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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1079號 原　　　告　　游濟仰 　　　　　　　游雅竹 　　　　　　　謝麗婉 共　　　同 訴訟代理人　　楊曉邦律師 　　　　　　　甯維翰律師 被　　　告　　欣翰建設股份有限公司 兼法定代理人　邱麟 共　　 同 訴訟代理人　　張秀夏律師 複代理人　　　郭宜婷律師 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國105年7月6日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告欣翰建設股份有限公司應就坐落臺北市○○區○○段○○段 000地號土地應有部分10000分之98，及其上臺北市○○區○○段 ○○段0000000000號建物即門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號 5樓房屋暨其附屬建物（權利範圍全部），及其共有部分臺北市 ○○區○○段○○段○○○○○○○○○○號（權利範圍10000分之102） 、臺北市○○區○○段○○段0000000000號（權利範圍100000 分之2691）、臺北市○○區○○段○○段0000000000號（權利 範圍100000分之6697）、臺北市○○區○○段○○段000000000 0號（權利範圍10000分之404）、臺北市○○區○○段○○段00 00000000號（權利範圍10000分之108，含車位編號地下四層183 、184、185、186號停車位，權利範圍均為10000分之15）等建物 （如附件），依兩造於九十九年一月七日所簽訂之房屋認購協議 之約定，與原告簽訂買賣契約。 被告應自民國一百零五年六月八日起至前項聲明所示買賣契約簽 訂之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹萬參仟陸佰捌拾參元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告欣翰建設股份有限公司負擔十分之八、被告連帶 負擔十分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參仟參佰貳拾玖萬柒仟元 或等值之國泰世華商業銀行敦北分行不記名可轉讓定期存單供擔 保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖仟玖佰捌拾捌萬捌仟貳佰 元或國泰世華商業銀行無記名可轉讓定期存單為原告預供擔保， 得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但基礎事實同 一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事 訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告原起 訴訴之聲明為：「一、被告欣翰建設股份有限公司（下稱欣 翰公司）應就附件所示即臺北市政府都市發展局100建字第1 59號建造執照核准興建之建築物中2戶房屋、依該2戶房屋登 記面積佔全部建物總面積之比例所分配之土地應有部分及4 位汽車停車位，依原證1房屋認購協議（下稱系爭協議）之 約定，與原告簽訂買賣契約。二、被告應自民國101年12月 23日起至前項聲明所示買賣契約簽訂日止，按日連帶給付原 告新臺幣（下同）14,959元。」。