霞之要求簽發 支票支付1個月租金3萬2000元，雙方已成立不定期租賃關係 ，依土地法第100條第3款規定，積欠之租金應先自押租金7 萬元扣除。又縱原告不再續租，應於租賃期滿前2個月通知 ，給予至少1個月時間搬遷，惟原告每次均要求被告於1至2 週內搬遷，被告因尚未找到新地點，無法明確承諾搬遷時間 ，並非故意拖延，原告行使權利顯違反民法第148條。並答 辯聲明：⑴、原告之訴及其假執行聲請均駁回。⑵、如受不 利判決，願以現金或等值之有價證券供擔保聲請宣告免為假 執行。 三、查，原告於102年8月5日與被告簽訂系爭契約書，將原告系 爭房屋出租予被告，約定租賃期間為102年8月10日起至103 年8月9日，每月租金3萬5550元。原告同意展延租約，並受 領103年8月10日至9月9日1個月租金3萬5550元，嗣以103年9 月22日臺北青田郵局第000692號存證信函催告被告搬遷未果 ，另向臺北市大安區公所聲請調解不成立等情，有系爭契約 書、調解通知書、調解不成立證明書、支票影本、等在卷可 稽（見本院卷第7-12、14頁）。 四、兩造爭執要旨及得心證之理由： 原告主張系爭租約於103年9月9日終止，被告自103年9月10 日起無權占用系爭房屋，本於所有權人及出租人之地位，請 求被告遷讓返還系爭房屋；又被告無權占用系爭房屋，受有 相當於租金之不當得利，依民法第179條、第184條請求被告 自103年9月10日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付3萬5550元不當得利；另依系爭契約第12條約定請求 被告負擔律師費用10萬元，以押租金7萬元扣抵後，被告尚 應給付3萬元等語，為被告否認，並以上開情詞置辯。經查 ： ㈠、系爭租約是否已成為不定期租賃部分： 按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。民 事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張系爭租約期限屆 至後，雖礙於情面，同意將延展租約，但僅同意展延1個月 ，租期應於103年9月9日屆至，為被告否認，並以原告同意 續租，且未約定期限，兩造已成立不定期租賃等語置辯。參 照前述說明，被告對於原告同意未定期限續租此項有利於己 之事實，應負舉證責任。經查： ⒈依被告所提101年2月10日至102年8月9日、99年8月10日至 101年2月9日、98年2月10日至99年8月9日、96年2月10日至 97年2月9日、94年2月10日至96年2月9日、93年2月10日至94 年2月9日、92年2月10日至93年2月9日歷次租賃契約觀之（ 見本院卷第43-49頁），原告長期將系爭房屋出租被告使用 ，各次租期雖非相同，但每次均簽訂書面契約，足認兩造間 續租時有以字據訂定之慣例，原告倘有未定期限同意續約之 意，理應循例與被告簽訂書面，惟原告不僅未再簽約，且於 103年9月9日展延期限屆至後，隨即以103年9月22日臺北青 田郵局第000692號存證信函催告被告搬遷，參以被告自承原 告於103年7、8月間即以要用房子為由要求被告搬遷（同卷 第28頁），及當時確為農曆7月份之情，堪認原告主張因配 合被告禁忌，而同意展延租期1月，應可採信。 ⒉被告雖抗辯原告委請吳玉霞於104年8月1日至被告公司要求 調高租金至4萬2000元，葉明烈之配偶要求調回第一次租約 定之租金3萬8900元，並應吳玉霞之要求簽發支票支付1個月 租金3萬2000元，雙方已成立不定期租賃關係云云。惟依被 告上開辯解觀之，倘原告有要求調漲租金並同意續租之舉， 被告對原告調漲租金為4萬2000元之要求，並未同意，而原 告對被告降低調漲金額為3萬8900元之建議，亦未同意，且 被告實際給付之租金仍為3萬2000元，兩造毫無交集，自難 僅憑原告收取103年8月10日至9月9日該月租金3萬5500元， 逕認原告未定期限同意續租，被告上開辯解，洵無可取。 ⒊綜上，系爭租約已於103年9月9日因期限屆至而終止，被告 未能舉證證明兩造成立不定期租賃，本件亦無土地法第100 條第3款規定之適用。 ㈡、原告請求被告返還系爭房屋是否違反誠信原則部分 系爭契約書第21條約定：「租期屆滿，甲（即原告）乙（即 被告）若不承租，應壹個月前通知對方為準。」系爭租約原 約定之期限於103年8月9日屆至，被告自承原告於103年7月 初即去電表示不願續租（見本院卷第33頁），與系爭契約書 之約定無違。況自系爭租約屆至迄本院言詞辯論終結時已逾 9月餘，被告均未另覓其他處所，進行搬遷事宜，且原告於 本院104年5月5日言詞辯論期日同意給予被告1個月搬遷期， 被告亦當庭表示同意（見本院卷第31頁），惟至同年6月16 日言詞辯論期日，被告卻表示未覓得租屋處，仍未搬遷，顯 見被告並無搬遷之意，自難認原告行使所有權人及出租人之 權利，請求被告騰空遷讓系爭房屋，有違反誠信原則之處， 被告此項抗辯，顯屬無據。 ㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1 項前段、第455條前段分別定有明文。