嗣變更訴之聲明第1項， 並減縮訴之聲明第2項為：「一、被告欣翰公司應就坐落於 臺北市○○區○○段○○段000地號土地應有部分10000分之 98，及其上臺北市○○區○○段○○段0000000000號建物 即門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號5樓之房屋暨其附屬 建物（權利範圍全部），及其共有部分臺北市○○區○○段 ○○段0000000000號（權利範圍10000分之102）、臺北市 ○○區○○段○○段○○○○○○○○○○號（權利範圍100000分之2 691）、臺北市○○區○○段○○段0000000000號（權利範 圍100000分之6697）、臺北市○○區○○段○○段00000000 00號（權利範圍10000分之404）、臺北市○○區○○段○ ○段0000000000號（權利範圍10000分之108，含車位編號 地下四層183、184、185、186號停車位，權利範圍均為1000 0分之15）等建物（如附件，下稱系爭房屋），依系爭協議 之約定，與原告簽訂買賣契約。二、被告應連帶給付原告25 ,737,228元，並應自105年6月8日起至前項聲明所示買賣契 約簽訂日止，按日連帶給付原告13,683元。」。核與上開規 定相符，應予准許。 二、原告主張：原告於99年1月7日與被告欣翰公司簽訂房屋認購 協議（即系爭協議），約定原告得於被告欣翰公司預定於臺 北市○○區○○段○○段0000000地號土地（後合併為562 地號土地，下稱系爭土地）上興建之大樓（下稱系爭建案） 都市設計審議通過後，得優先於系爭建案各棟總樓層數之3 分之2樓層以下或7樓以下、含7樓、不含1樓之範圍內選定房 屋，並於建造執照核發後另行簽訂預售房屋買賣契約，被告 邱麟則為連帶保證人。被告欣翰公司於100年5月24日完成都 市設計審議程序，並於100年6月10日取得臺北市政府都市發 展局所核發之建造執照，原告乃於100年9月13日以存證信函 ，請求被告欣翰公司提供建築設計藍圖及相關圖面，俾便原 告依約行使前述認購權。詎被告欣翰公司竟諉稱原告取得認 購權利有違反誠信原則及權利濫用之情事云云，原告除於10 0年11月7日以存證信函要求被告欣翰公司在原告選定房屋前 ，不得擅將依認購協議所約定原告得選購範圍內之房屋及停 車位處分予第三人外，更於101年12月7日以存證信函向被告 欣翰公司行使認購權，選定系爭建案之B5棟第7層、第8層2 戶房屋、其土地應有部分及4位地下停車位，並限期催告被 告欣翰公司與原告簽訂預售房屋買賣契約。被告欣翰公司除 仍執前辭置辯外，甚至於訴訟繫屬中將原告前已選定之上開 2戶房屋所有權移轉他人，妨礙原告將來取得該2戶房屋所有 權之可能性，原告無奈之下，於105年6月8日改選定系爭建 案中C1棟5樓房屋暨其基地應有部分，及地下4層編號183至1 86號之停車位（即系爭房屋）。惟被告欣翰公司迄今仍不與 原告依系爭協議之約定簽訂買賣契約，原告自得依系爭協議 第1條第3項約定，請求被告欣翰公司就系爭房屋，依系爭協 議之約定，與原告簽訂買賣契約。又原告已於101年12月7日 以存證信函選定B5棟第7、8樓等2戶房屋暨其土地應有部分 及4個停車位等買賣標的物，同時催告被告欣翰公司應與原 告簽訂買賣契約，該催告期限至101年12月22日屆滿，惟被 告欣翰公司迄至105年6月7日止仍未履約，已遲延1262天， 被告於此段期間之遲延賠償款為25,737,228元（計算式：總 價款148,876,000元×5%÷365日＝每日20,394元，元以下4 捨5入，下同，每日20,394元×1262天＝25,737,228元）， 嗣因可歸責於被告欣翰公司之行為，將原告前已選定之該2 戶房屋移轉予第三人，致原告縱獲勝訴判決亦有無法取得上 開2戶房屋所有權之虞，故於105年6月8日向被告表示改選定 為系爭房屋，而系爭房屋總價款為99,888,200元，故被告等 應自105年6月8日起至預售房屋買賣契約簽訂日止按日連帶 給付之違約金為每日13,683元（計算式：總價款99,888,200 元×5%÷365日＝每日13,683元），是原告得依系爭協議第6 條第2項、第9條第1項約定，請求被告連帶給付25,737,228 元，並應自105年6月8日起至買賣契約簽訂日止，按日連帶 給付原告13,683元。爰依契約法律關係，提起本訴等語。並 聲明：被告欣翰公司應就系爭房屋，依系爭協議之約定，與 原告簽訂買賣契約。被告應連帶給付原告25,737,228元，並 應自105年6月8日起至前項聲明所示買賣契約簽訂日止，按 日連帶給付原告13,683元。願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以：原告請求被告應依系爭協議之約定，與原告簽訂 買賣契約，然就買賣契約之標的、價款、付款、買賣標的之 交付移轉等內容均付諸闕如，故原告訴之聲明顯不明確而無 法執行，不具備訴之利益，欠缺權利保護必要要件。系爭土 地面積約3,019.29坪，原始共有人包括原告等游姓家族成員 （下稱游家）在45人，被告於97年間開始接觸游家地主之一 游輝星，自98年9月1日起至同年10月間陸續完成原告等游家 以外之共有人土地買賣契約或合建契約之簽署，整合開發面 積高達2883.55坪、取得土地持分達96%，僅餘原告等游家之 土地持分135.74坪、約4.5%尚未簽約，當時因游家部分地主 拉抬價格，故原告原擬依土地法第34條之1辦理，由建設公 司取得全部土地開發，惟因游家成員表示絕對會將持份出售 給原告，僅需要時間一一辦理，故乃未依此法處理。系爭土 地自94年重劃完成後，整合不易，有鑑於此，游輝星乃召集 家族成員一同開會討論，家族成員間確實達成共識要共同處 分系爭土地，並做成「土地出售意願書」，游輝星並將前揭 土地出售意願書提供給萬翼彰，以表明家族成員共同出售意 願並取信於被告，表示其有能力整合游家持分部分，使被告 確信得以同一條件收購游家部分之全部持分，上情亦為原告 代理人游政輝所參與知悉，此觀證人游輪輔、游輝星、游政 煌、游政雄、萬翼彰等人於本院證述可證明，原告等家族成 員深知系爭土地共有人眾多、整合不易，家族成員間確實有 共同處分系爭土地之共識。原告基於以上游家之內部共識及 決議，認為均可以合理價格購買取得全部土地持分，乃開始 向游家收購，因此游輝年等16人於98年9月24日與被告完成 土地買賣合約簽署，買賣成交價格為每坪土地210萬元，游 家中游明輝等6人於98年10月8日與被告完成土地買賣合約簽 署，買賣成交價格為每坪土地250萬元，故截至98年10月8日 ，被告取得系爭土地已達99.4%持分，僅剩下游政雄、游政 煌、游政輝（即原告游濟仰、游雅竹之父、謝麗婉之夫）三 兄弟（下稱三兄弟）所掌控之持分（約16.96坪）土地未完 成買賣程序。因三兄弟委由潘耀正處理系爭土地持分之出售 事宜，由潘耀正為聯絡窗口，潘耀正並以三兄弟出售條件要 相同之原則與被告委託之人洽談。且因游政輝從未交代潘耀 正，亦未告知被告其出售土地之條件要跟其他二兄弟不一樣 ，被告基於整合土地之目的，從頭至尾均是以三兄弟同一條 件洽談系爭土地之買賣。洽談過程中，因游政輝有提出將合 建房屋列為選擇方案之一，被告亦與其等討論合建房屋之可 行性，然因三兄弟持分各僅5.66坪，如採合建方案根本無法 分得一戶房屋。是游政雄、游政煌於知悉被告僅剩三兄弟之 持分未收購，二人與潘耀正於圓山飯店美僑俱樂部討論後， 決定將每坪土地出售單價拉高至618萬元，並由潘耀正聯繫 告知萬翼彰、三兄弟要以每坪土地618萬元之天價出售，且 一毛都不能少之條件向被告提出要約。被告眼見已到年底財 務吃緊，無奈之下，隔幾天透過萬翼彰表示同意三兄弟此條 件，雙方預約簽約時間時，潘耀正表示因為游政輝要回去澳 洲過聖誕節，並帶他兒子回來簽約，故游政雄、游政煌部分 先簽約，游政輝等他自澳洲返台，由他直接跟萬翼彰另行約 定簽約時間，被告出於信任游政輝自澳洲返台後，將隨即與 被告以上述條件簽約，故未執行土地法第34條之1多數決之 方式，決定與二兄弟先行簽約，游家中游政雄、游政煌之子 女於98年12月29日與被告完成土地買賣合約簽署，買賣成交 價格為每坪土地618萬元。原告雖否認其代理人游政輝委任 潘耀正處理系爭土地持分之出售事宜，然由證人游政輝提出 之手稿上載「請與潘代書聯絡辦理印鑑證明及印鑑章」，可 證游政輝委託潘耀正處理系爭土地出售之相關事項，包括辦 理印鑑章等情，再觀證人潘耀正、游政煌、游政雄、萬翼彰 等人之證述，亦可證游政輝確實委由代書潘耀正處理系爭土 地持分之出售事宜，由潘耀正為聯絡窗口，以三兄弟同一出 售條件與被告洽談。