又租約終止後，出租 人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租 人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占 有之法律關係，請求返還租賃物。又系爭契約書第6條約定 ：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日 將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主 張任何權利。」。查系爭租約既已於103年9月9日終止，被 告自103年9月10日起占有系爭房屋即屬無權占有，是原告之 租賃物返還請求權與其所有物返還請求權即有併存競合之情 形，是其同時本於所有權人及出租人之地位，依民法第767 條第1項前段、第455條前段請求被告將系爭房屋騰空遷讓並 返還予原告，洵屬有據。 ㈣、次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠 償責任，民法第179條前段、第184條第1項前段定有明文。 又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，而侵害 房地所有人之所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行 為人得請求賠償相當於租金之損害（最高法院61年台上字第 1695號判例意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因 其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用 收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有 人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害 ，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方 式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益 之認定，自可參酌原先出租時之租金額，不受法定租金額之 限制。查被告原係以每月3萬5550元之租金向原告承租使用 系爭房屋，其於系爭租約終止後，仍繼續占有使用，則其所 受之使用利益，自得以原先之租金額為計算之依據。是原告 依不當得利、侵權行為法則，請求被告自103年9月10日無權 占有系爭房屋時起自將系爭房屋騰空遷讓予原告之日止，按 月以3萬5550元計算之相當租金之不當得利及損害賠償，核 屬有據。 ㈤、系爭契約書第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方 之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴 訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。查系爭契約終止 後，被告未依系爭契約書第6條約定，將系爭房屋騰空遷讓 返還予原告，繼續無權占有迄今，原告遂提起本件訴訟，請 求被告返還系爭房屋，因而支出律師費用10萬元之情，業據 原告提出經訴訟代理人簽名收受之支票一紙（見本院卷第14 頁），堪信為真實，是原告以其應返還被告之押租金7萬元 為抵銷，系爭契約書第12條請求被告給付3萬元，亦屬有據 。 ㈥、從而，系爭租約已於103年9月9日終止，被告自103年9月10 日起無權占有系爭房屋，原告本於所有權人及出租人之地位 ，依民法第767條第1項前段、第455條前段請求被告將系爭 房屋騰空遷讓並返還予原告；依不當得利、侵權行為法則， 請求被告自103年9月10日無權占有系爭房屋時起，至將系爭 房屋騰空遷讓予原告之日止，按月給付3萬5550元相當於租 金之不當得利及損害賠償；及依系爭契約書第12條請求被告 給付3萬元，均屬有據，應予准許。 五、綜上而論，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段請 求被告將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告；依不當得利、侵 權行為法則，請求被告自103年9月10日無權占有系爭房屋時 起自將系爭房屋騰空遷讓予原告之日止，按月給付原告3萬 5550元；及依系爭契約書第12條請求被告給付律師費用3萬 元，均屬有據，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣 告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額，予以准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 6 月 30 日 民事第八庭 法 官 邱蓮華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 6 月 30 日 書記官 鄭舒方