游政輝確定諾大土地之收購，僅餘三兄 弟尚未簽約購買，先透過潘耀正佯稱三兄弟同意被告以同一 條件收購之方式取信被告，嗣被告與原告代理人潘耀正議定 以每坪618萬元之天價向三兄弟一起購地之條件準備簽約之 際，游政輝竟藉機出國，表達由游政雄、游政煌先簽約，游 政輝隨後將帶原告回國簽約之方式誆騙被告而先支付高價向 游政雄、游政煌購買土地，然至被告與游政雄、游政煌完成 簽約並支付巨款完畢後，原告即開始推翻前諾，利用被告僅 餘原告土地持分未收購，資金壓力甚鉅之窘迫等，對被告不 利而對自己出售5坪多土地議價有利之機會，提出高價售地 外，須同時簽署低價認購房屋協議書，且於尚不知所購何屋 並未支付分文購屋價款之前，被告即須簽署高達5,000萬元 履約本票擔保之售地條件，由於被告當時有鉅額債務將到期 ，別無選擇下只能任原告宰割，形同意思決定之自由遭原告 壓迫，故原告係濫用其土地所有人出售土地之權利，明知被 告並無出售房屋之義務，竟迫使被告簽定系爭前所未聞之低 價房屋認購協議以取得不正暴利並損害被告，原告所為違反 誠信原則，構成權利濫用，系爭協議乃原告違反誠信原則及 濫用權利下所簽署，係違反民法第148條之法律行為，依民 法第71條規定自屬無效，從而，原告不得行使系爭協議內之 認購房屋權利及違約金。縱認系爭協議有效，惟依該協議第 1條第2、3項所示，兩造係約定原告所得優先選擇者，僅係 「樓層位置」，其後所選定之樓層中得認購之戶別範圍僅限 於「符合第1條第2項約定面積之未出售戶」可供選擇，茲因 原告選擇B5棟7樓、8樓房屋，違反僅能選定同一樓層之約定 ，又B5棟7樓已售出，B5棟8樓係原地主何建所分配之房屋， 顯非屬原告所得認購之標的範圍，是原告主張被告違反原告 得優先選定欲認購房屋之約定，顯屬無稽，要無可採，退步 言之，原告所選定之B5棟7樓、8樓房屋總面積各約為169.63 坪，如未含防空避難及共有分管車位面積之坪數則為142.96 坪，均非100坪左右房屋，與系爭協議第1條第2項約定得認 購標的為規劃次大坪數（至少150坪）之1戶或每戶規劃坪數 100坪左右之2戶房子不合，被告前已委託律師於101年12月1 8日發函通知原告其選定B5棟7樓、8樓房屋不符系爭協議之 戶數、坪數，故被告並無義務與原告簽訂B5棟7樓、8樓房屋 之買賣契約，原告以被告未能配合其就B5棟7樓、8樓房屋簽 署買賣契約，認被告構成違約及遲延而請求賠償，顯無理由 。又縱認原告得請求損害賠償，然系爭協議第6條第2項所訂 之「遲延履約賠償款」係屬賠償額預定性違約金性質，而系 爭土地買賣與系爭協議應合併觀察，不能切割獨立，原告取 得低價認購房屋之權利，係源於出售5.66坪土地之對價條件 ，二者為買賣之包裹條件，本件原告出售5.66坪土地取得之 對價為約當3倍土地市價之價款（3,500萬元）加低價認購房 屋權利（或5,000萬元違約賠償金），因被告已於簽署土地 買賣契約時支付原告土地價款3,500萬元，是被告已一部履 行，原告取得價款而移轉土地給被告公司，不僅無損害且已 獲得暴利，況原告並未支付分文購屋價款，亦無任何具體損 害發生，本件原告係以相當於民法第74條暴利行為、第148 條以違反誠信及權利濫用方式取得認購房屋權利及遲延違約 金，且其取得低價認購房屋之權利係以不相當之對價或無對 價，應予負面評價，不應使其進而取得權利，故請求本院依 民法第252條規定，將違約金減至零等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免宣告 假執行。 四、查系爭土地面積約3,019.29坪，原為包括原告等游家成員在 內45人共有，被告邱麟於99年1月7日分別與原告游濟仰、游 雅竹簽訂土地買賣契約書，各以1,750萬元購買其二人所有 系爭土地應有部分面積各2.83坪（合計5.66坪），並已給付 買賣價金合計3,500萬元，原告於同日與被告欣翰公司簽訂 房屋認購協議（即系爭協議），約定就原告出售系爭土地持 分予被告興建大樓事宜，雙方同意原告得以系爭協議條件向 被告欣翰公司認購房屋，被告邱麟則為連帶保證人等情，有 系爭土地異動索引、土地買賣契約書、房屋認購協議附卷可 稽（見本院卷一第119至150、15至25頁），且為兩造所不爭 執，堪信屬實。 五、原告主張其已選定認購之房屋並通知被告欣翰公司，惟被告 欣翰公司迄今仍不與原告依系爭協議之約定簽訂房屋買賣契 約，原告自得依系爭協議第1條第3項約定，請求被告欣翰公 司就系爭房屋，依系爭協議之約定，與原告簽訂買賣契約， 並得依系爭協議第6條第2項、第9條第1項約定，請求被告連 帶給付違約金等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。是本 件兩造主要爭執之點為：(一)原告訴請被告簽訂買賣契約， 訴之聲明是否明確？有無訴之利益？(二)原告與被告簽訂系 爭協議，是否違反誠信原則、權利濫用？(三)原告請求被告 依系爭協議之約定簽訂系爭房屋買賣契約，並連帶給付違約 金，是否有理由？違約金是否過高而應酌減？茲分述如下： (一)原告訴請被告簽訂買賣契約，訴之聲明是否明確？有無訴之 利益： 被告辯稱原告請求被告應依系爭協議之約定，與原告簽訂買 賣契約，然就買賣契約之標的、價款、付款、買賣標的之交 付移轉等內容均付諸闕如，故原告訴之聲明顯不明確而無法 執行，不具備訴之利益，欠缺權利保護必要要件等語。惟關 於買賣契約之標的，原告已特定為系爭房屋，實已明確，關 於買賣價金、付款、買賣標的之交付移轉等，原告亦主張依 系爭協議之約定等語，而系爭協議第2條第1項、第2項、第4 條第1項分別約定：「雙方議定乙方購買第一條房屋（包括 對基地之持分土地）之單價、在150坪（含）以內者、每坪 單價為新臺幣（以下同）52萬元，超過150坪之每坪單價為5 8萬元；...另四個車位總價以520萬元計算。」、「前述甲 方向乙方購買房屋/車位所應給付乙方之總價款為xxxx萬元 ，雙方同意由甲方依下列約定分期支付給乙方：...」、「 乙方領到建物使用執照接通水電並辦理建物所有權移轉登記 予甲方後通知甲方交屋，甲方應於接獲通知後30日內前來辦 理交屋手續，如逾期甲方仍未辦理交屋手續者、則視同交屋 完成，乙方不負保管責任。」等語（見本院卷一第17至18頁 ），足見系爭協議已就買賣契約之價款、付款、買賣標的之 交付移轉等事項約定明確，是原告訴之聲明請求被告欣翰公 司應就系爭房屋，依系爭協議之約定，與原告簽訂買賣契約 ，並無不明確情形，被告抗辯原告訴之聲明不明確，不具備 訴之利益，欠缺權利保護必要要件等語，尚非可採。 (二)原告與被告簽訂系爭協議，是否違反誠信原則、權利濫用： 1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的 ，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社 會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之 行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大 者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之 基本內涵所必然之解釋。再按民法第148條第2項規定：行使 權利，履行義務，應依誠實及信用方法。此項誠實信用原則 ，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機 能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當， 應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義（最高 法院71年台上字第737號判例、101年度台簡上字第2號判決 意旨參照）。 2、被告另辯稱原告利用出售系爭土地持分之機會，迫使被告欣 翰公司與其簽訂系爭協議，構成權利濫用、違反誠信原則等 語。惟按私法自治為民法之基本原則，申言之，國家原則上 承認個人得依自己之法律行為，自由創造私法間之法律關係 ，其法律行為除有違反強制或禁止之規定者、有背於公共秩 序或善良風俗者，或不依法定方式者（民法第71條前段、72 條及73 條參照）等法定無效之情形外，均為有效，當事人 間就其間成立之合約或協議應受其拘束，否則交易秩序無從 維持。而契約乃法律行為之一種，必須當事人互相表示之意 思一致，始得成立（民法第153條第1項參照），此即契約自 由之原則；因之當事人於締約前自應深思熟慮，於契約成立 後若無法律規定所指無效之情形，或有得撤銷情事但未依法 撤銷其意思表示或法律行為者，該法律行為仍屬有效。查原 告是否出賣或以何種條件出賣其所有之系爭土地持分，係其 權利之正當行使，且依契約自由原則，縱被告以高價向原告 購地，同時簽訂系爭協議，應已評估利害得失，是系爭協議 之簽訂，自屬兩造本於契約自由之原則，依自由意志經過磋 商意思合致所訂定，揆諸前開說明，應屬有效，難認有何權 利濫用或違反誠信原則之情事。 3、被告雖辯稱原告故意拖延時間，先佯以三兄弟同意被告以同 一條件收購之方式取信被告，嗣被告與原告代理人潘耀正議 定以每坪618萬元之天價向三兄弟一起購地之條件準備簽約 之際，游政輝竟藉機出國，表達由游政雄、游政煌先簽約， 游政輝隨後將帶原告回國簽約之方式誆騙被告而先支付高價 向游政雄、游政煌購買土地，然至被告與游政雄、游政煌完 成簽約並支付巨款完畢後，原告即開始推翻前諾，利用被告 僅餘原告土地持分未收購，資金壓力甚鉅之窘迫等，提出高 價售地外，須同時簽署低價認購房屋協議書，被告別無選擇 下簽訂系爭協議，形同意思決定之自由遭原告壓迫，而認原 告構成權利濫用、違反誠信原則等語，然為原告所否認。而 證人游政煌於本院審理時證稱：「...游政輝的意思是希望 能夠合建或委建，我個人覺得複雜不願意，...後來我打給 潘代書，跟潘代書說我跟游政雄的部分是委託他，由他跟被 告公司談。」、「...我大哥游政輝有自己的想法，我跟游 政雄討論過，我們希望直接把它賣掉，游政輝沒有委託潘代 書...」等語（見本院卷二第12至13頁）；證人游政雄證稱 ：「...潘代書說被告公司有出價錢給我們，我和弟弟游政 煌就同意用這個價錢賣，我哥哥他說不參與，我有問他，他 說這個土地是游家的薪火，他就說他要自己處理，他不想跟 我們處理，所以我跟我弟弟約好跟被告公司簽約。」等語（ 見本院卷二第15頁）；證人潘耀正證稱：「當時我跟被告公 司談判時，有說他們三個人要賣給公司，談的結果，後來游 政輝電話跟我聯絡，本來有修改合約，本來說要合建，後來 又改成買賣，因為談不攏，後來直接由公司跟游政輝談，後 來游政輝談大概沒有結果，就不了了之，後來游政雄、游政 煌來找我，他們二人說願意以高價賣給公司，不需要合建， 後來公司跟游政雄、游政煌談，游政輝沒有出面，他們談好 後，我們就訂約了，游政輝回到歐洲，是另外跟被告公司訂 約。當初公司以為是三個人要一起賣，因為最初是談三個人 一起賣，談的代表是游政輝。」等語（見本院卷二第9頁背 面至第10頁）；證人萬翼彰則證稱：「（問：游政輝是否在 與你接觸時，自始就表達希望跟建商合建？）接觸他的時後 ，他有回答希望能夠合建...」等語（見本卷二第19頁）； 是縱如潘耀正所述三兄弟初始有意一起將土地出賣與被告欣 翰公司，惟並未談成，之後均係由游政輝直接與被告欣翰公 司洽談合建事宜，已難認被告對於三兄弟同意以同一條件出 售系爭土地持分乙情尚有何信賴基礎，又依證人游政雄、游 政煌、潘耀正所述，足認嗣後僅有游政雄、游政煌委託潘耀 正向被告欣翰公司表示欲出售系爭土地持分，游政輝並未委 託潘耀正向被告欣翰公司作此表示，亦難認游政輝有何藉機 出國，誆騙被告，至被告與游政雄、游政煌完成簽約付款後 ，即開始推翻前諾等情，是被告辯稱原告故意拖延時間，先 取信被告，再誆騙被告、推翻前諾等語，並無依據。證人萬 翼彰雖證稱：「是潘耀正電話告知我的，...，大約在12月 中下旬左右，就很清楚告知我，他們三兄弟的父親希望能夠 賣多少錢，希望每個人合約就是三千五百萬元，然後若可以 的話，就以台支，馬上過戶，一毛錢都不能議價。」、「我 第一時間接到的就是他們三兄弟每人希望賣這個價錢，隔了 幾天，又接到通知他們三兄弟裡面兩個兄弟游政雄、游政煌 先簽，另一個游政輝人在澳洲，等他回來再簽。」等語（見 本卷二第17頁正反面），然與證人潘耀正證述：「（問：你 有無跟萬翼彰說過，游象棋（即三兄弟之父）有交代系爭土 地要用一坪618萬元出售，一毛都不能少，是否如此？）沒 有，游象棋當時沒有參加...」等語不符（見本卷二第10頁 背面），又依潘正耀之證詞觀之，其亦未曾向萬翼彰表示「 三兄弟每人希望賣這個價錢」等語，且實際上僅游政雄、游 政煌表示欲出售系爭土地持分，已如前述，則萬翼彰上開證 述，尚難全然採信，即難認游政輝當時有何委託潘耀正向被 告表示願與游政雄、游政煌以每坪618萬元出售土地持分， 嗣後推翻前諾，表示須同時簽署低價認購房屋協議書等情， 是被告辯稱原告構成權利濫用、違反誠信原則等語，尚非可 採。 (三)原告請求被告依系爭協議之約定簽訂系爭房屋買賣契約，並 連帶給付違約金，是否有理由？違約金是否過高而應酌減： 1、依系爭協議第1條第2、3、4項約定：「二、認購標的：雙方 同意甲方得認購之標的如下：(一)房屋：於建照核准後、由 甲方認購本建案...規劃次大坪數（至少150坪）之一戶、或 每戶規劃坪數100坪左右之兩戶房子。(二)土地：前款建物 登記面積佔全部建物總面積之比例、所分配之土地持分。( 三)汽車停車位：4位...。」、「三、認購標的樓層之選定 ：本建案都市設計審議通過後，乙方同意甲方得優先依下列 約定先選定其分配房屋之樓層位置，並應於本建案建照核准 且甲方選定房屋後，由雙方另行簽訂預售房屋買賣契約... 。(一)房屋部分：由中間樓層中選擇、即各棟三分之二（小 數點無條件進位）樓層以下或7樓以下；含七樓、不含一樓 。如甲方選定之樓層有二戶可供選擇者，由甲方依前項第( 一)款約定之面積自行選擇。(二)車位部分甲方認購之4個車 位、其中二車位為地面下二層，另兩個為地面下第三層。」 、「四、上述所購買之房屋及車位面積均包含主建物面積、 附屬建物面積及公共設施面積（室內、陽台、雨遮、大公、 小公）等...」等語（見本院卷第16至17頁）。查被告欣翰 公司於100年5月24日完成都市設計審議程序，並於100年6月 10日取得臺北市政府都市發展局所核發之建造執照，有臺北 市政府都市發展局建造執照存根及附表可佐（見本院卷一第 26、28頁），原告即得依上開約定選定房屋，本件原告於10 5年6月8日具狀選定系爭房屋，並以繕本通知被告，此有民 事陳報狀附卷可稽（見本院卷三第167至168頁），惟被告欣 翰公司仍未與原告簽訂買賣契約，是原告主張其得依系爭協 議第1條第3項約定，請求被告欣翰公司應就系爭房屋，依系 爭協議之約定，與原告簽訂買賣契約，要屬有據，應予准許 。 2、又依系爭協議第2條第1項、第2項及第6條第2項分別約定： 「雙方議定乙方買賣第一條房屋（包括對基地之持分土地） 之單價、在150坪（含）以內者、每坪單價為新台幣（以下 同）52萬元，超過150坪之每坪單價為58萬元；但所認購之 房屋坪數中之公設比例應不超過33%，如房屋公設比例超過3 3%者，超過33%部分之公設坪數、乙方同意依前項坪數之比 例分別以52萬元、58萬元之一半即26萬元或29萬元計算出售 甲方；另四個車位總價以520萬元計算。」、「前述甲方向 乙方購買房屋/車位所應給付乙方之總價款為xxxx萬元，雙 方同意由甲方依下列約定分期支付給乙方：…」、「乙方遲 延本約應履行之義務、責任、聲明或擔保者，應自約定應履 行日起至實際履行止、按第二條第二項總價款以年息百分之 五計算遲延日數之遲延賠償款予甲方。」，而第9條第1項則 約定：「就乙方因本協議所負之一切義務、責任、聲明、擔 保及損害賠償，連帶保證人（按：即被告邱麟）無條件同意 負連帶責任。」等語（見本院卷一第17、19至20頁）。本件 原告既已具狀選定系爭房屋，並以繕本通知被告，惟被告欣 翰公司仍未履約，業已遲延履行義務，而系爭房屋之總價款 為99,888,200元（計算式見附表），是原告依系爭協議第6 條第2項、第9條第1項，請求被告應自105年6月8日起至買賣 契約簽訂日止，按日連帶給付原告13,683元（計算式：總價 款99,888,200元×5%÷365日＝每日13,683元），亦屬有據 ，應予准許。至原告主張其已於101年12月7日以存證信函選 定B5棟第7、8樓等2戶房屋，惟被告欣翰公司迄至105年6月7 日止仍未履約，已遲延1262天，應賠償25,737,228元等語； 然上開B5棟第7、8樓總面積各約為169.63坪，如未含防空避 難及共有分管車位面積之坪數則約142.96坪，此有建物登記 第一類謄本附卷可稽（見本院卷三第60、61頁），均非100 坪左右房屋，與系爭協議第1條第2項約定原告得認購者不合 ，原告尚不能請求被告就B5棟第7、8樓等2戶房屋與原告簽 訂買賣契約，難認被告遲延履行義務，是原告請求此部分違 約金，洵屬無據，不應准許。 3、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民 法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人 約定之違約金額是否有過高之事實，排除債務人就違約金過 高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違 約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙 方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違 約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額 過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額 是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會 正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予 以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任 意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不 履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公 平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度 臺上字第2747號判決要旨參照）。被告有上開違約事實，已 如上述，原告依系爭協議第6條第2項請求被告按系爭房屋總 價款以年息5%計算遲延日數之遲延賠償款，並無不合。被告 雖抗辯違約金過高，並請求酌減至零，惟被告辯稱其已一部 履行，原告無受到任何損害，本件符合民法第74條、第148 條規定情事，應將違約金減至零等語，然原告出售系爭土地 持分與系爭協議雖有關聯，但究為兩個不同契約，難認被告 給付土地買賣價金即屬系爭協議之一部履行，又原告並無違 反誠信原則、權利濫用，被告迄今尚未履行與原告簽訂買賣 契約之義務等情，已如前述，原告未能儘早與被告簽訂買賣 契約取得系爭房屋使用，難認無受到任何損害，是被告以上 開事由抗辯違約金應減至零，難認有據，此外，被告並未就 違約金何以過高之事實為舉證，本院無從據以核減違約金之 數額，此部分被告之抗辯並不足採。 六、綜上所述，原告依契約法律關係，請求被告欣翰公司應就系 爭房屋，依系爭協議之約定，與原告簽訂買賣契約，被告並 應自105年6月8日起至上述買賣契約簽訂之日止，按日連帶 給付原告13,683元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。 七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，均與民事訴訟法第390條第2項、第392條規 定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告其餘 假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，自不應准許之。 八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均 不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此 敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 8 月 5 日 民事第二庭 法 官 蕭清清 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 5 日 書記官 蘇冠璇